Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	4853/2003-6
Relator:	URBANO DIAS
Descritores:	PROPRIEDADE HORIZONTAL ARRENDAMENTO PARTE COMUM
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	07/03/2003
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Privacidade:	1
Meio Processual:	APELAÇÃO.
Decisão:	REVOGADA.
Sumário:	De acordo com o nº 2 do art. 1024º do CC, o arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores só se considera válido quando os restantes proprietários manifestem, antes ou depois do contrato, o seu assentimento. Isto significa que o contrato de arrendamento de uma parte comum de um prédio em propriedade horizontal só é válido se todos os condóminos estiverem de acordo, caso contrário o mesmo será nulo.

Decisão Texto Integral:

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa: 1 – Relatório Helena ... intentou, no tribunal cível do Barreiro, acção ordinária contra todos os outros condóminos do seu prédio, representados pelo administrador Carlos ..., pedindo a anulação da deliberação da assembleia de condóminos na parte em que decidiu, por maioria, contra o seu voto expresso, aprovar a alteração do contrato de arrendamento com a Telsite (Optimus) relativa à área de ocupação, prazo e renda. Em suma, alegou que aos condóminos não é permitido arrendar partes comuns do prédio sem o consentimento unânime de todos os condóminos e que as inovações são capazes de prejudicar a utilização tanto das fracções, como das partes comuns e, ainda, que a instalação de tais inovações é susceptível de a prejudicar na sua utilização, pondo em causa o seu direito à saúde. Os RR. contestaram os argumentos aduzidos pela A. e pediram a improcedência da acção. A A. replicou. Foi, posteriormente, marcada uma audiência preliminar com vista a discutir, inter alia, a excepção deduzida pelos RR.. De seguida e como questão prévia, o Mº juiz decidiu que, não tendo havido contestação por excepção não haveria lugar ao articulado réplica, pelo que ordenou o desentranhamento de tal peça. Logo após, em despacho saneador-sentença julgou a acção improcedente com a argumentação seguinte: a A. invocou a violação do direito à saúde, mas não deduziu o correspondente pedido que seria o da cessação da actividade da arrendatária; por outro lado, o novo acordo entre as partes consubstancia uma modificação ao contrato de arrendamento inicial, sendo um acto de mera administração, o que não obriga a unanimidade de posições dos condóminos, mas apenas uma maioria; por último, entendeu que ao caso não é aplicável a doutrina contida no art. 1420º, nº 1, defendida pela A.. Com tal decisão não se conformou a A. que apelou para esta instância, tendo rematado as suas alegações com as conclusões que sumariamente se expõe: - em 1º lugar, pugna pela revogação do despacho que ordenou o desentranhamento da réplica por entender que houve ofensa ao caso julgado relativo à decisão que ordenou a realização de audiência preliminar com vista, entre outras cousas, ao conhecimento da arguida excepção; - em 2º lugar, defende a necessidade de elaboração de base instrutória com vista a ser apurada matéria controvertida; - em 3º lugar, pugna pela ampliação da factualidade dada como provada; - em 4º lugar, entende que o Mº juiz a quo violou o disposto nos arts. 64º e 66º da Constituição e 40º e 45º da Lei nº 11/87, de 7 de Abril; - finalmente, defende que a sentença recorrida violou os arts. 1421º, nº1,al. b), 1422º, 1425º, nº 2 e 1024º, nº 2 do C. Civil. A parte contrária não contra-alegou. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. 2 – Os factos provados são os seguintes: - A A. é dona e legítima possuidora da fracção "O", correspondente ao 5º andar direito do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua Dr. Manuel Pacheco Nobre, nº X e R. do Brasil, nº 22, descrito na Conservatória do Registo Predial do Barreiro sob o nº 001 16/120691 , a qual se encontra inscrita a seu favor; - O prédio supra identificado é composto por quatorze fracções autónomas, identificadas de A a P na inscrição F-2 (Geral) da certidão de fls. 12, com as seguintes percentagens: A-28%; B, E, H e L- 6,22% cada; O, F, 1 e M- 4,43% cada; D, G, J e N-4,50% cada; O- 5,84% e P- 5,56%. - Os RR. são condóminos do prédio supra identificado; - A fracção autónoma da A. situa-se no último andar do prédio referido; - O prédio tem no topo uma placa de cobertura; - No dia 28 de Abril de 1998 foi acordado, por escrito, entre os condóminos do prédio mencionado, através do seu administrador Carlos ..., e a B..., Telecomunicações, S.A. (OPTIMUS) que os primeiros cederiam à segunda um espaço no terraço da cobertura do seu prédio, com a dimensão de 2,4m2 para instalação de um sistema de antenas, composto por uma ou mais antenas e pelo respectivo equipamento e uma área com cerca de 4 m2 para a instalação de uma ou mais cabinas de rádio/gabinetes técnicos, pelo período de quinze anos, renovados automaticamente por iguais e sucessivos períodos, por 400.000$00 (€ 1.995,19) anuais, actualizáveis anualmente de acordo com o coeficiente aprovado pelo Governo para os arrendamentos não habitacionais; - A realização do acordo mencionado ocorreu na sequência de uma decisão aceite por todos os condóminos reunidos na Assembleia de 22 de Março de 1998, na qual não estiveram presentes os condóminos das fracções autónomas correspondentes ao 3º andar esquerdo e frente e à fracção A (cave e r/c); - O equipamento referido foi instalado no local acordado e está em pleno funcionamento; - Nos dias 10 e 13 de Fevereiro de 2001, a TELSITE (OPTIMUS) informou, por escrito e via fax, o Sr. Carlos ..., administrador do prédio, de que era necessário instalar na cobertura daquele mais uma antena com a dimensão de 2,4 m2 de comprimento por 1,5m de largura, pretendendo ocupar ainda o espaço de 10,4 m2 para cabinas, mediante o pagamento da quantia anual de 800.000$00 ( € 3.990,38) e pelo período de dezassete anos a partir do ano de 2001; - No dia 15 de Fevereiro de 2001 , a A. encontrou na caixa de correio correspondente à sua fracção um aviso datado de 13 de Fevereiro de 2001 para a realização de uma reunião de condóminos a ter lugar no dia 18 de Fevereiro de 2001, pelas 21h30h, com a seguinte ordem de trabalhos: "Proposta de alteração do contrato que este condomínio tem com a TELSITE (OPTIMUS)"; - No dia 18 de Fevereiro de 2001, pelas 21h30, em reunião à qual faltaram os condóminos das fracções autónomas correspondentes ao 1º andar direito, 3º frente e da fracção A (cave e r/c), todos os presentes, excepto a A., concordaram com a decisão de ser enviado um fax à TELSITE, no qual aceitavam a alteração ao acordo estabelecido e supra mencionado, desde que nele constasse que os condóminos poderiam pôr termo de imediato ao mesmo, caso se viesse a apurar que a instalação das estruturas supra mencionadas e respectivos acessórios técnicos em edifício idêntico ao referido é susceptível de gerar efeitos nocivos para a saúde daqueles. 3 – Quid iuris? Em face das conclusões da apelante e tendo em devida consideração o pedido formulado, cumpre-nos resolver as seguintes questões: 1ª - transitou ou não em julgado o despacho que ordenou o conhecimento da excepção e, portanto, não podia, posteriormente, o Mº juiz a quo ter ordenado o desentranhamento do articulado réplica? 2ª - deve haver lugar à elaboração da base instrutória? 3ª - deve ser ampliados os factos tidos como assentes? 4ª - a deliberação tomada na assembleia geral de condóminos aqui em causa obriga à unanimidade de posições entre todos os condóminos? Vejamos. 1ª questão Pareceu, inicialmente, ao Mº juiz que os RR., no art. 33º da sua contestação, tinham arguido uma excepção. Daí que, ao marcar a audiência preliminar, tenha incluído na ordem de trabalhos a discussão sobre tal excepção. Mas, o certo é que a referida excepção não chegou a ser conhecida e daí que, em momento ulterior, o Mº juiz tenha chegado à conclusão que não havia qualquer excepção, o que implicava a retirada do articulado réplica. Esta conclusão pode mesmo ter sido conseguida em resultado da discussão na audiência preliminar. De qualquer modo, não foi decidida a dita excepção, razão pela qual não se pode falar aqui em ofensa ao caso julgado: não faria sentido que se concluísse pela não verificação da excepção e, apesar disso, se mantivesse o articulado que tem por função possibilitar a resposta à mesma. Em suma, neste ponto particular, não assiste razão à apelante. 2ª e 3ª questões Antes de nos debruçarmos sobre estas questões, importa saber se os autos permitem, desde já, sem necessidade de qualquer outra averiguação, o conhecimento do mérito. Passaremos, por isso, à apreciação da última questão colocada. 4ª questão A verdadeira questão é esta, ou seja, saber se a deliberação tomada na assembleia de condóminos é válida, independentemente da vontade da ora apelante, ou se, pelo contrário, é nula. Independentemente de saber se há um novo contrato de arrendamento ou apenas alteração do pré-existente, a verdade é que estamos perante um arrendamento urbano (cfr. art. 1º do R.A.U.) por período superior a seis anos, o que significa que, de acordo com o nº 1 do art. 1024º do C. Civil, o facto de os condóminos darem de arrendamento parte do terraço  do prédio por prazo superior ao referido, é, no caso, um acto de disposição. Manuel de Andrade define actos de mera administração como sendo os que correspondem a uma gestão patrimonial limitada e prudente em que não são permitidas certas operações – arrojadas e ao mesmo tempo perigosas – que podem ser de alta vantagem, mas que podem ocasionar graves prejuízos para o património administrado. Pelo contrário, actos de disposição serão todos os demais, todos aqueles que ultrapassem as funções ou finalidades indicadas como próprias da mera administração.[1] Ora, a assembleia de um condomínio só tem poderes de administração, não lhe sendo lícito praticar actos de disposição, os quais dependem do acordo de todos os condóminos.[2] Também Pires de Lima e Antunes Varela defendem que a assembleia apenas tem poderes sobre os bens comuns, não lhe sendo lícito praticar actos de disposição, os quais dependem, quando possam ter lugar, do acordo de todos os condóminos.[3] Ora sendo assim, a celebração de um contrato de arrendamento por 17 anos constitui um acto de disposição, para o qual se torna necessário o consentimento de todos os condóminos. Não estando, como não está, a apelante, de acordo com a reformulação do contrato (o qual implica alteração de áreas, de rendas e de material a colocar no espaço do terraço), este não pode de forma alguma ser celebrado e ser válido. A deliberação tomada na assembleia de condóminos não teve, como devia ter tido, em devida conta, este aspecto do contrato que obriga à opinião favorável de todos os condóminos. Por esta razão e só por esta, podemos desde já dizer que a deliberação tomada não é válida. Mas há mais. Nos termos da al. b) do nº 1 do art. 1421º do C. Civil, os terraços são partes comuns do edifício. Ora, de acordo com o nº 2 do art. 1024º do mesmo diploma legal, o arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores só se considera válido quando os restantes proprietários manifestem, antes ou depois do contrato, o seu assentimento[4]. Isto significa que o contrato de arrendamento de uma parte comum de um prédio em propriedade horizontal só é válido se todos os condóminos estiverem de acordo, caso contrário o mesmo será nulo.[5] E não se diga, ao contrário da sentença recorrida, que tal preceito não é aplicável ao regime da propriedade horizontal, pois resulta claramente do nº 1 do art. 1422º do C. Civil que o referido regime é perfeitamente aplicável. Mais: o art. 1420º, nº 1 não permite outra interpretação: “cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício” Ou seja, ao lado da propriedade exclusiva sobre a sua fracção, cada condómino tem ainda um direito de compropriedade sobre as partes comuns do edifício, sendo contitular, juntamente com os restantes condóminos, do direito de propriedade sobre essas partes comuns.[6] A este respeito, os últimos AA. citados referem que, nos termos do preceito legal ora citado, as relações entre condóminos estão sujeitas à disciplina das relações entre vizinhos e, no que toca às coisas ou partes comuns, ao regime da compropriedade.[7] Carvalho Fernandes opina no mesmo sentido, ou seja, que o regime da compropriedade é o aplicável às partes comuns.[8] Para que o novo contrato celebrado  (ou a alteração ao antigo) fosse válido, necessário era que houvesse o consentimento de todos os condóminos.[9] [10] Ao não dar o seu consentimento, a ora apelante não permitiu a celebração válida de um contrato de arrendamento de parte do terraço do edifício. Também por esta razão a deliberação tomada pela assembleia não pode ser considerada como válida.   A lei, em princípio, contenta-se com uma maioria de dois terços com vista à implantação de obra inovadora ( nº 1 do art. 1425º do C. Civil ). No entanto, o nº 2 do art. 1425º do C. Civil preceitua que nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns. Mesmo que a parte seja comum e esteja afectada ao uso exclusivo de algum condómino, ele não poderá efectuar aí qualquer construção sem autorização de todos os outros.[11] Este artigo proíbe as inovações que possam prejudicar qualquer condómino na utilização, quer das coisas próprias, quer das comuns. Quando assim seja, nem com o voto da maioria qualificada a que se refere o nº 1 do referido artigo, se pode fazer a inovação, contra a vontade do condómino lesado.[12] Rodrigues Pardal e Dias da Fonseca também sublinham que as inovações suportam restrições ou até proibições, não podendo prejudicar a comunidade nem qualquer condómino quer na utilização das partes comuns quer da fracção autónoma própria. Neste caso – acrescentam – as inovações são proibidas o que significa que não podem ser realizadas nem mesmo a coberto de uma deliberação com maioria de 2/3 do valor do prédio.[13][14] É claro que a doutrina exposta se aplica no caso de a inovação ser implantada por terceiro em parte comum do edifício: se prejudicar tanto as coisas próprias como as coisas comuns só pode ter lugar com a aprovação de todos os condóminos. Pelo que fica dito, a deliberação tomada pela assembleia geral de 18/02/2001 é nula porque viola preceitos de natureza imperativa e, como tal, impugnável a todo o tempo e por qualquer interessado, podendo ser declarada oficiosamente pelo tribunal, nos termos do art. 286º do C. Civil. De acordo com Sandra Passinhas, conhecer os preceitos da lei cuja violação dá origem à nulidade da deliberação é um problema de interpretação sistemática-normativa. E – acrescenta - pertencem necessariamente ao conjunto dos preceitos em causa as normas que tutelam directamente o interesse público ou que estabelecem tutela autónoma de terceiros[15]. Pires de Lima e Antunes Varela, comentando o teor do nº 1 do art. 1433º do C. Civil ( “as deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamento anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado” ), defendem que se deve entender que no âmbito desta disposição não estão compreendidas nem as deliberações que violem preceitos de natureza imperativa, nem as que tenham por objecto assuntos que exorbitem da esfera de competência da assembleia de condóminos.[16] Ora a deliberação em causa viola, por um lado, preceitos de natureza imperativa ( vide arts. 1421º, nº 1, al. b) e 1422º, nº 2 do C. Civil ) e, por outro lado, exorbita a esfera da competência da assembleia na justa medida em que, estando em causa a prática de um acto de disposição, a lei não lhe confere poderes para a sua concretização ( a assembleia, como já ficou referido, pode praticar actos de mera administração e nunca actos de disposição ). A deliberação tomada pela assembleia geral de 18 de Fevereiro de 2001 é, deste modo, nula e por um duplo motivo: por um lado, porque a assembleia deliberou praticar um acto de disposição para o qual não tinha competência e, por outro, porque a mesma deliberação vai contra um preceito legal que exige a unanimidade de todos os condóminos, o que, como sabemos, não aconteceu. Em virtude de a nulidade ser de conhecimento oficioso, é lícito a este Tribunal conhecer da que resulta do facto de o contrato de arrendamento em causa ser um acto de disposição, não obstante tal não ter sido alegado pelas partes. Não exorbitou, portanto, o tribunal as suas funções cognitivas. Analisemos, por último, as restantes questões colocadas, à luz das considerações já expostas. Não está apurado se com as inovações que se pretendem introduzir há prejuízo não só para o prédio, como para a própria apelante.   Foi alegado que se admite que haja necessidade de ampliar o sinal recebido e emitido pelas antenas e, ainda, que com as notícias postas a circular sobre os malefícios das instalações de antenas, tais como as propostas, têm um claro efeito sobre o valor da propriedade, “já que uma pessoa que os tenha lido, pensará duas vezes antes de comprar uma fracção perto de uma antena” cfr. arts. 30º e 47º da petição). Também foi alegado que a antena e a cabine já instaladas prejudicam a linha arquitectónica e o arranjo estético do edifício (cfr. art. 54º da petição) e que com a implantação de uma outra cabine mais prejudicada fica a linha arquitectónica e o arranjo estético do prédio (cfr. art. 55º da petição inicial). Finalmente, foi alegado que se temia que o terraço não aguente o peso da nova cabine e acabe por ruir (cfr. art. 74º da petição).   Toda esta matéria foi impugnada no art. 8º da contestação. Haveria necessidade de averiguar da veracidade dos factos alegados pela a A. com vista a poder-se concluir se as inovações pretendidas introduzir necessitavam do acordo de todos os condóminos. Dito de outra forma: provado o elemento prejuízo, as inovações introduzidas, para serem devidamente aprovadas, careciam do voto de todos os condóminos. Estamos, aqui, a dar resposta à questão colocada em 2ºlugar: na verdade, para ser apurados os efeitos da colocação de nova antena haveria, face à posição das partes, que elaborar a base instrutória. Simplesmente, pelo que antes ficou demonstrado, esta questão está, naturalmente, prejudicada, uma vez que já se chegou à conclusão que a deliberação da assembleia de condóminos no sentido de celebrar um novo contrato de arrendamento ou de alterar o já existente ( a solução para o caso é a mesma, quer se trate de um caso ou de outro ) é nula porque não conseguiu alcançar a votação unânime dos condóminos. Não obteve, pelo menos, a concordância da apelante. Esta limitou-se, quer os apelados queiram ou não, a exercer um direito próprio ao impugnar a referida deliberação. Prejudicado está, também, saber se a base factual já assente deve ser ampliada. Em conclusão: Pelo que ficou dito na questão nº 4, a deliberação tomada no âmbito da assembleia geral de 18 de Fevereiro de 2001 com vista a alterar o contrato do condomínio com a Optimus é nula porque não levou em conta a vontade manifestada pela ora apelante, sendo que a mesma necessitava do consentimento de todos os condóminos 4 – Decisão Em conformidade com o exposto e sem necessidade de qualquer outra consideração, decide-se, na procedência da apelação, revogar a sentença da 1ª instância, declarando nula a deliberação da assembleia de condóminos na parte em que decidiu, por maioria (contra o voto expresso da ora apelante), aprovar a pretendida alteração do contrato de arrendamento com a Telsite (Optimus) relativamente à área de ocupação, prazo e renda, tudo como consta da acta nº 9, de 18/02/01, relativamente ao ponto 1, da respectiva ordem de trabalhos.   Custas pelos apelados em ambas as instâncias.   Lisboa, aos 3 de Julho de 2003 (Urbano Dias) (Sousa Grandão) (Arlindo Rocha) _________________________________________________                            [1] In Teoria Geral da Relação Jurídica, II, pág. 61 e ss.. [2] vide Henrique Mesquita, in A Propriedade Horizontal no Código Civil Português, RDES, XXIII, 138. [3] In Código Civil Anotado, Volume III – 2ª edição -, pág. 442, nota 3. [4] Vide Aragão Seia, in Arrendamento Urbano – 7ª edição -, pág. 110. [5] Vide Pires de lima e Antunes Varela, in obra citada, Volume II – 3ª edição -, pág. 367, nota 3. [6] Vide Pires de Lima e Antunes Varela, in obra citada, III volume, pág. 417, nota 4; no mesmo sentido, vide, ainda, Menezes Cordeiro, in Direitos Reais, II Volume, pág. 907. [7] In obra citada, Volume III, pág. 424, nota 2. [8] In Lições de Direitos Reais, pág. 378. [9] Vide Aragão Seia, in Propriedade Horizontal, pág. 169 ( nº 8 ). [10] Vide Sandra Passinhas, in A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, pág. 263. [11] Vide Aragão Seia, in obra citada, pág. 135, nota 3, citando Mota Pinto, in Direitos Reais, pág. 285. [12] Vide Pires de Lima e Antunes Varela, in obra citada, Volume III, pág.435, nota 5. [13] In Da Propriedade Horizontal, pág. 189. [14] No mesmo sentido, vide Abílio Neto, in Direitos e Deveres dos Condóminos na Propriedade Horizontal, pág. 90, nº 5. [15] In obra citada, pág. 244. [16]in obra citada, III Volume, pág.447 ,nota 2.