Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	6109/2005-6
Relator:	OLINDO GERALDES
Descritores:	CONTRATO-PROMESSA INCUMPRIMENTO DO CONTRATO
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	06/30/2005
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Privacidade:	1
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	CONFIRMADA
Sumário:	I. O credor pode fixar um prazo para o cumprimento da obrigação, mas não tem a faculdade de fixar um prazo para o início do seu cumprimento. II. Estando ainda a correr o prazo para o cumprimento da obrigação do promitente comprador, não pode o promitente vendedor resolver o respectivo contrato promessa, alegando o seu incumprimento.

Decisão Texto Integral:

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa: I. RELATÓRIO Construtora Abrigo, Lda., instaurou, em 9 de Outubro de 1998, no 13.º Juízo Cível da Comarca de Lisboa, contra Lagalba – Actividades Hoteleiras e Construção, Lda., acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, pedindo que fosse reconhecida a resolução do contrato promessa de permuta, por si declarada em 1 de Setembro de 1997, e a Ré condenada a pagar-lhe a quantia a liquidar em execução de sentença. Para tanto, alegou, em síntese, que, em 23 de Fevereiro de 1996, celebrou com a R. um contrato promessa, mediante o qual a A. se obrigava a trocar o lote de terreno para construção, descrito, sob o n.º 1288/050990 (Santa Maria), na Conservatória do Registo Predial de Lagos, por seis fracções de habitação e quatro fracções de garagem, da construção que a R. iria construir no referido lote de terreno. A R. obrigava-se ainda a celebrar consigo a escritura de compra e venda das fracções, no prazo de 30 dias, a contar da data do pagamento da licença de obras. Ao arrepio do convencionado, em 1 de Setembro de 1997, a R. ainda não tinha iniciado a construção do edifício, motivo pelo qual e ainda por perda do interesse no cumprimento da obrigação pela R., resolveu o referido contrato promessa, por carta da mesma data. A conduta da R. trouxe-lhe prejuízos que ainda não é possível determinar. Contestou a R., por excepção e impugnação, imputando, designadamente, o incumprimento do contrato promessa à A. e ainda que cedera a sua posição contratual a Rodrigues & Vermelho, Lda., para concluir pela sua absolvição do pedido. Replicou a A., procedendo também à liquidação da indemnização, com a atribuição do valor de 8 500 000$00, com o acréscimo dos juros de mora vencidos e vincendos. Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida, em 14 de Janeiro de 2005, a sentença, que, julgando a acção improcedente, absolveu a R. do pedido. Inconformada com a mesma, a Autora apelou e, tendo alegado, formulou, no essencial, as seguintes conclusões: a) O facto da R. não ter pago atempadamente a licença de construção e iniciado a construção no prazo para tal fixado pela A. e depois auto-fixado pela R., converteu a mora em incumprimento definitivo. b) Constitui abuso do direito pugnar pela validade do contrato promessa, depois de durante quase dois anos a R. não ter posto em causa a sua resolução. c) O que se pretende nesta acção é apreciar os prejuízos sofridos pela A. com a actuação da R. d) A sentença recorrida violou os art.º s 798.º, 805.º, n.º 2, al. a), e 808.º, todos do Código Civil. Pretende, com o provimento do recurso, a revogação da sentença recorrida e a condenação da R. no pedido. Contra-alegou a R., no sentido da confirmação da sentença recorrida. Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir. Neste recurso, está em causa, essencialmente, a resolução de um contrato promessa, por incumprimento, e a indemnização daí emergente. II. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Estão provados os seguintes factos: 1. Autora e Ré celebraram, em 23 de Fevereiro de 1996, o acordo escrito de fls. 21 a 24, nos termos do qual a primeira declarou prometer vender à última, livre de quaisquer ónus ou encargos, e esta declarou comprar para si, ou pessoa a indicar, o lote de terreno para construção, designado pelo n.º 3, sito na Ameijeira de Cima, concelho de Lagos, descrito, sob o n.º 1288/050990 (Santa Maria), na Conservatória do Registo Predial de Lagos. 2. Nos termos desse acordo, o preço seria o equivalente ao valor de 20 % da construção a levar a cabo de acordo com o projecto aprovado pela Câmara Municipal de Lagos. 3. O preço seria pago à A. mediante a entrega, através de escritura pública, de seis fracções de habitação e quatro fracções de garagem, identificadas, livre de quaisquer ónus ou encargos, todas no prédio a construir, às quais se atribuiu, para efeitos de transacção, o valor de 30 000 000$00. 4. A R. obrigou-se a efectuar a referida escritura, no prazo de 30 meses, contados da data do pagamento da licença de obras, consignando-se no acordo que, não sendo a mesma realizada, o negócio ficaria sem efeito, revertendo o lote de terreno para a A. 5. Após a celebração do acordo referido, a R. mandou proceder à elaboração dos projectos da especialidade, para a construção a edificar no lote identificado. 6. O pagamento da licença de obras deveria ser efectuado logo que aprovados os projectos da especialidade. 7. A R. foi notificada, em 9 de Dezembro de 1996, da aprovação pela Câmara, em 29 de Novembro de 1996, dos projectos da especialidade. 8. A R. nunca efectuou o pagamento da licença de obras. 9. Face à total ausência de informações sobre o desenrolar das diligências a que a R. se obrigara no contrato promessa, em 11 de Julho de 1997, a A. enviou-lhe a carta de fls. 25, que recebeu, na qual consta, designadamente, que “a falta da sua resposta no prazo de 15 dias leva-nos a considerar o seu desinteresse pelo contratado entre nós, pelo que nos consideraremos desvinculados do negócio, reservando-nos o direito de procurar novo interessado na construção”. 10. A R. respondeu, nos termos da carta de fls. 27 e 28, que a A. recebeu em 17 de Julho de 1997, manifestando, designadamente, que mantinha o interesse e comprometendo-se a iniciar a obra no prazo de 30 dias. 11. Em 1 de Setembro de 1997, a R. não tinha iniciado qualquer construção no referido lote de terreno. 12. Por isso, na mesma data, a A. enviou à R. a carta de fls. 31, que recebeu, na qual declarou, designadamente, que “a partir desta data nos desvinculamos do contrato promessa de compra e venda assinado entre nós”. 13. Na sequência dessa carta, a R. enviou à A., que recebeu, em 30 de Setembro de 1997, a carta de fls. 33 e 34, na qual se declarava, designadamente, o “interesse na realização da prestação” e se solicitava a marcação de uma reunião. 14. Na sequência dessa declaração, a R. propôs à A. a celebração de um novo acordo, com o mesmo objecto do contrato promessa, a realizar com Vilalagos, Lda. 15. Essa proposta foi apresentada, com fundamento de que aquela obteria, mais facilmente, crédito bancário para proceder à construção do edifício no lote referido. 16. A A. informou Vilalagos, Lda., de que só outorgaria a escritura de compra e venda do referido lote de terreno, desde que aquela prestasse a seu favor uma garantia bancária. 17. Essa garantia bancária não foi apresentada. 18. Para facilitar a obtenção do crédito bancário, foi requerido a favor de Vilalagos, Lda., em 7 de Novembro de 1997, o registo provisório da aquisição do referido lote de terreno, cuja caducidade viria a ser declarada a 27 de Maio de 1998. 19. Vilalagos, Lda., enviou à A., que recebeu, a carta, de 5 de Dezembro de 1997, constante de fls. 37, na qual se dava conta, designadamente, do envio dos “documentos originais, para o pedido de licença de construção, cujo prazo termina no dia 16/12/97, sendo que na altura do pagamento, já temos a escritura e será esta empresa a assumir os trâmites posteriores”. 20. A A. não respondeu a essa carta e não enviou os documentos solicitados. 21. Em 13 de Dezembro de 1997, Vilalagos, Lda., enviou à A. a carta registada com aviso de recepção, constante de fls. 76, na qual, além do mais, lhe comunicava que “a escritura de permuta se encontra marcada para dia 29 de Dezembro de 1997, pelas 15.30 horas, no 10.º Cartório Notarial de Lisboa”. 22. Essa carta foi devolvida, com a indicação de “não reclamada”. 23. A licença de construção da obra a edificar no lote de terreno referido foi pedida pela A. 24. Essa licença foi concedida em 27 de Maio de 1998. 25. Em 24 de Junho de 1998, foi registada, provisoriamente por dúvidas, a aquisição do lote de terreno referido, a favor de Rodrigues & Vermelho, Lda., por permuta com a A., vindo a ser convertida em definitivo em 12 de Novembro de 1998. 26. A R. enviou a Rodrigues & Vermelho, Lda., a carta datada de 16 de Setembro de 1998, constante de fls. 44, na qual declarava, designadamente, que “devem cessar as obras que iniciaram, sob pena de as mesmas serem consideradas de má fé”. 27. Em 11 de Novembro 1998, a A. entregou a Rodrigues & Vermelho, Lda., um cheque, no valor de 8 500 000$00, na sequência do que a última subscreveu o documento de fls. 142. 28. Rodrigues & Vermelho, Lda., entregou à R. a quantia de 8 500 000$00, a título de indemnização, por despesas efectuadas com projectos da especialidade. 29. Após várias tentativas, a R. obteve do Banco de Investimento Imobiliário, S.A., o compromisso de distratar a fracção que pertencia à A., “por valor zero”, logo que estivessem reunidas as condições para tal, nomeadamente o registo da propriedade horizontal. 30. A A. nunca outorgou qualquer escritura de compra e venda à R., relativa ao lote de terreno identificado. 2.2. Delimitada a matéria de facto provada, que não vem impugnada, interessa agora passar ao conhecimento do objecto do recurso, circunscrito pelas respectivas conclusões, e cuja questão jurídica emergente foi já antes posta em destaque. Na sentença recorrida, para se julgar improcedente o pedido formulado na acção, pela apelante, entendeu-se que não resultara demonstrado que a apelada tivesse incorrido em incumprimento definitivo do contrato, nem sequer numa situação de mora. Efectivamente, entre a ora apelante e a ora apelada, respectivamente, na qualidade de promitente vendedora e promitente compradora, foi celebrado, em 23 de Fevereiro de 1996, um contrato promessa de compra e venda de um lote de terreno para construção, sito no concelho de Lagos, pelo preço equivalente a 20 % do valor da construção, a levar a cabo de acordo com o projecto aprovado, a ser pago mediante a entrega, através de escritura pública, de seis fracções destinadas a habitação e quatro fracções a garagem, integradas no prédio a construir, sendo que a escritura referida deveria efectuar-se, no prazo de trinta meses, contados da data do pagamento da licença de obras (art.º 410.º, n.º 1, do Código Civil). De acordo com o mesmo contrato, a marcação das respectivas escrituras estava atribuída à promitente compradora, nos termos da respectiva cláusula 7.ª. A outorga dessas escrituras, na economia do contrato promessa, tinha um termo, isto é, trinta meses, contados a partir da data do pagamento da licença de obras. Com essa cláusula, os contraentes fixaram um prazo, quer para a realização do contrato prometido, quer para o pagamento do respectivo preço. Confrontando os termos do contrato promessa, será então possível, perante a matéria de facto provada, imputar à promitente compradora o seu incumprimento, facultando à outra parte a resolução válida do contrato? A resposta é negativa. Na verdade, a licença de construção, que marcava o início para a contagem do prazo, apenas foi concedida, pela entidade camarária, no dia 27 de Maio de 1998. É certo que os projectos da especialidade foram aprovados pela respectiva Câmara, em 29 de Novembro de 1996, vindo a apelada a tomar disso conhecimento, a 9 de Dezembro do mesmo ano. Embora seja certo também que, nos termos do contrato promessa, corria por conta da apelada o pagamento das despesas da licença de construção (cláusula 4.ª), os autos, contudo, não esclarecem porque é que a mesma apenas foi concedida no dia 27 de Maio de 1998, pedida, aliás, pela apelante. Para se apurar da respectiva ilicitude, quando o seu pagamento estava previsto ser efectuado logo que aprovados os projectos da especialidade, competia à apelante, todavia, alegar e demonstrar que a dilação, na emissão da licença de construção, era imputável à apelada, nos termos do art.º 342.º, n.º 1, do Código Civil. Essa matéria, porém, não foi revelada nos autos, desfavorecendo, por isso, a posição defendida pela apelante. Por outro lado, os autos revelam que os contraentes não chegaram a celebrar o contrato prometido de compra e venda, tornando inviável a transferência do direito de propriedade do identificado lote de terreno para a apelada. Assim, do tempo da emissão da respectiva licença de construção e sem mais nenhum circunstancialismo, não se pode concluir que a promitente compradora deixou de cumprir, pontualmente, o contrato promessa. 2.3. Como já se aludiu, a promitente compradora obrigou-se a pagar o preço pelo contrato prometido, dentro de certo prazo, nomeadamente nos trinta meses subsequentes à data do pagamento da licença de construção. Trata-se, pois, de uma obrigação com prazo certo. Decorrido esse prazo, não sendo a obrigação cumprida e sendo a prestação ainda possível, o devedor incorre em mora, independentemente de interpelação [art.ºs 804.º, n.º 2, e 802.º, n.º 2, al.a), ambos do Código Civil]. Para a mora do devedor se transformar em incumprimento definitivo basta que, em consequência daquela, o credor perca, objectivamente, o interesse na prestação ou, então, esta não seja realizada dentro do prazo razoavelmente fixado pelo credor (art.º 808.º do Código Civil). Independentemente da verificação da mora, no caso presente, não ocorre nem a perda do interesse do credor, nem a recusa do cumprimento. Com efeito, a perda do interesse do credor está excluída, quer por não ser da natureza da própria obrigação, quer pela ausência de factos que consubstanciem tal perda. Por seu turno, a recusa do cumprimento pelo devedor está afastada, porquanto o credor não chegou a fixar um prazo, razoável, para a realização da prestação. Na verdade, a carta da apelante, de 11 de Julho de 1997, constante de fls. 25, não fixou qualquer prazo à apelada, para cumprir a respectiva prestação, pois, segundo a mesma, o que, declaradamente, lhe interessava era o interesse daquela no início da execução da obra. Ora, se o credor pode fixar um prazo para o cumprimento da obrigação do devedor, já não lhe assiste a faculdade de fixar um prazo para o início do seu cumprimento. Nestas condições, e levando em consideração a prestação a que a devedora estava adstrita por efeito do contrato promessa, não se verifica da sua parte uma situação de recusa do cumprimento da prestação. Além disso, a devedora não chegou a incorrer numa situação de mora. Na verdade, contando o prazo de trinta meses, para o cumprimento da obrigação, a partir de 27 de Maio de 1998, data da concessão da licença de construção, não podia a apelada estar em mora, designadamente, quando recebeu da apelante a referida carta de 11 de Julho de 1997. Nestas condições, não se surpreendendo uma situação de incumprimento definitivo do contrato promessa imputável à promitente compradora, não podia a outra contraente resolver o contrato, mediante a declaração consubstanciada na carta de 1 de Setembro de 1997, constante de fls. 31. A resolução do contrato, feita pela apelante, é assim legalmente inadmissível, atento o disposto no n.º 1 do art.º 432.º do Código Civil. Contra isso, não se venha alegar que a apelada não pôs em causa, durante quase dois anos, a resolução do contrato. Essa alegação não corresponde à realidade, pois na carta que escreveu à apelante, na sequência da sua, de 1 de Setembro de 1997, a apelada continuava a manifestar o “interesse na realização da prestação”, solicitando ainda a marcação de uma reunião. A invocação do instituto do abuso do direito, neste caso, para qualificar a conduta da apelada é, manifestamente, desajustada, face à ausência da verificação dos seus pressupostos (art.º 334.º do Código Civil). 2.4. Excluída a validade da resolução do contrato promessa, claudica também o requisito da ilicitude, afastando a responsabilidade civil. Na verdade, o incumprimento do contrato, como acto ilícito, podia justificar a responsabilidade civil contratual da apelada (art.º 798.º do Código Civil). Importa ainda observar que o caso presente não está contemplado na lei como sendo de responsabilidade civil objectiva. Para além da falta da ilicitude, também não se verifica o dano, outro elemento constitutivo da responsabilidade civil. Com efeito, a apelante não logrou provar os prejuízos alegados, sendo certo que lhe competia tal demonstração, ao abrigo da regra da distribuição do ónus da prova, consagrada no art.º 342.º, n.º 1, do Código Civil. A circunstância da apelante ter pago a quantia de 8 500 000$00 a Rodrigues & Vermelho, Lda., não significa, sem mais, que tal constitua um dano. Efectivamente, importava saber a que título a apelante pagara a quantia referenciada e os autos não o esclarecem. 2.5. Nestas condições, conclui-se, como na sentença recorrida, não ter havido incumprimento definitivo do contrato promessa imputável à promitente compradora, o que exclui, também, a sua responsabilidade civil. Consequentemente, improcedendo as conclusões da apelação, não pode esta obter o pretendido provimento, sendo caso para confirmar a sentença recorrida, a qual não violou qualquer disposição legal, designadamente as enumeradas pela recorrente. 2.6. A recorrente, ficando vencida por decaimento, é responsável pelo pagamento das custas, em conformidade com a regra da causalidade consagrada no art.º 446.º, n.º s 1 e 2, do Código de Processo Civil. III. DECISÃO Pelo exposto, decide-se: 1) Negar provimento ao recurso, confirmando a sentença recorrida. 2) Condenar a recorrente no pagamento das custas. Lisboa, 30 de Junho de 2005 (Olindo dos Santos Geraldes) (Fátima Galante) (Ferreira Lopes)