Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	5715/2005-6
Relator:	OLINDO GERALDES
Descritores:	ARRENDAMENTO URBANO RESOLUÇÃO DO CONTRATO OBRAS
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	06/23/2005
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Privacidade:	1
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	REVOGADA
Sumário:	1 - Impende sobre o senhorio o ónus da prova da falta do seu consentimento escrito, para a realização de obras, no prédio arrendado, que alteram substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões. 2 - A abertura de uma porta, ligando divisões que estavam separadas e aumentando a funcionalidade do prédio, não constitui uma alteração substancial da disposição interna das suas divisões, nem causa injustificada de deterioração considerável do prédio.

Decisão Texto Integral:

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa: I. RELATÓRIO (V) instaurou, em 13 de Março de 2001, no 2.º Juízo da Comarca de Torres Vedras, contra (D) e mulher, (A), acção declarativa, sob a forma de processo sumário, pedindo que fosse declarada a resolução do contrato de arrendamento, que tem por objecto o prédio urbano sito no lugar de Carrascais, Assenta, freguesia de S. Pedro da Cadeira, concelho de Torres Vedras, e os Réus condenados no despejo imediato e no pagamento das rendas vencidas, no valor de 31 335$00, e vincendas. Para tanto, alegou, em síntese, que os RR., desde Janeiro de 2000, deixaram de pagar a renda mensal de 2 080$00, para além de terem efectuado obras, sem a sua autorização, que alteraram substancialmente a disposição interna da habitação. Contestaram os RR., impugnando os fundamentos da acção. Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida, em 3 de Dezembro de 2004, a sentença, que, julgando a acção parcialmente procedente, declarou resolvido o contrato de arrendamento e condenou os RR. a despejar imediatamente o respectivo prédio urbano. Inconformados com a sentença, apelaram os Réus e, alegando, formularam, em síntese, as seguintes conclusões: a) Não está provado que a parede onde foi aberta uma porta de acesso à dependência contígua seja uma parede mestra. b) A abertura do vão não afectou a estabilidade do edifício, nem modificou a estrutura principal resistente da parede. c) As obras foram de pouca monta, que permitem repor o prédio na situação em que se encontrava antes. d) As obras foram realizadas antes de 15 de Novembro de 1990. e) Desconhece-se se as obras foram ou não autorizadas pelo senhorio. f) Há contradição entre a matéria de facto, nomeadamente a que resulta das respostas aos quesitos 7.º e 20.º e o decidido na sentença recorrida. g) Face às mesmas respostas, conheceu-se de questão de que já não podia tomar-se conhecimento. h) A sentença recorrida violou, pelo menos, o art.º 668.º, n.º 1, alíneas c) e d), do CPC. Pretendem, com o provimento do recurso, a revogação da decisão recorrida e a sua substituição por outra que os absolva do pedido. Contra-alegou o Autor, no sentido da improcedência do recurso. Concluso o processo, o M.mo Juiz limitou-se, então, a determinar a subida dos autos a esta Relação. Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir. Neste recurso, está em causa, essencialmente, saber se existe fundamento para a resolução do contrato de arrendamento urbano, por efeito da realização de obras, sem autorização escrita do senhorio. II. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Foram dados como provados os seguintes factos: 1. Por contrato verbal, celebrado há cerca de 25 anos, entre a avó do A. e os RR., estes tomaram de arrendamento o prédio urbano, que corresponde a casa de habitação e adega, sito no lugar de Carrascais, Assenta, freguesia de S. Pedro da Cadeira, concelho de Torres Vedras, mediante uma renda mensal, actualizada, de 2 080$00. 2. Os Réus realizaram obras no interior da casa, pelo menos, numa parede mestra, abrindo uma porta, para fazer a ligação à adega. 3. Os Réus retiraram ainda as portas de madeira da entrada, trocando-as por uma de alumínio, resultando dessa troca uma diminuição do tamanho da entrada da casa de habitação. 4. Tanto a casa de habitação, como o “palheiro”, com uma certa idade, requeriam obras de reparação e manutenção, sob pena de completa ruína. 5. Desde as datas em que os Réus se encontram a ocupar os referidos prédios, há mais de 27 e 17 anos, respectivamente, que o proprietário não tem feito quaisquer obras de manutenção. 6. Os mesmos só se encontram ainda de pé, graças aos cuidados de manutenção levados a cabo pelos Réus. 7. A casa de habitação não tinha água, luz ou esgotos. 8. Os Réus executaram trabalhos de pedreiro, rebocaram, pintaram, substituíram portas de madeira muito deterioradas, beneficiando os imóveis e tornando-os saudáveis e habitáveis. 9. Antes, não passavam de dois prédios velhos, degradados e insalubres, por onde circulavam ratos, cobras e outros bichos. 10. Na parede mestra da adega foi aberto um buraco. 2.2. Delimitada a matéria de facto dada como provada, importa agora passar ao conhecimento do objecto do recurso, circunscrito pelas respectivas conclusões, e cuja questão jurídica emergente foi já posta em relevo. Os apelantes arguíram a nulidade da sentença, por efeito do disposto nas alíneas c) e d) do n.º 1 do art.º 668.º do Código de Processo Civil (CPC). Na verdade, a sentença é nula, quando os seus fundamentos estejam em oposição com a respectiva decisão. A sentença, na sua estrutura formal, deve obedecer à lógica formal do silogismo, em que a decisão, equivalente à conclusão, deve estar em harmonia com os fundamentos de facto e de direito, correspondentes às premissas. Seguindo-se essa estrutura formal, a decisão deve ser o corolário lógico da motivação de facto e de direito. Entre esta e aquela tem de existir uma relação harmoniosa. No caso vertente, os apelantes referiram a contradição entre a matéria de facto e o decidido na sentença recorrida, relativamente à falta de autorização escrita do senhorio, para a realização das obras no local dado de arrendamento. É manifesto que não ocorre a aludida nulidade da sentença. Desde logo, porque os apelantes não especificam uma contradição entre os fundamentos de facto e de direito e a decisão. A alegação dos apelantes consubstancia apenas um eventual erro de julgamento, na medida em que face aos factos apurados não poderia aplicar-se o direito expresso na sentença. Para além disso, existe uma inteira harmonia entre a motivação e a decisão constantes da sentença, não se lhe surpreendendo qualquer erro lógico. Por outro lado, também não se cometeu a nulidade da sentença, por excesso de pronúncia, prevista na al. d) do n.º 1 do art.º 668.º do CPC, porquanto a falta de autorização escrita do senhorio para a realização das obras correspondia, pelos termos da acção, a uma das questões a ser resolvida pelo Tribunal, em conformidade com a regra estabelecida no n.º 2 do art.º 660.º do CPC. Se a prova produzida, porém, não autorizava a retirar a ilação jurídica mencionada na sentença recorrida, isso poderia originar, também, um erro de julgamento. Efectivamente, a consideração indevida e determinante, na sentença, de um facto dado como não provado equivale à aplicação incorrecta do direito, mas não afecta a estrutura formal da sentença, nomeadamente quanto ao objecto do seu conhecimento. Nesta conformidade, improcedem as arguidas nulidades da sentença. 2.3. Da materialidade dos autos, resulta que os apelantes são arrendatários de um prédio urbano, composto de habitação e adega, sito na freguesia de S. Pedro da Cadeira, concelho de Torres Vedras. Na verdade, ambas as partes se vincularam, reciprocamente, por um contrato de arrendamento urbano, daí lhes advindo direitos e obrigações. Ora, nos termos do art.º 64.º, n.º 1, al. d), do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, o senhorio pode resolver o contrato, se o arrendatário realizar no respectivo prédio, sem o seu consentimento escrito, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões. Semelhante dispositivo existia, anteriormente, no Código Civil – art.º 1093.º, n.º 1, alínea d). O fundamento de semelhante norma prende-se com a obrigação, que recai sobre o arrendatário, de fazer do prédio uma utilização prudente, como decorre do consignado nos art.º s 1038.º, al. d), e 1043.º, n.º 1, ambos do Código Civil (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, II, 2.ª ed., pág. 505, e Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 6.ª ed., pág. 413), e, por outro lado, de tais obras consubstanciarem um direito de disposição e de transformação, que é próprio do direito de propriedade (Rui Vieira Miller, Arrendamento Urbano, pág. 133). A lei, no entanto, não definiu um critério que permita caracterizar o que denomina por alteração substancial, deixando, por isso, ao intérprete a sua formulação, quando confrontado com o caso concreto. Nesse âmbito, não se pode olvidar que o arrendatário tem apenas o direito pessoal de gozo do respectivo prédio, pertencendo ao proprietário o direito de transformação, sem prejuízo, contudo, de se entender que o proprietário autoriza o arrendatário a efectuar as obras necessárias à adequação do arrendado à finalidade do arrendamento acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 25 de Março de 1999, Col. de Jur. (STJ), Ano VII, t. 2, pág. 38, Aragão Seia, Arrendamento Urbano, pág. 415, e Henrique Mesquita, Revista de Legislação de Jurisprudência, Ano 126.º, pág. 279, e Ano 130.º, pág. 222. Assim, as obras que alterem substancialmente a estrutura externa do prédio ou a disposição interna das suas divisões, bem como aquelas que neles causem deterioração considerável não podem ser livremente realizadas pelo arrendatário. Para o arrendatário as poder realizar, de forma lícita, é necessário que obtenha o consentimento escrito do senhorio. Atingindo tais obras a substância do prédio, em diferentes perspectivas, é natural que a sua concretização fique dependente da disposição do respectivo proprietário, que a exercerá como lhe aprouver, no âmbito dos limites do direito de propriedade de que está investido. Como já se aludiu, o consentimento ou autorização do senhorio deve ser formalizado por escrito. A questão que, desde já, se coloca é saber a quem a lei atribui o ónus da prova da falta do consentimento escrito do senhorio. Na verdade, tanto o quesito 7.º, onde se perguntava se o ora apelado não dera autorização aos apelantes para realizarem as obras, como os quesitos 14.º e 20.º, nos quais constava essa autorização, obtiveram, nessa parte, respostas negativas, sob a motivação das testemunhas que depuseram não terem qualquer conhecimento da matéria (fls. 106 a 109). Neste contexto, não se provou, por um lado, a falta de autorização do senhorio e, por outro, a autorização do senhorio, para a realização das obras no local dado de arrendamento. Que consequências jurídicas podem advir dessa circunstância? A matéria do ónus da prova vem regulada, em termos gerais, no art.º 342.º do Código Civil. Segundo o seu n.º 1, àquele que invocar um direito cabe fazer a prova dos factos constitutivos do direito alegado. Por sua vez, estabelece o n.º 2, que a prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado compete àquele contra quem a invocação é feita. Em caso de dúvida, prescreve o n.º 3, os factos devem ser considerados como constitutivos do direito. Assim, como regra, compete ao autor, que invoca um direito, a demonstração dos factos, quer positivos quer negativos, que, substantivamente, o concedam. Cabe, por seu turno, ao réu, a prova dos factos que impeçam, modificam ou extingam o direito invocado pelo autor. A prova dos factos negativos, que são admissíveis (acórdão da Relação de Lisboa, de 29 de Março de 1978, Colectânea de Jurisprudência, Ano III, t. 2, pág. 460), não altera as regras do onus probandi. Com efeito, como sublinha Pereira Coelho, o art.º 342.º do Código Civil não dá relevância à distinção entre factos positivos e negativos na distribuição do ónus da prova, só podendo admitir-se que a natural dificuldade da prova de factos negativos torne aconselháveis menores exigências quanto à prova dos mesmos factos (Revista de Legislação e de Jurisprudência, Ano 117.º, pág. 95). No caso vertente, como se referiu, o apelado invocou o direito à resolução do contrato de arrendamento, previsto na al. d) do n.º 1 do art.º 64.º do RAU, isto é, com fundamento na realização no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, de obras que alteraram substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões. Para ser judicialmente reconhecido o exercício do direito à resolução do contrato de arrendamento, o senhorio tem de provar, na respectiva acção de despejo, a falta de autorização escrita para a realização das obras que alteraram substancialmente a estrutura externa ou a disposição interna das divisões. A falta de autorização do senhorio e a realização das obras com as características referidas são factos constitutivos do direito à resolução do contrato de arrendamento. A autorização do senhorio para a realização das obras não é, assim, um facto impeditivo do direito à resolução do contrato de arrendamento. Nestes termos, considerando a previsão legal da al. d) do n.º 1 do art.º 64.º do RAU, que confere ao senhorio o direito de resolução do contrato de arrendamento, impendia sobre o apelado o ónus da prova do facto negativo, da falta de autorização das obras que alteraram substancialmente a estrutura externa ou a disposição interna das divisões do respectivo prédio. Neste sentido, em caso que apresenta um certo paralelismo com o dos presentes autos (não autorização do subarrendamento), decidiu o Supremo Tribunal de Justiça, no acórdão de 11 de Novembro de 2004 (Recurso de Revista n.º 3.550/04). Como já se adiantou, pela resposta negativa ao quesito 7.º da base instrutória, o apelado não logrou provar a falta de autorização para as obras realizadas no prédio arrendado pelos apelantes. Por isso, a afirmação constante da sentença recorrida, segundo a qual os apelantes não tinham autorização escrita do senhorio, não tem apoio em qualquer facto considerado provado, não sendo lícito ao juiz, na aplicação do direito, socorrer-se de factos que não tenham ficado provados. Nessa medida, a omissão de prova quanto à falta da autorização do senhorio, sendo facto constitutivo do direito à resolução do contrato de arrendamento, resolve-se, nos termos do n.º 1 do art.º 342.º do Código Civil, em desfavor do apelado, por não ter cumprido o ónus de prova que sobre si impendia. Por isso, por falta da verificação cumulativa dos respectivos pressupostos, não podia ter sido declarada a resolução do contrato de arrendamento. 2.4. Por outro lado, a sentença recorrida considerou, ainda, que a abertura de uma porta, numa parede mestra, para possibilitar a ligação à adega (também designada por “palheiro”), constituiu uma obra que alterara substancialmente a disposição interna das divisões do prédio dado de arrendamento. Como é jurisprudência corrente, o termo substancialmente deve ser tomado com o significado de “consideravelmente” (acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 12 de Novembro de 1996, BMJ, n.º 461, pág. 424). Embora a abertura de uma porta, ligando divisões que estavam separadas, possa configurar uma alteração da disposição interna das divisões, introduzindo uma modificação arquitectónica, a mesma, todavia, não se apresenta como uma alteração substancial ou considerável. Na verdade, para além da sua funcionalidade, perspectivada no âmbito da regra normativa estabelecida no art.º 1043.º do Código Civil, a reposição da parede, no mesmo estado em que antes se encontrava, não revela dificuldade de maior. A obra referida, assim como outras que os autos apontam, insere-se, claramente, num projecto de melhoria das respectivas condições de habitabilidade, que o prédio não tinha, apesar do seu destino ser a habitação, levado a cabo, exclusivamente, pelos arrendatários. A dignidade da pessoa humana, na qual a República Portuguesa se baseia (art.º 1.º da Constituição), justifica uma habitação condigna, designadamente em condições de higiene e conforto, que permita igualmente preservar a intimidade pessoal e a privacidade familiar (art.º 65.º da Constituição). Essas condições, manifestamente, não existiam no prédio dos autos, sendo certo que, durante o contrato de arrendamento dos autos, nunca o senhorio executou quaisquer obras de manutenção. Para além de ter vindo ao de cima a boa fé dos arrendatários e o objectivo que tiveram em vista, por outro lado, não resulta dos autos que a porta aberta na parede mestra tenha implicado uma diminuição do valor locativo do prédio. Disto se conclui que as obras levadas a efeito no prédio pelos arrendatários não alteraram substancialmente a disposição interna das divisões, nem injustificadamente causaram deteriorações consideráveis. Também, com este fundamento não podia ter sido declarada a resolução do contrato de arrendamento. 2.4. Nestes termos, não havendo fundamento para ter sido declarada a resolução do contrato de arrendamento, por não estar verificada a previsão consignada na al. d) do n.º 1 do art.º 64.º do RAU, não pode subsistir a decisão constante da sentença recorrida. Merecendo assim provimento a presente apelação, impõe-se revogar a decisão recorrida, substituindo-a por outra, que absolva os apelantes do pedido formulado na acção de despejo contra si intentada. 2.5. O apelado, ao ficar vencido por decaimento, em ambas as instâncias, é responsável pelo pagamento das respectivas custas, em conformidade com a regra da causalidade consagrada no art.º 446.º, n.º s 1 e 2, do CPC. III. DECISÃO Pelo exposto, decide-se: 1) Conceder provimento ao recurso, revogando a decisão recorrida e, em consequência, absolvendo os Réus do pedido. 2) Condenar o Autor no pagamento das custas, em ambas as instâncias. Lisboa, 23 de Junho de 2005 (Olindo dos Santos Geraldes) (Fátima Galante) (Ferreira Lopes)