Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa | |||
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| Relator: | PEDRO MARTINS | ||
| Descritores: | USUCAPIÃO DIREITO DE PROPRIEDADE PROPRIEDADE HORIZONTAL POSSE | ||
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| Nº do Documento: | RL | ||
| Data do Acordão: | 05/31/2012 | ||
| Votação: | UNANIMIDADE | ||
| Texto Integral: | S | ||
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| Meio Processual: | APELAÇÃO | ||
| Decisão: | PARCIAL PROCEDÊNCIA | ||
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| Sumário: | I. A posse, em termos de direito de propriedade, de uma parte de um edifício não sujeito ao regime da propriedade horizontal, não pode determinar a aquisição por usucapião dessa parte do edifício, sem a prévia ou, pelo menos, simultânea constituição desse edifício em propriedade horizontal. II Peticionado judicialmente o reconhecimento do direito de propriedade de uma fracção de um edifício, com fundamento em usucapião, sem que se demonstrem os requisitos legais da constituição desse edifício em propriedade horizontal, tal pretensão terá necessariamente que improceder. (da responsabilidade do Relator) | ||
| Decisão Texto Parcial: | | ||
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| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa os juízes abaixo assinados: “A” e mulher, “B”, intentaram a presente acção contra “C” e “D”, pedindo que seja declarado nulo um contrato promessa que identificam ou, subsidiariamente, seja declarado prescrito qualquer direito dos réus emergente do mesmo contrato, e, em qualquer caso, sejam os réus condenados a restituírem aos autores o 1° andar esquerdo a que se refere tal contrato, livre e desocupado de pessoas e bens sem qualquer contrapartida para os réus, e a pagarem aos autores 300€ mensais a contar da citação até efectiva entrega do andar. Alegaram para o efeito que em 1986 prometeram vender ao réu e este prometeu comprar-lhes aquele 1º andar por 600.000$; o edifício foi construído sem licença; a escritura de venda teria lugar 60 dias após regularização da situação; o contrato dava ao réu o direito de habitar o andar; o edifício até à presente data não tem licença de construção nem de utilização; entendem que tal configura um contrato promessa válido para a hipótese de a prestação se tornar possível por ocorrência da condição suspensiva, mas que se convolou num contrato nulo porque a condição jamais se verificou e, em consequência, o objecto da prestação permaneceu sempre um objecto legalmente impossível (invocam neste sentido o ac. do STJ publicado na CJ.XIV, tomo 2, pág. 50…), sendo que qualquer eventual direito dos réus já teria prescrito por terem decorridos mais de 20 anos desde a data da celebração do contrato. Por fim, dizem que o valor de uso do 1º andar em causa não é inferior a 300€ mensais. Os réus contestaram em 26/09/2007, entre o mais dizendo que ainda decorrem diligências para o licenciamento do edifício; e que de 1983 a 1994 habitaram no 1º andar em causa e a partir de 1994 o arrendaram a terceiros, sempre na convicção de que são seus proprietários, por o terem prometido comprar aos anteriores proprietários e por terem já pago todo o preço. Por isso, consideram que o adquiriram por usucapião, o que pedem, em reconvenção, seja declarado, pedindo ainda que seja declarado cancelado o registo relativamente a ele logo que constituída a propriedade horizontal do edifício e feitos os registos da cada unidade habitacional; por outro lado, dizem que o 1º andar em causa vale hoje não menos de 77.007.21€, pelo que, na hipótese de o contrato vir a ser julgado sem efeito, os autores devem ser condenados a pagar aos réus este valor; dizem ainda que as condições exigidas para a formalização do contrato definitivo dependem dos autores, pelo que a invocação delas para obter a nulidade do contrato seria um abuso de direito; por fim, a declaração de nulidade determinaria a obrigação de restituição do preço não podendo por isso considerar-se caducos quaisquer direitos; terminam a contestação dizendo que, para a hipótese de o contrato promessa vir a ser considerado nulo, deve declarar-se que: a) os réus adquiriram o andar por usucapião e b) constituída a propriedade horizontal do edifício, ordenando-se o cancelamento do registo a favor dos autores no tocante à fracção que vier a ser constituída por esse 1º andar; a não se entender assim, c) devem os autores ser condenados a pagar aos réus os tais 77.007,21€ ou d) pelo menos a restituir aos réus os 6.000€ (sic) pagos. Os autores responderam às excepção e reconvenção, impugnando o essencial da respectiva matéria e invocando a compensação de eventual direito de crédito dos réus contra os autores, com o direito destes contra os réus. O autor entretanto faleceu e foram habilitados em seu lugar, a mulher e os dois filhos, “E” e “F”. No saneador, o tribunal conheceu dos pedidos dos autores julgando-os improcedentes. Os autores interpuseram recurso deste saneador-sentença – para que seja revogado e substituído por outro que julgue procedentes os pedidos - terminando as suas alegações com as seguintes conclusões: 1. O contrato promessa em apreço versa sobre um objecto impossível e contrário à lei, mas a obrigação de celebrar o contrato prometido foi assumida na condição de legalização camarária do prédio, pelo que deverá qualificar-se tal contrato como de promessa sujeito a condição suspensiva, válido para a hipótese de a prestação se tornar possível pela verificação de tal condição, o que não aconteceu, pelo que o contrato válido se convolou em nulo. 2. Dado a prescrição de direitos sujeitos a condição suspensiva só começar a correr depois da condição se verificar, uma vez que a mesma não se verificou, tal prazo começa a correr a partir da data em que o direito puder ser exercido, ou seja a data da celebração do contrato promessa, pelo que os direitos dos réus emergentes do contrato em apreço prescreveram. 3. O despacho saneador-sentença fez errada interpretação e aplicação do disposto nos arts 401/1 e 2, 270, 280, 309 e 306/1 e 2, CC, sendo o acima expresso o sentido que as normas jurídicas violadas devem ser interpretadas e aplicadas (invocam ainda o ac. do STJ de 03/11/2009, dgsi…). Depois de realizado o julgamento foi proferida sentença que julgou procedente a reconvenção, reconhecendo a aquisição pelos réus do direito de propriedade sobre a parte do edifício correspondente ao 1° andar esquerdo, por via de usucapião, declarando os mesmos titulares do direito de propriedade sobre a mesma e determinando o cancelamento do registo de propriedade inscrito a favor dos autores, absolvendo estes dos restantes pedidos (entre eles o da declaração de constituição da propriedade horizontal do edifício). Os autores interpuseram recurso desta sentença – para que seja revogada e substituída por outra que os absolva do pedido reconvencional – terminando as suas alegações com as seguintes conclusões: 1. Os réus peticionaram em reconvenção a aquisição, por usucapião, do 1º andar, lado esquerdo do prédio... A sentença recorrida reconheceu o direito de propriedade sobre a parte do prédio correspondente ao 1° andar esquerdo do prédio..., condenando assim em objecto diverso do pedido, pelo que é nula. 2. A natureza da posse do beneficiário da tradição da coisa no âmbito de um contrato promessa de compra e venda, depende fundamentalmente de uma operação casuística que valore adequadamente os termos e o conteúdo do negócio, as circunstâncias que o rodearam e as vicissitudes que se seguiram à sua verificação. Face à prova produzida, constata-se na posse exercida pelos réus a inexistência de animus, bem como do requisito da publicidade, não tendo sequer sido alegados factos consubstanciadores da inversão do título de posse. 3. Antes da constituição do regime de propriedade horizontal, não é legalmente possível um prédio urbano constituído por vários andares, ser divisível. Antes da constituição de tal regime não existem fracções autónomas, mas sim andares ou pisos, os quais estão fora do comércio jurídico, pelo que o direito de propriedade do andar em causa, não pode ser adquirido por usucapião, para alem de que tal ofenderia normas de interesse e ordem pública, ofendendo igualmente a característica de inerência própria dos direitos reais, bem como a tipicidade ou numerus clausus de tal categoria de direitos. 4. A sentença recorrida confunde descrição predial com inscrição predial, ao determinar o cancelamento do registo de propriedade a favor dos autores. 5. Violou a sentença recorrida, por erro de julgamento, o disposto no art. 668/1e) in fine do CPC, arts. 1287, 1251, 1293a), 1297, 1262 e 1300/1, 1265, 209 e 1306/1 do CC e 79 e 91 Código Registo Predial, sendo o acima expresso o sentido que deve ser atribuído às normas jurídicas violadas. Os réus contra-alegaram ambos os recursos defendendo a improcedência dos mesmos. * Questões que importa solucionar: se o contrato-promessa devia ter sido considerado nulo; se eventuais direitos dos réus deviam ter sido considerados prescritos; se a sentença condenou em objecto diverso do pedido; se os réus não deviam ter sido considerados possuidores, em termos de direito de propriedade, de parte do edifício; se, sem que se demonstrem os requisitos legais da constituição desse edifício em propriedade horizontal, pode ser reconhecida a aquisição, por usucapião, do direito de propriedade sobre uma parte concreta esse edifício. * Factos provados: 1. Os autores são donos de um prédio urbano com 4 pisos, sub-cave, cave, rés-do-chão com lados direito e esquerdo, 1° andar e sótão, com lados direito e esquerdo e retaguarda, com área de 267,50 m2 e logradouro com a área de 172,50 m2, sito na Rua ..., n° ... e ...-A (antes Rua ...), Vivenda ..., no lugar e freguesia de ..., conselho de Sintra, inscrito na respectiva matriz sob o artigo ... (ex – artigo ...), descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o nº .../ ..., registado a favor dos autores pela inscrição G-2, por o terem adquirido por arrematação. 2. Por acordo escrito datado de 5/12/1986, os autores declararam prometer vender ao réu e este declarou prometer comprar-lhes o 1º andar esquerdo do mesmo prédio, pelo preço de 600.000$, livre de ónus ou encargos tendo, nessa data, o réu pago aos autores 100.000$, a titulo de sinal e princípio de pagamento, sendo o resto do preço pago através de 2 cheques de 250.000$ cada um, com vencimentos a 28/02/1987 e 31/08/1987, que o réu pagou [“comprometendo-se os 1ºs outorgantes a só levantar as quantias que os cheques titulam nas datas dos seus vencimentos” – esta parte final, em parênteses recto, corresponde à parte final da clª 4, acrescentada neste acórdão, ao abrigo dos arts. 659/3 e 713/2, ambos do CPC]. 3. Ficou ainda acordado naquele escrito que “Os outorgantes têm pleno conhecimento de que o prédio onde se situa o andar prometido vender foi construído sem licença camarária” [clª 5]; “A escritura de compra e venda terá lugar 60 dias após a regularização camarária da citada construção, e da obtenção de toda a documentação referente ao prédio, necessária à escritura” [clª 6]; “O 2° outorgante tem o direito de habitar a casa objecto do presente contrato, tendo o direito de retenção da mesma, pelo crédito resultante do não cumprimento do contrato pelos 1ºs outorgantes” [clª 8]; “No caso de haver impossibilidade legal de regularização da situação camarária do referido prédio, os 1.ºs outorgantes têm direito a embolsar o preço da venda, a título de indemnização pela ocupação da casa pelos promitentes compradores” [clª 9], conforme e teor do documento de fls. 19 e verso […] [acrescentaram-se, neste acórdão, os nºs das cláusulas para mais fácil compreensão da fundamentação]. 4. O aludido prédio foi construído sem qualquer licenciamen-to camarário, não tendo até ao presente licença de construção ou de utilização, não obstante as diligências dos autores para obter tal licenciamento junto da Câmara Municipal de Sintra. 5. O réu ao subscrever o documento de fls. 19 e verso tinha conhecimento dos factos referidos em 4 e ainda assim quis efectuar aquele acordo dado ser à data da compra do prédio pelos autores arrendatário habitacional do mesmo 1° esquerdo, tendo interesse em lá se manter a viver com a família, tendo prestado ao autor ajuda, informando-o sobre a situação jurídica do prédio e ocupação do mesmo por parte dos restantes arrendatários. 6. Em 1/02/1997 os réus deram aquela habitação de arrenda-mento a “G” e mulher, cobrando rendas mensais de 60.000$, que fizeram suas. 7. Em 01/02/2000 os réus deram de arrendamento aquela habitação a “H”, cobrando as rendas mensais de 60.00$ que fizeram suas. 8. O andar em questão é composto por 3 assoalhadas, cozinha, casa de banho, despensa, corredor, vestíbulo e varanda, com pelo menos 110 m2 de área. 9. Os réus pagaram os impostos pelos respectivos rendimentos. 10. E intitularam-se proprietários perante as pessoas que com eles contactaram, nomeadamente em assuntos relativos ao prédio. 11. Nunca ninguém se tendo oposto à sua utilização da habitação em questão. 12. Os autores sempre tiveram conhecimento dos factos referidos em 6 e 7 e não se opuseram. 13. Com o pagamento da totalidade do preço como referido em 1 e perante o comportamento dos autores, os réus passaram a considerar-se comproprietários daquele andar e assim agiram perante terceiros. 14. A habitação constituída pelo 1.º andar lado esquerdo do prédio em causa tem actualmente um valor não inferior a 45.000€. 15. A fracção habitada pelos réus tem sido objecto de obras e manutenção pelos mesmos. 16. O local encontra-se dotado de infra-estruturas com saneamento, fornecimento de água, energia eléctrica, gás natural, arruamentos asfaltados, com locais para parques existindo no local escolas, creches e comércio. 17. O prédio tem duas entradas independentes com os números ... e ...-A, sendo que a fracção dos réus tem a entrada independente pelo ...-A. * Quanto ao 1º recurso O saneador-sentença considerou os pedidos dos autores improce-dentes no essencial porque, como a obrigação prometida dos autores foi assumida para o caso da prestação se tornar possível, ela é originariamente válida e não nula por impossibilidade legal do objecto (art. 401/2, 1ª parte, do CC). Ora, os autores nada de concreto afirmam no sentido de que neste momento não seja de todo possível efectuar a prestação prometida, não tendo designadamente alegado que tenham sido recusadas ou definitiva-mente indeferidas as diligências que encetaram com vista ao licenciamento do imóvel junto da câmara municipal. Pelo que, conclui-se, não se pode dizer que o contrato se tenha convolado num contrato nulo. E como os prazos de prescrição só começam a correr quando os direitos possam ser exercidos (art. 306/1 do CC), o que ainda não acontece, não se pode verificar a prescrição invocada pelos autores. Por fim, encontrando-se os réus a fruir o imóvel em causa no âmbito da entrega e autorização que lhes foi conferida pelos autores nos termos da cláusula 8ª daquele contrato, improcedem também os pedidos de desocupação e de pagamento de quantia mensal de 300€. * Nas alegações de recurso, os autores insistem na construção feita na petição inicial, reproduzida acima, que tem na sua base o seguinte: como a condição não se verificou, o contrato convolou-se num contrato nulo por impossibilidade legal. * Os autores esquecem-se, assim, daquilo que resulta claramente do saneador-sentença: os autores nada alegaram de útil que permita concluir que a prestação já não será possível. Os acórdãos do STJ que os autores citam, em vez de apoiarem a construção que estes fazem, confirmam, pelo contrário, a correcção da deci-são recorrida, já que em ambos existe a prova da não autorização/per-missão: O ac. do STJ – que é de 20/04/2006 e está publicado na CJSTJ2006, tomo II, págs. 49 a 52 - diz respeito a um contrato-promessa subordinado a, no que interessa agora, uma condição suspensiva (obter a desanexação de uma parcela) em que depois a condição não se verificou (“a desanexação não foi autorizada”, segundo informa a fundamentação de direito do acórdão: começo do 10º § da 2ª coluna da pág. 51). O ac. do STJ de 03/11/2009, que está publicado na base de dados do ITIJ sob o nº. 9647/03.2TVLSB.S1, trata de uma impossibilidade originária relativa a uma obrigação que não foi assumida para o caso da prestação se tornar possível, como é dito expressamente pelo acórdão. Mas o acórdão ainda acrescenta: “De resto, mesmo a entender-se que o negócio teria sido realizado na pressuposição ou na condição de que a Câmara Municipal permitiria a alteração do destino da fracção em termos de nela se poder exercer actividade de restaurante […], então, apesar de o contrato ter nascido válido, convolava-se num negócio nulo logo que a autarquia recusou tal alteração, ao não permitir a alteração do alvará de licenciamento nesse sentido.” Dito de outro modo e agora já com aplicação ao outro pedido improcedente dos autores: se o contrato válido se convola num contrato nulo a partir do momento em que se sabe que a prestação não será possível, é só a partir desse momento que se pode começar a falar da invalidade do contrato e da prescrição de direitos. E como também o pedido de restituição do imóvel e do pagamento da prestação mensal está dependente da invalidade do contrato, e, por isso, daquele pressuposto, que não se pode dizer verificado, o mesmo é também improcedente, como foi – bem – decidido pelo saneador-sentença recorrido. * Quanto ao 2º recurso Da condenação em objecto diferente do pedido Os réus pediram que fosse declarado que adquiriram por usucapião o 1º andar esquerdo reivindicado pelos autores. Na sentença reconheceu-se a aquisição pelos réus do direito de propriedade sobre a parte do edifício, a correspondente ao 1° andar esquerdo, por via de usucapião, declarando os mesmos titulares do direito de propriedade sobre a mesma. Os autores, no recurso, consideram que se trata de uma condenação em objecto diverso do pedido e por isso nula [art. 668/1e) do CPC]. É evidente, no entanto, que não é disso que se trata, tanto que os autores nem conseguem explicar porque é que se trata de um objecto diverso, limitando-se a afirmá-lo. A forma diferente que a sentença encontrou para declarar o que lhe era pedido pelos réus resultou apenas da circunstância de a sentença ter concluído que não podia declarar constituída a propriedade horizontal sobre o prédio. Ou seja, a forma encontrada pela sentença corresponde à consequência da improcedência parcial da reconvenção, respeitante a um outro pedido, não a uma condenação diversa no que se refere ao pedido de usucapião. Pois que, material e formalmente, a condenação é praticamente igual ao que era pedido. * Da posse A sentença recorrida lembra que Vaz Serra, RLJ, ano 109, págs. 347 e 348, admitia que o promitente-comprador pudesse ter posse de proprietário: “O promitente-comprador, que toma conta do prédio e nele pratica actos correspondentes ao exercício do direito de propriedade, sem que o faça por mera tolerância do promitente-vendedor, não procede com intenção de agir em nome promitente-vendedor, mas com a de agir em seu próprio nome, […] passando a conduzir-se como se a coisa fosse sua, […] julga-se já proprietário da coisa, embora não a tenha comprado, pois considera segura a futura conclusão do contrato de compra e venda prometido, donde resulta que, ao praticar na coisa, actos possessórios, o faz com animus de exercer em seu nome o direito de propriedade”. E que Pires de Lima e Antunes Varela, CC anotado, vol. III, 2ª ed., pág. 6 [Coimbra Editora, 1984], Antunes Varela, na RLJ, ano 124, pág. 348, e RLJ, 128, pág. 146, também o admitem, embora em circunstâncias excepcionais: “O contrato-promessa, com efeito, não é susceptível de, só por si, transferir a posse ao promitente-comprador. Se este obtém a entrega da coisa antes da celebração do negócio translativo, adquire o corpus possessório, mas não adquire o animus possidendi, ficando, pois, na situação de mero detentor ou possuidor precário […] São concebíveis, todavia, situações em que a posição jurídica do promitente-comprador preenche excepcionalmente todos os requisitos de uma verdadeira posse […]. Tais actos não são realizados em nome do promitente-vendedor, mas sim em nome próprio, com a intenção de exercer sobre a coisa um verdadeiro direito real. O promitente-comprador actua, aqui, uti dominus, não havendo, por conseguinte, qualquer razão para lhe negar o acesso aos meios de tutela da posse”. Posição que também decorre do que é dito por Calvão e Silva, Sinal e Contrato-Promessa, 11ª edição, pág. 231, nota 55: “Não nos parece possível a priori qualificar-se de posse ou de mera detenção o poder de facto exercido pelo promitente-comprador sobre o objecto do contrato prometido entregue antecipadamente. Tudo dependerá do animus que acompanhe o corpus”. Levando a que actualmente a posição mais ou menos uniforme do STJ seja a seguinte (os acórdãos são os citados pela sentença recorrida, completados com as referências necessárias à sua melhor localização): “De acordo com o ac. do STJ de 9/9/2008 [08A1988 da base de dados do ITIJ] e 12/07/2011 [899/04.1TBSTB.E1.S1 da base de dados do ITIJ], “a natureza da posse do beneficiário da tradição da coisa, no âmbito de um contrato promessa de compra e venda de imóvel, depende fundamentalmente de uma operação casuística que valore adequadamente os termos e o conteúdo do negócio, as circunstâncias que o rodearam e as vicissitudes que se seguiram à sua verificação, podendo efectivamente verificar-se situações – seguramente excepcionais – em que a “traditio” não teve originariamente como pressuposto subjacente à vontade dos contraentes a realização do negócio definitivo ou em que, supervenientemente, ocorrem vicissitudes na vida da relação contratual determinantes de uma radical mudança no título que tinha justificado a inicial entrega das chaves”, a titulo precário e limitado, ao promitente comprador”. “É que – sendo evidente e incontroverso que tal tradição da coisa prometida vender, assente na pressuposição e expectativa de que será cumprido o contrato definitivo, equivale, quando muito, à outorga ao promitente comprador de uma situação equiparável à de um direito pessoal de gozo (ac. STJ 17/4/2007 – 07A480 da base de dados do ITIJ), apenas desencadeará normalmente uma situação de mera detenção, enquadrável no artigo 1253 do CC, possuindo aquele interessado o imóvel em nome do proprietário/promitente vendedor, sem que tal envolva a transmissão a seu favor da posse sobre o imóvel – poderá naturalmente ocorrer, nomeadamente, uma situação de inversão do titulo de posse, prevista no artigo 1265 do CC, susceptível de desencadear supervenientemente a aquisição de posse verdadeira e própria – por parte do – até então – mero detentor (ac. STJ 12/07/2011).” Nota-se, entretanto, que em todos estes casos o STJ decidiu que não havia posse do promitente-comprador, em termos de propriedade. Para um caso em que o STJ decidiu que o promitente-comprador tinha posse em termos de propriedade, pode-se ver o do ac. de 03/11/2009 (2172/06.1TB GRD.C1.S.1). E também no sentido da posse em termos de propriedade, num caso parecido com o dos autos, vai o ac. do TRL de 16/06/2009 (32/1997.L1-7). No mesmo sentido, ainda se poderia citar a posição de Menezes Cordeiro, A Posse, Perspectivas Dogmáticas Actuais, Almedina, 1997, que diz, págs. 76/77, “Não há nenhum obstáculo à inclusão, num contrato atípico ou em qualquer contrato obrigacional, duma cláusula tendente à traditio duma coisa; tão-pouco há impedimento a que, ao lado dum contrato, seja ele qual for, as partes celebrem um segundo acordo, especificamente destinado à entrega da coisa” E a seguir desenvolve: “Questão diversa é, agora, a de saber qual a natureza da posse do promitente adquirente. Tudo depende da vontade das partes: haverá, pois, que interpretar o acordo relativo à traditio usando, para isso e se necessário, todos os demais elementos coadjuvantes. Em abstracto, temos as seguintes hipóteses possíveis: - a traditio visou antecipar o cumprimento do próprio contrato definitivo: trata-se duma hipótese frequente nos casos em que o preço esteja todo ou quase todo pago; o promitente adquirente é, então, desde logo, investido num controlo material semelhante ao do proprietário, podendo falar-se em posse em termos de propriedade; - a entrega da coisa é um favor feito pelo promitente alienante; não houve pagamento do preço ou algo que dele se possa aproximar; o alienante, não obstante, por obsequiosidade ou por gentileza, entregou antecipadamente a coisa; desta feita, temos algo de semelhante a um comodato, pelo que a posse do promitente adquirente se deve situar no âmbito do art. 1133/2; - a entrega da coisa, não sendo uma antecipação do cumprimento do [contrato] definitivo não surge, porém, como mero favor; por exemplo, ela é subsequente a um “reforço” de sinal, tendo, assim, um cariz remuneratório; desta feita, surge gozo remunerado, a aproximar da locação: impõe-se uma posse tipo art. 1037/2. E, perante tudo isto e as características particulares do caso, a sentença considerou que a situação dos réus era a de posse do 1º andar como se fossem seus proprietários, com características necessárias à usucapião do direito de propriedade. Os autores, aceitando a construção jurídica feita pela sentença e seguindo-a quase ipsis verbis, discutem, no entanto, a sua aplicação ao caso dos autos, chegando a conclusão contrária à obtida pela sentença no que se refere ao animus (de proprietários) e ao requisito da publicidade da posse e dizem ainda que não se provou a inversão do título da posse. * Inversão do título da posse Quanto à inversão do título da posse (figura desenhada nos arts. 1263/d, 1265 e 1290, todos do CC), esta só é necessária se se tiver provado que a posse antes era exercida a outro título. Daí que o ac. do STJ de 17/04/2007 (07A480) comece com a seguinte restrição (sublinhada) “a posse iniciada como precária só é apta para conduzir à usucapião mediante a inversão do título de posse”. Assim, se se considerar que a posse foi sempre exercida de forma correspondente ao exercício do direito de propriedade, não faz sentido exigir a inversão do título de posse… Dito de outro modo: se se considerar que a posse dos réus como proprietários se iniciou no momento da celebração do contrato, não é necessária qualquer inversão do título da posse. E como a sentença reporta o início da posse ao momento da celebração do contrato, não tinha que se preocupar com a inversão do título da posse. No entanto, há um dado, não referido pelos recorrentes, que poderia ser considerado relevante a este título (para quem segue as teses subjectivistas da posse, como a maioria da doutrina e da jurisprudência): É o facto sob 13, do qual decorre que o animus da posse em termos de direito de propriedade só passou a existir quando os réus pagaram todo o preço aos autores, sabendo-se que esse pagamento integral ocorreu em momento posterior (: 31/08/1987) ao da celebração do contrato (: 15/12/1986). Mesmo aqui, no entanto, não é necessária a inversão do título da posse: o início desta posse, nestes termos, só pode ter ocorrido em concretização do contrato celebrado com os autores, de acordo com o respectivo título. Trata-se da subordinação tácita do início da posse em termos de direito de propriedade à verificação de uma condição: pagamento do preço integral. * Da publicidade Quanto à publicidade, o art. 1262 do CC diz que a posse pública é a que se exerce de modo a poder ser conhecida pelos interessados. A sentença não tratou especificamente desta característica da posse, por, no caso, não fazer sentido: tendo a sentença concluído que a posse dos réus estava a ser exercida em termos de propriedade e que tal resultava dos termos do contrato celebrado com os autores, isto é, também da vontade destes, é evidente que a posse, em termos de propriedade, estava a ser exercida com conhecimento dos autores. * Animus Por fim, quanto ao animus com que a posse é exercida, para além do que diz a sentença e do que consta dos factos provados em 2, 6, 7, 9, 13 e 15, note-se que a cláusula 9ª do contrato, transcrita acima, no ponto 3 dos factos provados, apoia claramente (seria mesmo, só por si, decisiva nesse sentido) a conclusão da sentença de que os réus tinham o animus de proprietário. É que esta cláusula trata da questão da distribuição do risco, nos mesmos termos que decorreriam da consideração de que os réus passavam a ser proprietários e possuidores (em nome próprio) do 1º andar em causa (art. 796 do CC). Veja-se: “No caso de haver impossibilidade legal de regularização da situação camarária do referido prédio, os 1.ºs outorgantes [os autores] têm direito a embolsar o preço da venda, a título de indemnização pela ocupação da casa pelos promitentes-compradores”. Ou seja, no caso de não vir a ser legalizada a possibilidade de utilização do edifício, com o resultado prático deste não poder ser utilizado, nem pelos réus nem por qualquer outra pessoa, perdendo, por isso, o bem a sua utilidade, logo o seu valor, punha-se a questão de saber se os autores teriam de devolver o preço pago pelos réus. O que, se estivesse em causa só uma posse precária, ou em nome dos autores, se compreenderia que acontecesse, ou seja, que os autores tivessem que devolver aquilo que os réus tinham pago, pois que o valor pago era o valor do andar e não o da utilização do mesmo (600.000$ em 1986…), não se justificando que, pela simples utilização temporária, os autores se aboletassem com os 600.000$. No entanto, as partes seguiram a posição contrária: o risco da “perda” da coisa corre por conta dos réus. Assim, apesar de os réus apenas a poderem vir a utilizar durante um certo período de tempo, teriam perdido o valor do preço do bem. Dito de outro modo: as partes estão a dizer o seguinte no contrato: mesmo que o bem venha a perder todo o seu valor (já que deixará de poder ser utilizado), o preço pago (que corresponde ao valor de mercado do bem) fica para os autores, não tendo os réus direito à sua devolução. Os autores deixaram pois de correr o risco da perda de bem… o que tem logicamente a ver com o facto de terem deixado de se considerar como proprietários do bem (o equivalente à aquisição dessa convicção pelos réus …). Ainda de outro modo: grosso modo, é por conta do proprietário também possuidor que, por norma, corre o risco da perda de coisa (res suo domino perit; art. 796 do CC – as várias regras que decorrem deste artigo, relativamente a contratos de alienação, são expostas em Galvão Telles, Direito das Obrigações, 7ª edição, Coimbra Editora, 1997, págs. 466 a 475). Por isso, quando a coisa se perde por causa não imputável ao possuidor em nome de outrem (o locatário, o comodatário, o parceiro pensador, etc) não é este que, por regra (sempre grosso modo), suporta a perda (arts. 1044, 1051/e, 1136, 1126, etc, todos do CC). E, por isso, quando, num contrato, se coloca o risco da perda da coisa em alguém, por causa que lhe não é imputável (como no caso dos autos), esse alguém não será, como regra, um possuidor em nome de outrem, mas sim em nome próprio, em termos de propriedade. * Em suma: o caso dos autos não diz respeito a um caso corrente, normal, usual, de contrato-promessa de compra e venda, já que, por um lado, os promitentes compradores estavam a ocupar a coisa antes do contrato e, por outro lado, porque a coisa objecto do contrato não estava licenciada, nem havia a certeza se o viria a ser. Estas circunstâncias especiais tornam inaplicáveis vários índices que têm sido utilizados para a qualificação da situação, designadamente porque não chega a haver um acto de entrega da coisa e porque não se podia pôr a hipótese de se celebrar logo o contrato definitivo. Apesar disso, o caso é claramente, como foi entendido pela sentença recorrida, de um contrato-promessa atributivo da posse da coisa em termos de propriedade, como resulta: a) de estar previsto logo no contrato o pagamento total do preço em pouco mais de 8 meses, apesar de não se saber se o contrato definitivo algum dia poderia ser celebrado; b) do facto de o preço ter sido pago na íntegra como previsto; c) da cláusula de distribuição do risco; d) do tempo entretanto decorrido (mais de 20 anos contados desde a data da celebração do contrato) sem notícia de reacção dos autores contra a posse dos réus. Poderia ainda referir-se o facto de e) os réus terem feito obras no 1º andar, obras que não eram apenas de manutenção e o facto de f) eles terem arrendado o 1º andar, acto típico de um proprietário, apesar de os autores dizerem o contrário (é certo que também terceiros podem arrendar casas de que não são proprietários, mas aí fazem-no ou como administradores, voluntários ou legais, dos proprietários, ou então como titulares de outros direitos reais, sendo evidente que não é nenhuma destas situações que está em causa nos autos, nem poderia estar face às alegações dos autores). E, perante isto tudo poderia falar-se - aceitando-se a colocação da questão nos termos das teses subjectivas da posse, por estas terem a sua favor a quase unanimidade da doutrina e da jurisprudência -, como se fala na sentença, no animus da posse dos réus, como proprietários (embora só a partir de 31/08/1987 segundo os factos provados). * Do prazo da usucapião Ora, uma posse de um imóvel exercida desde 31/08/1987, de forma pacífica e pública, permite a usucapião em 15 anos, se for de boa fé (art. 1296 do CC). No caso dos autos, a posse é de boa fé, porque obtida através de um contrato celebrado com os proprietários, decorrendo a posse do acordo com estes, pelo que os réus, ao adquirirem-na, não tinham razões para crer que lesavam o direito de outrem (art. 1260/1 do CC) Assim, em 31/08/2002 a posse já permitia a usucapião. No caso de se considerar antes aplicável o prazo maior de 20 anos, o mesmo também já estaria decorrido à data da reconvenção (: 26/09/2007), compreendo-se, por isso, a referência não fundamentada que a sentença faz a tal prazo. * Da necessidade da constituição da propriedade horizontal Na conclusão 3 do seu último recurso, os autores levantam esta questão. E aqui os autores têm razão. Pois que se vem entendendo que “caso a propriedade horizontal não haja sido constituída validamente, não é possível que o direito de propriedade tenha uma fracção de um edifício por objecto. Nesse caso, a propriedade, em regime de propriedade ou de comunhão (compropriedade), terá por objecto todo o edifício e não cada uma das fracções em que este seja susceptível de ser decomposto de acordo com um critério económico e social” (José Alberto C. Vieira, Direitos Reais, Coimbra Editora, Abril de 2008, pág. 723). Também assim Luís Miguel Pestana Vasconcelos (Direito das Garantias, Almedina, Março de 2011, pág. 320, nota 876): “[O] andar, antes de constituída a propriedade horizontal, não é uma coisa em si […]. Coisa é o prédio.”. E daí que o acórdão do TRE de 14/06/2007 (796/07-3 – com suporte em Rui Vieira Miller, A propriedade horizontal no CC, Almedina, 1998, págs. 95/97) citado pelos autores, diga que: I. A posse, em termos de direito de propriedade, de um andar ou piso de um prédio não sujeito ao regime da propriedade horizontal, não pode determinar a aquisição por usucapião desse andar, sem a prévia ou, pelo menos, simultânea constituição desse imóvel em propriedade horizontal. II - Peticionado judicialmente o reconhecimento do direito de propriedade de um tal andar ou piso com fundamento em usucapião, sem que, simultaneamente, seja requerida a constituição desse prédio em propriedade horizontal - e para isto devem ser demonstrados os respectivos requisitos legais bem como os que devam constar do título constitutivo - aquela pretensão terá necessariamente que improceder. É também isto que está na base da decisão do ac. do TRP de 14/12/2006 (0634363) e do ac. do TRL de 16/06/2009 (32/1997.L1-7, já citado acima), este quanto a um caso parecido com o dos autos, em que também ainda não tinha sido constituída a propriedade horizontal. Diz-se neste que “não podendo ser invocada a usucapião do direito de propriedade em relação a cada um dos apartamentos, tendo em conta a falta de constituição da propriedade horizontal e a falta de licença de utilização, a situação importa o reconhecimento do direito de compropriedade sobre o prédio em que os apartamentos estão inseridos”. Mas aqui, diferentemente do que se passa no caso dos autos, o pedido formulado pelos autores era do reconhecimento desse direito de compropriedade… A posição de Antunes Varela/Pires de Lima e Henrique Mesquita, na 2ª edição do CC anotado, Coimbra Editora, 1984, págs. 403/404 (seguidos, segundo se crê, por Aragão Seia, Propriedade horizontal, Almedina, 2001, pág. 34, e contrariados por Rodrigues Pardal e Dias da Fonseca, Da propriedade horizontal, 6ª edição, 1993, Coimbra Editora, págs. 220/223) que admite em termos generosos a constituição da propriedade horizontal por usucapião, não tem aplicação ao caso, pois que a hipótese que referem é de uma situação de posse do direito de propriedade horizontal e relativa a um edifício com dois únicos andares possuídos por pessoas diferentes (uma situação configurada de outro modo, mas em que também estava em causa um edifício pequeno com apenas duas fracções, é comentada por Rui Pinto Duarte, nos Cadernos de Direito Privado, nº. 19, 2007, págs. 47 a 57, sublinhando que estavam ainda preenchidos todos os requisitos administrativos para a constituição da propriedade horizontal e que tais situações não ocorrem com frequência, não sendo por isso a solução adoptada facilmente extensível em massa ou a outros casos). E com tudo isto até os réus concordarão, como decorre do facto de terem tido o cuidado de pedir, na reconvenção, a constituição da propriedade horizontal do prédio - só que, no caso, não estavam verificados os requisitos necessários para o efeito e por isso o respectivo pedido improcedeu -, e de não terem tentado rebater a conclusão 3ª deste recurso dos autores. Em suma, apesar de se reconhecer que os réus estão na posse em nome próprio e em termos de propriedade de parte do edifício dos autores, não se pode reconhecer a aquisição, por usucapião, da propriedade dessa parte, por essa parte não existir juridicamente. * Com isto fica prejudicada a apreciação dos argumentos que ainda constavam desta e da outra conclusão do recurso dos autores. E não há que apreciar os outros dois pedidos formulados na reconvenção, pois que se mantém a razão de prejudicialidade invocada pela sentença recorrida, ou, dito de outro modo, porque a apreciação daqueles estava na dependência de o contrato-promessa vir a ser considerado nulo. * (…) * Pelo exposto, julga-se improcedente o primeiro recurso dos autores, mantendo-se o saneador-sentença recorrido, e procedente o segundo, revogando-se a sentença recorrida e absolvendo-se os autores dos pedidos principais, ficando prejudicados os outros dois pedidos. Custas do 1º recurso pelos autores. Custas do 2º recurso pelos réus. Custas da acção pelos autores e da reconvenção pelos réus. Lisboa, 31/05/2012 Pedro Martins Sérgio Silva Almeida Lúcia Celeste da Fonseca Sousa |