| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1 – Relatório.
No 1º Juízo Cível do Tribunal Judicial da …, J…, A…e J2…, propuseram acção declarativa coma forma sumária contra H…, alegando que são donos da fracção «P» do prédio urbano sito na Rua …, nº2, …, …, por o terem herdado por morte dos seus pais, de quem são únicos e universais herdeiros.
Mais alegam que o réu habita aquela fracção contra a vontade dos autores, sem qualquer título ou autorização, desde Outubro de 2005, recusando-se a entregá-la.
Alegam, ainda, que se vêem impedidos de utilizar tal fracção e de dela retirar os proveitos de que é susceptível, sendo que, se estivesse arrendada, a mesma renderia, pelo menos, € 500,00 mensais.
Concluem, assim, que deve declarar-se serem os autores os únicos donos da referida fracção e o réu condenado a reconhecer esse direito, entregando-a livre e desocupada, bem como numa indemnização a liquidar em execução de sentença.
O réu contestou, invocando a ineptidão da petição inicial e a sua qualidade de arrendatário, e deduzindo reconvenção, em virtude de benfeitorias necessárias que realizou no prédio.
Conclui pela improcedência da acção e pela procedência da reconvenção, pedindo que os autores sejam condenados a pagarem-lhe o valor de € 7.000,00, acrescido de juros desde a citação até integral pagamento.
Os autores responderam, concluindo como na petição inicial.
Entretanto, foi declarada a existência de erro na forma de processo e determinado que a acção passasse a seguir a forma ordinária, corrigindo-se a distribuição e passando o processo a ser tramitado no Juízo de Grande Instância Cível de Sintra.
Seguidamente, foi proferido despacho saneador, onde se julgou improcedente a excepção da ineptidão da petição inicial e se seleccionou a matéria de facto relevante considerada assente e a que passou a constituir a base instrutória da causa.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi, após decisão sobre a matéria de facto, proferida sentença, julgando a acção parcialmente procedente, com condenação do réu a reconhecer os autores como únicos proprietários da fracção em causa, e a reconvenção também parcialmente procedente, com condenação dos autores a pagar ao réu a quantia de € 900,00, acrescida de juros vencidos e vincendos, à taxa legal, desde a citação até efectivo e integral pagamento.
Inconformados, os autores interpuseram recurso de apelação daquela sentença.
Produzidas as alegações e colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
2 – Fundamentos.
2.1. Na sentença recorrida consideraram-se provados os seguintes factos:
A)
Os Autores são donos e legítimos proprietários da fracção "P" correspondente ao 5° andar direito e destinada a habitação, de um prédio urbano, sito na Rua … n.° 2, freguesia de …, Município da …, inscrito na matriz predial urbana da citada freguesia com o n.° 576, descrito na 2a Conservatória do registo Predial da … na Ficha 421, por sucessão por morte dos seus pais, E… e F...
B)
O Réu é filho de M…, a qual faleceu no dia 4/09/2005.
C)
O imóvel referido em A) foi dado de arrendamento verbalmente pelos pais dos Autores a P…, em Maio de 1968, e posteriormente tal acordo formalizado por documento escrito outorgado em 09/12//1969, assinado por E…, na qualidade de senhoria, e por P…, na qualidade de arrendatário, conforme fls. 27 e 28.
D)
O referido P…faleceu em 16/09/2000, passando os pais dos Autores a aceitar a sua cônjuge sobreviva, M…como inquilina, emitindo em seu nome os recibos de renda relativos ao imóvel identificado em A).
E)
O Réu comunicou aos Autores o falecimento da sua mãe, através de carta registada datada em 05/12/2005, e novamente em 27/02/2006, conforme teor de fls. 39 a 40 A, que no mais se dá por reproduzido.
1)
Desde data concretamente não apurada do início de 2001, o Réu passou a residir no locado conjuntamente com a sua mãe (1).
2)
Segurando a fracção locada e tratando de outros assuntos relativos ao imóvel, atento o estado de saúde da sua mãe não lho permitir (2).
3)
Estabelecendo aí o seu domicílio, ali pernoitando diariamente e tomando todas as suas refeições (3).
4)
O que fez até 4 de Setembro de 2005 (4).
5)
E desde esta data, ininterruptamente, o Réu continuou a residir no locado (5).
6)
Se estivesse arrendada a fracção referida em A renderia aos AAs pelo menos €400 por mês (7).
7)
No mês de Dezembro de 2001, o telhado do prédio do qual o locado é fracção ruiu parcialmente, devido à forte chuva e vento (8).
8)
Em consequência de o locado corresponder ao último andar de um prédio antigo, a água pluvial infiltrou-se pela cobertura e pelo tecto da fracção (9).
9)
Danificando o tecto, as paredes e todo o chão, bem como a instalação eléctrica (10).
10)
Para reparar aqueles danos, o Réu procedeu à estucagem das paredes interiores e sua pintura, bem como ao alagamento do chão de madeira da fracção (11).
11)
Foi o réu quem realizou, ele próprio e com a ajuda de alguns amigos as obras referidas em 11, tendo adquirido e pago todos materiais necessários, e tendo ainda mandado realizar, a terceiros, na fracção, a substituição da instalação eléctrica e da canalização, bem como dos azulejos e armários de cozinha (12).
Prova documental
12)
Na carta enviada pela inquilina já falecida M… ao J2… datada de 12-12-2001 lê-se: ..." relativamente às despesas adicionais que refere, relativas ao ano corrente, gostaria de informá-lo que da minha parte foram feitos investimentos superiores a Esc. 2000.000$00 para efectuar melhorias no andar do qual sou inquilina. Nomeadamente financiei as obras do tecto devido a infiltrações do telhado (...)" - cfr doc fl.s 246 cujo teor se dá por reproduzido.
13)
No acordo referido em A) na clausula quarta lê-se que "ao inquilino não é permitido fazer obras ou benfeitorias a não ser as de conservação, sem autorização do senhorio, por escrito e devidamente reconhecida, ficando estipulado que as que fizer ficam pertencendo ao prédio, não podendo o inquilino alegar retenção ou pedir por elas qualquer indemnização. - cfr doc fls. 27 cujo teor se dá por reproduzido.
2.2. Os recorrentes rematam as suas alegações com as seguintes conclusões:
l - O Despacho Saneador ao concluir que o recorrido comunicou o falecimento da mãe ao senhorio, faz uma errada conclusão porque as cartas não só foram impugnadas, como não foi provada a sua remessa e a sua recepção, nem a junção da documentação exigida pelo art° 89° do RAU.
2 - A douta decisão ao concluir que os recorrentes deveriam pagar ao recorrido a quantia de 1.200 € pela reparação do telhado, fez uma errada aplicação dos factos e da lei, pois nem as obras foram provadas, nem consideradas urgentes, nem a responsabilidade pela reparação competia aos recorridos, nem estes foram interpelados para as fazer, sendo abusivo o recurso à equidade.
3 - A douta decisão recorrida não aplicou devidamente a lei aos factos embora as respostas aos artigos da Base Instrutória esteja de acordo com a prova feita.
4 - A douta decisão recorrida violou diversas disposições legais, nomeadamente os art°s 566°, 1031° a 1036°, 1038° a 1046° e 1311° do Código Civil e art° 85°-B e 89° do RAU.
5 - Face ao exposto a douta decisão recorrida também violou os art°s 653° e 712º n°4 do CPCivil.
6 - A resposta aos artigos da Base Instrutória está devidamente fundamentada e por isso deve ser mantida e em consequência julgado procedente o presente recurso, pelo facto da sentença não estar devidamente fundamentada de facto e de direito e violar a lei.
7 - Consequentemente deve a sentença ser revogada e em seu lugar ser proferido acórdão julgando a acção procedente e provada, sendo o recorrido obrigado a restituir o arrendado aos ora recorrentes.
2.3. São as seguintes as questões que importa apreciar no presente recurso:
1ª - saber se, no caso, o arrendamento para habitação se transmitiu, por morte, para o réu;
2ª - saber se o réu tem direito a indemnização por benfeitorias.
2.3.1. Na sentença recorrida, considerou-se que o arrendamento para habitação se transmitiu para o réu, por morte da mãe deste, nos termos do art.85º, nº1, alb), do RAU, diploma que estava em vigor à data do óbito daquela, uma vez que se provou que o réu comunicou a sua intenção de permanecer no locado após a morte da sua mãe, dentro dos 180 dias subsequentes, e que vivia com a falecida há mais de um ano.
Segundo os recorrentes, não ficou provada a remessa das cartas, que foram impugnadas, onde o recorrido teria comunicado o falecimento da mãe ao senhorio, nem a sua recepção, nem a junção dos documentos exigidos pelo art.89º, do RAU.
Não vem posto em causa que, à data do óbito da arrendatária (4/9/05) e da comunicação feita pelo filho daquela ao senhorio, se encontrava em vigor o RAU aprovado pelo DL nº321-B/90, de 15/10, e que, assim, tem aplicação ao caso o referido Regime.
Ora, por força do disposto no seu art.85º, nº1, al.c), o arrendamento para habitação não caduca por morte do primitivo arrendatário ou daquele a quem tiver sido cedida a sua posição contratual, se lhe sobreviver descendente que com ele convivesse há mais de um ano.
Por outro lado, nos termos do art.89º, do RAU, o transmissário deve comunicar ao senhorio, por carta registada com aviso de recepção, a morte do primitivo arrendatário ou do cônjuge sobrevivo, nos 180 dias posteriores à ocorrência (nº1), comunicação essa acompanhada dos documentos autênticos ou autenticados que comprovem os direitos do transmissário (nº2), mas sem que a inobservância desse formalismo prejudique a transmissão do contrato, apenas obrigando o transmissário faltoso a indemnizar os danos derivados da omissão (nº3).
No caso dos autos, considerou-se provado que o imóvel reivindicado foi dado de arrendamento, verbalmente, em Maio de 1968, pelos pais dos autores a PMB…, e que, em 9/12/69, foi tal acordo formalizado por escrito, assinado por E…, mãe dos autores, na qualidade de senhoria, e pelo referido P…, na qualidade de arrendatário (al.C da matéria de facto assente).
Mais se provou que este último faleceu em 16/9/2000, passando os pais dos autores a aceitar o cônjuge sobrevivo, M…, como inquilina, emitindo em seu nome os recibos da renda relativos ao imóvel em questão (al.D da matéria de facto assente).
Provou-se, também, que o réu é filho daquela M…e que, no início de 2001, passou a residir no locado conjuntamente com a sua mãe, estabelecendo aí o seu domicílio, aí pernoitando diariamente e aí tomando todas as suas refeições (al.B da matéria de facto assente e respostas aos pontos 1º e 3º da b.i.).
Provou-se, ainda, que a mãe do réu faleceu no dia 4/9/05 e que este comunicou aos autores esse falecimento através de carta registada datada de 5/12/05 e, novamente, em 27/2/06, conforme teor dos docs. nºs 39 a 40A, que, no mais, se deu por reproduzido (als.B e E da matéria de facto assente).
Defgendem os recorrentes que estas cartas foram impugnadas, que não foi provada a sua remessa e a sua recepção, e que não foi junta a documentação exigida pelo art.89º, do RAU.
Verifica-se, no entanto, que, tendo o réu alegado, nos arts.24º e 25º da contestação, ter comunicado o falecimento da sua mãe, através de cartas registadas datadas de 5/12/05 e de 27/2/06, que juntou e cujo teor deu por reproduzido, os autores, na sua resposta, apenas impugnaram os factos constantes dos arts.13º a 20º e 34º a 42º da contestação, isto é, não impugnaram os factos alegados naqueles arts.24º e 25º. Por isso que os mesmos foram levados à matéria de facto assente, sob a al.E, por se considerarem admitidos por acordo (cfr. os arts.490º e 505º, do C.P.C.).
É certo que os autores, na sua resposta, também impugnaram os documentos que acompanham a contestação, sem qualquer especificação. No entanto, foram juntos, com aquele articulado, 42 documentos, alguns dos quais contendo as assinaturas do pai ou da mãe dos autores (recibos de rendas de fls.26 e 29 a 36, e contrato de arrendamento de fls.27 e 28) e até de um dos autores (cartas endereçadas à mãe do réu de fls.44 e 45), sendo que, em relação a estes, nos parece manifesto que os autores não pretenderam pôr em causa os respectivos factos. E o mesmo se passou, segundo cremos, com os docs. nºs 39 a 40A juntos pelo réu com a contestação, constantes de fls.51 a 54, respectivamente.
Não se vê, pois, razão para retirar da matéria de facto assente o que ficou a constar da respetiva al.E.
Porém, como já vimos, a comunicação ao senhorio a que alude o citado art.89º deve ser acompanhada dos documentos autênticos ou autenticados que comprovem os direitos do transmissário. Ou seja, no caso, certidão do óbito da falecida arrendatária e certidão de nascimento do filho, aqui réu. Ora, da mtéria de facto apurada não resulta que o réu tenha remetido aos autores os referidos documentos, autênticos ou autenticados. Quando muito, por via da circunstância de na al.E da matéria de facto assente se terem dado por reproduzidos os docs.nºs 39 a 40A, poder-se-á concluir que o réu enviou fotocópia do seu bilhete de identidade e o assento do óbito da sua mãe, documentos estes referidos na carta que constitui o doc. nº39.
O que significa que, mesmo entendendo ter sido observado o disposto no nº1, do art.89º - comunicação ao senhorio da morte do cônjuge sobrevivo do arrendatário -, não está demonstrada a observância do disposto no nº2, do mesmo artigo - envio ao senhorio dos aludidos documentos autênticos ou autenticados.
De todo o modo, atento o disposto no nº3, do citado art.89º, tal facto não prejudica a transmissão do contrato, apenas obrigando o transmissário faltoso a indemnizar por todos os danos derivados da omissão. Aliás, não tendo o réu renunciado ao direito à transmissão mediante comunicação ao senhorio nos 30 dias subsequentes à morte da arrendatária, sua mãe, consolidou-se em si a qualidade de arrendatário (cfr. o art.88º, do RAU). Isto é, decorridos aqueles 30 dias sem que tenha renunciado àquele direito, o réu passou a transmissário (cfr. Aragão Seia, in Arrendamento Urbano, 7ª ed., págs.597 e 598).
Haverá, assim, que concluir que, no caso, o arrendamento para habitação se transmitiu, por morte, para o réu.
Deste modo, pode este recusar a restituição do imóvel aos autores, reconhecidamente seus proprietários, com base numa relação obrigacional que lhe confere a detenção do mesmo a título de locatário (cfr. o art.1311º, nº2, do C.Civil). Ou seja, o réu cumpriu o ónus da prova de que é titular de um direito de crédito que legitima a recusa da restituição.
2.3.2. Na sentença recorrida, considerou-se que as obras que o réu reconvinte fez são da responsabilidade do senhorio, atenta a sua obrigação de assegurar o gozo do locado para os fins a que se destina (art.1031º, al.b), do C.Civil), sendo certo que no próprio contrato de arrendamento - cláusula 4ª - o arrendatário poderia efectuar obras de conservação.
Mais se considerou que, sendo as obras necessárias e urgentes, não consentindo qualquer dilação, o arrendatário, independentemente da mora do senhorio, pode fazer as reparações ou despesas, com direito a reembolso, mas tendo de o avisar ao mesmo tempo que as vai realizar, nos termos do art.1036, nº2, do C.Civil.
Para, depois, se concluir que não resulta dos autos que o réu reconvinte ou a sua mãe, já falecida, tenha interpelado o senhorio para fazer as obras, mas que, atento o carácter urgente de tais obras, tem o réu reconvinte direito ao seu reembolso, não obstante não existir mora do locador, tendo os autores sido condenados a pagarem-lhe, a esse título, € 900,00, acrescidos de juros de mora vencidos e vincendos.
Segundo os recorrentes, nem as obras foram provadas, nem consideradas urgentes, nem a responsabilidade pela reparação competia aos recorrentes.
Vejamos.
Provou-se que, no mês de Dezembro de 2001, o telhado do prédio do qual o locado é fracção ruiu parcialmente, devido à forte chuva e vento, tendo-se a água pluvial infiltrado pela cobertura e pelo tecto da fracção, já que esta corresponde ao último andar de um prédio antigo, danificando o tecto, as paredes e todo o chão, bem como a instalação eléctrica (respostas aos pontos 8º, 9º e 10º da b.i.).
Mais se provou que, para reparar aqueles danos, o réu procedeu à estucagem das paredes interiores e sus pintura, bem como ao alagamento do chão de madeira da fracção, tendo sido ele quem realizou, com a ajuda de terceiros, as referidas obras (respostas aos pontos 11º e 12º da b.i.).
Provou-se, ainda, que no acordo referido em C – contrato de arrendamento –, na cláusula 4ª, consta que «Ao inquilino não é permitido fazer obras ou benfeitorias a não ser de conservação, sem autorização do senhorio, por escrito e devidamente reconhecida, ficando estipulado que as que fizer ficam pertencendo ao prédio, não podendo o inquilino alegar retenção ou pedir por elas qualquer indemnização» (prova documental de fls.27 e 28 – referida no ponto 13º da fundamentação de facto da sentença recorrida).
É certo que, nos termos do art.1031º, al.b), do C.Civil, é obrigação do locador assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que esta se destina. Por isso que o art.1037º, do mesmo Código, proíbe ao locador a prática de actos que impeçam ou diminuam o gozo da coisa. No entanto, complementarmente ao disposto no citado art.1031º, o art.1043º estabelece, como regra, que a coisa deve ser restituída no estado em que foi recebida pelo locatário, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato. Sendo que, por força do disposto no art.1044º, o locatário responde pela perda ou deterioração da coisa, não exceptuadas no citado art.1043º, salvo se resultarem de causa que lhe não seja imputável nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização dela.
Por conseguinte, as despesas correntes de conservação da coisa locada são da conta do locatário, obrigado como está, pelo art.1043º, a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil, Anotado, vol.II, 2ª ed., pág.346). Deste modo, estando as despesas de manutenção, em boa parte, a cargo do locatário, o campo especial de incidência do art.1036º - reparações ou outras despesas urgentes – é o de o locador ter assumido a obrigação de fazer reparações ou outras despesas (ob.cit., pág.354).
Seja como for, a possibilidade de actuação do locatário em substituição do locador, prevista naquele art.1036º, está dependente, não só da relativa urgência das obras e das despesas, mas também da mora do locador. E embora o nº2, do mesmo artigo, previna a existência de casos em que se prescinde desta mora, já que a urgência das reparações ou despesas pode ser tal que não haja sequer tempo para a interpelação, as mesmas só podem nesse caso ser feitas pelo locatário, desde que ao mesmo tempo avise o locador, valendo então este aviso como interpelação.
Contudo, não consta da matéria de facto apurada nos presentes autos que o réu tenha feito esse aviso aos autores, facto esse que, aliás, nem sequer foi alegado.
Por outro lado, fora dos casos previstos no citado art.1036º, que, como já vimos, fixa o regime das reparações ou outras despesas a que o locador esteja obrigado, e salvo estipulação em contrário, o locatário é equiparado, quanto a benfeitorias que haja feito na coisa locada, ao possuidor de má fé, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias (cfr. Antunes Varela, in RLJ, ano 100º, pág.317). O que significa que, por aplicação do disposto no art.1273º, o locatário tem direito a ser indemnizado das benfeitorias necessárias que haja feito.
Todavia, a lei não impede que no contrato se estipule que todas ou algumas reparações corram por conta do locador ou do locatário. Designadamente, tem-se entendido que nada obsta à validade da cláusula, contida em contrato de arrendamento, segundo a qual as benfeitorias realizadas pelo arrendatário não lhe dão direito a qualquer indemnização (cfr. os Acórdãos da Relação de Coimbra, de 17/12/91 e da Relação do Porto, de 19/4/94, respectivamente, in BMJ, 412º-561 e 436º-434).
Ora, precisamente, no caso dos autos foi inserida no contrato de arrendamento em questão a cláusula 4ª, atrás transcrita, onde se estipulou que as obras ou benfeitorias que o inquilino fizer ficam pertencendo ao prédio, não podendo o mesmo alegar retenção ou pedir por elas qualquer indemnização.
Haverá, assim, que concluir que, no caso, o réu não tem direito a indemnização por benfeitorias.
Procede, deste modo, o recurso nesta parte, pelo que haverá que alterar, em conformidade, a sentença recorrida.
3 – Decisão.
Pelo exposto, concede-se provimento parcial ao recurso e revoga-se parcialmente a sentença apelada, no que respeita à reconvenção, julgando-se a mesma totalmente improcedente a absolvendo-se os autores do pedido aí deduzido.
Custas pelos autores - apelantes e pelo réu – apelado, na proporção de metade, em ambas as instâncias.
Lisboa, 6 de Novembro de 2012
Roque Nogueira
Pimentel Marcos
Tomé Gomes |
