| Decisão Texto Integral: | Acordam na 8ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I. RELATÓRIO
M---, Ldª, com sede em ---, apresentou requerimento de injunção contra P--- Ldª, com sede em ---, pedindo que esta seja condenada a pagar-lhe a quantia de €5.944,37, invocando como causa de pedir contrato de mediação imobiliária celebrado com a Ré em 9.9.2008, no âmbito do qual a Ré não pagou à Autora a quantia devida pela comissão, no valor de €5.850,00, correspondente a 2,5% sobre o preço da venda, mais IVA, a qual é devida pela angariação do comprador do imóvel identificado no contrato de mediação imobiliária.
Notificada a requerida, ora Ré, veio a mesma aos autos deduzir oposição no âmbito da qual invocou a excepção de ineptidão da petição inicial, e, ainda, impugnou ter contratado uma comissão de 2,5% porque o máximo da comissão que costuma contratar com qualquer mediadora imobiliária é de 2%, mais impugnando que a Autora tenha angariado o cliente que veio a comprar o imóvel identificado nos autos, acrescentando que alguns dos imóveis foram vendidos directamente por si já que em ambos os prédios urbanos constava publicidade à venda de fracções autónomas e havia sempre um representante da Ré no local para mostrar as fracções autónomas à venda a possíveis compradores.
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Oficiosamente foi determinado o aperfeiçoamento da petição inicial, vindo a Autora a efectuá-lo nos termos decorrentes de fls 19 a 22 dos presentes autos, aperfeiçoamento que notificado à Ré mereceu o exercício do contraditório nos termos constantes de fls 25 a 27.
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Foi designada data para a realização da audiência de julgamento, a qual se realizou com observância do legal formalismo, conforme da respectiva acta consta.
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A final, foi proferida decisão que decidiu condenar a Ré a pagar à Autora o valor que vier a ser liquidado em sede de execução de sentença, referente a 2,5% do concreto valor exarado na escritura pública de compra e venda do imóvel identificado nos autos, acrescido de IVA, mais juros de mora, à taxa legal, a contar desde a citação da Ré para a presente acção, até efectivo e integral pagamento.
No demais julgou-se improcedente o peticionado.
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Inconformada com o teor de tal decisão a Apelante, P---Lda., veio interpor recurso, que concluiu do modo seguinte:
A. Foi dado como facto assente a existência de um contrato promessa de compra e venda e respectiva escritura pública de compra e venda (ponto 16 dos factos assentes), tendo por base prova testemunhal.
B. Ora, estes factos apenas podem ser considerados como provados através de documento particular ou documento autêntico (vd. art. 410.º e ss. do CC, relativo ao contrato promessa de compra e venda).
C. Conforme refere o art. 393.º n.º 1 do Código Civil “Se a declaração negocial, por disposição da lei ou estipulação das partes, houver de ser reduzida a escrito ou necessitar de ser provada por escrito, não é admitida prova testemunhal.”, coarctando assim a liberdade de apreciação da prova produzida em sede de Audiência - art. 655.º n.º 2 do C.P.C..
D. Aliás, a formalidade da escritura pública para a compra de imóvel não é meramente ad probationem mas sim ad substantiam, pelo que é insusceptível de ser provada por confissão.
E. Falecendo esta prova e competindo o ónus da mesma à A., fácil se torna constatar que perante a ausência de qualquer prova a Mma. Juiz a quo não poderia dar como provado a existência quer do contrato promessa de compra e venda quer da escritura pública de compra e venda.
F. Mas, a contradição é tanto ou mais patente quando, na fundamentação de facto, refere que: “ o Tribunal considerou que para apuramento do valor pago pela aquisição da fracção autónoma se impunha a exibição de cópia da escritura pública, o que não foi efectuado pela A. em sede de julgamento...”.
G. Ora, considera que necessita da escritura pública de compra e venda para provar o valor da aquisição, mas não necessita desta para provar a existência efectiva daquela escritura pública!
H. Como tal, V. Exas. deverão considerar como não escrito os factos assentes constantes no ponto n.º 16.
I. Por conseguinte, e do que resta provado, não se afigura que o mesmo seja suficiente para alicerçar a condenação da Ré.
J. Na verdade, ao silogismo judiciário falta o segundo brocado para que se chegue à conclusão, ou seja, à condenação. Quer isto dizer que, estruturando a A., aqui Ap.a, a sua acção na existência de um contrato promessa e escritura pública de compra e venda, falecendo-lhe a prova destes elementos desaparece o nexo de causalidade entre a invocação e a condenação, pelo que, a A. deve ser absolvida do pedido.
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A Apelada respondeu ao recurso concluindo as contra-alegações da forma seguinte:
I. Crê a ora Recorrida que, sem qualquer fundamento, a ora Recorrente engendra, em sede de um recurso, uma exposição infundada, com o único propósito de escamotear a verdade dos factos e de protelar uma decisão definitiva sobre esta matéria;
II. Não concedendo quanto ao exposto, a ora Recorrida sempre dirá que andou bem a Mm.ª Juiz a quo, na apreciação da prova apresentada, bem como na aplicação que fez do direito aos factos que da mesma resultaram provados;
III. A ora Recorrente celebrou e assinou com os ora Recorridos, no dia 09.09.2008, um contrato de mediação imobiliária;
IV. Através do referido contrato de mediação imobiliária, a ora Recorrida obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir interessados na compra de um dos imóveis abrangidos pelo contrato, desenvolvendo, para o efeito, acções de promoção e recolha de informação sobre o negócio pretendido;
V. No contrato é descrito, de forma clara e inequívoca que, em contrapartida daquele serviço, a ora Recorrente obrigou-se a pagar o montante correspondente a 2,5% calculado sobre o preço pelo qual o negócio é concretizado, acrescido de IVA;
VI. E, tal como consta dos pontos 9., 10. e 12. da matéria de facto dada por assente na douta sentença recorrida, resultou provado que a ora Recorrida, cumpriu com a sua obrigação de angariar interessados para a compra de um dos imóveis abrangidos pelo contrato de mediação, a saber: Nuno --- e Rosa ---;
VII. Ou seja, a ora Recorrida angariou e realizou os demais actos tendentes à venda do imóvel objecto do contrato de mediação imobiliária;
VIII. Assim, podemos afirmar que, foi devido às diligências efectuadas pela ora Recorrida, que foi celebrado escritura de contrato compra e venda da fracção “---”, constituída por um T4, 1.º Dt.º, da Rua ---, lote ---, ---, ---;
IX. Para haver o pagamento da contraprestação acordada no contrato de mediação à entidade mediadora, tem que haver a conclusão e perfeição do negócio, devendo a actividade mediadora ser condição do resultado produzido;
X. E, apesar no negócio ter sido efectivamente concretizado directamente com a ora Recorrente, este apenas foi concluído devido ao empenho e actividade de angariação de interessado por parte da ora Recorrida e o êxito obtido nessa diligência;
XI. Nestes termos, a remuneração da ora Recorrente é, efectivamente devida à ora Recorrida, pois foi devido à actividade da ora Recorrida que os compradores angariados pela ora Recorrida vieram a adquirir a casa;
XII. Pretende a ora Recorrente fazer depender a procedência da acção da ora Recorrida da existência de um contrato promessa de compra e venda e de escritura pública do contrato de compra e venda;
XIII. Contudo, e salvo melhor opinião, o peticionado pela ora Recorrida baseou-se, e bem, na existência de um contrato de mediação imobiliária, versando a causa de pedir na existência ou não da celebração do referido contrato;
XIV. Contrato, que aliás, nunca foi impugnado pela ora Recorrente;
XV. Afirma ainda a ora Recorrente que, foi dado erradamente como facto assente, a existência de um contrato promessa de compra e venda e respectiva escritura pública de compra e venda (ponto 16 dos factos assentes), tendo por base prova testemunhal;
XVI. Sendo que, esses factos apenas podem ser considerados como provados através de documento particular ou documento autêntico;
XVII. Ora, sabemos que em processo civil, vigora o princípio da prova livre, o que significa que a prova produzida em audiência (seja testemunhal ou outra) é apreciada pelo julgador segundo a sua experiência;
XVIII. Não assistindo razão à ora Recorrente no argumento utilizado;
XIX. Assim, considerou e bem o Tribunal a quo, que a exibição de cópia da escritura pública apenas se impunha para o apuramento do valor pago pela aquisição da fracção autónoma, “motivo pelo qual não se deu, desde já, como provado, o valor real da aquisição constante de escritura pública, pese embora esse valor tenha sido reconhecido pela Ré.”;
XX. Efectivamente, reconhece a ora Recorrente na sua resposta ao aperfeiçoamento da Petição Inicial, no seu ponto 2, a venda da fracção “F” sita no ... por escritura pública celebrada a 30 de Setembro de 2009, e cujo contrato promessa de compra e venda não se consegue precisar a data da sua realização mas que terá ocorrido sensivelmente em finais do mês de Agosto de 2009;
XXI. Deste modo, não pode a ora Recorrente escusar-se ao cumprimento das suas obrigações com base na não apresentação da Escritura Pública do contrato de compra e venda.
Nestes termos e nos mais de Direito que V. Exa. doutamente suprirá, deve o presente recurso ser considerado improcedente por não provado e mantida a douta decisão proferida pelo Tribunal A Quo.
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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QUESTÕES A DECIDIR:
-A questão a decidir nos presentes autos está em saber se o facto dado como provado em 16º da sentença admite prova testemunhal.
-A ser considerado não provado, saber se improcede a pretensão deduzida pela Autora.
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FUNDAMENTAÇÃO
A)-DE FACTO:
São os seguintes os factos provados:
1. Autora e Ré celebraram, no dia 9.9.2008, o contrato de mediação imobiliária que se encontra reduzido a escrito de fls 29, cujo teor integral aqui se dá por reproduzido.
2. O qual tinha por objecto prédio urbano constituído por 4/5 assoalhadas + 4 lojas, sito na Av. ---, Lt. ---, em ---.
3. Em concreto, o contrato abrangia seis imóveis distintos, de quatro ou cinco assoalhadas - T3 e T4.
4. No referido contrato, aos imóveis de quatro assoalhadas - T3 – os outorgantes deram a referência M...-T3 e aos imóveis de cinco assoalhadas - T4 - M...-T4.
5. O preço a anunciar para a venda era de €215.000,00 para as fracções de tipologia T3 e de €240.000,00 para as fracções de tipologia T4.
6. A Ré contratou a Autora em regime de não exclusividade.
7. Assim, através do supra identificado contrato a Autora comprometeu-se a angariar interessados para a compra de um dos imóveis abrangidos pelo contrato, desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informação sobre o negócio pretendido.
8. E, em contrapartida, a Ré obrigou-se a pagar o montante correspondente a 2,5% calculado sobre o preço pelo qual o negócio é concretizado, acrescido de IVA.
9. A Autora angariou clientes para a compra de um dos imóveis abrangidos pelo contrato de mediação, concretamente Nuno e Rosa .
10.Para a fracção "---", constituída por um T4, 1º Dtoº, da Rua ---, lote ---.
12. Os quais visitaram o imóvel, acompanhados de comercial da Autora, Manuela ---, em 31.7.2009 e 1.8.2009.
13. Tendo sido ainda acompanhados do gerente da Ré, Manuel --, pessoa já conhecida da comercial da Autora - Princípio da Aquisição Processual.
14. Os visitantes, Nuno e Rosa, disseram à comercial da Autora, no âmbito das visitas, que estavam interessados no imóvel e que o pretendiam adquirir - Princípio da Aquisição processual.
15. Porém, devido ao facto de a Ré não reduzir o preço que no momento se encontravam a pedir, através da Autora, para aquele imóvel - €220.000,00 - decidiram adquirir o mesmo, directamente, à Ré - Princípio da Aquisição Processual.
16. Vindo a Autora tomou conhecimento, através de terceiro, de que a Ré celebrou contrato-promessa de compra e venda do imóvel, no final do mês de Agosto de 2009 e, posteriormente, a escritura definitiva de compra e venda, celebrada em 30 de Setembro de 2009.
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DE DIREITO:
A questão suscitada nos presentes autos prende-se com a resposta dada ao facto 16º da base instrutória, que a recorrente entende não poder ser provado apenas por prova testemunhal, atenta a restrição constante do art.393º do CC.
Do disposto neste normativo legal resulta ser inadmissível a prova testemunhal, se a declaração negocial, por disposição da lei ou estipulação das partes houver de ser reduzida a escrito ou necessitar de ser provada por escrito - ( nº1), não sendo também admitida prova por testemunhas, quando o facto estiver plenamente provado por documento ou por outro meio com força probatória plena - (nº2).
Os documentos autênticos fazem prova, por si mesmos, da sua proveniência ou paternidade, e prova plena dos factos que referem como praticados pela autoridade ou oficial público respectivo, assim como dos factos que neles estão atestados, de acordo com o disposto pelo artigo 371º, nº 1, do Código Civil (CC).
Na dualidade de espécies de documentos, autênticos ou particulares, os primeiros são elaborados pelas autoridades públicas competentes nos limites da sua competência ou pelos notários no círculo de actividade que lhe é conferido ou outro oficial público provido de fé pública, e os últimos são caracterizados por exclusão de partes (artigo 363º, nºs 1 e 2, do Código Civil).
A qualificação do documento como autêntico depende, porém, de a autoridade ou o oficial público que o exara não estar impedido de o exarar e ser competente em razão da matéria e do lugar para o efeito (artigo 369º, nº 1, do Código Civil).
Os documentos autênticos fazem prova plena dos factos que referem como praticados pela autoridade ou oficial público respectivos, bem como dos que neles são atestados com base na percepção do documentador, sendo que o mero juízo pessoal dele apenas vale como elemento sujeito à livre apreciação do tribunal (artigo 371º, nº 1, do Código Civil).
A força probatória dos documentos autênticos – plena qualificada - só pode ser ilidida com base na sua falsidade, ou seja, por virtude de neles se referirem, como tendo sido objecto da percepção do notário ou oficial público algum facto que não ocorreu, ou praticado por eles acto que não o foi (artigo 372º, nºs 1 e 2, do Código Civil).
Do exposto resulta que a força probatória material dos documentos autênticos restringe-se aos factos praticados ou percepcionados pela autoridade ou oficial público de que emanam os documentos, já não abarcando, porém, a sinceridade, a veracidade e a validade das declarações emitidas pelas partes perante essa mesma autoridade ou oficial público. É, aliás, este o sentido dominante da jurisprudência.
Se, no documento, o notário afirma que, perante ele, o outorgante disse isto ou aquilo, fica plenamente provado que o outorgante o disse, mas não fica provado que seja verdadeira a afirmação do outorgante, ou que esta não tenha sido viciada por erro, dolo ou coacção, ou que o acto não seja simulado - Pires de Lima e Antunes Varela, "Código Civil Anotado", vol. I, 4ª edição, com a colaboração de M. Henrique Mesquita, Coimbra, 1987, pags. 327 e 328.
Sobre a averiguação desta verdade pode incidir prova testemunhal.
No caso dos autos o que o Tribunal deu como provado foi o conhecimento por parte da Autora, através de terceiro, de que a Ré celebrou contrato-promessa de compra e venda do imóvel, no final do mês de Agosto de 2009 e, posteriormente, a escritura definitiva de compra e venda, celebrada em 30 de Setembro de 2009.
Não há qualquer restrição legal à prova deste conhecimento por parte de terceiro.
No facto 16º não se dá como provada a celebração do contrato promessa com as cláusulas inerentes, essas só passíveis de serem provadas por documento particular, nem a outorga da escritura pública, com as condições nela inseridas, também só passível de ser provada pela escritura respectiva, mas apenas o conhecimento por parte da Autora, através de terceiros, de que foi celebrado um contrato promessa e outorgada a escritura pública.
Aliás, para além da prova testemunhal referenciada na fundamentação da decisão de facto, a realização da escritura definitiva de compra e venda referida pela Autora no art.14º da sua petição inicial aperfeiçoada foi confessada pela recorrente no art.2º da oposição que deduziu a fls.25.
Não sendo a celebração do contrato de compra e venda respectivo o núcleo da causa de pedir, que assenta na celebração de um contrato de mediação mobiliária, esse sim provado nos autos por documento, entendemos que não se aplica ao caso a restrição do art.393º do CC, nºs 1 e 2.
No mais, esta confissão nos articulados sempre seria passível de constituir princípio de prova por escrito, que, aliada à prova testemunhal permite que o julgador dê como provado o facto nos moldes em que o fez.
E não se vislumbra a verificação de qualquer contradição com o facto de o Tribunal ter considerado que para apuramento do valor pago pela aquisição da fracção autónoma se impunha a exibição da escritura pública, o que não foi efectuado pela Autora em sede de julgamento, motivo pelo qual não deu como provado valor real da aquisição constante da escritura pública, pese embora esse valor tenha sido reconhecido pela Ré.
Na verdade, nesta parte, reportada ao conteúdo da escritura, aquilo que as partes declararam perante o notário, vigora, ai sim, a restrição constante do art.393º, nº2, do CC, pelo que bem andou a Senhora Juiz de primeira instância ao considerar não provado o valor da venda.
E por assim ser, bem andou ao relegar nesta parte a fixação da percentagem a pagar, porque incidente sobre o valor da venda, para liquidação em execução de sentença.
Nos termos expostos, mantendo-se como se mantém o facto 16º, considera-se definitivamente fixada a prova assente em sede de primeira instância.
E a factualidade assim provada conduz à fundamentação e decisão de direito constantes da sentença recorrida, que assim se mantém nos seus exactos termos.
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DECISÃO
Nos termos expostos, Acordam os Juízes da 8ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar a apelação improcedente, mantendo na íntegra a sentença objecto de recurso.
Custas a cargo da apelada.
(Este Acórdão foi elaborado pela Relatora e por ela integralmente revisto)
Lisboa, 20 de Janeiro de 2011
Maria Amélia Ameixoeira
Carlos Marinho
Caetano Duarte |
