Acordam, em conferência, no Tribunal da Relação de Lisboa:
Relatório
O … Juízo Cível de … condenou os réus CG, Lda, FD e RN a pagar à autora EC – ….., Lda. a quantia de € 24.731,72; absolveu do pedido os chamados TO – …., Lda., e JR; e absolveu a autora do pedido de condenação como litigante de má fé.
Recorreram os réus FD e RN, pedindo que se revogue aquela decisão, absolvendo-se os recorrentes de todos os pedidos formulados. Os recorridos não se pronunciaram.
Corridos os vistos, cumpre decidir se há que alterar a matéria de facto conforme referido pelos recorrentes (conclusões 8, 10, 12, 16 e 20); decidir se a obrigação assumida pelos recorrentes está ou não vencida e se é ou não exigível; e se é devida pelos recorrentes alguma indemnização por não pagamento de rendas (conclusões 25 a 37).
Fundamentos
Factos
Provaram-se os seguintes factos, conforme apurado pelo Tribunal e por esta Relação:
1. Em 27 de Novembro de 2003, a A. celebrou com o 2º R. FD, AD e a 3ª R. RN, estes últimos na qualidade de segundos outorgantes e de fiadores, um contrato de arrendamento comercial com duração limitada, que teve como objecto a fracção autónoma designada pela letra A, correspondente à loja sita na Rua …, com entrada pelos nºs … do prédio sito na Rua …, nºs … a …, tornejando para a Rua …, nºs … a …, inscrito na matriz da freguesia de …, sob o art. …, em … (arts. 1º e 2º da petição inicial).
2. A fracção arrendada destinou-se à actividade de restaurante tradicional e o prazo estipulado foi de 12 anos, com início em 1 de Dezembro de 2003 (art. 3º da petição inicial).
3. A renda mensal ajustada foi de € 1.000,00, sendo actualmente, por força das actualizações legal e contratualmente permitidas, de € 1.118,90 (art. 4º da petição inicial).
4. Nos termos do contrato, os inquilinos ficaram desde logo autorizados a proceder à cessão da sua posição contratual a uma sociedade, então a constituir (art. 5º da petição inicial).
5. No termos da cláusula 10ª do referido contrato de arrendamento, FD, AD e RN, na qualidade de segundos outorgantes, constituíram-se “fiadores e principais pagadores pelas obrigações de inquilinos decorrentes do presente contrato e por todo o tempo que ele durar, como tal se mantendo em caso de cessão de posição contratual para a sociedade mencionada no ponto 2 da cláusula 1ª” (art. 28 da petição inicial).
6. Os inquilinos vieram a constituir a sociedade aqui R. “CG” – …, Lda, matriculada na Conservatória do Registo Comercial de …a em 11/03/2004 (art. 6º da petição inicial).
7. Em Abril de 2004 a referida sociedade solicitou à senhoria a transmissão para si da posição dos inquilinos, procedendo nesse mês ao pagamento da renda correspondente a Maio de 2004 (arts. 7º e 8º da petição inicial).
8. A partir de Abril de 2007, as rendas deixaram de ser pagas pontualmente e em 28/05/2008 estavam em dívida rendas no valor de € 14.327,30 (art. 9º e 11 da petição inicial).
9. Em 28/05/2008, a A. acordou com os RR. FD e RN fixar a dívida em € 14.327,30, quantia essa a ser paga em sete prestações mensais, a primeira no valor de € 7.163,65, a ser paga em 09/06/2008, e as restantes seis de € 1.193,93 cada a serem pagas em 08/07/2008, 08/08/2008, 08/09/2008, 08/10/2008, 08/11/2008 e 08/12/2008, respectivamente (art. 12, 14 e 15 da petição inicial e doc. de fls 32).
10. Das prestações acordadas apenas foi paga a primeira, no valor de € 7.163,65, em 16/06/2008 (art. 16 da petição inicial).
11. Entre 16/06/2008 e 01/03/2009 foram pagas as seguintes rendas pela arrendatária “CG”:
a) Em 14/10/2008, € 951,05 (equivalente a € 1.118,90, com dedução de 15% a título de retenção de IRC);
b) Em 11/11/2008, € 951,05 (equivalente a € 1.118,90, com dedução de 15% a título de retenção de IRC);
c) Em 11/12/2008, € 951,05 (equivalente a € 1.118,90, com dedução de 15% a título de retenção de IRC);
d) Em 20/01/2009, € 951,05 (equivalente a € 1.118,90, com dedução de 15% a título de retenção de IRC); (art. 17 da petição inicial).
12. No ano de 2005, os RR. FD e RN prometeram ceder as suas quotas a JR, tendo este passado a gerir a actividade do restaurante “CG” (art. 4º e 5º da contestação dos RR.).
13. Em 30 de Abril de 2007, os RR. e outros titulares da R. CG, Lda transmitiram as suas quotas a CS, o qual passou a exercer a gestão do referido restaurante, a partir de 01 de Abril de 2007 (art. 6º a 8º da contestação dos RR. e art. 25 a 28, 31, 32 da contestação do chamado).
14. Em 28 de Maio de 2008 foi assinado pelo gerente da A. (na qualidade de primeiro outorgante e senhorio), o gerente da TO (JR – na qualidade de segunda outorgante e inquilina), FD, JFR e RN (na qualidade de terceiro, quarto e quinto outorgantes, respectivamente, e fiadores), o documento denominado “Contrato de Arrendamento Comercial com duração limitada - 10 anos”, nos termos do qual a primeira Outorgante e aqui A. declarou que dava de arrendamento à segunda outorgante a fracção autónoma designada pela letra A correspondente à loja sita na Rua …, com entrada pelos nºs … e … do prédio sito na Rua …, nºs … a …, tornejando para a Rua …, nos … a …, inscrito na matriz da freguesia de S…, sob o art. …, em Lisboa (art. 6º a 8º da contestação dos RR.).
15. Por cartas datadas de 12/03/2008, a A. solicitou a CS, na qualidade de sócio gerente da R. “CG” e aos RR., na qualidade de fiadores da sociedade inquilina, o pagamento da quantia de € 12.089,50 referente a rendas vencidas entre Maio de 2007 a Março de 2008, acrescido do valor de € 6.044,75 correspondente a indemnização de 50% do valor em dívida (art. 21 da resposta à contestação).
16. O contrato de arrendamento em causa cessou em abril de 2009. (art. 51 da resposta à contestação).
17. Em Janeiro de 2005, existiam dívidas a fornecedores de bens e serviços, bem como à segurança social e às finanças (art. 21 da contestação do chamado).
18. Foi acordada a promessa de cedência de uma quota comercial da sociedade “CG”, a favor do chamado JCR (art. 22, parte final da contestação do chamado).
19. Entre Janeiro de 2005 e o dia 31 de Março de 2007 o chamado JCR explorou o restaurante e durante esse período as rendas foram todas pagas (art. 24 da contestação do chamado).
20. As chaves do locado não foram entregues pela A. à TO, sem que o mesmo tivesse vindo à sua posse.
O facto 16 foi corrigido por este Tribunal, e o facto 20 foi acrescentado, conforme adiante se refere.
Análise jurídica
Considerações do Tribunal recorrido
O Tribunal a quo fundamentou-se, em resumo nas seguintes considerações:
...atendendo aos factos que resultaram provados, independentemente de quem em concreto explorou o restaurante, em cada momento, a R. “CG, Lda” assumiu a posição de arrendatária (entre Abril de 2004 a 30/04/2009) e os RR. FD, AD e RN, de seus fiadores (entre 27/11/2003 a 30/04/2009), no contrato de arrendamento (…).
E nos termos do referido contrato, o valor da renda ajustada foi inicialmente de € 1.000,00, valor este actualizado para € 1.118,90 e que estava em vigor à data da cessação do contrato, em Abril de 2009.
Relativamente aos valores das rendas em dívida, provou-se igualmente que as rendas sempre foram pagas pontualmente até Abril de 2007 (data que coincidiu com o início da exploração do restaurante por parte de CS, a quem os RR. e outros titulares do CG cederam as quotas desta sociedade), rendas estas que não foram pagas no período que mediou entre Abril de 2007 e Maio de 2008.
E assim, em 28/05/2008, a A. acordou com os RR. FD e RN fixar a dívida em € 14.327,30, quantia essa a ser paga em sete prestações mensais, a primeira no valor de € 7.163,65, a ser paga em 09/06/2008, e as restantes de € 1.193,93 cada a serem pagas em 08/07/2008, 08/08/2008, 08/09/2008, 08/10/2008, 08/11/2008 e 08/12/2008, respectivamente. Sucede que das prestações acordadas apenas foi paga a primeira, no valor de € 7.163,65, em 16/06/2008.
Posteriormente entre 16/06/2008 e 01/03/2009, a arrendatária “CG” pagou as seguintes rendas:
a) Em 14/10/2008, € 951,05 (equivalente a € 1.118,90, com dedução de 15% a título de retenção de IRC);
b) Em 11/11/2008, € 951,05 (equivalente a € 1.118,90, com dedução de 15% a título de retenção de IRC);
c) Em 11/12/2008, € 951,05 (equivalente a € 1.118,90,comdedução de 15% a título de retenção de IRC);
d) Em 20/01/2009, € 951,05 (equivalente a € 1.118,90, com dedução de 15% a título de retenção de IRC);
Por outro lado, também se provou que o contrato de arrendamento cessou em 30/04/2009, por resolução operada pela 1ª R. “CG”.
Face à matéria de facto acima descrita, não restam dúvidas que entre a A. (na qualidade de senhoria) e os RR. “CG, Lda” (na qualidade de arrendatária) e FD, AD e RN (na qualidade de fiadores) foi celebrado um contrato de arrendamento. Assim, nos termos do art. 1038, al. a) do Código Civil, uma das obrigações do locatário é pagar as rendas. E assim, atendendo aos factos acima descritos entende-se que a A. têm direito a receber as rendas que não foram pagas, considerando-se para esse efeito o valor de € 7.163,65 (referente a metade do valor das rendas em dívida entre Abril de 2007 e Maio de 2088), e as rendas de Outubro de 2008 até Abril de 2009 (data em que foi entregue o imóvel), no valor unitário de € 1.118,90, o que totaliza € 14.995,95 (7 meses x € 1.118,90 = € 7.832,30, mais € 7.163,65).
Por outro lado, o referido art. 1041, nº 1 do Código Civil refere que quando hajam rendas em atraso e o contrato não seja resolvido com base na falta de pagamento de rendas, o locador tem direito a exigir uma indemnização igual a 50% dos valores em divida.
Coloca-se assim a questão de saber se a A. têm direito a receber o valor de tais rendas acrescida da indemnização, considerando que a 1ª R. entregou o andar.
Vejamos.
A entrega voluntária do andar por parte da 1ªR. à A., que por sua vez, aceitaram tal entrega, tem de ser entendido como uma revogação do contrato, subsumível na revisão do art. 1082, nº 1 do Código Civil (v.g. Acórdão do STJ de 14/09/2006, Revista nº 2597/06 – 1ª, in www.stj.pt).
A questão que se coloca é pois a de saber se a indemnização prevista no art. 1041, nº 1 do C. Civil tem aplicação também nas situações em que haja mora do locatário, mas em que o contrato cesse por revogação das partes.
No seguimento do já decidido pelo Supremo Tribunal de Justiça (vg. Acórdão de 22/06/1999, Revista nº 486/99 – 1ª, e Acórdão de 11/10/2005, Revista nº 4383/04 – 7ª, in www.stj.pt), entende-se que o direito a essa indemnização existe quando se verifique mora do locatário no pagamento das rendas, ainda que a resolução do contrato se fundamente em acto eficaz de revogação por parte de locatário, só sendo afastada quando o próprio locador opte pela cessação do contrato, invocando essa falta de pagamento para pedir a resolução do contrato de arrendamento.
Verificando-se no caso concreto que houve mora da locatário, por falta de pagamento das rendas referentes ao período de Abril de 2007 até Maio de 2008 (sendo que relativamente a esse período apenas está em dívida a quantia de € 7.163,65, sendo sobre este valor que será calculada a indemnização de 50%) e de Outubro de 2008 a Abril de 2009, e que no período de Junho de 2008 a Setembro de 2008, as rendas foram pagas com atraso, conclui-se que a AA. têm direito a receber também 50% do valor das rendas que não foram pagas, no valor de € 7.497,97 (€ 3.916,15 (7 meses x € 559,45 ) + € 3.581,82 (€ 7.163,65 ÷ 2) e das que foram pagas, mas com atraso no valor de € 2.237,80 (€ 559,45 x 4 meses), a título de indemnização, o que perfaz a quantia total de € 9.735,77.
Do acima exposto resulta assim que o valor total em dívida até Abril de 2009 (data da entrega do imóvel) é de € 24.731,72, correspondendo € 14.995,95 a rendas e € 9.735,77 a indemnização por mora.
E esta obrigação de pagamento recai não só sobre a locatária e 1ª R., conforme resulta do art. 1038, nº 1, al. a) do Código Civil, mas também sobre os RR. FD e RN, na qualidade de fiadores.
Na verdade, tal como resulta do disposto no art. 627 do Código Civil “o fiador garante a satisfação do direito de crédito, ficando pessoalmente obrigado perante o credor”, sendo acessória a obrigação do fiador relativamente à obrigação do principal devedor.
Face ao acima exposto, bem como a circunstância de se ter provado que os RR. FD e RN, intervieram no referido contrato de arrendamento, na qualidade de fiadores, como também foram contactados pela A. para proceder ao pagamento das rendas em dívida e indemnização, entende-se que assumiram a obrigação de proceder ao pagamento das quantias em dívida da responsabilidade da 1ª R., em igualdade de circunstâncias com ela (arts. 627 e 628, 631 e 634 todos do Código Civil).
No que respeita à responsabilidade dos chamados JFR e sociedade “TD não se provou que tenham assumido a posição de arrendatários ou fiadores no contrato de arrendamento celebrado entre a A. e a R. “CG”, da mesma forma que também não se provou que fosse intenção da chamada e da A. a celebração de novo contrato de arrendamento relativo à mesma loja e que com a celebração deste deixasse de vigorar o contrato feito com a 1ª R. “CG”, ou ainda que a A. não entregou as chaves da loja à chamada o que inviabilizou a concretização do arrendamento com esta.
Por último, refira-se igualmente que relativamente ao chamado JR, além do acima exposto, provou-se que no período em que explorou o restaurante (de Janeiro de 2005 a Maio de 2008), todas as rendas foram pagas, pelo que também não lhe pode ser assacada qualquer responsabilidade pelo pagamento das rendas que se encontram em dívida.
No que respeita ao pedido de condenação da A. como litigante de má-fé, há que atender ao que dispõe o art. 456, nº 2 do C.P.C., artigo este que dispõe que “Diz-se litigante de má-fé quem, com dolo ou negligência grave: a) tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar; b) tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa; c) Tiver praticado omissão grave do dever de cooperação; Tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objectivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a acção da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão (...)”.
Considerando que não resultou provado que a A. sabia que a assinatura do documento intitulado “Contrato de Arrendamento Comercial com Duração Limitada” pressupôs que o contrato de arrendamento celebrado com a 1ª R. deixava de vigorar, nem que o acordo de pagamento celebrado em Maio de 2008 teve como pressuposto a celebração do referido contrato com a TO e que seria com as receitas dessa exploração que as prestações e as rendas seriam pagas, entende- se que não poderá proceder este pedido, por não se encontrar preenchida a previsão do art. 456 do Código de Processo Civil.
Conclusões do recorrente
A isto, opõem os recorrentes as seguintes conclusões:
1. A resposta dada pelo Tribunal em relação à matéria de facto foi deficiente, quer ao omitir factos que deveriam ser incluídos nos factos provados, quer ao inserir factos em relação aos quais nenhuma prova foi feita.
2. No caso em apreço justifica-se que o Venerando Tribunal da Relação de Lisboa lance mão da faculdade que lhe atribuía o art. 712 do CPC (na versão antiga aqui aplicada), procedendo à alteração da matéria de facto nos termos propugnados no presente recurso.
3. Decorre da prova feita que foi assinado em 28.05.2008, pelo gerente da A., na qualidade de senhorio, pelo gerente da sociedade TO, Lda., na qualidade de inquilina e pelos recorrentes, enquanto fiadores, um contrato de arrendamento para entrar em vigor no dia 1 do mês de Junho de 2008 relativo à mesma fracção, em relação à qual a A. vem peticionar as rendas, quer relativas a período posterior e até 30.04.2009, data em que veio confessar ter cessado o arrendamento.
4. Tal contrato foi celebrado, conjuntamente e na mesma data em que foi assinado pelos recorrentes e pelo chamado JCR o escrito denominado Assunção de Dívida e que compreendia todas as rendas devidas até à data de celebração do arrendamento com a TO, Lda.
5. O contrato de arrendamento celebrado com a TO, Lda., é válido e eficaz e, da sua celebração, conjugada com a celebração do escrito “Assunção de Dívida”, decorre que o contrato anterior com a R. “CG Lda”., cessou os seus efeitos porque não podem subsistir dois contratos em relação ao mesmo espaço, conclusão que é lógica, directa e objectiva e decorre do depoimento de parte legal do legal representante da A.
6. O contrato de arrendamento celebrado com a TO não subordinava a sua validade ou eficácia a qualquer facto ou evento, nem impunha qualquer obrigação à inquilina de, pelos seus meios, tomar a posse da fracção arrendada.
7. A douta sentença, embora tivesse dado como provada a celebração do contrato de arrendamento referido em 3, não retirou as devidas consequências de tal facto.
8. Deve assim ser aditada à matéria de facto dada como provada a seguinte matéria:
“A assinatura do documento indicado em 14 dos Factos Provados teve como pressuposto que o contrato de arrendamento mencionado em 1 dos Factos Provados deixou de vigorar”.
9. Há uma ligação directa entre os dois documentos “Assunção de Dívida” e “Contrato de Arrendamento Comercial de Duração Limitada – 10 anos”, elaborados ambos por Mandatário da A., dentro de um plano por ele gizado seguindo as instruções da A. e assinados no mesmo dia, em que um estranho à relação contratual “CG Lda.”, mas que era o gerente da “TO Lda.” e subscritor do novo arrendamento, vem assumir responsabilidade solidária em relação ao pagamento de valores relativos a período anterior à vigência do novo arrendamento, matéria cuja prova decorre do depoimento de parte do legal representante da A. e do depoimento do chamado.
10. Deve assim ser levada aos Factos Provados a seguinte matéria:
“A assinatura do documento indicado em 9 dos factos Provados teve como pressuposto que seria celebrado o contrato mencionado em 14 dos Factos Provados”.
11. Do depoimento do chamado JCR e do depoimento de parte do legal representante da A. resulta igualmente que, paga a primeira prestação prevista no acordo denominado “Assunção de Dívida”, se iniciava um plano de pagamento prestacional da restante dívida de rendas, valores que seriam obtidos através da exploração do local arrendado.
12. Assim deve igualmente ser levada aos Factos Provados a seguinte matéria de facto:
“Era pressuposto do estabelecimento do calendário de pagamento fraccionado a celebração do novo arrendamento a que se reporta o facto 14 dos factos Provados, pois seria com os fundos que a exploração do locado iria gerar que seriam pagas as prestações acordadas”.
13. As chaves do locado não foram entregues pela A. à inquilina “TO Lda.”, estando o local encerrado, factualidade que decorre, com total evidência, dos depoimentos do chamado José Rodrigues e do legal representante da A.
14. A obrigação de entrega ao locatário da casa locada recai sobre a A. (senhoria) de acordo com o disposto na alínea a) do art. 1031 do Código Civil, não decorrendo qualquer estipulação em contrário do contrato de arrendamento em causa – facto 14 dos Factos Provados.
15. A A. não cumpriu tal obrigação, nem encarregou terceiros de o fazer, sendo certo que lhe cabia fazer a entrega do locado à inquilina para que esta iniciasse a exploração comercial do locado.
16. Deve assim ser levada aos Factos Provados a seguinte factualidade:
“As chaves do locado não foram entregues pela A. à inquilina TO Lda, estando o arrendado encerrado sem qualquer exploração durante muitos meses, mas sem que o mesmo tivesse vindo à posse da nova inquilina”,
17. Independentemente do acréscimo aos Factos Provados, cabe igualmente nos poderes a que o Tribunal da Relação pode lançar mão, a eliminação de matéria dada como provada na 1ª Instância.
18. No ponto 16 dos Factos Provados e constante da sentença recorrida consta: “O contrato de arrendamento em causa cessou em 30.04.2009, por resolução operada pela 1ª R.”
19. Sem prejuízo dos aditamentos à matéria de factos antes assinalados e requeridos, a conjugação dos mesmos com esta matéria deverá levar à eliminação deste facto do elenco dos factos Provados.
20. Todavia, se tal não se entender e porque é relevante em sede da indemnização peticionada, em qualquer caso sempre deverá ser eliminado dos Factos Provados o segmento da resposta “por resolução operada pela 1ª R.”.
21. Não foi feita qualquer prova sobre tal matéria, sendo que o ónus da prova compete a quem invoca o facto, in casu a A.
22. Nenhuma prova foi feita da forma, meio, data ou qualquer elemento relativo à invocada resolução, sendo até que, do depoimento de parte do legal representante da A., decorre, com toda a evidência, factualidade diversa e que indica que não houve qualquer acto expresso de revogação ou resolução por parte da R. “CG, Lda.”, antes tendo ocorrido a celebração, por parte da A. de um novo arrendamento com quem se encontrava no locado.
23. Deverá assim ser eliminado tal segmento da resposta ao facto 16 dos Factos provados, se o Venerando Tribunal não entender, como se solicitou, eliminar a totalidade da resposta.
24. Face à ligação intrínseca entre os escritos “Assunção de Dívida” e “Contrato de arrendamento Comercial de Duração Limitada – 10 anos”, celebrados na mesma data e gizados, planeados e executados pela A., através do seu Mandatário, o incumprimento do plano de prestações decorre de facto imputável à A. que não entregou o locado à nova inquilina, como era sua obrigação legal.
25. Assim a obrigação assumida pelos recorrentes não se encontra vencida, nem é exigível.
26. Mas, a título subsidiário, e para a hipótese de tal não se entender, sempre se dirá que os valores pagos posteriormente e que constam do facto 11 dos factos Provados, devem ser imputados às rendas mais antigas em falta e abatidas no valor constante do acordo de pagamento das rendas vencidas em prestações.
27. Nenhuma prova foi feita nos autos que os pagamentos referidos no ponto 11 dos Factos Provados respeitam aos meses de Julho a Setembro de 2008, pelo que a douta sentença não podia extrair as conclusões que fez de uma matéria de facto totalmente inexistente, não sendo devida qualquer indemnização em relação a tais pagamentos.
28. Não é devida pelos recorrentes qualquer indemnização por força do disposto no nº 1 do art. 1041 do Código Civil.
29. Nenhuma prova foi feita quanto à resolução do contrato ou circunstâncias em que ocorreu.
30. Mas, qualquer que fosse a factualidade relativa à resolução do contrato, nenhuma indemnização será devida em relação às rendas do período de Abril de 2007 a Maio de 2008, uma vez que, do escrito denominado “assunção de dívida” decorre a fixação do seu valor.
31. A A. não fez qualquer prova dos factos que articulou na sua p.i. – cfr. arts. 13 e 14 - matéria que não consta sequer de tal escrito, pelo que ao ser fixada a dívida, precludiu o direito à peticionada indemnização, a qual, mesmo a ser devida, apenas poderia incidir sobre a parte não paga do acordo.
32. Não há lugar à indemnização porquanto, ao ser celebrado o acordo, sem subordinação a quaisquer outras cláusulas, deixou de haver mora.
33. Tendo o contrato de arrendamento com o “CG, Lda.” Cessado em Maio de 2008, face à celebração pela A. de um novo contrato com terceiro em relação ao mesmo espaço e sem subordinação a quaisquer condições de validade e eficácia, nenhuma indemnização é devida ao período posterior a 31.05.2008.
34. Mas mesmo que se aceite que o arrendamento com a 1ª R. cessou em 30.04.2008 tal como a A. vem dizer, o que aqui se aceita apenas para a hipótese da tese dos Recorrentes não ser aceite pelo Venerando Tribunal da Relação, não há lugar ao pagamento de qualquer indemnização pelos Recorrentes, uma vez que a relação teria cessado antes da prolação da sentença.
35. No entanto, nenhuma prova foi feita quanto à resolução do arrendamento, sendo feita prova de que nem sequer houve entrega mas sim celebração directa por parte da A. com um terceiro, ocupante da fracção, pelo que, igualmente, por esta via, nenhuma indemnização é devida.
36. A douta sentença, aceitando-se aqui apenas para efeitos de raciocínio conclusivo a matéria que da mesma consta, lavra em erro ao computar como sendo devidas 7 rendas em relação ao período de Outubro de 2008 a Abril de 2009, uma vez que decorre do contrato de arrendamento junto à p.i. que a renda era paga no primeiro dia útil do mês anterior a que dizia respeito.
37. Nenhuma renda era devida em 01.04.2009, nem qualquer indemnização em relação à mesma, e em relação ao período de outubro de 2008 a Abril de 2009, apenas aceitando a tese da A. e que é vertida na sentença, como mero raciocínio e sem conceder, apenas seriam devidas 6 rendas e não 7, como consta da decisão.
38. A douta decisão fez errada e deficiente interpretação dos artigos 1031 nº 1, 1041 nº 1 e 1082 nº 1 do CPC (1961).
Não há razão para aditar três factos à materia provada
Os recorrentes pretendem que se aditem à matéria provada factos que o tribunal recorrido deu como não provados, a saber:
“A assinatura do documento indicado em 9 dos factos Provados teve como pressuposto que seria celebrado o contrato mencionado em 14 dos Factos Provados”. (facto 2 não provado; conclusão 10 dos recorrentes).
“A assinatura do documento indicado em 14 dos Factos Provados teve como pressuposto que o contrato de arrendamento mencionado em 1 dos Factos Provados deixou de vigorar”. (facto 1 não provado; conclusão 8 dos recorrentes).
“Era pressuposto do estabelecimento do calendário de pagamento fraccionado a celebração do novo arrendamento a que se reporta o facto 14 dos factos provados, pois seria com os fundos que a exploração do locado iria gerar que seriam pagas as prestações acordadas”. (facto 3 não provado; conclusão 12 dos recorrentes).
“As chaves do locado não foram entregues pela A. à inquilina TO Lda, estando o arrendado encerrado sem qualquer exploração durante muitos meses, mas sem que o mesmo tivesse vindo à posse da nova inquilina” (facto 4 não provado; conclusão 16 dos recorrentes).
Baseiam-se para tal nos depoimentos de JCR e AG.
Mas, tendo ouvido a totalidade do registo da prova, não conseguimos extrair dos depoimentos prestados aquelas conclusões. É verdade que a senhoria e os fiadores pretendiam recuperar o restaurante, já que o novo gerente CS deixara de pagar as rendas; mas o novo contrato de arrendamento, com a TO, referido no facto 14 não pressupunha haver acordo em que o contrato com CG havia deixado de vigorar; pelo contrário, o que as partes esperavam era que tal contrato deixasse de vigorar, livrando-se a senhoria de um inquilino que não pagava rendas, e livrando-se os fiadores da responsabilidade por esse pagamento. Do mesmo modo, o acordo referido no facto 9 destinava-se apenas a acertar os valores devidos pelos fiadores, livrando-se estes de responsabilidade pelo total que a senhoria lhes exigira (rendas em dívida acrescidas de 50%).
Assim, improcedem as conclusões 8 e 10 dos recorrentes.
Como improcede também a conclusão 12; pois se os fiadores tinham a esperança de pagar as 6 prestações em dívida com as receitas de exploração do novo estabelecimento, não se provou que a senhoria tivesse concordado com isso; a senhoria apenas concordou em facilitar o pagamento naquelas prestações, recebendo logo metade da importância em dívida. É apenas isso que se retira daqueles depoimentos.
Apenas se confirma que o arrendado não veio à posse da TO
Do depoimento da senhoria resulta que a TO não chegou a tomar a exploração do restaurante, e que só a partir de abril de 2009 “houve uma pessoa que fez outro contrato” (de arrendamento). Assim, esta matéria deve dar-se como parcialmente provada, passando a constituir o facto provado 20, nos seguintes termos:
20. As chaves do locado não foram entregues pela A. à TO, sem que o mesmo tivesse vindo à sua posse.
Deve corrigir-se o facto provado 16
Os recorrentes também pretendem que se elimine matéria que o Tribunal recorrido julgou provada no facto 16. É a seguinte:
16. O contrato de arrendamento em causa cessou em 30/04/2009, por resolução operada pela 1ª R. (art. 51 da resposta à contestação).
Neste ponto, os recorrentes têm razão em parte, pois o representante da senhoria admitiu no seu depoimento que “em abril de 2009 houve uma pessoa que fez outro contrato” (de arrendamento). Mas sem referir se houve resolução operada pela ré CG (naturalmente, pelo respetivo gerente CS) nem a data precisa do mês de abril de 2009 em que tal aconteceu. Assim o facto 16 passou a ter a seguinte redação:
16. O contrato de arrendamento em causa cessou em abril de 2009. (art. 51 da resposta à contestação).
O contrato de 2008 não fez cessar o contrato anterior
O que resulta dos depoimentos aqui ouvidos no registo audio é que a senhoria e os fiadores de CG, estavam perante um problema que procuraram resolver a contento de todos. As quotas do estabelecimento tinham sido cedidas primeiro a JCR, que geriu o estabelecimento entre janeiro de 2005 e março de 2007 sem problemas e sempre pagou as rendas (factos 12 e 19); e depois as quotas do estabelecimento foram transmitidas em abril de 2007 a CS (facto 13), que logo deixou de pagar as rendas (facto 8). As rendas em dívida foram-se acumulando, a senhoria exigia o pagamento, e os fiadores eram também responsáveis (facto 15). Assim, fizeram uma negociação com o advogado da senhoria, no fim da qual houve um acordo no sentido de fixar a dívida em € 14.327,30, de que os fiadores pagaram logo metade (€ 7.163,65), e o resto seria pago em mais seis prestações mensais (facto 9). Naturalmente, os fiadores desejavam fazer sair o gerente CS e retomar a exploração do estabelecimento, agora com outro nome, para pagarem aquelas seis prestações. Para isso, criaram logo uma nova sociedade, a TO, que assumiria a posição de arrendatária das instalações (facto 14). Simplesmente, o gerente do CG, o referido CS recusou-se a sair, e assim aquelas sete prestações não foram pagas. Este gerente CS só saiu em abril de 2009, data em que cessou o contrato de arrendamento (facto 16).
Ou seja, o arrendamento a CG manteve-se até abril de 2009. Mas em 28 de maio de 2008 o senhorio havia estabelecido com os fiadores um acordo de pagamento, que substitui a dívida de rendas, e nos termos da qual o total da dívida até essa data foi fixado em € 14.327,30, pagando estes logo metade (€ 7.163,65), e prometendo pagar o restante em mais seis prestações mensais (prestações que não pagaram).
No entanto, ainda foram pagas pela inquilina CG quatro rendas entre junho de 2008 e março de 2009 (facto 11: 4×1.118,90)
Como o contrato com CG se manteve em vigor até abril de 2009, ficaram por pagar as rendas de junho de 2008 até abril de 2009 (esta deveria ser paga em 1 de abril), menos estas 4 rendas que efetivamente foram pagas. Em abril de 2009 cessou o arrendamento (desconhece-se se por iniciativa resolução da inquilina CG, ou por acordo desta com a senhoria).
Sendo assim, os fiadores são responsáveis com a inquilina por estas onze rendas (arts. 1038 e 627 :CC), de junho de 2008 até abril de 2009, inclusive, menos as quatro rendas pagas como se apurou no facto 9 (art. 1041.1 : CC); e, não tendo resolvido o contrato por falta de pagamento, a senhoria tem o direito a exigir uma indemnização igual a 50% destes valores em dívida. Esta obrigação (rendas e indemnização) está vencida e é exigível. A senhoria não tem direito a 50% sobre as rendas em dívida até 28 de maio de 2008, porque estabeleceu com os fiadores um acordo de pagamento que substituiu a obrigação (fls.32, art. 861 :CC). Quanto à segunda metade, de € 7.163,65, que ficou por pagar, a autora não pediu juros de mora legais, pelo que não lhe são aqui atribuídos.
Ou seja, a autora tem direito a € 7.163,65 (as seis prestaçõpes que não recebeu), mais 7 rendas acrescidas de 50%: € 7.163,65 + 7×1.118,90×150% = € 18.912,10.
Em suma:
1. Tem direito à indemnização de 50% pelas rendas em atraso (art. 1041 :CC) o senhorio mesmo que posteriormente cesse o contrato de arrendamento.
2. Os fiadores são responsáveis com o inquilino em mora (art. 627 :CC).
Decisão
Assim, e pelo exposto, acordamos em julgar parcialmente o recurso, modificando a matéria de facto nos termos expostos, e alteramos a sentença, condenando os réus a pagar à autora a quantia de € 18.912,10 (dezoito mil novecentos e doze euros e dez cêntimos). No mais, confirmamos a sentença.
Custas pela autora e réus, em ambas as instâncias, na proporção da sucumbência.
Lisboa, 2014.10.07
João Ramos de Sousa
Manuel Ribeiro Marques
Pedro Brighton
