| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
I
– Relatório
“A”
Instaurou acção declarativa sob a forma de processo comum sumário, a correr termos pela Comarca da Grande Lisboa-Noroeste - M..., contra:
1- “B” – Sociedade de Imediação Imobiliária, Lda. e
2- “C” e mulher “D”
Alegando, em síntese, o seguinte:
· A ré sociedade dedica-se à mediação imobiliária, tendo os segundos réus encarregado a mesma de vender um lote de terreno de que eram donos, sito na Rua do ..., nº8, ..., M..., pelo preço de 63.000 €;
· A primeira ré publicitou a venda e o autor, que tinha grande interesse em adquirir um lote de terreno na região de M..., numa deslocação que fez a esta zona, tomou conhecimento da situação do referido lote de terreno e das condições de venda e diligenciou pela obtenção de meios para a sua aquisição, tendo entregue, em 13.01.2004, conforme combinado, à primeira ré um cheque no valor de 2.500 €, contra a entrega de uma declaração daquela ré a acusar o recebimento do cheque como caução e reserva e do projecto de construção civil referente à moradia a erigir no lote que já se encontraria aprovado;
· Seguiu-se o estabelecimento de contactos com vista à recolha de orçamentos de construção, chegando o autor a estabelecer um acordo de empreitada com uma empresa do ramo, e, quando pretendeu cópia do contrato-promessa, para entregar junto de instituição bancária para iniciar processo de financiamento, foi informado pela primeira ré de que o valor a fazer constar da escritura teria de ser de apenas 25.000 €, por exigência dos segundos réus;
· Ao dar conta da impossibilidade de satisfazer o pretendido, desde logo por necessitar de recorrer a um empréstimo bancário, foi-lhe comunicado, pelos serviços da primeira ré, que, nesse caso, o negócio ficava sem efeito, o que lhe causou amargura e tristeza, além de lhe frustrar as expectativas criadas.
Concluiu pedindo a condenação dos segundos réus na devolução do cheque com o valor inscrito de 2.500 €, que entregou à 1ª Ré, e a pagar-lhe a quantia de 10.000 €, sendo a importância de 7.500 € a título de indemnização por danos não patrimoniais e 2.500 € correspondentes ao valor titulado pelo aludido cheque, por referência a ficha de reserva que preencheu.
Citados regularmente, todos os réus apresentaram contestação.
A ré sociedade confirmou a celebração de um contrato de mediação imobiliária com o réu “C”, pelo qual assumiu o encargo de promover e mediar a venda de um imóvel pertença deste, sito na Rua do ..., nº8, em ..., pelo preço de 63.000 € tendo, nessa medida, promovido junto do autor a dita venda e vindo o mencionado réu, sem razão para tal e inexplicavelmente, a recusar-se celebrar o contrato-promessa de compra e venda com o autor, em violação do contrato de mediação que consigo havia celebrado.
Nesta medida, refuta ter descurado qualquer das obrigações que sobre si impendiam e decorrentes do exercício da sua actividade comercial, pugnando pela sua absolvição do pedido.
Os segundos réus, após excepcionarem a incompetência territorial (cujo conhecimento determinou a remessa dos autos para o tribunal de M...), reconhecem a celebração do contrato de mediação imobiliária e dizem, em suma, nunca terem tido conhecimento da declaração/ficha de reserva que o autor declara ter recebido da primeira ré, que não se mostra assinada por si, não se podendo vincular a um negócio cujos termos, condições e pressupostos desconheciam, não correspondendo à verdade que se tenham recusado a celebrar um negócio, ao qual nunca se tinham vinculado, desconhecendo mesmo a entrega do mencionado cheque, concluindo pela improcedência da acção e, consequentemente, pela sua absolvição do pedido.
Foi proferido despacho saneador e foi efectuada a condensação da matéria de facto.
Procedeu-se a julgamento e foi proferida sentença, que julgou a acção parcialmente procedente.
Não se conformando com aquela sentença, dela recorreu o réu “C”, que nas suas alegações de recurso formulou as seguintes “CONCLUSÕES”:
1ª – Entre o autor e o réu “C”, ora apelante, nunca se firmaram quaisquer negociações com vista à celebração de um contrato promessa ou qualquer outro tipo contratua;
2ª – O alegante “C” nunca teve conhecimento da entrega de qualquer cheque ou mesmo do preenchimento da denominada reserva, a qual, reitera-se, apenas foi assinada pelo autor;
3ª – A ré “B” nunca poderia ter agido em nome ou em representação do alegante, dado que o contrato de mediação imobiliária não lhe concedia o poder exclusivo da venda do Imóvel;
4ª – Não se verificando no caso sub judice o primeiro pressuposto basilar para o apuramento da responsabilidade pré-contratual – A existência de negociações com vista á celebração de um contrato futuro entre o autor e o réu “C”;
5ª – Mesmo que todos os pressupostos para o apuramento de responsabilidade pré-contratual se verificassem, o que não se concede, não ficou, em termos objectivos atendendo ao imperativo do artigo 496° do Código Civil, provada e fundamentada a “gravidade” dos alegados danos não patrimoniais, não merecendo por isso, tutela do direito.
II
- FACTOS
Na sentença recorrida foram considerados assentes os seguintes factos:
a) A primeira ré é uma sociedade que se dedica, além do mais, à mediação imobiliária;
b) Mostra-se inscrita, pela Ap..../..., a aquisição, por compra, a favor de “C” c.c. “D”, na comunhão geral, do prédio urbano sito na Urbanização ..., no ..., Lote 8, terreno para construção, com a área de 400 m2, a confrontar a Norte e Poente com arruamento, a Sul com Lote 7 e a Nascente com Lote 10, omisso na matriz, descrito na Conservatória do Registo Predial de M... sob o nº...;
c) O réu “C”, na qualidade de vendedor, e a ré “B” – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda, portadora da licença de mediação imobiliária com o nº..., emitida pelo “E”, representada por “F”, na qualidade de gerente e com poderes para tal, na qualidade de mediador, subscreveram acordo designado de Contrato de Mediação Imobiliária, datado de 27 de Dezembro de 2003, segundo o qual o primeiro declarou conferir ao Mediador o encargo, por este aceite, de promover e mediar a venda do prédio sito no ..., Lote 8, sendo o preço da venda € 63.000 e que, em contrapartida dos serviços prestados e a título de comissão, o Mediador auferirá uma percentagem de 5%, no mínimo de 2.500€, devendo a angariação de qualquer potencial cliente pelo Mediador ser, de imediato, comunicada ao vendedor, referenciando-se o nome do eventual comprador;
d) A ré sociedade publicitou a venda do lote de terreno descrito em b);
e) O autor, por razões familiares, estava interessado em adquirir um lote de terreno na região de M..., com vista à construção duma casa de habitação;
f) Numa deslocação que efectuou a M..., no início do ano de 2004, contactou com a ré sociedade e inteirou-se da situação do mencionado lote de terreno e das condições da sua aquisição;
g) O autor contactou o seu Banco, em P..., no seu regresso;
h) O autor regressou a M..., em 13-01-2004, e entregou à ré sociedade um cheque, no valor de € 2.500, emitido à ordem de “C”, sacado sobre a conta P..., do “BANCO”;
i) Sendo-lhe entregue uma declaração, designada de Ficha de Reserva, a acusar a recepção do cheque como caução e reserva de uma fracção sita na R. do ..., nº8, ...;
j) Segundo tal declaração, o contrato de promessa de compra e venda, de acordo com ambas as partes será executado no prazo de 60 dias a contar da presente data, com a entrega de um sinal no valor de EUR: 10% (dez por cento);
k) E que este cheque serve de reserva e princípio de sinal de compra do imóvel (…), não sendo descontado no banco (…), sendo que no caso de desistência por parte dos vendedores, estes darão em dobro do valor desta reserva, aos Promitentes Compradores;
l) Declaração essa onde apôs a sua assinatura, na qualidade de comprador;
m) Com esta declaração, foi entregue, ao autor, o projecto de construção civil referente a casa a erigir no lote;
n) Nos dias seguintes, o autor estabeleceu contactos com diversas empresas, com vista à recolha de orçamentos de construção civil;
o) Chegando a firmar acordo de empreitada com a empresa “G”, Lda”, visando a construção da referida casa;
p) Entregando, mesmo, em cheque, no valor de cinco mil euros, que não chegou a ser descontado, por a empresa aceitar destratar o compromisso assumido;
q) De igual modo, o autor, através do companheiro da sua filha, garantira já o valor necessário para o sinal do contrato-promessa de compra e venda;
r) Alguns dias volvidos sobre o dia 31-01-2004, o autor foi informado, pela ré sociedade, de que o valor a fazer constar da escritura seria de € 25.000,00, por exigência dos segundos réus;
s) O autor deu conta da impossibilidade de satisfazer tal exigência, sendo informado, pelos serviços da ré sociedade, de que, assim, o negócio ficava sem efeito;
t) O que constituiu, para o autor, fonte de grande amargura e tristeza;
u) O cheque, mencionado em h), não chegou a ser descontado;
v) O réu “C” recusou-se a celebrar o contrato-promessa de compra e venda com o autor dizendo querer escriturar valor inferior ao da venda.
III
- FUNDAMENTAÇÃO
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir:
Nos termos do art.º 684º, n.º 3, do Código de Processo Civil, o objecto do recurso é limitado e definido pelas conclusões da alegação dos recorrentes.
Assim, no âmbito do presente recurso de apelação a única questão a conhecer é a de saber se se encontram verificados os pressupostos da responsabilidade civil pré-contratual.
Nos termos do art.º 227º, n.º 1, do Código Civil, quem “negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte”.
Dispensamos aqui de citar a doutrina mais relevante sobre a matéria que se encontra citada na sentença recorrida, por desnecessidade de repetição, para a qual se remete.
No caso do autos está em causa a frustração do negócio (contrato-promessa de compra e venda de imóvel) devido a comportamento imputável ao interessado na venda, para a qual estabeleceu um acordo com uma sociedade de mediação imobiliária.
De acordo com o disposto no art.º 3º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 77/99, de 16 de Março, a “actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra ou na venda de bens imóveis ou na constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, bem como para o seu arrendamento e trespasse, desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e sobre as características dos respectivos imóveis”.
No âmbito do contrato de mediação imobiliária celebrado entre a ré “B” e o réu “C”, aquela angariou um interessado na compra do prédio urbano, terreno para construção, pertencente ao segundo réu, “C”, pelo pedido por este de € 63.000,00.
Da matéria de facto apurada, não impugnada no presente recurso, resulta que o autor, interessado na compra, foi informado pela ré sociedade de que o valor a constar da escritura seria de € 25.000,00, por exigência dos segundos réus.
Apurou-se, ainda, que o réu “C” recusou-se a celebrar o contrato-promessa de compra e venda com o autor dizendo querer escriturar valor inferior ao real preço da venda.
Ora, sendo certo que a sociedade imobiliária, aqui ré, não age por conta do comitente, ora réu interessado na venda, aquela angariou interessado nessa mesma venda, tendo sido estabelecidas negociações com vista a futura contrato de compra e venda, do conhecimento do réu. De tal forma que este réu se recusou a celebrar o contrato-promessa de compra e venda.
Seguindo o acórdão desta Relação de 02-03-2010, em que foi relator o Desembargador João Aveiro Pereira, o teor do art.º 227º, n.º 1, do Código Civil, “abrange tanto a fase das negociações como a da formação do contrato, desde a emissão da proposta até à sua aceitação. Nesta fase as posições das partes vão-se aproximando até atingirem uma confiança recíproca tal que faz legitimamente prever que a consequência normal será a conclusão do negócio, e de um negócio válido. Quando isto afinal se frustra, por falta de observância das regras da boa fé por uma das partes, surge a obrigação de indemnizar a cargo do faltoso.
Portanto, fundamentalmente são duas as situações susceptíveis de ocorrer: ou um dos interessados rompe arbitrariamente as negociações e o contrato não chega a concluir-se; ou se fecha um contrato afectado de invalidade por culpa de uma das partes (Galvão Telles, Direito das Obrigações, 6.ª ed., p. 65).
Esta obrigação de indemnizar depende também da verificação dos requisitos da responsabilidade contratual, inclusive a presunção de culpa prevista no art.º 799.º, incumbindo ao devedor provar que o incumprimento ou o cumprimento defeituoso da obrigação não procede de culpa sua (n.º 1). Acresce que a culpa é aqui apreciada nos termos aplicáveis à responsabilidade civil, ou seja, à falta de outro critério legal, pela diligência de um bom pai de família, em face das circunstâncias de cada caso (art.º 799.º, n.º 2, e 487.º, n.º 2, do CPC).
A violação do princípio da boa fé constitui a pedra de toque pela qual se distingue e se atribui a responsabilidade pelos prejuízos efectivamente resultantes de uma conduta desleal ou enganosa, de uma das partes, lesiva do interesse contratual negativo da outra. Isto quer pela ruptura ilegítima das negociações, quer pela celebração de um contrato não válido ou ineficaz, devendo a parte que assim procedeu ressarcir o dano (cf. Carlos Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 3.ª ed., p. 443)” (in http://www.dgsi.pt – Processo n.º 5711/06.4TVLSB.L1-1).
Ora, os factos apurados, como já referimos, demonstram a existência de negociações com vista à celebração do pretendido contrato, revelada pela atitude de recusa da celebração do contrato-promessa por parte do réu, o que só seria possível tendo havido negociações prévias estabelecidas entre a ré sociedade e o pretenso comprador, que era do conhecimento e, tudo revela, consentimento do réu. Só assim se compreenda a exigência de escrituração de um valor diferente do preço real da venda.
Verifica-se uma manifesta ilegalidade da exigência feita pelo réu “C” para a celebração do contrato-promessa, ou seja, o contrato-promessa só não se realizou por o autor se ter recusado a cometer uma ilegalidade, que constitui um ilícito fiscal, exigida pelo réu.
Tal recusa releva um elevado grau de ilicitude, contrária aos princípios da boa fé que deve balizar a formação do contrato.
Verificados os pressupostos da responsabilidade pré-contratual, estabelecidos no art.º 227º, n.º 1, do Código Civil, cabe averiguar da existência de danos não patrimoniais invocados pelo autor.
Nos termos do art.º 496º, n.º 1, do Código Civil, a “fixação da indemnização deve atender-se aos danos não patrimoniais que, pela sua gravidade, mereçam a tutela do direito.
De acordo com Pires de Lima e Antunes Varela, a “gravidade do dano há-de medir-se por um padrão objectivo (conquanto a apreciação deva ter em linha de conta as circunstâncias de cada caso), e não à luz de factores subjectivos (de uma sensibilidade particularmente embotada ou especialmente requintada).
… Os simples incómodos ou contrariedades não justificam a indemnização por danos não patrimoniais.” (Código Civil anotado, volume I, 3ª ed. – 1982, pág. 473).
Segundo Jorge Ribeiro de Faria, “dano não patrimonial é o que tem por objecto um interesse não patrimonial, isto é, um interesse não avaliável em dinheiro. Compreendem-se, assim, entre os danos não patrimoniais não só as dores físicas ou morais como ainda quaisquer outros danos não avaliáveis em dinheiro como a diminuição de prestígio ou de reputação pública.” (vide Direito das Obrigações, vol. I, 1990, pág. 486).
Mais adianta o referido autor que “há que reclamar para a apreciação da gravidade dos danos morais, de que a lei faz depender a compensação, um critério o mais objectivo possível, e em o juiz se possa desprender da atribuição de reparações a casos em que o sofrimento ou a dor dependam exclusivamente de sensibilidades particularmente requintadas, portanto, anormais” (idem, págs. 491/492).
Em nosso entender são suficientes os factos apurados relativos aos danos não patrimoniais de modo a que estes mereçam a tutela do direito.
Existem determinados comportamentos por parte do responsável civil que são inerentes a essa mesma posição, que apesar de serem incómodos não dão lugar a responsabilidade civil.
Todavia quando alguém por causa do facto lesivo de outrem de viu objecto de aborrecimentos e incómodos para além do exigível, este tipo de incómodos tem necessariamente de ser ressarcidos por via do disposto no art.º 496º do Código Civil.
Apurou-se, em termos de matéria de facto, que o autor revelou especial empenhado na compra, de tal modo que após contacto com a empresa de mediação imobiliária, ora ré, efectuou todas as diligências necessárias à celebração do contrato de compra e venda e futura construção no mesmo, emitindo cheque para reserva do prédio, recebendo da ré o projecto de construção civil referente a casa a erigir no lote, estabelecendo contactos com diversas empresas de construção civil, chegando a firmar acordo com uma empresa visando a futura construção, e entregando a esta determinada quantia.
Assim, no caso dos autos, consideramos que a conduta provocou incómodos e aborrecimentos que consideramos para além do tolerável, pelo que a sentença recorrida não merece reparo.
Tudo isto juntamente com a recusa do réu em celebrar o contrato-promessa pelos motivos já analisados, que constituiu fonte de grande amargura e tristeza, revela um caso com contornos especiais que não se integram em meros incómodos, dado mostrar um elevado interesse e consequente frustração do negócio, acrescendo um elevado grau de ilicitude e de culpa.
Deste modo, bem andou a sentença ao condenar os autores no pagamento numa indemnização ao autor por danos não patrimoniais, em valor que reputamos perfeitamente adequado.
Perante o exposto, a apelação terá de improceder.
IV
– Decisão
Em face de todo o exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pelo apelante.
Lisboa, 27 de Janeiro de 2011
Jorge Vilaça
Vaz Gomes
Jorge Leitão Leal |
