ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I - Relatório:
1 - NGI – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., com sede na Rua Guilherme Gomes Fernandes, nº... – 1º Frente, em Odivelas, intentou a presente acção declarativa de condenação, com PROCESSO ORDINÁRIO, contra Edificações Lagares D’El Rei, S.A., com sede na Quinta dos Lagares D’El Rei, nº 2, em Lisboa, pedindo que a Ré seja condenada a pagar-lhe a quantia de € 17.582,63, acrescida de IVA e juros de mora vencidos e vincendos desde 23/02/2001 e até integral pagamento, com base num contrato de mediação imobiliária. Subsidiariamente pede, caso se entenda que o aludido contrato é nulo por falta de forma, a condenação da Ré, nos termos sobreditos, de acordo com o art. 289º, nº 1, do Código Civil ou, a condenação desta no pagamento da mesma quantia mas com base no enriquecimento sem causa.
Alega em síntese que no exercício da sua actividade de mediação imobiliária, em conjunto com a sociedade MTL – Mediação Imobiliária, Lda., foram encarregues pela Ré de promover a venda de um prédio desta, serviços que seriam remunerados por esta pelo valor equivalente a 3% do preço de venda daquele imóvel.
A Autora apresentou à Ré um seu cliente interessado na aquisição do aludido prédio – (AR) – pelo que foram encetadas negociações, mediadas pela Autora, que culminaram com a celebração de um contrato-promessa de compra e venda, estipulando-se o preço de 117.500.000$00.
Notificados os arrendatários do prédio prometido – conforme estipulado no mencionado contrato-promessa – vieram os mesmos exercer o seu direito de preferência na aquisição do imóvel, razão pela qual não se realizou a venda prometida.
Sustenta a Autora o direito a haver para si a convencionada comissão de 3% – uma vez que a MTL, Lda. cedeu à ora Autora o seu crédito – sobre o preço acordado, pois o contrato-promessa foi realizado e a sua conclusão por si mediada.
Contestando, a Ré excepcionou a nulidade do eventual contrato de mediação imobiliária, por não ter sido observada a forma escrita e, em sede de impugnação, alegou nunca ter acordado com a Autora nem com a MTL, Lda. quaisquer serviços tendentes à venda do aludido prédio.
Sustenta que quando decidiu proceder à venda do referido imóvel foi contactada por (VA) que informou ter um investidor interessado na aquisição do prédio, tendo as negociações sido feitas directamente com (AR), e não com a mediação da Autora ou da MTL, Lda., desconhecendo a Ré que (VA) tenha qualquer relação com aquelas sociedades de mediação imobiliária, pelo que nada deve à ora Autora.
Após o saneamento do processo, não surgiram excepções ou nulidades de que cumpra conhecer.
Procedeu-se a julgamento que decorreu com observância das formalidades legais e foi proferida sentença, na qual se julgou a acção parcialmente provada e procedente, condenando a Ré a pagar à Autora a importância de € 17.582,63, acrescida de juros de mora às taxas legais entretanto em vigor, desde a citação e até integral e efectivo pagamento, absolvendo a Ré do restante pedido.
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2 – Inconformada com a decisão, dela interpôs recurso a Ré, que foi admitido e oportunamente foram apresentadas as alegações e contra-alegações.
A Apelante informou nos autos que mantinha o seu interesse no recurso de agravo antes interposto e admitido , pretendendo através dele que sejam revogados os despachos recorridos e substituí-los por outros que pugnem pela possibilidade da Agravante efectuar prova testemunhal.
No recurso de apelação a recorrente põe em causa a decisão sobre a matéria de facto e a apreciação e aplicação dos efeitos do contrato reconhecidamente nulo, entendendo que a decisão deverá ser revogada , ser a acção julgada improcedente por não provada e ela Ré absolvida do pedido.
- Nas contra-alegações a recorrida pugna pelo não provimento dos recurso de agravo e pela improcedência do de apelação, com a consequente confirmação das decisões recorridas.
- No tribunal recorrido foi mantido o despacho recorrido.
- Corridos os vistos e tudo ponderado cabe apreciar e decidir.
II- FUNDAMENTAÇÃO:
A)Factos provados:
A matéria de facto assente é a que se segue e se assinala na parte final de cada número com as letras dos factos especificados e números da base instrutória provados:
1.As partes não reduziram a escrito qualquer contrato de mediação imobiliária (A).
2. A Ré era proprietária do prédio urbano sito na Av. São João de Deus, nº..., Lisboa (B).
3. Em 23 de Fevereiro de 2001, foi celebrado contrato-promessa de compra e venda do imóvel referido entre a Ré e (AR) (C).
4.Tendo o preço acordado para a venda da totalidade do dito prédio sido de 117.500.000$00 a que correspondem € 586.087,53, o sinal prestado de 17.500.000$00 a que correspondem € 87.289,63 e a data limite para a realização da escritura o dia 31/05/2001 (D).
5. Por outro lado, como resulta da cláusula X do referido contrato, o prédio prometido vender encontrava-se totalmente arrendado, pelo que ficou estipulado que todos os inquilinos iriam ser notificados para, se assim o entendessem, exercerem o seu direito legal de preferência relativamente à totalidade do prédio (E).
6.Tendo ficado consignado na referida cláusula que todos os accionistas da Ré gozariam igualmente de direito de preferência da dita aquisição para o que iriam ser notificados (F).
7.Sendo que os preferentes vieram a exercer o seu direito, motivo pelo qual não foi realizada a venda a favor de (AR) até ao dia 31/05/2001, mas a favor dos preferentes, em 25/05/2001 (G).
8.A Autora dedica-se à actividade de mediação imobiliária, encontrando-se licenciada para o exercício da referida actividade pelo IMOPPI sob o nº 1283 (1º).
9. No último trimestre de 2000, a R. admitiu que a A. lhe apresentasse um cliente interessado em comprar o prédio urbano sito na Av. São João de Deus, nº ..., em Lisboa, de que a R. era dona (2º).
10.Ficou acordado entre a A., a MTL – Mediação Imobiliária, Lda., e a R. que os serviços das primeiras seriam remunerados por esta por valor equivalente a 3% do montante da transacção (3º).
11.Em Novembro de 2000, a A. apresentou o prédio da R. a um cliente, Sr. (AR) (4º).
12.Na sequência do que foram encetadas negociações entre o dito senhor e a R., mediadas pela A., tendentes à compra, por parte deste, do prédio daquela (5º).
13.O contrato-promessa de compra e venda foi celebrado na sequência dessas negociações (6º).
14.Embora a mediação tenha sido efectuada quer pela A. quer pela MTL – Mediação Imobiliária, Lda., foi por esta expressamente cedido o seu crédito à A. (7º).
15.O contrato de mediação a que se faz referência não foi reduzido a escrito porque a R., cada vez que isso lhe era solicitado, dizia que “não valia a pena”, ou que “depois se via” (8º).
16.A A. acompanhou o Sr. (AR) na visita ao prédio, apresentando-o à R. e acompanhando todo o processo tendente à venda (9º).
17.Tendo, ainda, diligenciado no sentido de ser obtida a documentação necessária à formalização do contrato-promessa de compra e venda do imóvel, que foi assinado em 23/02/2001 (10º).
18.No decurso do ano 2000, a R. solicitou à sociedade de mediação imobiliária MTL, através da pessoa do Sr. (VA), que promovesse a venda do seu imóvel (11º).
19.A dada altura, o Sr. (VA) comunicou à R. que a A. tinha um cliente possivelmente interessado na aquisição (12º).
20.Na sequência disso veio a realizar-se uma reunião na sede da R., com a presença desta, do Sr. (VA), da A. e do potencial comprador, Sr. (AR) (13º e 14º).
21.Em 14/11/2000, e como resultado da referida reunião, foi a R. destinatária de uma proposta de compra do referido imóvel por parte do Sr. (AR), pelo valor de 90.000.000$00, acrescentando ainda o Sr. (AR) ser da sua responsabilidade a comissão de agência (15º).
22.Em 21/11/2000, a R. propõe a venda ao Sr.(AR) por 117.500.000$00, nos termos constantes da carta de fls. 86 cujo teor dou aqui por reproduzido (16º).
23.Em 22/11/2000, a A. enviou à R. uma carta na qual dá conta do seu desagrado por a R. não ter aceite a proposta escrita referida em 15º, quando já tinha aceite a mesma proposta, oralmente acordada, na reunião a que se alude em 13º e 14º, nos termos da carta de fls. 17 e 18 cujo teor dou aqui por reproduzido (17º).
B) Direito aplicável:
A Ré interpôs dois recursos, um de agravo dos despachos proferidos na acta da audiência de discussão e julgamento de fls.189 a 195 e outro da decisão final de apelação, que serão apreciados e decididos, pela ordem de interposição e porque a proceder o primeiro ficará prejudicada a apreciação da apelação. Manifesta assim a recorrente a sua discordância das decisões recorridas, através das alegações, sintetizadas nas conclusões que delas tira.
Sabendo-se que o objecto do recurso é balizado pelas conclusões, como resulta do disposto nos art.º 684º nº3 e 690º nºs 1 e 4 do Cód. Proc. Civil e vem sendo orientação da jurisprudência[1], a elas nos cingiremos na sua apreciação.
AGRAVO:
1 - Este recurso não obstante a longas alegações das quais a agravante tira 54 conclusões, enquadrar-se apenas duas questões essenciais que consistem em saber:
- se a recusa da inquirição das testemunhas (BAP) e (LAF) e (Antão), arroladas pela agravante foi ou não lícita e,
- se o(Antão), devia ou não ter sido ouvido como declarante.
Vejamos a primeira das questões suscitadas:
Consta do despacho recorrido que a Ré informou o tribunal por fax que as duas primeiras testemunhas, seus administradores “haviam renunciado ao cargo por cartas entregues, respectivamente, ao Presidente do Conselho Fiscal e ao Presidente do Conselho de Administração em 09-08 e 17-10 (2004) e juntou cópias das aludidas cartas”.
Contudo, “Não juntou nem protestou juntar certidão de matrícula nem pedido de registo das renúncias ao cargo”.
Ouvida a parte contrária, esta opôs-se à sua inquirição como testemunhas e foram ouvidos em depoimento de parte, na qualidade de administradores.
A questão que se põe desde logo é saber se a renúncia opera imediatamente, com a apresentação da carta ou se só deverá ser considerada, após ter sido aceite pelos órgãos sociais da sociedade e respectivo registo do facto na Conservatória do Registo Comercial.
É questão assente que qualquer administrador pode renunciar ao seu cargo, mediante carta dirigida ao Presidente do Conselho de Administração e sendo este o renunciante, ou não o havendo, ao conselho fiscal, e a renúncia só produz efeitos, no final do mês seguinte aquele em que tiver sido comunicada (art.º 404.º do Cód. das Soc. Comerciais).
No caso em apreciação as comunicações foram efectuadas em Julho e Agosto de 2004 (fls. 167 e 168), pelo que no mês de Outubro já produzem efeitos, como sustenta a agravante. Concordamos com essas asserções referidas nas 21.ª, 22.º e 23.º, mas já não se concorda com as conclusões subsequentes.
Como é bom de ver, os efeitos da renúncia, a partir do final do mês seguinte áquele em que tiver sido comunicada, são internos, ou seja, em relação aos órgãos sociais da sociedade, mas já não o são, em relação a terceiros.
Há que ter em conta que a cessação de funções, por qualquer causa que não seja o decurso do tempo, dos membros dos órgãos da administração, como é o caso, estão sujeitos a registo e os actos sujeitos a registo, só produzem efeitos em relação a terceiros depois da data do respectivo registo (art.º 3.º n.º1, al. m), conjugado com o n.º 1 do art.º14.º do Cód. do Registo Comercial).
Não se nega que a Ré, estivesse ainda em tempo para efectuar o registo da renúncia dos aludidos administradores, (BAP) e (LAF), essa é questão irrelevante para o caso em apreciação, o que interessa é que o registo desse facto, no princípio de Outubro de 2004, data do julgamento, não tinha ainda sido efectuado. Não foram apresentadas provas de que o registo das renúncias aos respectivos cargos de administradores havia sido levado a efeito, nem sequer que já tivesse sido requerido.
A prova apresentada em julgamento foi no sentido de que, (BAP) e (LAF), de harmonia com certidão da Conservatória do Registo Comercial exibida na audiência, ainda eram administradores da Ré em relação a terceiros, e por isso teriam de ser declarados impedidos de depor como testemunhas, mas admitidos a depor como parte (art.ºs 552.º e ss e 617.º do Cód. Proc. Civil).
Não assiste assim qualquer razão à agravante nesta parte da sua discordância da decisão de que agravou.
2 – Vejamos agora a parte do despacho objecto de recurso, relativa à recusa da inquirição de (Antão) como testemunha e como declarante.
Como testemunha, é evidente que sendo o próprio Antão a afirmar que é administrador da Ré, não podia ser admitido a depor como testemunha. O tribunal não podia deixar de o declarar inábil para depor como testemunha, independentemente de existir ou não certidão da Conservatória do Registo Comercial, da qual ele constasse como administrador (art.º 635.º n.º2 do C.P.C.).
Não se diga que para o primeiro caso teve-se em consideração a Certidão da Conservatória do Registo Comercial e aqui já não se exigiu. Há que ter em conta que, no momento da identificação as testemunhas, estas prestam juramento de que depõem com verdade e se o não fizerem incorrem em crime de falsas declarações.
Poderia ser ouvido como administrador, mas a Ré não entendeu conveniente e por isso não foi ouvido como tal.
Quanto ao facto de não ter sido ouvido como declarante, há que ter em conta que cabe ao juiz, de forma ponderada decidir se deve tomar declarações em relação às pessoas que em seu entender, tenham conhecimento de factos importantes para a boa decisão da causa, mas só o pode fazer, desde que a pessoa, não tenha sido oferecida como testemunha (art.º 645.º n.º1 do C.P.C.). Não foi esse o caso em apreciação, pelo que também nesta parte não assiste qualquer razão à agravante.
Por tudo o que se deixa dito, resulta claro que nenhum agravo foi feito à Ré com o despacho recorrido, pelo que o recurso não pode obter provimento.
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APELAÇÃO:
1 – Da análise do conjunto das conclusões que a Ré desdobra em 27 números, resulta que todas elas, se podem e devem enquadrar em três questões essenciais que consistem:
- em apreciar a conformidade ou não da prova produzida com a decisão sobre a matéria de facto,
- a existência ou não de contrato de mediação, se a existindo é válido ou não o sendo produz efeitos e em que medida e por último,
- se a actividade da Autora deve ser remunerada como se o contrato fosse formalmente válido.
1 – A recorrente inicia as conclusões das alegações que desdobra em 27 números por sustentar que só a testemunha (VA) é que foi contactado pela Apelante para promover a venda do prédio, foi este que foi contactado pela Apelante para promover a venda do prédio de que esta era proprietária, sito na Av. S. João de Deus, nº ..., em Lisboa, foi este que sempre interveio junto da Apelante a título individual, para além deste, a Apelante não contactou nem procurou qualquer outro mediador ou empresa mediadora do ramo imobiliário, pois todos os compradores que foram apresentados à Apelante, foram-no através da sua pessoa e a Apelante ganhou confiança com a pessoa do Sr. (VA) apenas. A Apelada NGI , foi contactada pela pessoa do Sr. (VA) e não pela Apelante e apareceu a intervir no negócio porque tinha um cliente interessado, Sr. (AR). A ter sido celebrado contrato de mediação mobiliária por escrito, nunca o mesmo teria sido celebrado com a NGI, na medida em que esta apareceu no negócio numa fase posterior e não houve publicidade feita pela Apelada NGI, nem houve divulgação do imóvel feita pela NGI nem a Apelada apareceu com outro cliente que não o Sr. (AR). Para além da pessoa do Sr.(VA) mais ninguém promoveu a Venda do prédio propriedade da Apelante. Por isso, não deviam ser consideradas provados os quesitos 3.º, 5.º, 7.º (primeira parte) e 11.º da Base Instrutória, antes deveriam ter sido dada como provada a matéria correspondente aos quesitos 18.º e 19.º (conclusões n.ºs 1,2,3 e 4) .
A Apelante pretende a alteração da decisão do tribunal de primeira instância sobre matéria de facto e pode efectivamente ser alterada pela Relação, se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se tendo havido gravação da prova, como é o caso, tiver sido impugnada, nos termos do art.º 690.º-A, do CPC a decisão com base neles proferida (al. a) do n.º1 do art.º 712.º do CPC), devendo a recorrente impugnar a matéria de facto em causa, e o objecto dessa impugnação, tem obrigatoriamente de ser especificado, indicando-se quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, quais os concretos meios probatórios, constantes do processo do registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida, sob pena de rejeição (als. a) e b) do n.º1 do art.º 690.º-A do CPC).
Tendo havido gravação, como é o caso, atentos aos meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação, incumbe à recorrentes, indicar os depoimentos em que se funda, por referência ao assinalado na acta (n.º 2 do art.º 690.º-A do CPC).
Nesta perspectiva, procedemos à reapreciação dos depoimentos das testemunhas, não apenas do (VA), mas das restantes, do (AR) e do depoimento de parte do Arquitecto (BAP), dos quais se tiram conclusões completamente diversas da tirada pela Apelante, designadamente no que se refere da primeira testemunha ter declarado peremptoriamente que o cliente que foi aproximado da Ré para a concretização do negócio, era da NGI e que a mediação que estava a levar a efeito era em parceria com a MTL e nega que a Lagares d’El Rei desconhecesse a existência da NGI nem que nunca tivesse mandado para apresentar o prédio a terceiros até Novembro, como sustenta a Ré nos art.ºs 29.º a 33.º da contestação (Registo magnético da 1.ª cassete lado B e da 2.ª cassete lado A).
Acontece que a testemunha (AR) refere no seu depoimento que só teve conhecimento do negócio através da D. (FP), empregada da Autora e mediadora em representação dela, tendo sido nesse negócio que se discutiu a comissão que havia de ser paga oportunamente à D.ª (FP) (1.ª cassete lados A e B).
Por seu turno o Arquitecto (BAP) refere-se a uma tal Senhora (FP), como gerente da NGI, que não sabia se era a gerente da Autora, mas era ela que tratava dos assuntos da mediação (1.ª cassete lado A ).
Há ainda que fazer referência aos documentos juntos e aos aludidos na fundamentação das respostas à matéria que constituiu a base instrutória, que se nos afiguram com interesse para uma apreciação ponderada das respostas dadas na 1ª instância aos quesitos aqui e agora, postas em causa.
É por demais evidente que, essas diligências levadas a efeito pela Ré junto da Autora, caracterizam o objecto da actividade de mediação imobiliária e ninguém trabalha sem a contrapartida que está prevista no n.º 1 do art.º 19.º do Dec.Lei n.º 77/99 de 16 de Março.
Não existe assim qualquer contradição ou inadequação das respostas dadas aos quesitos 3.º, 5.º, 7.º nem há censuras a fazer às respostas dadas aos quesitos 18.º e 19.º, da base instrutória.
Aceita-se que a apelante ponha em evidência o depoimento duma testemunha e esqueça os restantes, mas não é esse, o caminho correcto para o Tribunal da Relação alterar a decisão sobre a matéria de facto.
As respostas à matéria de facto são dadas tendo o julgador em atenção toda a prova produzida, incluindo a prova documental, que foi considerada e essencial, como se diz na fundamentação do despacho das respostas, para se responder aos números da base instrutória (fls.203 e 204). Da análise do despacho em que o tribunal recorrido responde à matéria da base instrutória, verifica-se que as razões apresentadas pelo tribunal se mostram bem fundamentadas.
Com efeito, para além dos depoimentos gravados e transcritos em parte, sempre susceptíveis de apertado controlo, a fundamentação é satisfatória, e não podemos esquecer que, mesmo após a revisão do Código (1995/96), ficaram intocáveis as disposições relativas à força probatória dos depoimentos das testemunhas, que continua a ser apreciada livremente pelo tribunal (artº 396º do Cód. Civil).
O tribunal colectivo ou singular, “aprecia livremente as provas, decidindo os juizes segundo a sua convicção acerca de cada facto” (artºs 655º nº1 e 791º nº3 do C.P.Civil).
A reapreciação dos elementos de prova constantes do processo, que permite à 2ª instância adquirir uma convicção diferente daquela a que chegou a 1.ª , e expressá-1a em concreto, alterando a decisão do tribunal inferior nos pontos questionados, essa ampliação de poderes, não impõe a realização de novo e integral julgamento nem admite recurso genérico contra a errada decisão da matéria de facto.
Mantendo-se em pleno vigor os princípios da oralidade, da imediação, da concentração e da livre apreciação das provas, e orientando-se o julgamento humano por padrões de probabilidade e nunca de absoluta certeza, o uso pela Relação dos poderes de alterar a decisão da 1ª instância acerca da matéria de facto deve restringir-se aos casos de flagrante desconformidade entre os elementos de prova disponíveis e aquela decisão nos concretos pontos questionados.
A garantia do duplo grau de jurisdição não pode subverter o princípio da livre apreciação das provas estabelecido no artº 655º nº1 do CPC. Na formação da convicção do julgador entram necessariamente elementos que em caso algum podem ser importados para a gravação, seja áudio, seja mesmo vídeo. Compete ao tribunal de segunda jurisdição apurar a razoabilidade da convicção probatória do primeiro grau dessa mesma jurisdição face aos elementos que lhe são apresentados nos autos. O tribunal de segunda instância não vai à procura de uma nova convicção, procura saber se a convicção expressa pelo tribunal a quo, tem suporte razoável naquilo que a gravação da prova pode exigir perante si.
Há que ter em conta que o registo da prova através da gravação dos depoimentos não introduziu na ordem jurídica uma nova instância que levaria à repetição do julgamento efectuado na primeira instância. A ser assim, levar-nos-ia a pensar que o legislador teria criado uma quarta instância resultante do registo da prova [2].
O que se pretende com o registo da prova é evitar erros ou vícios de julgamento.
Por outra banda, o comentário eventualmente proferido pela Senhora Juiz da primeira instância, não põe em causa a sua imparcialidade na decisão (Conclusões 6.ª e 7.ª).
Pelos motivos que temos vindo a alinhar, não se pode deixar de entender que não assiste à apelante qualquer razão, uma vez que depois de termos analisado com cuidado toda a prova produzida na primeira instância, reconhecemos que ali foi feita uma apreciação ponderada, que reflecte a prova efectivamente produzida, não sendo oportuna qualquer censura susceptível de pôr em causa a decisão sobre a matéria de facto e a sua interpretação na aplicação do direito adequado.
Pelo que se deixa dito, entendemos que as respostas dadas, estão em conformidade com a prova produzida não se vislumbrando a invocada violação da al. d) do art.º 668.º do CPC.
Não existindo razões para a alteração da decisão sobre a matéria de facto, mantém-se esta, improcedendo nesta parte, as conclusões que a apelante tira das suas alegações.
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2 – Vejamos agora se, face à matéria dada como assente, se existe ou não contrato de mediação e existindo como se entendeu na primeira instância se é válido e não o sendo quais os seus efeitos:
Da matéria de facto considerada provada, resulta com interesse para a decisão que:
”A Autora se dedica à actividade de mediação imobiliária, encontrando-se licenciada para o exercício da referida actividade pelo IMOPPI sob o nº 1283” e, “no último trimestre de 2000, a R. admitiu que a A. lhe apresentasse um cliente interessado em comprar o prédio urbano sito na Av. São João de Deus, nº 1, em Lisboa, de que a R. era dona”.
Embora a Autora e a Ré não tenham reduzido “ a escrito qualquer contrato de mediação imobiliária” tal aconteceu, “porque a R., cada vez que isso lhe era solicitado, dizia que “não valia a pena”, ou que “depois se via”.
Contudo e apesar disso “ficou acordado entre a A., a MTL – Mediação Imobiliária, Lda., e a R. que os serviços das primeiras seriam remunerados por esta por valor equivalente a 3% do montante da transacção” .
Na sequência desse acordo, “a A. acompanhou o Sr. (AR) na visita ao prédio, apresentando-o à R. e acompanhando todo o processo tendente à venda.
Depois, “no decurso do ano 2000, a R. solicitou à sociedade de mediação imobiliária MTL, através da pessoa do Sr. (VA), que promovesse a venda do seu imóvel” e, “em Novembro de 2000, a A. apresentou o prédio da R. a um cliente, Sr. (AR)”, seguiram-se “negociações entre o dito senhor e a R., mediadas pela A., tendentes à compra, por parte deste, do prédio daquela” e, “em 23 de Fevereiro de 2001, foi celebrado contrato-promessa de compra e venda do imóvel referido entre a Ré e (AR), tendo o preço acordado para a venda da totalidade do dito prédio sido de 117.500.000$00 a que correspondem € 586.087,53, o sinal prestado de 17.500.000$00 a que correspondem € 87.289,63 e a data limite para a realização da escritura o dia 31/05/2001” (factos provados n.ºs 1, 2, 3, 4, 8, 9, 10, 12, 13. 15, 16, 17 e 18 ).
Salienta-se ainda o facto de que, “embora a mediação tenha sido efectuada quer pela A. quer pela MTL – Mediação Imobiliária, Lda., foi por esta expressamente cedido o seu crédito à A” (facto provado n.º 14 ).
Acontece que, a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, sustentando a Ré que não chegou a ser efectuado o contrato definitivo de compra e venda, por os preferentes terem exercido o seu direito de preferência e terem eles sido eles a adquirir o imóvel.
Parece-nos claro que pelo facto dos preferentes terem acabado por adquirir o imóvel, não anula a actividade desenvolvida pela mediadora, pois foi da sua intervenção que resultou o contrato promessa de compra e venda, que veio determinar as condições para o exercício do direito de preferência, nomeadamente o preço de venda do imóvel, e sendo assim há toda uma actividade desenvolvida pela mediadora através da apresentação do interessado e da subsequente celebração do contrato-promessa de compra e venda, que não pode deixar de ter contrapartida.
O contrato definitivo de venda do imóvel, só não se celebrou com o promitente comprador (AR), até ao dia 31/05/2001, mas a favor dos preferentes, em 25/05/2001, por como se disse os preferentes terem entretanto exercido o seu direito.
Parece-nos que perante os factos, transcritos se mostra evidente e existência de um contrato de mediação imobiliária, tal como ele é definido nos art.ºs 2.º e 3.º do Dec.-Lei n.º 77/99 de 16 de Março.
Na verdade, o acordo celebrado entre a Autora e a Ré, não obstante verbal, consubstancia efectivamente de forma clara e inequívoca, um contrato de mediação, embora não revista a forma escrita legalmente é exigida (art.º 20.º n.º 1 do Dec.Lei.º n.º 77/99 de 16 de Março).
Trata-se por isso, de um contrato nulo por falta de forma, que como tal foi declarado na decisão recorrida e se reitera agora nessa parte (art.ºs 220.º e 286.º do C.C.).
3 – Poderá entender que a Autora por não ter sido outorgada a escritura pública de compra e venda com o promitente comprador (AR), não tem direito a qualquer remuneração, como pretende a Ré ?
Entendemos que não. Vejamos:
Está provado que a Autora, para além de ter apresentado o comprador à Ré, desenvolveu todas a diligências necessárias á celebração do contrato definitivo, designadamente, na recolha dos documentos necessários à celebração não só do contrato- promessa celebrado, mas ainda para a celebração do contrato definitivo e este só não foi celebrado por motivo estranho à sua actividade de mediadora.
Há que ter em conta que a lei prevê que as partes possam acordar o pagamento de remuneração logo após a celebração do contrato promessa, o que não pode deixar de se entender que nessa fase o trabalho produzido deve ser remunerado, pelo que o pensamento da Ré se mostra desde logo desenquadrado da própria previsão do legislador (art.º 19.º n.º2 al. b) do Dec.Lei n.º 77/99 de 16 de Março).
Por não se ter provado que as partes hajam feito qualquer acordo para remunerar a mediadora após a celebração do contrato promessa de compra e venda, deverá, a nosso ver ser entendido que as parte não previram a interrupção da actividade da Autora para levar até ao fim a venda do imóvel, ao cliente que foi apresentado à Ré e com quem esta negociou efectivamente, estabelecendo preço de venda o formalizando o contrato-promessa de venda.
Por tudo o que se deixa dito, a Autora deverá ser ressarcida pelos serviços prestados, como mediadora à ré, pelo que não colhem assim as 8.ª, 9.ª , 10.º conclusões que a apelante tira das suas alegações.
Há no entanto que ter em conta que sendo o contrato nulo, como ficou assente na decisão recorrida e aqui se confirma, os efeitos da nulidade não podem conduzir ao mesmo resultado, que a Autora obteria se o contrato fosse válido.
A nulidade do contrato, tem efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente (art.º 289.º n.º1 do CC).
Está provado que a Autora prestou serviços de mediação, que não lhe podem ser restituídos pela Ré, ter-lhe-ão por isso de ser pagos, nos termos do disposto no n.º3 do art.º 289.º conjugado com o disposto no art.º 1270.ºn.º1 do Código Civil.
É evidente que a retribuição pelos serviços prestados, como acima se referiu, não pode corresponder ao valor da prestação igual à acordada como se o contrato fosse válido, até porque pela análise da matéria de facto verifica-se que a Autora não acompanhou nem fez todas a diligências que lhe caberiam como mediadora, embora por razões que não lhe poderão ser imputáveis, mas de qualquer modo não as prestou.
Por outro lado a fixar-se um valor igual à contrapartida acordada, para além de injusta, seria um convite ao incumprimento e à fraude dos contratantes, embora também aqui não possa ser totalmente responsável, mas podia recusar-se a apresentar o comprador sem que previamente a Ré celebrasse o contrato escrito.
A título de exemplo cita-se o que acontece nos contratos de mútuo onoroso, quando nulos por falta de forma. Normalmente ocorre a restituição do capital e frutos ao mutuante, mas os frutos não correspondem aos juros convencionados, nem aos comerciais, mas aos juros legais civis vencidos da partir da citação.
Entende-se assim, como justa e equilibrada, no caso em apreciação, que a retribuição pelos serviços de mediação prestados pela autora à ré, se deve fixar em valor não superior a 2%, sobre o valor da venda do imóvel, e de juros legais civis e não de juros comerciais, em consequência da falta de contrato escrito.
Assim, a sentença terá de ser derrogada nesta medida, alterando-se o valor da condenação da Ré para € 11 721,75, acrescida de juros legais à taxa de 7% desde a citação até 13/04/03 e de 4% a partir dessa data até ao efectivo e integral pagamento, sem prejuízo de eventual alteração legal da taxa de juros.
III – DECISÃO:
Em face de todo o circunstancialismo descrito e do preceituado nas aludidas disposições legais, julga-se parcialmente procedente o recurso e em consequência, derroga-se a sentença recorrida e condena-se a Ré a pagar à Autora a quantia de € 11.721,75, acrescida de juros legais desde a citação à taxa de 7% até 13/04/03 e de 4% a partir dessa data até ao efectivo e integral pagamento.
Custas por ambas as partes na proporção de vencidas.
Lisboa, 9 de Junho de 2005.
Gil Roque
Arlindo Rocha
Carlos Valverde
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[1] - Vejam-se entre outros os Acs. STJ. de 2/12/82, 25/07/86, 3/03/91, 29/05/91 e 4/02/93, do STA de 26/04/88 (in BMJ, n.º 322º- 315, 359º-522, 385º- 541, Acórd.Doutrin.364-545, Col.Jur./STJ,1993, 1º-140 e Ac.Dout.,322 -1267 respectivamente).
[2]- No Ac. da ReI. de Lisboa de 13.11-01, onde se diz que: “ Apesar da maior amplitude conferida pela reforma do processo civil a um segundo grau de jurisdição em sede de matéria de facto, a verdade é que não se trata de um segundo julgamento, devendo o tribunal reapreciar apenas os aspectos sob controvérsia. Por outro lado, mau grado a gravação magnética dos depoimentos oralmente prestados perante o tribunal a quo, as circunstâncias que a este Tribunal se colocam não são inteiramente coincidentes.... É necessário que se demonstre através dos concretos meios de prova que foram produzidas, que existiu um erro na apreciação do seu valor probatório , conclusão difícil quando os meios de prova porventura não se revelem inequívocos no sentido pretendido pelo apelante ou quando também eles sejam contrariados por outros meios de prova de igual ou superior valor ou credibilidade” (in, CJ., XXVl, tomo 5, 85).
