| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1 – Relatório.
No Tribunal Judicial da Comarca, B, Ld.ª, intentou acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra C, alegando que celebrou com o réu, em 13/12/06, um contrato de mediação imobiliária para venda de uma moradia, propriedade deste, , pelo preço de € 2.5000.000,00.
Mais alega que nesse contrato ficou estipulado que, se a autora conseguisse concretizar o negócio aí visado, o réu comprometia-se a pagar-lhe, a título de remuneração, a quantia de € 60.000,00, acrescida de IVA à taxa legal de 21%, devendo aquele pagamento ser efectuado através da entrega de 40% após a celebração do contrato promessa de compra e venda, e de 60% aquando da celebração da escritura ou conclusão do negócio.
Alega, ainda, que, em cumprimento do contrato, apresentou ao réu, como compradora para o imóvel em questão, a empresa «N, S.A.», com a qual o réu celebrou a respectiva escritura de compra e venda em 30/4/07.
Alega, por último, que o réu apenas pagou à autora a quantia de € 24.000,00, correspondente a 40% da remuneração acordada, não tendo procedido ao pagamento dos restantes 60%, ou seja, € 48.000,00, apesar de a autora ter obtido comprador para o imóvel e o negócio ter sido concretizado.
Conclui, assim, que deve o réu ser condenado a pagar à autora a quantia de € 48.000,00, acrescida de juros de mora, á taxa legal, a partir da citação, até integral pagamento.
O réu contestou, alegando que procedeu ao pagamento do valor de € 24.000,00, a título de honorários pelos serviços prestados, mas que a autora não prestou ao réu os serviços de mediação a que estava obrigada, já que, apenas apresentou ao réu uma pessoa, identificando-a como potencial comprador do prédio em questão, tendo-se esgotado aí a intervenção da autora, porquanto, tudo o que se passou posteriormente a esse contacto foi feito entre o réu e o comprador.
Mais alega que o próprio comprador informou o réu de que tomou conhecimento da pretensão deste em vender o imóvel através da Internet e que todas as combinações para a primeira visita à casa por parte do então potencial comprador, foram feitas sem intervenção da autora, sendo que, esta intervenção foi feita a pedido do então potencial comprador.
Alega, ainda, que, no dia em que foi assinado o contrato de mediação, já tinha sido encontrado comprador e que, quando assinou aquele contrato, pretendia que a autora lhe prestasse serviços relacionados com a venda do imóvel, nomeadamente, os necessários para a concretização da escritura pública e demais exigências do comprador.
Alega, por último, que, tendo a autora apresentado o comprador ao réu, a partir daí desinteressou-se do negócio, não auxiliando o réu na concretização deste, nem na negociação do preço e demais condições para a venda, nem mostrando o imóvel ao comprador ou a terceiros, nem providenciando qualquer serviço de obtenção de documentação, pelo que, foi o réu quem, directamente, teve de propor e negociar com o comprador a venda do imóvel
Conclui, deste modo, que não pode agora a autora vir reclamar o pagamento integral da quantia acordada no contrato, quando se limitou apenas a prestar uma parte muito reduzida dos serviços acordados, devendo, pois, ser absolvido do pedido ou, quando muito, deve o pedido da autora ser reduzido na justa proporção do seu grau de participação na conclusão do contrato de compra e venda.
A autora respondeu, alegando que foi quem encontrou a compradora para o imóvel do réu, tendo acompanhado várias vezes familiares do administrador da sociedade compradora ao imóvel do réu e negociado o respectivo preço.
Seguidamente, foi proferido despacho saneador, tendo-se seleccionado a matéria de facto relevante considerada assente e a que passou a integrar a base instrutória da causa.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi, após decisão de facto, proferida sentença, julgando a acção improcedente.
Inconformada, a autora interpôs recurso de apelação daquela sentença.
Produzidas as alegações e colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
2 – Fundamentos.
2.1. Na sentença recorrida consideraram-se provados os seguintes factos:
1. A A. é uma sociedade comercial que se dedica à mediação imobiliária.
2. No exercício da sua actividade, em 13 de Dezembro de 2006, a A. como mediadora, celebrou com o R., ali designado como Segundo Contratante, o acordo escrito, intitulado de "CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA", que consta de fls. 5 a 7 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
3. Na cláusula 1a do referido acordo, ficou estipulado:
"O Segundo Contratante é proprietário e legítimo possuidor do prédio urbano ….".
4. Na cláusula 2a do mesmo acordo, ficou consignado:
"1-A Mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir um interessado na compra, pelo preço de €2.500.00,00 (dois milhões e quinhentos mil euros), desenvolvendo, para o efeito, acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respectivos imóveis.
2- Qualquer alteração ao preço fixado no número anterior deverá ser comunicada de imediato e por escrito à mediadora".
5. Por usa vez, na cláusula 5a do mencionado acordo, ficou consignado:
"l- A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no art. 19° do Dec. Lei n.° 77/99, de 16 de Março.
2- O Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração:
- A quantia de €60.000,00 (sessenta mil euros) acrescida de 1VA, à taxa legal de 21%.
3-O pagamento da remuneração apenas será efectuado nas seguintes condições:
- 40% após a celebração do contrato promessa e o remanescente de 60% na celebração da escritura ou conclusão do negócio.
- O total da remuneração aquando da celebração do contrato promessa."
6. Por fim, na cláusula 8a do dito acordo ficou a constar:
"O presente contrato tem uma validade de 180 dias contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo".
7. No dia 20 de Março de 2007, o R. entregou à A. a quantia de €24.000,00 (vinte e quatro mil euros).
8. No dia 30 de Abril, através de escritura pública celebrada no Cartório Notarial, o R. vendeu à sociedade "N, ", representada no acto pelo administrador P, pelo preço de dois milhões e quinhentos mil euros que recebeu, o prédio urbano - cfr. certidão de fls. 10 a 14, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
9. Na referida escritura de compra e venda, os respectivos outorgantes declararam: "Que o presente contrato foi objecto de intervenção do mediador imobiliário "B, Lda", ".
2.2. A recorrente remata as suas alegações com as seguintes conclusões:
a) A Douta Sentença de primeira instância não valorou o facto do R. ter pago à A. em 23/3/07 relativo à primeira parte da remuneração contratada, conforme consta da matéria assente, (nem tão pouco a confissão constante do arto 5° da contestação); Ao fazer este pagamento à A., o R. reconheceu inequivocamente a intervenção efectiva desta na concretização do negócio.
b) A declaração na escritura de compra e venda relativa à intervenção do mediador imobiliário em cumprimento do disposto no art° 50° do DL nº211/2004 de 20 de Agosto vincula o R. - art° 712° nº1 b) do Cód. Proc. Civil.
c) Devera ser alterada a resposta dada ao nº1 da base instrutória considerando-se o mesmo como provado.
d) A actuação do R. ao impugnar a intervenção da A. na mediação da compra e venda em contradição com os seus actos (pagamento parcial da remuneração contratada com a A.) e a sua declaração na escritura configura abuso de direito (334° CC).
e) O mediador tem direito à sua remuneração quando, embora não sendo a sua actividade a única causa determinante da realização do negócio pretendido pelo comitente, ela contribua para a sua realização, bastando que se tenha limitado a dar a conhecer o nome de uma pessoa disposta a fazer determinado negócio.
Peto exposto,
Deverá ser dado provimento ao presente recurso de Apelação e, consequentemente, revogada a Douta Sentença recorrida.
2.3. O recorrido contra-alegou, concluindo nos seguintes termos:
I. A douta sentença recorrida entendeu que a ora Recorrente não fez prova que tivesse apresentado o comprador final do imóvel ao Recorrido nem que tivesse diligenciado, de qualquer forma, no sentido de encontrar um comprador.
II. Assim, não deu como provado quer o quesito 1°, quer o quesito 12°, ficando apenas provada a celebração do contrato de mediação (o que aliás sempre foi aceite pelo Recorrido, bem como o facto deste ter pago parte da remuneração) mas não o seu cumprimento.
III. A Recorrente não põe em causa o julgamento da matéria de facto referente ao quesito 12° mas apenas pretende ver provado o quesito 1°, assentando tal pretensão, apenas e só, no facto de constar da escritura pública a existência de uma mediação.
IV. Ou seja, a Recorrente conforma-se com o não ter sido produzida qualquer prova, seja testemunhal, seja documental, quanto ao cumprimento e execução do contrato de medição, salvo quando refere a existência da escritura pública (com a respectiva menção à existência do contrato de mediação).
V. Em relação a este ponto - a existência de uma referência na escritura publica de compra e venda ao facto de ter existido um contrato de mediação -, relembre-se que a escritura pública é considerada como um documento autêntico nos termos do artigo 370.° do Código Civil.
VI. Sendo que a prova plena, prevista no artigo 371° do Código Civil, apenas se reporta aos actos praticados pelo notário e os que são atestados com base na sua percepção mas não inclui as declarações dos outorgantes.
VII. Ou seja, a força probatória só vai até onde alcançam as percepções do notário ou outra realidade documentadora.
VIII. O documento autêntico faz prova plena em relação à materialidade das afirmações; mas não quanto à sinceridade, à veracidade ou à validade das declarações emitidas pelas partes.
IX. No caso concreto, o notário, no âmbito dos seus poderes, e até onde a sua percepção pôde alcançar, mais não fez do que considerar como verdadeira a declaração sobre a intervenção do mediador imobiliário na realização do negócio jurídico. E a verdade é que mais não podia fazer, já que a sua capacidade de atestação da verdade ali se encerrou.
X. Com efeito, não pode o documento autêntico (no caso, a escritura pública) fazer prova plena de que as obrigações emergentes do contrato de mediação foram efectivamente cumpridas.
XI. Assim, cabia à Recorrente fazer a prova da veracidade dos factos em que baseou a sua acção, já que é aquela a quem os factos aproveitam, ou seja, que a mesma praticou um conjunto de actos de mediação imobiliária, que levam ao exigir do pagamento da respectiva remuneração pelos serviços prestados.
XII Não tendo a Recorrente produzido prova (testemunhal ou documental) nesse sentido, só pode a acção ser julgada improcedente.
XIII. Nestes termos, deve ser julgado improcedente o recurso e mantida a douta a sentença recorrida.
2.4. São as seguintes as questões que importa apreciar no âmbito do presente recurso:
1ª – saber se a decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto pode, no caso, ser alterada pela Relação;
2ª – saber se a autora cumpriu a sua obrigação resultante do contrato de mediação imobiliária que celebrou com o réu, a fim de se apurar se tem direito à respectiva remuneração.
2.4.1. Entende a recorrente que deverá ser alterada a resposta dada ao nº1, da base instrutória, considerando-se o mesmo provado.
É a seguinte a pergunta formulada nesse ponto: «A Autora, em cumprimento do acordo referido em B), apresentou ao Réu, como compradora para o imóvel em questão, a empresa «N, S.A. ?».
Segundo a recorrente, a sentença recorrida não valorou o facto de o réu ter pago à autora, em 23/3/07, a quantia de € 24.000,00, relativa à 1ª parte da remuneração contratada, nem tão pouco a confissão constante do art.5º da contestação, bem como, a declaração na escritura de compra e venda relativa à intervenção do mediador imobiliário, que vincula o réu.
No despacho de fundamentação, considerou-se, no que respeita às respostas negativas aos pontos 1º, 2º e 12º, que se trata de factualidade alegada pela autora e cujo ónus probatório sobre ela impendia, tendo-se revelado demasiado débil a prova apresentada em audiência pelos seguintes motivos:
«A Autora arrolou unicamente como testemunhas R e N, respectivamente, primo e companheiro da sua sócia gerente. A primeira das enunciadas testemunhas revelou claramente que o conhecimento que tem sobre os factos sobre os quais depôs deriva tão só daquilo que lhe foi transmitido pela sua prima. Trata-se, portanto, sem sombra de dúvida, de um mero testemunho de ouvir dizer, com toda a subjectividade que o mesmo encerra, donde o Tribunal não pôde valorá-lo. Já o companheiro da sócia gerente da Autora asseverou que assistiu a telefonemas desta e a marcações de visitas, tendo-se apercebido da sua saída a fim de ir acompanhar o potencial comprador e familiares deste ao imóvel em causa nos autos. Ora, pese embora não se nos ofereçam dúvidas acerca da autenticidade deste depoimento, a verdade é que a testemunho admitiu que não presenciou nunca qualquer contacto entre a Autora e a compradora e nem assistiu propriamente a nenhuma fase do negócio. Ou seja, também neste caso o seu depoimento é, fundamentalmente, de mero ouvir dizer. Note-se que, na realidade, esta testemunha não soube (tal como a anterior) identificar sequer, pelo menos de modo espontâneo, o comprador do imóvel. Pelo exposto, não logrou o mesmo convencer o tribunal, por o seu depoimento se revelar demasiado vago, desconhecendo os factos fundamentais em apreço. Aliás, sempre se poderia admitir que os telefonemas escutados (dos quais se não duvida) se referissem a um outro potencial comprador que não o que veio a adquirir o prédio, pelo que suscitada a dúvida (tanto mais razoável que a testemunha não identificou sequer o comprador em causa) e tratando-se de um dúvida relevante, sempre haveria que fazer uso do critério estabelecido no art.516º do CPC - «A dúvida sobre a realidade dum facto […] resolve-se contra a parte a quem aproveita».
Vejamos, antes do mais, qual é a posição do réu, traduzida na sua contestação. Assim, este não nega que celebrou com a autora o contrato de mediação imobiliária junto à petição inicial e que lhe pagou, a título de honorários pelos serviços prestados (sublinhado nosso), o valor de € 24.000,00 acordado como 1ª prestação (arts.2º e 3º). Só que, afirma, a autora não lhe prestou os serviços de mediação imobiliária a que estava obrigada, porquanto, apenas apresentou ao réu uma pessoa, identificando-a como potencial compradora do prédio urbano, esgotando-se aí a intervenção da autora, já que, tudo o que se passou posteriormente a esse contacto foi feito entre o réu e o comprador (arts.4º, 5º e 6º). E, mais à frente, volta a afirmar que, tendo a autora apresentado o comprador ao réu, (sublinhado nosso) a partir daí desinteressou-se do negócio (art.17º). Por isso que, depois, conclui ser manifesto que não pode agora a autora vir reclamar o pagamento integral da quantia acordada no contrato, quando se limitou apenas a prestar uma parte muito reduzida dos serviços acordados (sublinhado nosso) (art.19º). Por isso, ainda, que, em sede de direito, o réu alega que se verifica um incumprimento defeituoso, que se reconduz à impossibilidade parcial, e que a contraprestação tem de ser proporcionalmente reduzida, pelo que, não tem a obrigação de pagar a 2ª prestação (art.26º).
Por conseguinte, o teor da contestação do réu é inequívoca no sentido de que a autora lhe apresentou o comprador em questão, ou seja, a «N», embora naquele articulado o réu nunca identifique, propositadamente ou não, o comprador pelo seu nome. Mas de tal articulado resulta, manifestamente, que não pode deixar de ser a empresa «N». Aliás, o réu insurge-se até contra o facto de a autora apenas ter feito isso mesmo, isto é, a apresentação ao réu do comprador. Razão essa que invocou, inclusivamente, para justificar o pagamento, apenas, da 1ª prestação. É que se a autora nem sequer lhe tivesse apresentado a empresa «N», então tão pouco se justificaria o pagamento da 1ª prestação. Assim como também não se justificaria que os outorgantes da escritura de compra e venda (o réu e a «N») declarassem que esse contrato tinha sido objecto de intervenção do mediador imobiliário B, ora autora (cfr. a al.I da matéria de facto assente e o ponto 9. dos factos assentes considerados na sentença recorrida).
Assim sendo, estamos perante uma confissão judicial espontânea e expressa, já que o réu reconhece que a autora lhe apresentou o comprador, facto este que lhe é desfavorável e favorece a parte contrária (cfr. os arts.352º, 355º e 356º, do C.Civil, e os arts.38º e 567º, nº2, do C.P.C.).
Ora, nos termos do disposto no art.358º, nº1, do C.Civil, a confissão judicial escrita tem força probatória plena contra o confitente.
Consequentemente, quando o juiz da matéria de facto se pronunciou sobre o ponto 1º da base instrutória, pronunciou-se sobre facto que estava plenamente provado.
Logo, a resposta ao referido ponto 1º tem-se por não escrita, por força do disposto no art.646º, nº4, do C.P.C.. Na verdade, a verificação do facto constante desse ponto 1º não estava sujeito à livre apreciação do julgador, sendo que, compete ao juiz que profere a sentença conhecer dos meios de prova legal, designadamente, a confissão (cfr. os arts.655º e 659, nº3, do C.P.C.).
Deste modo, o aludido facto passará a integrar a matéria de facto assente, porquanto, é indiscutível que o elenco dos factos assentes não faz caso julgado negativo, isto é, não fica assente que os factos nela não insertos não se encontram já provados à data da sua elaboração (cfr. Lebre de Freitas, in Código de Processo Civil, Anotado, vol.2º, pág.383).
Haverá, assim, que concluir que a decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto pode, no caso, ser alterada pela Relação, já que os elementos fornecidos pelo processo impõem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas, devendo, em consequência, o facto constante do ponto 1º da base instrutória passar a integrar o elenco dos factos assentes (art.712º, nº1, al.b), do C.P.C.).
2.4.2. Não discutem as partes terem celebrado entre si um contrato de mediação imobiliária, a autora, como mediadora, e o réu, como cliente.
Antes da entrada em vigor do DL nº285/92, de 19/12, aquele contrato era um contrato atípico e não sujeito a forma escrita. Com a entrada em vigor daquele DL, o contrato em causa passou a ser entendido como um contrato típico e sujeito à forma escrita (cfr. os seus arts.2º e 10º). Características estas que, posteriormente, o DL nº77/99, de 16/3, manteve (cfr. os arts.3º e 20º), diploma este que veio « ... aperfeiçoar os aspectos colhidos da experiência entretanto verificada», como se diz no respectivo Relatório, revogando o DL nº285/92 (cfr. o art.40º). Finalmente, o DL nº211/2004, de 20/8, revogou o citado DL nº77/99, tendo entrado em vigor em 19/9/04, pelo que, actualmente, a actividade de mediação imobiliária é regulada pelo DL nº211/2004, que é o aplicável ao caso dos autos, atenta a data da celebração do respectivo contrato (13/12/06).
Nos termos do disposto no seu art.2º, nº1 «A actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel».
Acrescentando o nº2 daquele artigo que a actividade de mediação imobiliária se consubstancia no desenvolvimento de.
«a) Acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente;
b) Acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões».
Por seu turno, o nº3, do mesmo art.2º, esclarece que «As empresas podem ainda prestar serviços de obtenção de documentação e de informação necessários à concretização dos negócios objecto do contrato de mediação imobiliária, que não estejam legalmente atribuídos, em exclusivo, a outras profissões».
Para efeitos do disposto no citado artigo, o seu nº4 considera «Interessado», o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação, e «Cliente», a pessoa singular ou colectiva que celebra o contrato de mediação imobiliária com a empresa.
Finalmente, o nº1, do art.18º, do mesmo DL, dispõe que: «A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação». Contudo, nos termos da al.b), do nº2, daquele artigo, nos casos em que tenha sido celebrado contrato promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração
No caso dos autos, provou-se que a autora é uma sociedade comercial que se dedica à mediação imobiliária e que, no exercício da sua actividade, celebrou com o réu, em 13/12/06, o contrato de mediação imobiliária constante do documento de fls.5 a 7, cujo teor foi dado por integralmente reproduzido (als.A e B).
Nos termos daquele contrato, a mediadora obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir um interessado na compra, pelo preço de € 2.500.000,00, do prédio urbano do réu aí identificado, desenvolvendo, para o efeito, acções de promoção e recolha de informações sobre o negócio pretendido e características do respectivo imóvel (als.C e D).
Ficou, também, clausulado que a remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visada pelo contrato, obrigando-se o réu a pagar àquela, a esse título, a quantia de € 60.000,00, acrescida de IVA à taxa de 21%, sendo 40% após a celebração do contrato promessa e 60% na celebração da escritura ou conclusão do negócio (al.E).
O contrato tinha uma validade de 180 dias, contados a partir da data da sua celebração, embora se pudesse renovar automaticamente nos termos definidos na cláusula 8ª (al.F).
A autora, em cumprimento do acordo referido em B), apresentou ao réu, como compradora para o imóvel em questão, a empresa «N, S.A.» (facto confessado pelo réu na contestação).
No dia 20/3/07, o réu entregou à autora a quantia de € 24.000,00 (al.G).
No dia 30/4/07, através de escritura pública, o réu vendeu à sociedade «N, S.A.», pelo preço de € 2.500.000,00, que recebeu, o prédio urbano em questão, declarando aqueles outorgantes, nessa mesma escritura, «Que o presente contrato foi objecto de intervenção do mediador imobiliário «B Ld.ª» AMI 6469» (als.H e I).
Da matéria de facto apurada resulta, assim, que a autora, que é uma empresa de mediação imobiliária, celebrou com o réu um contrato de mediação imobiliária, no seguimento do qual e em cumprimento do acordado, apresentou ao réu, como compradora para o imóvel deste, a empresa «N», tendo esta, efectivamente, comprado tal imóvel pelo preço pretendido pelo réu, dentro do prazo de duração do contrato de mediação, declarando ambos os outorgantes, na respectiva escritura de compra e venda, que tal contrato tinha sido objecto de intervenção da autora, como mediadora.
Na sentença recorrida considerou-se que a escritura pública não tem força probatória plena, em relação ao facto de a autora ter tido intervenção no contrato de compra e venda celebrado, pelo que, pode esse facto ser impugnado pela parte contrária, o aqui réu, sem ser arguida a falsidade da escritura pública, o que aconteceu.
É certo que o valor probatório pleno do documento autêntico não respeita a tudo o que se diz ou se contém no documento, mas somente aos factos que se referem praticados pela autoridade ou oficial público respectivo e quanto aos factos que são referidos no documento com base nas percepções da entidade documentadora, como resulta do disposto no art.371º, nº1, do C.Civil.
Assim, no caso, o facto de o notário afirmar na escritura que perante ele os outorgantes disseram que o contrato foi objecto de intervenção da autora, isso significa que fica plenamente provado que os outorgantes o disseram, mas não fica provado que sejam verdadeiras tais afirmações, ou que estas não tenham sido viciadas por erro, dolo ou coacção. O que vale por dizer que a força probatória daquele documento não impede que as aludidas declarações sejam impugnadas, com base na falta de vontade ou nos vícios da vontade capazes de as invalidarem. Todavia, ao contrário do que se refere na sentença recorrida, não se vê que tais declarações tenham sido impugnadas por quem quer que seja, nomeadamente, pelo réu, que, aliás, foi um dos declarantes e que, certamente por isso, significativamente, nunca lhes fez referência na sua contestação, apesar de a autora ter apresentado, com a petição inicial, certidão da escritura de compra e venda onde consta que as referidas declarações foram proferidas pelos outorgantes (cfr. fls.10 a 14).
Estamos, pois, perante declarações válidas, sendo que, a do réu está em perfeita consonância com o facto de, nessa data (30/4/07), já ter entregue à autora a quantia de € 24.000,00, correspondente a 40% da remuneração com ela acordada, referida no contrato de mediação.
Note-se que a obrigação dos outorgantes do negócio jurídico sobre bens imobiliários declararem e identificarem, no momento da escritura pública e na presença de notário, a intervenção de mediador na realização e formalização do negócio (cfr. o art.50º, nº1, do DL nº211/2004), foi inserida neste DL certamente para ajudar ao combate ao exercício clandestino da actividade de mediação (cfr. o nº3, do citado art.50º), mas também para procurar criar maior envolvimento e responsabilização dos intervenientes neste mercado, como se diz expressamente no relatório do citado DL nº211/2004.
Assim sendo, as declarações dos outorgantes atrás referidas não podem, pura e simplesmente, ser ignoradas, antes havendo que as conjugar com os demais factos apurados.
A nosso ver, a questão fulcral que vem colocada no presente recurso tem a ver com uma determinada noção que o recorrente tem a propósito das obrigações que impendem sobre o mediador. Na verdade, o que o recorrente entende é que àquela não bastava apresentar o comprador ao réu, antes devendo, ainda, auxiliá-lo na concretização do negócio, na negociação do preço e demais condições de venda, entre outras coisas. Mas não é assim, em princípio. É que resulta da lei que a função do mediador é basicamente uma função de angariação de interessados e que os deveres que lhe impõe são deveres de informação, de lealdade e de colaboração (cfr. os arts.2º e 16º, nº1, do DL nº211/2004). Por outro lado, é entendimento da jurisprudência que, para o mediador ter direito à comissão, é suficiente ter-se limitado a dar o nome de uma pessoa disposta a realizar o negócio, pondo o comprador em contacto com o vendedor, e que isso tenha influído na realização do negócio (cfr, entre outros, os Acórdãos do STJ, de 19/1/04, 20/4/04 e 15/11/07, da Relação de Lisboa, de 16/11/89, 18/12/01, 7/10/03, 11/11/04 e 21/9/06, e da Relação do Porto, de 20/9/01, todos disponíveis in www.dgsi.pt).
O que não quer dizer que num contrato de mediação não se possam estabelecer cláusulas que prevejam um maior acompanhamento do mediador. Só que, não foi isso que se verificou no caso, como resulta da matéria de facto apurada. Aliás, o recorrente nem sequer alegou ter solicitado à autora a sua intervenção mais efectiva, limitando-se a alegar que ela não praticou uma série de factos e que, por isso, foi ele que, directamente, teve de propor e negociar com o comprador a venda do imóvel. Factos estes que, porém, levados à base instrutória, mereceram todos resposta negativa (cfr. as respostas aos pontos 3º a 11º). Isto é, ainda que, eventualmente, a autora estivesse obrigada a acompanhar o negócio, nos termos erradamente pretendidos pelo recorrente, não teria este logrado fazer prova do incumprimento dessa obrigação. E sempre se dirá que o mediador tem todo o interesse em contribuir para a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, pois só então lhe é devida a remuneração.
Constata-se, pois, que a autora provou que da sua actividade profissional resultou a apresentação do comprador com o qual, na sequência de negociações, veio a ser celebrado o contrato de compra e venda, precisamente, pelo preço pretendido pelo recorrente e referido no contrato de mediação. O que traduz actividade causalmente adequada por parte da autora, não obstante os termos do contrato terem resultado, eventualmente, de negociações directas entre os interessados que aquela pôs em contacto, nada impedindo que a vertente factual da relação de causalidade conste implicitamente dos factos provados ou seja alcançada por presunção natural, nos termos do art.351º, do C.Civil (cfr. o citado Acórdão do STJ, de 15/11/07). Sendo que se tem entendido que, só se houver uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do negócio, a remuneração é devida (cfr. os Acórdãos do STJ, de 10/10/02 e de 20/4/04, in www.dgsi.pt).
Haverá, deste modo, que concluir que a autora cumpriu a sua obrigação resultante do contrato de mediação imobiliária que celebrou com o réu e que tem direito à respectiva remuneração. E como esta foi estipulada no valor de € 60.000,00, acrescido de IVA à taxa legal de 21%, tendo o réu pago apenas os primeiros 40% (€ 24.000,00), tem a autora direito a receber do réu os restantes 60%, acrescidos daquele IVA, o que perfaz o total de € 48.600,00, e, ainda, os respectivos juros de mora (arts.406º, nº1, 798º, 799º, 804º, 805º, nº1 e 806º, todos do C.Civil).
Procedem, assim, as conclusões da alegação da recorrente, não podendo, pois, manter-se a sentença recorrida.
3 – Decisão.
Pelo exposto, concede-se provimento ao recurso e revoga-se a sentença apelada, e, alterando-se a matéria de facto nos termos atrás referidos, julga-se a acção totalmente procedente e condena-se o réu a pagar à autora a quantia de € 48.600,00, acrescida de juros de mora, à taxa legal, a partir da citação, até integral pagamento.
Custas pelo réu-apelado, em ambas as instâncias.
Lisboa, 29 de Junho de 2010
Roque Nogueira
Abrantes Geraldes
Tomé Gomes |
