| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NA 7ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I - Relatório
1. A ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO, demandou L e marido S, pedindo que os RR sejam condenados a pagar-lhe a quantia de 13.805,42€, acrescida de juros vincendos a partir de Julho de 2007, sobre o capital em dívida de 12.528,38€, até integral pagamento.
2. Alega para tanto que os RR são donos da fracção autónoma designada pelas letras GE, correspondente à loja 230, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal denominado Centro Comercial, estando assim obrigados a comparticiparem no pagamento das despesas das partes comuns do imóvel, despesas essas satisfeitas desde sempre segundo o princípio da proporcionalidade, de acordo com a permilagem de cada fracção, constante do título constitutivo da propriedade horizontal.
Considerando as despesas extras decorrentes dos elevados montantes com a manutenção dos elevadores, bem como com a prensagem e remoção dos cartões dos artigos fornecidos aos lojistas, actividade desenvolvida pela A., foi deliberado na assembleia geral de condóminos de 28 de Novembro de 2001, a introdução de uma “despesa extra de condomínio” no montante correspondente a 30% sobre o valor do condomínio, para serem pagas pelos lojistas, que devido ao volume dos negócios, contribuíssem para o desgaste do elevador, utilizando-o amiúde e produzissem cartões em grande quantidade.
A loja dos RR tem uma grande área, e um grande volume de negócios, sendo que os mesmos desde Julho de 2002 não pagam a quantia mensal de 223,72€, a título de tal “despesa extra”, apesar de instados para tanto.
3. Citados, veio o R. contestar, invocando a nulidade da deliberação em causa, impugnando o factualismo aduzido.
4. A A. veio responder.
5. Realizado o julgamento, foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente, condenando os RR a pagar à A. a quantia de 12.528,28€, acrescida de juros de mora, vencidos e vincendos, à taxa legal, devidos desde a citação até integral pagamento.
6. Inconformados, vieram os RR. interpor recurso de apelação, formulando, nas suas alegações as seguintes conclusões:
- Não se encontrando a acta em crise assinada pelos condóminos alegadamente presentes, cuja identidade se desconhece, e por quem nele tenha intervindo como presidente, verificou-se uma dupla violação do art.º 1º, do DL 268/94;
- No caso vertente não foi dado conhecimento ao tribunal de que na deliberação em causa, foi respeitada a legitimidade da convocação, a respectiva forma, a antecedência devida e ulterior comunicação da acta aos ausentes, tudo em conformidade com o disposto no art.º 1432, n.º1, e 6, do CC, pelo que não poderia ter resultado provado o cumprimento do formalismo imperativo decorrente da referida norma, pelo que não poderá ser considerada válida, também por este motivos;
- As assembleias de condóminos só tem o poder de deliberar o quantum das prestações pecuniárias a pagar por cada condómino para cada ano, sendo inválida a deliberação que obriga a uma prestação concreta para sempre até ser revogada, pelo que violaram os artigos 1424 e 1423, do CC.
- O uso de expressões ambíguas numa deliberação de condomínio que pretende fixar prestações pecuniárias, como v.g. “a maioria das lojas” “bastante mercadoria a entrar”, “lojistas” “cargas não normais” “grande quantidade de cartão”, viola a tipicidade dos direitos de reais;
- Uma assembleia de condóminos não pode deliberar sobre “Despesa extraordinária condomínio” como sucede neste caso.
- A deliberação em causa foi tomada numa assembleia sem o quórum mínimo, o que viola o art.º 1432, n.º 3, do CC;
- A deliberação em causa, ao prever um regime de contribuições para o condomínio divergente do previsto no art.º 1424, n.º1, sem ser por via dum regulamento de condomínio aprovado sem oposição por maioria representativa de dos terços do valor total do predito, viola o art.º 1424, n.º2, do CC;
- As derrogações das normas imperativas do regime de propriedade horizontal supra indicadas enfermam de nulidade a deliberação em análise.
7. A A. nas contra-alegações apresentadas pronunciou-se no sentido da manutenção do decidido.
8. Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
*
II – Os factos
Na sentença sob recurso foram considerados como provados os seguintes factos:
1. Encontra-se inscrita, por apresentação, a favor dos Réus, a aquisição, por compra, do direito de superfície da fracção autónoma designada pelas letras “GE”, correspondente à loja nº 230 do prédio urbano em regime de propriedade horizontal denominado “Centro Comercial”.
2. Em Assembleia Geral de Condóminos, realizada no dia 28 de Novembro de 2001, foi deliberado, quanto aos 2º e 3º pontos da ordem de trabalhos, “Cartão, Cargas e Descargas, Elevadores”, que: “sendo a maioria das lojas deste Centro de REVENDA e havendo diariamente bastante mercadoria a entrar para as referidas lojas acondicionadas em caixas de cartão o que leva que o pessoal que deveria estar a trabalhar exclusivamente para a limpeza do Centro passe a maior parte do tempo a abrir caixas e a armazená-las, o que torna para esta Administração um encargo que não tem nada a ver com as despesas de Condomínio visto não ser um lixo normal, já no que diz respeito aos elevadores estes estão constantemente a serem utilizados para as referidas cargas e descargas o que leva os mesmos a estarem constantemente avariados, não só pelas cargas demasiadas como pelos maus tratos que os lojistas sem qualquer cuidado o fazem. Assim foi posta a aprovação uma DESPESA EXTRA CONDOMÍNIO DE 30% sobre o Condomínio a ser paga pelos LOGISTAS que têm cargas não normais que são a maioria, a partir do próximo ano com início em Janeiro 2002, a qual foi aprovada por unanimidade.”.
3. A loja 230 tem uma das maiores áreas das existentes no Centro Comercial, tendo uma permilagem correspondente a 51, produzindo uma grande quantidade de cartão que serve de embalagem aos produtos comercializados, obrigando à frequente utilização do elevador “Montauto”.
4. Os Réus nunca pagaram a “despesa extra” mensal de € 223,72.
5. Na Assembleia em causa, estiveram presentes ou representados condóminos representativos de 399,28 da permilagem total do prédio, tendo a respectiva acta sido assinada apenas por três das cinco pessoas presentes.
*
III – O Direito
Sabendo-se que o objecto do recurso é definido pelas conclusões apresentadas pelo recorrente, importando em conformidade decidir as questões[1] nelas colocadas, artigos 684º, nº 3, e 690º, nº 1, 660º, nº 2, e 713º, todos do CPC, sem prejuízo do que for de conhecimento oficioso, essencialmente, questionam os RR, como aliás mencionam no corpo das suas alegações, a eficácia da deliberação tomada em sede da Assembleia Geral de Condóminos, em 28.11.2001, e da qual decorrerá a obrigação de satisfazer os quantitativos peticionados nos presentes autos.
Vejamos.
Não se questiona que a propriedade horizontal pode ser entendida face ao disposto no art.º 1414, do CC[2], como a propriedade que incide sobre as várias fracções componentes de um edifício, desde que tais fracções estejam em condições de constituírem unidades independentes, podendo estas, em conformidade, pertencer a proprietários diferentes, sendo o respectivo regime também aplicável, com as devidas adaptações, a conjunto de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou de algumas das unidades ou fracções que os constituem, art.º 1438-A.
Retenha-se, também, que nos termos do art.º 1418, n.º 1, que no título constitutivo deverá, obrigatoriamente[3], especificar-se as partes do edifício correspondentes às várias fracções, em termos tais que permitam a sua devida individualização, bem como o valor relativo de cada fracção, em percentagem ou permilagem do valor total do prédio. Poderá ainda conter, nomeadamente, a menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum, o regulamento do condomínio, ou compromisso arbitral para a resolução de possíveis litígios[4].
Por outro lado, e ainda que não se pretenda aqui realizar uma análise conceptual[5], sempre se deverá salientar que a propriedade horizontal pressupõe a existência de uma pluralidade de direitos de propriedade, de incidência individualizada, ou específica, sobre cada uma das fracções, mas também, e com ela concorrendo, uma outra, recaindo sobre as partes comuns do prédio, referindo-se expressamente no art.º 1420, que cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence, e comproprietário das partes comuns do edifício[6].
Quanto à responsabilidade dos condóminos, a mesma abrange o pagamento de serviços de interesse comum, no atendimento do considerado conveniente no concerne ao bem estar e agradabilidade do gozo por parte da generalidade dos condóminos[7], mas também as reportadas às despesas de conservação e fruição das partes comuns, como as necessárias para que as mesmas mantenham a respectiva funcionalidade, permitindo a sua normal utilização no âmbito das potencialidades próprias, cujo montante, previsivelmente variável, dependerá do desgaste efectuado ou danos ocorridos[8].
No concerne à satisfação de tais pagamentos, consigna-se dispositivamente no art.º 1424, n.º1, que poderá resultar da estipulação das partes, sendo que se nada for acordado, vigorará, como regra supletiva, o critério da proporcionalidade, com base no valor das fracções, supletividade também salientada agora no n.º2, no que respeita às despesas relativas ao ressarcimento de serviços de interesse comum, conforme disposição de regulamento do condomínio, especificados e justificados os critérios da imputação realizada[9].
Sendo a assembleia de condóminos um dos órgãos administrativos das partes comuns do prédio, art.º 1430, necessariamente se encontra excluída da sua competência a administração que cada condómino faça da sua fracção, bem como manifestar-se sobre iniciativas deste último em defesa de direitos que lhe assistem, sendo assim ineficazes as deliberações que em tal âmbito a assembleia possa tomar[10].
Já quanto às deliberações contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados, estipula-se como sanção a anulabilidade, art.º 1433, sanando-se assim os vícios de que possam enfermar se não forem impugnadas nos prazos estabelecidos nessa mesma disposição legal a requerimento de qualquer condómino que não as tenha aprovado, sem prejuízo da respectiva revogação ou alteração, excluídas ficando da regra geral, para além dos casos apontados de ineficácia, as deliberações que violem preceitos de natureza imperativa, caso de normas inderrogáveis de interesse e ordem pública, por serem nulas, e como tal passíveis de impugnação a todo o tempo, e por qualquer interessado, conforme o art.º 286.
Saliente-se, também, que a documentação do deliberado é realizada na acta, na qual se consignam os factos juridicamente relevantes, com a indicação das pessoas que estiveram presentes e intervieram nas deliberações, não contribuindo contudo para a sua formação ou validade, porquanto constitui um documento ad probationem[11], sendo indiscutível, contudo, que seja perceptível qual a vontade da assembleia manifestada.
Neste enquadramento, e reportando-nos aos presentes autos, pretendem os Recorrentes que houve uma dupla violação do art.º1, do DL 268/94, de 25 de Outubro, porquanto a acta que documenta a deliberação tomada não se encontra assinada pelos condóminos alegadamente presentes, e por quem nela tenha intervindo como presidente.
Consigna-se na disposição em referência que devem ser, obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado, tendo-se apurado que na assembleia em causa estiveram presentes ou representados condóminos representativos de 399,28 da permilagem, tendo a respectiva acta sido assinada apenas por três das cinco pessoas presentes[12].
Ora, diversamente do que parece entenderem os Recorrentes, a lei não sanciona a falta de alguma assinatura de quem tenha participado na assembleia, maxime o respectivo presidente, com a sanção da nulidade, presente desde logo a natureza apontada do documento, da inexistência, ou da ineficácia da acta assim lavrada, antes se consubstanciando numa mera irregularidade, que não lhe retira a força probatória, numa aproximação até ao regime previsto para as deliberações das sociedades comerciais, tal como resulta do disposto no art.º 63, n.º3, do CSC, salvaguardadas as especificidades e a distinção de regimes em causa.
O mesmo tipo de considerações podem ser efectuados relativamente à circunstância de na acta não ser feita a identificação dos presentes[13] por remissão para uma lista de presenças, sendo certo que os Recorrentes não impugnaram a decisão sobre a matéria de facto, que como se referiu, deu como provado a presença ou a representação dos condóminos, atingindo a permilagem indicada.
Desta forma, e conforme decorre do n.º2, do mencionado art.º1, do DL 268/94, a deliberação em causa, consignada em acta é vinculativa tanto para os condóminos, como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções, como se veio a verificar quanto aos Recorrentes.
Dizem, também os Apelantes, que não foi dado conhecimento ao tribunal que na deliberação em referência foram observadas as formalidades previstas no art.º 1432, n.º1 e n.º 6, reportadas à legitimidade da convocação, à respectiva forma, antecedência e comunicações, formalidades essas imperativas, não podendo assim ser considerada válida a deliberação por tal motivo.
Ora, o atendimento de possíveis irregularidades reportadas à convocação e/ou à comunicação da deliberação, e cuja invocação sempre teria de ser feita por quem das mesmas se quisesse aproveitar, contrariamente ao agora alegado, não determinariam a nulidade, mas sim a anulabilidade, conforme o já mencionado art.º 1433, através de impugnação em tempo deduzida, o que não se verificou.
Mais pretendem os Recorrentes que a assembleia não podia deliberar como o fez, porquanto tomada sem o quórum mínimo, nos termos do art.º 1432, n.º3, sendo exigível um quórum mínimo de 500%, e não o verificado de 399,28%, para além de ao prever um regime de contribuições para o condomínio divergente do previsto no art.º 1424, n.º1, sem ser por via dum regulamento de condomínio, teria de ser por uma maioria representativa de dois terços do total do prédio, só tendo as assembleias poderes para deliberar o quantum das prestações pecuniárias a pagar por cada condomino para cada ano, sendo inválida a deliberação que obriga uma prestação concreta para sempre até ser revogada, apontando a ambiguidade das expressões usadas, numa violação da tipicidade dos direitos reais, verificando-se deste modo uma derrogação de normas imperativas do regime da propriedade horizontal que determinam a nulidade da deliberação.
Desde logo, e no concerne à possível violação do disposto no n.º 3 do art.º 1432, no concerne ao quórum deliberativo normalmente exigido para que se considere tomada, em regra geral, porque o mesmo não se configura nos termos redutores como os Recorrentes os apontam, desde logo na contraposição do n.º4, do mesmo preceito legal, sempre necessário seria que, para se puderem aproveitar das invocadas irregularidades fossem alegados, em sede própria, os factos que permitissem a pretendida apreciação.
Por sua vez, se atentarmos ao factualismo apurado, temos que invocando-se um acréscimo de despesas relativamente à utilização das partes comuns, bem como dos serviços de interesse comum relacionado com a actividade desenvolvida pelos condóminos lojistas, sendo certo que em causa está um centro comercial, se estabeleceu que os mesmos deveriam suportar tal acréscimo de despesas, fixando-se uma percentagem para tanto, de 30%, sobre o montante já satisfeito por cada um, a ser paga pelos que têm cargas não normais que são a maioria, a partir do próximo ano, ficando provado que a loja 230, pertencente aos Recorrentes, e nessa acepção podendo ser entendidos como “Lojistas”, tem uma das maiores áreas das existentes no Centro Comercial, com uma permilagem correspondente a 51, mas sobretudo, produzindo uma grande quantidade de cartão que serve de embalagem aos produtos comercializados, obrigando à frequente utilização do elevador “Montauto”, e isto independentemente dos termos em que possa ser feita a exploração da respectiva actividade, que aliás, diga-se, não foram explicitados pelos Apelantes.
Sendo clara a vontade da assembleia, que sobre tal matéria poderia, sem qualquer dúvida, deliberar, para além de uma maior ou menor felicidade quanto à terminologia adoptada, mas ainda assim compreensível, maxime no que à Loja dos Recorrentes respeita, face ao factualismo apurado, certo é que se está perante o modo de repartição de despesas[14], que nada impõe que apenas tenha reporte anual, desde logo porque, como se configura nos autos, se prolongarem no tempo, repartição essa que constitui matéria de interesse meramente particular, não havendo motivos para se considerar o encargo estabelecido, como integrando a violação de normas ou interesses de ordem pública, que ferindo de nulidade a deliberação tomada, permitisse ainda proceder ao conhecimento de irregularidades que a pudessem afectar, passíveis de ser conhecidas, se oportunamente tivessem sido impugnadas, com fundamento na violação de regulamento ou lei aplicável.
Refira-se, por último, e quanto a esta última, que sendo em conformidade com a lei a imputação objectiva a cada uma das fracções dos encargos, em termos estritos da permilagem, como não deixou de ser estabelecido na situação dos autos, não deixa de ser legítimo que em função da regularidade, mas sobretudo da intensidade da utilização das partes e dos equipamentos comuns por parte de alguns condóminos, com o correspondente aumento do desgaste e incremento das despesas, possam, decorrentemente, ver acrescida a sua compartição para o respectivo ressarcimento, em nada se mostrando violadas as regras que regem o regime da propriedade horizontal, ou questionada a tipicidade dos direitos reais.
Inexistindo quaisquer outras questões que importe conhecer, improcedem na totalidade, as conclusões formuladas pelos Recorrentes.
*
IV – DECISÃO
Nestes termos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a decisão sob recurso.
Custas pelos Recorrentes.
*
Lisboa, 25 de Maio de 2010
Ana Resende
Dina Monteiro
Luís Espírito Santo
-----------------------------------------------------------------------------------------
[1] O Tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos ou fundamentos que as partes indiquem para fazer valer o seu ponto de vista, sendo que, quanto ao enquadramento legal, não está o mesmo sujeito às razões jurídicas invocadas também pelas partes, pois o julgador é livre na interpretação e aplicação do direito, art.º 664, do CPC.
[2] Diploma a que se referirá, se nada mais for mencionado.
[3] Sob pena nulidade, n.º 3, do art.º 1418.
[4] As modificações do título constitutivo exigem, em regra, o acordo de todos os condóminos, art.º 1419, n.º 1, prevendo-se como excepções o caso de as alterações consistirem na junção de duas ou mais fracções do mesmo edifício, ficando apenas dependente da intervenção dos condóminos em causa, ou na divisão de um fracção, dependendo aqui de deliberação dos condóminos aprovada sem oposição, salvo cláusula permissiva em tal sentido no título constitutivo, art.º 1422 – A, sendo que em qualquer dos casos, as alterações deverão ser formalizadas por escritura pública ou documento particular autenticado, como resulta da vigência do DL 116/ 2008, de 4 Julho,
[5] Considerando, nomeadamente, que se está perante um direito real novo, ou de uma nova forma particular de propriedade, combinando duas figuras pré-existentes, a propriedade singular sobre a fracção autónoma, e a compropriedade sobre as partes comuns, como referem Francisco Rodrigues Pardal e Manuel Batista Dias da Fonseca, in Da Propriedade Horizontal no Código Civil e Legislação Complementar, 3ª edição, pag. 97, bem como Pires de Lima e Antunes Varela in Código Civil Anotado, vol III, pag. 397.
[6] Diz-nos o art.º 1421, quais as partes necessariamente comuns, n.º 1 – solo, alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio; b) o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção; c) as entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou de passagem comum a dois ou mais condóminos; d) instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes – bem como as que se presumem como tal – caso dos pátios e jardins anexos ao edifício – a), ascensores – b), as dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro – c), as garagens e outros lugares de estacionamento – d) – ficando excluídas desse âmbito as que estejam afectas ao uso exclusivo de um dos condóminos, sem prejuízo de a qualquer destes ser efectuada a afectação exclusiva, pelo título constitutivo.
[7] Caso das relativas a segurança, conservação de jardins, serviços de portaria, etc.
[8] Caso típico, as decorrentes da existência de elevadores, e da sua respectiva manutenção e reparação.
[9] Nos n.º 3 e 4 do art.º 1424, enuncia-se a segunda regra supletiva relativa às partes comuns que apenas sirvam um ou alguns dos condóminos, restringindo a incidência dos encargos quanto aos utentes das mesmas, com apelo a um critério de cariz objectivo – destinação objectiva das coisas comuns – enquanto susceptibilidade, abstracta, de as fracções poderem ou não ser servidas por aquelas partes comuns.
[10] Cfr. Aragão Seia, Propriedade Horizontal, Condóminos e Condomínios, 2ª edição, pag.160.
[11] Cfr. Aragão Seia, na obra referenciada, a fls. 180, que aqui de perto se segue.
[12] Na pública-forma da acta em referência, apresentada a fls. 188, consta “ A Assembleia foi presidida pela D. Maria ... (…) mostrando-se aposto no lugar das assinaturas o nome de Maria ...
[13] Da pública-forma referida consta Estiveram presentes à reunião os Condóminos constantes do livro de presenças que perfaz a permilagem de 399,28.
[14] Compreendendo-se que por reportar-se a previsão se tenha optado por uma formulação em forma de percentagem, esta contudo certa, acrescendo ao que em termos de permilagem já se mostrava atribuído. |
