| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NESTE TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
P, Lda., intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, contra T, Lda.,
Alegando, em suma, que:
-É gestora e proprietária de uma galeria comercial que se integra num conjunto imobiliário multifuncional denominado “T Forum”, composto por escritórios, habitações, um aparthotel e parques de estacionamento.
- Em 5 de Janeiro de 2002 a autora celebrou com a sociedade C – Sucursal em Portugal, um contrato de utilização de loja, pelo qual cedeu a esta o uso da Loja nº 3 B, de que é dona, sita na galeria acima referida.
- Em 30 de Abril de 2002 a sociedade C Consulting Limite celebrou com a autora e com a ré, um contrato de cessão de posição contratual, nos termos do qual assumiu, desde 1 de Maio de 2002, os direitos e obrigações inerentes ao contrato de utilização, garantindo o seu pronto e integral cumprimento.
- O contrato de utilização foi celebrado pelo prazo de 60 meses, com início em 1 de Fevereiro de 2002 e termo e, 31 de Janeiro de 2007.
- Em 14 de Novembro de 2002 a ré enviou à autora uma carta pela qual denunciou o contrato de utilização, nos termos do nº 4 do artº100º do RAU.
- A autora não aceitou tal denúncia, por entender que o regime daquele preceito não se aplica ao contrato de utilização em apreço.
- No dia 18 de Fevereiro de 2003 a ré procedeu ao encerramento da loja, dela retirando todos os seus bens e equipamentos, deixando de pagar à autora, a partir dessa data, as rendas e as despesas mensais de manutenção e gestão das partes comuns do condomínio “T Forum”.
- Em conformidade com o estatuído nas cláusulas 14ª nº 4 e 13ª, do contrato de utilização, a autora, através de carta registada com aviso de recepção enviada à ré em 31 de Março de 2003, resolveu aquele contrato e reclamou desta o pagamento da renda referente ao mês de Março de 2003 e os valores correspondentes às despesas de manutenção e gestão das partes comuns também relativos ao mês de Março de 2003.
- Nessa carta a autora reclamou ainda o pagamento de uma indemnização no valor de €27.656,64, nos termos da parte final do nº 4, da cláusula 4ª do mesmo contrato.
- Até ao momento a ré não pagou qualquer quantia à autora.
Conclui pedindo que, a ré seja condenada a pagar-lhe:
- a) A quantia de € 2.304,72 e € 538,06, mais IVA calculado à taxa legal em vigor, no valor de € 540,12, devidas a título de pagamento da renda do mês de Março de 2003 e das despesas comuns também relativas ao mês de Março de 2003 e 1º trimestre de 2003, o que perfaz a quantia de € 3.382,9, acrescida do valor de € 226,57, devido a título de juros de mora vencidos desde 31 de Março de 2003, calculados na base da taxa Euribor a 180 dias, acrescida de 2% ao ano, de harmonia com o disposto na cláusula 7ª do contrato, o que perfaz a quantia de € 3.609,47;
- b) A quantia de € 27.656,64, devida a título de indemnização, de harmonia com o disposto na cláusula 4ª, nº 4, in fine, do contrato, à qual acresce a quantia de € 1.852,00, devida a título de juros de mora vencidos desde 31 de Março de 2003, calculados na base da taxa Euribor a 180 dias, acrescida de 2% ao ano, de harmonia com o disposto na cláusula 7ª do contrato, o que perfaz a quantia de € 29.508,64, o que, até à presente data tudo perfaz a quantia de € 33.118,11, acrescida de juros vincendos até efectivo e integral pagamento.
A ré contestou, alegando, também em síntese, que:
- O contrato celebrado com a autora referente à utilização da loja identificada na petição inicial configura um contrato de arrendamento de duração limitada, pelo que a denúncia operada produziu validamente os seus efeitos.
- Por outro lado, os contratos invocados pela autora na petição inicial, o contrato de utilização e o contrato de cessão de posição contratual, foram elaborados pela autora e entregues à ré para assinatura, sem que esta tivesse possibilidade de negociar ou discutir o seu conteúdo, configurando, assim, autênticos contratos de adesão.
- Assim, é nulo o disposto nos nºs 1, 2 e 4 da cláusula 4ª do contrato de utilização.
- Além disso, sempre seria de considerar excessiva a cláusula penal a que se reporta o nº 4 da cláusula 4ª do contrato de utilização.
- Finalmente, o espaço em que se integra a Loja 3 identificada na petição inicial, não configura um Centro Comercial.
A ré conclui pugnando, para que:
a) A acção seja julgada improcedente, por não provada, com a sua consequente absolvição do pedido; ou, quando assim se não considere;
b) Que a cláusula penal seja reduzida para valores mais aproximados dos danos efectivamente sofridos pela autora.
Em réplica a autora respondeu à matéria de excepção invocada pela ré, pugnando pela sua improcedência, e concluindo como na petição inicial.
Realizou-se a Audiência de Julgamento com observância do legal formalismo.
De, seguida foi proferida a seguinte sentença – parte decisória -:
“Decisão:
Por todo o exposto, este Tribunal julga a presente acção intentada por P – Sociedade Imobiliária, Lda. contra T, Lda., improcedente, por não provada, em consequência do que absolve a ré do pedido.
Custas a cargo da autora.
-…-”
Desta sentença veio a A. recorrer, recurso esse que foi admitido como sendo de apelação, a subir nos próprios autos e come efeito meramente devolutivo.
E, fundamentou o respectivo recurso, formulando as seguintes CONCLUSÕES:
- Vem o presente recurso da sentença do Tribunal a quo que, pese embora ter confirmado a tese da Autora, ora recorrente, de que o contrato de utilização de loja em galeria comercial em apreço nos autos é um contrato atípico e, como tal, não subsumível à figura do contrato de arrendamento, ainda assim, julgou improcedente o pedido, uma vez que, no seu entender, a Ré, ora recorrida, terá denunciado validamente o referido contrato.
- Fundamentou aquele douto Tribunal a sua decisão no facto da denúncia, em princípio, servir para pôr termo a contratos com um período de vigência indeterminado ou para evitar a renovação em contratos de duração limitação, sendo que, em determinados casos, será necessário verificar se o prazo foi estabelecido a favor dum só dos contratantes o que, a suceder, permitirá que este possa denunciar a qualquer momento um contrato de duração determinada.
- Segundo se conclui na douta decisão recorrida, in casu, o prazo de vigência do contrato pelo período de cinco anos foi estabelecido a favor do lojista, considerando o disposto na clausula 2ª parágrafos 4, 5, 8, 9 e 10, clausula 3ª, parágrafo 3, clausula 4ª, parágrafos 3, e ainda clausulas 5ª,6ª, 8ª, 9ª e 10ª do contrato e o disposto no artº779º do CC, uma vez que, a recorrida tinha a posição de devedora no contrato.
- Uma vez que as partes não afastaram a possibilidade de denúncia antecipada do contrato e, por outro lado, partindo do pressuposto que o prazo de vigência do contrato foi estabelecido a favor da recorrida, podia esta, então, proceder, como procedeu, à denuncia do contrato ainda que para (muito) antes do termo final do período inicial do mesmo.
- Acresce que, impor à recorrida a subsistência do contrato não deixaria de constituir uma situação, manifestamente, abusiva e contrária aos princípios da boa fé, face à situação da mesma.
- Salvo o devido respeito, entende a Recorrente que a decisão recorrida violou o disposto nos artºs406° nº1 e 236° do Código Civil.
- Considera a recorrente que, face ao disposto no art. 406° nº1 do CC, a extinção antecipada dos contratos apenas poderá suceder por mútuo consentimento dos contraentes - o que não foi o caso - ou nos casos admitidos na lei - o que também não foi o caso.
- A tese de que quem goza do benefício do prazo pode pôr fim livremente ao contrato não tem, como tal, acolhimento no nosso ordenamento jurídico, apenas sendo admitidas as excepções previstas na lei.
- Acresce que, ao contrário do referido na decisão de que se recorre, e salvo o devido respeito, não é verdade sequer que a recorrida tenha no contrato a posição de devedora e como tal, à luz do disposto do citado art. 779° do CC., beneficie do estabelecimento do prazo a seu favor.
- Efectivamente, conforme resulta do teor do contrato existem obrigações e direitos recíprocos para ambas as partes, sendo que, estas são devedoras e credoras ao mesmo tempo.
- Assim sendo, para além de não se sufragar a posição defendida na douta sentença quanto à possibilidade do contraente, cujo prazo do contrato foi estabelecido a seu favor, poder fazer cessar antecipadamente o contrato, por outro lado, e salvo o devido respeito, também se discorda, pelas razões aduzidas, de que, no contrato em apreço a recorrida tivesse a posição de devedora e a recorrente a de credora.
- Ou, mesmo que, face ao disposto nas cláusulas 2ª, parágrafos 4, 5, 8, 9 e 10, 3ª, parágrafo 3, 4ª, parágrafo 3, 5ª, 6ª, 8ª, 9ª e 10ª do contrato, fosse de concluir que o prazo de duração do contrato foi estabelecido a favor exclusivo da recorrida e não, também da recorrente.
- Os contratos atípicos são regulados primeiramente pelo disposto nas suas cláusulas e, nos casos omissos, pelas regras dos contratos em geral e pelas disposições não excepcionais dos contratos com os quais apresentam mais analogia.
- Partiu-se do princípio na douta decisão recorrida que as partes nada acordaram quanto à possibilidade de denúncia antecipada do contrato fora do condicionalismo previsto no nº2 da cláusula 4ª.
- Contudo, também aqui difere a posição da recorrente da sufragada na douta decisão recorrida.
- Efectivamente, no nº1 da cláusula 4ª do contrato expressamente se refere que «o presente contrato não poderá ser resolvido antes do termo por nenhuma das duas partes, salvo no caso de falta de cumprimento total ou pontual das obrigações decorrentes do presente contrato... ».
- Ora, ainda que se tenha utilizado a expressão resolução, contudo, o que se pretendeu, obviamente, foi impedir a cessação antecipada do contrato qualquer que fosse o fundamento.
- Este seria o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real do declaratário deduziria do teor da cláusula.
- De facto, não faria sentido proibir a qualquer das partes a resolução do contrato, a não ser nos casos previstos na cláusula 4ª, e, por outro lado, permitir, sem mais, a livre denúncia do mesmo pela Recorrida;
- Por último, dir-se-á ainda que, a oposição à denúncia não consubstancia qualquer abuso de direito ou é contrária aos princípios da boa fé, face à situação da recorrida, desde logo, não resulta dos autos que a decisão de denunciar o contrato tenha sido motivada por eventuais prejuízos económicos derivados da exploração da loja, podendo a mesma ter sido tomada por razões de outra ordem. Por outro lado, conforme já se referiu, estava expressamente previsto no contrato a impossibilidade de denúncia antecipada do contrato.
Nestes termos e nos melhores de Direito aplicáveis requer-se a revogação da douta sentença recorrida e, em conformidade, seja proferido acórdão que julgue totalmente procedente o pedido, porquanto só assim se fará a costumada
Contra - alegou a recorrida, dizendo, resumidamente, que:
- Em determinados casos – como é o dos autos – é necessário verificar se o prazo ajustado foi estabelecido a favor dum só dos contraentes ou de ambos.
- O prazo de vigência de cinco anos previsto no contrato em apreço só se pode considerar estabelecido a favor do lojista.
- Na verdade, num prazo inferior a cinco anos, seria muito difícil para o lojista obter a rentabilização do investimento feito com a instalação do seu estabelecimento.
- A recorrida denunciou o contrato com a antecedência razoável de 90 dias, invocando para tal as condições de mercado.
- Pelo que, impor-lhe a subsistência do contrato por mais quatro anos contra a sua vontade e, provavelmente, com prejuízos económicos, seria manifestamente abusiva e contrário aos princípios da boa fé.
Conclui pela improcedência do recurso.
Foram colhidos os necessários vistos.
APRECIANDO E DECIDINDO.
Thema decidendum:
- Em função das conclusões do recurso temos que:
A recorrente/Autora questiona o reconhecimento do direito da recorrida/Ré de denunciar o contrato firmado entre ambas - “Contrato de Utilização de Loja”-, antes de decorrido o prazo acordado para a sua vigência.
- Apuraram-se os seguintes FACTOS:
1 – A autora é gestora e dona de uma galeria comercial que se integra num conjunto imobiliário multifuncional denominado "T Forum", composto por escritórios, habitações, um aparthotel e parques de estacionamento – (A);
2 – Em 5 de Janeiro de 2002, a autora celebrou com a sociedade Churchill Limited - Sucursal em Portugal, o acordo cuja cópia consta de fls. 35-48, denominado “Contrato de Utilização de Loja” – (B);
3 – Pelo acordo referido em 2, a autora cedeu à sociedade Churchill Consulting Limited - Sucursal em Portugal, o uso da Loja n° 3-B, de que é dona, com a área de 66 m2, localizada no piso 0 da Galeria Comercial, correspondente à fracção autónoma designada pelas letras "AQ" do prédio urbano sito na Av. da Liberdade, n° 180, Rua Manuel Jesus Coelho, n° 3 e Rua de S. José, s/n°, em Lisboa, omisso na matriz mas já requerida a sua inscrição em 14 de Março de 2000 e descrito na 7ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n° 334 da freguesia de São José, com licença de utilização n°904, emitida pela Câmara Municipal de Lisboa em 2 de Agosto de 2000 – (C);
4 – Em 30 de Abril de 2002, entre a sociedade C Limited - Sucursal em Portugal, a autora e a ré, foi celebrado o acordo cuja cópia consta de fls. 88-90, denominado “Contrato de Cessão de Posição Contratual em Contrato de Utilização de Loja em Galeria Comercial” – (D);
5 – A cláusula primeira do contrato referido em 4., tem a seguinte redacção:
1. “A cedente [a sociedade C - Sucursal em Portugal] cede à cessionária [a ora ré], que aceita, a sua posição no Contrato de Utilização de Loja [o contrato identificado em 1.]”;
2. “A P dá o seu consentimento à presente cessão, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 424º do Código Civil” – (E);
6 – A cláusula segunda do mesmo contrato tem a seguinte redacção:
“Em virtude do disposto na cláusula primeira, a CESSIONÁRIA, nos termos do presente contrato, assume todos os direitos e todas e cada uma das obrigações que emergem do Contrato de Utilização de Loja, garantindo o seu pronto e integral cumprimento” – (F);
7 – A cláusula quarta do mesmo contrato tem a seguinte redacção:
“O presente contrato produz efeitos a partir de 1 de Maio de 2002” – (G);
8 – A cláusula quarta do contrato referido em 2 tem a seguinte redacção:
1. O presente contrato é celebrado pelo prazo fixo de 60 meses com início em 1 de Fevereiro de 2002 e termo em 31 de Janeiro de 2007. O presente contrato não poderá ser resolvido antes do termo por nenhuma das duas partes, salvo no caso de falta de cumprimento total ou pontual das obrigações decorrentes do presente contrato, conforme a cláusula 13° do presente contrato.
2. Uma vez chegado o seu termo, o contrato será, automaticamente, renovado por igual período de tempo, salvo se quaisquer das partes o denunciar, por carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de 6 meses relativamente ao termo definido anteriormente.
3. No caso do presente contrato não ser renovado no seu termo, nenhuma indemnização será devida por uma das Contratantes à outra. A aceitação recíproca desta condição é uma das razões essenciais que conduziram as duas partes a assinar o presente contrato.
4. No caso da Segunda Contratante cessar a exploração da loja por mais de sete dias consecutivos, a Primeira Contratante poderá resolver o presente contrato, sempre que esta cessação não seja devida a casos de força maior (incluindo greves) ou a obras de remodelação e de renovação da loja. Neste último caso a cessação de exploração da loja, não deverá ser superior a 20 dias úteis. Nesta situação, a Segunda Contratante ficará devendo à Primeira todos os montantes referidos neste contrato (preço de cedência de loja, comparticipações, remunerações, etc.) até ao seu termo, tal como definido no número 1 da presente cláusula ou no número 2, em caso de renovação – (H);
9 – Em 14 de Novembro de 2002 a ré enviou à autora a carta cuja cópia se encontra a fls. 91, da qual consta, além do mais, o seguinte:
Assunto: Denúncia do Contrato de Utilização de Loja em Galeria Comercial.
Exmos. Senhores;
Temos presente o contrato citado em epígrafe, celebrado em Lisboa no dia 01 de Fevereiro de 2002, assumido pelo contrato de Cessão de Posição Contratual datado de 30 de Abril de 2002 referente à fracção "AQ', denominada por Loja nº3B do prédio urbano sito Av. da Liberdade, n°180 em Lisboa.
Face às actuais condições do mercado, vimos por este meio denunciar o referido contrato, nos termos e em conformidade com o artº100 nº4, do Regime do Arrendamento Urbano.
Mais esclarecemos que, teremos de utilizar o disposto no artigo 100° (NORMA IMPERATIVA), supra descrito, que se sobrepõe e torna nula a CLAUSULA QUARTA do referido contrato, que se tem por não escrita.
Pelo exposto, confirmamos que esta denúncia produz efeitos 90 (noventa) dias após a recepção da presente – (I);
10 – A essa carta respondeu a autora através do fax, cuja cópia se encontra a fls. 92/93, do qual consta, além do mais, o seguinte:
“No seguimento dos contactos efectuados, vimos por este meio enviar as condições relativas ao acordo de rescisão de contrato de Utilização de Loja em Galeria Comercial.
De acordo com a Cláusula Quarta do referido contrato, o mesmo é valido pelo prazo fixo de 60 meses, tendo tido início a 1 de Fevereiro de 2002 e termo a 31 de Janeiro de 2007, não podendo ser resolvido antes do termo por nenhuma das partes, salvo o incumprimento total ou pontual das obrigações decorrentes. Sendo esta situação remetida à resolução prevista na Cláusula Décima Terceira do contrato em causa.
E, ao contrário do que consta na vossa carta de 14 Novembro passado, neste caso não se aplica a sua denúncia nos termos e conformidade do artº100 do Regime de Arrendamento Urbano. Pois, o contrato de Utilização de Loja em Galeria Comercial, é considerado um contrato atípico, reconhecido pela jurisprudência como distinto ao contrato de Arrendamento Comercial.
Tendo sido este, o motivo das várias tentativas de marcação de uma reunião com a gerência da vossa empresa, desde Dezembro do passado ano, cuja finalidade era a negociação dá rescisão por vós solicitada.
Desta forma, e com vista à resolução do contrato em causa é necessário a realização de um acordo entre as partes. Acordo este cujas nossas condições, já anteriormente verbalmente expostas vimos por este meio uma vez mais expor:
Pagamento de 6 meses de renda;
O abandono da loja tal como se encontra, com o conjunto de acabamentos e obras/decoração efectuados (tal como previsto na cláusula segunda, alínea o) do referido contrato); Entendendo-se por tal, a não retirada de qualquer material/equipamento, que deixe danificadas paredes, pavimentos e/ou tectos. Devendo o mesmo de ser acompanhado por pessoal interno da P Internacional, em data a acordar;
Aproveitarmos a oportunidade para relembrar que a loja em causa não poderá ser encerrada sem o consentimento da Administração do Complexo.” – (J);
11 – Em resposta àquele fax a ré enviou à autora a carta, cuja cópia se encontra a fls. 95/96, datada de 12 de Fevereiro de 2003, da qual consta, além do mais, o seguinte:
“Assunto: Confirmação da Denúncia do Contrato.
Em resposta ao vosso fax de 11 do corrente, confirmamos, uma vez mais, ter presente o contrato, celebrado em Lisboa no dia 01 de Fevereiro de 2002, assumido peio contrato de Cessão de Posição Contratual datado de 30 de Abril de 2002 referente à fracção "AQ", denominada por Loja n°. 3B do prédio urbano sito na Av. da Liberdade, n°180 em Lisboa.
Desde já, demonstramos a nossa estranheza por, só agora termos uma resposta à nossa carta de denúncia datada de 14 de Novembro e recebida por V. Exas. a 20 do mesmo mês.
As tentativas de marcação de reunião foram oportunamente justificadas não tendo de facto sido possível conciliar data e hora por ambas as partes com a urgência desejável, embora seja de salientar que desde então já foram realizadas duas reuniões numa tentativa de dar a melhor solução ao caso, que nunca foi como afirmam uma «...negociação da rescisão a nosso pedido...» mas foram sim, tentativas de uma convergência de diferentes posições relativamente à denúncia legitima e atempada por nós efectuada.
É de salientar que nunca pedimos para negociar a rescisão embora tenha havido uma proposta de V. Exas. nesse sentido, assim como convém relembrar que foram V. Exas. que promoveram estas reuniões, como aliás reconhecem no vosso fax.
(…)
Pelo exposto, entendemos que a denúncia efectuada na nossa carta recebida por V. Exas. a 20 de Novembro, é legítima com uma base legal sólida pelo que deve produzir os efeitos pretendidos sem qualquer contestação, sem preterir de reafirmar que os motivos apresentados reforçam ainda mais a razão da mesma.
Discordamos que, seja necessário a realização de um acordo entre as partes pelas razões atrás expostas, muito menos nas condições apresentadas por V. Exas., mas confirmamos estar de acordo com as condições apontadas no ponto 2 do vosso fax, ou seja, em manter a loja tal como ela se encontra relativamente às benfeitorias por nós efectuadas que ascenderam a mais de vinte e cinco mil Euros.
Mais informamos que, na sequência da nossa carta de Novembro encerramos a loja no próximo dia 18 do corrente, ou seja, noventa dias após a recepção daquela por parte de V. Exas., pelo que, será esta a data em hora a designar, em conformidade com a vossa conveniência para retirar todos os nossos bens móveis e restante mercadoria.
Aproveitamos a presente para solicitar o reembolso de parte da retribuição, indevidamente paga, em virtude de termos pago o mês de Fevereiro por inteiro, quando só deveríamos ter pago a parte proporcional até o dia 18 do corrente” – (K);
12 – Em resposta a essa carta, respondeu a autora nos termos constantes da carta datada de 17 de Fevereiro de 2003, cuja cópia se encontra a fls. 97/98, da qual consta, além do mais, o seguinte:
“Ref. Contrato de Utilização de Loja celebrado em 5 de Janeiro de 2003, referente à loja n°311, com a área de 66m2, localizada no piso 0 da Galeria Comercial Tivoli Forum (doravante "Loja”)
(…)
Assim sendo, não podemos aceitar a denúncia do Contrato de Utilização de loja que vinculam V. Exa. à P - Sociedade Imobiliária, Lda., nos termos do artigo 100° n°4 do R.A.U. por violação clara do estipulado por ambas as partes no referido contrato.
Com efeito, V. Exas. celebraram um Contrato de Utilização de Loja, pelo prazo fixo de 60 (sessenta) meses, com início em 1 de Fevereiro de 2002 e termo em 31 de Janeiro de 2007, o qual não pode ser resolvido por nenhuma das partes, salvo no caso de falta de cumprimento total ou pontual das obrigações decorrentes do referido contrato (Cláusula 4ª nº1).
Nestes termos, caso V. Exas. procedam ao encerramento da Loja objecto do presente contrato antes de decorrido o prazo estipulado, a P - Sociedade Imobiliária, Lda. ver-se-á obrigada a resolver o contrato em questão por incumprimento das obrigações a que V. Exas. se encontram adstritos, aplicando-se todas as sanções previstas.
Termos em que, se reclamará todos os montantes devidos por V. Exas. a titulo nomeadamente, de preço de cedência, comparticipações, remunerações até ao termo inicial do Contrato de Utilização de loja (Cláusula 4ª nº 4 por remissão da Cláusula 13°).
Mais, reservamo-nos o direito de retirar todas as consequências legais e contratuais resultantes do incumprimento contratual, não prescindindo de qualquer direito a indemnização por eventuais prejuízos causados por V. Exas.” – (L);
13 – Em 31 de Março de 2003 a autora enviou à ré a carta cuja cópia se encontra a fls. 99, da qual consta, além do mais, o seguinte:
“Ref.: Contrato de Utilização de Loja celebrado em 5 de Janeiro de 2002, referente à loja n°311, com a área de 66m2, localizada no piso 0 da Galeria Comercial Tivoli Forum (doravante “Loja”)
Nos termos do n°4 da Cláusula 4° e da Cláusula 13° do contrato de utilização da Loja celebrado com V. Exas., vimos pela presente resolver, com efeitos a partir de 31 de Março de 2003, o contrato acima identificado, por incumprimento das obrigações a que V. Exas. se encontravam adstritos.
Na verdade, a loja encontra-se encerrada desde 18 de Fevereiro de 2002, isto é, há 41 dias.
Conforme contratualmente previsto (cfr. n°4 da Cláusula 4°), vimos reclamar o pagamento das seguintes quantias devidas:
i) 2.304,72 € + IVA a título de renda, de Março de 2003;
ii) 582,07 € + IVA a título de Gastos comuns de Março de 2003;
iii) 27.656,64 € + IVA (12 meses de renda) a título de indemnização,
sob pena de procedermos judicialmente contra V. Exas.” – (M/N);
14 – No dia 18 de Fevereiro de 2003 a ré procedeu ao encerramento da Loja, dela retirando todos os seus bens e equipamentos – (O);
15 – A partir dessa data a ré deixou de pagar à autora as rendas e as despesas mensais de manutenção e gestão das partes comuns do condomínio do “Tivoli Fórum” – (P);
16 – A cláusula quinta do acordo referido em 2., tem a seguinte redacção:
“O preço da cedência do uso da loja será de:
1 de Fevereiro de 2002 a 31 de Janeiro de 2003, no valor de 2.304,72€ por mês, calculado ao preço de 34,92 € por m2;
1 de Fevereiro de 2003 a 31 de Janeiro de 2004, no valor de 2.798,4€ por mês, calculado ao preço de 42,40 € por m2;
1 de Fevereiro de 2004 a 31 de Janeiro de 2005, no valor de 3.292,08€ por mês, calculado ao preço de 49,88 € por m2.
Ao preço acordado acrescerão os encargos, taxas e impostos legais, em vigor, nomeadamente o IVA.
O preço de cedência do uso da loja será pago em 12 mensalidades, de igual valor, nos 5 primeiros dias do mês correspondente, por transferência bancária. O primeiro pagamento terá lugar na data de entrega da loja à Segunda Contratante.
A partir do quarto ano de vigência do presente contrato, o preço de cedência será, anualmente, actualizado na mesma proporção da desvalorização da moeda de acordo com o índice de inflação (índice total de preços ao consumidor - sem habitação) publicado no INE, ou por outro, que vier a substituí-lo e que represente essa desvalorização.
As actualizações serão sempre feitas na base do total do preço da cedência do uso da loja do ano transacto.
No caso do índice do I.N.E. não ser conhecido até ao fim do mês de Dezembro o preço referente ao mês de Janeiro e meses subsequentes, será actualizado, provisoriamente, de acordo com o último índice conhecido, procedendo-se aos acertos a que eventualmente haja lugar, no primeiro preço vencido após o conhecimento do novo índice oficial” – (Q);
17 – Até ao momento a ré não entregou à autora qualquer uma das quantias referidas em 13. – (R);
18 – A galeria comercial do “T Fórum” onde se situa a Loja, é composta por diversos espaços comerciais – (S);
19 – A autora efectua a gestão dos serviços de limpeza, manutenção e segurança da “Galeria” referida em 18. – (T);
20 – A galeria comercial beneficia ainda de zonas comuns de circulação necessárias ao seu bom funcionamento – (U);
21 – A galeria comercial faz parte do empreendimento imobiliário multifuncional denominado "Tivoli Fórum", do qual também fazem parte escritórios, habitações, um aparthotel e parques de estacionamento e cuja gestão é também assegurada pela Autora – (V);
22 – Em 31 de Março de 2003 a autora emitiu uma factura com o nº19, no valor de 2.803,75 €, mais de IVA calculado à taxa legal, relativa à renda do mês de Março de 2003 e às despesas comuns também desse mês de Março – (1º);
23 – E emitiu uma outra com o n° 23, no valor de 39,57 €, mais IVA calculado à taxa legal, relativa às despesas comuns do primeiro trimestre de 2003 – (2º);
24 – Os espaços comerciais referidos em 18 encontram-se organizados de acordo com uma gestão centralizada realizada pela autora, apoiada por infra-estruturas, nomeadamente dos serviços referidos em 19. – (4º);
25 – O que permite uma exploração integrada das diversas actividades comerciais e de prestação de serviços aí localizadas – (5º).
- O DIREITO.
A recorrente/A. concorda com o facto do contrato em apreço não ter sido qualificado como sendo um contrato de arrendamento.
Quanto à qualificação do contrato celebrado entre as partes pode-se ler, na sentença recorrida, o seguinte:
“-…-
O contrato cuja cópia se encontra a fls. 35 a 48, atendendo às regras da interpretação dos negócios jurídicos que acima se deixaram expressas, é, a nosso ver, desde já o adiantamos, um contrato atípico ou inominado.
-…-
Convocando o clausulado do contrato cuja cópia consta de fls. 35 a 48 imediatamente se detectam nele, e ressaltam, notas ou elementos essenciais que, paritariamente com os que também o identificam com um contrato de arrendamento, levam a concluir que estamos perante um contrato inominado ou atípico.
Tais notas ou elementos essenciais são aqueles que desde logo se retiram, nomeadamente, das als. 3), 2ª parte, 4), 5), 6), 7), 8), 9) e 10) do preâmbulo e das cláusulas 1ª, §§ 2. a 4., 2ª, §§ 2., als. a) a c), 4., 5., 6. e 7, 3ª, §§ 1. a 3, 4ª, § 4., 5ª, § 2., 6º, 7ª, 8ª, §§ 1., al. a). 9ª, §§ 1. e 4., 10ª, §§ 2., 4. e 5, 11ª, §§ 1., als. a) a c), 3., 4. e 5, 12ª e 14ª.
-…-
Não dispensando o contributo dos tipos contratuais já conhecidos, os contratos atípicos são quase sempre elaborados a parir daqueles, que as partes modificam ou combinam em função dos interesses que prosseguem. Daí que «numa perspectiva genética, os contratos atípicos, que o não sejam puramente, podem classificar-se em contratos atípicos de tipo múltiplo e de tipo modificado. (...). Estes são contratos atípicos mistos», numa perspectiva tipológica. Neles, o tipo de referência que serviu de base à respectiva construção não deixará de dar um contributo importante para a sua concretização, não por aplicação directa da sua disciplina típica, porque o contrato não é típico, mas antes por analogia.
Tendo presentes estes considerandos e o teor das partes do contrato cuja cópia consta de fls. 35 a 48 que antes se mencionaram, dívidas não temos de que nos encontramos em presença, não de um contrato de arrendamento comercial, mas, antes, de um contrato atípico ou inominado, pois que, manifestamente, desde logo contém cláusulas que vão, ou em sentido contrário ou em muito extravasam o conteúdo de normas que integram o regime legal do contrato de locação.
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O contrato cabe, é certo, na definição legislativa, mas apenas «por defeito», não correspondendo plenamente à imagem global fornecida por esse tipo.
A cedência do gozo de um espaço tem com certeza um papel de relevo, na economia do contrato, que não deve ser subvalorizado. Pretender, no entanto, ignorar o caminho percorrido pela autonomia contratual, no sentido do afastamento do típico arrendamento para o exercício do comércio, é não ver a realidade tal como esta se apresenta. No que diz respeito à natureza das prestações principais, notámos que a gestora do centro comercial não se exonera com o proporcionar do gozo de um espaço, vinculando-se igualmente a prestar um determinado conjunto de serviços, o que se traduz numa vantagem na perspectiva da promoção da actividade comercial exercida pelo lojista. Mesmo quando se lhes reconheça tão-só um papel secundário em relação ao gozo do espaço, a verdade é que não se pode negar a introdução, por esta via, no nosso contrato, de um elemento atípico do arrendamento.
A análise da contrapartida pecuniária permitiu-nos, por seu turno, destacar que, à função económico-social da troca se alia uma de cooperação, vindo aproximar os contratos de centros comerciais da associação em participação.
A isto acresce a especificidade do “local” cujo gozo se proporciona. Inserido num conjunto vocacionado para a prática do comércio, o lojista, do mesmo passo que beneficia de uma economia de escala, acedendo a um tipo de benefícios ou vantagens (publicidade e comodidades capazes de atraírem a clientela para o local) que, actuando isoladamente, não lograria realizar, perde alguma autonomia no exercício da sua actividade comercial, singularmente considerada (subordinando-se designadamente a respeitar determinadas regras de funcionamento), de algum modo paralela, afinal, à que se verifica existir no edifício constituído em regime de propriedade horizontal relativamente ao direito do proprietário singular.
Se bem que a perda de alguma liberdade de iniciativa e de organização da respectiva actividade comercial não constitua elemento impeditivo da identificação, na titularidade do lojista, de um estabelecimento comercial, o facto de este se inserir numa organização colectiva, de conjunto (e isto mesmo que não se chegue a concluir pela qualificação do conjunto como empresa), altera os dados da tutela que o regime do arrendamento comercial procura garantir-lhe.
A consideração destes e, eventualmente, de outros elementos na leitura da realidade dos centros comerciais, em toda a complexidade com que se apresenta, permite-nos, numa perspectiva tipológica, formular um juízo gradativo de «menor» tipicidade relativamente ao tipo legal de arrendamento para o exercício do comércio.
(…) afigura-se-nos isenta de dúvidas a conclusão de que esta espécie de contrato deu origem a um “tipo social”, ou seja, a um esquema já consolidado na prática, pela sua importância e habitualidade. Com efeito, é tratado com autonomia na prática negocial e também assim considerado pela doutrina e pela jurisprudência. Constatando que traduz uma deformação “por excesso” do tipo legal arrendamento para o exercício de comércio, julgamos mais correcto qualificar o contrato de instalação de lojista em centro comercial como “inominado impróprio”ou “atípico misto”, no sentido que atrás reconhecemos a estes conceitos. Os contraentes partem, é certo, da celebração de um contrato de cedência do gozo de um espaço para o exercício de uma actividade comercial, mas este é adaptado aos interesses e características específicas do centro comercial”.
-…-
O contrato cuja cópia consta de fls. 35 a 48 não é, efectivamente, analisado o respectivo clausulado e interpretadas as declarações negociais nele contidas, um contrato de arrendamento comercial (figura contratual que as próprias partes primitivas que o outorgaram parecem ter querido afastar, conforme decorre do seu preâmbulo).
Em conclusão: o contrato cuja cópia consta de fls. 35 a 48 não é senão um contrato atípico, válido dentro do primário da liberdade contratual, com o regime jurídico que resultar das cláusulas convencionadas – art. 405º, nº 1, do Cód. Civil.
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Hoje é, praticamente, adquirido que o contrato de instalação de lojista em centro comercial é um contrato atípico.
A jurisprudência é pacífica – por exemplo, o recente Acórdão do STJ de 5-7-07 / 07A2107 a que se pode aceder in www.dgsi.pt - a considerar como contrato atípico ou inominado a cedência de espaços ou instalação de lojas em centros comerciais, na esteira do que doutrinalmente foi defendido por Antunes Varela – vide, Revista de Legislação e Jurisprudência/RLJ, Ano 128, págs. 315 a 320; 368 a 372 e Ano 129, págs. 149 a 60; 142 a 152; 172 a 181; e 203 a 214 –.
Realça-se que, este novo contrato não se confina a um simples contrato de arrendamento ou a um contrato misto, de arrendamento e de prestação de serviços.
Como ensina aquele Ilustre Professor de Direito, recentemente falecido:
-“Tem-se em conta a nova realidade importada dos EUA (Shoping Center) e praticada entre nós desde os anos 70 e 80 do século passado: - Os Centros Comerciais, caracterizados pela concentração, complementaridade e diversificação das lojas nele inseridas, concebidas pelo seu criador; centro com unidade de direcção e gestão, que abarca, para além da implementação, a direcção e a coordenação dos serviços comuns e a fiscalização do regulamento interno, a prestação de serviços (limpeza, arranjo, segurança, iluminação das partes comuns), a possibilidade de uma retribuição em função das vendas efectuadas e proventos auferidos - …-.
- Esta realidade tem uma complexa função económico-social que as codificações europeias anteriores à sua instalação ainda não previam no quadro categorial dos seus contratos clássicos típicos ou nominados.”
Como se refere no Acordão do STJ de 26-4-94 – comentado por Antunes Varela na supra referenciada RLJ:
- “As lojas do centro embora exploradas individualmente, integram-se num todo, que preside à sua formação, não podendo autonomizar-se o respectivo contrato do conjunto em que se integra que é constituído pelo centro comercial.”
Daí a sua qualificação como contrato atípico ou inominado regulado, ao abrigo da liberdade contratual – artº405º CC -, pelas respectivas cláusulas, pelos princípios gerais dos contratos e pelos contratos afins que não contrariem a vontade das partes.
O lojista beneficia de várias vantagens oferecidas pelo explorador do centro comercial, designadamente, da existência de lojas variadas, espaços lúdicos e locais gratuitos de estacionamento de veículos.
É pois, um local privilegiado para compras de todo o género e fora de horas (horários para além do normal).
O organizador do centro proporciona ainda vários serviços que aproveitam a todos os lojistas, como sejam: limpeza, elevadores, escadas rolantes, iluminação, segurança e vigilância.
Por sua vez, o logista, normalmente, entrega aquele, parte do valor do seu facturamento mensal, conduta esta que não é própria dum locatário.
Por tudo o que fica dito, nenhum reparo há a fazer à sentença objecto de recurso quanto à caracterização do contrato acordado entre as partes.
O cerne do recurso tem a ver com a parte da sentença que passamos a transcrever:
“-…-
Assente que o contrato cuja cópia se encontra a fls. 35 a 48 é um contrato atípico ou inominado, importa agora decidir a segunda questão: terá a ré operado, validamente, a denúncia de tal contrato?
-…-
Em princípio, como se afirmou, a denúncia serve para pôr termo a contratos com um período de vigência indeterminado ou para evitar a renovação em negócios jurídicos de duração limitada. Daqui decorre que não se podem fazer cessar por denúncia contratos que tenham um prazo de vigência limitado, antes do seu decurso. Contudo, em determinados casos, será necessário verificar se o prazo ajustado foi estabelecido a favor de um só dos contraentes ou de ambos. Num contrato sinalagmático, da regra do art. 779.° do CC, quanto ao beneficiário do prazo, conclui-se que o prazo se tem por estabelecido a favor de ambas as partes; mas sendo o contrato não sinalagmático a presunção aponta no sentido de o prazo ter sido «estabelecido a favor do devedor». Independentemente do critério legal, por força do acordo das partes, em qualquer tipo de contrato, pode resultar que o prazo se encontre estabelecido em favor de um dos contraentes.
Estando o prazo de vigência do vínculo estabelecido a favor de uma das partes, a esta é conferida a faculdade de, antes do termo ajustado, denunciar o contrato. Assim, num comodato com um prazo certo de um ano estabelecido a favor do comodatário, este pode restituir a coisa fazendo cessar o contrato antes do decurso do período ajustado; neste caso, a restituição da coisa antes de decorrido o prazo vale como denúncia do vínculo. Apesar de suscitar algumas dúvidas de qualificação, a faculdade conferida ao arrendatário em contrato de duração limitada, em princípio por um período de cinco anos, de «revogar o contrato, a todo o tempo, mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio, com antecedência mínima de noventa dias» (artº100º, nº4, do RAU), pode ser entendida como uma denúncia atendendo ao facto de o período de vigência do arrendamento se ter estabelecido a favor do arrendatário.
(…)
-…-
Ainda que do regime contratual não resulte directamente a necessidade de respeitar um prazo para a produção do efeito extintivo resultante da denúncia, o pré-aviso impõe-se porque a parte, no exercício do direito de denúncia, deve proceder de boa fé (art. 762, nº 2, do CC. A antecedência exigida para a denúncia serve para que a parte destinatária dessa declaração se possa precaver quanto ao facto de o vínculo contratual se extinguir em breve.
(…)
Na falta de prazo estabelecido por lei ou por convenção das partes, a antecedência deve ser razoável, tendo em conta o tipo de contrato e a respectiva duração. Na concretização do conceito indeterminado de antecedência razoável poder-se-á atender, em função da analogia das situações, aos períodos constantes do regime de locação e da agência – o destaque a negrito é da nossa autoria.
O contrato cuja cópia se encontra a fls. 35 a 48 e que acima foi objecto de análise, foi celebrado pelo prazo de 60 meses, com início em 1 de Fevereiro de 2002 e termo em 31 de Janeiro de 2007, portanto, pelo prazo de cinco anos – cláusula 4ª, § 1º.
Nesse mesmo § 1º, assim como no § 4º da mesma cláusula e na cláusula 13º do dito contrato, as parte regulam questões respeitantes à resolução do contrato.
Não cumpre apreciar a validade de tais cláusulas, uma vez que a questão decidenda prende-se, não com a resolução do contrato, mas, antes com a sua denúncia operada pela ré.
No que a esta figura concretamente diz respeito, consta do § 2º da cláusula 4ª do contrato a que nos vimos reportando: Uma vez chegado o seu termo, o contrato será automaticamente renovado por igual período de tempo, salvo se quaisquer das partes o denunciar, por carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de 6 meses relativamente ao termo definido anteriormente.
As partes subscritoras do contrato de fls. 35 a 48 (cuja posição ali detida pela C Limited – Sucursal em Portugal foi cedida à ré nos termos constantes do contrato de fls. 88 a 90) não acordaram, portanto, a possibilidade do convénio ser denunciado fora do condicionalismo acima referido.
Por isso, repete-se a pergunta-se: terá a ré operado, validamente, a denúncia de tal contrato?
A resposta definitiva a tal questão passa, desde logo, por determinar se o prazo de vigência do contrato pelo período de cinco anos (estamos em presença de um contrato com prestações de execução prolongada) se pode considerar estabelecido a favor do lojista, no caso, inicialmente a favor da C Limited – Sucursal em Portugal e, após, a celebração do contrato de fls. 88 a 90, a favor da ré.
Considerando o que conjugadamente dispõem as cláusulas 2ª, §§ 4. (e respectivo anexo), 5., 6., 8. 9. e 10., 3ª, § 3., 4ª, § 3., 5ª, 6ª, 8ª, 9ª e 10ª, entendemos que tal prazo tem de considerar-se como estabelecido a favor do lojista.
Na verdade, num prazo inferior a cinco anos seria, por certo, muito difícil a amortização pelo lojista de todos os investimentos e encargos de sua responsabilidade previstos naquele contrato e ainda obter lucros decorrentes da sua actividade.
O contrato de fls. 35 a 48 teve início em 1 de Fevereiro de 2002 e em 30 de Abril do mesmo ano foi cedida à ré a posição contratual nele detida por C Limited – Sucursal em Portugal.
Em 14 de Novembro de 2002 a ré enviou à autora a carta cuja cópia se encontra a fls. 91, denunciando o contrato, produzindo tal denúncia efeitos 90 dias após aquela data.
Nessa carta a ré invoca as condições de mercado então existentes para denunciar o contrato de fls. 35 a 48.
Impor à ré, num caso como o presente, a subsistência do contrato de fls. 35 a 48 por mais quatro anos, contra a sua vontade, eventualmente sem proveitos económicos ou até com prejuízos, como o deixa antever a carta de fls. 91 e como resulta da “lógica das coisas”, pois que, ante uma situação económica e financeiramente vantajosa, por certo a ré não denunciaria o contrato, não deixaria de constituir uma situação manifestamente abusiva e contrária aos princípios da boa fé.
Por outro lado, agiu a ré de boa fá ao indicar o prazo de 90 dias, a título de pré-aviso, para a produção do efeito extintivo resultante da denúncia.
Na verdade, é esse o prazo de antecedência razoável, tendo em conta o tipo de contrato e a respectiva duração prevista para o mesmo, por aplicação analógica do disposto quer no art. 100º, nº 4, do RAU, aprovado pelo Dec. Lei nº. 321-B/90, de 15.10, quer do disposto no art. 28º, nº 1, al. c) do Dec. Lei nº 178/86, de 03.07.
Em conclusão, e respondendo agora em definitivo à questão acima colocada: Entendemos que a ré denunciou validamente o contrato de fls. 35 a 48.
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Contrapõe a recorrente, não se poder concluir – como se fez na sentença recorrida – que o prazo acordado para a vigência do contrato sub júdice (60 meses) foi estipulado apenas em benefício da Ré.
Deste modo e não havendo acordo quanto ao fim “prematuro” do mesmo contrato, há no seu entender, violação do disposto no artº406º do CC, com referência ao artº236º do CC (princípio da eficácia dos contratos.
Quid júris?
A denúncia constitui uma declaração unilateral receptícia visando extinguir ex nunc e dentro de certo prazo, um contrato duradouro – por exemplo: contrato de locação, mandato ou de fornecimento de mercadorias – vide, José Carlos Brandão Proença, em “A Resolução do Contrato no Direito Civil, Coimbra Editora, 2006, pag. 40 -.
E, diferencia-se da resolução por, tal como a revogação, extinguir a relação contratual apenas para o futuro – para maiores desenvolvimentos, a nível doutrinal, Almeida Costa, Direito das Obrigações, 10ª edição reelaborada, Almedina, 2006, pags. 321 e 322 -.
Nos contratos atípicos, como lembra Pedro Pais de Vasconcelos:
“O intérprete tem de contar mais com as estipulações negociais e pode contar menos com o direito dispositivo” – in “Contratos Atípicos”, Colecção Teses/Almedina, 1995, pag. 375 e ss (A interpretação e integração dos contratos atípicos)”-.
Contar mais, não significa contar unicamente “com as estipulações negociais”.
Daí que, aquele mesmo doutrinador tenha o entendimento de que, em caso de dúvida, prevalecer a interpretação de acordo com a equidade e acrescenta – obra citada, pag.381 -:
- “A interpretação de acordo com a equidade não se esgota no simples critério declarado pelo artº237º do CC, mas antes postula uma valoração e ponderação específicas das circunstâncias especiais que acompanham o contrato e da sua equação económica concreta, para o que será muito importante a consideração dos tipos de referência e das cláusulas atípicas…-.”
A cláusula quarta do contrato em questão tem, a seguinte, redacção:
1. O presente contrato é celebrado pelo prazo fixo de 60 meses com início em 1 de Fevereiro de 2002 e termo em 31 de Janeiro de 2007. O presente contrato não poderá ser resolvido antes do termo por nenhuma das duas partes, salvo no caso de falta de cumprimento total ou pontual das obrigações decorrentes do presente contrato, conforme a cláusula 13° do presente contrato.
Para a recorrente/A., “ainda que se tenha utilizado a expressão resolução, contudo, o que se pretendeu, obviamente, foi impedir a cessação antecipada do contrato qualquer que fosse o fundamento”.
Salvo o devido respeito e melhor opinião, pensamos que, a recorrente/A. não tem razão.
Como se consigna na, bem fundamentada sentença recorrida, excluir o direito do lojista denunciar o contrato, in casu, não é compaginável com o acordado no seu todo.
Tratando-se dum contrato atípico - em que a A. cedeu à R. a sua posição contratual em contrato de utilização de loja em Galeria Comercial, mediante uma contrapartida mensal - não se podia deixar de trazer à colação o artº100º nº4 do RAU que regula os contratos de arrendamento com duração limitada e permite:
- Revogar o contrato, a todo o tempo, mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio, com antecedência mínima de noventa dias.
Ora, a R. formulou a denúncia nos seguintes termos:
- Face às actuais condições do mercado, vimos por este meio denunciar o referido contrato, nos termos e em conformidade com o artº100 nº4, do Regime do Arrendamento Urbano.
O reconhecimento de que a cláusula 4ª acima enunciada foi elaborada, em especial, para garantia do lojista, decorre, efectivamente, do referenciado princípio da equidade como também do circunstancialismos, antes sobejamente assinalado, dos contratos atípicos em que se inclui o agora em análise.
Senão vejamos.
O artº22º do DL 446/85 (Cláusulas Contratuais Gerais), de 25-10 considera cláusulas relativamente proibidas, as cláusulas gerais que:
Prevejam prazos excessivos para a vigência do contrato ou para a denuncia – a) -;
Ou, impeçam a denúncia imediata do contrato quando a elevação dos preços a justifiquem – f) -.
A regulação das Cláusulas Contratuais Gerais nasceu da necessidade de combater a padronização de contratos, que o tráfico comercial actual vinha exigindo, mas que, levou a que, proliferassem, nomeadamente, os denominados contratos de adesão, muito deles com cláusulas ofensivas do princípio da boa fé.
É dentro deste espírito que o Legislador balizou o direito de denúncia, e que, a cláusula em causa, não pode deixar de ser interpretada como tendo sido acordada em benefício do lojista/R..
Neste tipo de contrato, é mais curial o lojista assumir que o seu negócio não está a resultar e “devolver” o espaço ao dono ou possuidor do mesmo do que entrar em mora e incumprimento, com as consequências que daí decorrem para ambos os contratantes.
Por ser um instituto excepcional, deve ser fundamentada e os condicionalismos económicos podem justificar o seu uso.
Claro que, a denúncia tem que ser feita com a devida antecedência, entendendo-se que o prazo previsto nos contratos de arrendamento, de duração limitada – ou o estabelecido para a denúncia ou resolução nos contratos de agência (artºs28º e 30º do DL 178/86 de 3.7) - é o razoável também para o negócio em apreciação – neste sentido, o Acórdão do STJ de 20-11-03 / 04B1665, a que se pode aceder in www.dgsi.pt -.
Tudo visto, nenhum reparo há a fazer à decisão recorrida que, aliás, está particularmente bem fundamentada.
DECISÃO.
- Assim e pelos fundamentos expostos, os Juízes desta Relação acordam em julgar improcedente a apelação e, consequentemente, mantêm o decidido pelo Tribunal a quo.
Custas pelo apelante/A..
Lisboa, 9-10-07
Afonso Henrique Cabral Ferreira
Rui Torres Vouga
José Gabriel Pereira da Silva |
