Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
2053/2008-2
Relator: JORGE LEAL
Descritores: CONDOMÍNIO
ADMINISTRAÇÃO
NOMEAÇÃO
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 05/08/2008
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Meio Processual: AGRAVO
Decisão: NEGADO PROVIMENTO
Sumário: I – A inscrição no Registo Nacional das Pessoas Colectivas não é condição para a relevância, na ordem jurídica, do condomínio.
II – A tramitação do procedimento cautelar comum é inadequada e inaproveitável para a nomeação judicial de administrador de condomínio prevista no nº 2 do art.º 1435º do Código Civil, a menos que esteja em causa a nomeação urgente e provisória de um administrador tendo em vista proteger um direito que seja alvo de ameaça susceptível de causar ao condómino ou condóminos lesão grave e dificilmente reparável.
(JL)
Decisão Texto Integral: Acordam os juízes no Tribunal da Relação de Lisboa

RELATÓRIO
Por dependência da acção declarativa com processo ordinário por si instaurada no Tribunal Judicial de Rio Maior e que aí corre termos com o nº M requereu, contra todos os condóminos do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito Rio Maior, providência cautelar não especificada.
Alegou, em síntese, ser proprietária de uma fracção autónoma do aludido prédio, correspondente ao 1º andar esquerdo. Na acção principal é pedida a declaração de invalidade e ineficácia de uma pretensa assembleia de condóminos realizada em 24.11.2006 e a nulidade da nomeação da condómina da fracção “M”, A, como administradora do condomínio, em virtude de a aludida assembleia não ter sido convocada nem ter funcionado nos termos legais, nem a referida nomeação da administradora ter respeitado os formalismos legais. A indigitada administradora criou uma nova quotização mensal no valor de € 25,00 a pagar por igual, pelos condóminos das fracções habitacionais, incluindo a requerente, obrigando esta, com menor capital investido no prédio, a pagar tanto como os que mais capital investiram – gerando assim um enriquecimento sem causa destes. A administradora propõe-se também exigir da requerente o pagamento de € 414,00, para compensar os condóminos que já haviam pago igual montante, para a reparação do elevador do prédio, valor esse que foi entregue irresponsavelmente à empresa G, Lda, sem qualquer garantia, anteriormente nomeada administradora, a qual se apropriou do dinheiro, não mandou efectuar a reparação do elevador e fechou as instalações. Se não forem anuladas tais decisões e nomeada outra administração que saiba utilizar os critérios legais de repartição dos encargos com a fruição e conservação das partes comuns do edifício, ocorrerão outros factos geradores de fundado receio de grave lesão dos direitos patrimoniais da requerente, sendo certo que as partes comuns do edifício necessitam urgentemente de obras de reparação e conservação, nomeadamente a reparação ou substituição do elevador, a reparação do telhado, a reparação das placas de cimento das varandas, a pintura geral do prédio.
A requerente termina pedindo que a providência seja decretada, “nomeando o tribunal administrador do condomínio, entre as pessoas/entidades a sugerir pelos condóminos que dêem referências objectivas de probidade, competência, segurança e imparcialidade e que mostram saber resolver os problemas do condomínio” (sic).
Mais requereu que “o administrador do condomínio que vier a ser eleito, seja incumbido de inscrever o condomínio no Registo Nacional de Pessoas Colectivas (se ainda o não foi), de abrir conta bancária do condomínio (se ainda o não foi), de se inteirar da necessidade das obras mais urgentes de reparação e conservação a efectuar no prédio, de colher os necessários orçamentos dos técnicos que considerar mais competentes e preparar a convocatória para uma Assembleia Geral Extraordinária, a reunir em sala adequada, no prazo de 60 dias, que deverá ser acompanhada, para estudo prévio, do orçamento elaborado, onde constem as rubricas das despesas das obras urgentes a realizar e as rubricas das despesas com a fruição das partes comuns e serviços de interesse comum, acrescido de 10% para o fundo comum de reserva – verbas essas que deverão ser discutidas e votadas na referida Assembleia” (sic).
A providência cautelar foi liminarmente indeferida, por ter sido considerada manifestamente improcedente.
A requerente agravou dessa decisão, com sucesso, pois a Relação de Lisboa revogou o despacho recorrido e ordenou o prosseguimento dos autos de providência cautelar.
As requeridas A e O deduziram oposição à providência, pugnando pela sua improcedência por falta dos requisitos legais, desde logo falta de alegação de factos concretos que permitam aferir da existência de dano decorrente da execução da deliberação impugnada.
Realizou-se audiência final e no seu termo foi proferida decisão que julgou a providência cautelar improcedente por não provada.
A requerente agravou desta decisão, tendo apresentado alegações em que formulou as seguintes conclusões:
1ª - A recorrente é proprietária da fracção "E" do prédio constituído em regime de propriedade horizontal, sito em Rio Maior;
2ª — O imóvel encontra-se a ser utilizado há mais de 24 anos para habitação e comércio e foi inscrito no Registo Nacional de Pessoas Colectivas (RNPC), como condomínio, por A, após esta ter sido nomeada administradora, em reunião de alguns dos proprietários das respectivas fracções em 24.11.2006;
3a A recorrente pretende que o Tribunal nomeie um novo administrador do condomínio nos termos do art° 1432º, n°2 do Cód. Civil e no âmbito de providência cautelar não especificada, ao abrigo do disposto no art° 381°, n°1 do Cód. Proc. Civil, por entender que a reunião em que A foi eleita e as deliberações nela tomadas são inválidas e ineficazes; por entender que as partes comuns do prédio atingiram um estado de degradação crítico, por falta de uma administração competente, eficiente e legal, o que está a causar à mesma recorrente fundado receio que as deficiências se agravem de forma dificilmente reparável e ponham em sério risco o capital que investiu no prédio e a sua qualidade de habitação e, ainda, por a administradora eleita, ao fim de um ano de exercício, ainda não ter oferecido garantias de saber exercer o cargo, por forma a resolver os problemas do condomínio.
4a O Tribunal a quo, pelo contrário, entende, nomeadamente, que não se justifica a nomeação de uma nova administração por A ter sido “nomeada administradora na sequência de uma deliberação nesse sentido pelos condóminos presentes na reunião", por haver erro na forma do processo, por não se verificarem os pressupostos do art° 381° do C.P.C., etc.
5a – Para a recorrente importa ter em conta que o imóvel, até à data da sua inscrição no RNPC, deve apenas ser considerado um prédio em regime de propriedade horizontal, sem "estatuto de condomínio", sem personalidade jurídica, número fiscal e autonomia para gerir os seus interesses.
6ª – Anteriormente à data da inscrição no RNPC, os interesses do prédio foram geridos por proprietários das respectivas fracções, pautando-se por uma administração de relações de vizinhança cordatas e fundadas no respeito e urbanidade entre os condóminos, em que as decisões, em regra, eram tomadas por unanimidade dos presentes, mas sem o rigor previsto na lei quanto a convocações, assembleias, orçamentos e prestação de contas, formação da vontade para as deliberações, etc.
7a – O prédio, sem orçamentos rigorosos, fundo de reserva, seguro obrigatório, quotizações necessárias e administração adequada, começou a acusar vários problemas de reparação e conservação que os administradores em exercício não souberam resolver e propuseram que a administração fosse confiada à empresa de administração de condomínios G.
8ª – Esta empresa, além de nada de útil ter feito no prédio, ao fim de um ano, decidiu encerrar a actividade e apropriar-se ilicitamente dos dinheiros das quotizações e prestações pagas para reparação do elevador.
9ª - Após o abandono da G, o prédio ficou sem administração.
10a – Como o elevador tivesse parado, por avaria, em 03.11.2006, as proprietárias: O, da Fracção "N", com 75%o, A, da fracção "M", com 87,5%o e C, da fracção "I", com 75%o, perfazendo 237,5%o, do capital do prédio, subscreveram uma missiva que afixaram na entrada do prédio e colocaram nas caixas de correio dos restantes proprietários, na qual comunicavam que se iria realizar, no dia 13.11.2006 pelas 21 horas, uma assembleia de condóminos, com a seguinte ordem de trabalhos: a) Assuntos urgentes de interesse geral;
11ª - A convocada assembleia teve lugar no dia e hora marcados, estando presentes alguns condóminos, incluindo a recorrente, que aprovaram as decisões aí tomadas.
12a - Na reunião de 13.11.2006, por faltarem alguns condóminos, foi marcada, e comunicada verbalmente aos presentes, uma nova reunião para o dia 24.11.2006, à mesma hora, com ordem de trabalhos mais especificada e em local que a recorrente entendeu ser o mesmo – hall de entrada do prédio.
13ª - Tal convocação e consequente reunião de 13.11.2006, foram consideradas pelo Tribunal a quo como válidas e eficazes, a recorrente entende que as subscritoras da missiva não detinham poderes para convocar uma assembleia de condóminos, por não reunirem 25% do capital do prédio, como previsto no n°2 do art° 1431°, do Cód. Civil, pelo que a aludida convocação, reunião e decisões nela tomadas devem ser consideradas inválidas e ineficazes.
14ª - A reunião convocada e comunicada verbalmente aos presentes, na reunião de 13.11.2006, teve lugar no dia 24.11.2006, com início às 20h15, à porta fechada, no 1° andar direito do prédio, pertencente ao Dr. E, pela forma e ordem de trabalhos constante da respectiva Acta, numerada com o "N° 1" e junta de fis. 16 a 18 dos autos;
15ª - O Tribunal a quo entende que esta reunião de 24.11.2006 é válida e eficaz, porque a recorrente, estando presente na reunião de 13.11.2006, "ficou ciente do objecto da reunião, da sua ordem de trabalhos";
16ª – A recorrente entende que, dada a especificidade das matérias a decidir, a transparência e segurança que o legislador exige para as convocatórias das reuniões de condóminos, previstas no art° 1432°, n° 1 e 2, do Cód. Civil, a convocação verbal é insuficiente, sendo necessária a convocação formal, de todos os proprietários das fracções do prédio, pelo modo como previsto na citada disposição legal;
17ª - A recorrente ainda entende, ao contrário do Tribunal a quo, que da convocação e reunião de 13.11.2006, inválidas e ineficazes, não pode resultar uma convocação e ordem de trabalhos, válidas e eficazes, para a reunião de 24.11.2006.
18ª - Na reunião de 24.11.2006, a recorrente fez-se representar por procurador, o qual chegou atrasado (segundo o depoimento de J a fls. 277, entre 15 a 20 minutos), por a mesma ter começado 45 minutos antes da hora anunciada, em local que não tinha sido indicado ao mesmo procurador e à porta fechada.
19ª - Quando o procurador da recorrente começou a tomar parte na reunião, já os proprietários das fracções presentes tinham deliberado sobre os pontos n°s 1 a 4 da ordem de trabalhos constante da respectiva Acta.
20ª - Estando, assim, já presente no momento da prevista discussão do ponto 5. "criação e actualização de nova quotização mensal" - , o procurador da recorrente constatou que A, através de cálculo mental, se limitava a ditar para a acta uma quotização de 25,00€, de valor igual para todos os proprietários das fracções habitacionais, sem ter havido qualquer apresentação de orçamento, discussão e votação, pelo que reagiu dizendo que a mesma não podia proceder dessa forma, tinha de seguir a regra da permilagem, ao que A retorquiu que: - "sempre assim tinha sido feito no prédio...".
21ª - A proposta do procurador da recorrente foi contestada pelos presentes e, em especial, pelo pai de A, sócio de A,Lda, proprietária da fracção "B”.
22ª - O procurador da recorrente, ao aperceber-se que nenhum dos demais presentes estava disposto a aceitar as suas propostas, decidiu ausentar-se e anunciar que iria impugnar a reunião, não só por falta de convocação regular, como pela ilegalidade das deliberações que estavam a ser tomadas, solicitando que lhe fosse entregue cópia da acta.
23ª — Ao receber o texto da Acta da reunião, junta de fls. 16 a 18 dos autos, o procurador da recorrente verificou que consta da mesma a identificação das fracções mas não consta o mais importante - a identificação dos proprietários presentes e a legitimidade destes para deliberarem validamente:
- A fracção "B" pertence a uma sociedade e não é referido se o sócio presente está mandatado por aquela;
- As fracções "D", "E" , "J" e "L" são património comum de casais e não é referido se os cônjuges presentes estão mandatados pelos ausentes;
- Da acta não constam as propostas apresentadas, nem o resultado das votações; Da acta não consta a intervenção do procurador da recorrente na reunião, a sua proposta de alteração da fixação do valor das quotizações, nem os motivos da sua rejeição.
24a — O Tribunal a quo entende que existe erro na forma do processo, por o caso sub iudice se enquadrar no disposto no art° 1428°, n°1 do Cód.Proc. Civil, a recorrente entende que, não havendo condomínio legalmente constituído, por falta da sua inscrição no RNPC, à data em que a acção foi ajuizada, aquele normativo legal não pode ser aplicado ao caso em apreço.
25ª - O Tribunal a quo entende que as decisões anteriores quanto à gestão dos interesses dos proprietários das fracções do prédio, são válidas porque sempre foram tomadas por unanimidade dos presentes e com a concordância da recorrente, através de "relações de vizinhança cordatas e pautadas pelo respeito e urbanidade entre condóminos", pelo que não se justifica que o seu procurador tenha "questionado as decisões dos demais condóminos em termos opostos ao comportamento anterior da recorrente";
26a - A recorrente entende que, ao constituir procurador para a representar na reunião de 24.11.2006, exerceu o seu direito de se fazer representar, previsto no art° 1431° n°3 do Cód. Civil, e fê-lo porque não se sentia com conhecimentos para discutir e decidir as questões que eram propostas para essa reunião, e fê-lo porque confiava na capacidade técnica do mesmo procurador para defender os seus legítimos interesses, sem estar vinculado a formas de actuação anteriores da mesma recorrente e para romper com os critérios dos seus consortes na aprovação de questões que até considerava gravosas para os seus interesses e que havia aprovado, em prol das ditas "relações de vizinhança cordatas, de respeito e urbanidade", mais aparentes do que reais.
27ª - A recorrente não se conforma com o entendimento do Tribunal a quo, quando acusa a mesma recorrente de: "depois de ter deliberado e aprovado (no dia 13) aquela reunião e com aquele objecto, invocar a irregularidade da convocação traduz um venire contra factum próprio e um claro abuso de direito da requerente - cfr. art. 334 do Código Civil";
28a — A recorrente lamenta que os recorridos tenham conseguido confundir o Tribunal, misturando as convocatórias e respectivas reuniões de 13.11.2006 e 07.12.2006, com a convocatória e reunião de 24.11.2006, sub iudice:
- Quanto à reunião de 13.11.2006 e consequentes decisões, já foi demonstrada a sua invalidade e ineficácia por falta de poderes de quem a convocou;
- Quanto à reunião de 24.11.2006, também já foi demonstrada a sua invalidade e ineficácia, pelas razões atrás expostas;
- Quanto à convocação de 27.11.2006 para uma reunião a realizar em 07.12.2006 (doc. a fls. 13 dos autos), os requeridos explicam com meias verdades a sua motivação (cfr. arts. 52 e 53).
- Não explicam a necessidade de realizar três assembleias no prazo de 24 dias;
- Não explicam a necessidade de convocar a assembleia de 07.12.2006 - (3 dias depois da realização da assembleia de 24.11.2006);
- Não explicam a necessidade de discutir, em 07.12.2006, as mesmas questões que discutiram em 24.11.2006;
- Não explicam o que aconteceu na assembleia de 07.12.2006, nem comunicaram as suas deliberações à recorrente, através do envio da respectiva Acta;
29ª - Os requeridos com a sua oposição tiveram o mérito de alimentar este litígio injustificado que terá, necessariamente, de ser resolvido através da convocação regular de todos os condóminos e através da constituição e funcionamento de uma assembleia geral, em termos legais, devidamente preparada e através de uma administração competente que saiba resolver os problemas do condomínio.
30a - O Tribunal a quo partiu de pressupostos errados: quanto à existência jurídica de condomínio, quanto à validade da nomeação da administradora em exercício, quanto à validade das convocatórias, reuniões e deliberações, quanto ao erro na forma do processo, quanto à insuficiência do fundado receio de lesão, quanto à inexistência de periculum in mora, etc, etc, e coloca a recorrente numa posição idêntica à do litigante de má fé, que faz um uso abusivo dos meios processuais, quando a mesma, impotentemente, está a assistir à degradação quase irrecuperável do prédio onde investiu o seu capital e à prepotência de alguns dos seus consortes que preferem continuar a manter uma administração clandestina, caseira, doméstica, mais económica, ainda que o elevador esteja parado há vários meses, ainda que os pedaços de cimento continuem a cair das varandas e a pôr em risco a saúde ou a vida de quem passa na rua, ainda que as infiltrações de água pelo telhado continuem a corroer as paredes mestras do prédio, ainda que a pintura do prédio esteja numa vergonha, à beira do escândalo, na principal artéria da cidade.
31ª - Salvo o devido respeito, a administração da propriedade horizontal, não constitui bagatela jurídica nem um direito menor, para se poderem tomar validamente decisões com base em meras relações de "vizinhança cordatas e pautadas pelo respeito e urbanidade entre condóminos" mas em assembleias convocadas por quem tem poderes para tal, convocadas nos termos prescritos no artº 1432°, n°s 1 e 2 do Cód. Civil, constituídas por condóminos que reúnam 25% do capital, com legitimidade para deliberarem, com base em propostas validamente apresentadas e votadas — nada disto foi respeitado pelos condóminos reunidos, consta da Acta da assembleia e foi aferido pelo Tribunal a quo.
32° - O Tribunal a quo fez, pois, errada interpretação dos factos e errada aplicação do direito violando, nomeadamente, o disposto nos arts. 342° n° 1, 1431° n° 2, 1432° n°s 1 e 2, do Cód. Civil; 381°, 1428° n°1, 516°, 552° n02, do Cód. Proc. Civil.
O recorrente terminou pedindo que o tribunal anule a decisão recorrida e mande repetir o julgamento ou, em alternativa, profira decisão que ordene ao Tribunal recorrido a nomeação de administrador do condomínio, entre pessoas/entidades a sugerir pelos condóminos que dêem referências objectivas de probidade, competência, segurança e imparcialidade e que mostrem saber equacionar e resolver os problemas do mesmo condomínio.
Não houve contra-alegações.
O tribunal a quo sustentou a decisão recorrida.
Foram colhidos os vistos legais.
FUNDAMENTAÇÃO
Como é sabido, o objecto e o âmbito do recurso são delimitados pelas conclusões das alegações do recorrente (artigos 684º nº 3 e 690º nº 1 do Código de Processo Civil).
Em síntese, o objecto do presente recurso é a verificação dos pressupostos legais para, em sede de providência cautelar, se proceder à requerida nomeação de administrador do condomínio supra identificado.
O tribunal a quo fixou a seguinte
Matéria de Facto
Factos provados
a) Encontra-se descrito na Conservatória de Registo Predial de Rio Maior sob o n° um prédio urbano sito em Rio Maior em regime de propriedade horizontal.
b) A fracção A, correspondente ao estacionamento, encontra-se inscrita a favor dos requeridos identificados em A com uma permilagem de 37,5%.
c) A fracção B, correspondente ao rés-do-chão esquerdo, encontra-se inscrita a favor da requerida identificada em B com uma permilagem de 50%.
d) A fracção C, correspondente ao rés-do-chão direito, encontra-se inscrita a favor dos requeridos identificados em C D , com uma permilagem de 50%.
e) A fracção D, correspondente ao 1° andar direito, encontra-se inscrita a favor dos requeridos identificados em E com uma permilagem de 87,5%.
f) A fracção E, correspondente ao 1° andar esquerdo, encontra-se inscrita a favor da requente com uma permilagem de 75%.
g) A fracção F, correspondente ao 2° andar direito, encontra-se inscrita a favor dos requeridos identificados em F com uma permilagem de 87,5%.
h) A fracção G, correspondente ao 2° andar esquerdo, encontra-se inscrita a favor dos requeridos identificados em G com uma permilagem de 75%.
i) A fracção H, correspondente ao 3° andar direito, encontra-se inscrita a favor dos requeridos identificados em H com uma permilagem de 87,5%.
j) A fracção I, correspondente ao 3° andar esquerdo, encontra-se inscrita a favor dos requeridos identificados em I com uma permilagem de 75%.
k) A fracção J, correspondente ao 4° andar direito, encontra-se inscrita a favor dos requeridos identificados em J com uma permilagem de 87,5%.
l) A fracção L, correspondente ao 4° andar esquerdo, encontra-se inscrita a favor dos requeridos identificados em J com uma permilagem de 75%.
m) A fracção M, correspondente ao 5° andar direito, encontra-se inscrita a favor da requerida identificada em K com uma permilagem de 87,5%.
n) A fracção N, correspondente ao 5° andar esquerdo, encontra-se inscrita a favor da requerida identificada em L com uma permilagem de 75%.
o) A fracção O, correspondente ao 6° andar, encontra-se inscrita a favor da requerida identificada em M com uma permilagem de 50%.
p) No dia 24-11-2006 decorreu uma reunião dos condóminos do prédio identificado em a) a qual teve lugar na fracção correspondente ao 1° andar direito.
q) E na qual esteve presente um representante da requerente que à mesma chegou após o seu início.
r) Estando ausentes dois condóminos.
s) Quando o representante da requerente chegou já haviam sido decidida e aprovada a composição da nova administração.
t) Quando foi aprovada, com oposição do representante da requerente, uma quotização mensal igual para todos os condóminos no valor de 25,00€ o referido representante protestou impugnar a decisão ao mesmo tempo que dizia que a reunião não havia sido regularmente convocada e abandonava o local.
u) Através de carta registada com aviso de recepção, datada de 27-11-2006 e subscrita por cinco pessoas, a requerente foi convocada para uma assembleia de condóminos no dia 7-11-2006, pelas 21h 30m a ter lugar no 1° andar direito do prédio referido em a).
v) Mais constava de tal missiva a identificação de seis pontos que constituíam a ordem de trabalhos.
w) A requerente é devedora ao condomínio da importância de 414,00€ referente a uma reparação do elevador que não chegou a ser realizada.
x) O elevador do prédio não funciona carecendo de reparação profunda ou, eventualmente, de substituição.
y) A fracção N regista infiltrações de águas da chuva provenientes do telhado.
z) As abas das placas de cimento das varandas estão a desfazer-se e a cair.
aa) O prédio não é pintado há mais de vinte anos e a sua pintura encontra-se deteriorada.
bb) Desde sempre as relações de vizinhança foram cordatas e pautadas pelo respeito e urbanidade entre os condóminos.
cc) Todas as decisões relativas ao condomínio foram sempre aprovadas por unanimidade dos presentes.
dd) Sendo sempre, também por unanimidade, fixado um valor de quotização igual para todos os condóminos.
ee) Quando não havia unanimidade a proposta não era sequer aprovada o que sucedeu, designadamente, com a constituição de um fundo de reserva que teve a oposição da requerente.
ff) A requerente esteve sempre presente nas reuniões do condomínio, nunca se tendo oposto ou reclamado sobre o nelas decidido.
gg) Durante muitos anos a administração do condomínio pertenceu aos condóminos J e E.
hh) Tendo as contas da administração do condomínio, pelos mesmos apresentadas, sido aprovadas por unanimidade dos presentes.
ii) Sendo igualmente por unanimidade que, em 2003, foi entregue a administração a uma empresa de administração de condomínios.
jj) A qual acabou por cessar a sua actividade sem ter concluído as suas funções e levando consigo o valor que lhe havia sido entregue para a reparação do elevador, para outras despesas de administração e a documentação do condomínio.
kk) Quando em 2006 o elevador se encontrava sem funcionar a maioria dos condóminos, entre os quais a requerente, acordou na necessidade de se reunirem para resolver o problema do elevador e a situação do condomínio.
ll) Tendo sido, para tanto, acordado o dia 13-11-2006, pelas 21 horas.
mm) Sendo os condóminos convocados por contacto pessoal e através de avisos colocados na caixa de correio e no placard do prédio.
nn) A requerente procedeu à convocação, por contacto telefónico, dos condóminos das fracções do 4° andar que residem em Lisboa.
oo) A requerente esteve presente no dia 13-11-2006 na reunião que então teve lugar.
pp) Estando ausentes os condóminos E, J, V e R.
qq) Na reunião do dia 13-11-2006 foi por todos os presentes acordado que a A suportaria o custo do arranjo do elevador no valor de 300,00€.
rr) Foi ainda decidido que seria eleita uma nova administração que teria A como administradora e O como secretária.
ss) Face à ausência de alguns condóminos e perante a necessidade de ser feito um levantamento da situação do condomínio na sequência do abandono da empresa à qual a sua administração havia entregue foi, por unanimidade dos presentes, decidido convocar nova reunião para o dia 24-11-2006.
tt) Para nela ser analisada a situação do condomínio, eleita nova administração, analisadas as contas e quotizações dos condóminos e demais assuntos.
uu) Decisão, convocação e ordem de trabalhos de que a requerente ficou ciente e que aprovou.
vv) Tendo informado que não iria à reunião mas que se faria representar pelo irmão.
Factos não provados
a) Que para a reunião do dia 24-11-2006 apenas tenham sido convocados alguns condóminos do prédio ou os mais influentes deste.
b) Que não tenha sido apresentada qualquer ordem de trabalhos ou indicada dia, hora e local de realização da reunião.
c) Que esta tenha sido convocada apenas para análise e discussão dos problemas do condomínio e preparação de futura assembleia de condóminos.
d) Que não tenha sido aferida a legitimidade dos presentes no dia 24-11-2006, bem como a sua capacidade de voto.
e) Que A tenha sido indigitada administradora sem qualquer proposta ou votação nesse sentido.
f) Que A e O tenham feito constar da acta da reunião uma quotização mensal de 25,00€ sem que esta tenha sido discutida e aprovada em votação.
g) Que tal valor resulte de cálculo mental da A.
h) Que a convocatória datada de 27-11-2006 tenha sido elaborada e remetida com base no conhecimento dos fundamentos da impugnação do representante da requerente.
i) Que o elevador do prédio não tenha funcionado entre o rés-do-chão e o segundo andar como medida de retaliação por a requerente não proceder ao pagamento das suas quotizações.
j) Que a A e outros condomínios se mostrem feridos no seu orgulho pessoal e ofendidos com a actuação da requerente ao denunciar ilegalidades na administração do prédio verificadas nos últimos 24 anos.
k) Que a maioria dos condóminos já se conhecesse pessoalmente antes da aquisição das fracções.
l) No início da vigência do condomínio a administração cabia aos condóminos J e C.
m) Que a requerente tivesse dificuldades económicas ou que as tenha invocado nas reuniões de condóminos.
n) Que a A se limite a cobrar quotizações e pagar despesas correntes.
o) Que a A seja licenciada ou qual a sua experiência em gestão de empresas.
O Direito
A propriedade horizontal é um direito real que harmoniza entre si duas situações jurídicas distintas: a propriedade singular, no que respeita às fracções autónomas do edifício, e a compropriedade, cujo objecto é constituído pelas partes comuns do edifício. Tal é claramente expresso no nº 1 do art.º 1420º do Código Civil: “Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”. No dizer de Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil anotado, Coimbra Editora, 2ª edição, anotação ao art.º 1414º, pág. 397), “o que verdadeiramente caracteriza a propriedade horizontal é, pois, a fruição de um edifício por parcelas ou fracções independentes, mediante a utilização de partes ou elementos afectados ao serviço do todo. Trata-se, em suma, da coexistência, num mesmo edifício, de propriedades distintas, perfeitamente individualizadas, ao lado da compropriedade de certos elementos, forçadamente comuns.” Cada condómino é titular de um direito de propriedade complexo, cujos componentes são incindíveis (nº 2 do art.º 1420º: “O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição”).
No concernente às partes comuns, os condóminos estão sujeitos, antes de mais, às regras especialmente fixadas no capítulo da propriedade horizontal. Nos pontos sobre que não exista regulamentação específica, valerá o regime geral da compropriedade (P. Lima e A. Varela, obra citada, nota 4 ao art.º 1420º, pág. 417; art.º 1422º nº1 do Código Civil).
A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador (nº 1 do art.º 1430º do Código Civil).
A assembleia de condóminos tem carácter deliberativo, competindo-lhe “decidir sobre os problemas do condomínio que se refiram às partes comuns, encontrando soluções para os resolver, delegando no administrador a sua execução e controlando o modo como este dela se desempenha (Aragão Seia, Propriedade horizontal, 2ª edição, Almedina, 2002, pág. 159).
No dizer expressivo de Francisco Rodrigues Pardal e de Manuel Baptista Dias da Fonseca (in Da propriedade horizontal no Código Civil e legislação complementar, Coimbra Editora, 1988, pág. 247) a assembleia de condóminos “é o órgão supremo e deliberante da comunidade dos condóminos. É um órgão colegial constituído por todos os condóminos, com poderes de controlo, poderes de aprovação, poderes normativos e poderes de cominação. Resulta da intervenção de um princípio social que deriva do facto de haver uma comunidade. Depois que haja uma comunidade, todos os comparticipantes devem poder intervir na gestão e administração das partes comuns (art.º 1405º do Cód. Civil). Trata-se da voz do grupo dos condóminos. É um órgão natural, permanente e estrutural, que não requer nomeação ou inscrição”.
Conforme decorre do exposto, o administrador tem funções de natureza executiva, enunciadas no art.º 1436º do Código Civil e em outros preceitos legais, nomeadamente no Dec.-Lei nº 268/94, de 25.10.
Compete à assembleia de condóminos eleger e exonerar o administrador (art.º 1435º nº 1 do Código Civil).
A agravante tece algumas considerações acerca do facto de durante um longo período de tempo o condomínio não ter estado registado no Registo Nacional de Pessoas Colectivas. Tal omissão afectaria o funcionamento do condomínio, que assim estaria desprovido do “estatuto de condomínio”, sem personalidade jurídica e autonomia para gerir os seus interesses (conclusão 5ª das alegações de recurso).
Vejamos.
A lei não confere personalidade jurídica ao condomínio resultante de propriedade horizontal. Os interesses respeitantes ao prédio constituído em propriedade horizontal são titulados por cada um dos respectivos condóminos, esses sim, pessoas singulares ou colectivas, como tal providos de personalidade jurídica. No que diz respeito à administração das partes comuns, os condóminos exprimirão a sua vontade através da assembleia de condóminos, vontade essa que, concretizada em deliberações, deverá ser executada pelo administrador. Apenas para o efeito de actuação em juízo dos condóminos nas questões atinentes às partes comuns do edifício é que a lei reconhece personalidade judiciária ao condomínio (art.º 6º alínea e) do Código de Processo Civil), o qual será representado pelo administrador (art.º 1437º do Código Civil).
O Registo Nacional de Pessoas Colectivas (RNPC) tem por fim organizar e gerir o ficheiro central de pessoas colectivas, apreciar a admissibilidade de firmas e denominações, aí se contendo informação actualizada sobre as pessoas colectivas necessária aos serviços da Administração Pública para o exercício das suas atribuições. Para o mesmo fim conterá esse ficheiro central informação de interesse geral relativa a entidades públicas ou privadas não dotadas de personalidade jurídica (cfr. artigos 1º e 2º do Dec.-Lei nº 129/98, de 13.5, o qual foi objecto de diversas alterações que, porém, não buliram com as regras e artigos ora citados). Será nesta última categoria que caberá a inscrição dos condomínios no RNPC. Porém, tal inscrição não é condição para a relevância, na ordem jurídica, dos condomínios. Estes formam-se através da constituição do prédio em regime de propriedade horizontal, nos termos e com os requisitos previstos nos artigos 1417º e 1418º do Código Civil, seguida da respectiva inscrição no registo predial (art.º 2º nº 1 alínea b) do Código do Registo Predial, aprovado pelo Dec.-Lei nº 224/84, de 06.7, alterado por diversos diplomas que não modificaram o preceito citado).
Assim, a inicial omissão de inscrição do prédio no RNPC não interfere em nada com a actividade dos condóminos objecto destes autos.
Poderá dar-se o caso de a assembleia de condóminos não eleger administrador. Então, caberá ao tribunal nomear administrador, a requerimento de qualquer dos condóminos (nº 2 do artigo 1435º do Código Civil).
O processo adequado a tal nomeação judicial de administrador de condomínio é o previsto no artigo 1428º do Código de Processo Civil. Trata-se de um processo de jurisdição voluntária, cuja tramitação é completamente distinta da do procedimento cautelar comum (cfr. artigos 384º a 388º do Código de Processo Civil), pelo que não seria possível aproveitar a tramitação desta providência para obter a nomeação de administrador tida em vista no artigo 1435º nº 2 do Código Civil (cfr. art.º 199º do Código de Processo Civil).
Porém, eventualmente um ou mais condóminos podem julgar necessária a nomeação de um administrador do condomínio com fundamentos e nos termos próprios do procedimento cautelar comum, ou seja, a nomeação urgente e provisória de um administrador tendo em vista proteger um direito que seja alvo de ameaça susceptível de lhes causar lesão grave e dificilmente reparável (artigos 381º nº s 1 e 2 e 387º nº 1 do Código de Processo Civil).
Haverá que averiguar se é essa a situação que ocorre nos autos.
O art° 381°, n° 1, do Código de Processo Civil dispõe que «sempre que alguém mostre fundado receio de que outrem, antes de proferida decisão de mérito, cause lesão grave e dificilmente reparável ao seu direito, pode requerer a providência, conservatória ou antecipatória do efeito daquela decisão, concretamente adequada a assegurar a efectividade do direito ameaçado».
O n° 1 do art° 387° explicita que «a providência é decretada desde que haja probabilidade séria da existência do direito e se mostre suficientemente fundado o receio da sua lesão».
A decretação da providência pressupõe, pois, que se verifique a “probabilidade séria da existência do direito invocado” e “fundado receio de que outrem, antes da acção ser proposta ou na pendência dela, cause lesão grave e dificilmente reparável a tal direito”. Além disso, a providência requerida deverá ser adequada à salvaguarda do direito invocado.
O procedimento cautelar é sempre dependência da causa que tenha por fundamento o direito acautelado (nº 1 do artigo 383º do Código de Processo Civil).
Na causa de que este procedimento é dependente a ora Requerente pretende, conforme resulta da petição inicial certificada a fls 344 e seguintes, que seja “declarada inválida e ineficaz a pretensa Assembleia de Condóminos realizada no dia 24.11.2006, à porta fechada no Consultório do Dr. E”, seja “declarada nula a nomeação da Condómina da fracção “M”, A” e seja notificado “o Condómino maioritário, A, para exercer, obrigatória e provisoriamente, as funções de administrador do condomínio, enquanto não for nomeada uma empresa de reputada competência, para administradora.”
É patente que não existe nexo de dependência visível entre o decretamento da providência pretendida (nomeação, pedida em termos genéricos, de um administrador do condomínio) e a salvaguarda da concretização do dispositivo pedido na acção declarativa (anulação de uma assembleia de condóminos, declaração de nulidade de nomeação de uma administradora e nomeação provisória de um determinado administrador).
Poderá dizer-se que o “direito” ou interesse a acautelar corresponde, afinal e conforme decorre do teor do requerimento inicial, a que os encargos com as partes comuns do condomínio sejam pagos em proporção com o valor de cada uma das fracções (art.º 1424º nº 1 do Código Civil), a que se proceda à reparação e conservação das partes comuns do edifício, nomeadamente à reparação ou substituição do elevador, à reparação do telhado, à reparação das placas de cimento das varandas e à pintura geral do prédio.
Quanto à deliberação que impôs “quotas de condomínio” iguais para todos os condóminos apesar de as fracções do condomínio terem valores diferentes (o que contraria o disposto no nº 1 do artigo 1424º do Código Civil), o remédio é a impugnação da respectiva deliberação (art.º 1433º do Código Civil), eventualmente antecedida de requerimento em juízo da suspensão dessa deliberação, nos termos dos artigos 396º a 398º do Código de Processo Civil, e não o requerimento de nomeação de um administrador.
E relativamente à prática de actos tendo em vista a reparação e a conservação das partes comuns do condomínio, não se antevê que a pretendida nomeação de administrador seja condição sine qua non da sua verificação. Por um lado, não compete a este tribunal dar ordens ao administrador, imiscuindo-se na gestão dos assuntos do condomínio, pois a respectiva gestão cabe à assembleia de condóminos. Por outro lado e como bem refere o tribunal a quo, o condomínio já dispõe, neste momento, de administradora, administradora essa cuja remoção não foi, aliás, requerida neste procedimento. Por um lado, mesmo que a eleição dessa administradora tivesse sido efectuada em violação da lei, não se descortina, face ao factualismo provado (sendo certo que os depoimentos das testemunhas não foram gravados e no processo não estão patentes elementos que imponham a modificação da decisão de facto – artº 712º do Código de Processo Civil), que o vício em causa ultrapasse a natureza, prevista na propriedade horizontal como regra, da mera anulabilidade (art.º 1433º do Código Civil), o que significa que a mesma produzirá efeitos jurídicos enquanto a respectiva anulação não for decretada (artigos 286º, 287º, 288º e 289º nº 1 do Código Civil). Por outro lado, se se recusasse desde já efeitos jurídicos à alegada nomeação da administradora, equiparando a situação à da inexistência de administrador eleito ou judicialmente nomeado, constata-se que, ainda assim, existe uma condómina que, conforme decorre do alegado tanto pela requerente como pelas requeridas A e Olinda Marques, aceita assumir o encargo de administrar o condomínio, do que todos têm conhecimento. Assim, estaria assegurado o exercício, a título provisório, das funções de administrador por condómino que deu a conhecer a vontade de exercer o cargo, nos termos do artigo 1435º-A nº 1 do Código Civil (a condómina A).
Não se mostra que a referida administradora esteja a exercer as suas funções em termos tais que ponha em risco, de forma dificilmente reparável, direitos da requerente. O que decorre da matéria de facto provada é que os problemas que existem no condomínio vêm de longe, não se podendo responsabilizar a condómina A pela sua ocorrência. Por outro lado, a imposição de € 25,00 mensais de quota e do pagamento de € 414,00 por uma reparação do elevador que não se chegou a realizar, o não funcionamento do elevador, a infiltração de águas na fracção N, a degradação das abas das varandas e a falta de pintura do prédio são situações que não configuram perigo sério de danos irreversíveis ou dificilmente reparáveis para a esfera patrimonial ou pessoal da Requerente, que mora num 1º andar e cuja débil situação económica não se provou.
Entendemos, pois, que não se verificam os pressupostos da providência requerida, devendo manter-se a decisão recorrida.
DECISÃO
Pelo exposto, nega-se provimento ao agravo e consequentemente mantém-se a decisão recorrida.
Custas pela agravante.

Lisboa, 08.5.2008

Jorge Manuel Leitão Leal
Nelson Paulo Martins de Borges Carneiro
Ana Paula Boularot