Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	0052401
Nº Convencional:	JTRL00010090
Relator:	SOUSA INES
Descritores:	PROPRIEDADE HORIZONTAL FRACÇÃO AUTÓNOMA
Nº do Documento:	RL199202250052401
Data do Acordão:	02/25/1992
Votação:	UNANIMIDADE
Tribunal Recurso:	T J OEIRAS 1J
Processo no Tribunal Recurso:	153/84-2
Data:	02/19/1990
Texto Integral:	S
Privacidade:	1
Meio Processual:	APELAÇÃO.
Decisão:	CONFIRMADA A SENTENÇA.
Área Temática:	DIR CIV - DIR REAIS.
Legislação Nacional:	CCIV66 ART1346 ART1406 N1 ART1421 N1 A ART1422 N2 C D ART1425.
Sumário:	I - O destino de uma fracção autónoma tanto pode ser estabelecido no título constitutivo, mediante declaração expressa, como resultar das características internas do espaço que a integra como, até, das características do prédio de que faça parte e, ainda da sua localização. Não é utilização normal de uma loja que não tenha chaminé a instalação nela de um restaurante. II - O "regulamento do condomínio" de um prédio constituído em regime de propriedade horizontal só é susceptível de afectar (por via obrigacional, apenas) a utilização de uma dada fracção autónoma pelo respectivo dono se tiver sido aprovado por todos os condóminos.

Decisão Texto Integral:

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa. (C) apela da sentença de 19 de Fevereiro de 1990 do Tribunal Judicial da Comarca de Oeiras que, na acção declarativa, de simples apreciação, com processo sumário que ali moveu ao ora apelado (A), na qualidade de administrador do prédio urbano em regime de propriedade horizontal designado por lote (K) de Carnaxide, absolveu o réu dos pedidos de declaração de nulidade da deliberação da assembleia de condóminos de 26 de Outubro de 1984 (que não concordou com a instalação pelo apelante de um restaurante na fracção autónoma identificada pela letra C, de que é proprietário) e de declaração de poder o apelante instalar um restaurante naquela fracção autónoma. Na sua alegação o apelante pede a revogação da sentença, julgando-se a acção procedente. Para tanto, o apelante formula as seguintes conclusões: 1. Os factos provados não prejudicam os condóminos representados pelo apelado no seu sossego nem na sua tranquilidade, nem os incomoda de qualquer modo quer exista quer não exista o restaurante do apelante. 2. Os condóminos representados pelo apelado opõem-se à instalação de tal restaurante tão só por maldade e sem que daí tirem qualquer benefício. 3. Aliás, fundando a sua deliberação na perda dessa tranquilidade e o incómodo que na realidade não existem, agem com manifesta má fé. 4. E fazem-no também contra o fim social e económico do direito de se oporem pois que tal fim visa aquela mesma tranquilidade e aquela mesma comodidade que não são em nada perturbadas. 5. Deste modo é ilegítimo o exercício de tal direito pelas representadas do apelado, constituindo violação do artigo 334 do Código Civil a decisão que o sancionou. 6. Aliás, tendo o apelante direito a instalar o restaurante para daí ganhar a sua vida, a oposição que os condóminos lhe fazem deve ceder em relação a esse direito, nos termos do artigo 335, do mesmo Código. 7. Na sentença violou-se o disposto no artigo 334 e 335 do Código Civil. O apelado pugna pela confirmação da sentença, formulando as seguintes conclusões: 1. Os condóminos não agiram caprichosamente,com má-fé ou abuso de direito. Apenas visaram defender direitos que a ordem jurídica lhes reconhece e nunca pretenderam impedir o apelante de ganhar a sua vida. 2. Com o funcionamento do restaurante, através da emissão de fumos, calor e ruídos, viram os condóminos o seu direito ao sossego e à tranquilidade violados. 3. Ninguém melhor que os lesados para determinar qual a gravidade da lesão sofrida, tendo em conta a situação concreta; situação essa que se arrasta há vários anos. 4. Ao deliberarem na Assembleia de Condóminos, fizeram-no avaliando uma circunstância actual e presente, e não baseando a sua deliberação numa previsão. 5. Os apelados sentem-se efectivamente prejudicados, e para tanto deliberaram como deliberaram, não existindo qualquer abuso de direitos nem tão pouco má fé da sua parte. 6. O exercício do direito de voto que prevaleceu foi feito com toda a ponderação e não de forma abusiva, pelo que a deliberação é perfeitamente legal e inatacável não contrariando a lei ou o regulamento, mas sim conformando-se com eles. Cumpre apreciar e decidir. São os seguintes os factos provados: 1. Por escritura pública de 31 de Janeiro de 1983, o apelante comprou, aos anteriores donos, a fracção autónoma individualizada pela letra C, correspondente à loja do rés-do-chão do prédio urbano, designado por lote (K) do Plano de Expansão de Carnaxide, inscrita na respectiva matriz sob o artigo 4079 e descrita na Conservatória do Registo Predial de Oeiras sob o n. 14501 do Livro B-47, sobre o qual foi constituido o regime de propriedade horizontal, estando o respectivo título registado naquela Conservatória pela inscrição n. 4690 do Livro F-10. (Doc. fls. 5 a 8; Esp. A) 2. O apelante requereu à Câmara Municipal de Oeiras autorização para instalar um restaurante na sobredita loja. (Doc. fls. 10; Esp. B) 3. A Câmara condicionou a autorização à concordância do respectivo condomínio. (Doc. fls. 10; Esp. c) 4. A assembleia de condóminos reunida a 26 de Outubro de 1984 deliberou não dar concordância à instalação do restaurante pretendido pelo apelante. (Doc. fls. 11 e 12; Esp. D) 5. Nessa deliberação invocou-se, como argumento, o artigo 4, n. 2 b) do "Regulamento do Condomínio" que na mesma deliberação foi transcrito do seguinte modo: "É proibido aos condóminos alterar a tranquilidade do edifício com vozes, cantares, músicas ou sons, ruídos, vibrações, calor, fumos ou outros actos semelhantes, que perturbem os demais utentes do edifício. (Doc. fls. 11 e 12; Esp. E) 6. O prédio urbano dito supra é constituído por dois corpos separados um do outro. (Esp. F) 7. Um daqueles corpos é de rés-do-chão, onde estão implantadas três lojas, uma das quais a do apelante. (Esp. G) 8. O outro corpo é constituído por nove pisos, sendo o rés-do-chão e cave ocupados por dois estabelecimentos comerciais e os restantes sete por pisos destinados a habitação. (Esp. H) 9. O apelante não aprovou a deliberação dita supra no número 4. (Doc. fls. 11 e 12, Esp. I) 10. Na falada deliberação de 26 de Outubro de 1984 declarou-se que não era dada concordância à instalação do restaurante do apelante "tendo-se em conta os incómodos provocados pela extracção de fumos e cheiros que já prejudicam e possam eventualmente prejudicar os utentes dos fogos do edifício. (Doc. fls. 11 e 22; Esp. J) 11. Em relação ao bloco 5 - aquele onde se encontra a loja do apelante - vale o dito supra de 6 a 8; quanto ao bloco 4, está o estabelecimento do apelante instalado em um corpo do edifício dele independente. (Que. 1) 12. O estabelecimento do apelante é separado do outro corpo do "bloco 5" e da entrada deste por uma passagem pública coberta ou túnel. (Que. 2) 13. Os fumos do restaurante do apelante são expelidos para uma praceta, para onde o são igualmente os do outro restaurante existente no bloco 4. (Que. 3) 14. Além do dito nos números dois e três supra, o apelante, há algum tempo, não determinado, instalou um restaurante no estabelecimento e tem vindo a explorá-lo. (Que. 4) 15. O apelante instalou no seu estabelecimento uma conduta horizontal de extracção de fumos e cheiros para o exterior. (Que. 9) 16. O extractor de fumos do restaurante do apelante provoca um ruído de intensidade não apurada que, de dia, se não sobrepõe ao ruído de fundo do ambiente, e com duração não permanente, antes por períodos também não apurados. (Que. 11) 17. O outro estabelecimento diverso do apelante funciona no bloco 6 e é um "pronto a comer". (Que. 13) 18. Os fumos deste outro estabelecimento do bloco 6 são expelidas através de um tubo-chaminé instalado na vertical. (Que. 14) Como se alcança da respectiva alegação, o apelante fundamenta a pretensão que formula neste recurso no disposto nos artigos 334 (abuso de direito) e 335 (colisão de direitos) do Código Civil. Isto significa que o apelante não nega, em absoluto, o direito dos condóminos do prédio. O que o apelante sustenta é que os condóminos exerceram o seu direito ilegitimamente (artigo 334 do Código Civil) e que, em todo o caso, o direito dos condóminos a não serem incomodados pelo exercício da indústria hoteleira (ramo de restauração) na fracção autónoma do apelante deve ceder perante o direito do apelante (artigo 335, n. 2 do Código Civil). Para apreciar as duas questões que são postas na apelação importa começar por definir qual é, afinal, o direito dos condóminos cujo exercício se apoda de ilegítimo, por abusivo. A primeira norma a ter em atenção é a do corpo do artigo 1422, integrada no capítulo que regula a propriedade horizontal no Código Civil: "Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e nos comproprietários de coisas imóveis". Esta disposição legal envia-nos, nomeadamente, vista a questão sob o prisma das relações entre diferentes donos de distintas fracções autónomas, isto é, sob o prisma das relações de vizinhança dos condóminos, para o disposto no artigo 1346 do Código Civil: "O proprietário de um imóvel pode opor-se à emissão de fumo, vapores, cheiros, calor (...) proveniente de um prédio vizinho, sempre que tais factos importem um prejuízo substancial para o uso do imóvel ou não resultem da utilização normal do prédio de que emanam". Aplicando esta disposição à hipótese dos autos há que começar por apontar que a fracção autónoma do apelante é um "estabelecimento" (fls. 144) ou loja (fls. 7); e que não é dotado de chaminé que permita a evacuação de fumos, fuligem, vapores e cheiros próprios da confecção, em moldes industriais, de comidas, como é próprio de um restaurante, tanto assim que o apelante, em ordem a ali fazer funcionar clandestinamente um restaurante, teve que instalar uma conduta horizontal de extracção de fumos e cheiros para o exterior (cfr. factor 14 a 16 supra). A segunda observação é a de que, nos termos em que a questão vem posta, o que se discute é o de saber se o apelante poderá, no futuro, instalar na sua fracção autónoma um restaurante com os inerentes inconvenientes de extracção de fumos, fuligem, vapores, cheiros, calor e ruídos por processo diferente de chaminé (v.g., a falada conduta horizontal); e não tanto aferir da legalidade do que, clandestinamente, já fez. Isto sem prejuízo de a situação pretérita poder servir de indício da futura. Ora, à luz do disposto na primeira regra do artigo 1346 do Código Civil, aquelas emissões só são proibidas, como ofensivas dos direitos de propriedade dos vizinhos, se importarem um prejuízo substancial para o uso das fracções autónomas vizinhas da fracção autónoma do apelante. Sucede, todavia, que não resulta provado que as emissões em apreço sejam susceptíveis de importar o "prejuízo substancial" a que se refere esta regra, atentas as respostas negativas 10 (onde se perguntava se alguns condóminos não conseguiam estar dentro de suas casas com as janelas abertas por causa das mencionadas emissões) e 12 (onde se perguntava se o ruído do extractor de fumos vitima em especial certos condóminos), bem como a tímida resposta ao quesito décimo-primeiro, ou seja, facto supra n. 16 (o ruído é intermitente e, de dia, não se sobrepõe ao ruído de fundo do ambiente; Nada se dizendo acerca da noite). O direito dos condóminos não se fundamenta, pois, nesta primeira parte. Mas os condóminos também se podem opôr às emissões, como fizeram (factor 3 e 4 supra), quando elas não resultem da utilização normal do prédio de que emanam - segunda regra do artigo 1346. À primeira vista poderia parecer que, sendo a fracção autónoma do apelante uma loja ou estabelecimento, poderia o apelante utilizar a sua fracção em qualquer ramo do comércio ou da indústria. Mas não é assim. O destino de uma fracção autónoma tanto pode ser estabelecido no título constitutivo, mediante declaração expressa, como resultar das características internas do espaço que o integra como até, das características do prédio de que faça parte e, ainda, da sua localização. Desta sorte, ainda que nada se declare expressamente no título constitutivo da propriedade horizontal, não integra utilização normal de uma loja que constitua fracção autónoma de prédio urbano predominantemente de habitação, sito em zona residencial ou em zona de vilegiatura, a instalação em tal loja de um armazém de explosivos ou de produtos químicos perigosos. Do mesmo passo não é utilização normal de uma loja que não tenha chaminé a instalação nela de um restaurante, mediante o expediente da construção de um extractor de fumos e cheiros em conduta horizontal, ou seja, com saída ao nível da loja, abaixo dos pisos superiores destinados a habitação. Agora, em relação a esta segunda regra do artigo 1436 do Código Civil, os condóminos podem opôr-se à utilização anormal de uma das fracções sem necessidade de demonstrarem que tal anormalidade importa prejuízo substancial para as fracções autónomas dos apelantes. Este o primeiro direito que os condóminos exerceram e que está para apurar se o foi abusivamente; ou se deve ceder perante outro direito do apelante. O artigo 1422 do Código Civil, que vem sendo apreciado, envia-nos também, agora sob o prisma das relações entre os condóminos como comproprietários das partes comuns, para o disposto no artigo 1406 do Código Civil: "Na falta de acordo sobre o uso da coisa comum a qualquer dos comproprietários é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue para fim diferente daquele a que a coisa se destina (...). Ora, a utilização da fracção autónoma do apelante para nela funcionar a indústria de restauração importa (já importou, até) a abertura de uma conduta horizontal de extracção de fumos para o exterior que necessariamente atravessou a estrutura exterior do prédio (facto 15, supra). Esta estrutura constitui parte comum, por força do disposto no artigo 1421 n. 1 a) do Código Civil. O fim normal da estrutura exterior do prédio (normalmente constituída por paredes, mas também o podendo ser por espaços envidraçados) não é o de servir de chaminé. Por isso, com a referida conduta horizontal de extracção, na parte em que atravessa a estrutura, o apelante infringe a proibição de empregar a parte comum do prédio para fim diferente daquele a que se destina. O que, igualmente, justifica a posição assumida pelos condóminos. Voltando, agora, ao artigo 1422 do Código Civil, e passando para o seu n. 2, verifica-se que pela sua alínea c) se veda aos condóminos que dêm à sua fracção autónoma uso diverso do fim a que é destinada. Vale, a este propósito, o que supra se escreveu a respeito da segunda regra do artigo 1346 do Código Civil. O fim a que a fracção autónoma é destinada deve aferir-se não apenas do declarado expressamente no título constitutivo da propriedade horizontal mas também das características da fracção autónoma, do prédio de que faz parte e da zona urbana em que este se insere (cfr. Pires de Lima - Antunes Varela, Código Civil Anotado, III, pag 426, segunda ed.). A ausência de chaminé na fracção autónoma do apelante permite concluir não ser aquela fracção destinada a restaurante pelo que a sua utilização com esta finalidade viola a proibição do artigo 1422 n. 2 c) do Código Civil. Finalmente, há que ter em atenção o que se dispõe no artigo 1425 do Código Civil: as inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, representando dois terços do valor total do prédio; e, de qualquer modo, não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns. Aqui já não se exige, como no artigo 1346 do Código Civil, primeira regra, que o facto importe um prejuízo substancial. Bem se compreende que assim seja. É que as relações entre os condóminos são mais íntimas que as relações entre proprietários de prédios vizinhos. Repare-se, ainda, que neste artigo 1425 do Código Civil se não exige efectivo prejuízo do condómino, bastando a susceptibilidade, a possibilidade de o prejuízo acontecer ("inovações capazes de prejudicar"). Este ponto tem especial importância na hipótese dos autos visto a questão ter sido posta numa perspectiva futura e não em relação à pretérita conduta, aliás clandestina, do apelante. A esta luz, a conduta dos condóminos, ao oporem-se à pretensão do apelante, é fundada já que o apelante para fazer funcionar o restaurante na sua fracção autónoma tem que proceder a obra que constitui inovação (O extractor de fumos na linha horizontal) que não é autorizada pela maioria dos condóminos e que é capaz de prejudicar a utilização das fracções autónomas de habitação. Onde a posição dos condóminos se não pode firmar é no "Regulamento de Condominio" por motivo de não vir demonstrado que tenha sido aprovado por acordo de todos os condóminos, sendo certo que só a unanimidade é susceptível de afectar (por via obrigacional) a utilização de uma dada fracção autónoma pelo respectivo dono (artigo 1422 n. 2 d) do Código Civil). De resto, a questão ainda poderia ser vista sob um outro prisma, o dos direitos de personalidade dos condóminos. Sob este prisma não se vai aqui apreciar a questão por isso importar uma decisão acerca de questão diferente da que vem posta a este tribunal, uma alteração qualitativa, que está vedade pelo artigo 660 do Código do Processo Civil. É em relação aos direitos dos condóminos que apontadas ficaram que o apelante sustenta serem exercidos, na hipótese, ilegitimamente, nos termos do disposto no artigo 334 do Código Civil. Segundo este preceito, é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito. Considerando o disposto no artigo 342 n. 1 do Código Civil, é aquele que pretende valer-se da regra do artigo 334 do Código Civil que incumbe provar os factos demonstrativos de a parte contrária estar a exceder, manifestamente, os limites que aos seus direitos são impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desses direitos. Ora, neste sentido, o apelante nada provou. Neste sentido, não basta que os condóminos, representados pelo administrador, não hajam logrado provar os incómodos (e a sua gravidade) que derivariam do funcionamento do restaurante. O que é preciso é que o apelante prove que da instalação e funcionamento do restaurante nenhuns prejuízos ou incómodos resultarão para os demais condóminos do prédio; que a oposição desta é clamorosamente contrária a razão de ser dos seus direitos. E isto não provou o apelante. Mais feliz não é o apelante ao invocar o disposto no artigo 335 do Código Civil, a respeito da colisão de direitos. O direito que o apelante invoca é o seu direito de propriedade sobre a fracção autónoma. Porém, como se sabe, o direito de propriedade não é absoluto. Sofre limitações, nomeadamente, na propriedade horizontal, ou derivados dos apontados direitos dos restantes condóminos. Por isso, o apelante tem que se sujeitar às limitações que o seu direito de propriedade da sua fracção autónoma sofre em consequência dos apontados direitos dos outros condóminos. Pelo exposto, acordam no Tribunal da Relação de Lisboa em confirmar a sentença. Custas pelo apelante. Lisboa, 25 de Fevereiro de 1992.