Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	3006/07.5TBOER.L1-7
Relator:	ABRANTES GERALDES
Descritores:	CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMÓVEL CONTRATO NULIDADE REMUNERAÇÃO
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	03/24/2009
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	IMPROCEDENTE
Sumário:	Suscitada a nulidade do contrato de mediação imobiliária por falta de redução a escrito, os efeitos são os que decorrem do art. 289º, nº 1, do CC. Concretizada a mediação imobiliária, a mediadora tem direito a receber uma compensação, em cuja quantificação deve ser ponderado, além do mais, o preço que informalmente tiver sido acordado pelas partes. (A.G., sumário do Relator)

Decisão Texto Integral:

I – A, Ldª, demandou B, Ldª, em acção declarativa com processo sumário, pedindo a sua condenação no pagamento da quantia de € 11.044,89 e juros. Alegou que foi incumbida pela R. no sentido de conseguir interessado para a compra de fracções autónomas de que esta era proprietária, mediante o recebimento de uma comissão no valor de 3% sobre o preço da venda, tendo sido por via dos seus serviços que a venda foi realizada. Ainda que, atenta a relação de confiança existente entre as partes, o contrato de mediação imobiliária não tenha sido reduzido a escrito, sendo, por isso, nulo, a comissão de venda é-lhe devida, correspondendo aos serviços prestados. A R. confirmou a celebração do referido contrato de mediação imobiliária, mas considerou que a venda dos imóveis foi realizada directamente pela R., sem intervenção da A., uma vez que as propostas que esta lhe apresentou tinham um valor inferior ao preço que fora estabelecido, pelo que não assiste à A. o direito a qualquer comissão. Realizado o julgamento, foi proferida sentença em que, apesar de declarar a nulidade do contrato de mediação imobiliária, condenou a R. no pagamento da quantia de € 11.044,89, a título de comissão da venda do imóvel. Apelou a R. e concluiu que: a) Deve ser modificada a resposta ao art. 10º da petição com base na reapreciação da prova testemunhal, considerando não provada a existência de “relação de confiança entre as partes” e deve ser considerado provado que “o contrato de mediação imobiliária remetido pela A. à R. não foi assinado porque no mesmo figurava como valor de venda cerca de € 324.000,00 e não os € 350.000,00 pretendidos pela R.”. E que também se considere provado que “a R. solicitou à A. o envio de novo contrato em termos conformes com a vontade da recorrida, o que nunca veio a suceder”. b) A R. não pretendeu que a A. diligenciasse por obter propostas de valor inferior ao que por ela pedia, nem que negociasse a venda ou angariasse interessados por valores inferiores; c) O negócio de compra e venda concretizou-se por valor superior ao da última proposta que foi apresentada; d) A partir do momento em que a R. transmitiu à A. que o valor de venda passara a ser de € 310.000,00, sendo aceite a partir daí a melhor proposta, nenhuma outra proposta a A. lhe transmitiu, demonstrando desinteresse em cumprir com o que havia estipulado com a R.; e) A A. não prestou à R. todos os serviços que seriam expectáveis, tendo terminado a sua prestação com a proposta que lhe remeteu em 29-4-03; f) Ao considerar-se a possibilidade de aplicar o art. 289º do CC, não deve atribuir-se à A. mais do que o necessário para evitar o respectivo empobrecimento, o que não pode corresponder à remuneração prevista no contrato; Colhidos os vistos, cumpre decidir. II - Matéria de facto: … 2. Factos provados (elencados de forma lógica e/ou cronológica): 1. A A. é uma sociedade comercial cujo objecto consiste no desenvolvimento da actividade de mediação imobiliária, através da qual, mediante solicitação, se obriga a conseguir interessado para a compra e venda de bens imobiliários, bem como na prestação de serviços conexos; 2. A R., em data que não foi possível precisar, contactou a A. para que esta promovesse o arrendamento das instalações da Ré sitas na R. S…, P.., tendo informado que não havia exclusividade na mediação; 3. A A. enviou à R., que recebeu, Fax datado de 9-8-02, no qual comunicava uma proposta de arrendamento, com opção de compra, de um cliente identificado como sendo “C, Ldª” (doc. fls. 41 e 42), proposta que a R. não aceitou; 4. A A. enviou à R., que recebeu, Fax datado de 24-10-02, no qual comunicava uma proposta de arrendamento de um cliente identificado como sendo “D” (doc. fls. 43), proposta que a R. não aceitou; 5. A R. dirigiu à A., que recebeu, Fax datado de 28-10-02, sob o título “proposta de arrendamento” no qual comunicava que, “na sequência da nossa conversa telefónica, venho confirmar que, por decisão nacional, as instalações da S… estão para venda e não para arrendamento. Como lhe referi, se encontramos comprador o negócio pode ser feito de imediato, mas a escritura só no próximo ano” (doc. fls. 15); 6. No desenvolvimento daquela actividade, em 13-12-01, no interesse e mediante solicitação da R., que pretendia vender, como veio a fazer, o bem imóvel dos autos, a A. prestou-lhe, através do seu estabelecimento, os serviços da sua especialidade consistentes na consecução do interessado para a compra do prédio urbano propriedade da R.; 7. As partes, atenta a relação de confiança existente, nunca reduziram a escrito qualquer contrato de mediação imobiliária, não obstante ter sido remetido o mesmo à R.; 8. Assim a A. e a R. obrigaram-se designadamente: a) A R. incumbiu a A. de promover a venda, por si própria ou por terceiros habilitados, conseguindo interessado para as fracções autónomas designadas pelas letras A, AD e AP do edifício sito na R. S, P…, estabelecendo-se o preço para a venda e as demais condições; b) A R. pagaria à A. uma comissão de 3% sobre o valor da venda; c) Sobre aquela comissão incidiria IVA à taxa legal; 9. A R. dirigiu à A., que recebeu, o Fax datado de 29-10-02, sob o título “Instalações da S…” no qual comunicava que, “na sequência da nossa conversa telefónica venho informar que o valor de venda, para instalações da S…, é de 350.000 Euros” (doc. fls. 16). 10. A A. mostrou a propriedade sita na R. A… a L.., no dia 18-1-03, às 17h00 (ficha de visita n° …, fls.154); 11. A A. mostrou a propriedade sita na R. H.. a L…, no dia 18-1-03, às 16h30 (ficha de visita n° …, fls.155); 12. A A. mostrou a propriedade sita na R. P.. a L…s, no dia 18-1-03, às 16h00 (ficha de visita n° …, doc. fls. 144); 13. A A. mostrou a propriedade sita na R. G.. a L… e J…, no dia 24-1-03, às 12h00 (ficha de visita n° …, fls.147); 14. A A. mostrou a propriedade sita na R. D… a L… e M…, no dia 24-1-03, às 11h30 (ficha de visita n° …., fls.148); 15. A A. mostrou a propriedade sita na R. B… a L.. e J.. no dia 24-1-03, às 11h00 (ficha de visita n° …., fls.149); 16. A A. mostrou a propriedade sita na R. S…, a L… e J…, no dia 24-1-03, às 10h00 (ficha de visita n° …, fls.145); 17. A A. mostrou a propriedade sita na R. S…, a L… e J…, no dia 24-1-03, às 11h00 (ficha de visita n° …, fls. 46); 18. A A. dirigiu à R., que recebeu, Fax datado de 27-1-03, no qual, não identificando o cliente, comunicava que, “conforme nossa conversa telefónica de 27 de Janeiro, passou a apresentar a proposta de compra feita pelos meus clientes: - Valor de compra 249.399, 00 € (50.000/cts) - Sinal no C.P.C.V. 49.880, 00 € (10.000/cts) - Escritura (no mais curto espaço tempo possível mais ou menos 30 a 60 dias)” (doc. fls. 17); 19. A R. dirigiu à A., que recebeu, Fax datado de 30-1-03, no qual comunicava que, “na sequência da nossa conversa sobre o preço de venda das instalações na R. S…, venho confirmar que o preço de venda é de 350.000 Euros. Este valor pode ser negociado até aos 335.000 Euros. A proposta que nos enviou está bastante abaixo do valor indicado, pelo que não a podemos aceitar” (doc. fls. 44); 20. A A. mostrou a propriedade sita na R. … a J… e L…, no dia 1-2-03, às 15h30 (ficha de visita n° …, fls.151); 21. A A. mostrou a propriedade sita na R. R… a L…, no dia 1-2-03, às 16h00 (ficha de visita n° …, fls.150); 22. A A. mostrou a propriedade sita na R. C… a R.. e L.., no dia 5-2-03 a 10h00 (ficha de visita n° …, fls.152); 23. A A. dirigiu à R., que recebeu, Fax datado de 5-2-03, no qual, não identificando o cliente, comunicava que, “no seguimento da nossa conversa telefónica de hoje 5-2-03, confirmo que os nossos clientes nos encarregaram de vos propor como 2ª oferta para a venda das referidas instalações o seguinte: - Valor de compra 299.279,00 € (60.000 cts); - Sinal no C.P.C.V. 49.880, 00 € (10.000cts); - Escritura (no mais curto espaço de tempo possível +/- 30 a 60 dias)” (doc. fls. 18); 24. A R. dirigiu à A., que recebeu, Fax datado de 10-2-03, no qual comunicava que “venho por este meio informar que não poderemos considerar nenhuma proposta abaixo dos 335.000 Euros. Se conseguirmos uma oferta nesse valor a proposta será enviada para apreciação pela nossa Direcção”(doc. fls. 19); 25. A A. mostrou a propriedade sita na R. P… a L…, no dia 19-2-03, 12h30 (ficha de visita n° …. fls. 153); 26. P dirigiu à R., que recebeu, Fax datado de 24-2-03, no qual, sob o assunto “proposta da compra das vossas instalações no P.. na R. de S..”, comunicou o valor de oferta de “299.278.73 Euros” e bem assim indicou as seguintes “condições para realização da compra”, e que consistiam em: “- Revisão de todos os aparelhos de ar condicionado com uma garantia de um correcto funcionamento de 2 anos - Ambos os andares na propriedade horizontal estarem como comerciais - Retirar esgoto de água da cave - Retirar também das águas das caleiras da cave - Retirar humidade da cave - Sinal de 40.000 e - Resto no acto de escritura em Dez de 2003” (doc. fls.46), proposta que a R. não aceitou. 27. A A. dirigiu à R., que recebeu, Fax datado de 29-4-03, no qual, não identificando o cliente, comunicava que, “conforme conversa telefónica, venho apresentar a proposta para aquisição das instalações de S…: - Valor de aquisição: 300.000 € - CPCV: 50.000 € - Na entrega da chave que pode ser c/a escritura 50.000€ - Restante valor de 200.000 Euros no prazo de 1 ano em várias prestações, com reserva de propriedade a vosso favor. Aproveito esta oportunidade para dar conhecimento da degradação do Edifício e das próprias instalações, havendo inundações ao nível da cave, assim como as canalizações estão num estado deplorável. Mais informo que o comércio da rua está a desaparecer por completo, havendo já muitas instalações devolutas dando aspecto de abandono da própria rua, contribuindo assim para uma eventual e progressiva desvalorização da qualquer imóvel” (doc. fls. 45), proposta que a R. não aceitou e que foi a última feita pela A. à R. 28. A R. dirigiu à A., que recebeu, Fax datado de 19-5-03, no qual comunicava que, “na sequência da nossa conversa telefónica, venho confirmar que o valor de venda das instalações da S… passou a ser de 310.000 Euros. A partir desta verba será aceite a melhor oferta” (doc. fls. 20); 29. Através do contacto com clientes da sua própria carteira e da promoção das necessárias diligências publicitárias, a A. alcançou interessado para a compra do bem da propriedade da R., acompanhando interessados, mostrando o imóvel, prestando informações sobre todo o procedimento da aquisição; 30. E, assim, concretamente, aos interessados F, Ldª, os quais chegaram a acordo com a R., tendo o negócio sido concluído através da venda pela R. à I, SA, das citadas fracções, pelo valor de € 304.267,00, e pela celebração entre esta e o citado F de um contrato de locação financeira imobiliária pelo mesmo valor; 31. Todas as propostas apresentadas pela A. em nome de clientes não identificados tinham um valor inferior ao previamente estipulado pela R. tendo, por isso, sido recusadas; 32. A última proposta de compra efectuada pela A. à R. – que foi recusada – foi feita em 29-4-03, enquanto que a proposta de compra que veio a ser aceite pela R. foi efectuada em 16-6-03 directamente pelo Dr. L.., e era de montante superior àquela; 33. L.. dirigiu à R., que recebeu, Fax datado de 20-5-03, no qual comunicou: “proposta de aquisição directa da loja de S… no valor total de 60.000.000$00 com as seguintes condições de pagamento. Sinal 20.000.000$00 escritura 4 meses após sinal”, com contravalor em € de 299.278,74 (doc. fls. 47), proposta que a Ré não aceitou. 34. L.. dirigiu à R., que recebeu, Fax datado de 16-6-03, no qual comunicou: “proposta para a aquisição das instalações em S… pertencente ao vosso laboratório no valor de 304.267 Euros. - Sinal 104.267 restante 8 meses na escritura 200.000 - Escritura até 30 Novembro 2003” (doc. fls.48), proposta que foi aceite após conversações entre a R. e os referidos P e L e ainda J. 35. Todas as negociações que levaram à venda foram efectuadas directamente entre a R. e os referidos Drs. P e L e Dr. J; 36. A R., conforme acordado, vendeu as instalações directamente à I, SA, sabendo, contudo, que esta sociedade comprava as mesmas para as ceder em locação financeira a uma sociedade detida por P e L e ainda J; 37. A R., atenta a celebração em 1-8-03 de contrato-promessa de compra e venda, dirigiu à A., que recebeu, Fax datado de 21-8-03, no qual comunicou que “de acordo com o combinado, vimos por este meio informar que as nossas instalações na R. S, que estavam a ter a vossa mediação para venda, já se encontram vendidas” (doc. fls. 49); 38. B, Ldª, na qualidade de primeira outorgante, e I, SA, na qualidade de segunda outorgante, declararam em 23-12-03, perante a Notária do 7° Cartório Notarial do Porto, que a primeira vende à segunda, que aceita, as fracções autónomas designadas pela letra A, AD, e AT, que fazem parte do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na R. da S… pelo preço global de € 304.267,00, mais declarando que não existe qualquer contrato-promessa relativo à presente aquisição (doc. fls. 24 a 28); 39. Mostra-se inscrita pela ap. 34 de 10-12-03 na CRP do P.., a aquisição provisória por natureza de três fracções descritas na ficha ….da freguesia do B.. a favor de I, SA, convertida em definitiva pela ap.14 de 6-1-04 (doc. fls. 21); 40. I, SA, na qualidade de locador, e F, Ldª, na qualidade de locatário, subscreveram documento particular, que denominaram de "contrato de locação financeira imobiliária n° …" (doc. fls. 23), no âmbito do qual acordaram as seguintes condições particulares: “1. Imóvel: Fracções autónomas designadas pelas letras "A" (Lugar de Garagem na cave, com entrada pelos n° e "AD" (Lugar de Garagem na cave, com entrada pelos n°s ), do prédio urbano situado na R. S.., n°…, Freguesia do B... Concelho do P.., descrito na 1ª CRP do P.., sob a ficha n° .. da mencionada Freguesia, e inscrito na matriz predial sob o artigo ..º. 2. Afectação do imóvel: O imóvel destina-se a clínica. 3. Financiamento: 3.1. Valor da compra: 304.267,00 Eur. 3.2. Valor de obras: 75.000 00 Eur. 3.3. Sisa: 19.777,36 Eur. 3.4. Outros impostos e despesas: 3.575,94 Eur”. 41. Mostra-se inscrita pela ap. 15 de 6-1-04 na CRP do Porto, contrato de locação financeira sobre as três fracções descritas na ficha … da freguesia do B… pelo prazo de 180 meses, com início em 23-12-03 a favor de F, Ldª, como sede na R. S, Porto (doc. fls. 21); 42. Mostra-se inscrito na 1ª CRP do P, pela ap…. o contrato de sociedade F, Ldª, onde figuram como sócios: - P. titular da quota no valor de € 15.000, - L. titular da quota no valor de € 15.000, - J. titular da quota no valor de e 15.000, sendo a forma de obrigar a intervenção de dois gerentes, sendo sempre obrigatória a assinatura do gerente J. (pedido de informação não certificada n° ..). II – O Direito: 1. As questões que as alegações de recurso suscitam podem sintetizar-se da seguinte forma: a) A nulidade do contrato de mediação, por falta de redução a escrito, implica a inexigibilidade de qualquer contraprestação pelos serviços que efectivamente a A. prestou como mediadora? b) Uma vez que as propostas que a A. apresentou à R. não atingiram o valor mínimo que foi fixado, será devida alguma remuneração ou, porventura, esta deverá ser reduzida em função dos serviços efectivamente prestados? 2. Quanto à primeira questão: 2.1. Não se questiona a nulidade do contrato de mediação imobiliária que entre as partes foi celebrado, por falta de redução a escrito, nos termos exigidos pelo art. 20º, nº 1, do Dec. Lei nº 77/99, de 16-3. Sem embargo de outros motivos ligados a aspectos de ordem tributária, a lei determina que o contrato de mediação imobiliária obedeça à forma escrita. No caso, esta não se concretizou. A falta de redução a escrito corresponde a uma invalidade de tipo misto, pois que sendo insusceptível de ser invocada pela mediadora (art. 20º, nº 8, do referido diploma), apenas pode ser arguida pela contraparte, como ocorreu no caso concreto. Apesar da mencionada invalidade, é incontornável que entre as partes existiu um relacionamento contratual de facto, devendo buscar-se no ordenamento jurídico, bem mais vasto e complexo do que o sugerem as alegações da apelante, os seus efeitos. 2.2. Em abstracto, tal poderia passar pela desconsideração da referida nulidade, em face do disposto no art. 334º do CC, como defende a A. No entanto, se é certo que a R. também se conformou com a falta de redução a escrito e que, apesar disso, não deixou de mobilizar em proveito próprio os serviços de mediação imobiliária da A., o certo é que o afastamento do regime legal da invalidade formal não se basta com esta circunstância, devendo ser reservado para situações bem mais vincadas que denunciem, por exemplo, a violação manifesta de regras da boa fé ou do fim social ou económico do direito. Tal sucederia, por exemplo, se tivessem existido da parte da R. manifestações que claramente dessem a entender à A. que jamais seria invocada a referida nulidade ou se porventura se apurasse que a R. solicitou durante um tão largo período de tempo os serviços da A., malgrado a convicção já formada de que iria arguir a referida invalidade contratual. A matéria de facto apurada mostra-se insuficiente para sustentar uma tal solução, devendo, por isso, recorrer-se ao preceituado no art. 289º, nº 1, do CC, sobre os efeitos específicos da nulidade. 2.3. No caso sub judice, conquanto as partes não tenham respeitado o formalismo legal, a A. confiou à R. a intermediação do arrendamento das fracções e, depois, da sua venda, correspondendo a A. com a prestação de serviços de mediação. Com envolvência dos seus serviços e dos seus representantes, a A. promoveu a visita às fracções com sócios da sociedade interessada na aquisição, o que se revelou crucial para o resultado final, ainda que através da venda das fracções a uma sociedade financeira, com locação financeira a favor da sociedade interessada. Em suma, as partes interagiram, praticando actos ou emitindo declarações que objectivamente se inscrevem no âmbito dos contratos, nos termos em que o art. 3º, nº 1, do referido diploma descreve a actividade de mediação imobiliária. É verdade que a A. não apresentou uma proposta, em nome da referida sociedade, que respondesse à última exigência apresentada pela R. e que se traduzia num valor mínimo de venda de € 310.000,00. Porém, os serviços prestados revelaram-se determinantes para a concretização da venda, maxime no que concerne à angariação do interessado, ainda que as negociações finais já tenham sido realizadas directamente entre representante da R. e sócios da sociedade interessada. Atente-se na sequência de factos essenciais: - Depois de a A. ter mostrado aos sócios da sociedade interessada na aquisição outros prédios, no dia 24-1-03 fez com eles uma visita às fracções da R., a partir do que surgiu uma primeira proposta no valor de € 249,399,00. Esta proposta foi rejeitada pela R. que replicou com uma outra no valor de € 335.000,00, abaixo do valor inicialmente marcado de € 350.000,00; - Nova visita ocorreu em 1-2-03, despoletando uma nova proposta, agora pelo valor de € 299,279,00, a qual igualmente foi rejeitada pela R., mantendo o valor de € 335.000,00; - Depois de novas propostas apresentadas directamente pelo sócio da sociedade, P, no dia 24-2-03, e pela A., no dia 29-4-03, a R. acabou por reduzir o preço para € 310.000,00, em 19-5-03, a que se seguiu a apresentação de uma contraproposta directamente pelo sócio da sociedade L no valor de € 304.267,00 em 16-6-03. Enfim, os factos provados revelam à saciedade que foi com a intermediação da A. que acabou por surgir a sociedade que se tornou locatária financeira das fracções e que o afastamento da A. da mediação ocorreu já numa fase terminal das negociações, quando restava fixar o preço de venda, o que se mostra insuficiente para apagar a efectiva mediação imobiliária em que a A. se envolveu. 3. Importa extrair as consequências, com o que se passa à segunda questão: 3.1. Como já se disse, a situação dos autos implica a aplicação do disposto no art. 289º, nº 1, do CC. É de rejeitar liminarmente a solução defendida pela R. no sentido de negar à A. o direito a qualquer contrapartida pelos serviços prestados. Mostrando-se naturalmente inviável a “restituição” de tais serviços, há que encontrar uma alternativa que faça jus ao objectivo de compensar o “contraente” pela actividade desenvolvida em prol dos interesses da contraparte. Para a quantificação da retribuição compensatória dos referidos serviços deve partir-se do “preço” que, posto que em termos informais, foi estabelecido pelas partes, em moldes semelhantes ao que se verifica nos casos em que a nulidade afecta contratos de execução continuada, como o de arrendamento. Trata-se, aliás, de jurisprudência praticamente uniforme e que se encontra reflectida, por exemplo, no Ac. do STJ, de 20-4-04 (www.dgsi.pt), citado no Ac. da Rel. de Guimarães, de 12-1-05, CJ, tomo I, pág. 277, ou no Ac. da Rel. do Porto, de 20-3-07, CJ, tomo II, pág. 162. 3.2. Tendo em conta o regime do contrato de mediação imobiliária e o leque de tarefas que a A. informalmente assumiu e executou, em boa verdade o negócio foi concretizado devido aos serviços de angariação realizados pela A. A A. manteve-se activa, como entidade mediadora, pelo menos até ao dia 19-5-03, em que foi recepcionada a última proposta de venda pelo preço de € 310.000,00, sendo que as partes directamente negociaram o preço final que foi estabelecido na intersecção entre o preço pedido pela R. e a oferta que fora apresentada directamente pelo sócio da sociedade interessada, L. Como já anteriormente se disse, tratou-se de um aspecto relativamente secundário, sobressaindo, isso sim, o facto de a alienação se ter concretizado com o empenho, a diligência, o know how, as estruturas, os agentes ou ao contactos da A. Por isso, inexiste motivo algum para reduzir a remuneração, a qual deve equivaler ao valor que foi verbalmente estabelecido, ou seja, a 3% do preço final, com IVA, como também decorre da jurisprudência anteriormente citada. III – Face ao exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida. Custas a cargo da apelante. Notifique. Lisboa, 24-3-09 António Santos Abrantes Geraldes Manuel Tomé Soares Gomes Maria do Rosário Oliveira Morgado