| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I - RELATÓRIO:
1 - (A) e (B), solteiros, intentaram a presente acção declarativa com processo comum e sob a forma ordinária contra (C) e marido (D), pedindo a execução específica do contrato promessa de compra e venda relativo ao imóvel identificado, ou, subsidiariamente, seja decretada a resolução do aludido contrato promessa e os réus consequentemente condenados a pagar aos autores a quantia de 60 000,00 €, correspondentes ao sinal entregue, em dobro e ainda a pagarem 10 341,00 € referentes a obras.
Para tanto alegaram, em síntese, que celebraram com os réus um contrato promessa de compra e venda de um prédio com construção nele de uma moradia com a área de 99,98 m2, pelo preço de 99 759,58 €. A título de sinal os autores entregaram aos réus a quantia de € ,
30 000,00, ficando acordado que o remanescente seria pago na data da celebração da escritura. Celebraram ainda com os réus um outro acordo escrito mediante o qual os réus se obrigaram a construir a referida casa de acordo com as condições ali fixadas. No dia 25/9/2003 os autores receberam carta dos réus na qual estes lhes comunicavam a data da escritura, que marcaram para o dia 30 de Setembro. Nesta data, porque os autores não estavam em condições de celebrar a escritura, nomeadamente por ainda estarem a ultimar as negociações com o banco que iria financiar a aquisição, os réus acederam em adiar a realização da mesma para data posterior, a marcar. Mas posteriormente os réus vieram a negar-se a celebrar o contrato definitivo, tendo os autores conhecimento que aqueles já celebraram com terceiro um outro contrato promessa de compra e venda relativo à mesma casa.
Na contestação os réus vieram, em síntese, dizer que a casa ficou pronta em Maio de 2003, que sempre disponibilizaram aos autores tudo o que eles pediram e necessitaram, que lhes comunicaram a data da realização da escritura com 17 dias de antecedência e que na data marcada estes não celebraram o negócio. Ainda foi junto um articulado denominado «resposta» pelos autores, relativo à matéria dos reforços de sinal entregues.
Foi dispensada a realização da audiência preliminar, foi proferido despacho saneador e procedeu-se à condensação. Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, e foi proferida sentença, na qual se julgou a acção parcialmente procedente e, em consequência foi decretada a resolução do contrato promessa de compra e venda celebrado entre os autores e os réus, em 25/11/2002, relativo a um prédio urbano, correspondente a uma casa de moradia, com garagem e quintal, sito na Vereda de Baixo, nº 59, descrito na conservatória do registo predial de Ponta Delgada sob o nº 1170 da freguesia dos Fenais da Ajuda, condenados os réus a pagar aos autores a quantia de 60 000,00 €, correspondente ao dobro da quantia que a título de sinal estes entregaram àqueles, acrescida de juros moratórios, contados à taxa legal, desde a data da citação (15/10/2003 – fls. 43/44) até integral pagamento e absolvidos os réus do demais pedido.
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2 – Inconformados com a decisão, dela interpuseram recurso os Réus, que foi admitido e oportunamente foram apresentadas as alegações e contra alegações, concluindo os apelantes nas suas no sentido da revogação da decisão recorrida em termos que se dão por repruduzidos.
- Não foram apresentadas contra-alegações.
- Corridos os vistos e tudo ponderado cabe apreciar e decidir.
II- FUNDAMENTAÇÃO:
A) Factos provados:
Os factos dados como assentes na sentença recorrida são os que se seguem, e se assinalam na parte final de cada número com as letras da matéria assente e números dos factos provados da base instrutória:
1 - Os réus são donos e legítimos proprietários do prédio rústico denominado Biscoito Branco, sito na freguesia de Fenais da Luz, concelho de Ponta Delgada, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 213º e descrito na conservatória do registo predial de Ponta Delgada sob o nº 887º, dos Fenais da Luz. (Al. A) Factos Assentes);
2 - Tal prédio constituía a parte sobrante do alvará de loteamento nº 20/96, com a área de 16 112,94 m2. (Al. B) Factos Assentes);
3 - Este prédio foi mais tarde dividido em 3 novos prédios, em 14/1/2003, tendo os respectivos registos sido averbados na conservatória do registo predial competente, em Junho de 2003. (Al. C) Factos Assentes);
4 - Um dos prédios resultantes da referida divisão tem a área de 5 175 m2, sito na Vereda de Baixo, nº 59, Fenais da Luz, actualmente urbanizado e descrito na conservatória do registo predial de Ponta Delgada sob o nº 1170 – Fenais da Luz, também ele propriedade dos réus. (Al. D) Factos Assentes);
5 - No dia 25/11/2002, autores e réus celebraram um contrato promessa de compra e venda de uma moradia, com a área de 99,98 m2, garagem com 75 m2 e quintal com a área descoberta de 3 325 m2, pelo valor de 99 759,58 €. (Al. E) Factos Assentes);
6 - A título de sinal e princípio de pagamento os autores entregaram aos réus a quantia de 15 000,00, tendo sido acordado que o remanescente seria entregue no acto da assinatura do contrato definitivo. (Al. F) Factos Assentes);
7 - Em Novembro de 2002 autores e réus celebraram também um contrato atípico que tem por objecto as condições de construção, acabamentos e materiais a serem efectuados e aplicados na moradia e garagem constantes do contrato promessa de compra e venda. (Al. G) Factos Assentes);
8 - Em 25/3/2003 os autores entregaram aos réus 5 000,00 €. (Al. H) Factos Assentes);
9 - No dia 25/9/2003 os autores receberam uma carta dos réus comunicando a data da escritura para o dia 30/9/2003. (Al. I) Factos Assentes);
10 - Falta colocar a cobertura e telha do alpendre da moradia. (Al. J) Factos Assentes);
11- Em 13/9/2003 os autores solicitaram aos réus e aqueles entregaram a estes uma fotocópia da certidão de registo. (Al. L) Factos Assentes);
12 - No dia 22/9/2003 os réus entregaram aos autores a cópia autenticada da certidão de registo. (Al. M) Factos Assentes);
13 - A escritura de compra e venda foi agendada para o dia 30/9/2003 no cartório notarial de Vila Franca do Campo. (Al. N) Factos Assentes):
14 - O valor entregue pelos autores aos réus em 25/3/2003 (5 000,00 €) destinava-se ao reforço do sinal. (Resp. ao quesito 1º) ;
15 - Os autores entregaram aos réus em 2/7/2003 mais 10 000,00 € para reforço do sinal. (Resp. ao quesito 2º);
16 - Mais tarde os réus referiram aos autores que afinal o prédio tinha a área total de 5 175,00 m2, tendo para tanto sido acordado que o prédio ora prometido era o indicado em 2 do documento de fls.17, com 5 175,00 m2 de terra de incensos, com uma casa de despejos, cobrindo a área de 75 m2, destinado à arrumação de alfaias agrícolas, sem qualquer autonomia, denominado e sito ao Biscoito branco, freguesia de Fenais da Luz, deste concelho. Passa a confrontar: Norte – o proprietário; Sul – Pacheco e outro; Nascente – José Gil ; e Poente – Guilherme .» (Resp. ao quesito 4º);
17 - A cozinha não está acabada, por assim terem acordado os autores com os réus. (Resp. ao quesito 6º);
18- Não existe lareira na sala. (Resp. ao quesito 7º);
19 - Faltam persianas na cozinha. (Resp. ao quesito 8º);
20 - Em 7/8/2003 foi emitido pela Câmara Municipal de Ponta Delgada o Alvará de Utilização nº 508/03, referente à moradia referida em e) (documento de fls. 108);
21- Em 26/9/2003, por carta, os autores solicitaram aos réus a alteração da data da escritura para mais tarde, de forma a possibilitar ao banco pôr à disposição o empréstimo. (Resp. ao quesito 14º);
22 - Para o banco, dado o fim-de-semana que se interpunha, foi de todo impossível desbloquear a situação, com vista à outorga da escritura. (Resp. ao quesito 15º);
23 - Não obstante a carta, no dia marcado para a escritura os autores falaram directamente com os réus solicitando que aquela fosse alterada para uma semana depois, data em que o banco já teria preparado o processo de modo a poder financiar a compra. (Resp. ao quesito 16º);
24 - No dia agendado para a escritura os autores deslocaram-se ao cartório tendo explicado todo o sucedido e que não estavam disponíveis para realizar a escritura, pois o banco não tinha ainda disponibilizado o dinheiro (Resp. ao quesito 17º);
25 - Não obstante nesta data o crédito já ter sido aprovado estando o banco apenas a ultimar os pormenores para a realização da escritura. (Resp. ao quesito 18º);
26 - Depois do dia 30/9/2003 os réus aceitaram a marcação de nova data para a escritura. (Resp. ao quesito 20º);
27 - Autores e réus combinaram que só após a escritura de compra e venda se concluiriam os trabalhos relativos ao alpendre (cobertura e telha). (Resp. ao quesito 24º);
28 - Quanto à cozinha, queriam os autores fazê-la a seu gosto e despesas suas, acordando com os réus ficar sem efeito o que constava do «contrato atípico» quanto à mesma. (Resp. ao quesito 25º);
29 - No dia 5/11/2003 os réus venderam a (MG), e marido (PF), o prédio urbano, correspondente a uma casa de moradia com dependência e quintal, sito na Vereda de Baixo, nº 59, com a área coberta de 173,41 m2, descrito na conservatória do registo predial de Ponta Delgada sob o nº 1170 da freguesia dos Fenais da Ajuda, correspondente à casa prometida vender aos autores (Doc. fls. 110/123).
B) Direito aplicável:
Os apelantes manifestam a sua discordância da decisão recorrida, através das alegações, sintetizadas nas conclusões que delas tiram.
Sabendo-se que o objecto do recurso é balizado pelas conclusões, como resulta do disposto nos art.º 684º nº3 e 690º nºs 1 e 4 do Cód. Proc. Civil e vem sendo orientação da jurisprudência[1], a elas nos cingiremos na sua apreciação. Isto, não obstante resulte da análise do seu conjunto que todas elas, se podem e devem reduzir a uma única questão que consiste em apurar se dos factos dados como assentes resulta que o incumprimento do contrato promessa de compra e venda ocorreu por culpa dos apelantes dos apelados ou de circunstâncias estranhas à vontade qualquer deles.
1- Os apelantes começam por sustentar nas conclusões que, o tribunal não foi capaz de apurar que a culpa da não outorga da escritura no 2º prazo se deveu aos RR.(conclusão n.º4).
Dos factos dados como assentes resulta com interesse para apreciar o presente recurso, que os apelantes e apelados celebraram entre si em 25/11/2002, um contrato promessa de compra e venda de uma moradia pelo preço de € 99 759,58, que estes entregaram em sucessivas tranches aos apelantes a quantia de € 30 000 a título de sinal, que os apelantes marcaram a data da escritura para a celebração do contrato definitivo para 30/09/2003, facto que comunicaram aos apelados por carta que estes receberam em 25/09/2003 (factos provados n.ºs 5, 6, 8, 9, 13, 14 e 15).
Dada a proximidade da comunicação da data para a celebração da escritura do contrato definitivo, apenas com 5 dias de antecedência, os apelados, de imediato por carta de 26/09/2003, solicitaram aos apelantes a alteração da data da escritura para mais tarde, de forma a facilitar ao banco pôr à disposição daqueles o valor do empréstimo, no novo dia a designar para a escritura. Apesar disso, os apelados, compareceram no cartório notarial no dia 30/09/2003, para explicarem a situação, onde falaram directamente com os apelantes, informando-os da impossibilidade do banco disponibilizar para esse dia o valor necessário para completar o pagamento do preço do imóvel a adquirir, e dando-lhes conhecimento, que nessa data, o crédito já tinha sido aprovado pelo banco(factos prov. n.ºs 21, 22, 23, 24 e 25 ).
Na sequência desses acontecimentos, já depois de 30/09/2003, os apelantes aceitaram alterar a marcação da escritura para data posterior (facto provado n.º 26).
Apesar do compromisso assumido, os apelantes, no dia 5/11/2003 venderam a (MG), e marido (PF), o prédio urbano, correspondente a uma casa de moradia com dependência e quintal, sito na Vereda de Baixo, nº 59, com a área coberta de 173,41 m2, descrito na conservatória do registo predial de Ponta Delgada sob o nº 1170 da freguesia dos Fenais da Ajuda, correspondente à casa prometida vender aos autores (facto provado n.º 29).
Da análise da situação descrita, resulta o incumprimento do contrato promessa de compra e venda da vivenda que os apelantes prometeram vender e os apelados prometeram comprar e, também a impossibilidade da procedência do pedido de execução específica, por o imóvel prometido vender ter sido entretanto alienado a terceiros (art.º 830.º n.º1 do Cód. Civil).
Põe-se por isso a questão de saber se os Apelantes foram ou não os culpados pelo incumprimento do contrato prometido.
Está assente que foi acordado entre as partes, depois de 30/09/2003 que a escritura de compra e venda da moradia, seria celebrada em data posterior e como resulta dos autos,
designadamente do § único da cláusula terceira do contrato promessa, cabia aos Réus aqui apelantes marcar a data da escritura, como de resto aconteceu com a 1.ª marcação.
Está provado que, depois de 30/09/03, foi acordada 2.ª marcação para uma semana depois (factos provados 23 e 26). Feitas as contas a marcação seria para o dia 7/10/2003, mas não se provou, que no Cartório Notarial respectivo, tivesse sido marcada essa data para a outorga da escritura, nem designada para qualquer outra data, e que os Autores tenham faltado.
Sendo a marcação da escritura um encargo dos Apelantes, cabia a estes provar que tinham procedido à 2.ª marcação e que os apelados, não compareceram nessa data no respectivo cartório notarial (art.º 342.º do Código Civil).
Só assim os apelantes afastariam o ónus que sobre si recai de que o incumprimento na celebração do contrato prometido, é imputável aos Autores aqui apelados.
Por outra banda, tendo os apelantes celebrado a escritura de venda do imóvel, com outros compradores em, 5/11/2003 e tratando-se de incumprimento de natureza contratual, incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento da obrigação, não procede de culpa sua (art.º 799.º n.º1 do Cód.Civil). Não tendo sido afastada a culpa pelos apelantes, presumem-se culpados pelo incumprimento do contrato promessa em apreciação.
Acresce a todos esses factos a circunstância da presente acção ter sido intentada, nove dias após a primeira marcação para a escritura, ou seja em 9/10/2003, da qual os Apelantes tiveram conhecimento pelo menos do dia 15/10/2003 (data da citação) (fls. 43 e 44).
Não é credível, a aceitar-se que os apelantes tenham marcado a celebração da 2.ª escritura para uma semana depois, ou seja, para o dia 7/10/2003, que os Autores faltassem à escritura em 9/10/2003, dois dias depois da data da entrada no Tribunal judicial de Ponta Delgada da presente acção. Isto, não obstante se concorde com a asserção de que “não é a interposição da P.I. que faz essa prova e justifica a razão dos Apelados”.
De qualquer modo a data em que a acção foi intentada consta dos autos e quer se queira ou não, tal facto, é questão que não pode passar despercebida ao julgador, para o apuramento da culpa do incumprimento, que acresce às razões de natureza jurídica que cima se alinharam.
Mostra-se assim claro que aos apelantes não assiste a menor razão, pelo que improcedem as conclusões por si tiradas das alegações.
Não sendo já possível a execução especifica e havendo sinal, aquele que prestou o sinal tem a faculdade de exigir do contraente faltoso o pagamento do sinal em dobro (art.º 442.º n.º1 do Cód. Civil), que no caso em apreciação sendo o sinal de € 30 000, o dobro são, € 60 000, a que acrescem juros legais desde a citação, como se decidiu na sentença recorrida.
Assim, nenhuma censura há a fazer à decisão recorrida.
III- DECISÃO:
Em face de todo o exposto, julga-se improcedente por não provado o recurso e em consequência, confirma-se a decisão recorrida.
Custas pelos apelantes.
Lisboa, 19 de Maio de 2005.
Gil Roque
Arlindo Rocha
Carlos Valverde
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[1] - Vejam-se entre outros os Acs. STJ. de 2/12/82, 25/07/86, 3/03/91, 29/05/91 e 4/02/93, do STA de 26/04/88 (in BMJ, n.º 322º- 315, 359º-522, 385º- 541, Acórd.Doutrin.364-545, Col.Jur./STJ,1993, 1º-140 e Ac.Dout.,322 -1267 respectivamente).
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