Acordam na 6ª Seção do Tribunal da Relação de Lisboa:
RELATÓRIO
1.1. M. E. M. P. R. P., residente na R…; J. M. P. R. P., residente na Rua…, e A. M. P., residente na Alameda…, intentaram acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, contra O. – Organizações Hoteleiras, SA, com sede na Rua…, Lisboa, peticionando que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento e o despejo imediato da Ré.
Para tanto, alegam, em síntese, que por contrato de arrendamento celebrado por escritura pública de 12/03/1969, lavrada no 19º Cartório Notarial de Lisboa, os 2º e 3º autores e seu Pai, António José Rodrigues, deram de arrendamento à Ré o prédio urbano então em vias de acabamento, situado em Lisboa na Rua Castilho, nº 74. Ficou convencionado na escritura de arrendamento que o prédio era destinado a nele ser explorado um hotel, podendo nele ser exercidas quaisquer actividades normalmente consideradas como complementares da indústria hoteleira. Os senhorios garantiram no contrato de arrendamento que o prédio arrendado estava construído de modo a nele poder funcionar um hotel considerado de utilidade turística prévia com classificação de primeira A., no respeito e observância da legislação então em vigor.
Nos termos do contrato de arrendamento, a Ré inquilina ficou obrigada a instalar e manter no prédio arrendado os seus serviços por forma a que fossem confirmadas – como foram – a utilidade turística e a categoria do hotel como de primeira A.
Em 28/10/2002, a Câmara Municipal de Lisboa realizou uma vistoria, através da Comissão de Vistoria da Zona Central, nos termos do disposto no art. 26º do DL 167/97 de 04/07/1997, ao edifício locado, na sequência de requerimento do 3º autor em que pediu a emissão de alvará de licença de utilização. (Proc. 1756/PGU/2002). E o referido A. fê-lo em acto de boa vontade e sobretudo no interesse da inquilina, convencida da sua legitimidade para tal e que os serviços lhe vieram negar.
Efectuada a vistoria, concluiu-se pela existência de várias vicissitudes da responsabilidade da Ré. Pese embora a abertura de processo administrativo camarário 430/EDI/2008 (aliás com o hotel limitado a obras de conservação e não de alteração), a verdade é que a ré inquilina tem vindo a incumprir desde 2002, com comportamento continuado, o disposto nas cláusulas 7ª e 8ª do contrato de arrendamento.
E a Ré, sem qualquer acordo dos autores, deixou de fornecer refeições no hotel, o que determinou que a própria ré requalificasse o hotel em mero hotel residencial. Tal incumprimento tem posto em risco a continuação do funcionamento do hotel, como se mostra das informações constantes dos processos administrativos graciosos referidos neste articulado.
Situação que tem vocação positiva para desvalorizar o próprio edifício locado, o que já aconteceu pelas reduções sucessivas do preço por que os autores, ao longo deste lapso de tempo de seis anos, têm querido vender o edifício.
Na contestação, a ré invoca que os AA. formulam o pedido de resolução do contrato de arrendamento a que se referem os autos e a consequente condenação da Ré ao despejo imediato do prédio dado de arrendamento, nos termos do art.º 1083 do Código Civil (na redacção da Lei n.º 6, de 27 de Fevereiro de 2006), com fundamento na alegada inobservância do disposto nas cláusulas sétima e oitava do contrato de arrendamento junto. Os AA. afirmam que “a ré inquilina tem vindo a incumprir desde 2002, com comportamento continuado, o disposto nas cláusulas 7ª e 8ª do contrato de arrendamento”, limitando-se a descrever o processo administrativo que, “sobretudo no interesse da inquilina”, desencadearam junto da C.M.L., com vista à obtenção da Licença de Utilização Turística, e que não tem qualquer relação com o alegado fundamento do pedido de resolução do contrato.
Atente-se, antes de mais, nas referidas cláusulas do contrato de arrendamento, cujo teor se transcreve: “Sétima: A inquilina obriga-se a instalar e a manter, no prédio arrendado, os seus serviços por forma a que sejam confirmadas a utilidade turística e a categoria de primeira A, já reconhecidas oficialmente para o estabelecimento hoteleiro que no mesmo prédio funcione.”
Após a celebração do contrato de arrendamento foi alterada a terminologia da classificação dos hotéis (a que se refere a cláusula sétima supra transcrita) e que o “Hotel D. ” foi reclassificado automaticamente, como Hotel de 1ª classe A, por via do D.L. n.º 49.329/69, de 24 de Novembro, em Hotel de 4 estrelas. Ao contrário do que afirmam os AA. na petição inicial, a Ré não tem vindo a incumprir, desde 2002, com comportamento continuado, a mencionada obrigação contratual, pois, na presente data, o Hotel D. É UM HOTEL DE 4 ESTRELAS. Facto que se poderá constatar pela notificação do Turismo de Portugal, de 17 de Abril de 2008, do despacho do Sr.º Vogal do Conselho Directivo de 02/04/2008, onde consta que, leia-se: “…foi reclassificado definitivamente o empreendimento como Hotel Residencial, com a categoria de 4 estrelas, nos termos do n.º 1 do artigo 36º do D.L. n.º 167/97, de 4 de Julho”.
Diz-se também, na mesma comunicação do Turismo de Portugal, que “em resultado duma vistoria realizada em 21.01.2004, …a unidade dispõe de bons padrões de qualidade e oferece um aspecto geral e ambiente confortáveis, compatíveis com a classificação de hotel de 4 estrelas” .
Nos termos do número dois da cláusula 8ª do contrato de arrendamento, a Ré não tinha de pedir autorização aos AA. para encerrar o restaurante, estando apenas obrigada a manter, repita-se, a categoria do hotel, como hotel de 4 estrelas.
Em segundo lugar, a Ré não podia, nem pode requalificar o Hotel D., como afirmam os AA. na petição inicial, competia-lhe, apenas, apresentar o pedido de reclassificação do Hotel, junto da entidade competente para o efeito, o que fez em 30 de Abril de 2004.
Finalmente, importa esclarecer que o termo “Residencial” não tem qualquer relação com a definição legal da categoria dos hotéis, utilizando-se na denominação do estabelecimento para distinguir se o hotel dispõe ou não do serviço de restaurante.
Em relação à preocupação que os AA. manifestaram com a desvalorização do prédio e com as reduções sucessivas do preço por que têm querido vender o edifício, factos que não constituem fundamento para a resolução do contrato de arrendamento, cumpre fazer um reparo.
Donde, não se alcança qual a relação que os AA. entendem existir entre o fundamento de resolução invocado - desclassificação do estabelecimento hoteleiro - e o processo administrativo iniciado na Câmara Municipal de Lisboa, por sua iniciativa, com vista à obtenção da L.U.T.
O pedido de emissão da licença de utilização turística, apresentado na Câmara Municipal de Lisboa, deu lugar à vistoria que ocorreu em 28 de Outubro de 2002, tendo os AA. sido notificados do respectivo auto, pela C.M.L, no dia 27 de Janeiro de 2003, data essa que omitem, quando juntam cópia do auto de vistoria, sob documento n.º 4 da petição inicial, suprimindo a folha de rosto da notificação.
Na mesma notificação, foi-lhes concedido um prazo de 90 dias para entrega de projecto de alterações, para adaptar o hotel à legislação em vigor. (cfr. Doc. n.º 8 junto à contestação).
Impõe-se uma questão: Se os AA., após a leitura do auto, estavam tão convictos de que “as alterações propugnadas na vistoria ….são da exclusiva responsabilidade da ré, como decorre das cláusulas 7ª e 8ª do contrato de arrendamento” (art.º 13º da P.I.), não seria acertado enviar uma cópia do auto à ora Ré para que esta tomasse conhecimento do seu conteúdo. Bem como comunicar à Câmara que a execução das alterações previstas no auto de vistoria era da responsabilidade da Ré e que, por isso, era à ré que a Câmara deveria notificar para apresentação do projecto de alterações.
Isto, evidentemente, em conformidade com o cenário apresentado pelos AA. na petição inicial, de que todas as iniciativas que tomaram foram sempre, é claro, no interesse da Ré.
Ao invés, em 26/05/2003, requerem prorrogação do prazo, por um período de 180 dias, para apresentação do projecto de alterações, sendo completamente falso que apresentaram tal requerimento a pedido da Ré, até porque a Ré ignorava a sua existência até à notificação da C.M.L. de 24/05/2004, mencionada infra no art.º 54º.
Além de que, estava em curso uma outra acção de despejo, a que os AA. convenientemente se esqueceram de fazer referência, e, por isso, interessava-lhes manter a Ré na ignorância, na expectativa de, quem sabe, vir a ser decretado o despejo.
A Ré deduziu dois pedidos reconvencionais nos termos dos quais peticionou a condenação dos AA. a assinarem a credencial, e a realizarem as obras de conservação da fachada do prédio onde se encontra instalado o Hotel D..
Para o efeito alegaram que os AA. deveriam ter assinado a credencial que a Ré lhes enviou em 29/12/2008, sobretudo porque se trata de uma obrigação que assumiram no contrato de arrendamento outorgado por escritura pública de 12 de Março de 1969, e que decorre da sua cláusula 8ª. Configurando tal recusa, por isso, incumprimento do contrato de arrendamento, obstando, desse modo, a que a esta última possa realizar as obras.
Por outro lado, a inércia dos AA. perante os vários avisos da Ré acerca do estado da fachada do imóvel onde se encontra instalado o Hotel D., impõe que seja o tribunal a intimá-los para executar as necessárias reparações.
Dos termos conjugados dos n.ºs 1 e 2 do art.º 1111º do Código Civil resulta que, quando o contrato de arrendamento é omisso relativamente à obrigação de realização de obras de conservação, cabe ao senhorio executá-las.
E as aludidas obras são, nos termos da lei, obras de conservação.
Por conseguinte, e uma vez que o contrato de arrendamento em apreço é omisso quanto à responsabilidade de execução das referidas obras de conservação, deverá o T. impor aos AA. a sua execução.
Mais peticionou a condenação dos Autores como litigantes de má-fé, em quantia certa, adequada e suficiente para o pagamento das despesas suportadas pela Ré por força da acção, incluindo o justo pagamento dos honorários das suas mandatárias e dos técnicos que as assessoraram, a liquidar em execução de sentença.
Os Autores apresentaram réplica pugnando pela improcedência dos pedidos reconvencionais deduzidos, nos termos constantes de fls. 345 a 354.
Foi elaborado despacho saneador, no âmbito do qual foi admitido o pedido reconvencional deduzido pela Ré, e seleccionada a matéria considerada assente e a que constitui a base Instrutória (cfr. fls. 536 a 556).
Na sequência do falecimento dos Autores E. M. P. e A. M. P. R. P. foi proferida sentença a declarar habilitados J. M. P., R. P., R. S. e G. P. (cfr. fls. 655 a 656).
Procedeu-se à realização da Audiência de Discussão e Julgamento com observância do legal formalismo, e proferiu-se sentença que julgou improcedente a ação, absolvendo a ré do pedido de despejo, e julgou procedente o pedido reconvencional, condenando os autores a proceder a obras de conservação/reparação das fissuras na parede traseira e lateral do prédio onde está instalado o Hotel D..
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Não se conformando, os autores apresentam recurso de apelação, pugnando pela revogação da decisão recorrida, por manifesta e claríssima violação da lei, nos termos do artº 1083º do C.C., devendo ser declarado resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre as partes por facto imputável à recorrida, em virtude de o locado não dispor de Alvará de utilização, ou seja, não dispor de condições para o exercício da actividade hoteleira, devendo igualmente revogar-se a decisão respeitante à condenação dos ora recorrentes em realizarem obras nas fachadas, por violação das disposições constantes nos artºs 6 a 10 do contrato de arrendamento.
Os apelantes formulam as seguintes conclusões das alegações de recurso:
«I. Os ora Recorrentes não se conformam com a decisão Recorrida, uma vez que esta padece das nulidades anteriormente invocadas;
II. Com efeito, atentas as posições assumidas pelas partes no âmbito do presente litígio, o teor do contrato de arrendamento junto aos autos, e assente como ponto n.º 1, a sentença recorrida padece da nulidade de não conhecer e distrair as consequências decorrentes da matéria assente constante dos pontos 9, 10, 13, 14 a 25, 31, 60 e 64;
III. Ora, todos estes pontos são inquestionáveis, segundo o qual, o locado não dispõe de licença de utilização, licença esta, exigida, quer para a transmissão de bens imoveis, vide Decreto-Lei 281/99 de 26 de Julho, assim como impede a manutenção do arrendamento nos termos do artº 1070º nº 2 do C.C.;
IV. Ora, sendo expresso que nos termos da matéria assente e mediante o documento junto, a fls. 283 a 285, que o locado já dispôs desta licença, e que a mesma caducou por facto imputável ao ora Recorrida, a decisão é nula;
V. Uma vez que, tendo o pedido sido formulado com fundamento no incumprimento por parte da Recorrida, das suas obrigações contratuais, estando assente nos autos que um elemento essencial à subsistência da relação locatícia;
VI. Ou seja, estando assente nos presentes autos de forma inquestionável que o locado, por facto imputável à Recorrida, carece de licença de utilização, a decisão recorrida não conheceu este facto na apreciação da matéria de direito, uma vez que, encontrando-se assente nos presentes autos, a ausência desta licença, a decisão Recorrida não conheceu o pedido formulado;
VII. O pedido formulado foi a resolução do contrato de arrendamento, nos termos do art.º 1083º do C.C.;
VIII. Ora, a falta de condições de locado, mais concretamente, a falta de condições de habitualidade constitui fundamento expresso da resolução do contrato de arrendamento, vide n.º 5;
IX. A decisão Recorrida não conheceu esta matéria, sendo pois nula;
X. A segunda nulidade que a decisão Recorrida padece é a manifesta contradição entre a matéria assente no ponto 13, segundo a qual, os ora Recorrentes não dispõem de legitimidade para requerer a emissão de licenças e a condenação dos Recorrentes na realização de obras no exterior do locado;
XI. Ora, do confronto do ponto 13 da matéria assente, resulta inquestionável que a entidade licenciadora, a CML, considerou que os ora Recorrentes não dispõem de legitimidade para requerer o licenciamento de obras ou mesmo a emissão de licença de utilização;
XII. Sucede contudo que, na sentença ora Recorrida, os ora Recorrentes são condenados a proceder à sua execução;
XIII. Ora, verifica-se uma manifesta contradição entre os fundamentos da decisão Recorrida e a decisão;
XIV. Com efeito, a ser mantida a decisão Recorrida, os ora Recorrentes estariam condenados na prática de um ato ilícito, seguindo a lógica da mesma decisão;
XV. Assim, teriam de realizar obras sem licença, ou seja, obras clandestinas na Rua…, em Lisboa;
XVI. Ora, a sentença Recorrida é manifestamente contraditória, quando condena os Recorrentes à prática de ato ilícito, uma vez que, na mesma dá por assente que os Recorrentes carecem de legitimidade para a legalização das obras;
XVII. Assim, a sentença Recorrida é manifestamente contraditória, entre a matéria de facto e a matéria de direito, no respeitante à condenação dos Recorrentes na obrigação de realização de obras na fachada exterior do prédio.
XVIII. A terceira nulidade que a decisão Recorrida padece decorre da ausência de conhecimento da matéria alegada pelos ora Recorrentes, no respeitante à realização de obras de conservação no exterior do locado;
XIX. Assim, na decisão Recorrida invoca-se a disposição do artº 1111º do C.C. para condenar os Recorrentes na realização de obras na fachada exterior do locado;
XX. Segundo a decisão Recorrida, o contrato de arrendamento nada diria quanto à responsabilidade do arrendatário para a realização destas obras;
XXI. Sucede contudo, conforme referimos anteriormente, que as cláusulas 4ª a 10ª do contrato de arrendamento, transcritas anteriormente, a obrigação de realização de obras de conservação compete aos Recorridos, aliás, os ora Recorrentes invocaram expressamente esta matéria na réplica que apresentaram;
XXII. Sucede contudo que, lido o relatório da sentença, o mesmo é omisso, quanto ao conhecimento da matéria alegada na réplica pelos Recorrentes;
XXIII. Pelo que, padece a decisão Recorrida da omissão do conhecimento da matéria alegada na réplica pelos Recorrentes, no respeitante à responsabilidade dos arrendatários, no respeitante à realização de obras de conservação no exterior do locado.
XXIV. Contudo, esta omissão é tão mais grave, porquanto foi expressamente invocado de disposições respeitantes a esta matéria, sendo que a alegação do silêncio do contrato carece de qualquer fundamento;
XXV. Pelo que, atentas as nulidades anteriormente invocadas, deve o douto Tribunal da Relação de Lisboa anular a decisão Recorrida, ou substituir-se ao Tribunal de 1ª Instância, nos termos do artº 665º do C.P.C., proferindo decisão de anulação da sentença ou substituindo-se ao Tribunal Recorrido, proferir desde já decisão sobre esta matéria;
XXVI. O artº 640º permite às partes impugnar e pretenderem a alteração da matéria de facto assente;
XXVII. Os ora Recorrentes vêm peticionar que seja aditado um ponto novo à matéria, correspondente ao documento de fls. 283 a 285, contendo este o alvará de utilização do imóvel emitido em 1976 e que veio a caducar por facto imputável à ora Recorrida, uma vez que se trata de um documento autêntico, nos termos do artº 369º do C.C., e que foi junto aos autos pela ora Recorrida, deve constar expressamente a matéria assente:
«O edifício objecto dos autos dispôs de um alvará de utilização emitido pela CML, sob o nº 9728 a favor da Recorrente nos termos do processo que correu termos sob o nº 20372/69 em que foi requerente a ora Ré e que foi concedido um alvará de licença de exploração de um hotel de primeira classe sito na Rua Castilho nºs 74 a 74ª, nos termos do documento de fls. 283 a 285.”
XXVIII. Uma vez que, este facto encontra-se provado por documento autêntico, sendo essencial para aquilatar o incumprimento por parte dos ora Recorridos, das suas obrigações contratuais;
XXIX. Igualmente se peticiona que conste da matéria assente a totalidade do teor do documento de fls. 234 a 244, junto também pela Recorrida, nos termos do qual a Direção Geral de Turismo, elenca um conjunto de deficiências que o locado padece, em virtude dos incumprimentos verificados desde 1995 pela Recorrida;
XXX. O referido documento consta do ponto 64 da matéria assente, mas a título de mera remissão;
XXXI. Termos em que, dando-se devido cumprimento ao disposto no artº 640º do C.P.C. deve ser aditado pelo Tribunal da Relação de Lisboa um novo ponto à matéria assente, conforme anteriormente referido e transcrevendo-se na totalidade o documento de fls. 234 a 244, de modo a termos presente o manifesto e sistemático incumprimento por parte da Recorrida das suas obrigações contratuais;
XXXII. No respeitante à alteração da matéria de direito, a questão é claríssima, encontrando-se plenamente provado nos autos, mais concretamente na matéria assente, que o locado por facto imputável à Recorrida não dispõe de licença de utilização, considera-se ou não verificados, os requisitos no artº 1083º do C.C.;
XXXIII. Ou seja, conforme verificarmos anteriormente por força do documento de fls. 283 a 285, o locado dispôs de licença de utilização, conforme decorre da matéria assente, vide pontos 11 a 13, a C.M.L. declarou que em 2002 o locado não dispunha mais dessa autorização, em virtude da ausência de realização de obras de conservação imputáveis à Recorrida, nos termos dos artºs 6 a 10 do contrato de arrendamento;
XXXIV. A questão de direito que importa conhecer é se num arrendamento pode subsistir, sem existência de licença de utilização, por facto imputável ao inquilino;
XXXV. Ou seja, quando o inquilino, nos termos do contrato que livremente celebrou, se obrigou a manter as condições de habitabilidade, incumpre essa obrigação, levando a que a entidade administrativa competente declare caduco e inexistente a referida licença;
XXXVI. A questão de direito colocada é muito simples, pode ou não uma coisa locada não dispor de licença administrativa, que permita o seu uso;
XXXVII. Ora, a resposta é negativa, uma vez que a existência de licença de utilização é condição essencial para a celebração do contrato de arrendamento;
XXXVIII. Ora, conforme consta dos autos, por facto imputável à Recorrida, o locado não dispõe dessa licença, pelo que deve ser considerado pleno de aplicação a disposição do nº 5 do artº 1083º, resolução do contrato de arrendamento por falta de condições de habitabilidade do locado;
XXXIX. Assim, deverá o tribunal da relação decidir se constitui ou não fundamento de resolução do contrato de arrendamento, por facto imputável ao inquilino, o facto de este, em virtude do seu incumprimento das suas obrigações contratuais, permite que o locado deixe de reunir a licença administrativa necessária à existência do contrato, ou seja, a licença de utilização;
XL. Mais, estamos perante um arrendamento quase cinquentenário, em que o arrendatário recebeu a coisa nova, a estrear, que a coisa obteve em 1976 a licença de utilização, conforme referido, e que o arrendatário tem sido sucessivamente notificado desde 1995, ou seja, há 22 anos para realizar as obras necessárias à manutenção das condições mínimas de uso da coisa, exigidas por lei;
XLI. Ou seja, competirá ao Tribunal da Relação de Lisboa conhecer se o inquilino tem as obrigações de manutenção das condições do locado, pode manter o referido contrato por mais de 22 anos sem que haja a respectiva licença, e incumprindo as suas obrigações;
XLII. Encontra-se assente pois que o incumprimento decorre há 22 anos, que notificado desde 2004 pela CML, decorridos 13 anos continuou a incumprir as suas obrigações contratuais;
XLIII. Ora, atendendo à magnitude deste incumprimento, as consequências para o locado, deve ou não considerar que se encontram reunidos os requisitos previstos no artº 1083º do C.C.;
XLIV. Eis a questão de direito a que se deve responder, ou seja, se este incumprimento permite ou não a subsistência do arrendamento;
XLV. Por último, os ora Recorrentes não se conformam com a matéria de direito que os condenou a realizarem obras de reparação da fachada exterior;
XLVI. Assim, e apesar de vistoriado por duas entidades distintas, CML e Direção Geral de Turismo, nenhuma destas entidades detetou as referidas deficiências;
XLVII. Estranho é que uma entidade com a responsabilidade pública, como a CML, que verificou o incumprimento dos ora Recorridos, não tenha identificado as referidas reparações;
XLVIII. Por outro lado e conforme se referiu anteriormente, não dispondo os Recorrentes de legitimidade para requererem a emissão de licenças, vide ponto 13 da matéria assente, como é que é possível que estes sejam condenados na realização de obras que não podem licenciar;
XLIX. Assim, estaríamos na presença de uma condenação para realização de ato ilícito;
L. Por último, a sentença Recorrida violou as disposições 6 a 10 do contrato de arrendamento, nos termos das quais compete aos Recorridos a realização de obras de conservação, ao invés do que afirma a sentença Recorrida, o contrato de arrendamento nestas cláusulas determinou a responsabilidade dos Recorridos na sua realização;
LI. Assim, a sentença Recorrida ao invocar o artº 111º do C.C., violou as cláusulas 6 a 10 do contrato de arrendamento;
LII. Em consequência, deve ser declarado resolvido o contrato de arrendamento, constante do ponto 1 da matéria assente, em virtude da inexistência de licença de utilização por facto imputável ao inquilino, revogando-se a decisão recorrida, resolvendo-se, nos termos do nº 5 do artº. 1083º, o contrato de arrendamento.
LIII. Deve igualmente ser revogada a decisão recorrida, na parte em que condena os Recorrentes, a realizarem obras por violar as disposições das partes nos artºs 6 a 10 do contrato de arrendamento.
Termos em que deve ser dado pleno provimento ao presente recurso, revogando-se a decisão recorrida, por manifesta e claríssima violação da lei, nos termos do artº 1083º do C.C., devendo ser declarado resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre as partes por facto imputável à recorrida, em virtude de o locado não dispor de Alvará de utilização, ou seja, não dispor de condições para o exercício da actividade hoteleira, devendo igualmente revogar a decisão respeitante à condenação dos ora recorrentes em realizarem obras nas fachadas, por violação das disposições constantes nos artºs 6 a 10 do contrato de arrendamento.»
Foram apresentadas contra-alegações, pugnando pela manutenção da sentença e improcedência do recurso.
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Obtidos os vistos legais, cumpre apreciar.
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Questões a decidir:
O objeto e o âmbito do recurso são delimitados pelas conclusões das alegações, nos termos do disposto no artigo 635º nº 4 do Código de Processo Civil. Esta limitação objetiva da atuação do Tribunal da Relação não ocorre em sede da qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, desde que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cf. Artigo 5º, nº 3, do Código de Processo Civil). Similarmente, não pode este Tribunal conhecer de questões novas que não tenham sido anteriormente apreciadas porquanto, por natureza, os recursos destinam-se apenas a reapreciar decisões proferidas (Abrantes Geraldes, Recursos no N.C.P.C., 2017, Almedina, pág. 109).
Importa apreciar as seguintes questões:
a). Se deve ser admitido o documento junto com as alegações de recurso?
b). Se a sentença deve ser rectificada nos termos propugnados?
c). Se a sentença recorrida padece das seguintes nulidades:
i). Por omissão de pronúncia, ao não conhecer e distrair as consequências decorrentes da matéria assente constante dos pontos 9, 10, 13, 14 a 25, 31, 60 e 64;
i).i). Por manifesta contradição entre a matéria assente no ponto 13, segundo a qual, os ora recorrentes não dispõem de legitimidade para requerer a emissão de licenças, e a condenação dos recorrentes na realização de obras no exterior do locado;
i).i).i). Por omissão de pronúncia quanto à matéria alegada na réplica, no respeitante à responsabilidade dos arrendatários, no respeitante à realização de obras de conservação no exterior do locado;
d). Se devem ser aditados aos factos provados os seguintes factos:
- «O edifício objecto dos autos dispôs de um alvará de utilização emitido pela CML, sob o nº 9728 a favor da Recorrente nos termos do processo que correu termos sob o nº 20372/69 em que foi requerente a ora Ré e que foi concedido um alvará de licença de exploração de um hotel de primeira classe sito na Rua…, nos termos do documento de fls. 283 a 285.”
- Inclusão na matéria assente da totalidade do teor do documento de fls. 234 a 244, junto também pela Recorrida, nos termos do qual a Direção Geral de Turismo, elenca um conjunto de deficiências que o locado padece, em virtude dos incumprimentos verificados desde 1995 pela Recorrida
e). Se constitui ou não fundamento de resolução do contrato de arrendamento, por facto imputável ao inquilino, o facto de este, em virtude do seu incumprimento das suas obrigações contratuais, permitir que o locado deixe de reunir a licença administrativa necessária à existência do contrato, ou seja, a licença de utilização?
f). Se a decisão recorrida, na parte em que condena os recorrentes a realizarem obras, viola as disposições das partes nos artºs 6 a 10 do contrato de arrendamento?
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FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
A factualidade provada e não provada consignada na sentença recorrida é a seguinte:
A. Factos Provados
1. Por contrato de arrendamento celebrado por escritura pública de 12/03/1969, lavrada no 19º Cartório Notarial de Lisboa…, os 2º e 3º autores e seu Pai, A. J. R., deram de arrendamento à Ré o prédio urbano então em vias de acabamento, situado em Lisboa na Rua… (A)
2. O prédio estava inscrito na matriz urbana da freguesia de S. Mamede sob o art…. e estava descrito na 6ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº …. (B)
3. O prédio objecto do arrendamento está hoje descrito na 6ª Conservatória sob o nº …. e está inscrito na matriz da freguesia do Coração de Jesus sob o artigo urbano…(C)
4. Ficou convencionado na escritura de arrendamento que o prédio era destinado a nele ser explorado um hotel, podendo nele ser exercidas quaisquer actividades normalmente consideradas como complementares da indústria hoteleira. (D)
5. Os senhorios garantiram no contrato de arrendamento que o prédio arrendado estava construído de modo a nele poder funcionar um hotel considerado de utilidade turística prévia com classificação de primeira A., no respeito e observância da legislação então em vigor. (E)
6. Classificação essa que, por despacho do Secretário de Estado da Informação e Turismo de 15/04/1967 publicado no Diário do Governo nº 112 – 2ª série de 11/05/1967, foi concedida a título prévio de utilidade turística. (F)
7. Utilidade turística que foi confirmada por despacho do Secretário de Estado da Informação e Turismo de 09/03/1970, publicado no Diário do Governo, nº 73 – 2ª série de 27/03/1970. G)
8. Nos termos do contrato de arrendamento, a ré inquilina ficou obrigada a instalar e manter no prédio arrendado os seus serviços por forma a que fossem confirmadas – como foram – a utilidade turística e a categoria do hotel como de primeira A. (H)
9. A exploração do hotel tem constituído desde a data de arrendamento e até agora o objecto da actividade da sociedade ré. (I)
10. Em 28/10/2002 a Câmara Municipal de Lisboa realizou uma vistoria, através da Comissão de Vistoria da Zona Central, nos termos do disposto no artº 26º do DL 167/97 de 04/07/1997, ao edifício locado, na sequência de requerimento do 3º autor em que pediu a emissão de alvará de licença de utilização. (Proc. 1756/PGU/2002). (J)
11. Efectuada a vistoria, concluiu-se o seguinte:
a) deverá ser revisto o sistema de ventilação em todas as zonas de serviço localizadas na cave e na subcave.
b) prever um quarto no piso 1 para ser utilizado por hóspedes com deficiências motoras, assim como uma instalação sanitária, equipada para pessoas com mobilidade condicionada, na zona comum (recepção).
c) remodelar os quartos e respectivas instalações sanitárias (materiais de revestimento e equipamentos sanitários) a fim de manter a categoria de quatro estrelas.
d) que o hotel necessita de realizar obras para se adaptar à legislação em vigor dos empreendimentos turísticos e reunir condições de funcionamento para manter a categoria de quatro estrelas. (DL 167/97 de 04/07/1997, com redacção dada pelo DL 305/99 de 06/08/99, e DL 55/2002 de 11/03/2002; Dec. reg. 36/97 de 25/09/97 alterado pelo Dec. Reg. 16/99 de 18/08/99, DL 123/97 de 22/05/97; Portaria 1063/97 de 21/10/97; e DL 243/86 de 20/08/86.
e) que inexiste renovação de ar em alguns compartimentos interiores (sala de contabilidade, por exemplo), além de que o sistema de renovação de ar existente está desactualizado e degradado.
f) que deve ser instalado um sistema de renovação contínua do ar que englobe todas as zonas interiores do hotel.
g) que o hotel deveria sofrer obras de beneficiação ao nível dos materiais de acabamentos, como por exemplo nas zonas de apoio do pessoal, nas instalações sanitárias de todos os quartos e revestimentos dos terraços dos quartos do nono piso.
h) que o hotel deverá possuir condições de forma a que as instalações possam ser utilizadas por hóspedes com mobilidade condicionada.
i) que o estabelecimento hoteleiro não reúne condições pelo que propôs o indeferimento do pedido de licença de utilização, devendo ser entregue no prazo de noventa dias úteis na Câmara Municipal de Lisboa em projecto de alteração que deverá ter em conta os aspectos referidos neste auto de vistoria, de modo a adaptar a unidade hoteleira à legislação em vigor e acima mencionada.
j) com a aprovação deste projecto, deverá então ser solicitado novo pedido de licença de utilização.
l) que as telas finais do prédio não se encontram em conformidade com os projectos aprovados e referidos na memória descritiva constantes da memória descritiva da obra nº 52061, devendo ter-se este aspecto em conta quando da aprovação do projecto de alterações (K)
12. O 3º A requereu em 26/05/2003 prorrogação do prazo de apresentação do projecto exigido pela vistoria de 28/10/2002. (L)
13. Na sequência deste pedido, veio o Departamento do Projectos Estratégicos da Câmara Municipal de Lisboa a elaborar informação da qual consta, nomeadamente, o seguinte:
a) trata o presente processo de um pedido de licença de utilização para o Hotel D., tendo-se realizado a vistoria ao local no dia 28/10/2002 e elaborado o respectivo auto de vistoria.
b) A comissão de vistoria concluiu que o estabelecimento de hotelaria em causa não reunia condições de funcionamento, propondo o indeferimento do pedido de emissão de Licença de Utilização e a entrega de um projecto de alterações no prazo de 90 dias para adaptar o hotel à legislação em vigor, tendo-se notificado o requerente em sede de audiência prévia em 27/11/2003, dando conhecimento do parecer desfavorável.
c) Tendo-se verificado que todos os processos mencionados (os relativos ao pedido de licença, sua prorrogação e apresentação de peças desenhadas e memória descritiva) foram solicitados pelos proprietários do edifício, entendemos que de acordo com a legislação vigente, o pedido de emissão de licença de utilização deve ser solicitado pela entidade exploradora do empreendimento (al. a) do nº 1 do artigo 29º do DL 55/02 de 11 de Março, referente às especificações do Alvará), sendo nosso entendimento que os proprietários não têm legitimidade para o fazer.
Por isso propõe-se a notificação da entidade exploratória para em trinta dias entregar projecto de alterações a introduzir no hotel, de forma a dotar o empreendimento de condições de funcionamento. (M)
14. Sobre a referida informação foi proferido despacho de 06/11/2003 pelo Chefe de Divisão de Equipamentos Públicos e Licenciamentos Especiais, no qual propugna a cessação de utilização do hotel por 5 dias e a abertura de um processo de contra-ordenação por realização de obras sem autorização do Serviço Nacional de Bombeiros e ainda pela ausência de alvará de licença de utilização turística. (N)
15. Em 14.11.2003 foi proferido despacho de concordância pela Directora do Departamento de Projectos Estratégicos. (O)
16. Por despacho de 06/07/2004 foi indeferido, pelo Chefe de Divisão de Projectos Estratégicos, o pedido de emissão de alvará de licença de utilização
turística, uma vez que se não encontram reunidos os requisitos consignados no nº 2 do artº 70º, conjugado com o artigo 25º, ambos do DL 55/2002 de 11/03/2002. (P)
17. Os proprietários do edifício dirigiram em 31/03/2006 à Divisão Geral de Turismo um requerimento em que solicitaram informação sobre o cumprimento dos requisitos para classificação do hotel de 4 estrelas, e sobre o alvará de licença de utilização. (Q)
18. A Direcção Geral de Turismo respondeu por ofício de 13/04/2006 dizendo que o hotel é um hotel de 4 estrelas e que, nos termos do artigo 71º do DL 167/97 de 4 de Julho, só é permitido alvará de licença de utilização turística para empreendimentos turísticos existentes e em funcionamento à data da entrada em vigor do diploma, caso sofram obras de ampliação, reconstrução ou alteração. E que no caso de empreendimento em apreço, não se conhece a realização de quaisquer obras. (R)
19. Em 29/06/2006 os proprietários do edifício do hotel apresentaram na Câmara Municipal de Lisboa requerimento em que solicitam esclarecimentos sobre a situação do alvará de licença de utilização turística. (S)
20. Em 15/11/2007 a C.M.L. enviou aos proprietários a informação que se anexa e na qual informa que “até à presente data não deu entrada nenhum processo de comunicação prévia sobre as obras exigidas pela Câmara e pela Direcção Geral de Turismo, tendo sido dada mais uma oportunidade à entidade exploradora do hotel para regularizar em 30 dias a situação do estabelecimento, sob pena de cessação de actividade. (T)
21. Em 15/11/2007 foi a ré O. SA notificada pela Câmara Municipal de Lisboa de que lhe tinha sido dada nova oportunidade para legalização do Hotel D., fazendo comunicação prévia sobre as obras exigidas pela Câmara e pela Direcção Geral de Turismo. (U)
22. E em Novembro de 2007 (Pº 7220/0TR/07) veio a O. solicitar prorrogação do prazo de 30 dias concedido, para novo prazo não inferior a 90 dias, a fim de apresentar projecto de legalização do hotel. (V)
23. Por despacho de 04/12/2007 foi concedida prorrogação de 60 dias úteis para o efeito. (W)
24. Em 10/04/2008 deu entrada na Câmara Municipal de Lisboa, apresentado pela Ré, um pedido de licenciamento para obras de conservação que recebeu o número de processo camarário 430/EDI/2008. ( X)
25. Consta das cláusulas 7ª e 8ª do contrato de arrendamento, o seguinte: “Sétima: A inquilina obriga-se a instalar e a manter, no prédio arrendado, os seus serviços por forma a que sejam confirmadas a utilidade turística e a categoria de primeira A, já reconhecidas oficialmente para o estabelecimento hoteleiro que no mesmo prédio funcione.”
“Oitava: Um – A inquilina não poderá fazer alterações na estrutura externa do prédio sem prévia autorização dos senhorios dada por escrito. Dois – Poderá, no entanto, sem necessidade de autorização dos senhorios, fazer obras no interior do prédio e alterar a disposição interna das suas divisões, desde que disso não resulte baixa de categoria do hotel, como de primeira A, nem caducidade da utilidade turística, nem prejuízo para a segurança e estabilidade do prédio. Para estas obras a inquilina obterá sempre as necessárias licenças oficiais, e os senhorios assinarão, sempre que isso lhes for exigido, os documentos necessários à obtenção das mesmas licenças”. (Y)
26. Consta do despacho do Sr.º Vogal do Conselho Directivo (do Turismo de Portugal) de 02/04/2008, que: “…foi reclassificado definitivamente o empreendimento como Hotel Residencial, com a categoria de 4 estrelas, nos termos do n.º 1 do artigo 36º do D.L. n.º 167/97, de 4 de Julho”. (Z)
27. Diz-se também, na mesma comunicação do Turismo de Portugal, que “em resultado duma vistoria realizada em 21.01.2004, …a unidade dispõe de bons padrões de qualidade e oferece um aspecto geral e ambiente confortáveis, compatíveis com a classificação de hotel de 4 estrelas”. (AA)
28. Na notificação da CML de 18/05/2004, é concedido à entidade exploradora, ora Ré, um prazo de 30 dias, para entrega de projecto de alterações a introduzir no hotel e é-lhe dado conhecimento da decisão de indeferimento do pedido de emissão de L.U.T. apresentado pelos AA., fundamentada na ilegitimidade da requerente. ( BB)
29. No exercício do direito de audiência prévia que lhe assiste, a Ré, no dia 9 de Junho de 2004, apresenta na C.M.L. exposição sumária na qual informa que já tinha iniciado diligências com vista à realização de obras no Hotel D. e solicita a prorrogação do prazo para apresentação de projecto de Alterações. (CC)
30. Em 25/06/2004, no processo com o n.º 1756/PGU/2002, a Ré entrega na C.M.L. requerimento em que faz uma exposição sucinta de alguns factos que a Câmara desconhece e que no entender da então exponente são relevantes para o processo, e, solicita ainda esclarecimento quanto às obras que a Câmara entende deverem ser realizadas, de acordo com a competência que lhe é atribuída por lei. (DD)
31. A Câmara notifica a Ré, no dia 3 de Agosto de 2004, para no prazo de 30 dias apresentar naquela Câmara ou na Direcção Geral de Turismo um processo de comunicação prévia para realização das beneficiações exigidas de acordo com a legislação vigente, não se pronunciando, contudo, relativamente ao pedido de esclarecimento referido no ponto 20. (EE)
32. A Ré requereu, em 14 de Outubro de 2004, prorrogação do prazo para apresentar o processo de alterações. (FF)
33. Em 20/11/2007, no proc. n.º 4415/DOC/2006, a Ré é formalmente notificada para apresentar, no prazo de 30 dias, comunicação prévia para realização de obras de beneficiação. (GG)
34. Uma vez que se mantinham as dúvidas acima indicadas quanto às beneficiações a executar, a Ré propõe reunião com os técnicos da C.M.L., que veio a ocorrer no dia 4/12/2007. (HH)
35. Nesse mesmo dia, por sugestão da Arquitecta Lígia Tavares, técnica da Câmara responsável pelo processo, foi apresentado pedido de consulta e reprodução do processo de Obra do Hotel D.. (II)
36. Em 28/12/2007 a Ré informa a Câmara que já tinham sido realizadas algumas beneficiações que não dependiam de apresentação de projecto de alterações e que ainda não fora designada data para consulta do processo de obra. (JJ)
37. Pedido esse a que a Câmara veio a aceder, através de notificação de 24/01/2008, mas entendendo que, por se tratar de 60 dias úteis, o prazo seria contado a partir do dia em que foi feito o pedido de consulta e reprodução do processo de Obra – 04/12/2007. (KK)
38. Apenas em 30/01/2008 foi facultada consulta do processo de obra do Hotel D. à Ré, tendo-lhe sido entregues cópias em 11/02/2008. (LL)
39. Uma vez que os dias que faltavam, até ao termo do prazo (28 de Fevereiro de 2008), eram insuficientes para elaboração do projecto de legalização, foi apresentado pedido de prorrogação do prazo, dirigido às arquitectas responsáveis, A. F. e L. T.. (MM)
40. Em resposta, a Câmara decide conceder prorrogação por 45 dias úteis. (NN)
41. A Ré entrega o projecto de alterações em 10/04/2008. (OO)
42. Tendo já sido notificada formalmente, em 02/06/2008, do parecer do Turismo de Portugal, cujo teor se transcreve: “Assunto: Projecto de alterações, Hotel D., 4*, Lisboa. Nos termos da alínea c) do n.º 2 do art.º 21º do D.L. n.º 39/2008, de 7 de Março, aprovo, em sede de projecto, a classificação como Hotel Residencial de quatro estrelas, com a capacidade máxima de 176 camas, distribuídas por 90 unidades de alojamento, tal como descrito no ponto
2 do parecer do Sr. Director do Departamento”. (PP)
43. O hotel instalado no arrendado era, e devia continuar a ser um hotel de quatro estrelas de elevada qualidade, equipado, mobilado e decorado nos parâmetros usuais de um hotel da sua categoria. (1.º)
44. O pedido referido na al. X) da Matéria Assente nada tem que ver com as obras exigidas pelo relatório constante do auto de vistoria. (2.º)
45. O processo está em fase administrativa de apreciação. (3.º)
46. A Ré, sem qualquer acordo dos autores, deixou de fornecer refeições no hotel. (6.º)
47. Após a celebração do contrato de arrendamento foi alterada a terminologia da classificação dos hotéis (a que se refere a cláusula sétima supra transcrita) e que o “Hotel D.” foi reclassificado automaticamente, como Hotel de 1ª classe A, em Hotel de 4 estrelas. (7.º)
48. A Ré, no dia 22 de Dezembro de 2003, por carta registada com aviso de recepção, dá conhecimento aos AA., na pessoa do Sr.º J. M. P. P., da existência de uma fissura com ¾ cm de espessura, na parede traseira e lateral do prédio onde está instalado o Hotel D., bem como da existência de varandas cuja fachada exterior se encontra em mau estado de conservação, tendo originado a queda de pedaços de betão na via pública. (9)
49. Volta a alertar os AA., por carta registada com aviso de recepção, de 19 de Dezembro de 2005, de que a fachada exterior do prédio se encontra em péssimo estado de conservação, e que tal facto provocou o desprendimento de pedras de uma varanda do 5º andar, que atingiram a viatura de um cliente que se encontrava estacionada, causando danos na mesma, e acarretando, por isso, prejuízos pecuniários à Ré. (10.º)
50. Em Março de 2006, a Ré fez um levantamento fotográfico para, uma vez mais, informar os senhorios do estado de degradação da fachada e manifestar a sua preocupação com o facto das quedas de betão constituírem uma grave ameaça física para as pessoas que circulam na via pública. (11.º)
51. No dia 25 de Outubro de 2006, a Ré envia outra carta aos AA. a dar conhecimento do estado da fachada do prédio do Hotel D. e de que caiu uma parte da varanda de um dos quartos, que embateu na pala da entrada do Hotel. (12.º)
52. Os AA., em resposta, disseram que iriam ponderar a reparação das anomalias indicadas pela Ré. (13.º)
53 Pelo menos 2003, os Autores nada fizeram para reparar a fachada. (14.º)
54. A Ré ignorava a existência do pedido de prorrogação do prazo de apresentação do projecto datado de 26/05/2003 exigido pela vistoria de 28/10/2002, até à notificação da C.M.L. de 24/05/2004. (15.º)
55. A Ré desconhece todo o processado desde a vistoria de 28/10/2002 até 18/04/2004, no processo camarário n.º … (17.º)
56. A Ré só veio a tomar conhecimento do referido auto de vistoria através de notificação da C.M.L. de 18/05/2004. (18.º)
57. Face à notificação referida na al. EE) da Matéria Assente, a Ré manteve dúvidas quanto às beneficiações a realizar no hotel. 19.º)
58. Isto porque, a Câmara conclui que é necessário “remodelar os quartos e respectivas instalações sanitárias (materiais de revestimento e equipamentos sanitários)”, enquanto a D.G.T. entende que “o Hotel apresenta bons padrões de qualidade e oferece um aspecto geral e ambientes confortáveis” (20.º)
59. Decorreu um lapso de tempo extenso, sem que a Ré receba qualquer resposta ao último pedido apresentado. (21.º)
60. A Câmara comunicou informalmente à Ré que as obras propostas no projecto de alterações são as necessárias para adaptar o Hotel à legislação vigente, mas que a sua execução carece de autorização dos proprietários do imóvel. (22.º)
61. A Ré, para obviar o recurso a outros meios mais morosos, segue então a via que lhe parece mais conforme, solicitando aos senhorios a assinatura de credencial, cuja minuta lhes remete em 29/12/2008, por carta registada com aviso de recepção. (23)
62. Através da referida credencial ficaria resolvida a questão da autorização exigida pela câmara, no âmbito do projecto de alterações. (24.º)
63. Em resposta, os AA. recusam-se a assinar a credencial por motivo de pendência da acção de despejo. (25.º)
64. A Ré recebeu um oficio da Direcção Geral de Turismo de 29/03/2004 do conteúdo de um despacho da Sub-Director Geral do Turismo proferido sobre um auto de vistoria de 20/01/2004, no qual se procede à listagem das faltas ocorridas no hotel, e que em larga medida são coincidentes com a listagem de deficiências constantes do auto de vistoria camarária de 28/10/2002 (27.º)
*
B. Factos Não Provados
1. A Ré já alterou a categoria do hotel, passando-o à categoria de hotel Residencial. (5)
2. Além de que estava em curso uma outra acção de despejo. (16)
3. A Ré teve conhecimento da vistoria de 28/10/2002, pois a ela assistiu um seu representante de nome J. A., que assinou o respectivo auto. (26)
*
FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
a). Se deve ser admitido o documento 10 junto com as alegações de recurso?
Os apelantes juntam na folha 48 das alegações de recurso o documento 10, datado de 16.07.2014, sem apresentarem qualquer tipo de justificação para o efeito.
A recorrida pugna pela não admissão do documento, por não integrar qualquer uma das situações previstas no artigo 651º do C.P.C., que regula a admissibilidade de junção de documentos com as alegações, no sentido de que só é admitida quando a «junção se tornar necessária em virtude do julgamento na 1ª instância».
Por sua vez, o artigo 425º do C.P.C. consigna que «Depois do encerramento da discussão só são admitidos, no caso de recurso, os documentos cuja apresentação não tenha sido possível até àquele momento.”, norma esta excepcional, semelhante à prevista no nº 3 do artigo 423º, no que se reporta à fase junção de documentos em sede de aferição da prova em julgamento.
Por consequência, a junção de documentos em sede de recurso é excepcional e depende de alegação por parte do apresentante de uma de duas situações:
-a impossibilidade de apresentação do documento em momento anterior ao recurso. A superveniência em causa, pode ser objectiva ou subjectiva: é objectiva quando o documento foi produzido posteriormente ao momento do encerramento da discussão; é subjectiva quando a parte só tiver conhecimento da existência desse documento depois daquele momento;
-o ter o julgamento efectuado na primeira instância, introduzido na acção, um elemento adicional, não expectável, que tornou necessário esta junção, até aí inútil. Pressupõe esta situação, todavia, a novidade da questão decisória justificativa da junção pretendida, como questão operante (apta a modificar o julgamento) só revelada pela decisão, sendo que isso exclui que a decisão se tenha limitado a considerar o que o processo já desde o início revelava ser o thema decidendum. Com efeito, como refere expressivamente António Santos Abrantes Geraldes, “podem (…) ser apresentados documentos quando a sua junção apenas se tenha revelado necessária por virtude do julgamento proferido, maxime quando este se revele de todo surpreendente relativamente ao que seria expectável em face dos elementos já constantes do processo.” (Obra citada., p. 184).
O documento em causa é uma carta remetida pela ré ao autor J. M. P. P., em data anterior ao encerramento da discussão, e versa sobre o assunto da realização de obras de conservação, não tendo qualquer tipo de virtualidade para influir sobre a decisão da causa e ajuizar a questão jurídica fundamental, de apurar a quem incumbe a responsabilidade sobre a realização de obras de conservação da fachada do prédio onde se encontra instalado o Hotel D..
Consequentemente, não se admite o documento 10, junto com as alegações de recurso, e condena-se os recorrentes com multa que se fixa em 2 UC’s.
b). Se a sentença deve ser rectificada nos termos propugnados?
No entender dos apelantes, a decisão recorrida contém um erro material susceptível da competente correcção nos termos do artigo 614º do C.P.C., pois na mesma constam os autores primitivos, sem se ter incluído a habilitação decretada, no seguimento do falecimento no decurso dos autos de A. M. P. P. e M. E. P. P.
No despacho que admitiu o recurso, o tribunal recorrido pronunciou-se sobre a rectificação suscitada, nos seguintes termos:
«Indefere-se a rectificação requerida, uma vez que ao contrário do alegado pelos Autores, em sede do ponto 1.5. do relatório da sentença proferida, menciona-se o incidente de habilitação de herdeiros, identificando-se estes.»
Na verdade, no relatório da sentença impugnada é referido o incidente de habilitação de herdeiros como segue: «1.5. Na sequência do falecimento dos Autores E. M. P. e A. M. P. R. P., foi proferida sentença a declarar habilitados J. M. P., R. P., R. S. e G. P. (cfr. fls. 655 a 656).».
Não há, por consequência, lugar à rectificação, pois não foi cometido o lapso ou erro material indicado pelos recorrentes.
c). Se a sentença recorrida padece das seguintes nulidades:
i). Por omissão de pronúncia, ao não conhecer e distrair as consequências decorrentes da matéria assente constante dos pontos 9, 10, 13, 14 a 25, 31, 60 e 64;
i).i). Por manifesta contradição entre a matéria assente no ponto 13, segundo a qual, os ora recorrentes não dispõem de legitimidade para requerer a emissão de licenças, e a condenação dos recorrentes na realização de obras no exterior do locado;
i).i).i). Por omissão de pronúncia quanto à matéria alegada na réplica, no respeitante à responsabilidade dos arrendatários, no respeitante à realização de obras de conservação no exterior do locado;
Quanto a esta matéria das nulidades, o tribunal de primeira instância pronunciou-se no despacho que admitiu o recurso do seguinte modo:
«I. Se bem percebemos o argumentário dos Autores, afigura-se-nos que a primeira nulidade da sentença invocada prende-se com um contradição entre as premissas factuais da mesma constantes dos pontos 9, 10, 13, 14, 21, 15, 31, 60 e 64 da Matéria de Facto Provada e a conclusão de que não houve incumprimento das obrigações contratuais a que a Ré estava adstrita, designadamente a falta de licença de utilização e a omissão de apreciação da falta dessa mesma licença de utilização.
Não vislumbramos a existência da contradição apontada, na medida em que a omissão de licença de utilização em momento algum foi invocada pelos Autores em sede própria - petição inicial - e ainda que tal tivesse ocorrido o Hotel D. mantém o alvará emitido pelo Município de Lisboa para instalar e explorar o hotel.
II./III. No que respeita às restantes nulidades invocadas as mesmas assentam no facto de o Tribunal considerar que os Recorrentes não têm legitimidade para requerer o licenciamento das obras, qual o fundamento para ordenar a sua realização e não ter conhecido da matéria alegada na réplica no sentido de a Recorrida ser responsável pela realização de todas as obras de conservação a realizar no locado.
Ao contrário do alegado, o Tribunal considerou em sede da sentença proferida que nos termos do disposto no art. 1111.º do CC, n.º s 1 e 2, face à omissão do contrato quanto à obrigação de realização de obras de conservação cabe ao senhorio executá-las.
Pelo exposto, não se verificam as nulidades apontadas pelos Autores Recorrentes.»
A recorrida também se pronuncia no sentido de que esta matéria – ausência de licença de utilização turística - não foi sequer aduzida na petição inicial.
Apreciando.
No artigo 34º da petição é invocado que a ré inquilina tem vindo a incumprir desde 2002, com comportamento continuado, o disposto nas cláusulas 7ª e 8ª do contrato de arrendamento. Nos artigos antecedentes (29º a 33º), é explicitado que a «ré inquilina obrigou-se na cláusula 7ª do contrato de arrendamento a manter no prédio arrendado os seus serviços, por forma a que sejam confirmadas a utilidade turística e a categoria de primeira já então reconhecida oficialmente», e «esta obrigação se projecta no tempo de duração do arrendamento, por forma a que a utilidade turística e a categoria do hotel não possam ser postos em causa pelos Serviços oficiais competentes (…) na realização de obras, como as que foram elencadas no ato de vistoria de 28/10/2002 referidas nos artigos 11º e 12º desta petição, e que não são meras obras de conservação».
A sentença objecto de recurso discorreu sobre esta matéria, do seguinte modo:
«Nos termos do contrato de arrendamento, a Ré inquilina ficou obrigada a instalar e manter no prédio arrendado os seus serviços por forma a que fossem confirmadas – como foram – a utilidade turística e a categoria do hotel como de primeira A. (ponto 8. da Matéria de Facto Provada)
Mais resultou demonstrado que após a celebração do contrato de arrendamento foi alterada a terminologia da classificação dos hotéis (a que se refere a cláusula sétima supra transcrita) e que o “Hotel D.” foi reclassificado automaticamente, como Hotel de 1ª classe A, em Hotel de 4 estrelas.
Efectivamente, ao abrigo do D.L. n.º 49.329/69, de 24 de Novembro, alterado pelos D.L n.º 305/99, de 6 de Agosto e 55/2002, de 11 de Março e revogado pelo D. L n.º 39/2008 de 07/03/2008, o Turismo de Portugal procedeu à reclassificação do Hotel Residencial, com a categoria de 4 estrelas, nos termos do respectivo art. 36.º.
De tal diploma resulta que termo “Residencial” não tem qualquer relação com a definição legal a categoria dos hotéis, utilizando-se na denominação do estabelecimento para distinguir se o hotel dispõe ou não do serviço de restaurante, senão vejamos.
Em primeiro lugar, cumpre esclarecer que, nos termos do número dois da cláusula 8ª do contrato de arrendamento celebrado entre as partes, a Ré não tinha de pedir autorização aos AA. para encerrar o restaurante, estando apenas obrigada a manter, repita-se, a categoria do hotel, como hotel de 4 estrelas.
Em segundo lugar, o termo “Residencial” não tem qualquer relação com a definição legal da categoria dos hotéis, utilizando-se na denominação do estabelecimento para distinguir se o hotel dispõe ou não do serviço de restaurante.
Facto que se pode constatar no âmbito da legislação em vigor à data em que foi feito o pedido de reclassificação (30 de Abril de 2004) e no âmbito da legislação em vigor na presente data.
Nos termos do art.º 27º do D. Regulamentar n.º 36/97, de 25 de Setembro, cuja epígrafe é “Classificação”, inserido na Capítulo III, “Dos estabelecimentos hoteleiros em especial”, Secção I, “Dos Hotéis”, cujo teor se transcreve: “Os hotéis classificam-se, atendendo à sua localização, à qualidade das suas instalações, dos seus equipamentos e mobiliário e dos serviços que ofereçam, nas categorias de 5, 4, 3, 2 e 1 estrelas de acordo com o estabelecido na tabela que constitui o anexo I ao presente regulamento.”
Actualmente, de acordo com o D.L. n.º 39/2008, de 7 de Março, que estabelece o regime jurídico da instalação, exploração e funcionamento dos empreendimentos turísticos, e nos termos conjugados dos art.ºs 4º n.º 1 alínea
a) e 35º, com a epígrafe “Categorias”, inserido no Capítulo V, “Classificação”:
“1 - Os empreendimentos turísticos referidos nas alíneas a) a c) do n.º 1 do artigo 4º classificam-se nas categorias de uma a cinco estrelas, atendendo à qualidade do serviço e das instalações, de acordo com os requisitos a definir pela portaria prevista na alínea a) do n.º 2 do art.º 4.
3 – A portaria a que se refere o n.º 1 distingue entre os requisitos mínimos e os requisitos opcionais, cujo somatório permite alcançar a pontuação necessária para a obtenção de determinada categoria.”
A portaria que constitui o Anexo I do diploma transcrito no artigo anterior fixa como requisito opcional, para os estabelecimentos hoteleiros de 4 estrelas, o serviço de refeições 7 dias por semana.
Deste modo, há que concluir que nenhum dos factos invocados pelos Autores, a saber, a Ré ter deixado de prestar serviço de restaurante e de não ter realizado as obras que no entender dos Autores impendem sobre a Ré, se precipitou na diminuição da classificação do hotel em causa, razão pela qual falecem os fundamentos aduzidos pelos Autores para a resolução contratual, pois não em momento algum a Autora incumpriu a cláusula contratual apontada.»
É, por consequência, manifesto que os incumprimentos invocados pelos autores como justificativos da resolução do contrato de arrendamento foram apreciados na sentença, não se registando qualquer omissão de pronúncia.
Quanto à «ausência de licença de utilização turística», é verdade que não foi concretizada, nem autonomizada como questão jurídica autónoma na petição. Mas, ainda que assim não se entenda, o artigo 608º, nº 2 do Código de Processo Civil, determina que o “juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.”
Tal como é assinalado nas contra-alegações, são duas realidades distintas o «processo de reclassificação do hotel», que depende da entidade Turismo de Portugal, e o «processo administrativo com vista à obtenção da L.U.T.», que é apreciado pela Câmara Municipal de Lisboa.
Na situação vertente, a questão da licença de utilização turística prende-se com a eventual necessidade de realização de obras de remodelação (da parte do inquilino), mas é afastada na decisão recorrida pela constatação de que, tal como resultou demonstrado, após a celebração do contrato de arrendamento foi alterada a terminologia da classificação dos hotéis (a que se refere a cláusula sétima supra transcrita) e que o “Hotel D.” foi reclassificado automaticamente, como Hotel de 1ª classe A, em Hotel de 4 estrelas. E de acordo com a legislação aplicável, «o serviço de refeições 7 dias por semana» é um requisito opcional. Além disso, conclui-se «que, nos termos do número dois da cláusula 8ª do contrato de arrendamento celebrado entre as partes, a Ré não tinha de pedir autorização aos AA. para encerrar o restaurante, estando apenas obrigada a manter, repita-se, a categoria do hotel, como hotel de 4 estrelas». Por último, o Hotel D. mantém o alvará emitido pelo Município de Lisboa para instalar e explorar o hotel, tendo-se ainda apurado com relevo a seguinte factualidade que se passa a transcrever, e que não foi objecto de impugnação pelos recorrentes:
«57. Face à notificação referida na al. EE) da Matéria Assente, a Ré manteve dúvidas quanto às beneficiações a realizar no hotel. 19.º)
58. Isto porque, a Câmara conclui que é necessário “remodelar os quartos e respectivas instalações sanitárias (materiais de revestimento e equipamentos sanitários)”, enquanto a D.G.T. entende que “o Hotel apresenta bons padrões de qualidade e oferece um aspecto geral e ambientes confortáveis” (20.º)»
59. Decorreu um lapso de tempo extenso, sem que a Ré receba qualquer resposta ao último pedido apresentado. (21.º)
60. A Câmara comunicou informalmente à Ré que as obras propostas no projecto de alterações são as necessárias para adaptar o Hotel à legislação vigente, mas que a sua execução carece de autorização dos proprietários do imóvel. (22.º)
61. A Ré, para obviar o recurso a outros meios mais morosos, segue então a via que lhe parece mais conforme, solicitando aos senhorios a assinatura de credencial, cuja minuta lhes remete em 29/12/2008, por carta registada com aviso de recepção. (23)
62. Através da referida credencial ficaria resolvida a questão da autorização exigida pela câmara, no âmbito do projecto de alterações. (24.º)
Resulta destes factos que a ré iniciou os procedimentos tendentes à realização de obras mediante apresentação junto da C.M.L. do projecto de alterações, cuja execução carece de autorização dos proprietários do imóvel, os ora apelantes, pelo que a argumentação desenvolvida nas alegações de recurso não faz qualquer sentido, chegando a ser contraditória com as pretensões formuladas.
Finalmente, é ainda imputada a nulidade de «manifesta contradição» entre a matéria assente no ponto 13, segundo a qual os recorrentes não dispõem de legitimidade para requerer a emissão de licenças, e a condenação dos recorrentes na realização de obras no exterior do locado.
A factualidade contida no ponto 13 é a seguinte:
«13. Na sequência deste pedido, veio o Departamento do Projectos Estratégicos da Câmara Municipal de Lisboa a elaborar informação da qual consta, nomeadamente, o seguinte:
a) trata o presente processo de um pedido de licença de utilização para o Hotel D., tendo-se realizado a vistoria ao local no dia 28/10/2002 e elaborado o respectivo auto de vistoria.
b) A comissão de vistoria concluiu que o estabelecimento de hotelaria em causa não reunia condições de funcionamento, propondo o indeferimento do pedido de emissão de Licença de Utilização e a entrega de um projecto de alterações no prazo de 90 dias para adaptar o hotel à legislação em vigor, tendo-se notificado o requerente em sede de audiência prévia em 27/11/2003, dando conhecimento do parecer desfavorável.
c) Tendo-se verificado que todos os processos mencionados (os relativos ao pedido de licença, sua prorrogação e apresentação de peças desenhadas e memória descritiva) foram solicitados pelos proprietários do edifício, entendemos que de acordo com a legislação vigente, o pedido de emissão de licença de utilização deve ser solicitado pela entidade exploradora do empreendimento (al. a) do nº 1 do artigo 29º do DL 55/02 de 11 de Março, referente às especificações do Alvará), sendo nosso entendimento que os proprietários não têm legitimidade para o fazer.
Por isso propõe-se a notificação da entidade exploratória para em trinta dias entregar projecto de alterações a introduzir no hotel, de forma a dotar o empreendimento de condições de funcionamento. (M)»
Com todo o respeito pela opinião contrária, não se vislumbra a apontada contradição, afigurando-se que é inteiramente natural que seja a entidade exploradora do edifício a entregar projecto de alterações visando obras de remodelação. Outra questão distinta é determinar a quem incumbe a realização de obras de conservação do imóvel, que na decisão recorrida foi equacionada assim:
«Nos termos do disposto no art. 1111.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil resulta que, quando o contrato de arrendamento é omisso relativamente à obrigação de realização de obras de conservação, cabe ao senhorio executá-las.
Considerando que as obras de reparação da fachada exterior do prédio são de conservação, incumbe aos senhorios proceder às mesmas, uma vez que as mesmas não se encontram, previstas contratualmente, pelo que deverá o pedido reconvencional proceder.».
Ora, conforme é alegado na contestação (artigo 78º), e se provou no ponto 60 dos factos provados, a «Câmara comunica informalmente à Ré que as obras propostas no projecto de alterações são as necessárias para adaptar o Hotel à legislação vigente, mas que a sua execução carece de autorização dos proprietários do imóvel». Daí que a ré tenha enviado em 29.12.2008 aos AA. uma credencial (de fls. 226) solicitando a concessão de poderes para apresentar junto das entidades competentes projecto de licenciamento de obras.
A última nulidade apontada nas conclusões recursórias diz respeito à «omissão de pronúncia quanto à matéria alegada na réplica, no respeitante à responsabilização dos arrendatários, no respeitante à realização de obras de conservação no exterior do locado».
No articulado «réplica», os autores pugnam pela improcedência dos pedidos reconvencionais, tendo o tribunal recorrido seguido a argumentação desenvolvida a título de «questão prévia» quanto à recusa da credencial, por dizer respeito a factos ocorridos em data posterior à instauração da acção, e consequentemente à data dos fundamentos invocados na petição. Quanto ao segundo pedido reconvencional, foi claramente apreciado no segmento da sentença que se transcreveu.
Conclui-se, portanto, que não se verifica qualquer uma das nulidades apontadas pelos apelantes, nas conclusões do recurso.
d). Se devem ser aditados aos factos provados os seguintes factos:
- «O edifício objecto dos autos dispôs de um alvará de utilização emitido pela CML, sob o nº 9728 a favor da Recorrente nos termos do processo que correu termos sob o nº … em que foi requerente a ora Ré e que foi concedido um alvará de licença de exploração de um hotel de primeira classe sito na Rua…, nos termos do documento de fls. 283 a 285.”
- Inclusão na matéria assente da totalidade do teor do documento de fls. 234 a 244, junto também pela Recorrida, nos termos do qual a Direção Geral de Turismo elenca um conjunto de deficiências que o locado padece, em virtude dos incumprimentos verificados desde 1995 pela Recorrida;
No nosso ordenamento jurídico vigora o princípio da liberdade de julgamento ou da livre convicção, face ao qual o tribunal aprecia livremente as provas, sem qualquer grau de hierarquização e fixa a matéria de facto em sintonia com a convicção firmada acerca de cada facto controvertido, tendo porém presente o princípio a observar em casos de dúvida, consagrado no artigo 414º do C.P.C., de que a «dúvida sobre a realidade de um facto e sobre a repartição do ónus da prova resolve-se contra a parte a quem o facto aproveita». Conforme é realçado por Ana Luísa Geraldes («Impugnação», in Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor José Lebre de Freitas, Vol. I. Coimbra, 2013, pág. 609 e 610), em «caso de dúvida, face a depoimentos contraditórios entre si e à fragilidade da prova produzida, deverá prevalecer a decisão proferida pela 1ª instância, em observância dos princípios da imediação, da oralidade e da livre apreciação da prova, com a consequente improcedência do recurso nesta parte». E mais à frente remata: «O que o controlo de facto em sede de recurso não pode fazer é, sem mais, e infundadamente, aniquilar a livre apreciação da prova do julgador construída dialeticamente na base dos referidos princípios da imediação e da oralidade.»
Nesta sequência, para que a decisão sobre a matéria de facto seja alterada, haverá que demonstrar que na formação da convicção do julgador de 1ª instância, retratada nas respostas que se deram aos factos, foram violadas regras que lhe deviam ter estado subjacentes, nomeadamente face às regras da experiência, da ciência e da lógica, da sua conformidade com os meios probatórios produzidos, ou com outros factos que foram considerados como assentes.
No caso vertente, os «factos» que se pretende aditar constam dos documentos identificados, não tendo sido alegado a que pontos da base instrutória dizem respeito. Além disso, também não se vislumbra qual a relevância para a boa decisão da causa de incluir na matéria assente o conteúdo dos aludidos documentos, sendo ainda certo que terão sido valorados pelo tribunal na fundamentação fática consignada na sentença impugnada.
Não existe, consequentemente, fundamento para alterar a decisão tal como é propugnado pelos recorrentes.
e). Se constitui ou não fundamento de resolução do contrato de arrendamento, por facto imputável ao inquilino, o facto de este, em virtude do seu incumprimento das suas obrigações contratuais, permitir que o locado deixe de reunir a licença administrativa necessária à existência do contrato, ou seja, a licença de utilização?
Conforme já se realçou, o Hotel D. mantém o alvará emitido pelo Município de Lisboa para instalar e explorar o hotel, e resulta dos factos provados (pontos 57 a 62) que a ré iniciou os procedimentos tendentes à realização de obras mediante apresentação junto da C.M.L. do projecto de alterações, cuja execução carece de autorização dos proprietários do imóvel, os ora apelantes, tal como foi informado pela Câmara e resulta do ajustado na cláusula oitava um do contrato de arrendamento (ponto 25 dos factos). Assim sendo, não se provou o alegado incumprimento das obrigações contratuais imputável à ré.
A conclusão recursória é, portanto, necessariamente improcedente.
f). Se a decisão recorrida, na parte em que condena os recorrentes a realizarem obras, viola as disposições das partes nos artºs 6 a 10 do contrato de arrendamento?
No corpo das alegações são transcritas as aludidas cláusulas do contrato de arrendamento, contidas no documento de fls. 37 a 50 (documento 1 da petição inicial), para alicerçar a conclusão de que, atento o teor da comunicação junta pela ré (em 18.07.2014), como documento 10, «resulta inequívoca que a própria Recorrida reconhece a sua responsabilidade na realização das obras de conservação, sendo que nada dizendo no contrato se se reportam ao interior ou ao exterior, deve entender-se que reportam a todo o locado».
A fundamentação jurídica da sentença relativamente à apreciação deste pedido reconvencional é a seguinte:
«(ii) Relativamente ao segundo pedido deduzido, alega a Ré a inércia dos AA. perante os vários avisos da Ré acerca do estado da fachada do imóvel onde se encontra instalado o Hotel D., pelo que se impõe que seja o tribunal a intimá-los para executar as necessárias reparações.
Vejamos se assiste razão à Ré.
Resultou demonstrado que a Ré, no dia 22 de Dezembro de 2003, por carta registada com aviso de recepção, dá conhecimento aos AA., na pessoa do Sr.º J. M. P. P., da existência de uma fissura com ¾ cm de espessura, na parede traseira e lateral do prédio onde está instalado o Hotel D., bem como da existência de varandas cuja fachada exterior se encontra em mau estado de conservação, tendo originado a queda de pedaços de betão na via pública.
Volta a alertar os AA., por carta registada com aviso de recepção, de 19 de Dezembro de 2005, de que a fachada exterior do prédio se encontra em péssimo estado de conservação, e que tal facto provocou o desprendimento de pedras de uma varanda do 5º andar, que atingiram a viatura de um cliente que se encontrava estacionada, causando danos na mesma, e acarretando, por isso, prejuízos pecuniários à Ré.
Em Março de 2006, a Ré fez um levantamento fotográfico para, uma vez mais, informar os senhorios do estado de degradação da fachada e manifestar a sua preocupação com o facto das quedas de betão constituírem uma grave ameaça física para as pessoas que circulam na via pública.
No dia 25 de Outubro de 2006, a Ré envia outra carta aos AA. a dar conhecimento do estado da fachada do prédio do Hotel D. e de que caiu uma parte da varanda de um dos quartos, que embateu na pala da entrada do Hotel.
Por sua vez, os AA., em resposta, disseram que iriam ponderar a reparação das anomalias indicadas pela Ré.
Pelo menos 2003, os Autores nada fizeram para reparar a fachada (Pontos 48 a 52. da Matéria de Facto Provada).
Do exposto, não temos dúvidas de que na parede traseira e lateral do prédio onde está instalado o Hotel D. há fissuras que provocam o desprendimento de pedras o que consubstancia perigo para quem circula na via pública.
Nos termos do disposto no art. 1111.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil resulta que, quando o contrato de arrendamento é omisso relativamente à obrigação de realização de obras de conservação, cabe ao senhorio executá-las.
Considerando que as obras de reparação da fachada exterior do prédio são de conservação, incumbe aos senhorios proceder às mesmas, uma vez que as mesmas não se encontram, previstas contratualmente, pelo que deverá o pedido reconvencional proceder.»
Nas alegações, os apelantes entendem que as disposições ajustadas nas cláusulas 4ª a 10ª do contrato de arrendamento atribuem à recorrida o encargo de realização de todas as obras de conservação do locado, uma vez que não distingue entre obras no interior e obras no exterior.
Ora, relativamente ao exterior, na cláusula oitava, um, consta expressamente que a «inquilina não poderá fazer alterações na estrutura externa do prédio sem prévia autorização dos senhorios dada por escrito». Por sua vez, na cláusula oitava, dois, é feita a ressalva de que a inquilina, sem necessidade de autorização dos senhorios poderá fazer obras no interior do prédio, e na mesma cláusula, ponto três, é prevista a faculdade dos senhorios poderem, findo o arrendamento, exigir da inquilina que reponha as coisas no estado em que se encontravam, depois de completadas as obras e reparações que resolveu fazer, e até poderão exigir que seja prestada caução. Recapitula-se que esta disposição diz respeito às obras no interior do prédio. E finalmente, nas cláusulas nona e décima, alude-se às benfeitorias que eventualmente tenham sido efectuadas pela inquilina, para concluir que não lhe assiste o «direito de retenção ou indemnização».
Relativamente ao exterior do prédio, é assim inequívoco que só foram contempladas as obras que implicassem alterações na estrutura e não as obras de conservação. Sendo as disposições contratuais omissas quanto às obras de conservação no exterior do prédio, o tribunal recorrido decidiu correctamente ao condenar os apelantes na sua realização.
Nesta sequência, é forçoso concluir que as pretensões dos apelantes não merecem qualquer acolhimento.
*
DECISÃO
Em face do exposto, acorda-se em julgar a apelação improcedente e em manter a decisão recorrida.
Custas a cargo dos apelantes, que vão ainda condenados na multa de 2 (duas) UC’s, devido à junção indevida de documento.
Lisboa, 08 de Março de 2018
Ana Paula Albarran Carvalho
Maria Manuela Gomes
Maria de Deus Correia
