| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NA SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
B..., SOCIEDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDª., instaurou acção com processo sumário, contra D..., pedindo que este seja condenado a pagar-lhe a quantia de € 12.286,68, acrescida de juros de mora vencidos até efectivo e integral pagamento, por incumprimento do contrato de mediação imobiliária.
Contestou o Réu por excepção e por impugnação, pedindo a improcedência da acção, tendo a Autora respondido.
Foi proferida sentença que julgando a acção procedente, condenou o Réu a pagar à Autora a quantia de € 12.286,68, acrescida de juros de mora vincendos, à taxa legal, até efectivo e integral pagamento.
Inconformada, apelou o Réu concluindo textualmente nas suas alegações pela forma seguinte:
A. Como questão prévia, é trazida ao Tribunal a quem a questão de saber se a fundamentação dada pelo Tribunal a quo, de onde resulta que não existe direito a remuneração à Autora por ter ficado demonstrado que a Autora em nada participou na efectivação do negócio em causa, está em contradição com decisão final, que condenou o Réu no pagamento da remuneração acordada, por violação da cláusula de exclusividade, devendo a sentença ser considerada nula por contradição da mesma com os seus fundamentos, nos termos e para os efeitos do disposto na alínea c), do n.º 1 do artigo 668.º do CPC.
B. Concluindo-se pela inexistência de qualquer nulidade, o que se aceita sem conceder, impõe-se responder às demais questões suscitadas pelos presentes autos, designadamente a questão de saber se a eventual violação do dever de exclusividade por parte do Réu cria ou não na esfera da Autora o direito à remuneração acordada na Cláusula 5.- do Contrato de mediação imobiliária celebrado entre a Autora e Réu.
Da nulidade da Sentença:
C. No que concerne à nulidade da sentença, importa verificar que o Tribunal a quo concluiu, a determinada altura da sua fundamentação que "o direito do mediador à remuneração depende de a conclusão do negócio ser efeito da sua intervenção", na medida em que resultou dos factos provados que o negócio celebrado não teve qualquer intervenção por parte da Autora.
D. Concluindo, por fim, que pelo facto de o contrato de mediação imobiliária ter sido celebrado com exclusividade, estaríamos em presença das situações configuradas como excepção nos termos da alínea a) do n.º 2 do artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 2.0 de Agosto, e nessa medida, a remuneração ser devida.
E. Tendo acrescentado que no que respeita às situações de excepção do referido artigo 18.º do identificado Diploma legal, que o disposto na alínea a) do n.º 2 do artigo 18.º "visa os casos em que a mediadora haja apresentado ao comitente um interessado no negócio, nas condições acordadas, não se concluindo este negócio por acto do cliente daquela". O que não sucedeu no caso dos presentes autos conforme ficou demonstrado.
F. Assim, resultando dos fundamentos de facto e de direito apresentados pelo próprio Tribunal que a Autora não tinha direito à remuneração acordada no contrato celebrado entre as partes, a decisão que condena o Réu no pagamento da remuneração acordada, é claramente uma conclusão oposta àquela que logicamente deveria ter extraído.
G. Assim, a "A nulidade prevista na al. c) do n.º 1 do art. 668.º do CPC, verifica-se quando os fundamentos invocados pelo juiz conduziriam logicamente não ao resultado expresso na decisão mas a resultado oposto, ou, dito de outro modo, quando das premissas de facto e de direito que o julgador teve por apuradas, ele haja extraído uma conclusão oposta àquela que logicamente deveria ter extraído" (vide acórdão TRC, de 21/03/2006, também disponível in www.dgsi.pt).
Da errada interpretação da alínea a) do n.º 2 do artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto (diploma que regula o exercício da actividade de mediação imobiliária)
H. Entende o Recorrente que o Tribunal a quo faz uma errada interpretação do disposto no artigo 18.º do referido diploma legal, designadamente quanto à excepção prevista na alínea a) do seu número 2, ao considerar que é a violação da cláusula de exclusividade do Contrato pelo Réu que atribui de forma directa a remuneração acordada nos termos da Cláusula 5.ª do mesmo contrato, no sentido em que considera que o negócio não chegou a efectivar-se com a intervenção da Autora por o Réu ter alienado o imóvel dentro do prazo de vigência do contrato de mediação imobiliária celebrado.
I. Ora, é com este entendimento e interpretação que o Recorrente não pode concordar. Senão vejamos,
J. A actividade de mediação imobiliária é nos termos do n.º 1, do artigo 2.º, do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto a actividade que uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trepasse, ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel", sendo interessado "o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação".
K. O próprio contrato de mediação imobiliária celebrado entre as Partes determina na sua Cláusula 2.º, n.º 1 que a mediadora se obrigava a "diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra pelo preço de 205.000 Euros (duzentos e cinquenta mil euros), (do imóvel da propriedade do R. identificado na Cláusula 1ª), desenvolvendo para o efeito, acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respectivos imóveis".
L. Sendo a remuneração devida, nos termos da Cláusula 5.º, n.º 1 "se a mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no artigo 18.º do DL 211/2004, 20.8.".
M. Neste ponto, o que o Tribunal a quo vem dizer é que, por força da cláusula de exclusividade restrita que determina que apenas a Autora poderia promover a venda, e que só não o fez por violação do Contrato por parte do Réu, aquela tem sempre direito à remuneração prevista na Cláusula 5.ª do Contrato. E nessa medida, por força também da excepção prevista na alínea a) do n.º 2 do artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto.
N. Acontece que o que decorre da Cláusula 5.ª é que a Autora apenas terá direito à remuneração se "conseguir interessado" que concretize o negócio visado, o que é acompanhado pela própria redacção do artigo 18.º do já identificado diploma legal. Trata-se, na verdade, da remuneração justa pelo trabalho prestado pela Autora, ou seja conseguir interessado para a efectivação de um negócio.
O. Tanto nos termos do artigo 18.º, quanto da Cláusula 5.ª o que decorre no entendimento do Recorrente é que para que o direito à remuneração se efective é necessário que essa promoção se realize e o serviço seja, efectivamente prestado, o que não sucedeu nos presentes autos, na medida em que a Autora não teve qualquer intervenção nem na promoção nem na realização do negócio em causa.
P. Entendimento que vem sendo perfilhado na Jurisprudência, quando se decidiu em várias sedes que "num contrato de mediação imobiliária para que a mediadora lograsse ter direito à remuneração, em face do contrato com cláusula de "exclusividade" era pressuposto determinante a prova de que angariou cliente para a celebração do negócio" (neste sentido, vide acórdão do TRL, de 24/05/2011, disponível in www.dgsi.pt). Acrescentando que, "Sem esse pressuposto nunca se poderá verificar o pressuposto seguinte que faria nascer o seu direito de remuneração: que o negócio não se celebrou por causa imputável ao cliente da mediadora".
Q. Entendimento que vai de encontro a entendimento anterior e superior do STJ em 26/02/2002, quando se decidiu que " 1 . O mediador só adquire o direito à comissão quando a sua actividade tenha contribuído para a celebração do negócio, determinando a aproximação do comitente com terceiros. 2. E isso é assim, mesmo quando o contrato de mediação é celebrado em regime de exclusividade".
R. De resto, dúvidas parecem não resultar da própria redacção da alínea a) do n.º 2 do mencionado artigo 18.º quando se refere à verificação de causa imputável ao cliente da empresa mediadora, para que se verifique o direito à remuneração.
S. Nos presentes autos ficou amplamente demonstrado que a Autora não foi a empresa mediadora do negócio visado, sendo o negócio visado aquele que culminou com a venda do imóvel em causa, mediado por outra entidade. A entidade mediadora foi, na verdade, outra entidade diferente da Autora, facto nunca controvertido por esta, e dado como provado.
T. Razões pelas quais será sempre necessário entender que a excepção prevista na alínea a) do n.º 2 do artigo 18.º, visa apenas os casos em que a mediadora haja apresentado ao comitente um interessado no negócio, nas condições acordadas, não se concluindo o negócio por acto do Cliente. Não tendo sido apresentado nenhum interessado pela Autora, o outro pressuposto também não poderá verificar-se.
U. Nem se diga, porque não colhe o argumento, que a Autora só não apresentou o interessado porque o Réu vendeu o imóvel objecto do Contrato, antes do prazo acordado, uma vez que o que está aqui em causa é o direito a uma remuneração calculada com base num negócio que se realizou mas que não teve qualquer intervenção por parte da Autora, não sendo por isso possível a aplicação da excepção prevista na alínea a) do n.º 2 do mencionado artigo 18.º.
V. Questão diversa é a de saber se a Autora tem ou não algum direito indemnizatório a pedir ao Réu por responsabilidade contratual, mas essa não foi sequer alegada nem constitui objecto dos presentes autos. Certo é que a excepção prevista na alínea a) do n.º 2 do artigo 18.º não se aplica às situações em que a mediadora não apresentou um qualquer interessado no negócio, pois em rigor não se pode dizer que tenha prestado o serviço que lhe desse direito à remuneração. O que vai de encontro àquilo que, por vontade das partes, acabou por ficar estipulado na Cláusula 5.ª do contrato como se demonstrou.
W. Entende, pois, o Recorrente que o Tribunal a quo violou, por errada interpretação, a alínea a) do n.º 2 do artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, devendo a mesma ser interpretada no sentido de que a Autora só teria direito à remuneração acordada se tivesse apresentado o interessado ao Réu, e o negócio não se tivesse realizado por culpa do Réu. Assim, tendo resultado provado que a Autora não apresentou qualquer interessado, nem teve qualquer intervenção no negócio realizado, a lei não lhe confere direito à remuneração acordada, pelo que a decisão não poderia ter sido outra que não a de absolvição do Réu.
Contra alegou a Autora pugnando pela manutenção do julgado.
O Meritíssimo Juiz pronunciou-se pela inexistência de nulidades.
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Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações são questões a dirimir:
a) A nulidade da sentença;
b) A interpretação da alínea a), do nº 1, do artigo 18º do Decreto-Lei nº 211/2004, de 20/8.
c) A consequência da violação do regime de exclusividade.
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COLHIDOS OS VISTOS LEGAIS, CUMPRE DECIDIR.
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Na 1ª instância foram considerados provados os seguintes factos:
1. A Autora “B..., Sociedade de Mediação Imobiliária Lda.” é uma sociedade comercial que se dedica à actividade de mediação imobiliária;
2. Em 17 de Dezembro de 2009, a Autora e o ora Réu C... assinaram o “Contrato de Mediação Imobiliária”, junto a fls. 7-8 (cujo teor se dá aqui por reproduzido), onde se lê:
“Cláusula 5.ª (Remuneração)
1. A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no artigo 18.º do DL 211/2004, de 20.08.
2. O segundo contraente obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração: a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, acrescida de taxa de IVA à taxa legal de 20% (…).
Cláusula 8.ª (Prazo de Duração do Contrato)
O presente contrato tem uma validade de 180 dias contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo”.
3. Em 16 de Abril de 2010, o ora Réu enviou à ora Autora a carta junta a fls. 9 (cujo teor se dá aqui por reproduzido) – onde se lê: “(…) venho por este meio cancelar o Contrato de Mediação Imobiliária (…), com efeitos imediatos (…)”;
4. Em escritura pública de 28 de Maio de 2010 o ora Autor declarou vender a D... e E... o prédio objecto do contrato referido em 2), pelo preço (já recebido) de 200.000,00 €, tendo os segundos outorgantes declarado aceitar a venda (fls. 10 a 16), e tendo sido declarado que “houve intervenção do mediador imobiliário F... – Med. Imobiliária Lda.”;
5. O ora Réu não comunicou à ora Autora a venda supra, e não lhe entregou qualquer quantia;
6. D... e E... tomaram conhecimento do prédio do Réu através da “F... – Mediação imobiliária Lda.”
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Entende a Apelante que a sentença é nula, nos termos do artigo 668º, nº 1, alínea c), do Código de Processo Civil, por ter ficado demonstrado que a Apelada em nada participou na efectivação do negócio e por a sentença entender que o direito do mediador à remuneração depende da conclusão do negócio se dever à intervenção do mediador, o que neste caso não aconteceu e mesmo assim condenou o Apelante no pagamento da dita comissão.
Dispõe o artigo 668º, nº 1, alínea c), do Código de Processo Civil, que a sentença é nula: “Quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão.”.
Refere a propósito o mesmo Professor Alberto dos Reis, in Código de Processo Civil Anotado, volume V, pág. 141, que existe contradição entre os fundamentos e a decisão quando: “… o juiz escreveu o que queria escrever; o que sucede é que a construção da sentença é viciosa, pois os fundamentos invocados pelo juiz conduziriam logicamente, não ao resultado expresso na decisão, mas a resultado oposto.”.
Esta figura encontra-se muito próxima de outra denominada do erro de julgamento, com a qual frequentemente se confunde.
Como expressa o Acórdão do S.T.J., de 22/1/98, in BMJ 473, a pág. 427: “Um eventual erro na apreciação da prova não constitui a nulidade referida…” e, no mesmo sentido, os Acórdãos da Relação do Porto de 13/2/95, in C.J., Ano XX, tomo II, pág. 242 e do S.T.J. de 13/2/97, in C.J., Acórdãos do S.T.J., Ano V, tomo I, pág. 104, que igualmente refere que: “Não se está perante nulidade de sentença se se configura erro de julgamento.”.
Não obstante no caso sub judice ser ainda mais ténue a linha que separa a nulidade da sentença do erro de julgamento, propendemos para considerar a inexistência de nulidade e a verificação de erro de julgamento.
É indiscutível que dos factos provados não resulta que a conclusão do negócio se tenha devido a actuação da Apelada e que o Meritíssimo Juiz afirmou na sua sentença que a conclusão do negócio não tinha sido devido a intervenção desta e que condenou o Apelante a pagar à Apelada a dita comissão.
Todavia, o Meritíssimo Juiz condenou o Apelante no pagamento da dita comissão, por este ter incumprido o contrato de mediação que tinha em regime de exclusividade com a Apelada.
Entendeu que o Apelante ao ter celebrado o contrato de compra e venda do imóvel, com a intervenção de outra mediadora, ainda na vigência do contrato de mediação, que tinha com a Apelada, em regime de exclusividade, impediu esta de vir a concretizar negócio relativamente a tal imóvel, por culpa do Apelante.
É por via deste entendimento que o Meritíssimo Juiz entendeu aplicável o disposto no artigo 18º, nº 2, alínea a), do Decreto-Lei nº 211/2004, de 20/8 e condenou no pagamento da respectiva comissão.
Deste modo, entendemos não existir nulidade da sentença, mas sim, como já atrás referimos, erro de julgamento.
Nos termos do artigo 18º, nº 1, do citado Decreto-Lei nº 211/2004, a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
Esta regra, comporta as excepções previstas nas alíneas a) e b), do nº 2, do mencionado artigo 18º.
Preceitua o nº 2, alínea a), do referido artigo 18º, que:
“Exceptuam-se do disposto no número anterior:
a) Os casos em que o negocio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração.”
Coloca-se a questão de saber qual a interpretação a dar a este comando legal.
Em nosso entender, para que a sociedade mediadora possa receber a remuneração ao abrigo deste dispositivo, esta tem de estar em condições de poder concluir o negócio, mas o mesmo não se concretiza, ou por recusa do cliente da mediadora em fazê-lo, ou por destruição do imóvel objecto da mediação, por culpa imputável ao cliente da empresa ou por qualquer outra situação a este cliente imputável.
Não basta, a nosso ver, o cliente ter vendido o imóvel, com ou sem a intervenção de outra mediadora, uma vez que a venda do imóvel, só impede que a sociedade de mediação com a qual foi feito o contrato, em regime de exclusividade, a partir dali deixe de continuar a promover a angariação.
Para se aplicar a alínea a), do nº 2, do artigo 18º, do Decreto-Lei nº 211/2004, a empresa mediadora já tem de ter objectivamente uma situação concreta para a conclusão do negócio, o qual não se fecha, ou celebra, por culpa imputável ao cliente da mediadora.
Não se afigura ser este o caso dos presentes autos.
Dos factos provados não se demonstra que a Apelada tivesse qualquer cliente interessado na aquisição do imóvel, ou qualquer outra situação que conduzisse à venda do imóvel e que não conseguisse concretizar o negócio, por virtude do Apelante o ter, entretanto, vendido a outrem.
O facto de o Apelante ter vendido o imóvel antes do termo do contrato de mediação que tinha celebrado com a Apelada, em regime de exclusividade, sem que tivesse comunicado a esta e com o recurso a intervenção de outra empresa mediadora apenas configura uma violação contratual.
Esta violação contratual cuja penalização não foi prevista no contrato, não dá lugar ao pagamento da remuneração, mas sim de uma indemnização pelos prejuízos causados.
Dos autos não resulta nem que a Apelada tenha pedido a dita indemnização, nem que da violação contratual tenham sido provocados à Apelada quaisquer prejuízos, sendo certo que a esta incumbia a alegação e prova de tais factos, nos termos do artigo 342º, nº 1, do Código Civil.
Não havendo causa de pedir nem pedido que suporte, nestes autos, a aludida indemnização a que a Apelada eventualmente teria direito, nem se tendo demonstrado os factos por esta alegados que conduzisse à condenação do Apelado no pagamento da remuneração peticionada, não está, pois, este obrigado ao pagamento à Apelada de qualquer quantia.
Neste mesmo sentido parece ser o entendimento expendido nos acórdãos desta Relação de Lisboa, de 24/5/2011, citado pelo Apelante e proferido no processo nº 11231/08.5TMSNT.L1-6 e de 14/6/2012, in processo nº 4620/05.9YXLSB.L1-6, consultáveis em www.dgsi.pt .
Neste circunstancialismo, julga-se a apelação procedente e, em consequência, revoga-se a douta sentença recorrida, julgando-se a acção improcedente e absolvendo-se o Réu/Apelante do pedido.
Custas pela Autora/Apelada, nas duas instâncias.
Lisboa, 4 de Outubro de 2012.
Lúcia Sousa
Magda Espinho Geraldes
Luciano Farinha Alves |
