| Decisão Texto Integral: | Acordam na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I. RELATÓRIO
O Condomínio do prédio sido na Rua …., intentou acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra a Câmara Municipal alegando, em síntese, que esta procedeu à divisão da fracção de que o A. é proprietário, sem pedir autorização, e cedeu, por via de contratos, as parcelas daí resultantes, para fins comerciais, aos 2° e 3º RR.
Conclui, assim, pedindo que sejam declarados nulos os negócios que tomaram por fundamento uma divisão que não foi autorizada nos dois espaços que a Ré Câmara mandou dividir, sitos no prédio que o A. utiliza, bem como a condenação dos RR. a desocuparem os ditos espaços.
A Ré Câmara deduziu contestação excepcionando e impugnando, pugnando pela improcedência do pedido e pela sua absolvição do pedido, por ser a proprietária da referida fracção e as modificações terem apenas sido introduzidas no respectivo interior, para o que não necessitava de qualquer autorização da A.
Também a Ré B contestou, optando em termos de estratégia processual, pela impugnação pelo desconhecimento.
O A. replicou, mantendo no essencial o pedido formulado na petição inicial.
Proferido despacho-convite de aperfeiçoamento da exposição da matéria de facto na petição inicial, para que o A., querendo, densificasse, em termos de facto, as expressões aí salientadas, foi o mesmo aceite, tendo a Ré Câmara apresentado nova contestação.
Por sentença, foi a acção julgada procedente e, em conformidade, ali se declarou “a nulidade do acto de dividir assente em E), bem como dos negócios assentes em D)), H) e I), tudo da matéria assente, entre os RR. CM e B, C e D”.
Foi ainda determinado que “os RR. B, C e D desocupem as partes por ocupadas, por força dos negócios assentes em D), H) e I), na fracção A) do prédio identificado em A), tudo dos factos assentes.»
Inconformada, a Câmara Municipal apelou do assim decidido, tendo apresentado alegações onde formula as seguintes conclus ões:
1. A sentença recorrida faz uma má interpretação do Direito e aplicação deste aos factos ao decidir que o acto de dividir a fracção da recorrente é nulo por aplicação analógica das normas relativas aos negócios jurídicos, nomeadamente os celebrados contra disposição legal de carácter imperativo.
2. Em primeiro lugar, a sentença recorrido padece de falta de fundamentação no que respeita à aplicação analógica das disposições relativas aos negócios jurídicos à presente situação, nem sequer justificando a existência de uma lacuna legis;
3. E a própria sentença afirma categoricamente que se desconhecem os contornos da divisão da fracção, pelo que é manifesto o erro da sentença recorrida ao aplicar normas analogicamente a uma situação cujos contornos desconhece em absoluto.
4. Por outro lado, não estamos perante nenhuma lacuna, sendo a situação factual em análise perfeitamente clara, uma vez que se trata de uma operação urbanística de divisão de um espaço amplo (que constituiu a fracção da ora recorrente), que não carece de qualquer autorização da Assembleia de Condóminos, pois estamos perante a simples realização de obras no interior da fracção da recorrente - as quais não são proibidas nem pelo n.º 2 do artigo 1422º, nem pelo n.º 3 do artigo 1422º-A, ambos do C.C.
5. Também não procedeu a recorrente a nenhum tipo de alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, não tendo, do ponto de vista jurídico e formal, procedido à divisão de uma fracção autónoma em duas.
6. Pelo exposto, as obras realizadas não carecem legalmente de qualquer autorização condominial, cabendo plenamente na liberdade de exercício do direito de propriedade da ora recorrente, não existindo nenhuma lacuna legal, o que faz com que a sentença recorrida faça uma errada aplicação do Direito aos factos.
7. As actividades que a recorrente desenvolveu na sua fracção não contrariam a utilização para "equipamento" consagrada no título constitutivo da propriedade horizontal,
8. Pois, uma vez que o bairro onde se situa o condomínio em questão é um bairro social, entende-se por "equipamento" todo aquele que satisfaça as necessidades diárias da população local, com o intuito exclusivo de proporcionar uma melhor qualidade de vida a gentes carenciadas de tudo;
9. Não tendo a definição de "utilização com equipamento" assento jurídico, nem reunindo o consenso doutrinal e jurisprudencial, deverá a interpretação do sentido e alcance da utilização para equipamentos consagrada à fracção "A" ser feita de acordo com o disposto no artigo 236º do Código Civil, ou seja, ".. com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante...";
10. Sendo o declaratário a ora recorrente (na medida em que constituiu a propriedade horizontal) e tendo sempre manifestado o entendimento de que a utilização para equipamento de uma fracção de um imóvel inserido num bairro social inclui todo o tipo de actividade, comercial ou não, que contribua para o aumento da qualidade de vida dos habitantes, naturalmente terá que ser esta a interpretação a dar à expressa "utilização para equipamentos".
11. Pelo exposto, o tipo de utilização que presentemente se atribui à fracção "A" através dos contratos de arrendamento celebrados com os 22 e 32 RR. está perfeitamente englobada no conceito de equipamentos.
12. A sentença recorrida mal andou na interpretação do Direito a aplicação do mesmo aos factos ao decidir que a recorrente usou a sua fracção em desconformidade com o título constitutivo da propriedade horizontal,
13. Padecendo ainda do vício de omissão de pronúncia, por não ter apreciado os argumentos deduzidos pela recorrente em sede de defesa, sendo nula nos termos do disposto na alínea d) do n.º 1 do artigo 668º do CPC.
14. Tendo-se demonstrado os vícios de que padece a sentença recorrida quando determina a nulidade da obra de divisão realizada no interior da fracção, consequentemente se encontra viciada a decisão de nulidade dos negócios celebrados entre a recorrente e os demais RR., uma vez que tal nulidade se fundamenta precisamente na nulidade da divisão.
Conclui, assim, pela revogação e substituição da sentença proferida por outra que indefira os pedidos formulados pela recorrida.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II. FACTOS PROVADOS
1. Com data de 18.08.1992, a Ré Câmara Municipal (doravante CM), representada pelo vereador J, em substituição do respectivo presidente, outorgou perante o notário privativo do Município a escritura pública de constituição da propriedade horizontal com o teor que consta da certidão de fls. 16 a 23 do apenso e que aqui se dá por integralmente reproduzido, ali tendo declarado, para além do mais, que, na sua invocada qualidade de legítima possuidora de oito prédios urbanos construídos de acordo com o projecto DH/2/90,a desanexar de parte do prédio rústico descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial , sob o n." … da freguesia de …, afecta ao regime de propriedade horizontal o prédio correspondente ao n.º.., situado na Rua .., com a área de 588, 08m2, constituído pela fracção A, com uma permilagem de 420 por mil e correspondendo a cave-espaço destinado a equipamento, e pelas fracções B a I, correspondendo a fogos para habitação;
2. Pela apresentação n.º .. de 26.08.1992, mostra-se inscrita a constituição da propriedade horizontal acima referida, relativamente ao prédio urbano composto de cave, rés-do-chão, 1º, 2° e 3º andares, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial sob a ficha da freguesia de resultante da desanexação da ficha nº ..;
3. A propriedade da fracção A do prédio acima referido mostra-se inscrita na mesma Conservatória do Registo Predial a favor da R. CM;
4. Com data de 17.07.1995, a R, CM havia outorgado com as RR. B e C o acordo com o teor que consta do documento de fls. 45-47, dos autos apensos, e que aqui se dá por inteiramente reproduzido, designadamente:
“cláusula primeira:
A primeira outorgante (R. CM) é proprietária do espaço comercial sito no B.
Cláusula segunda
A primeira outorgante promete vender aos segundos outorgantes o mencionado espaço pelo preço de 13 680 000$00 (…..)”
5. A Ré CM dividiu a fracção A em quatro parcelas/espaços, mediante a construção de muros divisórios, em tijolo, cimento e cal, o que sucedeu sem a autorização da Assembleia Geral de Condóminos:
6. A Ré CM aprovou atribuir a utilização dos espaços referidos em D) a terceiros - sociedades comerciais ou particulares a - quer para o exercício do comércio, quer por associações sem fins lucrativos;
7. Relativamente aos quatro espaços referidos em. D) a R. CM pretende ceder temporariamente o gozo e fruição dos mesmos, com ou sem retribuição, para o exercício do comércio ou de actividades sociais de carácter não lucrativo;
8. A Ré CM cedeu temporariamente, ao R. D o gozo e a fruição de um dos espaços para o exercício da sua actividade de marcenaria;
9. A Ré CM cedeu, temporariamente, às RR. B e C o gozo e fruição de dois espaços para o exercício do comércio a retalho, vulgarmente designado por «loja dos 300»;
10. Por escrito datado de 7 de Julho de 2006, foi revogado o contrato promessa de compra e venda celebrado entre a CM e as RR. B e C, que procederam à desocupação do espaço e sua entrega à CM;
11. A Ré CM enviou à administração do condomínio a carta com o teor que consta do documento 49 e 50 do apenso, que aqui se dá por integralmente reproduzido, designadamente:
“Esta autarquia tem vindo recentemente a desenvolver contactos com essa administração no sentido de obter a concordância de todos os condóminos, para a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal que permitisse dividir a referida fracção A em quatro fracções autónomas. Este procedimento pareceu a esta Autarquia o mais adequado para atingir aquele desiderato".
III. FUNDAMENTAÇÃO
A Câmara Municipal , Apelante no presente recurso, defende que a sentença proferida pelo Tribunal de 1.ª Instância padece de vários e variados vícios, entre os quais destaca a omissão de pronúncia sobre questões concretamente colocadas e errada interpretação da lei.
Reportando-se à afirmação produzida na sentença em apreciação que conclui pela nulidade do acto de divisão operada pela Apelante na cave do prédio em discussão, por aplicação analógica das normas relativas aos negócios jurídicos, alega que tal afirmação padece de fundamentação quando recorre à analogia desde logo porque não justifica sequer a existência de uma lacuna. Por outro lado, alega ainda que, afirmando-se na decisão em apreciação que se desconhecem os exactos contornos da divisão da fracção, certo é que nunca se poderiam aplicar a estas situações normas analógicas, concluindo, assim, pelo erro da sentença.
Entende-se não assistir razão à Apelante.
Com efeito, seguindo a estrutura lógica da sentença verificamos que a mesma começa por indagar a natureza da cave dos autos, concluindo que não é parte comum, mas sim, propriedade exclusiva da Apelante. De tal conclusão retirou o Sr. Juiz o corolário de o proprietário de tal fracção, tal como qualquer outro condómino, necessitar de autorização da Assembleia de Condóminos que aprove, por unanimidade, a realização de uma obra que implique a divisão da fracção. Verificando-se que tal autorização não existe, malgrado materialmente a divisão em causa ter sido levada a cabo pela Apelante, procurou na lei resposta directa para este comportamento, em termos de sanção a aplicar. Não a tendo encontrado, segundo ali é afirmado, concluiu pela aplicação analógica das regras que regulam os negócios jurídicos, aplicando-a ao caso dos autos.
Conforme se pode verificar, o Tribunal de 1.ª Instância não se escusou a explicar o caminho percorrido para chegar à aplicação da norma analógica não havendo, assim, qualquer omissão de pronúncia ou de fundamentação. Questão distinta é a de se saber se a solução encontrada está ou não conforme a lei mas, também nessa sede, não se vê como não concordar com a solução encontrada.
Dispõe o artigo 1422.º-A, n.º 3, do Código Civil, que “não é permitida a divisão de fracções em novas fracções autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição”. No presente caso o título da propriedade horizontal refere que a fracção em discussão é destinada a “equipamentos” impondo, assim, ao proprietário que pretenda ver alterado o fim de tal fracção, a obtenção da respectiva autorização para esse efeito, dada pela Assembleia de Condóminos, por unanimidade. Sendo a proprietária da cave em questão a Câmara Municipal todo este procedimento é-lhe familiar, constituindo parte do seu próprio trabalho pelo que sabe também que a solução encontrada para a questão pelo Sr. Juiz de 1.ª Instância, ao decidir pela nulidade da divisão física da fracção operada pela Recorrente, é conforme à lei, atento o disposto no artigo 294.º do Código Civil.
Acresce que do relatório de peritagem junto aos autos, que constitui prova não impugnada, pode-se verificar que a fracção em causa “se encontra dividida em quatro parcelas, independentes, devida a construção de paredes divisórias rebocadas e pintadas, separando-as” – págs. 171 e 172 dos autos – pelo que a expressão utilizada na sentença “[…] porque desconhecemos os contornos da divisão […]” reporta-se à divisão específica no local e aos demais requisitos impostos pelo artigo 1415.º do Código Civil, e não ao facto físico da divisão, esta já concretizada, não se verificando, assim, também nesta sede, qualquer contradição que cumpra sanar. Aliás, bastaria ter-se presente a redacção da alínea E) dos Factos Assentes (Ponto 5 dos Factos Provados), para se chegar a esta mesma conclusão.
Diga-se que foi exactamente por saber que a sua actuação não era a adequada que a Recorrente tentou posteriormente obter a concordância de todos os condóminos para a alteração do respectivo título constitutivo de propriedade, no que não obteve êxito – alínea K) dos Factos Assentes (Ponto 11 dos Factos Provados).
Também não é indiferente para o Condomínio de um prédio que da divisão da fracção surjam um ou mais condóminos ou a própria actividade desenvolvida em tais espaços que, na prática, podem redundar numa utilização mais difícil do edifício por parte dos condóminos, diminuição do respectivo valor de mercado ou em qualquer outro facto, mormente de comodidade, que lhe podem estar associados.
Acresce ainda que, conforme já acima se deixou expresso, o fim da fracção indicado na constituição da propriedade horizontal, de que a Câmara Municipal é proprietária, são “equipamentos”.
Já na decisão proferida por este Tribunal da Relação, no âmbito da providência cautelar a estes autos apensos, foi explicitado que o termo equipamento deve ser entendido como o “necessário à sua actividade enquanto entidade administrativa, nunca para comércio”. Para além de se entender que esse deve ser o sentido a dar a tal expressão, a verdade é que, ainda que se pretenda dar um sentido mais alargado, este nunca poderá abranger o comércio ou a indústria, como o pretende a Apelante para fundamentar a sua atribuição – gratuita ou onerosa – aos ocupantes dos novos espaços por si criados na cave.
Assim, a aprovação levada a cabo pela Apelante a atribuir “a utilização dos novos espaços a terceiros – sociedades comerciais ou particulares – quer para o exercício do comércio, quer para associações sem fins lucrativos”, é nula, como nulos são os actos posteriores por si praticados a concretizar essa mesma deliberação e que a sentença proferida pelo Tribunal de 1.ª Instância declarou – alínea F) dos Factos Assentes (Ponto 6 dos Factos Provados).
Por fim cumpre sublinhar que não é pelo facto de o condomínio dos autos se situar num bairro social, como é afirmado pela Recorrente, que lhe assiste o direito de “providenciar” pelo preenchimento das necessidades que entenda faltar à Recorrida. E muito menos, utilizando a expressão “equipamentos” proceder, com base em tal conceito, à celebração de negócios que envolvem uma exploração comercial e/ou industrial no local, à revelia da Recorrida.
A decisão proferida pelo Tribunal de 1.ª Instância é clara, tendo utilizado correctamente os conceitos jurídicos que ali são referidos, não padecendo de quaisquer dos vícios que lhe são apontados pela Apelante, pelo que deve ser mantida.
IV. DECISÃO
Face ao exposto, julga-se improcedente a Apelação, confirmando-se a decisão proferida pelo Tribunal de 1.ª Instância.
Custas pela Apelante.
Lisboa, 05 de Maio de 2009
Dina Maria Monteiro
Isabel Salgado
Conceição Saavedra
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