| Decisão Texto Integral: | Acordam na 6.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
I – RELATÓRIO:
Identificação das partes e indicação do objeto do litígio
BB intentou a presente acção declarativa sob a forma de processo comum contra AA, Unipessoal, Lda., pedindo:
A) Ser declarada válida a resolução do acordo celebrado entre Autor e Ré do denominado “contrato-promessa” e relativo aos imóveis melhor identificados no ponto 3. Da presente petição inicial; ou
B) Assim não se entendendo, deverá o pretendido contrato-promessa de compra e venda celebrado entre Autor e Ré ser julgado nulo, por falta de adesão á forma convencional, nos termos do disposto nos artigos 220.º e 223.º do Código Civil;
e, em qualquer dos casos
C) Ser a R. condenada a proceder ao pagamento do montante de € 230.000,00 (duzentos e trinta mil euros);
D) Ser a R. condenada no pagamento de juros de mora, calculados à taxa legal em vigor, sobre o referido montante, desde a data da citação para os presentes autos e até efetivo e integral pagamento.
Para sustentar tal pretensão, alega que ambas as partes celebraram, em 17.01.2022, um acordo designado como contrato-promessa relativo à venda de dois prédios rústicos, pelo preço global de €1.336.000,00, tendo entregue à Ré a quantia de €200.000,00 a título de sinal, posteriormente acrescida, no total, para €230.000,00.
Mais alega que o referido acordo pressupunha a celebração futura de um contrato-promessa definitivo sujeito a formalidades específicas, nunca tendo a Ré promovido tal celebração nem procedido à regularização documental dos imóveis, nem informado o custo da remoção de infraestruturas de telecomunicações, condição considerada essencial. Acrescenta que, após o acordo, a Ré passou a exigir condições não previamente acordadas, designadamente exclusividade na empreitada por 15 anos e a aplicação de taxa de juro de 18%, o que, conjugado com a incerteza dos custos e o aumento das despesas de construção, levou o Autor a perder o interesse no negócio, tendo comunicado a resolução do acordo, sem que a Ré tivesse restituído as quantias entregues, antes alegando, sem fundamento, a resolução do contrato por sua iniciativa.
Sustenta o Autor que o acordo celebrado não configura um verdadeiro contrato-promessa, mas antes um mero memorando de entendimento, por faltar a forma convencionada e por depender do preenchimento de condições essenciais que nunca se verificaram, sendo, por isso, nulo, ou, subsidiariamente, validamente resolvido por perda de interesse.
A Ré apresentou contestação, aceitando parcialmente a factualidade alegada na petição inicial, designadamente quanto à celebração, em 17.01.2022, de um acordo entre as partes relativo à compra de dois prédios pelo preço de €1.336.000,00, bem como quanto ao pagamento pelo Autor da quantia de €200.000,00 por transferência bancária em 18.01.2022 e de €30.000,00 em numerário, impugnando, contudo, a restante factualidade alegada, sustentando que foi o Autor quem tomou a iniciativa do negócio, tendo pleno conhecimento de que os imóveis ainda não eram propriedade da Ré à data da celebração do acordo, o qual foi por si exigido e assinado com vista a assegurar a futura aquisição.
Mais alega que a Ré veio a adquirir os imóveis mediante contrato de dação em cumprimento, tendo o Autor incumprido as obrigações assumidas, designadamente o pagamento das tranches subsequentes do sinal, limitando-se a efetuar pagamentos parciais e a solicitar sucessivas renegociações que não se concretizaram, apesar de diversas tentativas negociais entre as partes.
Sustenta ainda a Ré que o acordo celebrado configura um verdadeiro contrato-promessa e não um mero “memorando de entendimento”, não podendo o Autor invocar a respetiva nulidade por falta de reconhecimento presencial das assinaturas, sob pena de abuso de direito, atento o comportamento assumido na execução do contrato. Mais alega que não existia qualquer obrigação de regularização adicional dos imóveis nem condição relativa à remoção de infraestruturas, tendo a Ré diligenciado nesse sentido após a celebração do acordo, sendo certo que o incumprimento definitivo é imputável ao Autor, que não procedeu aos pagamentos devidos, o que levou a Ré a resolver o contrato por carta datada de 10.11.2022 e a fazer seu o sinal prestado.
Conclui, assim, pela improcedência total da ação e pela sua absolvição dos pedidos formulados pelo Autor.
Foi dispensada a audiência prévia, tendo sido proferido despacho saneador, fixado o objecto do processo e os temas da prova.
Após audiência final, o tribunal a quo proferiu sentença, que julgou a acção totalmente procedente, decidindo:
a) declara-se válida a resolução do acordo celebrado entre Autor e Ré, denominado de “contrato-promessa” e relativo aos imóveis melhor identificados nos autos, operada pelo Autor;
b) condena-se a Ré a proceder ao pagamento do montante de € 230.000,00 (duzentos e trinta mil euros), acrescido do pagamento de juros de mora, à taxa legal, desde a data da citação da Ré até integral e efectivo pagamento.
Desta sentença veio a R. AA, Unipessoal, Lda. interpor o presente recurso, com impugnação da matéria de facto, que terminou formulando as seguintes conclusões:
I. Vem o presente recurso interposto da sentença que declara válida a resolução do acordo celebrado entre A. e R., denominado de “contrato-promessa” e relativo aos imóveis melhor identificados nos autos, operada pelo Autor, condenando a R. a pagar o montante de € 230.000,00 (duzentos e trinta mil euros), acrescido de juros de mora, à taxa legal, desde a data da sua citação até integral e efectivo pagamento, ao A., bem como no pagamento nas respectivas custas judicias.
II. A recorrente não se conforma com a sentença proferida, entendendo que o tribunal a quo cometeu erro de julgamento, considerando a impugnação da matéria de facto que se apresentará, de seguida, dando-se cumprimento ao disposto no artº 640º, nº 1, alíneas a) e b) e nº 2 do CPC, sem prejuízo de impugnar, ainda, a integração jurídica dos factos e consequentemente o fundamento de direito constante da sentença.
III. A recorrente impugna o ponto 45 da factualidade provada, porquanto, o ponto 40 não faz referência a nenhum documento, não competindo às partes aferir a que documento o tribunal a quo se refere, quando nos presentes autos, estão em causa, e foram analisados mais do que um documento. Na motivação de facto o tribunal a quo limita-se a dar tal ponto como provado na confissão das partes, sem indicar qualquer prova documenta, existindo, por isso, evidente obscuridade entre a motivação de facto e a decisão de dar como provado o ponto 45 como o foi, não se alcançando a que documento se referiu o tribunal a quo, não se alcançando o que quis dizer, o que torna a decisão ininteligível, gerando a nulidade da sentença nesta parte, nos termos e para os efeitos do artº 615º, alínea c), parte final do CPC, cuja arguição e deferimento agora se requer, com o consequente efeito de devolução dos presentes autos à 1ª instância.
IV. Se assim, não se entender, o que não se crê, impugna-se o ponto 11 da factualidade provada na sua parte final, porquanto da motivação de facto do tribunal resulta, “Tendo ficado igualmente provado que nem Ré nem Autor convocaram a contraparte para celebrar qualquer outro contrato, fosse este um contrato de promessa fosse um contrato de compra e venda (cfr. ainda ponto 11. in fine).”, pelo que não só o tribunal a quo apreendeu, da prova produzida, que nenhuma das partes convocou a outra, não podendo por isso dar como assente que foi a recorrente quem não convocou o recorrido, bem como apreendeu que haveria, no futuro, um contrato a celebrar, fosse o mesmo um contrato-promessa ou contrato de compra e venda, e não, especificamente, um contrato-promessa definitivo.
V. O reconhecimento da existência ou a probabilidade de existência, pelo tribunal a quo, de um contrato-promessa definitivo, conforme fez constar no ponto 11 (factualidade provada) resulta de uma conclusão jurídica, constante da motivação de direito, ao considerar que o acordo entre recorrido e recorrente seria prévio à elaboração de um contrato-promessa, o que se impugnará, mais adiante (em sede de impugnação do ponto 11, 1ª parte da factualidade privada, e cujas alegações aqui se dão inteiramente por reproduzidas, para todos os efeitos legais, atento o princípio da economia processual).
VI. Na elaboração da sentença, a integração jurídica dos factos (provados e não provados) é posterior à factualidade dada como provada e não provada, pelo que, ao decidir como decidiu quanto à parte final do ponto 11, o tribunal a quo violou o disposto no artº 607º, nº 4 do CPC.
VII. Assim, e quanto à parte final do ponto 11 da factualidade provada, vai o mesmo impugnado nesta parte, requerendo-se a sua alteração, ali passando a constar “Nem a R. nem o A. convocaram a contraparte para celebrar qualquer outro contrato, sob qualquer forma, fosse um contrato de promessa fosse um contrato de compra e venda”.
VIII. Consequentemente, a recorrente impugna o ponto 9 da factualidade provada, porquanto, o tribunal a quo motivou a sua decisão quanto a este ponto “Finda a tomada de declarações às partes e produzida toda a prova, o Tribunal considerou assente que nenhuma das partes celebrou outro contrato, para além do em análise nos autos e que constitui Doc. 4 junto com a petição inicial (cfr. ponto 9.)”. Mais nenhuma motivação existe quanto a este ponto.
IX. Tendo em conta o que se disse na impugnação à parte final do ponto 11 da factualidade provada - dando-se aqui inteiramente por reproduzidas as alegações relativas à parte final do ponto 11 da factualidade provada, atento o princípio da economia processual - o tribunal a quo motivou de facto “Tendo ficado igualmente provado que nem Ré nem Autor convocaram a contraparte para celebrar qualquer outro contrato, fosse este um contrato de promessa fosse um contrato de compra e venda (cfr. ainda ponto 11. in fine)”.
X. Tendo o tribunal a quo apreendido que entre a recorrente e o recorrido não foi celebrado qualquer outro contrato e/ou acordo para além do que consta do ponto 4 da factualidade provada, bem como apreendeu que nem a recorrente nem o recorrido convocaram a contraparte para celebrar qualquer outro contrato, fosse um contrato promessa ou fosse um contrato de compra e venda, ao decidir como decidiu quo violou o disposto no artº 607º, nº 4 do CPC. Pelo que,
XI. Face ao agora alegado e atendendo-se ao pedido que antecede – a alteração do facto 11 parte final – e que aqui se reproduz para todos os efeitos legais, atento o princípio da economia processual – deverá ser eliminado o ponto 9 da factualidade provada. O que se requer.
XII. A recorrente impugna a primeira parte do ponto 11 da factualidade provada, porquanto face à motivação de facto do tribunal a quo, “Relativamente ao facto consignado no ponto 11. I parte, face à ausência de prova documental nesse sentido, sendo que o gerente da Ré não prestou um depoimento inequívoco quanto a tal matéria e quanto a ter fornecido essa informação ao Autor, declarando que “informei por email certamente”, o Tribunal considerou provado que tal informação não foi fornecida ao Autor. Não foi feita prova bastante nesse sentido pela Ré, sendo que o Autor declarou expressamente que tal informação não lhe foi dada. Tal informação passaria, pelo menos, pela comunicação ao Autor da celebração do contrato melhor especificado no ponto 36. (a 18/01/2022) e, posteriormente, da concretização do registo de propriedade em seu nome (a 11/02/2022), uma vez que à data da celebração do contrato aqui em análise a propriedade dos terrenos ainda não era da Ré (o que inviabilizaria, a 17/01/2022, a celebração do ref. «contrato de promessa de compra e venda definitivo»)”, e à prova produzida e valorada pelo tribunal a quo, impunha-se-lhe outro teor.
XIII. Atendendo à motivação do tribunal a quo, consubstanciada no facto de ter considerado que o gerente da recorrente não prestou um depoimento inequívoco quanto a tal matéria e quanto a ter fornecido essa informação ao recorrido, declarando que “informei por e-mail certamente”, cumpre atender ao depoimento de parte e declarações de parte, da recorrente, ACTA DE AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO – 05/06/2025 – Representante Legal da R., AA – Depoimento e declarações de parte – início 00:00:01 a 01:00:01. (com refª aos minutos 00:12:00; 00:14:00, 00:16:00; 00:17:00; 00:34:56 com a transcrição das concretas passagens no corpo das alegações), bem como ao depoimento da testemunha CC, ACTA DE AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO – 05/06/2025 – Testemunha CC – início 00:00:01 a 00:29:09. (com refª ao minuto 00:25:22 e seguintes, com a transcrição das concretas passagens no corpo das alegações).
XIV. O legal representante da recorrente não só explicou que a documentação em causa era a relativa à propriedade do prédio, o que o tribunal a quo apreendeu, considerando a certidão notarial junta por aquela, com o seu requerimento de 24/11/2023, bem como as certidões de teor predial, relativas aos 2 imóveis em causa nos presentes autos, e que foram juntas pelo recorrido em sede de petição inicial; Como informo o tribunal a quo, que deu conhecimento ao recorrido, num primeiro momento de forma espontânea “Certo, foi informado por email”, e que manteve perante a insistência do tribunal “ Acredito que informei por email assim que tive os documentos, mal os tive certamente informei por email.”, concluindo com “Eu peço desculpa, não sei responder, mas eu assim que tive os documentos prontos, enviei de certeza.”
XV. O único elemento relativamente ao qual o legal representante da recorrente não foi inequívoco foi quanto ao momento dessa comunicação ao recorrido, o que face ao hiato temporal entre a data dos factos e a data de tal sessão de audiência e julgamento, é aceitável e por isso credível.
XVI. O que veio a ser confirmado pelo depoimento da testemunha CC, pois que confirmou que foi enviado um e-mail pelo legal representante da recorrente, com os documentos do prédio, porque teve conhecimento directo do mesmo, como esclareceu que o referido e-mail tinha sido enviado à testemunha DD, que colaborava com o recorrido em vários negócios, não confirmando o recorrido como destinatário de tal e-mail, mas afirmando que este foi enviado poucos dias depois da assinatura do acordo/contrato dado como provado no ponto 4, e por isso o legal representante da recorrente podia não ter o e-mail do recorrido, como a própria testemunha também não tinha, ressaltando do seu depoimento que a pessoa de contacto do recorrido era a testemunha DD.
XVII. Acresce que, se dúvidas existissem sobre o desconhecimento do recorrido sobre a regularização documental relativa à propriedade dos dois imóveis em causa, elas desaparecem in totum se atendermos às certidões de teor predial (dos referidos 2 prédios), juntas pelo próprio A., com a sua petição inicial, onde constam com as datas de emissão 11/02/2022 e datas de validade 11/05/2022, demonstrando que o recorrido teve conhecimento pouco tempo depois de ter assinado o acordo/contrato (ponto 4 da factualidade provada – 17/01/2022), que os 2 imóveis em causa já se encontravam registados em nome da recorrente, contrariando assim o seu depoimento de parte, quando nega ter conhecimento de tal regularização documental, bem como quando nega que tal informação lhe tenha sido fornecida pela recorrente (o que é contrariado pelo depoimento de parte da recorrente e testemunha CC);
XVIII. Assim, ao dar como provado a 1ª parte do ponto 11 como o deu, o tribunal a quo violou o artº 607º, nº 4, o artº 414º, ambos do CPC e o artº 371º, nº 1 do CC.
XIX. Nestes termos, requer-se a V. Exas. que se alterem o ponto 11, passando ali a constar como facto provado “A Ré informou o Autor ter concluído a «regularização documental» a que alude a cláusula 4ª do acordo/contrato provado no ponto 4”.
XX. A recorrente impugna os pontos 15, 16 e 17 da factualidade provada, sendo que a motivação do tribunal a quo quanto aos pontos 15 e 16: “Com base na documentação junta pelas partes e melhor referenciada supra nos respectivos factos assentes, considerou-se provada a factualidade vertida nos pontos 1., 2., 3., 8., 10., 12., 14., 15. e 16. (sendo estes dois últimos factos, em articulação com as declarações prestadas por Autor e Ré, na pessoa do seu Legal Representante, devidamente gravados – vide infra)” e “Para prova do que se acha vertido nos pontos 15. e 16., valorou-se a documentação aí referenciada e da qual constam as novas condições que a Ré pretendia ver formalizadas, sendo que, em sede de declarações/depoimento, o gerente da Ré reconheceu ter “posto no último contrato” a taxa de 18%, para “garantir” o pagamento, tendo ainda reconhecido pretender à data ter exclusividade “só na compra”. O Autor esclareceu que essas condições eram absolutamente novas, sendo que exigia uma taxa de 18% e uma condição de exclusividade; adiantando que tentou renegociar essas condições, mas AA não cedeu.”; e quanto ao 17 “Por o Autor ter declarado que, em termos económicos, nunca poderia concordar com as condições apresentadas, atestando o que se mostra vertido no ponto 17., considerou-se provado tal facto.”
XXI. Da análise conjunta da prova (documental e depoimentos de parte e declarações de parte, de ambas as partes) não podia o tribunal a quo dar tais factos provados como os deu, e quanto ao ponto 15, resulta do ponto 48 da factualidade provada, que foi a testemunha EE (representante do recorrido – vd. ponto 47 da factualidade provada) que enviou ao legal representante da recorrente o “acordo de cessão de posição contratual e contrato-promessa de compra e venda”, junto com o requerimento de 01/06/2022 que deve ser analisado com o doc. nº 4 junto com a contestação (em que o 1º é o contrato que consta em anexo no 2º).
XXII. Da análise conjunta destes dois documentos resulta que o texto do clausulado do “acordo de cessão de posição contratual e contrato-promessa de compra e venda”, foi proposto pelo recorrido e não pelo legal representante da recorrente; Bem como resulta que, o legal representante da recorrente limitou-se, por meio de cores, a: “alterar” (roxo), “confirmar” (com um “ok” a verde) ou a “afinar” (com amarelo); limitou-se a alterar o que já constava do contrato que lhe foi apresentado.
XXIII. Quanto à taxa dos 18%, que constitui a introdução de uma taxa de juro que já ali constava, atente-se no depoimento do legal representante da recorrente, ACTA DE AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO – 05/06/2025 – Representante Legal da R., AA – Depoimento e declarações de parte – início 00:00:01 a 01:00:01. (com refª aos minutos 00:26:05; 00:27:20, com a transcrição das concretas passagens no corpo das alegações),
XXIV. O “último contrato” a que o legal representante da recorrente se refere é ao “acordo de cessão de posição contratual e contrato-promessa de compra e venda” e não a nenhum “contrato-promessa definitivo” (ponto 15 da factualidade provada); O legal representante da recorrente explicou, no seu depoimento, que pretendia apenas garantir os pagamentos acordados entre ambos (nesta data estava por pagar a 3ª tranche do acordo/contrato do ponto 4 da factualidade provada), reconhecendo posteriormente que não podia ser a mesma aplicada.
XXV. Aliás, a manutenção de tal taxa, por mera hipótese académica, no referido contrato seria sempre inócua, uma vez que a aplicação de tal taxa viola a lei, não podendo vir a ser aplicada, sempre seria reduzida aos valores legais.
XXVI. Mas o tribunal a quo, também, não podia ter dado como provado, no mesmo ponto que “Posteriormente à assinatura do acordo, o Autor foi confrontado pela Ré com condições anteriormente não discutidas, (…) e exclusividade na aquisição dos terrenos localizados num perímetro de 1000m e contíguos aos prédios ref. nos pontos 2. e 3 pelo período de dez anos (e com uma cláusula penal no valor de € 350.000,00, em caso de incumprimento), conforme consta do Doc. 3 junto com requerimento de 1/07/2024 (com data aposta de 19/08/2022), que aqui se reproduz, anexo ao Doc. 4 junto com a contestação, que se dá aqui por reproduzido.”; porque,
XXVII. O teor do contrato junto sob o nº 3 com o requerimento de 01/06/2024, demonstra uma cedência de posição contratual num contrato-promessa e não cedência para um acordo/contrato prévio a qualquer “contrato-promessa definitivo”. Estão consagradas as identificações de “promitente-vendedora” e “promitente-compradora”, o preço, os pagamentos a título de sinal, as consequências de retenção ou devolução do sinal em dobro;
XXVIII. Do mesmo documento (doc junto sob o nº 3 com o requerimento de 01/06/2024) resulta a cláusula 11ª, semelhante à cláusula 9º constante do ponto 16 da matéria provada (e sem prejuízo da impugnação que se faz de seguida), mais elaborada e aperfeiçoada tecnicamente.
XXIX. Não havendo assim qualquer “condição nova” imposta pela recorrente ao recorrido quanto a qualquer “exclusividade”, relembrando-se que quem apresentou o clausulado deste acordo foi o recorrido (através da testemunha EE) à recorrente. Este regime já era do conhecimento do recorrido (doc. junto sob o nº 3 com a contestação), que o aceitou, reproduzindo-o em clausulado por si apresentado ao legal representante da recorrente (doc. nº 3 requerimento de 01/06/2022), pela cláusula 11ª; bem como já era do conhecimento do recorrido a cláusula penal de 350.000,00€, que a aceitou, reproduzindo-o em clausulado por si apresentado ao legal representante da recorrente (doc. nº 3 requerimento de 01/06/2022), também, pela cláusula 11ª, com a introdução de alteração (de equilíbrio entre as partes), no sentido de tal cláusula penal se aplicar a qualquer uma das partes faltosas.
XXX. Para além desta prova documental, releva ainda, e quanto ao facto da “exclusividade” o depoimento e declarações de parte do recorrido, ACTA DE AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO – 05/06/2025 – Autor: BB – Depoimento e declarações de parte – início 00:00:01 a 01:25:33. (com refª aos minutos 00:01:20; 01:06:30 e 01:07:09, com a transcrição das concretas passagens no corpo das alegações), e o depoimento e declarações de parte do legal representante da recorrente ACTA DE AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO – 05/06/2025 – Representante Legal da R., AA – Depoimento e declarações de parte – início 00:00:01 a 01:00:01. (com refª aos minutos 00:26:05; 00:29:30, com a transcrição das concretas passagens no corpo das alegações)
XXXI. Quer da prova documental, quer do depoimento de parte e declarações de parte, de ambas as partes, e agora transcritos, impunham que o tribunal a quo desse como provado o ponto 15 com o seguinte teor “Posteriormente à assinatura do acordo, o Autor e Ré negociaram alterações, num primeiro momento, relativas à exclusividade na aquisição dos terrenos localizados num perímetro de 1000m e contíguos aos prédios ref. nos pontos 2. e 3 pelo período de 15 anos (cláusula 9ª do doc. nº 3 junto com a contestação), e num segundo momento a consagração deste regime de exclusividade, com uma cláusula penal no valor de € 350.000,00, em caso de incumprimento da parte faltosa, bem como o estabelecimento de uma taxa de juro de 18%, ao ano, em caso de atraso no pagamento das prestações por parte do Autor, (conforme consta do Doc. 3 junto com requerimento de 1/06/2022 -com data aposta de 19/08/2022-, que aqui se reproduz, anexo ao Doc. 4 junto com a contestação.” Cuja alteração agora se requer.
XXXII. Quanto ao ponto 16 da factualidade provada, considerando a prova documental valorada pelo tribunal a quo, doc. 3 junto com a contestação, de forma clara se afere que do mesmo não resulta “um regime de exclusividade” pela recorrente quando ali se diz “Considerando que a Empresa AA já se encontra em negociações dos terrenos em redor do terreno acima na cláusula primeira (…)”, porque: em primeiro lugar, ali se faz, apenas, referência aos terrenos que a recorrente andasse já em fase de negociação, sendo que tal cláusula apenas pode ser interpretada como uma salvaguarda dos seus direitos e interesses; e em segundo lugar – e como já se disse em impugnação ao ponto 15 da factualidade provada, e que aqui se dá integralmente por reproduzida para todos os efeitos legais, atento o princípio da economia processual, a cláusula 11ª do “acordo de cessão de posição contratual e contrato-promessa de compra e venda” é uma versão melhorada da cláusula 9ª do contrato junto sob o nº 3 com a contestação (ponto 16 da factualidade provada), que mantém essa “exclusividade” tal como consta da cláusula 9ª , ou seja, aos que já eram objecto de negociação prévia pela recorrente, e criando uma nova cláusula onde a “exclusividade” na aquisição dos prédios aí melhor identificados, eram do recorrido, sem que alegue sequer qualquer motivo para a mesma (nem que são contíguos aos que a recorrente lhe prometeu vender, nem por direito de preferência, ou outro fundamento; nada).
XXXIII. Cláusula à qual o legal representante da recorrente não se opôs, pedindo, apenas, os levantamentos topográficos, conforme documentos nº 3 com req. de 01/06/2024 e doc. nº 4 junto com a contestação. E que nunca conheceu resposta, conforme pontos 48 e 49 (sem prejuízo da impugnação que faz mais à frente ao ponto 49).
XXXIV. Do depoimento de parte e declarações de parte do recorrido e quanto à existência de “um regime de exclusividade” imposto pela recorrente, existe apenas uma referência vaga e genérica, sem que o recorrido tenha conseguido concretizar a mesma, ao tribunal a quo, ACTA DE AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO – 05/06/2025 – Autor: BB – Depoimento e declarações de parte – início 00:00:01 a 01:25:33. (com refª ao minuto 01:06:30, com a transcrição das concretas passagens no corpo das alegações).
XXXV. Assim, quer da prova documental, quer do depoimento de parte e declarações de parte do recorrido, e agora transcritas, impunham que o tribunal a quo desse como provado o ponto 16 com o seguinte teor “Em data anterior e em alteração ao acordo ref. no ponto 4., conforme resulta do Doc. 3 junto com a contestação (datado de 24/04/2022) e que aqui se reproduz, a Ré pretendeu aditar uma «Cláusula nona», onde se estipulava, e quanto aos terrenos já em negociação pela R. ao redor dos identificados na cláusula 1ª do acordo/contrato (ponto 4 da factualidade provada), que o Autor se comprometia a «não negociar diretamente ou por via de terceiros que não a AA para a obtenção de qualquer um daqueles prédios diretamente para si, ou por intermedio familiar direto ou a empresa em que seja titular e da resulta beneficio para o próprio» (ressalvados quatro prédios), por «um período de 15 anos» e com a estipulação de uma cláusula penal no valor de € 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil euros), caso o Autor incumprisse a ref. cláusula durante o mencionado período.” Cuja alteração agora se requer.
XXXVI. Quanto ao ponto 17 da factualidade provada, e atendendo à singela fundamentação do tribunal a quo “Por o Autor ter declarado que, em termos económicos, nunca poderia concordar com as condições apresentadas, atestando o que se mostra vertido no ponto 17., considerou-se provado tal facto.”, devia ter sido tomado em conta o doc. 3 e 4, juntos com a contestação bem como o doc. nº 3 junto com o requerimento de 01/06/2024, para se aferir o que se concluiu quanto á impugnação do ponto 16 da factualidade provada – e que aqui se dá inteiramente por reproduzido, para todos os efeitos legais, atento o princípio da economia processual – o que contradiz o quer que o recorrido tenha dito, uma vez que do seu depoimento e declarações de parte nada resulta de concreto quanto a esta questão, como se transcreve de seguida.
XXXVII. Na mesma esteira, não podia a proposta de 18% de taxa de juro (porque não surge provado que fosse uma imposição) em resposta ao documento do ponto 48 da factualidade provada, pudesse ser reconhecida, como o foi (em sede própria será impugnada) como criadora de desequilíbrio e tornando pouco interessante economicamente o acordo/contrato assinado entre as partes, para o recorrido, pois que este nunca deu qualquer resposta à recorrente e/ou manifestou junto desta qualquer reclamação e/ou contestação pela proposta da mesma, conforme se retira dos depoimentos e declarações de parte, de ambas as partes, ACTA DE AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO – 05/06/2025 – Autor: BB – Depoimento e declarações de parte – início 00:00:01 a 01:25:33. (com refª aos minutos 00:01:20, 01:06:30; 01:07:09; 01:14:26; 01:15:02; 01:15:51; 01:16:40; 01:17:40; 01:18:20; 01:19:59 com a transcrição das concretas passagens no corpo das alegações); ACTA DE AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO – 05/06/2025 – Representante Legal da R., AA – Depoimento e declarações de parte – início 00:00:01 a 01:00:01. com refª ao minuto 00:27:20 com a transcrição das concretas passagens no corpo das alegações);
XXXVIII. No termos dos depoimentos e declarações de ambas as partes bem como do documento referido no ponto 48 da factualidade provada, afere-se que a proposta da recorrente de uma taxa de juro de 18%, resulta na sequência deste último, que lhe foi apresentado e não na sequência do documento referido no ponto 16 da factualidade provada.
XXXIX. Pelo que se requer que elimine o ponto 17 da factualidade provada.
XL. O tribunal a quo ao decidir dar como provado os pontos 15, 16 e 17, como os deu violou o disposto no artº 607º, nº 4 do CPC, bem como o artº 376º, nºs 1, 2 e 3, artº 352º e artº 358, nº , todos do CC.
XLI. A recorrente impugna a parte final do ponto 49 da factualidade provada “tendo ainda ocorrido comunicações entre este e o Autor.”, porquanto importa aditar à matéria de facto o teor das mensagens trocadas entre recorrido e o legal representante da recorrente e que constam do doc. Junto na p.i. sob o nº 5 e cuja tradução foi junta com o requerimento de 01/06/2024, e às quais o tribunal a quo faz alusão vaga e genérica no ponto 49 da factualidade provada.
XLII. O tribunal a quo limitou-se a considerar provado teor da mensagem a que alude o ponto 42 da factualidade provada. Omitindo o teor das demais mensagens, que resultam da mesma prova documental (doc. nº 5 junto com a p.i e tradução junta por requerimento de 01/06/2024), e que eram fundamentais para que o tribunal a quo viesse a decidir como se requer no presente recurso. O aditamento de tais factos resulta de prova documental, que foi atendida pelo tribunal a quo somente quanto a uma mensagem, quando as demais são fundamentais no âmbito da impugnação da fundamentação de direito, que se alega mais adiante, no que respeita à prova dos requisitos da verificação de motivos/fundamentos que consubstanciam a perda de interesse do credor, como foi alegado pelo recorrido.
XLIII. O tribunal a quo não dar como assente o teor das demais mensagens a que alude na parte final do ponto 49 da factualidade provada, e dando somente como provado o teor de uma daquelas mensagens, no ponto 42, violou o disposto no artº 376º, nºs 1 e 2 do CC e o artº 413º, artº 444º, nº 1 a contrario e artº 607º, nº 4, todos do CPC, pelo que, veverão V. Exas. aditar à factualidade provada os seguintes factos:
- Por mensagens de 08/10/2022 e 10/10/2022, enviada pelo Autor ao gerente da Ré: na 1ª, cumprimenta o gerente da R. (08/20/2022) e na 2ª, mostrando disponibilidade para comunicar logo que o gerente da R. tenha o telemóvel com a bateria carregada.
- Por mensagem de 17/10/2022, enviada pelo Autor ao gerente da Ré, aquele questiona este, sobre a calendarização dos pagamentos (tranches por ref. aos pontos 37 a 39, 42 e 43 da factualidade provada).
- Por mensagem de 20/10/2022, enviada pelo Autor ao gerente da Ré, aquele questiona este sobre a existência de novidades, ao que o gerente da R. respondeu, no mesmo dia, pedindo tempo para responder à questão suscitada, o tendo obtido a concordância do Autor.
- Por mensagem de 26/10/2022, enviada pelo Autor ao gerente da R., quele questiona este sobre a posição tomada na mensagem de 20/10/2022, ao que a gerente do R., no mesmo dia, pediu, por escrito, a posição do A., para posteriormente se pronunciar.
- Por mensagem de 27/10/2022, enviada pelo Autor ao gerente da R., em resposta à mensagem do gerente da Ré de 26/10/2022, disse “Devolução € 200k pago por contrato em 3 meses”.
- Por mensagem de 27/10/2022, enviada pelo Autor ao gerente da R., sem que tenha havido resposta por parte da gerente da R. à que antecede, disse “Devolução € 200k pago por contrato em 3 meses.Neste caso podes deixar € 30k que eu trouxe na primavera”.
- Por mensagem de 02/11/2022, enviada pelo Autor ao gerente da R., sem que tenha havido resposta por parte da gerente da R. à que antecede, disse “Olá AA. Aguardo pela vossa resposta amanhã.”
XLIV. Consequentemente, a recorrente impugna o enquadramento jurídico dos factos bem como a respectiva fundamentação jurídica quanto às três questões a resolver pelo tribunal a quo, e quanto à alínea i) contrato celebrado entre as partes, entendeu o tribunal a quo que não estamos perante um contrato-promessa, como defendido pela recorrente, que não estamos perante um contrato de reserva, como defendido pelo recorrido, mas antes perante um acordo/contrato onde recorrido e recorrente estabeleceram as cláusulas constantes dos pontos 4 a 8, 10, 12 e 14 da factualidade provada.
XLV. O tribunal a quo afastou a qualificação do referido acordo/contrato como contrato-promessa, com dois fundamentos: 1 - Resulta provado que à data da assinatura do referido acordo/contrato os bens imóveis ali identificados ainda não eram propriedade da recorrente; 2 - A falta de reconhecimento presencial das assinaturas de ambas as partes, por entidade compete.
XLVI. Quanto ao ponto 1, e apesar do tribunal a quo não ter retirado qualquer conclusão, valoração e/ou conclusão jurídica, tal fundamento é inócuo, como argumento, para afastar a existência da figura do contrato-promessa, uma vez que a Jurisprudência tem vindo a entender que a promessa de bens alheios é valida, “1 - A promessa de venda de bem alheio é válida, na medida em que é inaplicável ao contrato-promessa a proibição de venda de coisa alheia, porquanto «não produzindo o contrato-promessa efeitos translativos, mas apenas a obrigação (obrigação de prestação de facto) de celebrar o contrato definitivo, deve entender-se que também não lhe são aplicáveis as disposições que declaram nula a alienação de coisa alheia”., in Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, de 20/10/2010, com o nº de proc. 2766/03.7TBPTM.E1 e disponível em www.dgsi.pt. No mesmo sentido os acórdãos, do STJ, de 28/05/2024, com o nº de proc. 346/22.7T8GMR.G1.S1, e do Tribunal da Relação de Guimarães, de 23/02/2017, proc. nº 264/15.5T8MAC.G1, ambos disponíveis em www.dgsi.pt. Falecendo a fundamentação do tribunal a quo, nesta parte.
XLVII. Quanto ao ponto 2 e atendendo à motivação de direito resulta a conclusão do tribunal a quo no sentido de “Consubstanciando um contrato de promessa, tal como expressamente denominado pelos seus outorgantes, a obrigação dele decorrente seria, para todos os efeitos e tal como decorre da sua leitura, a de (os seus outorgantes) celebrarem «o contrato de promessa definitivo» e não o contrato de compra e venda (tal como defendido pela Ré nestes autos), contrato aquele (CPCV definitivo) que as partes declararam pretender celebrar em data posterior, no caso, decorrido, pelo menos, o prazo de 45 (quarenta e cinco) dias para «regularização documental» pela Ré e cumprindo a formalidade prevista no artigo 410.º, n.º 3 do Código Civil. A entender-se assim, tal como é entendimento deste Tribunal, o referido contrato de promessa será formalmente válido, ante o que dispõe o artigo 410.º, n.º 1 e n.º 2 do Código Civil (exigindo «o contrato de promessa de compra e venda definitivo», este sim, a formalidade a que se alude na cláusula sexta e estabelecida no n.º 3 do ora citado normativo legal).” (pág. 26 da sentença)
XLVIII. Resulta da matéria provada nos pontos 34 e 46 in fine, que em ambos aqueles momentos, apesar de ambas as partes terem feito constar que o contrato outorgado seria sujeito ao reconhecimento presencial das respectivas assinaturas - tendo o recorrido alegado, desde logo, na sua petição inicial (ponto 34) que a falta das mesmas invalidava a existência de um contrato-promessa, caso assim viesse o tribunal a entender - foi o recorrido que se furtou à sua realização, e sempre com a mesma justificação, que teria de se ausentar, de imediato, da Ilha do Faial.
XLIX. Apesar da insistência do legal representante da recorrente (ponto 46 in fine da matéria provada), o recorrido não se coibiu de alegar a falta de forma consubstanciada na não efectivação do reconhecimento das assinaturas, bem sabendo que se furtou à mesma, em dois momentos, conforme supra descrito; e assim, considerando o que estabelece o artº 410º, nº 3 do CC, e a factualidade provada, só se podia concluir que o não reconhecimento das assinaturas não se deveu a qualquer acto culposo da recorrente. Mas antes do recorrido.
L. Do teor do documento junto sob o nº 3 com o requerimento de 01/06/2024, dúvidas não existem que a cedência de posição contratual a uma empresa terceira o seria num contrato-promessa e não um qualquer acordo/contrato preliminar a um “contrato-promessa definitivo”. Deste documento ( doc. nº 3 do requerimento de 01/06/2024) toda a terminologia utilizada (promitentes compradores e vendedores), o regime do sinal em caso de incumprimento da parte faltosa, data para outorga da escritura, sem olvidar o teor das demais cláusulas, demonstram que quem ocupasse o lugar de promitente compradora, pela cedência da posição contratual, estaria a fazê-lo reportado ao acordo/contrato assinado em Janeiro de 2002, e que de acordo com a factualidade provada em 4, só pode ser o referido acordo/contrato. Isto segundo as regras da boa-fé (artº 762º, nº 2 do CC) e do estabelecido no artº 236º, nº 1 do CC, ou seja, o critério do declaratario normal, colocado na posição do declaratário real.
LI. Acresce que, quanto à qualificação do acordo/contrato (ponto 4 da factualidade provada) como um contrato-promessa relevam o depoimento e declarações de parte do legal representante da recorrente, da testemunha DD e CC, ACTA DE AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO – 05/06/2025 – Representante Legal da R., AA – Depoimento e declarações de parte – início 00:00:01 a 01:00:01. (com refª aos minutso 00:04:43; 00:21:52; 00:25:22 e 00:53:47 com a transcrição das concretas passagens no corpo das alegações); ACTA DE AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO – 05/06/2025 – Testemunha: DD Smals – início 00:00:01 a 00:44:55.(com refª aos minutos 00:27:17; 00:27:32; 00:32:55 e 00:34:02 com a transcrição das concretas passagens no corpo das alegações); ACTA DE AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO – 05/06/2025 – Testemunha CC – início 00:00:01 a 00:29:09. (com refª aos minutos 00:07:50; 00:09:51 com a transcrição das concretas passagens no corpo das alegações);
LII. Nestes termos, considerando a factualidade provada, a prova documental bem como o depoimento e declarações de ambas as partes, e o depoimento das duas testemunhas, como supra alegado, ao tribunal a quo impunha-se o reconhecimento de que o acordo/contrato constante do ponto 4 da factualidade provada é um contrato-promessa, pelo que deve nesta parte a sentença ser revogada por outra que qualifique o acordo/contrato do ponto 4 da factualidade provada como um contrato-promessa; Ao decidir como decidiu, o tribunal a quo violou o disposto nos artºs 880º, 893º, 410º, nº 3, in fine, 572º, nºs 1 e 2, 236º, nº 1, todos do CC, e o artº 607º, nº 4 do CPC.
LIII. No que respeita à alínea ii) validade da resolução do acordo celebrado entre Autor e Ré, denominado de “contrato-promessa”, operada pelo Autor; ou, subsidiariamente, nulidade do contrato-promessa por falta de adesão á forma convencional, entendeu o tribunal a quo dar por verificada a primeira, motivando a sua decisão: a carta enviada pela recorrente ao recorrido em 08/11/2022 (ponto 50 da factualidade provada) não podia resolver o contrato, entendendo-se que não existia uma situação de incumprimento definitivo, pelo que se impunha que a recorrida tivesse interpelado admonitoriamente o recorrido, para que em prazo razoável, cumprisse a sua obrigação, sob pena de considerar resolvido o contrato. Ou a interpelação do recorrido para a realização do negócio prometido. Concluindo que à data não havia nenhum incumprimento por parte do recorrido.
LIV. A análise crítica de toda a prova produzida, considerando a factualidade assente e aquela que se impugnou, considerando-se o respectivo deferimento, impunham decisão diversa, pois que desta resulta que: 1. O recorrido mantinha interesse na compra dos prédios (pontos 2 e 3 da factualidade provada), e por isso apresentou à recorrente, através da testemunha EE, “acordo de cessão de posição contratual e contrato-promessa de compra e venda”, e à qual a recorrente respondeu em 03/08/2022 (conforme documento por si junto com a contestação sob o nº 4 e documento junto pelo recorrido sob o nº 3 com o seu requerimento de 01/06/2024).; proposta da recorrente que nunca conheceu resposta do recorrido e/ou através da testemunha EE (ref. pontos 47 e 48 da factualidade provada); 2.relevando as mensagens trocadas entre recorrido e o legal representante da recorrente, após 03/08/2022 (doc. nº 5 junto com a p.i., com tradução junto por requerimento de 01/06/2024), conforme impugnação do ponto 49 da factualidade provada e consequente pedido de aditamento à matéria de facto, que demonstram que em nenhuma das mensagens enviadas pelo recorrido ao legal representante da recorrente, é feita qualquer alusão, incluindo a discordância, com as alterações e inclusões apresentadas por esta, por e-mail de 03/08/2022; Demonstrando, ainda, as mensagens dos dias 10/10, 17/10 e 21/10, que o recorrido chega mesmo a questionar o legal representante da recorrente sobre a clarificação das datas dos pagamentos relativos aos pagamentos das tranches, nunca tendo manifestado qualquer opinião/contradição quanto às condições, que vem agora na acção dizer que eram inaceitáveis, nomeadamente a imposição da taxa de juros de 18%.
LV. As referidas mensagens (que resultam de prova documental) mostram ainda que em 27/10/2022, o recorrido exigiu a “Devolução € 200k pago por contrato em 3 meses. Neste caso podes deixar € 30k Que eu trouxe na primavera.”, sem que tenha alegado qualquer justificação, fundamento, reclamação e/ou contestação. Que aliado ao facto de não ter tido resposta à sua proposta de 03/08/2022 (facto 48 da factualidade provada), atentas as (renegociações) anteriores, e o facto de o recorrido ter falhado o pagamento da 3ª tranche em 15/07/2022, (facto provado na parte final do ponto 43), demonstram uma conduta do recorrido reveladora de clara intenção de não querer cumprir o contrato que tinha com a recorrente. Situação em que é dispensada a interpelação admonitória conforme acórdãos do STJ, de 23/06/2022, com o nº de processo 831/19.8T8PVZ.P1.S1 e de 11/11/2020, com o nº de processo 2117/18.6T8VRL.G1.S1, ambos disponíveis em www.dgsi.pt.
LVI. A análise crítica da prova, supra indicada, impunha ao tribunal a quo ter decidido pela valoração da resolução do acordo/contrato (ponto 4 da factualidade) pela recorrente, que foi notificada ao recorrido nos termos dos pontos 50 a 54 da factualidade provada e da alínea e) da factualidade não provada. O que se pede, revogando-se a sentença proferida nesta parte. Pelo que ao decidir como decidiu o tribunal a quo violou o disposto no artº 808º, nºs 1 e 2 e artº 762º, nº 2, ambos do CC.
LVII. Se assim não se entender, o que não se crê, sempre se dirá que face à análise crítica de toda a prova produzida, não podia o tribunal a quo dar a resolução do contrato pelo recorrido como válida, tendo fundamentado a sua decisão com base na matéria assente nos pontos 18, 19 e 20, remetendo para a carta enviada pelo recorrido à recorrente, onde se apresentavam para a resolução do acordo/contrato (sem prejuízo de a recorrente entender que é um contrato-promessa) os seguintes motivos:
- «a vossa Empresa não possuía os documentos necessários para celebrar um contrato-promessa definitivo, o que exigiria pelo menos 45 dias para ser produzido – e não temos conhecimento de que alguma vez tenha chegado efectivamente a ser produzido»;
- «Por outro lado, não informaram V: Exas., até à presente data, do custo da remoção das infra-estruturas de telecomunicações existentes nas parcelas negociadas»;
- «foi confrontado com condições inesperadas e anteriormente não discutidas, nomeadamente no que diz respeito à manutenção da vossa Empresa como empreiteiro geral, de construção e de manutenção durante um período – muito longo – de 15 anos e ao estabelecimento de uma taxa de juro abusiva de 18%, muito acima a taxa de imposto legalmente admissível».
LVIII. Quanto ao 1º motivo, e atento princípio da economia processual, dá-se aqui inteiramente por reproduzido, para todos os efeitos legais a impugnação judicial ao ponto 11 (na sua totalidade), concluindo-se nos mesmos termos, e sendo óbvio que pelo menos entre Fevereiro de Junho de 2022, o recorrido já sabia que os prédios em causa eram propriedade da recorrente, bem como tais documentos lhes foram entregues, e por isso não podiam constituir motivo/fundamento para a resolução do acordo/contrato por perda de interesse.
LIX. Quanto ao 2º motivo, não podia ser o mesmo alegado com base na perda de interesse, pois que da factualidade não provada resulta na alínea a) “A informação quanto ao custo da remoção das infra-estruturas de telecomunicações existentes nas parcelas negociadas era condição essencial para a decisão de celebrar o contrato-promessa.”; Cumprindo, ainda realçar que, não sendo tal informação condição essencial para a decisão de celebrar o contrato-promessa, não podia a mesma ser considerada como fundamento para a perda de interesse do recorrido, isoladamente ou em conjunto com os demais motivos apresentados.
LX. Por fim, o 3º motivo, que se desdobra em dois: 1. “(…) à manutenção da vossa Empresa como empreiteiro geral, de construção e de manutenção durante um período – muito longo – de 15 anos(…)”; 2. “(…) e ao estabelecimento de uma taxa de juro abusiva de 18%, muito acima a taxa de imposto legalmente admissível»”.
LXI. Quanto ao 1º, não existe qualquer facto provado (ou não provado) relativamente a tal questão; sendo certo que a única questão de “exclusividade” com período fixo de 8 anos diz respeito à compra de terrenos contíguos aos que são objecto da presente acção; a única alusão a esta actividade da recorrente é feita na cláusula 10ª do doc. junto por requerimento de 01/06/2024 sob o nº 3, na forma de direito de preferência em trabalhos de construção civil (e não de regime de exclusividade), pelo período de 8 anos, nos prédios em causa nos presentes autos, relativamente à terceira contraente, e não ao recorrido.
LXII. Quanto ao 2º, estabelecimento da taxa de juro de 18%, como abusiva, e atendendo ao depoimento e declarações de parte do legal representante da recorrente (supra transcritas) não podia o tribunal a quo dar a mesma como suficiente para que pudesse, só por si, ser fundamento para a resolução do acordo/contrato por perda de interesse: ACTA DE AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO – 05/06/2025 – Representante Legal da R., AA – Depoimento e declarações de parte – início 00:00:01 a 01:00:01. (com refª ao minuto 00:27:20 com a transcrição das concretas passagens no corpo das alegações);
LXIII. Não resultando das mensagens trocadas entre o recorrido e legal representante em Outubro de 2022, e cujo aditamento à matéria provada se requereu anteriormente, que aquele tenha transmitido qualquer reclamação/contestação à apresentação de tal taxa, que lhe foi proposta por e-mail daquele legal representante (doc. nº 4 junto com a contestação);
E acrescenta-se que, de acordo com a posição que a Jurisprudência maioritária tem vindo a tomar quanto à apreciação objectiva dos fundamentos que consubstanciam a perda de interesse num contrato, a alegação da estipulação de uma taxa abusiva de juro de mora, como único que fundamenta daquela – atento o facto dos demais falecerem, conforme alegado – não é essencial à celebração do mesmo, uma vez que, maxime, seria considerada nula ou anulável e limitada à taxa de juros de mora legal.
LXIV. Como se explica no corpo do acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 27/02/2018, com o nº de processo 1350/14.4TBLRA-D.C1 e disponível em www.dgsi.pt, “Efectivamente, os contratos, é sabido, devem ser pontualmente cumpridos (406º do CC). Quando assim não acontece, quando ocorre um qualquer desvio entre a execução do contrato e o programa negocial verifica-se um “inadimplemento”. Inadimplemento que, em certos casos, confere ao credor um direito de resolução de resolução legal. Dito de outro modo, nos casos em que a violação e/ou desvio do programa negocial assumem determinada importância e gravidade, que justifiquem o desaparecimento do interesse do credor na manutenção da relação contratual, confere a lei ao credor o direito de resolução (cfr., v. g., arts 793º, n.º 2, 801º, n.º 2, 802º, n.º 1, 808º todos do CC. Direito de resolução legal que, assim configurado, se apresenta como um direito potestativo extintivo dependente de um fundamento, o mesmo é dizer, dependente de um inadimplemento grave.” (sublinhado nosso)
LXV. Não só a taxa de juro de 18% não é condição essencial do contrato/acordo em causa, porque maxime, ou é nula e não produz efeitos, ou é anulável até ao seu limite legal, como nunca foi a mesma comunicada pelo recorrido à recorrente, a não ser em Março de 2023 pela carta enviada, apesar do recorrido ter conhecimento da mesma desde Agosto de 2022 e de ter trocado mensagens com o legal representante da recorrente no mês de Outubro de 2022, havendo quanto a este tema um silêncio absoluto da sua parte.
LXVI. Pelo que o tribunal a quo, ao decidir como decidiu violou o disposto no artº 808º, nº 1 e 2 do CC e artº 414º do CPC; considerando a matéria assente, a não provada, a impugnação da matéria de facto que antecede, e a análise conjunta de toda a prova produzida, requer-se a revogação da sentença proferida, por outra que decida pela não verificação da resolução do acordo/contrato pelo recorrido, por carta enviada à recorrente em Março de 2023 por falta de prova da perda de interesse no negócio.
LXVII. Quanto à última questão decidida pelo tribunal a quo: iii) obrigação da Ré em pagar ao Autor o montante de € 230.000,00 (duzentos e trinta mil euros), acrescido dos juros de mora legais, se a sentença proferida for revogada, vindo a ser qualificado o contrato/acordo da factualidade do ponto 4 como contrato-promessa, como pedido, bem como a verificação da resolução do mesmo pela recorrente conforme factualidade assente nos pontos 50 a 54 e factualidade não provada na alínea e), estamos perante incumprimento do contrato-promessa de compra e venda, por causa imputável ao recorrido (que actuou no sentido de não pagar mais tranches e pedir a devolução do que já tinha prestado), devendo por isso operar o artº 442º, nº 2 do CC, considerando-se e decidindo-se que a recorrente tinha, assim, direito de fazer seu o valor pago a título de sinal até àquele momento, ou seja, 230.000,00€ (factualidade provada nos pontos 24 e 25).
LXVIII. Assim, ao decidir como decidiu o tribunal a quo violou o disposto no artº 442, nºs 1 e 2 do CC, requerendo-se a revogação da sentença nesta parte, por outra, que decida pelo direito que a recorrente tinha em fazer seu o valor pago a título de sinal no valor de 230.000,00€, nos termos daquele normativo.
LXIX. Caso não se entenda estarmos perante um contrato-promessa e face aos pedidos formulados pelo recorrido, e vingando a impugnação que antecede quanto à não verificação dos requisitos que assistem a perda de interesse no acordo/contrato sub judice, alegados por aquele, por falta de prova, devia o tribunal ter decidido pela não verificação do seu direito à resolução. Ao decidir como decidiu o tribunal a quo, violou o disposto no artº 808º, nºs 1 e 2, e artº 434º, ambos do CC, requerendo-se a revogação da sentença nesta parte, por outra que absolva a recorrente da devolução da quantia de 230.000,00€ ao recorrido.
Contra-alegou o autor, sustentando em síntese conclusiva:
A) Em harmonia com o princípio consagrado no art.º 609º, n.º 1 do Código de Processo Civil, o Recorrido nada tem a opor ao pedido de prestação de caução, para efeitos da atribuição de efeito suspensivo do recurso, desde que o mesmo seja deduzido no respectivo incidente e o valor não seja inferior ao do pedido, ao qual deverá acrescer o valor dos juros e das custas vincendas.
B) Deve improceder o pedido de nulidade, bem como o de devolução dos autos à primeira instância pela impugnação do ponto 45 da sentença ora recorrida, requerendo-se também a rectificação do lapso quanto à remissão pelo ponto 45 para o ponto 40 e não 41, nos termos e para os efeitos do artigo 614º, n.º 1 e n.º 2 do Código de Processo Civil.
C) Atendendo ao disposto no artigo 607º, n.º 5, do Código de Processo Civil, o ponto 9 ter sido dado por provado corresponde tão somente ao justo e diligente cumprimento do princípio do dispositivo, bem como do princípio da livre apreciação da prova, requerendo-se que seja de improceder o pedido de eliminação deste ponto da sentença.
D) Quanto à parte final do ponto 11, não se acede ao entendimento da Recorrente, pois a motivação do tribunal é clara e, aludindo ao termo utilizado na cláusula quarta do acordo assinado entre as partes (Doc. 4 junto com a Petição Inicial), não prescinde de, adiante na sentença, proceder à interpretação e aplicação das regras de direito que se apliquem à qualificação jurídica do acordo.
E) Do mesmo modo, a douta sentença, ao dar como provado o facto de a Ré não ter convocado o Autor para a celebração do contrato-promessa definitivo que ficara acordado (vide ponto 13 do presente articulado), não pressupõe que o Autor o tenha feito, tão-só que a Ré o não fez, pelo que deverá ser de improceder o pedido de impugnação da parte final deste ponto.
F) Quanto à primeira parte do ponto 11 atente-se às declarações do Recorrido — de (01:00:43) a (01:02.00) —, resultando destas a convicção de que o mesmo não foi informado da regularização da documentação que ficara acordada, bem como que a presunção de que o Recorrido foi informado pelo facto de o Senhor DD o ter sido, não tem enquadramento possível.
G) Relativamente à impugnação do ponto 15 da sentença, sempre se deverá atender às declarações do Recorrido de (01:08:29) a (01:09:39).
H) E ainda ao facto de o Recorrido ter estado efectivamente consciente da condição de exclusividade e da cláusula penal apresentadas, em data posterior a 24.4.2022, não tendo por isso deixado de as pretender negociar, conquanto confrontado com a intransigência da Recorrente que, à data de 19.8.2022, no acordo de cessão de posição contratual e contrato-promessa de compra e venda (qualificação que a factualidade apurada não contesta ou põe em causa, limitando-se a referir a um "contrato-promessa definitivo" cuja celebração ficara acordada à data de 17.1.2022), reforça a cláusula de exclusividade, bem como adita o estabelecimento de uma taxa de juro de 18% (dezoito por cento), em caso de atraso no pagamento das prestações por parte do autor.
I) Termos em que se requer que seja de improceder o pedido de impugnação do ponto 15 da sentença, apresentado pela Recorrente.
J) Da comparação das redacções do ponto 16 da sentença e da redacção proposta pela Recorrente, decorrem exactamente as mesmas conclusões, independentemente da alteração proposta pela Recorrente, levando o Recorrido a requerer que improceda o pedido de impugnação do ponto 16 da Recorrente, devendo manter-se a redacção da douta sentença pela inutilidade da alteração da mesma.
K) Quanto ao pedido de eliminação do ponto 17 da douta sentença, requer-se que improceda, atentas as declarações do Recorrido de (01:11:32) a (01:12:12) e de (01:10:06) a (01:11:05), de que decorrem, a evidência da perda do interesse por
L) Por último, e quanto ao pedido de aditamento do teor das comunicações pela impugnação do ponto 49, o Recorrido não compreende o pedido na Recorrente na medida em que resultando o teor das mensagens invocadas de prova documental já produzida e presente nos autos, à luz do princípio da livre apreciação da prova sempre competia ao juiz a quo, — que o fez — apreciar a prova relevante para decidir da factualidade provada, termos em que sempre se requer a improcedência deste pedido da Recorrente.
M) Quanto à impugnação do enquadramento jurídico da douta sentença apresentado pela Recorrente, vem o Recorrido aderir, na íntegra, ao entendimento do tribunal a quo quanto à interpretação e aplicação das regras de direito às questões decidendas.
N) Sem prescindir, o Recorrido mantém que, se por algum motivo se entender não adequada ao caso a fundamentação jurídica vertida na sentença, se poderá entender que o contrato formalizado entre Recorrido e Apelante não deva ser tido como um contrato-promessa de compra e venda, mas antes como um mero memorando de entendimento, pelo qual ambas as partes chegam a acordo quanto à celebração de um futuro contrato-promessa.
O) Isto porque não só a Apelante reconhecia não estar ainda em condições de celebrar um contrato-promessa definitivo, como também porque foi estipulada, por convenção das partes, uma formalidade essencial.
P) Pelo que o contrato se torna, assim, nulo, nos termos do disposto nos artigos 220.º e 286º do Código Civil.
Q) Com as consequências inerentes à verificação da mesma, implicando a sua declaração, para os efeitos do disposto no artigo 289º, nº 1 do Código Civil, a destruição de todos os efeitos do negócio com efeito retroativo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.
R) Considerando as identificadas convenções e, bem assim, o disposto no artigo 223º, nº 1 do Código Civil, nada mais restará, senão concluir que as partes não tencionavam celebrar um acordo efetivo, até as formalidades em causa se encontrarem devidamente cumpridas.
S) Como é sabido, as partes podem estipular uma forma especial para a declaração, presumindo-se, nesse caso, que as partes não se querem vincular senão pela forma convencionada.
T) Seja por via da nulidade do contrato-promessa, por falta da forma convencionada, seja por resolução do memorando de entendimento, por perda de interesse do Recorrido em celebrar o contrato-promessa definitivo, sujeito à forma convencional, por não preenchimento das condições estipuladas e pela imposição de condições novas pela Apelante, o Autor colocou termo ao contrato, por resolução com efeitos imediatos, nos termos do disposto no artigo 808º do Código Civil.
U) Assim, deverá manter-se, na íntegra, a sentença recorrida, julgando-se improcedente o recurso.
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II – QUESTÕES A DECIDIR:
Considerando que o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, sem prejuízo da apreciação por parte do tribunal ad quem de eventuais questões que se coloquem de conhecimento oficioso, bem como da não sujeição do tribunal à alegação das partes quanto à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito (cf. artigos 5.º, n.º 3, 608.º, n.º 2, 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do Código do Processo Civil), as questões a tratar são as seguintes:
i. Nulidade da sentença, por ininteligibilidade da fundamentação relativa à prova do ponto nº 45º da factualidade provada;
ii. Impugnação da matéria de facto dada como não provada nos pontos 9º, 11º, 15º, 16º,17º, 45º e 49º na sentença sob recurso;
iii. Validade da cessação do acordo celebrado entre as partes e verificação dos prossupostos de condenação da ré ao pagamento do montante de €230.000,00.
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III – FUNDAMENTAÇÃO:
O tribunal a quo considerou provados os seguintes factos:
1. A Ré é uma sociedade comercial que se dedica à atividade comercial de construção de edifícios (residenciais e não residenciais) e compra e venda de imóveis e materiais de construção, transporte rodoviário de mercadorias, comércio de materiais de construção, ferramentas e utensílios, fabrico e comércio de materiais de carpintaria e madeiras, comércio de peças e acessórios para veículos automóveis, manutenção e reparação de veículos automóveis e arrendamento de bens imobiliários (cfr. Doc. 1 junto com PI, que aqui se reproduz).
2. Mostra-se inscrita, pela Ap. 919 de 2022/02/11, a aquisição por «dação em cumprimento», por “AA, Unipessoal, Lda.” a GG, Lda”, prédio rústico sito em Malhas do Areeiro, ilha do Faial da Região Autónoma dos Açores, concelho da Horta, freguesia de Capelo, composto por terreno de inculto de lenha, descrito na Conservatória do Registo Predial de Horta sob o nº ... da freguesia de Capelo, inscrito na respetiva matriz predial rústica sob o artigo … (cfr. Doc. 2 junto com PI, que aqui se reproduz).
3. Mostra-se inscrita, pela Ap. 919 de 2022/02/11, a aquisição por «dação em cumprimento», por “AA, Unipessoal, Lda.” a GG, Lda”, prédio rústico sito em Malhas do Areeiro, ilha do Faial da Região Autónoma dos Açores, concelho da Horta, freguesia de Capelo, composto por terreno de inculto de lenha (mistério), descrito na Conservatória do Registo Predial de Horta sob o nº .... da freguesia de Capelo, inscrito na respetiva matriz predial rústica sob o artigo … (cfr. Doc. 3 junto com PI, que aqui se reproduz).
4. A Ré e o Autor procederam à negociação e celebração, em 17 de janeiro de 2022, de um acordo, que denominaram de “contrato-promessa”, relativo aos imóveis identificados nos pontos 2. e 3., o qual, apesar de assinado, não se encontra datado (cfr. Doc. 4 junto com PI, que aqui se reproduz).
5. Por via da Cláusula segunda do contrato ref. no ponto 4., que aqui se reproduz, a Ré declarou prometer vender os identificados terrenos, livres de ónus, encargos ou quaisquer outras responsabilidades.
6. O preço total estabelecido para a compra e venda prometida foi de Euros 1.336.000,00 (um milhão, trezentos e trinta e seis mil euros).
7. O Autor entregou à Ré, «como sinal e primeiro pagamento», a quantia de Euros 200.000,00 (duzentos mil euros), de que a Ré lhe conferiu competente quitação (cfr. Cláusula segunda do acordo ref. em 4).
8. Autor e Ré estipularam na Cláusula Sexta do acordo referido no ponto 4. o seguinte:
9. Autor e Ré nunca celebraram qualquer outro contrato ou acordo, sob qualquer forma, nunca tendo a Ré convocado o Autor para tal efeito.
10. Autor e Ré estipularam na Cláusula quarta do acordo referido no ponto 4. o seguinte:
11. A Ré não informou o Autor ter concluído a «regularização documental», nem convocou o Autor para celebrar o contrato-promessa definitivo.
12. Autor e Ré estipularam, na Cláusula oitava do dito acordo, o seguinte:
13. A Ré não deu a conhecer ao Autor o valor orçamentado para a deslocalização das infraestruturas de telecomunicações, por essa deslocalização depender da apresentação de um pedido de informação prévia (PIP) na Câmara Municipal da Horta, conforme informação dada à Ré e comunicada ao Autor (através de EE, pelo menos, a 3/08/2022, com o envio do Doc. 3 junto com requerimento de 1/07/2024 (e ref. no ponto 48)).
14. Autor e Ré estipularam, na Cláusula terceira do dito acordo, o seguinte:
15. Posteriormente à assinatura do acordo, o Autor foi confrontado pela Ré com condições anteriormente não discutidas, que este exigia incluir no «contrato-promessa definitivo», nomeadamente, o estabelecimento de uma taxa de juros de 18% (dezoito por cento), em caso de atraso no pagamento das prestações por parte do Autor, e exclusividade na aquisição dos terrenos localizados num perímetro de 1000m e contíguos aos prédios ref. nos pontos 2. e 3 pelo período de dez anos (e com uma cláusula penal no valor de € 350.000,00, em caso de incumprimento), conforme consta do Doc. 3 junto com requerimento de 1/07/2024 (com data aposta de 19/08/2022), que aqui se reproduz, anexo ao Doc. 4 junto com a contestação, que se dá aqui por reproduzido.
16. Em data anterior e em alteração ao acordo ref. no ponto 4., conforme resulta do Doc. 3 junto com a contestação (datado de 24/04/2022) e que aqui se reproduz, a Ré pretendeu aditar uma «Cláusula nona», relativamente aos «terrenos em redor do terreno», mediante a qual obrigava o Autor a «não negociar diretamente ou por via de terceiros que não a AA para a Obtenção de qualquer um daqueles prédios diretamente para si, ou por intermedio familiar direto ou a empresa em que seja titular e da resulta beneficio para o próprio» (ressalvados quatro prédios), por «um período de 15 anos» e com a estipulação de uma cláusula penal no valor de € 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil euros), caso o Autor incumprisse a ref. cláusula durante o mencionado período.
17. Para o Autor essas condições tornavam o contrato de compra e venda e o preço negociado entre Autor e Ré desequilibrado e a aquisição dos terrenos economicamente desinteressante.
18. Em 06/02/2023, o Autor remeteu à Ré uma carta registada, com aviso de receção (que constitui o Doc. 6 junto com a petição inicial e que aqui se reproduz na íntegra), que a Ré recebeu em 08/02/2023, na qual afirmava os factos supra expostos e manifestava a sua intenção de terminar o negócio, solicitando assim o reembolso da quantia de € 200.000,00, entregue aquando da assinatura do acordo ref. no ponto 4..
19. A Ré respondeu com a afirmação de que não entendia a língua inglesa, língua em que se mostrava a dita carta redigida, conforme Doc. 7 junto com a petição inicial e que aqui se reproduz na íntegra.
20. Por esse motivo, o Autor fez enviar nova carta registada com aviso de receção, em 27/02/2023, que a Ré recebeu em 03/03/2023, reafirmando tudo o que constava da anterior carta, mas desta feita em língua portuguesa, nos termos constantes do Doc. 8 junto com a petição inicial e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
21. Em 28/03/2023, a Ré respondeu, referindo que «contrato celebrado com o Senhor BB, já foi resolvido por esta sociedade, nada lhe havendo a entregar.», conforme consta do Doc. 9 junto com a petição inicial e que aqui se reproduz integralmente.
22. O Autor não recepcionou essa comunicação, nem qualquer outra, oriunda da Ré, dando por resolvido o contrato.
23. Por via do acordo ref. no ponto 4., o Autor declarou «pretender adquirir» os referidos prédios, pelo preço total de € 1.336.000,00 (um milhão trezentos e trinta e seis mil euros) (cfr. Doc. 4 junto com PI, que aqui se reproduz).
24. O pagamento da quantia de € 200.000,00 (duzentos mil euros) ref. no ponto 7. foi efectuada por transferência bancária no dia 18/01/2022.
25. O Autor entregou ainda à Ré € 30.000,00 (trinta mil euros) em dinheiro, em data não concretamente apurada, mas posterior a 15/03/202.
26. A localização dos prédios é no Varadouro, uma pequena localidade de veraneio dos faialenses, situada a sudoeste da Ilha do Faial, com esplêndida zona de banhos, que tem tido um aumento exponencial de procura no ramo imobiliário, atento o potencial turístico que tem.
27. Em data não concretamente apurada do ano de 2021, foi proposta a DD DD (por AA) a compra dos dois prédios melhor identificados nos pontos pela empresa daquele.
28. Por DD DD não ter interesse nesse negócio, informou o Autor, que sabia ter a intenção de construir um hotel no Faial, que os referidos prédios se encontravam à venda.
29. Depois de apresentar a proposta ao Autor, este de imediato mostrou forte interesse na aquisição dos dois prédios.
30. Nessa sequência, DD DD apresentou pessoalmente o gerente da Ré ao Autor, que mostrava grande interesse na aquisição dos dois prédios.
31. Mesmo sabendo da condicionante da questão das confrontações dos dois prédios (ou seja, que os mesmos apresentam área superior à registada), o Autor insistiu com o gerente da Ré para que celebrassem um acordo por escrito que lhe assegurasse a compra dos dois prédios, logo que os mesmos passassem a ser da propriedade da Ré.
32. Perante a insistência e vontade do Autor em comprar os dois referidos prédios e a necessidade de assegurar então o negócio que lhe tinha surgido, o gerente da Ré desistiu de condicionar a outorga do contrato de dação em cumprimento à rectificação de áreas pela “GG, Lda”, dando andamento ao procedimento de outorga legal do mesmo.
33. Autor e Ré celebraram o acordo que denominaram de “contrato promessa” (ref. no ponto 4.), no dia 17/01/2022, numa reunião no escritório do arquitecto CC, onde estiveram presentes este arquitecto, o A., o gerente da R. e DD DD.
34. A celebração desse acordo ocorreu por insistência e vontade do Autor, uma vez que se ia ausentar da Ilha do Faial, sem data certa de regresso, dado o seu interesse na aquisição dos prédios e por pretender assegurar que o preço final de venda dos prédios não aumentasse novamente.
35. Autor e Ré sabiam que os prédios eram à data pertença de outrem.
36. A 18 de Janeiro de 2022 foi celebrado, entre GG, Lda” e “AA, Unipessoal, Lda.”, o «contrato de dação em cumprimento» cuja certidão se encontra junta requerimento 24/10/2023 e que aqui se dá por integralmente reproduzida.
37. No dia 15/03/2022, prazo estabelecido no acordo ref. no ponto 4. para o pagamento da 2ª tranche, o Autor não pagou o valor acordado, em concreto € 280.000,00 (duzentos e oitenta mil euros), alegando problemas de liquidez e de investimento junto do gerente da Ré.
38. Em data não concretamente apurada, mas posterior a 15/03/2022, o Autor contactou o gerente da Ré no sentido de renegociarem alguns prazos de pagamento das tranches constantes do acordo celebrado, devido às dificuldades de pagamento, prometendo um pagamento imediato de € 30.000,00 (trinta mil euros), como parte da 2.ª tranche, já em dívida.
39. Em Abril de 2022, o Autor entregou pessoalmente ao gerente da Ré € 30.000,00 (trinta mil euros) em dinheiro, como parte do pagamento da 2.ª tranche, pedindo a renegociação dos prazos e valores das tranches consignadas no acordo entre ambos celebrado.
40. O gerente da Ré concordou entrar em negociações para se discutir tais alterações.
41. Essas alterações foram sendo discutidas entre Autor e Ré e reduzidas a escrito por cada uma das partes, nos termos constantes do Doc. 3 (com data aposta de 24/04/2022) junto com contestação (a amarelo e que aqui se reproduz), mas sem a obtenção de consenso quanto ao aditamento da cláusula nona, não aceite pelo Autor.
42. Por mensagem de 23/04/2022 enviada ao Autor, o gerente da Ré concordou em adiar o pagamento do remanescente da 2.ª prestação para as duas últimas datas – 1/12/2022 e 1/03/2023), alteração consignada no Doc. ref. no ponto 41. (cfr. Doc. 5 junto com PI e tradução junta como Doc. 1 junto com requerimento de 1/06/2024).
43. O Autor não procedeu ao pagamento do remanescente da 2.ª tranche e, no dia 15/07/2022, o Autor não procedeu ao pagamento da 3.ª tranche.
44. Nessa sequência, o gerente da Ré tentou contactar o Autor no sentido de lhe dizer que não havendo o pagamento imediato dos valores que considerava em falta não era possível concretizar a venda dos prédios em causa.
45. De novo o Autor encetou negociações com o gerente da Ré, via correio electrónico, mas não chegaram a uma versão final do documento referido no ponto 40..
46. Aquando do pagamento em mão dos € 30.000,00 (trinta mil euros), o Autor informou o gerente da Ré pretender o reconhecimento presencial das assinaturas do acordo ref. no ponto 4., o que não se verificou, por o Autor se ter ausentado da Ilha.
47. Depois de 15/07/2022, o Autor, advertido pelo gerente da Ré que sem pagamentos não era possível concretizar o acordo celebrado para venda dos prédios, contactou a Ré, por interposta pessoa, EE, que o Autor apresentou como representante nos seus negócios quando ausente dos Açores e o encarregou de tratar de quaisquer assuntos relativos à prometida venda dos prédios com a Ré.
48. Em 26 de Julho de 2022, EE enviou uma mensagem de correio electrónico ao gerente da Ré, com uma versão do denominado «acordo de cessão de posição contratual e contrato-promessa de compra e venda» (cfr. Doc. 4 junto com contestação, que aqui se reproduz), à qual o gerente da Ré respondeu com contraproposta, em 3/08/2022 (e que constitui Doc. 3 junto com requerimento de 1/06/2024, que aqui se reproduz), mas que não conheceu resposta directa por parte do A. e/ou de EE, tendo este pedido a DD que interviesse junto do gerente da Ré no sentido de o convencer a alterar essas condições.
49. A partir de Agosto de 2022 não mais EE contactou o gerente da Ré, tendo ainda ocorrido comunicações entre este e o Autor.
50. Em 10/11/2022, a Ré enviou ao Autor carta registada com A/R, para a morada constante do acordo ref. no ponto 4., mediante a qual o informou que considerava o contrato promessa celebrado entre ambos resolvido por incumprimento definitivo do Autor, ao não pagar os valores que estava obrigado, fazendo seu o sinal pago de € 230.000,00 (duzentos e trinta mil euros).
51. A carta foi devolvida com a indicação de “Informaram que se mudou” (cfr. Doc. 8 junto com contestação e que aqui se reproduz).
52. A Ré intentou, a 5/12/2022, uma notificação judicial avulsa dirigida ao aqui Autor, indicando a morada constante do acordo ref. no ponto 4., conforme certidão junta com requerimento 24/10/2023 e que aqui se dá por integralmente reproduzida.
53. Tal notificação judicial avulsa conheceu certidão negativa por parte do A.E. (cfr. Doc. 10 junto com contestação que aqui se reproduz).
54. O Autor não indicou outra morada à Ré (para além da morada constante do contrato).
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Mais considerou que não se provaram os seguintes factos:
a) A informação quanto ao custo da remoção das infra-estruturas de telecomunicações existentes nas parcelas negociadas era condição essencial para a decisão de celebrar o contrato-promessa.
b) No momento ref. no ponto 27., DD DD sabia que os dois prédios estavam registados em nome de “GG, Lda”.
c) DD DD acabou por chegar ao contacto com o gerente da Ré através de CC.
d) O gerente da Ré informou DD DD que o negócio com a GG, Lda” não estava ainda formalizado, uma vez que existia uma questão de confrontações dos dois prédios (os prédios terão área superior à registada), que era condição para que se concretizasse o negócio.
e) Em 4/12/2022, o Autor informou o gerente da Ré da sua ausência prolongada, mandatando a sua advogada, Dr.ª FF, para receber a correspondência na Rua 1, solicitando ainda também o envio de qualquer comunicação enviada directamente para si, por via digital.
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i. Nulidade da sentença, por ininteligibilidade da fundamentação relativa à prova do ponto nº 45º da factualidade provada:
Alega a este propósito a recorrente que:
“O tribunal a quo deu como provado no ponto 45 “De novo o Autor encetou negociações com o gerente da Ré, via correio electrónico, mas não chegaram a uma versão final do documento referido no ponto 40.”
Analisando a matéria de facto, o ponto 40 não faz referência a nenhum documento, não competindo às partes aferir a que documento o tribunal a quo se refere, quando nos presentes autos, estão em causa, e foram analisados mais do que um documento.
Considerando a motivação de facto, o tribunal a quo limita-se a dar o ponto 45 como provado, consubstanciado na confissão/acordo das partes. É a única motivação apresentada pelo tribunal no que respeita ao ponto 45.
Ou seja, o tribunal a quo, quanto ao ponto 45 motiva com confissão/acordo das partes, fazendo naquele constar, a referência a um documento, por remissão para o ponto 40, que neste não consta. O documento não está identificado, logo, não há meio probatório concretamente indicado.”
De acordo com a al. c) do nº 1 do Código de Processo Civil, é nula a sentença quando: Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível.
Sobre o facto em causa, o tribunal a quo discorreu:
«Por acordo/reconhecimento das partes, o Tribunal consignou na factualidade provada o que se acha consignado nos pontos 4. a 7., 18. (com a rectificação, neste ponto, da data alegada - de 2/06 para 6/02) a 21., 23., 25., 26., 29., 31., 32., 35. (com referência à alegação vertida no artigo 27.° I parte da contestação), 37., 38., 39. (valorando o Tribunal o teor do Doc. 5 junto com a petição inicial, com tradução junta com requerimento de 1/06/2024, confirmado que foi pela Ré, do qual consta a data de 23/04/2022 e no qual o Autor afirma «eu pago 30k agora»)), 45. e 47..»
O facto em causa é parcial reprodução do que consta do art. 38º da Contestação, o qual, na íntegra tem o seguinte teor:
«De novo o A. encetou negociações, com o gerente da R., via correio electrónico, mas não chegaram a uma versão final de alterações, apesar da redução a escrito do documento agora junto sob o nº 3, não tendo o A. feito qualquer contacto com o gerente da R. no sentido de formalizar o reconhecimento presencial das assinaturas, que agora vem alegar como fundamento para a invalidade do acordo por si assinado com a R., o que se impugna.»
Sobre este assunto se pronunciou a recorrente, no requerimento de 08/09/2023, dizendo:
O Documento que a Ré junta sob o Documento n.º 3 é um documento cujo conteúdo apresentado, não obstante partir de uma primeira minuta formulada por auxiliares do Autor (conforme aliás o Documento n.º 4 que a Ré junta), conta com inúmeras alterações determinadas pela Ré e que o Autor nunca aceitou, constituindo um documento sem qualquer valor probatório.
Daqui decorre com clareza que existe de facto um lapso na sentença sob recurso, pois o documento a que se alude no ponto 45º não está referido no ponto 40º, mas sim no ponto 41º e também no ponto 42º, precisamente como “Doc. 3 (com data aposta de 24/04/2022) junto com contestação (a amarelo e que aqui se reproduz)”
Ocorre ambiguidade sempre que certo termo ou frase sejam passíveis de uma pluralidade de sentidos e inexistam meios de, com segurança, determinar o sentido prevalecente. Verifica-se obscuridade, sempre que um termo ou uma frase não têm um sentido que seja percetível, determinável. Quer a ambiguidade, quer a obscuridade têm que se projetar na decisão, tornando-a incompreensível, insuscetível de ser apreciada criticamente por não se alcançarem as razões subjacentes e comprometendo a sua própria execução por força de tais vícios.
A apontada nulidade apenas ocorre, nas palavras de Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Pires de Sousa1, “quando existe incompatibilidade entre os fundamentos e a decisão, ou seja, em que a fundamentação aponta num sentido que contradiz o resultado final. Situação que, sendo violadora do chamado silogismo judiciário, em que as premissas devem condizer com a conclusão, também não se confunde com um eventual erro de julgamento, que se verifica quando o juiz decide contrariamente aos factos apurados ou contra norma jurídica que lhe impõe uma solução jurídica diferente”.
Da própria fundamentação aventada pelos recorrentes decorre a inexistência da apontada nulidade.
Só se lermos aqueles dois factos, 40º e 45º, sozinhos, desenquadrados dos remanescentes, é que não compreendemos que o facto 45º vem numa sequência, desde o 38º, em que se referem as renegociações e em que duas vezes vem referido o documento certo, mas uma vez, que se concede por mero lapsus calami, se diz que o documento (aquele de que se vinha falando, obviamente) é o que está identificado em 40º, quando está identificado em 41º.
De todo o modo, ainda que se considerasse que a decisão da matéria de facto apresentava, por esta via, alguma patologia que se pudesse qualificar como obscuridade, não afectando a globalidade e inteligibilidade da sentença, e sendo facilmente superável com base em elementos constantes do processo, como os acima referidos, ou seja, a contestação, o requerimento de resposta e o dito Doc. 3 (com data aposta de 24/04/2022) junto com contestação, sempre seria suprível por este Tribunal da Relação, nos termos do art. 662º, nº 2., al. c) do Código de Processo Civil.
Razão pela qual se procede à alteração do ponto 45º da factualidade provada, passando a constar do mesmo:
45. De novo o Autor encetou negociações com o gerente da Ré, via correio electrónico, mas não chegaram a uma versão final do documento referido no ponto 41º.
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ii. Impugnação da matéria de facto dada como não provada nos pontos 9º, 11º, 15º, 16º,17º, 45º e 49º na sentença sob recurso:
Relativamente ao ponto 9º, diz a recorrente que “impugna o ponto 9 da factualidade provada, porquanto, o tribunal a quo motivou a sua decisão quanto a este ponto “Finda a tomada de declarações às partes e produzida toda a prova, o Tribunal considerou assente que nenhuma das partes celebrou outro contrato, para além do em análise nos autos e que constitui Doc. 4 junto com a petição inicial (cfr. ponto 9.)”. Mais nenhuma motivação existe quanto a este ponto.”
Relativamente o ponto 9º, o recorrente não cumpre minimamente o ónus da impugnação da matéria de facto.
A motivação da decisão da matéria de facto pode ser escassa, mas não é inexistente, nem contraditória, nem obscura, nem tão-pouco o recorrente invoca tais vícios.
Também não aponta os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida, nem sequer a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre esta questão de facto, razão pela qual não cumpre o preceituado no art. 640º, nº 1, als. b) e c) do Código de Processo Civil, o que impõe, neste conciso, a rejeição da impugnação.
No que respeita ao ponto 11º da factualidade provada, a recorrente subdivide a sua impugnação em duas questões. A primeira respeita à utilização de conceitos de direito. Na verdade, a redacção que o tribunal a quo deu à factualidade provada contém, não só inúmeras remissões para documentos que a tornam pouco compreensível, como acima de tudo, conclusões de direito.
Embora já não esteja prevista a norma que, no anterior art. 646º, nº 4 cominava como “não escritas” as respostas do tribunal sobre direito, tal não significa que na explicitação do tribunal sobre a factualidade provada este possa lançar mão, acriticamente, de conceitos de direito, muito menos quando eles concentram o cerne da questão.
Paradigmático de tais incorrecções é o ponto 11º da factualidade provada.
De facto, quando uma das questões que estão no cerne do presente litígio é precisamente saber se as partes celebraram um contrato, se apenas um projecto de um, e se esse contrato, a existir, era um contrato-promessa, dizer que “11. A Ré não informou o Autor ter concluído a «regularização documental», nem convocou o Autor para celebrar o contrato-promessa definitivo.» logo oferece a resposta, a qualificação jurídica.
Não obstante, a análise dos articulados, na conjugação entre o alegado e os documentos, permite expurgar tais expressões, nomeadamente substituindo a expressão “contrato-promessa definitivo” (que até redunda num oxímoro, pois um contrato-promessa, por definição, nunca é um contrato definitivo) pela expressão “versão final do acordo escrito pretendido pelas partes”.
A segunda questão suscitada, relativa à impugnação da primeira parte do ponto 11º, ou seja, a comunicação da conclusão da «regularização documental» já não merece provimento.
Efectivamente, a recorrente baseia a sua crítica exclusivamente no facto de entender que o seu depoimento, juntamente com o depoimento da testemunha CC.
Não se afigura, no entanto, que lhe assista razão.
Quanto ao depoimento do legal representante da recorrente, que se ouviu na íntegra, mostra-se a este propósito e aliás na sua globalidade pouco convicto, evasivo e genérico, para além de evidentemente interessado no desfecho da causa.
Relativamente ao envio de documentação, esclarece que se referia à rectificação das áreas do terreno, explica o que foi feito, mas a partir daí as suas respostas foram tudo menos concretas:
Meritíssima Juiz
Olhe, se eu lhe perguntar… tenho outra questão, mas se eu lhe perguntar quando é que isso ficou regularizado, sabe-me dizer?
AA
Não sei dizer, tem que ir ver os registos.
Meritíssima Juiz
Pronto. Aqui foi dado o prazo de quarenta e cinco dias, foi cumprido ou esse prazo acabaram por não conseguir…
AA
Eu acredito que sim, eu acredito que sim, mas não o sei confirmar.
Meritíssima Juiz
Ok, então diga-me outra coisa, e informou depois o autor disso, que a situação estava regularizada, não informou?
AA
Nós nunca tivemos nada a esconder, nós nunca…
Meritíssima Juiz
A minha pergunta não é essa, sim, é saber mesmo se informou ou não informou, ok? Perguntas objetivas.
AA
Certo, foi informado por email.
Meritíssima Juiz
Diga?
AA
Acredito que informei por email assim que tive os documentos, mal os tive certamente informei por email.
Meritíssima Juiz
Mas lembra-se de ter enviado? O “certamente” deixa…
AA
Eu peço desculpa, eu não…
Meritíssima Juiz
Pode (impercetível…) outra forma.
AA
Eu peço desculpa, não sei responder, mas eu assim que tive os documentos prontos, enviei de certeza.
Se as respostas evasivas transparecem da transcrição dos excertos escolhidos pela própria recorrente, mais se evidenciam dos registos áudio.
Relativamente ao depoimento da testemunha CC, não disse em ponto algum que a documentação tivesse sido enviada ao autor. Diz que viu um e-mail dirigido ao Sr. DD. Perguntado expressamente sobre se foi enviado ao autor, responde, sensivelmente ao minuto 29.09 do seu depoimento na sessão de 05/06/2025 diz que não sabe, nem sequer sabe “se nessa data o AA até já tinha ou não o e-mail do senhor BB, por exemplo.”, apenas deduz que sim porque nunca mais ouviu falar em problemas com a documentação e a electricidade.
Por outro lado, o facto de o autor juntar alguma dessa suposta documentação enviada em nada altera tal conclusão, desde logo porque a recorrida nem sequer é capaz de esclarecer qual foi a concreta documentação que enviou, como a mesma é passível de ter sido obtida de outras formas.
Finalmente, o invocado e-mail em que a mesma teria sido enviada nunca foi junto, nem sequer especificada em que data teria sido remetido.
Tudo redundando na conclusão de que, nesta parte, se mantém a decisão do tribunal a quo.
No entanto, como referido, afigura-se mais correcta outra redacção deste ponto, eliminando a matéria de direito:
11. A Ré não informou o Autor ter concluído a «regularização documental», nem convocou o Autor para celebrar qualquer outro acordo.
Relativamente aos pontos 15º, 16º e 17º, justifica o Tribunal a quo:
“Para prova do que se acha vertido nos pontos 15. e 16., valorou-se a documentação aí referenciada e da qual constam as novas condições que a Ré pretendia ver formalizadas, sendo que, em sede de declarações/depoimento, o gerente da Ré reconheceu ter “posto no último contrato” a taxa de 18%, para “garantir” o pagamento, tendo ainda reconhecido pretender à data ter exclusividade “só na compra”. O Autor esclareceu que essas condições eram absolutamente novas, sendo que exigia uma taxa de 18% e uma condição de exclusividade; adiantando que tentou renegociar essas condições, mas AA não cedeu. Este, por sua vez, referiu que «nunca discordaram de nada» (com referência ao Autor e a EE), o que não se mostra muito credível, face a toda a prova produzida e considerando o período de negociações decorrido (que não serviu apenas, adianta o Tribunal, para tentativa de adiamento de prazos de pagamento, tal como referiu o gerente da Ré, atento, além do mais, o teor dos Doc. 3 junto com contestação e Doc. 3 junto com requerimento de 1/06/2024).
Por o Autor ter declarado que, em termos económicos, nunca poderia concordar com as condições apresentadas, atestando o que se mostra vertido no ponto 17., considerou-se provado tal facto. O facto vertido no ponto 22. foi atestado pelo Autor e mostra-se corroborado, aliás, pela devolução da carta de resolução melhor referenciada no ponto 51. e pela certidão negativa aludida no ponto 53.”
Quanto ao ponto 15º, defende a recorrente que o texto do clausulado do “acordo de cessão de posição contratual e contrato-promessa de compra e venda”, foi proposto pelo recorrido e não pelo legal representante da recorrente.
Para tanto, baseia-se em dois documentos - “acordo de cessão de posição contratual e contrato-promessa de compra e venda”, junto com o requerimento de 01/06/2022 que deve ser analisado com o doc. nº 4 junto com a contestação (em que o 1º é o contrato que consta em anexo no 2º) -, no depoimento do seu representante legal e nas declarações de parte do recorrido.
Em primeiro lugar, cumpre referir que não existe nenhum “Doc. 3 junto com requerimento de 1/07/2024 (com data aposta de 19/08/2022).
Conseguimos encontrar o documento em causa, mas o mesmo corresponde ao 3º documento junto com o “REQUERIMENTO PROBATÓRIO REFª: 49082637” junto pelo autor no dia 02/06/2024, com a designação “Anexo ao documento nº 4 da contestação”, efectivamente datado de 19 de agosto de 2022 e com diversos sublinhados a cores verde, roxa e amarela.
Este documento corresponde ao 2º anexo do email remetido pela recorrente para o endereço electrónico ..., junto à contestação como doc. 4 “Mensagem”, visível como miniatura daquele mesmo documento, em resposta a outro que este lhe enviou.
O recorrente reconhece aliás, nas suas alegações, que alterou “a roxo” o que constava do contrato-promessa. É a essas alterações que se refere este ponto, embora, reconhece-se, de forma muito pouco feliz.
Como em qualquer sequência de correio electrónico e como se deduz da mera leitura do documento, o que consta do mesmo é que no dia 26 de Julho de 2022, EE envia a AA uma mensagem de correio electrónico com o seguinte teor:
Ao que este responde:
De seguida apresentam-se dois anexos:
Desta sequência logo se vê que o primeiro anexo desta sequência de mensagens é a “minuta do CPCV” enviada por EE e o segundo anexo são as alterações propostas por AA: “O que alterei está a roxo. O que está a verde está OK. O que está a amarelo são datas a afinar”.
Este é o anexo posteriormente junto pelo autor no dia 02/06/2024, com a designação “Anexo ao documento nº 4 da contestação”, efectivamente datado de 19 de agosto de 2022 e com diversos sublinhados a cores verde, roxa e amarela.
Cremos que não é boa técnica esta redacção do ponto 15º, porque remete para documentos, que não são factos, são meios de prova, porque contém erros na identificação dos documentos e acima de tudo porque é pouco clara na especificação dos factos mais relevantes que se pretendem retirar do teor dos documentos em causa.
No entanto, o cerne do facto provado não merece censura. Ao contrário, a impugnação do recorrente é que não merece acolhimento, porque não encontra arrimo na prova, nomeadamente porque é frontalmente contrariada pelo teor destes dois documentos e porque nem sequer clarifica a redacção pouco clara do mesmo.
No entanto, tudo ponderado, merece parcialmente provimento a pretendida alteração a este ponto de facto (nomeadamente reproduzindo ipsis verbis as partes do documento alteradas pela recorrente), pois só assim é possível compreender o teor das mesmas, pelo que aquele ponto deve passar a ter o seguinte teor:
«15. Posteriormente à assinatura do acordo, o Autor e a Ré negociaram alterações ao mesmo, tendo a ré exigido incluir as alterações que assinalou a cor roxa no documento denominado “ACORDO DE CESSÃO DE POSIÇÃO CONTRATUAL E CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA”, que remeteu em 03/08/2022, com o seguinte teor:
“PRIMEIRA (…)
(…) TERCEIRA (…)
(…) SÉTIMA (…)
(…) NONA
(…) DÉCIMA (…)
DÉCIMA PRIMEIRA
(…)»
Chegados ao ponto 16º, a alteração proposta pela recorrente é de difícil compreensão.
A recorrente pretende substituir a expressão: “relativamente aos «terrenos em redor do terreno», mediante a qual obrigava o Autor a”.
A recorrente pretende que o mesmo passe a ter a seguinte redacção:
“Em data anterior e em alteração ao acordo ref. no ponto 4., conforme resulta do Doc. 3 junto com a contestação (datado de 24/04/2022) e que aqui se reproduz, a Ré pretendeu aditar uma «Cláusula nona», onde se estipulava, e quanto aos terrenos já em negociação pela R. ao redor dos identificados na cláusula 1ª do acordo/contrato (ponto 4 da factualidade provada), que o Autor se comprometia a «não negociar diretamente ou por via de terceiros que não a AA para a obtenção de qualquer um daqueles prédios diretamente para si, ou por intermedio familiar direto ou a empresa em que seja titular e da resulta beneficio para o próprio» (ressalvados quatro prédios), por «um período de 15 anos» e com a estipulação de uma cláusula penal no valor de € 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil euros), caso o Autor incumprisse a ref. cláusula durante o mencionado período.” – alteração proposta a negrito.
Salvo o devido respeito, a alteração proposta não configura uma alteração da matéria de facto, no sentido de considerar provado um facto que não estava, ou vice-versa, ou sequer uma versão alternativa de um facto.
É apenas uma redacção ainda menos clara do mesmo facto.
Afigura-se, no entanto e mais uma vez, que a redacção escolhida pelo Tribunal a quo não é a mais feliz, pois está demasiado espartilhada pelos articulados e continua a confundir o meio de prova com o facto, além do que se afigura muito pouco clara.
Razão pela qual se determina a sua alteração, nos seguintes termos:
16º Posteriormente à celebração do acordo referido em 4º, a ré propôs alterações ao mesmo, constantes de um documento denominado “contrato-promessa” datado de 24/04/2022, entre as quais uma cláusula nona, com a seguinte redacção: “Considerando que a Empresa AA já se encontra em negociações dos terrenos em redor do terreno acima na clausula primeira (todos os Terrenos em redor e num perímetro de 1000 mt ) o comprador/outro outorgante compromete-se não negociar diretamente ou por via de terceiros que não a AA para a Obtenção de qualquer um daqueles prédios diretamente para si, ou por intermédio familiar direto ou a empresa em que seja titular e da resulte beneficio para o próprio
As partes ficam vinculadas por um período de 15 anos
Caso o Outorgante incumpra com o disposto nesta clausula durante o período qua a mesma vigora constitui-se na obrigação de pagamento a AA da quantia de 350'000€ (Trezentos e cinquenta mil euros por cada prédio/Artigo) a titulo de indemnização logo que este tenha conhecimento de que tenha havido algum tipo de negociação, proposta , contrato ETC a alguma dos proprietários ou encarregados das vendas dos prédios em apreço
Ficam fora desta clausula o Prédio do Mini Golf mais o do Sr. GG o do terreno no Canto e o Edifício do Centro Hípico”
Relativamente ao ponto 17º, que a recorrente pretende se “elimine” afigura-se que o que quererá dizer é que se considere o mesmo não provado.
Não pode ser eliminado, pura e simplesmente, porque foi alegado no art. 18º da PI e é relevante.
O Tribunal a quo motivou a sua decisão quanto a este ponto, dizendo “Por o Autor ter declarado que, em termos económicos, nunca poderia concordar com as condições apresentadas, atestando o que se mostra vertido no ponto 17., considerou-se provado tal facto.”.
Afirma a recorrente que as declarações do autor não são suficientes para fundamentar este facto.
Não se pode concordar com tal conclusão.
A razão de ser do surgimento da figura processual das declarações de parte visa precisamente colmatar falhas ao nível da produção da prova designadamente testemunhal.
Apesar da maior fragilidade deste meio de prova na demonstração dos factos, deve dar-se às declarações de parte um valor autónomo e suficiente quanto a factualidade essencial que, segundo os articulados, apenas teve lugar entre as partes, sem a presença de terceiros intervenientes.
Em nenhuma circunstância, e especialmente nessa, podem as declarações de parte ser totalmente descartadas como meio de prova, principalmente sem qualquer caracterização do motivo pelo qual não merece credibilidade.
Como refere Luís Filipe Pires de Sousa2, “Inexiste qualquer hierarquia apriorística entre as declarações das partes e a prova testemunhal, devendo cada uma delas ser individualmente analisada e valorada segundo os parâmetros explicitados. Em caso de colisão, o julgador deve recorrer a tais critérios sopesando a valia relativa de cada meio de prova, determinando no seu prudente critério qual o que deverá prevalecer e por que razões deve ocorrer tal primazia. Sintetizando, diremos que: (i) a degradação antecipada do valor probatório das declarações de parte não tem fundamento legal bastante, evidenciando um retrocesso para raciocínios típicos e obsoletos de prova legal; (ii) os critérios de valoração das declarações de parte coincidem essencialmente com os parâmetros de valoração da prova testemunhal, havendo apenas que hierarquizá-los diversamente. Em última instância, nada obsta a que as declarações de parte constituam o único arrimo para dar certo facto como provado desde que as mesmas logrem alcançar o standard de prova exigível para o concreto litígio em apreciação.”.
Ouvidas as declarações do recorrido, na íntegra, não podemos deixar de considerar as mesmas como suficientes, porque o facto em causa se refere à convicção interna do próprio autor, às conclusões que o próprio retirou das negociações e das alterações propostas ao contrato.
Por outro lado, as declarações em causa, apesar das dificuldades inerentes à tradução, que em muito dificultam a imediação, não se afiguram, como diz a recorrente, insuficientes.
Não se pode resumir um depoimento que durou quase uma frase de poucas linhas como faz a recorrente, não sendo correcto afirmar a partir das mesmas que o recorrido se referiu apenas “de forma vaga e genérica, sem qualquer concretização” à taxa de juro de 18%.
Este refere claramente, a partir do minuto 1h.05m que nunca concordou com as sucessivas alterações (não apenas uma), que “todas essas questões estavam a ser discutidas com o Sr. EE”, “que da parte do Sr. AA já vinham outras questões”, que o Sr. AA exigia juros de mora muito altos e até “fora de mercado”, que este exigia exclusividade em muita coisa, e que eram todas “questões novas”, que as transmitiu aos investidores, que o Sr. AA não cedeu nem negociou a não ser quanto à transferência de datas para novos pagamentos e que nessa sequência pediu a devolução do dinheiro.
Conclui este assunto nessa sequência, referindo precisamente um dos excertos transcritos pelo recorrido:
Meritíssima Juiz - (01:11:32): Pergunto então se face àquelas condições, no fundo este senhor perdeu o interesse e, já não tinha interesse se... pergunto: se já não tinha interesse e porquê, em termos até económicos, ou seja...?
Intérprete - (01:11:45): Tradução feita. Recorrido - (01:12:00): Resposta na língua materna.
Intérprete - (01:12:12): Portanto, diz que sim, de outra maneira nem podiam, ou seja, nem podiam concordar até porque a parte do senhor AA, ele fez alterações drásticas relativamente às condições que nunca iriam chegar a um acordo.
Referindo-se, repete-se, o facto em causa, apenas à conclusão retirada pelo próprio recorrido, afigura-se que as declarações do mesmo, a este propósito, são suficientes para justificar a prova do facto 17º, que assim se mantém.
Finalmente, impugna a recorrente o facto nº 49º afirmando que “importa aditar à matéria de facto o teor das mensagens trocadas entre recorrido e o legal representante da recorrente e que constam do doc. junto na p.i. sob o nº 5 e cuja tradução foi junta com o requerimento de 01/06/2024, e às quais o tribunal a quo faz alusão vaga e genérica no ponto 49 da factualidade provada. (...) quando as demais são fundamentais no âmbito da impugnação da fundamentação de direito, que se alega mais adiante, no que respeita à prova dos requisitos da verificação de motivos/fundamentos que consubstanciam a perda de interesse do credor, como foi alegado pelo recorrido.”
Afigura-se que assiste razão à recorrente no sentido de que o conjunto das mensagens é todo ele relevante, e não apenas a que vem referida no art. 42º, não sendo claro o critério para reproduzir uma e não as outras.
Assim, ao ponto 49º melhor se adequará a seguinte redacção:
49. A partir de Agosto de 2022 não mais EE contactou o gerente da Ré, tendo ainda ocorrido as seguintes comunicações entre este e o Autor:
a. mensagens de 08/10/2022 e 10/10/2022, enviada pelo Autor ao gerente da Ré: na 1ª, cumprimenta o gerente da R. (08/20/2022) e na 2ª, mostrando disponibilidade para comunicar logo que o gerente da R. tenha o telemóvel com a bateria carregada;
b. mensagem de 17/10/2022, enviada pelo Autor ao gerente da Ré, aquele questiona este, sobre a calendarização dos pagamentos (tranches por ref. aos pontos 37 a 39, 42 e 43 da factualidade provada).
c. mensagem de 20/10/2022, enviada pelo Autor ao gerente da Ré, aquele questiona este sobre a existência de novidades, ao que o gerente da R. respondeu, no mesmo dia, pedindo tempo para responder à questão suscitada, o tendo obtido a concordância do Autor.
d. mensagem de 26/10/2022, enviada pelo Autor ao gerente da R., aquele questiona este sobre a posição tomada na mensagem de 20/10/2022, ao que a gerente do R., no mesmo dia, pediu, por escrito, a posição do A., para posteriormente se pronunciar.
e. mensagem de 27/10/2022, enviada pelo Autor ao gerente da R., em resposta à mensagem do gerente da Ré de 26/10/2022, disse “Devolução € 200k pago por contrato em 3 meses”.
f. mensagem de 27/10/2022, enviada pelo Autor ao gerente da R., sem que tenha havido resposta por parte da gerente da R. à que antecede, disse “Devolução € 200k pago por contrato em 3 meses. Neste caso podes deixar € 30k que eu trouxe na primavera”.
g. mensagem de 02/11/2022, enviada pelo Autor ao gerente da R., sem que tenha havido resposta por parte da gerente da R. à que antecede, disse “Olá AA. Aguardo pela vossa resposta amanhã.”
A matéria de facto que consta da sentença não está organizada de forma lógica nem cronológica e contém factos parcialmente repetidos, decorrentes da mera reprodução acrítica e por “blocos” dos articulados, que todavia se opta por não alterar, porque tal implicaria a sua reformulação total, que não se afigura essencial, por não ter sido impugnada e por forma a evitar desnecessárias polémicas.
***
Razão pela qual, em conformidade com o que ficou exposto, se apresenta a matéria de facto provada, incluindo os pontos acima aditados, expurgada das remissões para documentos, na forma que segue:
1. A Ré é uma sociedade comercial que se dedica à atividade comercial de construção de edifícios (residenciais e não residenciais) e compra e venda de imóveis e materiais de construção, transporte rodoviário de mercadorias, comércio de materiais de construção, ferramentas e utensílios, fabrico e comércio de materiais de carpintaria e madeiras, comércio de peças e acessórios para veículos automóveis, manutenção e reparação de veículos automóveis e arrendamento de bens imobiliários.
2. Mostra-se inscrita, pela Ap. 919 de 2022/02/11, a aquisição por «dação em cumprimento», por “AA, Unipessoal, Lda.” a GG, Lda”, prédio rústico sito em Malhas do Areeiro, ilha do Faial da Região Autónoma dos Açores, concelho da Horta, freguesia de Capelo, composto por terreno de inculto de lenha, descrito na Conservatória do Registo Predial de Horta sob o nº ... da freguesia de Capelo, inscrito na respetiva matriz predial rústica sob o artigo ….
3. Mostra-se inscrita, pela Ap. 919 de 2022/02/11, a aquisição por «dação em cumprimento», por “AA, Unipessoal, Lda.” a GG, Lda”, prédio rústico sito em Malhas do Areeiro, ilha do Faial da Região Autónoma dos Açores, concelho da Horta, freguesia de Capelo, composto por terreno de inculto de lenha (mistério), descrito na Conservatória do Registo Predial de Horta sob o nº .... da freguesia de Capelo, inscrito na respetiva matriz predial rústica sob o artigo ….
4. A Ré e o Autor procederam à negociação e celebração, em 17 de janeiro de 2022, de um acordo, que denominaram de “contrato-promessa”, relativo aos imóveis identificados nos pontos 2. e 3., o qual, apesar de assinado, não se encontra datado.
5. Por via da Cláusula segunda do contrato referido no ponto 4., que aqui se reproduz, a Ré declarou prometer vender os identificados terrenos, livres de ónus, encargos ou quaisquer outras responsabilidades.
6. O preço total estabelecido para a compra e venda prometida foi de Euros 1.336.000,00 (um milhão, trezentos e trinta e seis mil euros).
7. O Autor entregou à Ré, «como sinal e primeiro pagamento», a quantia de Euros 200.000,00 (duzentos mil euros), de que a Ré lhe conferiu competente quitação (cfr. Cláusula segunda do acordo ref. em 4).
8. Autor e Ré estipularam na Cláusula Sexta do acordo referido no ponto 4. o seguinte:
9. Autor e Ré nunca celebraram qualquer outro contrato ou acordo, sob qualquer forma, nunca tendo a Ré convocado o Autor para tal efeito.
10. Autor e Ré estipularam na Cláusula quarta do acordo referido no ponto 4. o seguinte:
11. A Ré não informou o Autor ter concluído a «regularização documental», nem convocou o Autor para celebrar qualquer outro acordo.
12. Autor e Ré estipularam, na Cláusula oitava do dito acordo, o seguinte:
13. A Ré não deu a conhecer ao Autor o valor orçamentado para a deslocalização das infraestruturas de telecomunicações, por essa deslocalização depender da apresentação de um pedido de informação prévia (PIP) na Câmara Municipal da Horta, conforme informação dada à Ré e comunicada ao Autor (através de EE, pelo menos, a 3/08/2022, com o envio do Doc. 3 junto com requerimento de 1/07/2024 (e ref. no ponto 48)).
14. Autor e Ré estipularam, na Cláusula terceira do dito acordo, o seguinte:
«15. Posteriormente à assinatura do acordo, o Autor e a Ré negociaram alterações ao mesmo, tendo a ré exigido incluir as alterações que assinalou a cor roxa no documento denominado “ACORDO DE CESSÃO DE POSIÇÃO CONTRATUAL E CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA”, que remeteu em 03/08/2022, com o seguinte teor:
“PRIMEIRA (…)
(…) TERCEIRA (…)
(…) SÉTIMA (…)
(…) NONA
(…) DÉCIMA (…)
DÉCIMA PRIMEIRA
(…)»
16º Posteriormente à celebração do acordo referido em 4º, a ré propôs alterações ao mesmo, constantes de um documento denominado “contrato-promessa” datado de 24/04/2022, entre as quais uma cláusula nona, com a seguinte redacção: “Considerando que a Empresa AA já se encontra em negociações dos terrenos em redor do terreno acima na clausula primeira (todos os Terrenos em redor e num perímetro de 1000 mt ) o comprador/outro outorgante compromete-se não negociar diretamente ou por via de terceiros que não a AA para a Obtenção de qualquer um daqueles prédios diretamente para si, ou por intermédio familiar direto ou a empresa em que seja titular e da resulte beneficio para o próprio
As partes ficam vinculadas por um período de 15 anos
Caso o Outorgante incumpra com o disposto nesta clausula durante o período qua a mesma vigora constitui-se na obrigação de pagamento a AA da quantia de 350'000€ (Trezentos e cinquenta mil euros por cada prédio/Artigo) a titulo de indemnização logo que este tenha conhecimento de que tenha havido algum tipo de negociação, proposta , contrato ETC a alguma dos proprietários ou encarregados das vendas dos prédios em apreço
Ficam fora desta clausula o Prédio do Mini Golf mais o do Sr. GG o do terreno no Canto e o Edifício do Centro Hípico”
17. Para o Autor essas condições tornavam o contrato de compra e venda e o preço negociado entre Autor e Ré desequilibrado e a aquisição dos terrenos economicamente desinteressante.
18. Em 06/02/2023, o Autor remeteu à Ré uma carta registada, com aviso de receção, que a Ré recebeu em 08/02/2023, na qual afirmava os factos supra expostos e manifestava a sua intenção de terminar o negócio, solicitando assim o reembolso da quantia de € 200.000,00, entregue aquando da assinatura do acordo ref. no ponto 4..
19. A Ré respondeu com a afirmação de que não entendia a língua inglesa, língua em que se mostrava a dita carta redigida.
20. Por esse motivo, o Autor fez enviar nova carta registada com aviso de receção, em 27/02/2023, que a Ré recebeu em 03/03/2023, reafirmando tudo o que constava da anterior carta, mas desta feita em língua portuguesa.
21. Em 28/03/2023, a Ré respondeu, referindo que «contrato celebrado com o Senhor BB, já foi resolvido por esta sociedade, nada lhe havendo a entregar.».
22. O Autor não recepcionou essa comunicação, nem qualquer outra, oriunda da Ré, dando por resolvido o contrato.
23. Por via do acordo ref. no ponto 4., o Autor declarou «pretender adquirir» os referidos prédios, pelo preço total de € 1.336.000,00 (um milhão trezentos e trinta e seis mil euros).
24. O pagamento da quantia de € 200.000,00 (duzentos mil euros) ref. no ponto 7. foi efectuada por transferência bancária no dia 18/01/2022.
25. O Autor entregou ainda à Ré € 30.000,00 (trinta mil euros) em dinheiro, em data não concretamente apurada, mas posterior a 15/03/202.
26. A localização dos prédios é no Varadouro, uma pequena localidade de veraneio dos faialenses, situada a sudoeste da Ilha do Faial, com esplêndida zona de banhos, que tem tido um aumento exponencial de procura no ramo imobiliário, atento o potencial turístico que tem.
27. Em data não concretamente apurada do ano de 2021, foi proposta a DD DD (por AA) a compra dos dois prédios melhor identificados nos pontos pela empresa daquele.
28. Por DD DD não ter interesse nesse negócio, informou o Autor, que sabia ter a intenção de construir um hotel no Faial, que os referidos prédios se encontravam à venda.
29. Depois de apresentar a proposta ao Autor, este de imediato mostrou forte interesse na aquisição dos dois prédios.
30. Nessa sequência, DD DD apresentou pessoalmente o gerente da Ré ao Autor, que mostrava grande interesse na aquisição dos dois prédios.
31. Mesmo sabendo da condicionante da questão das confrontações dos dois prédios (ou seja, que os mesmos apresentam área superior à registada), o Autor insistiu com o gerente da Ré para que celebrassem um acordo por escrito que lhe assegurasse a compra dos dois prédios, logo que os mesmos passassem a ser da propriedade da Ré.
32. Perante a insistência e vontade do Autor em comprar os dois referidos prédios e a necessidade de assegurar então o negócio que lhe tinha surgido, o gerente da Ré desistiu de condicionar a outorga do contrato de dação em cumprimento à rectificação de áreas pela “GG, Lda”, dando andamento ao procedimento de outorga legal do mesmo.
33. Autor e Ré celebraram o acordo que denominaram de “contrato promessa” (ref. no ponto 4.), no dia 17/01/2022, numa reunião no escritório do arquitecto CC, onde estiveram presentes este arquitecto, o A., o gerente da R. e DD DD.
34. A celebração desse acordo ocorreu por insistência e vontade do Autor, uma vez que se ia ausentar da Ilha do Faial, sem data certa de regresso, dado o seu interesse na aquisição dos prédios e por pretender assegurar que o preço final de venda dos prédios não aumentasse novamente.
35. Autor e Ré sabiam que os prédios eram à data pertença de outrem.
36. A 18 de Janeiro de 2022 foi celebrado, entre GG, Lda” e “AA, Unipessoal, Lda.”, o «contrato de dação em cumprimento» cuja certidão se encontra junta requerimento 24/10/2023 e que aqui se dá por integralmente reproduzida.
37. No dia 15/03/2022, prazo estabelecido no acordo ref. no ponto 4. para o pagamento da 2ª tranche, o Autor não pagou o valor acordado, em concreto € 280.000,00 (duzentos e oitenta mil euros), alegando problemas de liquidez e de investimento junto do gerente da Ré.
38. Em data não concretamente apurada, mas posterior a 15/03/2022, o Autor contactou o gerente da Ré no sentido de renegociarem alguns prazos de pagamento das tranches constantes do acordo celebrado, devido às dificuldades de pagamento, prometendo um pagamento imediato de € 30.000,00 (trinta mil euros), como parte da 2.ª tranche, já em dívida.
39. Em Abril de 2022, o Autor entregou pessoalmente ao gerente da Ré € 30.000,00 (trinta mil euros) em dinheiro, como parte do pagamento da 2.ª tranche, pedindo a renegociação dos prazos e valores das tranches consignadas no acordo entre ambos celebrado.
40. O gerente da Ré concordou entrar em negociações para se discutir tais alterações.
41. Essas alterações foram sendo discutidas entre Autor e Ré e reduzidas a escrito por cada uma das partes, nos termos constantes do Doc. 3 (com data aposta de 24/04/2022) junto com contestação (a amarelo e que aqui se reproduz), mas sem a obtenção de consenso quanto ao aditamento da cláusula nona, não aceite pelo Autor.
42. Por mensagem de 23/04/2022 enviada ao Autor, o gerente da Ré concordou em adiar o pagamento do remanescente da 2.ª prestação para as duas últimas datas – 1/12/2022 e 1/03/2023), alteração consignada no Doc. ref. no ponto 41..
43. O Autor não procedeu ao pagamento do remanescente da 2.ª tranche e, no dia 15/07/2022, o Autor não procedeu ao pagamento da 3.ª tranche.
44. Nessa sequência, o gerente da Ré tentou contactar o Autor no sentido de lhe dizer que não havendo o pagamento imediato dos valores que considerava em falta não era possível concretizar a venda dos prédios em causa.
45. De novo o Autor encetou negociações com o gerente da Ré, via correio electrónico, mas não chegaram a uma versão final do documento referido no ponto 41º.
46. Aquando do pagamento em mão dos € 30.000,00 (trinta mil euros), o Autor informou o gerente da Ré pretender o reconhecimento presencial das assinaturas do acordo ref. no ponto 4., o que não se verificou, por o Autor se ter ausentado da Ilha.
47. Depois de 15/07/2022, o Autor, advertido pelo gerente da Ré que sem pagamentos não era possível concretizar o acordo celebrado para venda dos prédios, contactou a Ré, por interposta pessoa, EE, que o Autor apresentou como representante nos seus negócios quando ausente dos Açores e o encarregou de tratar de quaisquer assuntos relativos à prometida venda dos prédios com a Ré.
48. Em 26 de Julho de 2022, EE enviou uma mensagem de correio electrónico ao gerente da Ré, com uma versão do denominado «acordo de cessão de posição contratual e contrato-promessa de compra e venda», à qual o gerente da Ré respondeu com contraproposta, em 3/08/2022 (supra referida em 15.), mas que não conheceu resposta directa por parte do A. e/ou de EE, tendo este pedido a DD que interviesse junto do gerente da Ré no sentido de o convencer a alterar essas condições.
49. A partir de Agosto de 2022 não mais EE contactou o gerente da Ré, tendo ainda ocorrido as seguintes comunicações entre este e o Autor:
a. mensagens de 08/10/2022 e 10/10/2022, enviada pelo Autor ao gerente da Ré: na 1ª, cumprimenta o gerente da R. (08/20/2022) e na 2ª, mostrando disponibilidade para comunicar logo que o gerente da R. tenha o telemóvel com a bateria carregada;
b. mensagem de 17/10/2022, enviada pelo Autor ao gerente da Ré, aquele questiona este, sobre a calendarização dos pagamentos (tranches por ref. aos pontos 37 a 39, 42 e 43 da factualidade provada).
c. mensagem de 20/10/2022, enviada pelo Autor ao gerente da Ré, aquele questiona este sobre a existência de novidades, ao que o gerente da R. respondeu, no mesmo dia, pedindo tempo para responder à questão suscitada, o tendo obtido a concordância do Autor.
d. mensagem de 26/10/2022, enviada pelo Autor ao gerente da R., aquele questiona este sobre a posição tomada na mensagem de 20/10/2022, ao que a gerente do R., no mesmo dia, pediu, por escrito, a posição do A., para posteriormente se pronunciar.
e. mensagem de 27/10/2022, enviada pelo Autor ao gerente da R., em resposta à mensagem do gerente da Ré de 26/10/2022, disse “Devolução € 200k pago por contrato em 3 meses”.
f. mensagem de 27/10/2022, enviada pelo Autor ao gerente da R., sem que tenha havido resposta por parte da gerente da R. à que antecede, disse “Devolução € 200k pago por contrato em 3 meses. Neste caso podes deixar € 30k que eu trouxe na primavera”.
g. mensagem de 02/11/2022, enviada pelo Autor ao gerente da R., sem que tenha havido resposta por parte da gerente da R. à que antecede, disse “Olá AA. Aguardo pela vossa resposta amanhã.”
50. Em 10/11/2022, a Ré enviou ao Autor carta registada com A/R, para a morada constante do acordo ref. no ponto 4., mediante a qual o informou que considerava o contrato promessa celebrado entre ambos resolvido por incumprimento definitivo do Autor, ao não pagar os valores que estava obrigado, fazendo seu o sinal pago de € 230.000,00 (duzentos e trinta mil euros).
51. A carta foi devolvida com a indicação de “Informaram que se mudou”.
52. A Ré intentou, a 5/12/2022, uma notificação judicial avulsa dirigida ao aqui Autor, indicando a morada constante do acordo ref. no ponto 4..
53. Tal notificação judicial avulsa conheceu certidão negativa por parte do A.E..
54. O Autor não indicou outra morada à Ré (para além da morada constante do contrato).
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Subsunção jurídica:
A primeira questão de direito que a recorrente invoca é a qualificação do acordo escrito celebrado entre as partes no dia 17 de janeiro de 2022, supra-referido na factualidade provada em 4. a 8., 10., 12. e 14.
A recorrente defende que é um contrato-promessa, enquanto que o recorrido postula que se trata de “um mero memorando de entendimento”.
Por sua vez, o Tribunal a quo justificou que se está perante “contrato em questão foi celebrado ao abrigo da liberdade contratual prevista no artigo 405.° do Código Civil, contendo em si um conteúdo negocial suficientemente delimitador ou as bases do que para os outorgantes seria a contratação futura, em concreto: a celebração do contrato de promessa de compra e venda (definitivo) e, subsequente, celebração do contrato de compra e venda (cfr. artigo 406.° do Código Civil).”
Importa desde logo afastar a qualificação proposta pelo recorrido, porquanto “um mero memorando de entendimento” não se enquadra em qualquer enquadramento jurídico vigente.
Pode cogitar-se ser um simples acordo sem intenção negocial, ou um verdadeiro negócio jurídico e, sendo este último, saber se se trata de uma proposta contratual, um acto preliminar à negociação de um contrato, ou um contrato perfeito, e sendo este último, típico, atípico ou misto.
Manuel de ANDRADE3 define negócio jurídico “como um facto voluntário lícito cujo núcleo essencial é constituído por uma ou várias declarações de vontade privada, tendo em vista a produção de certos efeitos práticos ou empíricos, predominantemente de natureza patrimonial (económica), com ânimo de que tais efeitos sejam tutelados pelo direito – isto é, obtenham a sanção da ordem jurídica – e a que a lei atribui efeitos jurídicos correspondentes, determinados, grosso modo, em conformidade com a intenção do declarante ou declarantes (autores ou sujeitos do negócio).”
O que distingue um negócio jurídico de um simples acordo ou “gentlemen agréments”, continua o mesmo autor4, é a vontade negocial, ou seja, “combinações ou acordos versando matéria sobre a qual, por via de regra, se concluem negócios jurídicos, mas que excepcionalmente, foram realizados sem intuito negocial” no sentido que as próprias partes desejaram afastar os efeitos jurídicos que normalmente ocorreriam, por exemplo afastando expressamente a sua exigibilidade judicial.
Afigura-se pacífico, face ao teor do acordo em causa nos autos, de Janeiro de 2022, que estamos perante um verdadeiro negócio jurídico, na medida em que o mesmo versa sobre a aquisição de um imóvel, respectivas condições e pagamento de contrapartidas sendo, portanto, intenção das partes a produção de efeitos práticos de natureza patrimonial.
Não está por qualquer forma afastada, nem pelo teor do escrito, nem noutra factualidade provada, que as partes desejavam que o mesmo produzisse efeitos jurídicos ou que se tratasse de mera “atitude de favor”, como se alcança do facto de terem convencionado datas para as obrigações de ambas as partes, reforçando a sua exigibilidade. Há claramente uma vontade negocial, ou vontade dirigida a um determinado efeito, de concluir um negócio específico, que se materializou em declarações negociais, plasmadas naquele acordo escrito.
Ultrapassado o primeiro obstáculo, também com facilidade se conclui que não se trata de uma mera proposta negocial, pela simples razão de que a mesma foi expressamente aceite, no mesmo escrito. As declarações negociais ali contidas são perfeitas e eficazes porquanto não só foram emitidas como foram recebidas – artigo 224º do Código Civil.
Seguidamente, podemos afastar a verificação de um mero convite a contratar, que se afigura ser o que o recorrido propugnou como “memorando de entendimento”.
O convite a contratar pode ser definido como a sinalização da “disponibilidade de entrar em negociações com vista à posterior conclusão de um contrato, ou seja, o convite a contratar constitui um incentivo para que alguém dirija uma proposta contratual a quem convida, cabendo a este o papel de aceitar, ou não”, nas palavras de H. HÖRSTER5. É o típico caso dos anúncios publicitários.
A distinção reside no facto de uma declaração negocial carece apenas de ser aceite para produzir efeitos, enquanto que o convite não produz qualquer efeito se não levar a declarações negociais subsequentes. Não é este o caso dos autos.
Também não se resume o acordo em causa a mero preliminar de um negócio, mais uma vez porque esses actos preliminares, que são aflorados no art. 227º do Código Civil não configuram declarações negociais, mas antes deveres, ou condutas, conexos, como é o caso típico dos deveres de informação
É o que se pode concluir, nomeadamente quando as partes, na cláusula 8ª, referem:
«Associado à venda destes prédio e para o fim pretendido pelo segundo outorgante, é necessário a relocalização da infraestruturas de média tensão eletrica da EDA, que atravessa os prédios integralmente no sentido norte/sul. O valor apurado pelo primeiro outorgante para essa operação é de aproximadamente 200'000€ (duzentos mil euros), assumindo o primeiro outorgante o pagamento de 100'000€. Relativamente às infraestruturas de telecomunicações que atravessam o prédio no sentido este/oeste, será consultada a entidade e posteriormente indicado o valor para a sua deslocalização.»
O primeiro outorgante não se limita a informar que existem aqueles constrangimentos. Declara que “O valor apurado pelo primeiro outorgante para essa operação é de aproximadamente 200'000€ (duzentos mil euros), assumindo o primeiro outorgante o pagamento de 100'000€.
As partes não se limitam a trocar informações sobre um potencial contrato que têm em vista ou a delinear um caminho para esse contrato, embora também o façam. Declaram vontades e assumem obrigações.
Existiram assim duas declarações negociais, de sentido contrário, mas perfeitamente compatíveis entre si – uma parte disse que “promete vender ao segundo” e a outra declarou “pretender adquirir” aqueles dois concretos imóveis, pelo preço de um milhão e trezentos e trinta e seis mil euros, os dos bens imóveis ali identificados (prédios rústicos registados na Conservatória do Registo Predial de Horta, sob o nºs .... e ...), o que ambos reciprocamente aceitaram, pelo que estamos perante um contrato.
Não se afigura como um contrato de reserva de imóvel, que configura um contrato atípico, ao abrigo do princípio da liberdade contratual, previsto no art. 405º do Código Civil.
Embora um contrato de reserva de imóvel seja efectivamente um contrato visando a futura celebração de um de contrato-promessa de compra e venda relativo a esse bem, e possa até conter algumas cláusulas típicas desse contrato-promessa, essencial é que do mesmo conste a vontade de reservar um imóvel e acima de tudo a previsão de um direito ao arrependimento com estipulações sobre o reembolso do montante entregue aquando da reserva, o que no caso, não se verifica.
Diferente é saber se o contrato está concluído, na medida em que, concede-se, o acordo dos autos é tudo menos escorreito e de fácil interpretação, na medida em que remete para, não um, mas dois outros contratos futuros e, por vezes, até de forma contraditória.
Para tanto, importa interpretar o contrato em apreço, de acordo com os critérios legais, estabelecidos nos art.s 236º a 236º do Código Civil, genericamente a teoria da impressão do destinatário.
Se nos ativéssemos apenas às três primeiras cláusulas do contrato, que contêm, respectivamente, a primeira, a identificação dos prédios, a segunda, que “o primeiro outorgante promete vender ao segundo e este por sua vez promete comprar (…) pelo preço total de 1'336'000€”, bem como estipulações acessórias sobre o modo e o tempo do pagamento, e a terceira, o prazo para o cumprimento “No que concerne à celebração da escritura pública de compra e venda dos imóveis, fica desde já que será celebrada até o dia 1 de março de 2023, no local, hora e dia a indicar pela primeiro outorgante;”, podíamos desde logo concluir que se tratava do mais simples e evidente contrato-promessa de compra e venda, contrato típico previsto nos art.s 410º e 830º do Código Civil.
Todavia, as cláusulas 4º, 6ª e a segunda parte da 8ª contrariam essa interpretação, porque referem, respectivamente:
Cláusula quarta
O primeiro outorgante carece do prazo de 45 dia para regularização documental do respetivos prédios, afim de se celebrar o contrato de promessa de compra e venda definitivo.
Cláusula sexta
Por vontade expressa de todos os outorgantes, estes irão proceder ao reconhecimento notarial e presencial das assinaturas por seu comum interesse, aquando da assinatura do contrato de promessa de compra e venda definitivo, de acordo com o estipulado no n.º 3, do artº 410, do código civil.
Cláusula oitava
(…) Relativamente às infraestruturas de telecomunicações que atravessam o prédio no sentido este/oeste, será consultada a entidade e posteriormente indicado o valor para a sua deslocalização.
Releva a propósito o art. 232º do Código Civil:
O contrato não fica concluído enquanto as partes não houverem acordado em todas as cláusulas sobre as quais qualquer delas tenha julgado necessário o acordo.
A propósito desta norma, dizem P. LIMA e A. VARELA6: “Desde que uma das partes considere essencial uma das cláusulas, não se conclui o contrato enquanto não houver acordo sobre ela. Conforme sublinha Vaz Serra (…) «trata-se de uma simples consequência de não ser nenhuma das partes obrigada a contratar, podendo, portanto, tornar dependente de acordo sobre qualquer dos pontos a conclusão do contrato. Pode, porém, concluir-se do contexto das negociações, por interpretação da vontade das partes, que, embora haja desacordo quanto a certa ou certas cláusulas, elas quiseram vincular-se contratualmente, não considerando essenciais os pontos sobre que não se formou consenso. Nesse último caso, pode haver necessidade de integrar lacunas (…).”
Concatenadas estas disposições com os demais factos provados, nomeadamente que: ambas as partes sabiam que, ao contrário do declarado no contrato, os dois prédios ainda não pertenciam à recorrente; ambas as partes sabiam que as áreas dos prédios não estavam correctas; ambas as partes declararam que queriam celebrar posteriormente um contrato-promessa com reconhecimento presencial de assinaturas; o autor queria renegociar os prazos de pagamento; a ré pretendia renegociar as consequências da falta de pagamento atempado e a “exclusividade”, concorda-se com o Tribunal a quo quando refere que o contrato promessa-de compra e venda (ou seja, o contrato mediante o qual ambas as partes se obrigam a celebrar o contrato definitivo de compra e venda), não estava concluído, por ausência de acordo quanto aos seus elementos essenciais, inclusive de natureza formal.
Atento o conjunto dos factos provados e das declarações das próprias partes, afigura-se claro que ambos, autor e legal representante da ré, tinham consciência que ainda não tinham acordado em todos os pontos necessários para concluir, não só o negócio definitivo da compra e venda, mas não existia sequer um acordo sobre as condições do contrato-promessa que pretendiam celebrar.
Note-se que, não só ambas as partes haviam concordado ser para si essencial cumprir a forma legal prevista no art. 410º, nº 2 do Código Civil, como foram juntas aos autos duas versões posteriores do “contrato-promessa”, não tendo as partes acordado em nenhuma delas, nem sequer quanto a elementos fundamentais, como o prazo de pagamento.
Como se lê no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 10-05-20217, em situação similar, “Uma coisa é as partes entenderem-se informalmente quanto à possibilidade de realização de um contrato futuro, com acerto em relação a pontos relevantes do mesmo (o preço da transmissão e uma ideia delimitadora acerca do quadro temporal a que deveria obedecer).
Outra, bem diferente, é a efectiva e decisiva convergência de vontades que geraria a convenção negocial, obtida por via do consenso vinculativo para os promitentes, e que determina juridicamente os ulteriores termos da obrigação recíproca de celebrarem entre si o contrato definitivo, com definição dos seus exactos contornos (fixação de prazos; quantias a entregar pelo promitente comprador em favor do vendedor e sua cadência; definição da obrigação da marcação da escritura; regime aplicável às eventuais responsabilidades entre os intervenientes, etc.), obedecendo ainda à forma imperativamente exigida por lei.”
Assim concluindo, não podemos aplicar o regime da resolução do contrato.
A resolução do contrato encontra-se prevista nos artigos 432.º e seguintes do Código Civil, traduzindo-se na extinção da relação contratual mediante declaração unilateral de um dos contraentes, fundada em motivo ocorrido em momento posterior à constituição do vínculo.
A resolução configura, por regra, um direito de exercício vinculado (e não discricionário), na medida em que apenas pode ser exercida quando se verifique um fundamento legal ou convencional que legitime o seu uso (artigo 432.º, n.º 1). Assim, ocorrendo tal fundamento, é admissível a resolução do contrato; não se verificando, a mesma não é consentida (artigo 406.º, n.º 1). O fundamento legal mais frequente da resolução reside no incumprimento da contraparte (cfr. artigo 801.º, n.º 2). Já quanto aos fundamentos convencionais, a sua estipulação é livre, através das denominadas cláusulas resolutivas expressas, pelas quais se preveem as circunstâncias cuja verificação permite desencadear a resolução contratual.
No caso sub judice, resulta, como já referido, que não foi alcançado acordo quanto a diversas estipulações essenciais.
Assim sendo, inexistindo contrato, não é possível falar em incumprimento de um vínculo inexistente, nem, consequentemente, em resolução do mesmo.
Tal não significa, no entanto, a improcedência da acção, até porque avisadamente, o autor formulou o pedido incluindo um pedido subsidiário, de forma a poder comportar várias causas de pagamento da quantia peticionada, incluindo com base na insubsistência do negócio (que cominou de nulidade sem, contudo, tal qualificação vincular este Tribunal).
Nestes casos, o enquadramento da pretensão do autor recorrido deve encontrar-se no art. 227º do Código Civil, como se decidiu, não só no Acórdão já citado, mas também no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 26-02-20158: “Do que ficou exposto, decorre que a situação dos autos tem de ser analisada à luz da responsabilidade pré – contratual, uma vez que a ausência de acordo quanto ao tempo e forma de pagamento da parte restante do preço implica por decorrência expressa do preceituado no artigo 232º do Código Civil a inexistência do contrato. Como é sabido, na fase de preparação e formação do contrato, a ordem jurídica vê-se na necessidade de estabelecer um regime que salvaguarde equilibradamente dois interesses antagónicos: por um lado, a liberdade negocial, que reclama ter cada parte, até ao último momento, liberdade de contratar ou não; por outro, o interesse criado pela confiança no projecto de contrato, quer dizer, a legítima expectativa de contratar que, para cada parte, as próprias negociações vão consolidando, sendo certo que esta expectativa de contratação comporta uma graduação dependente das circunstâncias. (…) Mas o segundo interesse, ou seja, o interesse da parte que quereria contratar e vê esta expectativa gorada pela recusa de contratar da outra – recebe também protecção através da responsabilidade civil”, contemplada no artigo 227º do Código Civil.”
Face à não concretização do negócio e à inexistência de vinculação formal do Autor à celebração do contrato de compra e venda meramente projectado, carece a Ré de fundamento jurídico para reter em seu poder a quantia que lhes foi entregue exclusivamente com vista à efetiva celebração desse negócio, a título de adiantamento parcial do preço que seria devido caso o mesmo se tivesse concretizado. Ainda assim, tal circunstância não constitui meio idóneo para obstar à restituição da quantia recebida a esse título.
A ré não dispõe de qualquer título que legitime a retenção ou apropriação de um montante pecuniário que lhe foi entregue apenas como antecipação parcial do pagamento do preço, inexistindo actualmente, por falta de acordo vinculativo entre as partes, qualquer obrigação de concluir o negócio a que se destinava a referida quantia de € 230.000,00.
Esse adiantamento, reportado a um contrato que não chegou a ser celebrado, perde a sua razão de ser em virtude do insucesso do projeto negocial em que as partes estiveram envolvidas, mas que, por divergências supervenientes, não veio a concretizar-se.
Que é esta a solução inelutável resulta até da circunstância de se chegar à mesma solução, seja qual for o enquadramento jurídico adoptado.
Achando-se que foi válida a resolução, ocorre o mesmo pagamento, como se decidiu na sentença recorrida.
Mesmo que tal montante fosse qualificado como sinal, nos termos do artigo 442.º, n.º 1, do Código Civil, também nesse caso perderia autonomia face à não celebração do contrato a que respeitava, havendo apenas lugar à sua restituição, porquanto o contrato acabou por não ser concluído e formalizado, pelo que, inexistindo ou não se tendo constituído a obrigação cujo incumprimento o “sinal” visava garantir, este não pode subsistir autonomamente.
Do mesmo modo, se se considerasse que a quantia foi entregue pelo autor recorrido a título de antecipação parcial do cumprimento de uma obrigação futura (artigo 440º do Código Civil) e finalmente, sempre subsidiariamente, ao abrigo do artigo 473º, nº 2, parte final, do Código Civil, onde se dispõe: “a obrigação de restituir, por enriquecimento sem causa, tem de modo especial por objecto (...) o que for recebido por virtude de uma causa que deixou de existir ou em vista de um efeito que não se verificou”.
Em síntese, mantém-se a sentença recorrida, na parte que condenou a ré, ora apelante, a restituir a quantia de 230.000,00€, embora com fundamento diverso e, portanto, revogando o decidido na al. a).
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A responsabilidade pelas custas cabe a ambas as partes, na proporção do decaimento, que se fixa em 90% para a recorrente e 10% para o recorrido (art. 527.º do Cód. Proc. Civil).
IV – Dispositivo:
Pelo exposto, julga-se a apelação parcialmente procedente e, consequentemente, decide-se:
a) revogar a decisão recorrida, na parte que decidiu “a) declara-se válida a resolução do acordo celebrado entre Autor e Ré, denominado de “contrato-promessa” e relativo aos imóveis melhor identificados nos autos, operada pelo Autor;”
b) manter, no remanescente, a decisão recorrida.
Custas na proporção do decaimento, que se fixa em 90% para a recorrente e 10% para o recorrido.
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Notifique.
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Lisboa, 16 de abril de 2026
Isabel Maria C. Teixeira
Maria Teresa F. Mascarenhas Garcia
Nuno Luís Lopes Ribeiro
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1. In Código de Processo Civil - 2ª ed. - Coimbra: Almedina, 2020, Vol. 1 p.763.
2. In “AS DECLARAÇÕES DE PARTE. UMA SÍNTESE”, https://trl.mj.pt/wp-content/uploads/2022/09/As-declaracoes-de-parte.-Uma-sintese.-2017-1.pdf
3. In Teoria Geral da Relação Jurídica, vol. II, Facto Jurídico, em especial Negócio Jurídico, Reimp. Almedina, Coimbra, 2003, pág. 25.
4. Ob. Cit, págs. 31-33.
5. In A parte Geral do Código Civil Português – Teoria Geral do Direito Civil, Almedina, Coimbra, 1992, pág. 456.
6. In Código Civil Anotado, Vol. I, Coimbra, 4ª ed. 1987, pág. 220.
7. Processo nº 21096/19.6T8LSB.S1, publicado em www.dgsi.pt.
8. Processo nº 4313/08.5TBSTB.L1.S1, publicado em www.dgsi.pt. |
