| Decisão Texto Integral: | ACORDAM OS JUÍZES DA 2ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I. RELATÓRIO
B..., residente na Rua ..., Moscavide, Lisboa e J..., residente na Rua ..., Portela, Loures, intentaram contra C..., residente na Rua ..., Bairro do Bom Retiro, Vila Franca de Xira, a acção declarativa sob a forma sumária, através da qual pedem:
a) seja declarado resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre os autores e o réu;
b) Seja o réu condenado a entregar a fracção que identificam, livre de pessoas e bens;
c) Seja o réu condenado a pagar aos autores, a quantia de € 247,26, a titulo de rendas vencidas de Dezembro de 2003 a Março de 2004 e respectiva indemnização por mora, acrescida dos juros moratórios, à taxa legal, vencidos sobre esse capital até à data da propositura da presente acção, em 29.03.2004, no montante de € 5,42€ e os vincendos sobre o mesmo capital, a partir da data da propositura da acção, ate integral pagamento e ainda no pagamento aos autores das rendas vincendas e respectivos juros legais, até à entrega efectiva da fracção, e em custas e procuradoria condigna.
Fundamentaram os autores, no essencial, esta sua pretensão na circunstância de, por documento escrito, em 01-04-1966, terem dado de arrendamento ao réu, para habitação deste, pelo período de 6 meses, o rés-do-chão direito do prédio sito na Rua ..., no Bairro do Bom Retiro, mediante a renda mensal de Esc. 370$00, sujeita as actualizações anuais de acordo com os coeficientes legais, sendo actualmente a renda mensal, de € 63,56, a pagar até ao 8º dia do mês anterior na residência dos senhorios, no primeiro dia útil do mês anterior aquele a que respeitasse.
Mais invocaram que, em 1999, o réu requereu à Câmara Municipal um pedido de vistoria com o objectivo de serem efectuadas obras de conservação no locado, obras essas que vieram a ser efectuadas por essa edilidade e cujo pagamento foi suportado pelos autores.
Findas as referidas obras, os autores enviaram uma carta registada com A/R datada de 26 de Novembro de 2003, dando conhecimento da actualização do coeficiente legal da renda para o ano de 2004, no valor de € 22.35, bem como da actualização resultante da realização das obras efectuadas pela Câmara Municipal, a pedido do réu, no valor de € 41.21, o que perfazia o valor de renda mensal de € 63.56.
Alegaram ainda que o réu não paga aos autores, desde Dezembro de 2003, a totalidade da renda mensal, no valor de € 63.56, limitando-se a depositar na Caixa Geral de Depósitos, posteriormente ao dia 08 de cada mês, o valor de € 22,35.
Citado, o réu contestou, invocando a existência de uma excepção de ilegitimidade processual activa, e impugnando a factualidade invocada pelos autores, alegando em síntese que, as obras a que estes aludem na petição inicial, foram efectuadas na sequência de uma vistoria requerida pelo réu, em virtude da não execução de obras de conservação pela autora, e que as mesmas ficaram aquém do exigido pela Câmara Municipal de Vila Franca de Xira – Rehabita, padecendo de vários vícios, tendo alertado para o facto a autora B... e a Câmara Municipal de Vila Franca de Xira – Rehabita, desde o decurso destas até ao seu fim, motivo pelo qual deixou de pagar as rendas do locado.
Alegou finalmente, que a partir da renda vencida em Maio de 2004 depositara a totalidade da renda mensal, no valor de € 63,56, bem como a diferença de € 41.21, referente aos meses de Dezembro de 2003 a Abril de 2004, numa conta a ordem do Tribunal aberta na Caixa Geral de Depósitos.
Deduziu o réu reconvenção, na qual pediu a condenação dos autores a pagarem-lhe uma indemnização, no valor de € 738,35, alegando que adquiriu diversos materiais de construção no decurso das obras efectuadas no locado, pretendendo ser ressarcido dos valores despendidos, pois estes materiais, além de necessários para a conclusão da obra, deveriam estar a cargo do seu senhorio, que não se dispôs a adquiri-los.
Foi realizada a audiência preliminar, elaborado despacho saneador, tendo sido proferida a condensação com a fixação dos Factos Assentes e a organização da Base Instrutória.
Levada a efeito a audiência de discussão e julgamento, o Tribunal a quo proferiu decisão, julgando a acção nos seguintes termos:
a) Julgo a presente acção procedente e, em conformidade, declaro resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre os Autores e o Réu que teve por objecto o casa de habitação, correspondente ao rés-do-chão direito do prédio urbano destinado a habitação, sito no Bairro do Bom Retiro, Rua ..., descrito na ... Conservatória do Registo Predial de Vila Franca de Xira, sob o n.° ..., a fls. ..., do Livro ..., freguesia de Vila Franca de Xira, e inscrito na respectiva matriz sob o artigo ....
b) Condeno o Réu a despejar o locado entregando-o aos Autores livre de pessoas e bens.
c) Condeno o Réu a pagar aos Autores a quantia de Eur. 164,84€, correspondente às rendas vencidas de Dezembro de 2003 a Março de 2004, acrescidas de juros de mora vencidos e vincendos sobre o referido capital até integral pagamento, à taxa legal.
d) Condeno o Réu, no pagamento das rendas vincendos até ao trânsito em julgado da presente decisão e bem assim em quantia equivalente ao valor mensal da renda desde o trânsito em julgado e até efectivo despejo do arrendado, acrescidas de juros de mora, à taxa legal, vencidos e vincendos até integral pagamento.
e) Absolvo o Réu do demais peticionado pelo autor.
f) Julgo procedente, por provado o pedido reconvencional deduzido pelo Réu, e em consequência, condeno os Autores a pagar ao Réu o valor de Eur. 738,35€ (setecentos e trinta e oito euros e trinta e cinco cêntimos).
Autoriza-se os Autores a procederem ao levantamento dos montantes dos depósitos efectuados pelo Réu, na CGD, devendo estes montantes ser deduzidos ao valor em que o Réu foi condenado a pagar.
Inconformado com o assim decidido, o réu interpôs recurso de apelação, relativamente à sentença prolatada.
São as seguintes as CONCLUSÕES do recorrente:
i) O que se discute na presente acção ora recorrenda, é o facto de assistir, ou não, aos apelados, o direito de aumentar a renda mensal do locado, em consequência das obras de conservação que nele foram coercivamente efectuadas pela Câmara Municipal de Vila Franca de Xira em 2005. Para tal, deveria o meritíssimo juiz a quo ter-se pronunciado sobre o facto das mesmas obras serem de conservação ordinária ou extraordinária do locado, de forma a aferir a existência de tal direito. O que não sucedeu. Ao invés, foi o apelante condenado a entregar o locado livre e devoluto aos apelados, tendo-se determinado a resolução do contrato de arrendamento por não pagamento atempado de rendas. Facto que, além de nunca ter ocorrido, nem sequer foi invocado pelos Apelados como fundamento de resolução do contrato de arrendamento em causa. Mais, o apelante sempre pagou a renda mensal devida, atempadamente e no valor correspondente ao da actualização peticionada pelos apelantes, não obstante discordar da mesma. Pelo que, e quanto a esta matéria, deverá a douta sentença ser substituída por outra, que se pronuncie efectivamente sobre a qualificação jurídica das obras efectuadas no locado e da consequente existência de um eventual direito à actualização extraordinária da renda mensal.
ii) Todos os demais pontos supra referidos (II, III e IV), decorrem da resolução, ou não do presente contrato, não podendo prosseguir sem que a mesma seja decidida. Pelo que, e quanto a estas matérias, deverá a douta sentença recorrida ser revogada.
iii) No demais, deve a douta sentença prosseguir na forma como foi proferida, absolvendo o ora apelante do demais peticionado pelos apelados e…
iv) Prosseguindo o pedido reconvencional deduzido pelo apelante, condenando os ora apelados a pagar aquele o valor de €783,35.
Pede, por isso, o apelante que a sentença recorrida seja revogada substituindo-se a sentença na parte ora recorrida por acórdão que se pronuncie efectivamente sobre a qualificação jurídica das obras efectuadas no locado e da consequente existência de um eventual direito à actualização extraordinária da renda mensal, atentando na prova documental, pericial e testemunhal produzida nos autos, bem como no histórico de pagamentos mensais efectuados pelo apelante, e no valor efectivo dos mesmos, absolvendo-o do pedido na sua totalidade.
A recorrida não apresentou contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
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II. ÂMBITO DO RECURSO DE APELAÇÃO
Importa ter em consideração que, de acordo com o disposto nos artigos 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do Código de Processo Civil, é pelas conclusões da alegação do recorrente que se define o objecto e se delimita o âmbito do recurso, sem prejuízo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer oficiosamente, apenas estando este tribunal adstrito à apreciação das questões suscitadas que sejam relevantes para conhecimento do objecto do recurso.
Assim, e face ao teor das conclusões formuladas, a solução a alcançar pressupõe a análise das seguintes questões controvertidas
i) DO REGIME DO AUMENTO DE RENDA EM CONSEQUÊNCIA DA REALIZAÇÃO DE OBRAS NO LOCADO
O que pressupõe a distinção entre:
· Obras de conservação ordinária;
· Obras de conservação extraordinária;
· Obras de beneficiação.
Þ caso se mostre devido o aumento de rendas por obras, impostas e realizadas administrativamente, IMPORTA APURAR:
ii) SE O RÉU / APELANTE EFECTUOU O PAGAMENTO DAS RENDAS ACTUALIZADAS NO TEMPO E LUGAR PRÓPRIOS OU FEZ DEPÓSITO LIBERATÓRIO OBSTATIVOS À RESOLUÇÃO DO CONTRATO PETICIONADA NA ACÇÃO.
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III . FUNDAMENTAÇÃO
A - OS FACTOS
Foram dados como provados na sentença recorrida os seguintes factos:
1. Encontra-se inscrito a favor de M... ou MJ ou ainda MJJ, D..., casada no regime da comunhão geral com R..., J..., casado no regime da comunhão geral com E...., F... casado na comunhão geral com G..., B..., e H...., casada no regime da comunhão geral com I..., a aquisição de ½ em comum e sem determinação de parte ou direito do prédio urbano destinado a habitação, composto de rés-do-chão e primeiro andar, com lados direito e esquerdo e cinco divisões, em cada lado, sito no Bairro do Bom Retiro, Rua ...., descrito na ...Conservatória do Registo Predial de Vila Franca de Xira, sob o n.º ..., a fls. ..., do Livro ..., freguesia de Vila Franca de Xira, e inscrito na respectiva matriz sob o artigo ..., por sucessão por óbito de K....
2. Por contrato de arrendamento escrito, celebrado em 31 de Março de 1966, K... e L... deram de arrendamento ao réu o rés-do-chão direito do prédio referido em A).
3. O arrendamento foi celebrado pelo prazo de 6 meses, com início em 1 de Abril de 1966 e término em 31 de Outubro de 1966, sendo renovado sucessivamente por igual período e condições.
4. A renda mensal estabelecida foi de Esc. 370$00 (trezentos e setenta escudos), sujeita às actualizações anuais de acordo com os coeficientes legais, em virtude das quais a renda era, em 2004, de € 22,35 (vinte e dois euros e trinta e cinco cêntimos).
5. A renda deveria ser paga ao oitavo dia do mês anterior àquele a que disser respeito.
6. Em 15 de Março de 1999 o réu requereu à respectiva Câmara Municipal um pedido de vistoria com o objectivo de serem efectuadas obras de conservação no locado.
7. Em 5 de Maio de 1999, a Câmara Municipal de Vila Franca de Xira, notificou pela primeira vez B... para efectuar as obras necessárias no locado, no prazo de 30 dias.
8. Em 20 de Fevereiro de 2000, procedeu a referida edilidade a nova vistoria ao locado, tendo sido lavrado auto em 20 de Abril do mesmo ano, o qual impunha o prazo de 45 dias para realização de obras no mesmo, sob pena de execução coerciva das mesmas.
9. Por despacho do vereador da edilidade supra, de 14 de Fevereiro de 2003, as obras a efectuar no locado foram adjudicadas ao empreiteiro “J & R.,.... Lda”.
10. Este empreiteiro efectuou um mapa de quantidade/preços unitários dos materiais e serviços necessários para a obra.
11. Mapa este que corresponde às propostas de obras de conservação a efectuar no locado.
12. As obras tiveram início em Março de 2003.
13. Em 29 de Fevereiro de 2000 foi efectuado o auto de vistoria, cuja fotocópia foi junta aos autos a fls. 19 a 22, do qual consta, nomeadamente, o seguinte:
1. Existem roturas nas canalizações de águas e saneamento da cozinha e I. S., não permitindo a utilização das loiças sanitárias, além de que aparecem águas junto à base da pia de despejo;
2. As paredes dos quartos, da sala e da cozinha, encontram-se com o reboco em mau estado de conservação, principalmente junto aos rodapés que se apresentam em vários locais apodrecidos;
3. As janelas dos quartos e da sala apresentam-se apodrecidas, incluindo os peitoris;
4. A aduela da porta da I. S., encontra-se bastante apodrecida;
O parecer dos peritos é de que se deverá de proceder aos seguintes trabalhos:
1. Execução de novas canalizações de água (quente e fria) e saneamento da cozinha e da I. S., com ligação às respectivas redes, incluindo abertura e tapamento de roços e todos os trabalhos para um perfeito funcionamento;
2. Reparação das zonas afectadas pelas reparações referida no ponto anterior, nomeadamente dos revestimentos dos pavimentos e das paredes, incluindo todos os trabalhos para um perfeito acabamento;
3. Fornecimento e assentamento de duas janelas nos quartos e uma janela na sala, incluindo a remoção das existentes, remates a massas finas areadas e pintura das zonas afectadas;
4. Fornecimento e assentamento de 3 peitoris para os vãos de janela referidas no ponto anterior, em mármore Estremoz, incluindo a remoção dos existentes, trabalhos preparatórios e complementares;
5. Fornecimento e assentamento de 3 estores para os vãos de janela referidos no ponto 3, incluindo remoção dos existentes, caixa, veios, fitas e todos os acessórios necessários para um perfeito funcionamento;
6. Picar e estucar as paredes de toda a habitação nos locais em mau estado de conservação na cozinha, sala e quartos;
7. Substituição dos rodapés apodrecidos na sala e quartos, em material idêntico aos existentes, incluindo envernizamento, nas demãos consideradas necessárias, sendo procedido de uma demão de sub-capa;
8. Fornecimento e assentamento de aduela na porta da I. S., incluindo remoção da existente, remates necessários, ferragens, execução de pintura a tinta plástica das zonas afectadas e da porta a tinta de esmalte".
14. O réu enviou à autora a carta cuja fotocópia foi junta a fls. 23.
15. As obras efectuadas pela Câmara Municipal de Vila Franca de Xira e no âmbito do projecto RECRIA (Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis Arrendados), findaram em Dezembro de 2003.
16. A Câmara Municipal de Vila Franca de Xira endereçou aos autores a carta junta a fls. 24/25, dando a informação da conclusão das obras e para os autores procederem ao pagamento de Eur. 6.768,69, sendo Eur. 5.885,82 o valor das obras, Eur. 294,29 de IVA e Eur. 588,58 referente a despesas de Administração.
17. Os autores enviaram carta registada com A/R ao réu, datada de 26 de Novembro de 2003 (carta que foi recebida pelo réu), dando conhecimento da actualização do coeficiente legal da renda para o ano de 2004 e da actualização resultante da realização das obras, nos termos constantes de fls. 26/27.
18. O réu, desde Dezembro de 2003, deposita na Caixa Geral de Depósitos o valor de Eur. 22,35 (vinte e dois euros e trinta e cinco cêntimos).
19. Em 5 de Maio de 2004 o réu efectuou os depósitos a que se referem as guias de depósito de renda cujos duplicados constam de fls. 82 a 86.
20. O réu desde o falecimento de K... que se tem dirigido à autora B..., como responsável pela fracção da qual é inquilino.
21. Desde 1995 que o réu tem solicitado a B... a efectuação de obras de conservação no locado.
22. Sem obter qualquer resposta satisfatória por parte desta, que sempre se recusou a efectuar qualquer pequeno ou grande arranjo de conservação que o locado necessitasse.
23. A carta referida em 14. foi enviada após tentativas frustradas de contacto pessoal com a autora.
24. Na sequência da mesma o réu não obteve qualquer contacto por parte da autora.
25. No dia 4 de Setembro de 2003 o réu enviou a carta à Câmara Municipal de Vila Franca de Xira, para o departamento REHABITA, cuja fotocópia consta de fls. 63.
26. As obras efectuadas, ficaram à quem do exigido pela edilidade supra, tendo B..... e o departamento da Câmara Municipal de Vila Franca de Xira – REHABITA, sido alertados para o facto desde o decurso destas até ao seu fim.
27. As ombreiras das portas não foram substituídas e continuam apodrecidas.
28. As paredes junto das ombreiras das portas encontram-se rachadas.
29. O tanque do autoclismo foi mal colocado, distando pelo menos 15 centímetros da parede, estando instável e em vias de cair.
30. A sanita não ficou centrada com o cano de esgoto, pelo que, além de abanar de cada vez que há uma descarga de água, é necessário ter um pano em volta da sua base para não verter água para fora, pois os mosaicos não chegam até à referida base.
31. Para colocação da sanita e tanque do autoclismo, o empreiteiro deitou abaixo um dos pilares mestres de sustentação da casa (cortando-o em altura pelo menos 1,52 metros e em largura 25 centímetros).
32. A pedra do balcão da cozinha, respectivo lava-loiça e torneiras, foram retirados pelo empreiteiro e nunca foram repostos.
33. As ombreiras e os beirados das janelas estão rachados e inacabados, pelo que não vedam do frio, da chuva, do vento ou do calor.
34. O chão continua apodrecido e cada vez com mais humidade.
35. Toda a casa continua com humidade nas paredes, chão e tecto.
36. No decurso destas obras, adquiriu o réu diversos materiais de construção (sanitários e tintas) para as mesmas, a suas expensas, que perfazem um total de €738,35 (setecentos e trinta e oito euros e trinta e cinco cêntimos).
37. A Câmara informou os autores que, de acordo com o auto de vistoria efectuado em 08.09.2003, as obras no locado estão concluídas e bem executadas.
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B - O DIREITO
i) DO REGIME DO AUMENTO DE RENDA EM CONSEQUÊNCIA DA REALIZAÇÃO DE OBRAS NO LOCADO
Insurge-se o réu/apelante com o decidido na sentença recorrida, por entender que a falta de pagamento atempado de rendas que fundamenta tal decisão, nunca ocorreu, nem tal facto, segundo defende, foi invocado pelos autores/apelados, como fundamento de resolução do contrato. Sustenta, por outro lado, que a sentença recorrida não se pronunciou quanto à circunstância de estarem em causa obras de conservação ordinária ou extraordinária para aferir da existência do direito de aumentar a renda mensal do locado.
Vejamos então se os autores/senhorios têm o direito de que se arrogam na acção, que radica - contrariamente ao que parece entender o apelante – na resolução do contrato por falta de pagamento atempado do aumento das rendas proveniente de obras de conservação efectuadas no locado.
Decorre do disposto no artigo 1031º, alínea b) do Código Civil que incumbe ao locador a obrigação de assegurar ao locatário o gozo da coisa locada, para o fim contratual a que se destina.
Tal significa que recai sobre o locador a obrigação de efectuar as reparações ou outras despesas essenciais ao gozo pelo locatário do objecto locado.
Estabelece o artigo 12º do RAU, no artigo 12º, na
redacção do DL 329-B/2000, de 22.12, aqui aplicável, que:
1. As obras de conservação ordinária estão a cargo do senhorio sem prejuízo do disposto no artigo 1043° do Código Civil e no artigo 4° e 120º do presente diploma.
2. A realização das obras referidas no número anterior dá lugar à actualização das rendas regulada nos artigos 38º e 39º”.
Preceitua, por seu turno, o artigo 13º do RAU:
1. As obras de conservação extraordinária e de beneficiação ficam a cargo do senhorio quando, nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execução lhe seja ordenada pela câmara municipal competente ou quando haja acordo escrito das partes no sentido da sua realização, com discriminação das obras a efectuar.
2. A realização das obras referidas no número anterior dá lugar à actualização das rendas regulada no artigo 38º.
3. Ficam ressalvados todos os direitos que o senhorio e o arrendatário tenham perante terceiros."
E, o artigo 38º do RAU, na redacção dada pelo DL 329-B/2000, de 22.12, estatui que:
1. Quando o senhorio realize no prédio obras de conservação ordinária ou extraordinária, ou obras de beneficiação que se enquadrem na lei geral ou local necessárias para a concessão de licença de utilização e que sejam aprovadas ou compelidas pela respectiva câmara municipal, pode exigir ao arrendatário um aumento de renda apurado nos termos do Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis Arrendados (RECRIA).
2. A renda actualizada nos termos do número anterior ou a que resulte de obras realizadas ao abrigo do RECRIA é exigível no mês subsequente ao da conclusão das obras, sendo actualizável nos termos da alínea a) do nº1 do artigo 31º.
3. O disposto neste preceito não prejudica a possibilidade do acordo referido no artigo seguinte.
4. A actualização por obras de conservação ordinária prevista no nº1 só é aplicável aos arrendatários que se mantenham no local arrendado há oito ou mais anos nessa qualidade, considerando-se também para este efeito como tendo a qualidade de arrendatário a pessoa a quem tal posição se transfira por força dos artigos 84.º e 85.º, contando-se o decurso do tempo de que o transmitente já beneficiasse.
Face ao que resulta dos normativos citados, importante se torna ponderar quanto à distinção entre obras de conservação ordinária, extraordinária ou de beneficiação.
A esse propósito dispõe o nº 2 do artigo 11º do RAU que:
São obras de conservação ordinária:
a) A reparação e limpeza geral do prédio e suas dependências;
b) As obras impostas pela Administração Pública, nos termos da lei geral ou local aplicável, e que visem conferir ao prédio as características apresentadas aquando da concessão da licença de utilização;
c) Em geral, as obras destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração.
E, estabelece ainda o nº 3 do citado normativo que: São obras de conservação extraordinária as ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, e, em geral, as que não sendo imputadas acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano.
Obras de beneficiação serão, como refere o nº 4 do dito normativo, todas as que não estejam abrangidas nos dois números anteriores.
Sobre a natureza das obras de conservação, esclarece ARAGÃO SEIA, Arrendamento Urbano Anotado e Comentado, 147, que “as obras de conservação ordinária destinam-se, em geral, a manter o prédio em bom estado de preservação e nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração. E nelas inclui, entre outras, as que o artigo 9º do RGEU determina sejam efectuadas uma vez em cada período de oito anos, com o fim de remediar as deficiências provenientes do uso normal das edificações e de as manter em boas condições de utilização.
E, como exemplo de obras de conservação extraordinária, salienta as que, em qualquer altura, as Câmaras Municipais poderão determinar para corrigir as más condições de salubridade, solidez ou segurança contra risco de incêndio, de acordo com o artigo 10º do RGEU, bem como as pequenas obras de reparação sanitária, tais como, as respeitantes a rupturas, obstruções ou outras formas de mau funcionamento, tanto de canalizações interiores e exteriores de águas e esgotos como das instalações sanitárias, e as relativas a deficiências das coberturas e ao mau estado das fossas, aludidas no artigo 12º do RGEU.
Considera, por outro lado, como obras de beneficiação todas aquelas que não sendo indispensáveis para a conservação do prédio no entanto o melhoram.
Prevê-se no artigo 15º do RAU a possibilidade de se proceder á execução coerciva das obras, as quais deverão ser precedidas da elaboração de um orçamento do respectivo custo, a comunicar ao senhorio, por escrito, e que representa o valor máximo pelo qual este é responsável, sendo o pagamento das obras executadas pela Câmara Municipal efectuado através do recebimento das rendas, nos termos do nº 3 do aludido preceito legal.
E, em caso de falta de pagamento voluntário das despesas ocasionadas com a execução administrativa, a Câmara Municipal que haja realizado as obras poderá proceder, de harmonia com o disposto no artigo 17º do RAU, à respectiva cobrança coerciva.
No caso dos autos, ficou provado que o arrendamento em causa data de 31.03.1966 e que, a requerimento do réu/arrendatário, a Câmara Municipal de Vila Franca de Xira, após vistoria ao andar arrendado, notificou a autora/senhoria para efectuar as obras necessárias
no locado e que, pelo facto da senhoria as não ter realizado, a edilidade adjudicou as obras a um empreiteiro, em 14.02.2003, obras essas que tiveram início em Março de 2003 – v. Nºs 1 a 9 e 12 da Fundamentação de Facto.
Ordenada a efectivação das obras pela própria Câmara Municipal, adjudicou esta tais obras a um empreiteiro, tendo sido previamente elaborado o auto de vistoria, datado de 29.02.2000, dele constando que, segundo o parecer dos peritos, se deveria proceder a trabalhos relacionados com a execução de novas canalizações e reparações das zonas afectadas com essa execução, fornecimento e assentamento de janelas e peitoris, estores e aduela na porta da I.S., com remoção das existentes e trabalhos preparatórios e complementares; picar e estucar toda a habitação nos locais em mau estado de conservação e substituição de rodapés, incluindo envernizamento – v. Nºs 10, 11, 13 da Fundamentação de Facto.
E, com efeito, tendo a Câmara Municipal considerado as obras bem executadas e concluídas, de acordo com o auto de vistoria efectuado em 08.09.2003, endereçou aos autores a carta datada de 20.11.2003, para que estes procedessem ao pagamento do valor devido pelas obras, IVA e despesas de administração, tudo no valor de € 6.768,69, pelo que os autores deram conhecimento ao réu, por carta de 26.11.2003, da actualização da renda para € 63,56, sendo € 22,35 por aplicação do coeficiente legal da renda e, € 41,21, em resultado da actualização pela realização das obras – v. Nº 15 a 17 e 37 da Fundamentação de Facto
Tais obras foram realizadas ao abrigo do RECRIA – v. Nº 15 da Fundamentação de Facto.
E, por força do disposto no artigo 11º, nº 3 do RAU, tendo em consideração o valor das obras realizadas e o diminuto montante da rendas, não podem deixar de se considerar, tais obras, como extraordinárias, tal como, de resto, a própria Câmara Municipal as classifica na parte final da carta enviada aos senhorios e constante de fls. 24 e 25, invocando ser aplicável o disposto nos artigos 13º, 31º, 38º e 79º do RAU, dando lugar “à actualização da renda, no valor mensal de 8% de um duodécimo do valor das obras acrescido do valor do IVA”.
Este direito que assiste aos senhorios de exigirem um aumento da renda por efeito da realização de obras, de harmonia com o disposto no artigo 38º nº 1 do RAU, é um direito potestativo que o arrendatário não pode discutir.
Pode, todavia, o arrendatário discutir o quantitativo do aumento que lhe é exigido, caso os cálculos efectuados pelo senhorio não estejam em conformidade com o regime legal aplicável, a natureza das obras realizadas, ou até o custo das mesmas.
No caso vertente, o réu/apelante não pôs em causa os cálculos efectuados pelos senhorios, nem o custo das obras realizadas, mas sim a natureza das ditas obras, defendendo que as mesmas se traduzem em obras de mera conservação ordinária.
É verdade que resultou provado que desde 1995 o réu tem solicitado à senhoria, sem êxito, a efectuação de obras no locado – v. Nºs 21 a 24 da Fundamentação de Facto.
Porém, e como se defendeu no Ac. R.L. de 17.01.2006, C.J. 2006, I, 75, não é possível concluir que a necessidade de realização de obras, ainda que decorrentes da deterioração do imóvel pelo decurso do tempo, é directa e exclusivamente imputável a uma omissão ilícita do senhorio.
É que, não se provou o adequado nexo causal entre a necessidade das obras ordenadas pela Câmara Municipal e a ausência de obras levadas a cabo pelos senhorios do andar em causa.
Acresce que o valor das obras realizadas pela Câmara Municipal e que são da responsabilidade dos senhorios/autores, excede em larguíssima medida o valor da renda paga pelo arrendatário/réu, sendo necessários muitos anos para que aqueles possam recuperar o investimento efectuado na fracção arrendada.
Deverão, pois, tais obras ser entendidas como obras de conservação extraordinária, de acordo com o critério constante do mencionado artigo 11º, nº 3 do RAU, o qual confere ao senhorio o direito a actualizar as rendas anteriormente praticadas, de acordo com o critério referido no artigo 38º do RAU.
Por outro lado, entendeu-se – e bem – na sentença recorrida que inexiste qualquer sinalagma entre a obrigação do locador de efectuar obras e a obrigação do locatário de proceder ao pagamento da renda devida.
Tendo os autores/senhorios exigido do réu/arrendatário um aumento da renda, em consequência da realização de obras que lhes foram ordenadas e efectuadas administrativamente, ao abrigo do RECRIA, a renda actualizada era exigível no mês subsequente ao da conclusão das obras, em conformidade com o disposto nos artigos 31º e 38º, nº 2 do RAU, ou seja, neste caso, desde Dezembro de 2003.
Importa, então, ponderar se deve proceder a presente acção em que os autores pedem a resolução do contrato de arrendamento celebrado com o réu, por falta de pagamento das rendas actualizadas, como se decidiu na sentença recorrida, o que pressupõe a apreciação da questão subsequente.
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ii) DO PAGAMENTO DAS RENDAS ACTUALIZADAS NO TEMPO E LUGAR PRÓPRIOS OU A EFECTIVAÇÃO DE DEPÓSITO LIBERATÓRIO OBSTATIVOS À RESOLUÇÃO DO CONTRATO PETICIONADA NA ACÇÃO.
Dispõe o artigo 64º nº 1, alínea a) do RAU que: “O senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário não pagar a renda no tempo e lugar próprios nem fizer depósito liberatório”.
Está assente no autos que, na sequência da exigência dos autores no sentido de que o pagamento do aumento da renda pela realização das referidas obras, deveria ser efectuado partir de Dezembro de 2003, o réu não pagou nem depositou, atempadamente, o exigido montante de actualização, continuando a proceder ao pagamento do primitivo valor das rendas, o que, necessariamente, o fez incorrer em mora.
É certo que na pendência da presente acção de despejo, ou seja, dentro do prazo para apresentação da contestação, o réu procedeu, ao depósito do valor em falta relativo ao aumento resultante da actualização da renda, i.e., € 41,21, atinente às rendas de Dezembro de 2003, Janeiro a Abril de 2004, conforme se constata do cotejo dos depósitos na CGD constantes de fls. 82 a 86 – v. Nºs 18 e 19 da Fundamentação de Facto.
Não depositou, contudo, o réu, a indemnização legal decorrente do preceituado nos artigos 1041º, nº 1, 1048º ambos do Código Civil e 22º do RAU, actuação imprescindível para fazer caducar o despejo, atenta a situação de mora em que havia incorrido.
Com efeito, o direito à resolução do contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento da renda caduca, logo que o arrendatário, até à contestação da acção destinada a fazer valer aquele direito, deposite as somas devidas e a indemnização igual a 50% do que for devido.
O depósito das rendas em atraso e a indemnização a que alude o n° 1 do artigo 1041° do CC, que tem como finalidade compensar o senhorio pelo não recebimento em tempo da renda (ou da totalidade da renda), faz precludir o despejo.
No caso que se aprecia, o réu não procedeu ao pagamento da renda actualizada nos meses de Dezembro de 2003, Janeiro a Abril de 2004, apenas tendo pago, no momento próprio, através de depósito, o montante relativo à renda que vigorava antes da actualização.
E, nesta situação, por “somas devidas”, na formulação do artigo 1048° do CC, deve entender-se que será o que resultar da diferença entre o valor da renda devida (actualizada), nos meses de Dezembro de 2003, Janeiro a Abril de 2004, e o valor da renda primitiva que o réu pagou atempadamente. Por isso, o valor da indemnização calcular-se-á a partir do que for devido, como determina o nº 1 do artigo 1041º do C.C. - o que se mostrar em dívida, na altura do depósito efectuado na CGD dentro do prazo para apresentação da contestação - € 206,05 (41,21x5) – ou seja, € 103,025.
Considerando que o depósito foi efectuado apenas pela quantia de € 206,05 (valor das actualizações em singelo), estando em falta o montante indemnizatório de € 103,025, há que concluir – como se considerou na sentença recorrida - que o mesmo não tem carácter liberatório, não tendo, portanto, a virtualidade de determinar a caducidade do direito à resolução prevista no artigo 1048º do Código Civil, caducidade essa que apenas opera por mero efeito do depósito das quantias devidas, acrescidas da indemnização.
Improcede, por isso, o recurso de apelação, mantendo-se a sentença recorrida.
Vencido, é o recorrente responsável pelas custas respectivas - artigo 446º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil – sem prejuízo do apoio judiciário que lhe foi concedido – v. fls. 89.
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De harmonia com a lei ao abrigo da qual o patrono prestou o patrocínio forense em causa, os respectivos honorários deverão cifrar-se no valor constante da Tabela aplicável – v. Portaria nº 1386/2004, de 10 de Novembro (1.3.1.) e Portaria nº 210/2008, de 29 de Fevereiro.
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IV. DECISÃO
Pelo exposto, acordam os Juízes desta 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar improcedente o recurso, confirmando-se a decisão recorrida e em condenar o recorrente no pagamento das custas respectivas.
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São devidos à patrona nomeada ao réu/apelante os honorários fixados na tabela aplicável.
Lisboa, 22 de Abril de 2010
Ondina Carmo Alves - Relatora
Ana Paula Boularot
Lúcia Sousa |
