| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa os juízes abaixo assinados:
A Sociedade “A”, Lda, intentou em 05/04/2011 a pre-sente acção contra “B” e mulher pedindo que se declare a resolução do contrato de arrendamento objecto dos presentes autos e se condene os réus a desocupá-lo e a entregá-lo à autora, livre e devoluto, bem como a pagarem-lhe as rendas vencidas até à data, no montante global de 4.498€, acrescidas de juros de mora à taxa em vigor, e as rendas vincendas até à efectivação do despejo, à razão de 104€ mensais.
Alega para o efeito, em síntese, que em 1997 deu de arrendamen-to ao réu um seu prédio urbano para habitação do réu; o réu deixou de pagar as rendas vencidas desde Junho de 2007; para além disso, os réus violam gravemente as regras de higiene, de sossego e de boa vizinhança.
A ré arguiu a nulidade da cláusula do contrato que se referia às condições de habitabilidade do locado, por ela constar de um contrato pré-impresso e não ter sido explicada nem comunicada ao réu; deduziu excep-ção de compensação: diz que o locado não tinha condições de habitabilida-de, nem licença de utilização para efeitos de arrendamento; os réus interpelaram a autora, por diversas vezes para que esta realizasse as obras necessárias à habitabilidade do locado, o que esta nunca fez, pelo que
tiveram de ser os réus a suportar os custos das obras necessárias para se poder viver no locado, pedindo um empréstimo bancário para o efeito, no valor de 4.987,98€, que pagaram durante 36 meses, com uma prestação mensal de 175€, no total de 6.000€; para além das referidas obras, os réus têm vindo a realizar todas as reparações que são necessárias e urgentes à conservação do locado, na sequência da recusa da senhoria em as realizar, no que gastaram 3.785€; assim, têm um crédito de 8.772,98€ contra a autora, que, compensado com a dívida de rendas, ainda é de 4.274,98€, pelo que não se verifica o invocado fundamento da falta de pagamento de rendas (faz referência aos arts. 1074/3 e 847, ambos do CC); impugnou a violação das regras de higiene, de sossego e de boa vizinhança; e deduziu reconven-ção em que, para além da restituição de um pagamento de 1.546,27€ que fez pela entrega das chaves, ilegal, pede ainda a condenação da autora a pagar-lhe aquilo que teve que pagar pelo empréstimo bancário referido acima, no valor de 1.312,02€; e ainda o crédito que restou depois da compensação.
A autora respondeu à contestação, impugnando a matéria da nuli-dade, da excepção e da reconvenção, concluindo pela respectiva improcedência; e considerou que devia ser julgado já no despacho saneador, como procedente, o pedido de resolução do contrato de arrendamento, com fundamento na falta de pagamento das rendas peticionadas, condenando-se os réus a entregar imediatamente o andar, livre e devoluto.
No despacho saneador proferiu-se logo decisão, julgando-se não provada “a excepção do direito ao exercício da compensação invocada pela ré” e procedente o pedido de resolução e de condenação dos réus a desocupar de imediato o locado e a entregá-lo à autora, relegando-se para final a apreciação das restantes questões, fazendo-se constar da base instrutória todos os factos relacionados com as obras invocadas pela ré.
A ré interpôs recurso contra este saneador-sentença – para que seja revogado e substituído por outro que deixe prosseguir o processo para prova – terminando as suas alegações com as seguintes conclusões:
1. A sentença parcial é nula, nos termos do art. 668/1d), do CPC, porquanto não se pronuncia sobre a questão da invalidade do contrato de arrendamento e das suas cláusulas, suscitada pela ré (ao invés, menciona algumas das cláusulas do contrato para fundamentar a decisão proferida).
2. A sentença parcial é ilegal, pois fundamenta-se em cláusulas do contrato de arrendamento que deveriam ser consideradas inválidas, e, consequentemente, excluídas do mesmo, assim se violando o art. 8a) e b) do DL nº 446/85.
3. A sentença parcial recorrida, é também ilegal, quando determina que os comprovativos das despesas alegadas pela ré, deviam ter sido juntos aos autos, sendo certo que tal prova pode ser realizada por testemunhas, logo, pela sua natureza, insusceptível de ser junta ao processo, assim se fazendo uma errada interpretação do art. 364/1 do CC e violando o art. 392, do mesmo código.
4. A sentença parcial é ainda ilegal, pois se era entendimento do tribunal que aqueles factos – despesas realizadas pela ré – tinham de ser comprovados por documentos, então, tinha o poder/dever de ter convidado (notificado) a ré a apresenta-los, o que não aconteceu, assim se violando o art. 508/2, do CPC.
5. A sentença parcial é ilegal, ao fazer uma errada aplicação dos arts 264 e 511/1, ambos do CPC, afastando, sem qualquer fundamento ou justificação legal, factos articulados pela ré, que, provados, levariam a uma solução jurídica diversa daquela preconizada na sentença de que ora se recorre.
6. A sentença parcial é ilegal, pois se se entender que não é possível fazer operar a compensação nos termos do art. 1074, nºs 3 e 4, do CC, tal não desobriga o tribunal de continuar a considerar os factos articulados pela ré, que, provados, sempre se subsumiriam na excepção do não cumprimento, assim se violando o art. 664 do CPC e os arts 448, 779 e 1031 do CC.
7. A sentença parcial é ilegal, pois ao ter declarado resolvido o contrato de arrendamento dá cobertura a uma manifesta situação de abuso de direito, violando os arts. 334 e 762/2, ambos do CC.
8. A sentença parcial é ilegal, pois declara a resolução do contrato de arrendamento, quando se verificam outras excepções que obstam a essa resolução do contrato, assim se fazendo uma errónea aplicação do art. 1083/3, do CC.
9. Por fim, a sentença parcial é ilegal, pois toma conhecimen-to do mérito da causa, quando, claramente, o processo não está em estado de o permitir, assim se fazendo uma errada interpretação e aplicação do art. 510/1b), do CPC.
A autora contra-alegou, concluindo no sentido da improcedência do recurso.
A Srª juíza pronunciou-se quanto à invocada nulidade do saneador-sentença, considerando que ela não se verificava.
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Questões que importa decidir: a nulidade da sentença; e a de saber se já existiam no processo todos os elementos necessários à decisão das questões relativas ao despejo e à excepção da compensação.
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No despacho de condensação deram-se como assentes os seguintes factos:
A) A autora é proprietária do prédio urbano denominado Vila ..., a ..., sito na Rua ..., n° ..., em Lisboa, inscrito na matriz sob o artigo ... da freguesia do ... (cfr. fls. 8 e 9).
B) Por contrato escrito, datado de 06/03/1997, com início em 01/03/1997, a autora deu de arrendamento ao réu, para habitação, o rés-do-chão com entrada pelo no 40 da Vila ... do referido prédio (cfr. fls. 11 a 14).
C) A “renda” inicial foi fixada em 15.000$ mensais, a qual, após as actualizações legais, se encontra actualmente fixada em 104€.
D) O local objecto do contrato referido em B) constitui a casa de morada de família dos réus, onde estes têm centralizada a sua economia doméstica.
E) Os réus não pagaram as “rendas” devidas à autora desde Junho de 2007 até Março de 2011, no montante global de 4.498€.
F) Os réus mantêm a ocupação do andar locado.
G) Os réus contrataram junto da CE MG - balcão Lisboa, em 29/12/1998, “um empréstimo de crédito individual a particulares – outros créditos, com o nº ..., no valor de 4.987,98€” (cfr. fls. 48).
H). Consta da cláusula 5ª do contrato que “o local arrendado destina-se a habitação permanente e exclusiva do 2° outorgante, reconhecendo este a sua aptidão para o efeito ... “.
I) Consta da cláusula 6ª do contrato que “o 2° outorgante obriga-se a conservar no estado em que actualmente se encontram e conforme descrito no anexo, as instalações e canalizações de água, luz, aquecimento e esgotos, bem como demais equipamento do local arrendado, correndo por sua conta todas as reparações decorrentes de culpa ou negligência sua, bem como em manter em bom estado os respectivos pavimentos, alcatifas, forros, pinturas e vidros, ressalvando o desgaste proveniente da sua normal e prudente utilização “.
J) Consta da cláusula 7ª do contrato que “o 2° outorgante não poderá fazer quaisquer obras no local arrendado sem autorização prévia e por escrito do 1° outorgante nem levantar quaisquer benfeitorias, pedir indemnização ou alegar retenção, mesmo quando autorizadas “.
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O saneador-sentença tem a seguinte fundamentação para improcedência da excepção de compensação e procedência do despejo:
“Dispõe o art. 1083/3 do CC:
1. Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base no incumprimento pela outra parte. (...)
3. É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, (...) “.
E no art. 1081/1 estabelece-se que: “A cessação do contrato torna imediatamente exigível, salvo se outro for o momento legalmente fixado ou acordado pelas partes, a desocupação do local e a sua entrega, com as reparações que incumbam ao arrendatário”.
Encontra-se provado que os réus não pagaram à autora as rendas mensais devidas e vencidas, nos termos do contrato de arrendamento celebrado entre a autora e o réu, a que se reportam os presentes autos […].
Os réus podiam ter posto fim à mora no pagamento das ren-das, nos termos do art. 1042°, do CC, oferecendo ao locador o pa-gamento ou consignando em depósito, em caso de recusa deste em as receber, o valor das rendas em atraso, acrescidas da indemni-zação de 50% do seu montante (art. 1041/1 do CC); ou ainda, fazendo caducar o direito da locadora à resolução do contrato por falta de pagamento das rendas, consignando em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n° 1 do art. 1041 do CC, até ao termo do prazo para a contestação da presente acção.
O que os réus não fizeram.
Assim, dúvidas não há, pois, estarem preenchidos os requi-sitos, de facto e de direito para a autora, senhoria, exercer o seu direito de pôr termo ao contrato de arrendamento, com fundamento no não pagamento das rendas pelos inquilinos, aqui réus.
Ocorre contudo, ter a ré, na sua contestação, invocado a excepção do direito à compensação de créditos pelas despesas que terão efectuado com a realização das obras, no montante total de 8.772,98€, para não procederem os réus, ao pagamento das rendas devidas, com fundamento nos arts 1036/1, 1074/3 e 847, do CC.
O direito ao exercício da compensação constitui facto modifi-cativo do direito invocado pela autora a receber as rendas vencidas.
Nos termos do art. 342, “àquele que invocar um direito cabe fazer prova dos factos constitutivos do direito invocado” (n°1); porém, “a prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado compete àquele contra quem a invocação é feita” (n°2)
No que respeita ao direito à compensação por obras realiza-das no locado pelo arrendatário, nas situações previstas no art. 1036 do CC, em caso de “reparações ou outras despesas urgentes”, estabelece o art. 1074, do CC, no seu n° 4 (que a ré omite na remissão que faz para as normas legais em que fundamenta a sua pretensão, referindo apenas o n° 3), que: “O arrendatário que pre-tenda exercer o direito à compensação previsto no número anterior comunica essa intenção aquando do aviso da execução da obra e junta os comprovativos das despesas até à data do vencimento da renda seguinte”.
A ré, na sua contestação, não só não alegou que tivessem os réus avisado a autora de que iam proceder à execução das ditas obras, por serem necessárias e urgentes e a senhoria se recusar a fazê-las; como não alegou que tivessem comunicado à senhoria, ora autora, aquando do aviso de que iam executar as ditas obras, a sua intenção de pretenderem exercer o direito à compensação pelas obras realizadas mediante a retenção das rendas até ao valor das referidas obras; como igualmente não alegou que tivessem remetido à autora os comprovativos das despesas até à data do vencimento da renda seguinte.
Acresce mesmo em sede da contestação deduzida nestes autos, tendo, embora, invocado o direito à compensação no não pagamento das rendas, a ré não apresentou os comprovativos das alegadas despesas efectuadas, tal como sequer alegou que o tenham feito perante o senhorio, como estavam obrigados a fazer, nos termos do disposto no art. 1074/4 do CC.
Aliás, resulta dos factos provados que: o contrato de arrendamento é de Março de 1997; o empréstimo junto do Montepio, alegadamente para obras necessárias à habitabilidade do locado, foi contraído, em Dezembro de 1998; os réus pagaram as rendas à autora até Maio de 2007; e só mais de 12 anos após o empréstimo e mais de 4 anos sem pagarem a renda da casa que habitam, vêm os réus, como defesa nos presentes autos, invocarem o direito a compensação pelas obras efectuadas no locado e a que se teria destinado o aludido empréstimo, sem concretizarem as datas em que tais obras foram feitas, omitindo, contudo a alegação de já terem efectuado tal pedido, atempadamente, nos termos da lei.
É manifesto que os réus não o alegaram, simplesmente porque o não fizeram.
Competia aos réus alegar que tinham manifestado junto da autora, nos termos consignados no art. 1074, n°s 3 e 4, do CC, a sua intenção de exercerem o direito à compensação do seu alegado crédito pelas despesas efectuadas com obras necessárias e urgentes no locado com a obrigação de pagamento da renda.
Não o tendo feito, e competindo-lhes a prova de tais factos, tem de improceder a invocada excepção do direito a exercer a compensação dos alegados créditos através do não pagamento das rendas até ao montante dos créditos reclamados, encontrando-se, assim, em incumprimento com a obrigação de pagarem pontual e mensalmente à autora a renda convencionada pelo uso do locado.”
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Quanto à arguida nulidade da sentença, diz a Srª juíza:
“Dispõe o art. 668/1d) do CPC que “é nula a sentença quando o juiz deixa de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento”.
Contrariamente ao que alega a ré não peticiona na sua contestação que o Tribunal aprecie a validade do contrato ou de qualquer das suas cláusulas, uma vez que tal pedido não foi a final deduzido, sequer tendo sido concretizada ou retirada qualquer consequência ao nível do articulado relativamente à matéria articulada no art. 5 da contestação.
Com efeito, limita-se a ré a referir no art. 5° da sua contes-tação que “ao contrário do que consta do contrato, em cláusula que não foi explicada nem comunicada ao réu e relativamente à qual se argui a sua nulidade, nos termos do art. 8 als. a) e b) do Dec.-Lei 446/85, de 25/10, o locado não tinha as necessárias condições de habitabilidade”.
Como resulta do teor do art. 5° da contestação, a ré arguiu a nulidade de uma cláusula de modo meramente conclusiva e por recurso a um diploma legal não aplicável ao arrendamento, mas a cláusulas contratuais gerais de adesão, nas quais, manifestamente, não se insere o clausulado do contrato de arrendamento celebrado entre as partes.
E, nos seus pedidos finais, pretende exactamente a ré preva-lecer-se da existência do contrato de arrendamento e, com base no mesmo, obter a compensação dos montantes alegadamente despen-didos em obras, peticionando a manutenção do contrato e dedu-zindo pedido reconvencional contra a autora ainda com base no mesmo.
Tanto basta para que inexista a invocada nulidade da sentença.
Acresce que a sentença parcial proferida nos presentes autos se baseou exclusivamente na falta de pagamento das rendas e na inexistência do invocado direito a compensação.”
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I
Da nulidade da sentença
(conclusões 1 e 2 do recurso)
Ao contrário do que a ré diz, ela nunca suscitou a questão da nulidade do contrato, assim, nestes precisos termos, termos que necessariamente querem dizer a nulidade de todo o contrato, e não de uma ou de várias das suas cláusulas.
E se o tivesse feito, tê-lo-ia feito incorrendo em erro.
Não porque, ao contrário do que se diz no saneador-sentença, o regime das “cláusulas contratuais gerais” não seja aplicável ao contrato em causa nos autos, pois que aquele regime, desde a alteração feita pelo Dec.- Lei 249/99, de 07/07, também é aplicável às cláusulas inseridas em contratos individualizados mas cujo conteúdo previamente elaborado o destinatário não pode influenciar (como o estabelece o nº. 2 do seu art. 1 - neste sentido, referindo precisamente a hipótese dos contratos de arrendamento, veja-se Almeno de Sá Vaz, CCG e Directiva sobre cláusulas abusivas, Almedina, 2ª edição, 2001, págs. 26/27, 35/37 e 213/217, especialmente pág. 214, também citado pela ré; no mesmo sentido, veja-se Menezes Leitão, Arrendamento…, pág. 39: “[…] os futuros contratos de arrendamento, que normalmente resultam de cláusulas contratuais gerais […]”).
Mas sim porque o contrato só é todo nulo quando, não obstante a utilização dos elementos indicados no número anterior [“…normas supletivas aplicáveis, com recurso, se necessário, às regras de integração dos negócios jurídicos…”], ocorra uma indeterminação insuprível de aspectos essenciais ou um desequilíbrio nas prestações gravemente atentatório da boa fé (art. 9 do Dec.-Lei 446/85, de 25/10). Ora, a ré não disse que ocorressem aquela indeterminação ou este desequilíbrio, nem se vê como é que eles poderiam decorrer do que foi alegado pela ré. Para além de que é certo tudo o mais dito pelo saneador-sentença e despacho sobre a nulidade, quanto à nulidade do contrato.
Mas aceitando-se que a ré se estava (e se está ainda) apenas a referir à nulidade de algumas das suas cláusulas, também não tem razão, pois que a única cláusula que a ré pôs em causa na contestação, aliás sem a identificar, foi a 5ª, e esta não teve relevo na apreciação das questões resolvidas pelo saneador-sentença, como se vê na transcrição que foi feita da respectiva fundamentação.
Assim, como diz o saneador-sentença, como não estava em causa nenhum pedido de declaração de nulidade e a questão da nulidade não se levantava em relação às questões decididas, não tinha que haver pronúncia quanto a esta questão e daí que não haja qualquer nulidade na sentença.
II
Do compensação
(Conclusões 3, 4 e 5 do recurso)
A ré poderá ter algum direito de crédito, compensável com as rendas vencidas, contra a autora, pelas obras que diz ter realizado no arrendado, que sirva de facto impeditivo da resolução?
III
Do direito à compensação (art. 1074/3 do CC)
O saneador-sentença recorrido diz que não, no essencial por não estarem preenchidos os pressupostos do art. 1074/4 do CC.
Diz o art. 1074/4: O arrendatário que pretenda exercer o direito à compensação previsto no número anterior comunica essa intenção aquando do aviso da execução da obra e junta os comprovativos das despesas até à data do vencimento da renda seguinte.
O direito previsto no nº. 3 do art. 1074 é o seguinte: [nas situações previstas no art. 1036] o arrendatário pode efectuar a compensação do crédito pelas despesas com a realização da obra com a obrigação de pagamento da renda.
Esta norma (art. 1074/3) atribui pois um direito ao arrendatário e a norma do nº. 4 do art. 1074 diz como é que ele o pode exercer. Mas estas duas normas tratam de um direito de “compensação”, não do direito de reembolso, pois esse está previsto no art. 1036 do CC, e não neste artigo 1074.
IV
Do direito de reembolso (art. 1036 do CC)
O direito de reembolso, sendo um direito de crédito, pode, naturalmente, ser usado na compensação prevista nos arts. 847 e segs do CC, independentemente de não poder ser exercido através do direito à compensação prevista no art. 1074 do CC.
Veja-se, neste sentido, que antes do NRAU (novo RAU, aprovado pela Lei 6/2006, de 27/02), não existia, no RAU (Regime do arrendamento urbano, do Dec.-Lei 321-B/90, de 15/10) ou no regime da locação em geral, qualquer norma idêntica à do actual art. 1074 do CC, mas isso não era impeditivo de que o direito de reembolso pudesse ser compensado com as rendas em dívida.
Neste sentido, diziam Pires de Lima e Antunes Varela, CC anotado, vol. II, Coimbra Editora, 4ª edição, 1997, pág. 367: “O locatário tem direito ao reembolso das despesas feitas nos termos deste artigo. O reembolso que […] não é indemnização nem compensação, pode, no entanto, efectuar-se por meio de compensação com a renda devida […]”.
Quer tudo isto dizer o seguinte: de facto, o direito à compensação previsto no nº. 3 do art. 1074 do CC, norma invocada expressamente pela ré, não existe.
E é até natural que não exista desde logo porque ele foi atribuído pela Lei 6/2006, entrada em vigor depois da maior parte das obras terem sido realizadas pelos réus.
Tem assim razão o saneador-sentença quando o afirma.
V
Da compensação como causa de extinção de créditos
Mas a possibilidade de recurso à compensação, como causa de extinção de créditos, prevista no art. 847 do CC, também expressamente invocado pela ré, continua a poder existir.
E se, em consequência, o direito de crédito da autora, pelas rendas vencidas, se extinguir, extingue-se também o fundamento resolutivo do contrato de arrendamento.
Note-se que, no essencial, o saneador-sentença recorrido não pode deixar de admitir isto, já que todos os factos relativos às obras realizadas pelos réus foram levados à base instrutória, os quais, se ficarem provados, poderão levar ao reconhecimento de um direito de crédito dos réus sobre a autora, em relação ao qual não se vê que pudesse ser impedido o recurso à compensação com o direito de crédito da autora pelas rendas vencidas (não tem pois razão de ser o que consta da conclusão 3ª do recurso, pois que o que se diz no saneador-sentença não impede a produção de prova, inclusive testemunhal, sobre tais factos; e assim fica prejudicado o conhecimento do que consta das conclusões 4ª e 5ª do recurso).
Aliás, como a maior parte das obras feitas pelos réus foram realizadas antes da entrada em vigor da Lei 6/2006, o facto de esta ter dado o direito à compensação a exercer nos termos do art. 1074/4 do CC, não pode ter conduzido à extinção do direito ao reembolso previsto no art. 1036 do CC, nascido antes, compensável com o crédito da autora pelas rendas vencidas.
Falta pois saber se também em relação a esta compensação, como causa de extinção de créditos, se pode dizer que ela improcede, pois que se pode entender que a sentença nada disse expressamente sobre ela, embora, ao julgar procedente o pedido de despejo, implicitamente a tenha julgado (a esta causa de extinção de créditos) improcedente.
Para a resposta a tal questão importa saber qual os direitos que os réus têm em relação às obras que possam ter feito no arrendado e tudo isto tem a ver com as obrigações do locador nascidas do contrato de arrendamento em causa nos autos.
VI
Das obrigações do locador
Por força do contrato de arrendamento, o senhorio obriga-se a proporcionar ao arrendatário o gozo temporário de um imóvel (arts. 1022 e 1023, ambos do CC e art. 1 do RAU), mais precisamente a assegurar-lhe o gozo deste para os fins a que destina [art. 1031/b) do CC], não podendo praticar actos que impeçam ou diminuam o gozo da coisa pelo arrendatário (art. 1037/1 do CC).
VII
Reparações
Se estas obrigações do senhorio se traduzirem na necessidade de reparações, as regras aplicáveis são as do art. 1036 do CC: 1. Se o locador estiver em mora quanto à obrigação de fazer reparações ou outras despesas, e umas ou outras, pela sua urgência, se não compadecerem com as delongas do procedimento judicial, tem o locatário a possibilidade de fazê-las extrajudicialmente, com direito ao seu reembolso. 2. Quando a urgência não consinta qualquer dilação, o locatário pode fazer as reparações ou despesas, também com direito a reembolso, independentemente de mora do locador, contanto que o avise ao mesmo tempo.
Assim, as reparações estão a cargo do senhorio e se forem feitas pelo arrendatário, este tem direito ao seu reembolso. Isto já era assim no RAU, como resulta da ressalva do seu art. 16/4 (neste sentido, veja-se Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, Almedina, 1996, pág. 380; para o regime actual, em geral, veja-se, por exemplo, Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, Almedina, 2006, pág. 37).
VIII
Das obras que não sejam reparações… no RAU…
Quanto às obras que não sejam reparações, há que distinguir consoantes elas tenham sido feitas antes da entrada em vigor do NRAU ou antes, isto é, durante a vigência do RAU (e só importa estas duas hipóteses, pois que o contrato foi celebrado em 1997, isto é, durante a vigência do RAU). E há que ponderar estas duas hipóteses, e não apenas a do RAU, porque, como diz o saneador-sentença, a ré nem sequer foi precisa quanto à data em que realizou as obras.
Entretanto, esclareça-se que é certo que o NRAU é aplicável aos contratos subsistentes (art. 26/1 do NRAU), com especificidades que aqui não interessa considerar. Mas aquilo que está em discussão não tem a ver com isto, mas antes com os direitos que os réus podem ter adquirido enquanto estava em vigor o RAU, já que o NRAU não pode tê-los feito desaparecer (art. 12/1 do CC).
Assim, voltando ao início desta parte, quanto às obras que não sejam reparações elas, no RAU, eram classificadas em obras de conservação ordinária, de conservação extraordinária e de beneficiação (art. 11 do RAU). Como regra geral, estavam a cargo do senhorio (art. 12 do RAU), mas o arrendatário podia ter direito a realizá-las, em dadas condições, com direito a reembolso (arts. 16 e 18 do RAU). Mas para isso tinham que ser respeitadas essas condições legais, sendo que elas, no caso dos autos, nem sequer foram invocadas.
Se, sem observância daquelas condições, o arrendatário fizesse estas obras (que não se traduzissem em reparações), teria os direitos inerentes a um possuidor de má fé ou os direitos que lhe fossem dados pelo contrato (art. 1046 do CC).
Estes direitos, no entanto, concretizam-se apenas findo o contrato. O actual art. 1074/5 do CC é expresso nisto, quando diz “tem direito, no final do contrato”. Mas isso já decorria da lógica do regime das obras que se traduzem em benfeitorias: só no momento da restituição é que se concretiza aquilo a que cada uma das partes tem direito. Daí que, já em 1996, muito antes da alteração do RAU, Pinto Furtado, referisse, também ele, a expressão “findo o contrato” (Manual, 1996, pág. 385).
Como tal, estes direitos não podem, por impossibilidade lógica (só estão em discussão depois de se julgar extinto o contrato), servir de causa de extinção de um fundamento resolutivo do contrato de arrendamento.
Como não estão em causa, na apreciação do recurso quanto ao saneador-sentença, estes direitos pelas obras, não interessa, aqui, apreciar a questão da nulidade da cláusula 7ª do contrato.
IX
…e no regime actual
Quanto às obras que não sejam reparações, elas, no regime actual (isto é, a partir de 26/06/2006, data da entrada em vigor do NRAU), são classificadas em obras de conservação ordinária ou extraordinária e cabem ao senhorio, salvo estipulação em contrário (art. 1074/1 do CC).
Cabendo ao senhorio, o arrendatário pode ter o direito de as fazer, na hipótese do art. 48 do NRAU (regulada pelos arts. 30 a 34 do Dec.-Lei 157/2006, de 08/08 - regime jurídico das obras em prédios arrendados). Mas para isso têm que ser respeitadas as condições aí previstas, sendo que elas, no caso dos autos, nem sequer foram invocadas.
Se, sem observância destas condições, o arrendatário fizer estas obras (que não se traduzem em reparações), tem, findo o contrato, os direitos inerentes a um possuidor de má fé (art. 1046 do CC – neste sentido, veja-se Menezes Leitão, Arrendamento…, pág. 46).
Se as fizer com observância das condições legais, ou autorizado pelo contrato ou por escrito posterior do senhorio, tem direito a compensação pelas obras nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé (art. 1074/5 do CC) ou os direitos que lhe forem conferidos pelo contrato ou acordados posteriormente (art. 1074/5 do CC).
Como tal, de novo, estes direitos não podem, por impossibilidade lógica, servir de causa de extinção de um fundamento resolutivo do contrato de arrendamento, pois que só se concretizam depois de findo o contrato...
X
Reparações urgentes ou urgentíssimas
Em suma, conclui-se que os réus têm – e só têm - um direito de reembolso (art. 1036 do CC), por obras por eles feitas no locado - a compensar com as rendas em atraso, extinguindo-as como causa resolutiva do contrato no caso de as cobrirem integralmente -, no caso de se poder dizer que essas obras diziam respeito a reparações urgentes ou urgentíssimas.
Reparar é arranjar ou consertar coisas estragadas ou avariadas, não é reconstruir, nem é fazer outras coisas. Se um imóvel só tem uma janela, acrescentar-lhe outras janelas não é reparar o imóvel…, mas quando muito fazer-lhe benfeitorias. Se um imóvel tem uma casa de banho só com uma sanita, colocar-lhe um polibã é fazer-lhe uma benfeitoria, não é arranjá-lo…
A ré descreve assim as condições do locado quando para lá entrou:
O locado era apenas composto por uma cozinha e uma divisão, uma casa de banho, que tinha apenas uma sanita velha, e uma cave, com apenas uma janela, tudo muito degradado. A porta da entrada encontrava-se em mau estado, permitindo a entrada de água e frio dentro do locado, pondo em risco a saúde dos réus, mas principalmente do filho de ambos com apenas um ano de idade. O locado não tinha instalação eléctrica [a ré diz ainda que o locado não tinha água quente, mas isto, como a Srª juíza diz no despacho quanto às reclamações apresentadas ao despacho de condensação, é irrelevante, já que “a água canalizada em nenhum imóvel é quente…”].
E depois diz que fizeram o seguinte: interpelaram por diversas vezes a autora para que esta realizasse as obras necessárias à habitabilidade do locado. A senhoria nunca realizou qualquer obra no locado. Foi através das obras pagas pelos réus que a casa ficou com dois quartos na cave em condições de habitabilidade, um para o casal e o outro, actualmente, ocupado pelos dois filhos dos réus. Os réus mandaram reconstruir a escada de acesso à cave, a casa de banho, colocaram janelas, um tecto falso, repararam o sistema de electricidade, e substituíram as tubagens de água e esgotos e a porta de entrada. Para estas obras dizem ter feito um empréstimo de 4.987,98€.
E depois acrescenta: além destas obras, os réus têm vindo a realizar todas as reparações que são necessárias e urgentes à conservação do locado, na sequência da recusa da senhoria em as realizar. A humidade que se acumula no locado, danifica as suas paredes e tectos, obrigando os réus a procederem, anualmente, à sua pintura, no que gastam em média cerca de 200€ por ano, pelo que já gastaram 2.800€. Com obras posteriores que tiveram de fazer para reparação das janelas do locado gastaram 180€. Com obras posteriores que tiveram de fazer na casa de banho - colocação de um polibã, substituição de azulejos, e pintura, gastaram 455€. Recentemente, houve uma infiltração no locado, tendo todas as despesas com as reparações sido suportadas pelos réus, no que gastaram cerca de 350€. A autora, interpelada para o efeito, tem-se recusado a fazer [estas reparações].
Tendo em conta tudo isto, diga-se: dotar a casa de divisões que ela não tinha e reconstruir escadas ou divisões (que não se diziam estragadas) não é reparar coisas estragadas, mas dar nova forma a coisas existentes. O mesmo se diga de colocação de janelas – só existia uma, dizia a ré – e de tectos falsos. Substituir as tubagens de água e esgotos sem se dizer nada quanto ao estado das anteriores, não é alegar que se tratava de reparações urgentes ou urgentíssimas. Destas primeiras obras, restam pois, com relevo, a reparação do sistema de electricidade (que se dizia não existir) e a substituição da porta (tendo em conta o que se alegava quanto à anterior). Face ao valor das despesas totais invocadas, estas duas reparações não podem dizer respeito, na melhor das hipóteses para os réus, a mais de 1/5 do valor do empréstimo, ou seja, terão no máximo o valor de 1000€.
Quanto às posteriores: dizer que há humidade que se acumula no locado e danifica as suas paredes e tectos, não implica, sem mais, a necessidade urgente da reparação das paredes e tectos. A reparação das janelas do locado, sem se dizer como é que elas estava estragadas e porque é que era necessária a sua reparação, não implica, também, a urgência de tal reparação. A colocação de um polibã e substituição de azulejos e pintura, não se trata de qualquer reparação. Resta pois, no máximo, a reparação de uma infiltração no locado, no que os réus gastaram 350€ (diz-se no máximo, pois que não se sabe a quem ou a que é que é imputável a infiltração e por isso a questão de saber a quem é que incumbia a sua reparação pode ser discutida – elementos para essa discussão são dados, por exemplo, por Pinto Furtado, Manual, 1996, pág. 379).
Conclui-se, assim, que caso se provassem todos os factos alegados pela ré, poderia, porventura, vir a reconhecer-se-lhe o direito de crédito por algumas reparações urgentes que tenha feito, num valor muito inferior ao valor das rendas em dívida. Pelo que, compensado com o direito de crédito por estas, nunca o poderia extinguir no seu todo (na melhor das hipóteses não chegará para extinguir sequer um terço do direito de crédito pelas rendas vencidas). Pelo que o direito à resolução com base na falta de pagamento das rendas não poderá vir a considerar-se afastado (note-se que basta que esteja em dívida uma renda para que a resolução possa ser decretada).
E, por isso, não devia ser, como não foi, deixado para final, a solução da questão.
XI
Da excepção de não cumprimento
Conclusão 6 do recurso
Não procedendo a excepção de compensação, como modo de afastar o fundamento resolutivo, a sentença poderia, de facto, como diz a ré, apreciar o direito da ré a excepcionar o não cumprimento do contrato (art. 428 do CC) por parte da autora (art. 664 do CPC): se a ré entendia que não tinha que pagar por ter realizado obras que cabiam à autora e que esta estava em mora de cumprimento, também se podia entender que estava a excepcionar o não cumprimento do contrato pela autora.
Posto é que os factos indiciassem a possibilidade da verificação de tal excepção.
Com base nas normas referidas acima quanto às obrigações do senhorio, e na norma do art. 1040 do CC – “se, por motivo não atinente à sua pessoa ou à dos seus familiares, o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada, haverá lugar a uma redução da renda ou aluguer proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta” - tem-se entendido, que o arrendatário tem o direito de excepcionar o não cumprimento do contrato, para evitar ter que pagar a rendas, ou parte delas, quando o gozo da coisa não lhe é assegurado, total ou parcialmente, respectivamente.
Neste sentido, desde logo, Calvão da Silva: “se o locatário paga a renda e o locador não repara as deteriorações do imóvel que é obrigado a garantir, aquele pode suspender ‘o pagamento da renda (de toda a renda) quando se trate de não cumprimento do locador que exclua totalmente o gozo da coisa; no caso de privação parcial do gozo, imputável ao locador, o locatário apenas poderá suspender o pagamento de parte da renda’ ac. do STJ de 11/12/1984, BMJ. 342/355 e segs” (Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, Coimbra, 1987, Separata do BFDUC, pág. 332, nota 599); também Fernando Gravato Morais, obra citada, págs. 203 a 214 e os inúmeros acórdãos aí citados; Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, Almedina, 1996, pág. 280; e ainda, apenas por exemplo, os acs. do STJ de 21/02/2006, 05A3593, e de 10/09/2009, 375/1999.C1.S1; contra, apenas se conhece a posição de Pinto Furtado, na 5ª edição do seu Manual, de Maio de 2009, I vol, págs. 538/541, e Janeiro de 2011, II vol. págs. 1065/1066, o qual, embora admitindo em geral, mesmo no arrendamento, a excepção de não cumprimento, defende o contrário relativamente a dois casos, sem justificar melhor a mudança de orientação e invocando apenas dois acs. do STJ, um deles julgando improcedente a excepção por não se ter provado a cessação do gozo [e que assim se compreende que assuma tal posição) e outro proferido num incidente de despejo imediato (com as limitações que serão referidas relativamente a este tipo de incidente); para além disso, sempre se poderia dizer que “A convicção hoje dominante [é a] de que a correspectividade não é tanto entre prestações mas entre resultados […]” e que para “[a]lém disso […] a maior parte da doutrina admite hoje que a excepção por não cumprimento pode ser invocada, inclusive, perante situações em que o que se verificou não foi o incumprimento pela contraparte da prestação principal, mas sim um cumprimento defeituoso, ou um incumprimento de obrigações acessórias, tais como certas obrigações de garantia, de custódia, de segurança” (Júlio Gomes, Da excepção de não cumprimento parcial e da sua invocação de acordo com a boa fé, em anotação ao ac. do TRP de 10.3.2008, 544/08, Cadernos de Direito Privado, 25, Janeiro/Março 2009, págs. 60/61), não sendo por isso exigível a verificação de um incumprimento total da outra parte…
Ora, a ré deixou de pagar as rendas em Junho de 2007 e todas as situações invocadas por ela como relacionadas com a necessidade das obras que os réus realizaram, dizem respeito, segundo alegação da ré, a um período anterior.
Dito de outro modo, ela deixou de pagar as rendas quando há muito, tendo ela feito as obras que eram necessárias, a casa já tinha condições de habitabilidade.
Pelo que era evidente que não estavam verificadas as condições para a procedência da excepção de não cumprimento do contrato, pelo que se compreende que o saneador-sentença não tenha sentido de necessidade de se pronunciar sobre a mesma.
XII
Da sentença parcial e do incidente do art. 14/4 do NRAU
Note-se que a situação é diferente daquela que tem estado na base de vários acórdãos que dizem que “deduzido o pedido incidental [do art. 14/4 e 5 do NRAU], a única defesa possível para o arrendatário obstar ao despejo será apenas a prova do pagamento ou do depósito das rendas vencidas na pendência da acção, podendo este depósito ser efectuado condicionalmente, no caso de aquele entender não serem devidas” (cita-se, apenas por exemplo, o ac. do TRP de 20/05/2008, nº. 0821166 da base de dados do ITIJ, que refere acórdãos no mesmo sentido e em sentido contrário; no mesmo sentido, mas quanto ao art. 58 do RAU, com idêntico regime, veja-se o ac. do STJ de 05/12/2006, 06A2299: “[A] natureza expedita e sumária deste incidente e as razões que estão subjacente ao mesmo incidente não permitem que o arrendatário obste ao deferimento do despejo a não ser que faça a […] prova do pagamento ou depósito e não também com quaisquer outros meios de defesa que poderiam ser alegados na acção de despejo, como seja, a mora do senhorio, a existência de direito a compensação de um seu crédito sobre o senhorio com o montante de rendas devidas, ou alguma excepção de incumprimento do contrato, por parte do senhorio, ou, ainda, eventual direito de retenção com vista a garantir direito a benfeitorias”; muito outros acórdãos no mesmo sentido são referenciados por Fernando Gravato Morais, Falta de pagamento da renda no arrendamento urbano, Almedina, 2010, págs. 232 a 235).
A situação é diferente, já que o incidente em causa diz respeito a rendas vencidas na pendência da acção de despejo, não a rendas que já estejam vencidas antes da propositura da acção.
E, por outro lado, porque são razões ligadas com a celeridade do incidente que justificam o decidido quanto a este (vejam-se todos os acórdãos que resultam do que antecede) e que por isso não se aplicam à decisão da própria acção.
Ou seja, não se está perante um incidente que, por se querer célere, poderia ter uma decisão contrária à da acção principal, mas de uma sentença parcial que já está a decidir a acção.
E se, por isso, aqueles acórdãos aceitam que o incidente esteja imune às excepções de compensação ou de excepção de não cumprimento do contrato, podendo, por isso, conduzir a uma decisão contrária à que vier a ser proferida na acção principal (o que aliás poderá levantar problemas de inconstitucionalidade, como dá conta o caso do ac. do TRP de 23/02/2006, 0231276), já tal não poderá acontecer, evidentemente, no caso de uma sentença parcial, que não deve poder vir a estar em contradição com o que for decidido afinal.
De resto, isto mesmo tem levado a que, mesmo quanto ao incidente de despejo imediato, se diga que “o mesmo só poderá ter lugar quando não seja colocada qualquer questão susceptível de pôr em causa o arrendamento nos seus elementos essenciais e, nomeadamente, quanto ao problema da renda. Discutida esta, ou alegados factos susceptíveis de a pôr em causa, é lícito ao arrendatário não se dever limitar ao pagamento das rendas para evitar o despejo imediato, antes podendo defender-se com quaisquer factos que justifiquem o não pagamento da renda ou a redução da renda. Colocado em crise o montante da renda a pagar não há lugar ao respectivo depósito ou pagamento imediato” (ac. do TRC de 17/10/2006, 1552/05.4TBCTB-A.C1 – o acórdão recaiu sobre um caso em que o arrendatário contrapunha ao pedido de despejo imediato o facto de o locado apresentar deficiências que o afectam para o fim a que se destina).
No mesmo sentido, veja-se o ac. do TRE de 22/01/2004 (2414/03-3), o qual, citando vários outros (RL de 19/06/2001, JTRL00036522; RC de 06/02/2001, JTRC1325; RP de 25/01/2001, JTRP00032554; RP de 20/05/2002, JTRP00033796; e RP de 06/07/2001, JTRP00029410) e referindo-se ao art. 58 do RAU (que, no essencial, corresponde ao actual art. 14/4 do NRAU), diz: “pressupõe, deste modo, o antedito art. 58º que se esteja no domínio de uma relação locatícia validamente constituída e em que o arrendatário tenha incorrido em mora quanto ao pagamento da contraprestação de renda, de forma que, se, na acção intentada com fundamento em falta de pagamento de rendas, estiverem alegados factos que, a serem provados, conduzam à respectiva improcedência, não deve ser decretado o despejo imediato por via incidental.”
E por isto ser assim – por esta posição corresponder a uma necessidade de coerência lógica: se os factos alegados pelo arrendatário vierem a ser dados como provados na acção, conduzindo à improcedência da mesma, não tem sentido que entretanto o arrendatário tivesse sido despejado por não se ter esperado pela produção dessa prova – estes acórdãos são entendidos como compatíveis com a posição maioritária referida acima, por exemplo por Fernando Gravato Morais, obra citada, parte da nota 336, com começo nas 4 últimas linhas da pág. 233, e nota 322, pág. 224).
Isto tudo a não se aceitar, pura e simplesmente, como já se defendeu, com boas razões, que “tal incidente de despejo imediato não pode ser suscitado nas acções de despejo cujo fundamento é a falta de pagamento das respectivas rendas e, sendo-o, é de indeferir” (ac. do TRL de 19/03/2009, 10706/03.7YXLSB-C.L1-6 – contra, no entanto, mas sem rebater as razões avançadas e sem referir este acórdão, veja-se Fernando Gravato Morais, obra citada, págs. 225/226, e a maioria da jurisprudência).
XIII
Do abuso de direito
(Conclusão 7ª do recurso)
É o art. 334 do CC que rege esta figura: é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
O exercício do direito em causa tem pois de chocar, por ser manifesto que ele está a exceder os limites referidos.
Da leitura dos factos dados como provados apenas resulta o seguinte, com algum sintonia com aquilo que a ré alega: os réus deixaram de pagar a renda em Junho de 2007 e a autora só intentou esta acção em Abril de 2011.
Ora, o exercício tardio de um direito, pelo seu titular, em princípio só o prejudica a ele e não a quem o direito poderia ser oposto. Para se poder concluir o contrário, algo mais teria de estar provado.
A ré sugere que esse algo mais é o seguinte: a autora só intentou a acção com 4 anos de atraso por saber que a falta de pagamento das rendas se deve a circunstâncias para as quais concorreu e que por isso não tinha “legitimidade” para intentar a acção.
O “concurso” da autora estaria consubstanciado naquilo que já acima foi referida: arrendou um imóvel que era apenas composto por uma cozinha e uma divisão, uma casa de banho, que tinha apenas uma sanita velha, e uma cave, com apenas uma janela, tudo muito degradado. A porta da entrada encontrava-se em mau estado, permitindo a entrada de água e frio dentro do locado, pondo em risco a saúde dos réus, mas principalmente do filho de ambos com apenas um ano de idade. O locado não tinha instalação eléctrica. A humidade que se acumula no locado, danifica as suas paredes e tectos. As janelas foram reparadas. A casa de banho foi pintada, nele foi colocado um polibã e substituídos os azulejos. Verificou-se uma infiltração no locado, tendo todas as despesas com as reparações sido suportadas pelos réus. Dadas estas condições, os réus tiveram que fazer obras no que gastaram dinheiro e por isso deixaram de ter dinheiro para pagar as rendas.
Mas disto tudo o que resulta foi que os réus arrendaram um imóvel que se pode considerar pobre e com fracas condições, pelo qual pagavam também uma renda relativamente reduzida de 75€ (a inicial).
A falta de condições de habitabilidade, com relevo, tendo em conta aquilo que foi arrendado, reportava-se apenas a uma porta de entrada que se encontrava em mau estado, permitindo a entrada de água e frio dentro do locado, a instalação eléctrica estragada (e não inexistente como alegava a ré – se não existisse não podia ser reparada) e uma posterior infiltração no locado.
As duas primeiras falhas dizem respeito ao início do contrato, em 1997 e podiam ser arranjadas, na pior das hipóteses com cerca de 1000€ e tê-lo-ão sido de facto, com um empréstimo contraído em 1998 (de valor muito superior, para fazer obras que não podem ser consideradas reparações) e pago em 36 prestações. Depois disso, não se sabe em que data, os réus ainda gastaram 350€ na reparação de uma infiltração. Os réus deixaram de pagar rendas em 2007, num total que já vai em 4500€. A autora intentou esta acção em 2011.
Se a ré provar isto tudo, bem como que antes de proceder às reparações, interpelou a autora para as fazer ela, como lhe competiria, poderá dizer-se que, ao intentar agora esta acção de despejo, a autora está a actuar abusivamente?
É evidente que não: desde logo, será manifesta a desproporção do valor que terá sido gasto nas reparações (aquelas que o são de facto) com aquilo que os réus deixaram de pagar; depois, porque nada foi alegado pela ré para justificar o facto de ao longo destes anos todos (não se sabe bem quantos mas isso é desfavorecer os réus, pois que era a eles que cabia precisar a data das reparações) nada ter feito para obter o reembolso daquilo que diz ter pago com as reparações. O facto de a ré não ter exercido os seus direitos não pode impedir que a autora exerça os seus. Mais do que se queixarem por a autora estar a exercer o seu direito, o que eles devem fazer é queixarem-se se si próprios por não terem exercido até agora o seu direito.
Conclui-se, por isso, que não se verifica qualquer abuso de direito.
*
As conclusões 8 e 9 já foram sendo apreciadas, porque não têm conteúdo autónomo (: não existem outras excepções para além das que foram sendo apreciadas; não existem outros factos que tivessem que ser provados para além dos que já foram referidos).
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(…)
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Pelo exposto, julga-se o recurso improcedente.
Lisboa, 10/05/2012.
Pedro Martins
Sérgio Silva Almeida
Lúcia Celeste da Fonseca Sousa |
