| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes da 8ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa.
J , e outros, intentaram a presente acção declarativa, agora sob a forma de processo ordinário, contra A e sua mulher D pedindo a sua condenação no pagamento de € 5.701,03, correspondentes ao total de rendas vencidas e não pagas e no pagamento de rendas vincendas, dos respectivos juros de mora, da indemnização prevista no artigo 1045.º, do CC, e, ainda, o decretamento da resolução do contrato de arrendamento em vigor entre as partes e a condenação dos Réus na entrega imediata do locado.
Sustentou a acção em rendas vencidas e não pagas.
***
A Ré contestou por impugnação e deduziu reconvenção pedindo que os AA. sejam condenados a pagar à Ré a quantia de 62.200,00€, relativos a melhorias realizadas acrescida dos juros vincendos, à taxa legal de 4%, contados desde a data da sua notificação da contestação até integral reembolso.
***
Invocou, a Ré, para o efeito, na contestação/reconvenção o seguinte:
Existência de negociações para a venda pelos AA da casa aos RR, no decurso das quais houve desinteresse mútuo pelas rendas.
A Ré e seu marido, convictos da concretização do negócio, realizaram as seguintes obras de melhoramento na casa que, de outro modo, não as teriam efectuado:
No ano de 2006, construção de um tecto novo, no valor de 7.500,00 €; no ano de 2001, substituição da canalização interior e exterior da casa e revestimento do chão da cozinha e casa-de-banho, no valor de 3.000,00€;
No ano de 2007, revestimento exterior da casa e pintura de paredes e janelas, no valor de 500,00€.
As obras em causa valorizaram a casa.
Os AA., violaram as mais elementares regras da boa-fé, o que constitui os mesmos na obrigação de indemnizarem a Ré pelos danos patrimoniais e morais daí resultantes;
Com a procedência do pedido dos AA, a Ré e o seu marido perderão o equivalente ao valor da casa adquirida (46.200,00 €) e ao valor das obras de melhoramento e conservação realizadas (11.000,00 €);
Toda esta situação gerou na Ré uma profunda angústia, incerteza e ansiedade o que é gerador de responsabilidade civil que se computa num valor não inferior a 5.000,00€.
Os Autores apresentaram réplica, impugnando a matéria aduzida e peticionando a condenação da Ré como litigante de má-fé.
Em audiência prévia, após terem sido selecionados os factos infra, como assentes, proferiu-se sentença parcial nos seguintes termos:
Factos assentes:
I.– Os Autores J , e outros são donos, de um prédio rústico de 193,6 ares sito na Serra de S..., descrição nº 1...71 a fls. ... vº do Lº B..., da Conservatória do Registo Predial da P...V...;
II.– No prédio referido em I. está construída a casa n.º H-1...;
III.– Os Réus habitam a casa mencionada em II. na sequência de o terreno onde a mesma está implantada ter sido dado de arrendamento em 1950, arrendamento no qual sucederam, por cessão autorizada, a uma série de inquilinos;
IV.– A renda mensal em vigor é de € 44,89;
V.– Os Réus, desde 31 de Dezembro de 2000 deixaram de pagar a renda mencionada em IV.;
(…)
Decisão
1.– Declara-se a resolução do contrato de arrendamento identificado em III, dos factos provados;
2.– Condenam-se os Réus a entregar aos Autores a parte do prédio identificado em I, dos factos provados, ocupada pela casa n.º H-1..., nele implantada;
3.– Condenam-se os Réus a pagar aos Autores o valor de € 5.701,03 (cinco mil, setecentos e um euros e três cêntimos), relativos a rendas vencidas até ao mês de Junho de 2011;
4.– Condenam-se os Réus a pagar aos Autores o valor mensal de € 44,89 (quarenta e quatro euros e oitenta e nove cêntimos) desde o mês de Junho de 2011 até ao trânsito em julgado da presente decisão ou até à efectiva restituição mencionada em 2., caso a mesma ocorra em momento anterior;
5.– Caso a entrega mencionada em 2. não ocorra em momento anterior ao trânsito em julgado da presente decisão, condenam-se os Réus a pagar aos Autores o valor mensal de € 89,78 (oitenta e nove euros e setenta e oito cêntimos) após o trânsito em julgado da presente decisão e até à efectiva restituição mencionada em 2.
Desta foi interposto recurso que findou com as conclusões que seguem (ao que interessa):
Nos termos da decisão recorrida, a Recorrente é condenada na entrega do prédio quando este tem o direito de o reter até ser compensado das benfeitorias realizadas que, por seu turno, serão objeto de prova e de juízo futuro, o que compromete o direito da Recorrente (artigo° 761° do C.C), conferido pelos artigo 755°,756° a contrário e 759° todos do C.C..
O despacho do saneador/sentença recorrido, viola, por conseguinte, também esses artigos, uma vez que desconsiderou-os não tendo aplicado quando deveria, desde logo não condenando a Recorrente na entrega imediata do prédio mas tão só, sendo o caso disso, quando houvessem sido pagas pelos recorridos as benfeitorias realizadas por aquela, o que deveria ter ficado acautelado, sobrestando tal decisão à prolação de decisão final sobre o pedido reconvencional.
Este recurso não chegou a ser admitido e os autos prosseguiram para julgamento, quanto ao pedido reconvencional no qual se para além dos factos já anteriormente apreciados se julgaram assentes os seguintes factos:
(…)
VII.– Após o período referido em V. existiram negociações com a intervenção e conhecimento dos Autores e dos Réus e para a resolução consensual definitiva da situação da casa n.º H-1... no sentido de os Réus poderem adquirir o terreno onde a mencionada casa está implantada.
VIII.– Foi elaborada uma minuta de contrato-promessa de compra e venda para eventual entendimento, nomeadamente, entre os Autores e os Réus;
IX.– Os Autores não assinaram a minuta referida em VIII.
X.– Os Autores instauraram, em 6/07/2011, a presente acção.
XI.– A Ré e seu marido realizaram, em data não concretamente apurada após 2000, as seguintes obras de melhoramento na casa mencionada em II., no valor global de € 6.000,00:
– manutenção do tecto;
– colocação de pavimentos novos na cozinha e casa de banho;
– substituição da canalização interior e exterior.
XII.– A Ré está angustiada e ansiosa devido à incerteza que existe em torno da edificação mencionada em II.
***
B)–FACTOS NÃO PROVADOS
a)- As negociações mencionadas em VII. foram directamente entre a Câmara Municipal da P... V..., os ora AA. e os RR.;
b)- No âmbito das negociações existentes foi encontrada uma base de entendimento fundamentada em relatório pericial;
c)- A minuta mencionada em VIII. foi solicitada aos advogados dos AA.;
d)- A minuta mencionada em VIII. destinava-se a dar forma legal a compromisso assumido entre os representantes dos AA., o Município e os Réus;
e)- A minuta mencionada em VIII. foi enviada ao Município para ser utilizada para os contratos a celebrar;
f)- A mais do dado como provado em V., o mencionado em VII. e VIII. e em a), b), c), d) e e) levou a que houvesse um desinteresse de ambas as partes quer no pagamento quer na cobrança das rendas;
g)- O mencionado em IX. e X. ocorreu não obstante o combinado entre Autores e Réus;
h)- As obras mencionadas em XI. ocorreram porque a Ré e seu marido estavam convictos da concretização do negócio de compra da casa e, de outro modo, não as teriam efectuado;
i)- A mais do dado como provado em XI, que as obras aí mencionadas tenham, concreta e respectivamente, sido realizadas ano de 2006, com construção de tecto novo, pelo valor de 7.500,00€, no ano de 2001, pelo valor de 3.000,00€, e no ano de 2007, com revestimento exterior da casa e pintura de paredes e janelas, pelo valor de 500,00€;
j)- A Ré e o seu marido pagaram, pela edificação mencionada em II., € 46.200,00;
k)- A Ré não mais voltou a dormir descansada desde que foi citada para a presente acção, acordando assustada e vivendo em permanente sobressalto, tendo deixado de se alimentar em condições e sentindo necessidade de recorrer a calmantes para baixar os seus níveis de ansiedade.
A final a sentença julgou totalmente improcedente o pedido formulado pelos AA e julgou totalmente improcedente o pedido reconvencional formulado pela R .
Desta sentença apelaram os RR que lavraram as conclusões que seguem:
O Tribunal a quo deu como provadas – factos descritos em XI da douta sentença – as obras realizadas pelos RR. no imóvel dos AA., obras, essas, que, pela sua natureza e atenta a prova produzida e tida em conta pelo Tribunal a quo, foram necessárias desde logo para a conservação e utilização do imóvel.
O Tribunal a quo arredou a fundamentação do pedido reconvencional estribado na culpa in contrahendo sem, todavia, analisar a viabilidade jurídica do mesmo, ante a factualidade provada, em sede de indemnização por benfeitorias e, no limite, no âmbito do regime do enriquecimento sem causa, concretamente à luz dos preceitos contidos nos artigoºs 216º n.º 1 e 3, 1273º n.º 1 e 2 e 473º do Código Civil.
Limitando-se o Tribunal a quo a apreciar a questão unicamente sob o prisma da culpa in contrahendo, afastando liminarmente as demais normas ao caso aplicáveis, resultou inquinada, do vício de nulidade, a sentença ora recorrida, nos termos e para os efeitos do disposto no artigoº 615º n.º 1 al. d) do C.P.C., o que expressamente se invoca para os devidos e legais efeitos.
Deveria o Tribunal a quo ter apreciado os factos julgados provados à luz dos citados preceitos do C.C. que desconsiderou, mormente no que tange ao regime das benfeitorias e/ou, em última ratio, do regime do enriquecimento sem causa, e proferido sentença em sentido diverso, condenando os Apelados a compensar aqueles pelas benfeitorias úteis e necessárias efetuadas no imóvel objeto da presente ação.
Termos em que, por provado, deve o presente recurso ser julgado procedente e revogada a douta sentença recorrida, substituindo-se a mesma por ora em sentido diverso que condene os Apelados a compensarem os Apelantes conforme peticionado.
Não houve resposta.
Objecto do recurso:
O tribunal de recurso tem a sua actividade limitada pelas conclusões das alegações do recurso (artigo 635 n.º 3, do CPC), salvo no que se refere às questões de conhecimento oficioso. Sem prejuízo da liberdade no julgamento da matéria de direito, designadamente ao conferir à norma escolhida o sentido e alcance que, de acordo com as regras da hermenêutica jurídica, entende ser o correcto, ainda que divergentes dos conferidos pelas partes (artigo 664.º do CPC).
Nesta senda são questões a conhecer:
Saber
Se houve omissão de pronuncia quanto aos institutos susceptíveis de acolher o direito à indemnização reclamados pela ré.
Se esta tem direito a ser ressarcida pelas despesas efetuadas com a manutenção do imóvel, propriedade dos AA,.
Em tal caso ao abrigo de que instituto juridico, nomeadamente do enriquecimento sem causa ou do regime das benfeitorias.
Fundamentação de facto:
Dá-se aqui por reproduzida a factualidade supra.
Fundamentação de direito:
A sentença quanto ao pedido reconvencional referente aos valores gastos com as obras entendeu: «Importa, contudo, antes de mais, esclarecer que não está em causa a apreciação de qualquer pedido reconvencional derivado do direito a indemnização por realização de benfeitorias em coisa locada (cfr. o artigo 1046.º, do Código Civil), na medida em que a Ré não coloca a questão nesses termos por, atendendo ao contratualmente estipulado, tal indemnização estar excluída (o que, necessariamente, exclui, ainda, a apreciação do peticionado à luz do instituto do enriquecimento sem causa – artigo 473.º, do Código Civil).
Na verdade, o que está aqui em causa é um pedido indemnizatório derivado de eventual responsabilidade pré-contratual, sendo que o prejuízo causado invocado pela Ré consubstancia-se nos gastos que teve com a casa que habita e nos incómodos que para si existiram».
Portanto, não se pode dizer que houve omissão de pronúncia como reclama a Ré.
Houve pronúncia a excluir essa abordagem jurídica. A questão a resolver é pois a da sindicância desta posição.
Podemos desde já adiantar que não secundamos o entendimento da sentença consistente na exclusão da apreciação da matéria factual, sob um outro ponto de vista jurídico, que não, o alegado pelas partes.
Em matéria de direito, o tribunal não está sujeito à alegação das partes, nem sequer no que respeita à qualificação jurídica dos factos por elas efectuada, e goza de total liberdade na indagação, interpretação e aplicação do Direito (artigo 5º nº 3.º do CPC), pelo que, sempre seria de apreciar a situação em face de todas as soluções plausíveis, mormente, o direito à indemnização por benfeitorias ou inclusive mercê do enriquecimento sem causa.
Posto isto, está assente que a ocupação do imóvel construído em prédio rústico e ainda não legalizado, se vem fazendo, desde os anos de 1950 do século passado, por autorização ao tempo concedida pelos proprietários, sendo que, a casa foi construída precisamente pelos ocupantes para nela habitarem, ao que, se, apurou tendo ficado a integrar a propriedade. A construção não foi sujeita a qualquer processo administrativo de autorização tendo assim sido mantida ao longo dos anos.
Seja como for a licença de utilização (que define os fins dos imóveis) apenas passou a ser exigida a partir de 1951, pelo artigo 8.º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38 382/1951 de 7 de Agosto), prevendo-se que todos os edifícios ou fracções construídos a partir desta data têm que, obrigatoriamente, encontrar-se licenciados pelas autoridades municipais para o uso para que foram construídos.
A situação de ocupação do imóvel foi qualificada juridicamente como arrendamento para habitação, o que não merece censura mormente porque se entende por prédio urbano qualquer edifício incorporado no solo (art 204º, nº2 do C.C.).
Nos autos, já não se discute a resolução do arrendamento, decretada pelo tribunal na audiência prévia, bem como a condenação no pagamento das rendas em divida e demais valores indemnizatórios, fixados naquela decisão, porquanto, da mesma apenas foi interposto recurso, limitado ao despejo imediato. Efectivamente, muito embora, na falta de especificação logo no requerimento de interposição, o recurso abranja tudo o que na parte dispositiva da sentença for desfavorável ao recorrente (artigo 635º, nº 3, do C.P.C. de 2013), esse objecto, assim delimitado, pode vir a ser restringido (expressa ou tacitamente) nas conclusões da alegação (nº 4 do mesmo artigo 635º) .
A restrição do objecto do recurso pode resultar do simples facto de, nas conclusões, o recorrente impugnar apenas a solução dada a uma determinada questão: cfr., neste sentido, Alberto dos Reis (in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. V, págs. 308-309 e 363),
Por isso, todas as questões de mérito que tenham sido objecto de julgamento na sentença recorrida e que não sejam abordadas nas conclusões da alegação do recorrente, mostrando-se objectiva e materialmente excluídas dessas conclusões, têm de se considerar decididas e resolvidas , não podendo delas conhecer o tribunal de recurso.
Logo, a decisão proferida que decretou a resolução do contrato de arrendamento e condenou os RR nas subsequentes indemnizações já não é susceptivel de reapreciação, por este tribunal.
O recurso interposto então e restrito à execução imediata do despejo, não teve sequer despacho de admissão.
Todavia, também perdeu a utilidade uma vez que os autos prosseguiram sem que o mesmo tivesse sido executado. Donde, o fim visado com o mesmo não foi prejudicado, sendo certo que um eventual direito de retenção, que ali, se defendia, como matéria de excepção, que é, a existir pode sempre ser invocado em sede de oposição ao despejo e depois de reconhecido o crédito, não antes, obviamente.
Avancemos, pois, para o concreto objecto da presente apelação.
Da aplicação da lei no tempo:
Em causa estão obras realizadas após 2000 num contrato que anterior a 1991.
Face ao disposto no artº 27º da lei 6/2006 de 27.02 aplica-se o disposto no artigo 29.º da mesma lei a saber: “salvo estipulação em contrário, a cessação do contrato dá ao arrendatário direito a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé’’.
Donde que há que apurar:
a- Se as obras realizadas pelos RR são lícitas
b- Se os RR agiram de boa fé.
c- A sua integração no regime dos benfeitorias.
Vejamos então
Os atuais ocupantes do imóvel que sucederam por transmissão da posição do anterior residente, a qual, autorizada pelos AA, terão reconhecido em acção, que a seu tempo foi intentada, no tribunal competente, a obrigação de pagar uma contrapartida por aquela ocupação, o que vieram a fazer, num primeiro momento, tendo ficado assente entre as partes a situação do arrendamento.
Quanto às obras realizadas pelos AA e provadas nos autos, entende-se que são lícitas as obras no arrendado executadas com autorização escrita do senhorio, (artigo 1074º do CC) as reparações urgentes previstas e as decorrentes de execução administrativa (cfra artigo 1036.º CC).
Não estamos na presença de reparações urgentes ou de obras decorrentes de execução administrativa.
Pelo que, trata-se de obras que carecem de autorização do senhorio, como resulta claramente do nº 2 do art 1074 CC «o arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando esteja autorizado, por escrito, pelo senhorio».
O nº 5 deste art 1074º CC também prevê que «salvo estipulação em contrário», «o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé».
Não resulta dos autos que os AA tenham dado autorização escrita à execução das obras.
Todavia, a doutrina costuma distinguir duas espécies de formalidades: formalidades ad substantiam cuja falta tem a pena de nulidade do negócio. São, formalidades absolutamente insubstituíveis por qualquer outro género de prova e as e formalidades simplesmente ad probationem impostas apenas para a prova do negócio, estas, que são formalidades cuja falta pode ser suprida por outros meios de prova mais difíceis de conseguir Vde Manuel de Andrade Teoria Geral da Relação Jurídica, Vol. II, 3.ª reimpressão, Almedina, Coimbra, 1972:145)
É no artigo 220.º do CC que encontramos a consagração desta distinção, (“quando outra não seja a sanção especialmente prevista na lei’’) depois retomada no artigo 364.º (Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 4.ª ed., Coimbra Editora, Coimbra, 2005:434).
Nem sempre é fácil determinar o sentido da lei quanto à exigência do documento isto é se este apenas se requer para prova da declaração. Um exemplo nítido é, porém, o do presente caso, em que a forma escrita para o consentimento do senhorio corresponde apenas a uma exigência de prova da declaração, para protecção do arrendatário (cfr. Ac RE, de 25.02.99, www.dgsi.pt)..”
Nos autos não houve autorização escrita para as obras; todavia os AA não invocaram oposição às obras realizadas, o que, no concreto domínio e circunstancialismo provado em que a relação contratual se desenvolveu, importa, naturalmente e de acordo com os princípios da boa fé, a sua aceitação.
Concluímos, deste modo, que estamos na presença de obras lícitas e como tal, os RR à míngua de estipulação em contrário são equiparados a possuidores de boa fé. Cfrº art 1074 e 1046 à contrário ambos do CC.
Posto isto, importa, enquadrar as obras no regime legal das benfeitorias.
A compensação pelas benfeitorias é regida em termos gerais pelos arts 1273º e 1275º CC.
Segundo o art 216º/1 CC constitui benfeitoria toda a despesa feita para conservar ou melhorar a coisa.
Quando essa «despesa» tenha por fim evitar ou a perda da coisa, ou a sua destruição, ou a sua deterioração, o possuidor tem sempre direito a ser indemnizado, esteja de boa ou de má fé – art 216º/3 e 1273º/1.
Quando a despesa não é indispensável para a conservação da coisa, evitando o seu detrimento, mas lhe aumenta o valor, ou potencialidade de gozo, o possuidor tem direito, em primeiro lugar, ao levantamento da benfeitoria; mas quando esse levantamento não possa ter lugar sem detrimento da coisa, assiste-lhe o direito ao valor da benfeitoria, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa - arts 216º/3 e 1273 /1 e 2 do CC.
Quando a benfeitoria serve apenas para deleite ou recreio, só o possuidor de boa fé tem direito ao seu levantamento, se tal não resultar em detrimento da coisa. Caso contrário, ou caso o possuidor esteja de má fé, não assiste ao possuidor nenhum direito – art 216º/3 e 1275º/2 CC.
Havendo lugar a compensação devida por benfeitorias realizadas no locado, pelo locatário (artigo 1273º do Cód. Civil), esta, deve ser apreciada segundo o regime do enriquecimento sem causa, previsto nos arts. 473º a 482º do Cód. Civil, independentemente, da sua qualificação como benfeitorias necessárias ou úteis,(quando estas não podem ser levantadas sem detrimento da coisa);
O princípio indemnizatório é o de que a ninguém é lícito locupletar-se à custa de outrem.
Nos autos provou-se, que as obras realizadas foram de melhoramento da habitação, (XI dos factos provados), o que facilmente se compreende atentas as obras em causa: “manutenção do tecto, colocação de pavimentos novos na cozinha e casa de banho, substituição de canalização e interior e exterior”.
Trata-se de benfeitorias necessárias, pelo que assiste aos RR o direito a ser indemnizados.
A compensação deve ser aferida tendo em conta as regras alusivas ao enriquecimento sem causa – nos mesmos termos em que o são as benfeitorias úteis que não podem ser levantadas sem detrimento da coisa, como já ficou dito, e, se entendeu nomeadamente no acordão do STJ de 17-11-2015, in dgsi, “não estamos aqui perante uma situação de reparação de um dano em decorrência de um ato gerador de responsabilidade civil (seja delitual, contratual, pelo risco ou por facto lícito), mas sim perante uma situação em que se visa obviar a um locupletamento injusto.
“Com efeito, a obrigação de restituir pressupõe, em primeiro lugar, que haja um enriquecimento - cfr. artigo 473.° do CC.
E este enriquecimento é apurado com base em dois pressupostos: o valor à data da realização das obras e o valor actual, posto que só há obrigação de restituir no que se haja efectivamente enriquecido, e os bens podem, entretanto, ter diminuído de valor ou sofrido deterioração.
No quadro factual que emerge dos factos provados apenas resulta o dispêndio de 6.000,00 euros e consequente melhoramento do imóvel, valendo este valor como critério para o enriquecimento e como tal para a medida do ressarcimento.
Neste sentido, convoca-se Luís Manuel Teles de Meneses Leitão, Direito das Obrigações, vol. I, 2000, Almedina, Coimbra, pp. 386-387, nota 885.“O actual regime da restituição de benfeitorias necessárias e úteis ao possuidor, no âmbito do artigo 1273º do Código Civil, tem integralmente por fonte o enriquecimento sem causa, cuja aplicação não resulta apenas da remissão que é efectuada no artigo 1273º, nº2. Efectivamente, em se tratando de benfeitorias necessárias, uma vez que o proprietário teria sempre que as realizar, ele fica enriquecido pela poupança da despesa correspondente, pelo que se justifica que restitua o seu montante, quer ao possuidor de boa fé, quer ao possuidor de má fé.
Ainda na jurisprudência “Tratando-se de benfeitorias úteis, o enriquecimento não consiste na poupança da despesa pelo proprietário (pois este poderia não a realizar), mas antes no correspondente incremento do valor da coisa, que pode ser restituído através ius tollendi (que corresponde à restituição em espécie, nos termos do artigo 479º, nº1) ou através da restituição do valor correspondente, em caso de impossibilidade (artigo 1273º, nº2 e artigo 479º); cfr. Ac. RL 30/1/92 em CJ 17 (1992),1,pp. 150-152)”.
Face a todo o exposto, o pagamento aos RR de quantia equivalente ao dispêndio feito com as benfeitorias; satisfaz em face do facto XI o ressarcimento devido, mercê dos princípios consagrados nos supra mencionados artigos 1273.°, 1275.° e 479º, todos do CC.
Procede nestes termos apelação.
Segue deliberação:
Revoga-se a sentença apelada condenando-se os AA a indemnizar os RR pelo valor de 6.000,00 euros referentes às despesas com benfeitorias efetuadas no locado, acrescido este de juros desde a data deste acórdão e até efetivo pagamento.
Custas pelo apelado.
Lisboa 7 de Fevereiro de 2019
Isoleta Almeida Costa
Carla Mendes
Octávia Viegas |
