Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	10057/2008-8
Relator:	SILVA SANTOS
Descritores:	ARRENDAMENTO RESOLUÇÃO OBRAS ALTERAÇÃO DA ESTRUTURA DO PRÉDIO FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA NULIDADE DE SENTENÇA OMISSÃO DE PRONÚNCIA
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	03/02/2009
Votação:	DECISÃO INDIVIDUAL
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	PROCEDENTE
Sumário:	As beneficiações consistentes em …. « uma construção nova, feita em blocos e cimento, acoplada à casa, nas traseiras do imóvel; uma entrada adicional na casa e um novo acesso da estrada à propriedade …. uma construção em blocos e cimento, em pleno jardim, que incluía um churrasco …. que ocupa grande parte do jardim e implica a redução de uma área primitivamente destinada a jardim e em nada respeita a traça arquitectónica característica, seguida pelos prédios adjacentes … os tectos da casa objecto do contrato tinham sido alteados, efectuadas em local arrendado implicam e determinaram uma substancial alteração da estrutura externa do imóvel, com recurso a materiais não amovíveis, antes fixos e definitivos cuja extracção não é possível e, assim, têm de se qualificar como ilícitas e determinantes da resolução do respectivo contrato de arrendamento face ao regime do NRAU. (Sumário do Relator)

Decisão Texto Integral:

I. ……………. G, empresa de utilidade pública de direito alemão com sede na …., ……… instaurou a presente acção declarativa de condenação em processo comum e forma sumária contra A ……. e mulher B …………, residentes no .. ……….., pedindo que seja declarada a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre as partes com relação ao imóvel onde os réus habitam, com o consequente despejo destes. Mais peticiona a condenação dos réus a reporem o imóvel nas condições originais e, ainda, a pagarem as rendas vencidas e as que se vencerem até à restituição do imóvel. Alega para o efeito e em suma, que os réus violaram o contrato de arrendamento que celebraram com E, a primitiva senhoria, porquanto sem a autorização desta e/ou da autora os réus alteram os tectos da casa objecto de arrendamento e edificaram uma construção feita em blocos e cimento acoplada ao referido imóvel, uma entrada adicional à casa, um novo acesso da estrada à propriedade tendo, para tanto, os réus destruído parte do muro da propriedade, e um churrasco. Concluem por uma violação grave e culposa do contrato de arrendamento e pela verificação dos fundamentos legais de resolução. Citados, os réus apresentaram contestação onde, além do mais, impugnam os factos alegados pela autora, alegando, em suma, que sempre foram zelosos e cuidados na manutenção, reparação e zelo da casa onde habitam e que as construções invocadas pela autora já existiam em vida de E, a qual, para o efeito, prestou então o seu consentimento. Mais referem que a única obra que fizeram nos tectos da casa foi reconstruir o tecto da sala por este ter ruído. A autora respondeu. Após saneamento processual efectuou-se o julgamento. Consideraram-se assentes os seguintes factos: 1) Encontra-se inscrito em favor da autora, por sucessão de ………., o prédio urbano sito no …., freguesia e município do Porto Santo constituído por casa térrea e logradouro, a confrontar do norte com  ………., do sul com ……., leste com ………. e oeste com …… 2) O prédio referido em 1 é composto por duas habitações de traça típica, correspondentes à casa da autora e à casa nova, que era um antigo palheiro. 3) Em 29 de Dezembro de 1984 foi celebrado um contrato que tinha como objecto a casa da autora, e no qual figuravam como partes a proprietária do imóvel àquela data, E…, e os ora réus. 4) O contrato referido em 3 foi celebrado pelo prazo de quatro meses (Janeiro, Fevereiro, Março e Abril de 1985), tendo no mesmo sido acordada uma contraprestação em espécie por parte dos ora réus, que compreendia nomeadamente a realização de obras de conservação no imóvel tais como a reparação de vidros e chão, ficando aqueles ainda responsáveis pela alimentação dos gatos da proprietária. 5) No contrato referido em 3 foi estipulada uma cláusula que previa uma promessa de celebrar um "negócio para o futuro". 6) Em 10 de Setembro de 1985, foi celebrado um contrato denominado de arrendamento que tinha a casa nova (antigo palheiro) como objecto, tendo para o efeito a proprietária realizado previamente obras no seu interior por forma a lhe conferir condições de habitabilidade. 7) No contrato referido em 6 figurava como primeira outorgante E e como segundos outorgantes os ora réus. 8) O contrato referido em 6 foi celebrado pelo prazo de cinco anos, sujeito a renovações automáticas e o pagamento mensal acordado era equivalente a DM 120,00, o que actualmente corresponde a €32,92 (trinta e dois euros e noventa e dois cêntimos), valor esse que se mantém. 9) No entanto, atendendo à precária situação económica dos réus à data, ficou estabelecida como condição de celebração do contrato, o pagamento em espécie, ficando aqueles adstritos a, nomeadamente, prestar a mão-de-obra necessária a pequenas reparações na casa da proprietária, bem como na casa objecto do contrato, e que seria por aqueles habitada, obrigando-se, ainda, a arejar a casa da proprietária e prestar orientação e assistência a eventuais "hóspedes" que ocupasse a casa da proprietária. 10) Tal obrigação foi aceite pelos réus, nunca tendo estes levantado qualquer objecção à mesma. 11) Em Junho de 1990, o contrato referido em 6 foi prorrogado até 31 de Outubro de 1993. 12) Em 4 de Outubro de 2000, o contrato referido em 6 foi prorrogado até 31 de Outubro de 2005. 13) No imóvel referido em 1 foi efectuada pelos réus uma construção nova, feita em blocos e cimento, acoplada à casa, nas traseiras do imóvel; uma entrada adicional na casa e um novo acesso da estrada à propriedade. 14) O referido em 13 foi verificado por R. …….. em 19 de Março de 2006 quando se deslocou ao imóvel referido em 1. 15) R… é procurador da autora. 16) E.. faleceu em 4 de Janeiro de 2001. 17) Os réus nunca liquidaram qualquer montante a título de renda. 18) Em Junho de 2006, R..………, por sua iniciativa, decidiu visitar o exterior do imóvel tendo-se deparado com uma construção em blocos e cimento, em pleno jardim, que incluía um churrasco. 19) No dia 24 de Junho de 2006, a pedido da autora, R…. deslocou-se ao local e verificou que os tectos da casa objecto do contrato tinham sido alteados. 20) A construção referida em 18 ocupa grande parte do jardim e implica a redução de uma área primitivamente destinada a jardim e em nada respeita a traça arquitectónica característica, seguida pelos prédios adjacentes. 21) A autora nunca consentiu nas obras referidas em 13, 18 e 19. 22) A autora só tomou conhecimento do referido em 13 em Abril de 2006 por comunicação verbal de R…. 23) E… adquiriu o prédio referido em 1 a F…. 24) No circunstancialismo de tempo e lugar referido em 18 existiam grandes quantidades de lixo e outros detritos de construção espalhados pelo jardim do imóvel referido em 1. 25) Os réus alteram os tectos referidos em 19. 26) A entrada (referida em 13) era de terra batida. 27) O jardim situado em frente ã casa onde os réus residem encontra-se aprumado, fresco e sem quaisquer vestígios de lixo ou detritos de entulho da construção civil. 28) - Os réus reconstruíram os tectos da sala da casa por este ter ruído e caído. II. Perante tais factos decidiu-se julgar a acção improcedente. III. Desta decisão recorre agora a A. pretendendo a sua revogação, porquanto: la A sentença recorrida foi proferida no âmbito da acção declarativa intentada com fundamento no incumprimento contratual, por parte dos Réus, ora Apelados, de contrato de arrendamento para habitação celebrado com a primitiva proprietária do imóvel dos autos, E, na qual a ora Apelante peticionava a resolução do aludido contrato de arrendamento, que fossem os Réus condenados a repor o imóvel nas condições originais, bem como a sua condenação no pagamento das rendas vencidas e vincendas até à efectiva restituição do locado. 2.a       O Tribunal a quo decidiu-se pela absolvição dos Réus dos pedidos formulados pela Autora. 3.a No que se refere especificamente ao conteúdo da relação jurídica estabelecida entre os Apelados e a Apelante, bem como à natureza, extensão e gravidade da violação contratual imputável aos Réus, cumprirá sumariar a matéria factual que assume maior relevo para a contestação da decisão proferida, tendo em vista aquilatar da bondade da decisão recorrida. 4.a Assim, resultou provado que "[EJm 10 de Setembro de 1985, foi celebrado um contrato denominado de arrendamento que tinha a casa nova (antigo palheiro) como objecto, tendo para o efeito a proprietária realizado previamente obras no seu interior por forma a lhe conferir condições de habitabilidade" (alínea 6) da fundamentação de facto integrante da sentença recorrida e alínea F) da Especificação), no qual "(...) figurava como primeira outorgante E e como segundos outorgantes os ora réus." (cfr. alínea 7) da fundamentação de facto e G) da Especificação, a par do documento n.° 3 junto com a petição inicial). 5.a Ficou igualmente demonstrado que o contrato dos autos "(...) foi celebrado pelo prazo de cinco anos, sujeito a renovações automáticas e o pagamento mensal acordado (...) corresponde a €32,92 ( ..)" - (cfr. alínea 8) da fundamentação de facto e H) da Especificação). 6.a O Tribunal recorrido considerou também provado que "[NJo imóvel (..) foi efectuada pelos réus uma construção nova, feita em blocos e cimento, acoplada à casa, nas traseiras do imóvel; uma entrada adicional da casa e um novo acesso da estrada à propriedade. " (facto 13) da fundamentação e alínea N) da Especificação). 7.a Resultou de igual forma demonstrado que "[OJs réus nunca liquidaram qualquer montante a título de renda." – cfr. alínea 17) da fundamentação de facto e alínea R) da Especificação. 8.a Foi também facto especificado que a construção nova levada a efeito pelos réus "(...) ocupa grande parte do jardim e implica a redução de uma área primitivamente destinada a jardim e em nada respeita a traça arquitectónica característica, seguida pelos prédios adjacentes" (facto 20) da fundamentação da sentença recorrida e alínea U) da Especificação) – sublinhado nosso, sendo que "[A] Autora nunca consentiu nas obras referidas (...) " (vide facto 21 da fundamentação e alínea V da Especificação). 9.a Com base na factualidade considerada provada na sentença proferida pelo Tribunal a quo, a Apelante considera existir objectiva contradição entre, por um lado, aquela matéria de facto e a apreciação de Direito da mesma resultante e, por outro, o sentido da própria decisão. 1o.a Deverá ter-se por diploma regulador da matéria aqui em análise a Lei n.° 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), sendo o ponto mais essencial a examinar a análise da verificação dos pressupostos de que depende a resolução, pela Autora, do contrato de arrendamento dos autos. 11. A sentença em crise vem, a este propósito, concluir que "[E]ssas obras, porém, apesar de alterarem a fisionomia exterior do arrendado, e de, por não terem sido autorizadas pela senhoria, serem ilícitas por não caberem na esfera dos poderes dos arrendatários, não constituem para nós causa de resolução do arrendamento, porquanto dos demais factos apurados não é possível inferir, nem mesmo pelo recurso a um critério objectivo de razoabilidade e de equilíbrio entre os interesses da senhoria e dos inquilinos, pela existência de uma situação de `justa causa" que ponha em crise a continuação do vínculo contratual (...) por, pela sua gravidade ou consequências, tornar inexigível à autora a sua permanência na relação contratual (...) " (cfr. pág. 9 da sentença em causa). 12.a É, justamente, neste ponto que se diverge do entendimento do Tribunal a quo, porquanto se crê que os actos ilícitos praticados pelos Réus revestem gravidade susceptível de fundamentar, quer de uma perspectiva objectiva, quer subjectivamente, a resolução contratual, por ser inexigível à Autora a manutenção do vínculo. 13.a Com relevo para a decisão da causa, o artigo 1083.°, n.°s 1 e 2 do Código Civil (CC) estabelece que: "1        Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte. 2—É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio: a) A violação reiterada e grave de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio; b) A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública; c) O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina; d) O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n. o 2 do artigo 1072. °; e) A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio." 14.a Adicionalmente, o artigo 1074.°, n.°s 1 e 2, do CC prevê que "1 – Cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário. 2—O arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio." (negrito nosso). 15.a Acresce que constitui obrigação imposta ao locatário a manutenção e a restituição do locado no estado em que o recebeu, "(...) ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato "- cfr. artigo 1043.°, n.° 1, do CC. 16.a Ora, os Réus não lograram provar que hajam solicitado a autorização prévia da primitiva proprietária para a realização das obras efectuadas, nem que esta deu a competente autorização para todas as obras que os réus pretendessem realizar – cfr. resposta negativa dada aos quesitos 23) e 24) da Base Instrutória, donde se retira que a primitiva senhoria faleceu em 4 de Janeiro de 2001 e as obras/construções levadas a cabo pelos Apelados ocorreram entre 2004 e 2006.. 17.a Sendo certo que a resposta negativa a um quesito, com a consequente falta de prova do correspondente facto, não determina a prova do facto contrário, incontornável é que consta como facto provado que a autora nunca consentiu nas obras em causa nos presentes autos (cfr. alínea V) da Especificação, bem como facto 21) da fundamentação). 18.a Assim, feita a prova da realização das obras pelos réus, bem como da falta de consentimento da autora, enquanto senhoria – morta que estava havia anos, quando aquelas tiveram lugar - para a realização das mesmas, é inexorável concluir pela respectiva ilicitude. 19.a Neste sentido vai, aliás, o aresto em crise quando, na respectiva argumentação e na esteira de Januário Gomes, refere que "(..) não se poderá olvidar que o direito de transformação do imóvel pertence em exclusivo ao proprietário (art.1305° do Código Civil). Ao arrendatário cabe apenas o gozo temporário do imóvel pelo que, quando este pratica actos de transformação, ingere-se na esfera patrimonial do proprietário, situação que a lei comina com o direito deste ao despejo" (cfr. pág. 8 da sentença). 20.a E continua: "[Na situação em apreço, apurou-se que, sem o consentimento da autora, os réus altearam os tectos da sala da casa objecto do arrendamento e efectuaram uma construção nova, feita em blocos e cimento, acoplada à casa, nas traseiras do imóvel; uma entrada adicional na casa, um novo acesso da estrada à propriedade e um churrasco (factos provados 13, 18 e 19) – vide pág. 8 do aresto. 21.a Concluindo-se: "Ora, em face da factualidade apurada, forçoso é concluir que os réus inobservaram as obrigações que para eles resultavam do disposto nos (...) arts. 1043° e 1074° do Código Civil, e também da letra expressa do escrito por eles subscrito intitulado "contrato de arrendamento" com a primitiva locatária onde se lê na respectiva cláusula 5° que "na área total do terreno de E… não (...) poderão ser feitas quaisquer construções (...) " e na cláusula 7° "na casa alugada não deverão ser feitas nenhumas modificações arquitectónicas" (pág. 9 da decisão recorrida). 22.a Aliás, atente-se no que a tal respeito expressamente se prevê na cláusula 3.b) do "contrato de arrendamento" celebrado entre a primitiva proprietária e os Apelados, segundo a qual "[S]omente danos causados por tempestade, terramotos, etc., que deverão ser consertados imediatamente (...) poderão ser executados sem acordo anterior com a Senhora E". 23.a Contudo, e não obstante tais considerações, o Tribunal a quo veio a decidir não existir ainda assim fundamento para a resolução contratual por parte da Autora, ora Apelante, por alegada inexistência de um incumprimento contratual que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à aqui Apelante a manutenção do contrato de arrendamento. 24.a Com o devido respeito, não pode concordar-se com tal entendimento. De facto, permitindo o n.° 1 do artigo 1083.° do CC a resolução do contrato nos termos gerais, com base em incumprimento pela outra parte (à semelhança, aliás, do que sucedia no âmbito da legislação anterior – cfr. artigo 63.°, n.° 1, do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.° 321-B/90, de 15 de Outubro e como concretização do estabelecido no artigo 432.°, n.° 1, do CC), é certo que o n.° 2 da mesma disposição vem agora estabelecer um conceito indeterminado de incumprimento. 25.a Assim, se no âmbito da anterior legislação as causas de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio eram taxativas – entre elas se contando a realização, pelo arrendatário, de obras que alterassem de forma substancial a estrutura externa ou a disposição interna do prédio sem o consentimento escrito do senhorio (artigo 64.°, n.° 1, alínea d) do RAU), certo é que, actualmente, o legislador exige que a possibilidade de resolução do contrato passe com sucesso o crivo da justa causa. 26. Com efeito, apenas o incumprimento contratual que, !pela sua gravidade ou consequências, tome inexigível a manutenção do vínculo contratual será susceptível de, validamente, sustentar a resolução. 27. Sendo patente, no caso vertente, a existência de incumprimento contratual pelos réus, ora Apelados, cumprirá aferir se o mesmo se revela grave ou apresenta consequências de tal forma significativas que legitimem a Apelante a fazer cessar o contrato. 28. Decidindo negativamente quanto a este aspecto, o Tribunal a quo fundamenta a sua conclusão, essencialmente, apenas num único argumento: o Tribunal a quo afirma que, quanto à construção nova em blocos e cimento acoplada à casa, à criação de uma entrada adicional na casa e de um novo acesso da estrada à propriedade, bem como de um churrasco, estas obras, não obstante feridas de ilicitude, não constituem causa de resolução porque assumem a natureza de benfeitorias, razão pela qual "(...) dos demais factos apurados não é possível inferir (...) pela existência de uma situação de `justa causa" que ponha em crise a continuação do vínculo contratual (...) ". 29. É de salientar – e de repudiar - que a sentença recorrida não atribua relevância jurídica ao facto de ter resultado provado que a construção em blocos e cimento "(...) ocupa grande parte do jardim e implica a redução de uma área primitivamente destinada a jardim e em nada respeita a traça arquitectónica característica" – cfr. facto provado 20). 30. Ora, e sendo desde logo discutível (para não dizer mais...) a consideração de que tal construção reveste o carácter de benfeitoria (caso em que, de todo o modo, se teria necessariamente que equiparar os réus aos possuidores de má fé, por força do disposto no n.° 1 do artigo 1046.° do CC), não pode de algum modo aceitar-se tal argumento como válido na aferição da existência de justa causa de resolução. 31.a A consideração de que qualquer obra não autorizada levada a efeito pelo inquilino vedaria o recurso à resolução do contrato pelo senhorio sempre que tal obra ilícita assumisse a qualidade de benfeitoria (o que in casu, aliás, se contesta), restringiria de forma inadmissível o âmbito dos poderes do locatário, conferindo inversa e amplamente ao inquilino uma liberdade de transformação e de disposição de bem alheio, desvirtuando assim os traços essenciais caracterizadores do direito de propriedade no nosso ordenamento jurídico, bem como a natureza basilar que o mesmo assume do ponto de vista social e cultural. 32.a Este entendimento restritivo do que constitui incumprimento grave do contrato faz desde logo perigar o instituto do arrendamento, na medida em que limita de forma excessiva e desproporcionada os poderes do senhorio, extrapolando de forma inversamente proporcional, crê-se, a ratio que o legislador pretendeu atribuir à figura, bem como a racional ponderação relativa dos interesses das partes e o equilíbrio que, nesta sede, é desejável garantir. 33.a Sublinhe-se inclusivamente que o sentido das últimas alterações legislativas introduzidas neste âmbito vai, ao invés, no sentido do reforço das garantias do senhorio, por forma a prevenir o equilíbrio dos interesses dos contratantes em sede de arrendamento, assegurando ao locador os direitos inerentes à propriedade, condicionados "de facto" e de direito, face à legislação anterior à entrada em vigor do RAU em 1990, isto é, há 18 anos. 34.a Não pode, pois, deixar de refutar-se por esta razão, e em absoluto, a argumentação do aresto em crise. No entanto, importa reforçar que, positiva e objectivamente, as obras que comprovadamente foram levadas a efeito pelos réus assumem especial gravidade, não só pela sua dimensão, extensão e monta, como também pela circunstância de desrespeitarem de forma flagrante a traça arquitectónica do edifício, revelando uma estética de gosto, no mínimo, duvidoso, que descaracteriza todo o conjunto dos dois prédios dos autos e bem assim toda a zona envolvente e edifícios adjacentes. 35.a E cabendo nesta sede uma avaliação objectiva, sempre se dirá que o comportamento dos aqui Apelados atingiu um nível de gravidade tal que toma objectivamente inexigível à autora a manutenção deste contrato. Com efeito, decorre de forma clara e patente do contrato de arrendamento celebrado entre as partes – cfr. documento n.° 3 junto com a petição inicial – que a questão do respeito pela traça e pelas características arquitectónicas do edifício, bem como a obrigação de não realização de quaisquer obras não autorizadas pelos inquilinos assumiam uma particular e muitíssimo significativa relevância – conforme decorre da análise das cláusulas 3.b), 5 e 7. 36 Acresce que a realização de obras com tal extensão e significado sem o consentimento ou, sequer, o conhecimento da Autora (ora Apelante) constitui uma flagrante violação dos deveres e ditames da boa fé e da cooperação que devem presidir às relações contratuais, conforme prescreve o n.° 2 do artigo 762.° do CC – e, por maioria de razão, designadamente, às relações de arrendamento, em que a fidúcia exigida ente as partes, mercê do objecto contratual em causa e da própria natureza das prestações, impõe que a tutela da confiança assuma aqui particular relevo. 37.a Não pode ainda ignorar-se, na avaliação da existência de justa causa, o facto de os aqui Apelados terem protagonizado um manifesto, reprovável, intencional, e por isso culposo, aproveitamento da distância que separava o locado da senhoria, a qual se encontrava - e se encontra - geograficamente a milhares de quilómetros de distância, o que dificultava determinantemente que fossem efectuadas vistorias frequentes ao locado susceptíveis de detectar os actos ilicitamente praticados. 38.a Todo o comportamento dos Apelados, ao longo destes anos, pela sua própria natureza e pela ingerência que acarretou na esfera patrimonial da Apelante enquanto proprietária e pela frustração da confiança (que constitui a base imprescindível de todas as relações humanas), não pode senão ter como efeito afectar inexoravelmente a subsistência do vínculo contratual de arrendamento, legitimando a sua cessação. 39.a Com efeito, o princípio da boa fé contratual, aplicável não só às obrigações contratuais como também às obrigações derivadas de outras fontes onde exista uma relação especial de vinculação entre duas ou mais pessoas (cfr. Antunes Varela, in Das Obrigações em Geral, Vol. II, 7.a Ed., pág. 11) impõe uma actuação com diligência, zelo e lealdade correspondentes aos legítimos interesses da contraparte, assim como uma conduta honesta e conscienciosa, numa linha de correcção e probidade, a fim de não prejudicar os legítimos interesses da outra parte. 40.a Atento o investimento de confiança feito pela senhoria, os Apelados, enquanto inquilinos, deveriam ter assumido um comportamento caracterizador da boa fé objectiva, honesto, correcto, leal, nomeadamente no que tange ao exercício dos seus direitos e deveres, não defraudando a legítima confiança e expectativa da Apelante, que era grande, consoante se retira do próprio "contrato de arrendamento" objecto do presente. 41.a Com efeito, o grau de censurabilidade da actuação dos Apelados, objectivamente considerado, minou de forma irremediável a confiança que, permanentemente e de forma intensa, tem de presidir às relações de arrendamento. Analisada a questão da perspectiva da senhoria, o certo é que a casa arrendada não é já a mesma que era aquando da celebração do contrato, estando descaracterizada fruto da intervenção dos Apelados, que deliberadamente a omitiram da Apelante. 42.a Atenta toda esta factualidade, não pode deixar de fazer-se um paralelo entre a possibilidade de resolução do contrato de arrendamento e o regime da justa causa de despedimento vertido no artigo 396.° do Código do Trabalho. Também no caso sub júdice se exige, para a avaliação da inexigibilidade da manutenção do vínculo, que uma pessoa normal, colocada na posição real do senhorio (no caso, da Apelante) e tendo em conta todas as circunstâncias apuradas, projecte a situação que existiria caso se mantivesse a relação contratual em causa. 43.a Este juízo de prognose não poderia deixar de concluir que a manutenção do contrato de arrendamento dos autos acarretaria para a Apelante prejuízos desproporcionados e inexigíveis. Com efeito, a confiança que outrora depositou nos Apelados encontra-se definitiva e incontornavelmente abalada, e o futuro da relação determinaria para a Apelante um esforço constante de vigilância do locado, por forma a detectar e prevenir novas ingerências no seu direito de propriedade o que, aproveitando a feliz expressão do Prof. Baptista Machado, in Tutela da Confiança e Venire Contra Factum Proprium, Obras Dispersas, Vol. I, Braga, 1991, pá. 352, conduz a uma total ausência de "paz jurídica", situação que não lhe poderá, justamente, ser imposta – o que sucederá se se mantiver vinculada ao contrato, isto até pelo sentimento de impunidade intolerável para o futuro, que se geraria em favor dos Apelados. 44.a E dúvidas não restam de que os Apelados (mais uma vez se sublinha)agiram de forma culposa, o que se retira com cristalina clareza, e designadamente, da resposta negativa aos quesitos 5.°, 17.° e 22.°, ao demonstrar-se que a primitiva locadora havia falecido em 4 de Janeiro de 2001 e as obras ocorreram entre 2004 e 2006, não obstante o que vieram os Apelados profusamente alegar, que para as mesmas haviam obtido autorização da defunta. 45.a O exercício de prognose efectuado pelo bom pai de família, munido da experiência e do senso comum médios, iria e vai necessariamente no sentido de ser inexigível à Apelante a manutenção do arrendamento. 46.a Ponderados todos estes elementos – estes sim de atender na ponderação da gravidade do incumprimento contratual dos Apelados - questiona-se como pode o Tribunal a quo ter decidido que a Apelante carece de fundamento bastante para resolver o contrato de arrendamento dos autos. 47.a Deve, pois, concluir-se que o juízo de apreciação vertido na sentença recorrida não possui qualquer suporte fáctico subjacente, não levando em consideração elementos que se reputam de essenciais para a avaliação da ocorrência de justa causa. Com efeito, a análise dos pedidos formulados pela Apelante, de entre os quais o de resolução do contrato de arrendamento, não poderia deixar de se basear na matéria factual tida por demonstrada depois da produção da prova, encontrando-se o Tribunal a quo limitado ou balizado, na sua apreciação, por aqueles factos. 48.a São inadmissíveis, nesta sede, meras ilações e juízos de valor que não encontrem uma correspondência mínima nos factos alegados pelas partes e tidos por provados após a instrução e o julgamento da causa. 49.a Ora, da análise da matéria de facto dada como provada não pode senão concluir-se pela existência de um flagrante incumprimento contratual por parte dos Apelados, conforme resulta expressamente dos factos provados 13), 14), 17), 18), 19), 20), 21) e 22) da fundamentação de facto da sentença. Resulta desta premissa que, não obstante o correcto enquadramento jurídico que foi dado pelo Meritíssimo Juiz a quo à moldura factual assente, a decisão final merece veemente censura. 50.a Em face do que se deixa exposto, e salvo melhor entendimento, considera a Apelante existir fundamento bastante para ser declarada a resolução do contrato de arrendamento celebrado com os Réus, ora Apelados, porquanto se deve considerar verificada, atentos os factos provados, a existência de um incumprimento contratual de tal modo grave que toma inexigível à Apelante a manutenção do vínculo. 51.a Este juízo essencial, longe de poder ser o resultado de raciocínios puramente subjectivos, tem de encontrar um reflexo objectivo e concreto na factualidade que fundamenta a decisão. E, quando percorridos tais factos, o certo é que a gravidade de tal incumprimento resulta manifesta, sendo, com o devido respeito, irrelevantes quaisquer considerações que respeitem à qualificação (que, aliás, se contesta), como benfeitorias, das obras ilícitas levadas a efeito pelos Apelados. 52.a O poder jurisdicional do Juiz está inevitavelmente balizado pela matéria de facto considerada provada e assente pelo Tribunal e, consequentemente, qualquer decisão de cariz jurídico terá necessariamente que ter um mínimo de correspondência na factualidade considerada provada, o que manifestamente não se verifica no caso sub judice. 53.a O Tribunal a quo extrapolou manifestamente da moldura fáctica que o deveria nortear, ficcionando a prova de novos factos a partir de outros factos, esses sim, efectivamente demonstrados, mas cujo conteúdo não permite o enquadramento jurídico que foi efectuado, no sentido de fundamentar a absolvição dos Apelados por falta de fundamento para a resolução contratual. 54.a Assim, resulta manifesto que a presente acção deveria sempre ter-se como procedente, por provada, devendo os Réus, ora Apelados, ter sido condenados no pedido. 55.a Acresce, ainda, que o Tribunal a quo omitiu eronúncia sobre questões que lhe foram submetidas pela Autora e melhor discriminadas no pedido formulado no petitório inicial. Com efeito, a Autora peticionou que fosse declarada a resolução do aludido contrato de arrendamento, que fossem os Réus condenados a repor o imóvel nas condições originais, e a pagar as rendas vencidas e vincendas até à efectiva restituição do locado. 56.a Ora, da análise do aresto em crise, constata-se que a única questão examinada pelo Tribunal a quo foi a atinente ao pedido de declaração da resolução do contrato de arrendamento, não tendo merecido qualquer exame as questões relativas à reposição do imóvel nas condições em que se encontrava no momento da celebração do contrato e ao não pagamento de rendas, questões cuja análise, refira-se, não ficou prejudicada pela decisão proferida relativamente ao pedido de resolução contratual. 57.a     Aliás, refira-se a este propósito que a decisão recorrida (cfr. pág. 9, in fine) conclui afirmando que, "(..) em nosso entender, não ocorre fundamento para a resolução contratual, mas tão só para um pedido de indemnização em razão de obra não autorizada ou de reposição no estado anterior (...)" (sublinhado nosso), esquecendo que o pedido de reposição foi expressamente formulado pela Autora, ora Apelante, na sua petição inicial. 58.a Deste modo, e perante tudo o que se deixa exposto, a decisão ora recorrida contém, na parte que constitui objecto do presente recurso, uma manifesta e objectiva contradição entre, por um lado, a matéria de facto dada como provada e a apreciação de Direito da mesma resultante e, por outro, o sentido da própria decisão, a par de omitir pronúncia sobre as questões relativas à reposição do imóvel nas condições em que se encontrava no momento da celebração do contrato e ao não pagamento de rendas. 59.a Ao absolver os Apelados do pedido de resolução do contrato de arrendamento, deixando de se pronunciar sobre os restantes pedidos formulados pela Autora, ora Apelante, e considerando não existir fundamento suficientemente grave que legitime a cessação do vínculo contratual existente, a sentença em crise procede, na parte que constitui objecto do presente recurso, a uma errada, porque deficiente, aplicação do Direito aos factos considerados provados, e viola, designadamente, o disposto nos artigos 668.°, n.° 1, alíneas c) e d), do CPC e 1043.°, n.° 1, 1074.°, n.° 2 e 1083.° do CC, pelo que deve, nessa medida, ser revogada e substituída por decisão consentânea com os preceitos legais aplicáveis. Nestes termos deve o presente recurso ser julgado procedente com as legais consequências, designadamente com a revogação da decisão Apelada, e com a sua substituição por outra que respeite as normas violadas, conforme o Direito. Não foram apresentadas contra alegações. IV. É sabido e tem sido jurisprudência uniforme a conclusão de que o objecto do recurso se limita em face das conclusões contidas nas alegações do recorrente, pelo que, em princípio, só abrange as questões aí contidas, como resultado aliás do disposto nos artigos 684. 3 e 690.1 do CPC. As conclusões das alegações da recorrente são exageradamente longas, despropositadamente repetitivas e desmedidamente confusas. Aliás, confundem-se com as próprias alegações. No entanto pode resumir-se o objecto do recurso: § Ocorre nulidade de sentença por omissão de pronúncia sobre o pedido da A. consistente na condenação dos RR a repor o imóvel nas condições originais e a pagar as rendas vencidas e vincendas até efectiva restituição do locado e ainda por manifesta e objectiva contradição entre a matéria de facto dada como provada e a apreciação do direito? § A acção deve proceder? V. É nula a sentença: (art. 668 do CPC) …………………………………… b) Quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão; c) Quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão; d) Quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento; ……………………………….. Nos termos do nº2 do art. 660º do Código de Processo Civil o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, e só delas, a menos que a lei, oficiosamente, lhe imponha o conhecimento de outras. "Resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação" não significa considerar todos os argumentos que, segundo as várias vias, à partida plausíveis, de solução do pleito (art. 511-1), as partes tenham deduzido ou o próprio juiz possa inicialmente ter admitido: por um lado, através da prova, foi feita a triagem entre as soluções que deixaram de poder ser consideradas e aquelas a que a discussão jurídica ficou reduzida; por outro lado, o juiz não está sujeito às alegações das partes quanto à indagação, interpretação e aplicação das normas jurídicas (art. 664) e, uma vez motivadamente tomada determinada orientação, as restantes que as partes hajam defendido, nomeadamente nas suas alegações de direito, não têm de ser separadamente analisadas. Por outro lado, a nulidade prevista na alínea d) do nº 1 do mesmo artigo 668º, que é a nulidade mais frequentemente invocada nos tribunais pela confusão que constantemente se faz entre questões a decidir e argumentos produzidos na defesa das teses em presença "está directamente relacionada com o comando do art. 660º, nº 2 (o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação) servindo de cominação ao seu desrespeito". A sentença é nula se conhece de questões de que não podia tomar conhecimento. A nulidade prevista na al. d) do nº 1 do artº 668º do CPC é a sanção pela violação do disposto no art. 660º, nº 2, do C.P.C., preceito que impõe ao julgador o dever de resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação mas, por outro lado, de só poder ocupar-se das questões suscitadas pelas partes, salvo tratando-se de questões do conhecimento oficioso. Há excesso de pronúncia quando o juiz se pronuncia sobre questão que nenhuma das partes suscitou no processo, excedendo-se o âmbito da solução do conflito nos limites por elas pedido. A excesso de pronúncia gerador de nulidade prevista na al. d), 2ª parte, do art. 668º do CPC, refere-se aos pontos essenciais de facto e de direito que constituem o centro do litígio, seja no que respeita ao pedido como às excepções; não respeita às razões de facto ou de direito afirmadas na decisão. Essas questões centram-se nos pontos fáctico-jurídicos que estruturam as posições das partes na causa, designadamente os que se prendem com a causa de pedir, o pedido e as excepções. Assim, os fundamentos de facto e de direito utilizados devem ser harmónicos com a pertinente conclusão ou decisão, corolário do princípio de que o acórdão deve ser fundamentado de facto e de direito, certo que esse requisito se não verifica caso ocorra contradição entre os fundamentos de facto e de direito e a decisão nos quais assenta. Todavia, o erro de interpretação dos factos e ou do direito ou na aplicação deste constitui erro de julgamento, e não o vício de nulidade decorrente de contradição entre os fundamentos e a decisão a que alude a alínea c) do nº 1 do artigo 668º do Código de Processo Civil. É que o vício de nulidade a que se reporta o aludido normativo só ocorre quando os fundamentos de facto e ou de direito invocados no acórdão conduzirem logicamente ao resultado oposto àquele que integra o respectivo segmento decisório. Perante tal situação, vejamos: VI. Da pretendida nulidade por contradição entre os factos e a decisão. A recorrente fundamenta tal nulidade apenas na circunstância de subsistir …«uma manifesta e objectiva contradição entre, por um lado, a matéria de facto dada como provada e a apreciação de Direito…». Mas não indica, como devia, quais são afinal os factos que hipoteticamente conduziriam a solução diversa da explanada na sentença. Ora, inexistindo factos que suportem tal afirmação, tal conclusão não pode ser conhecida e, por isso, se conclui pela inexistência de tal nulidade. VII. Da nulidade por omissão de conhecimento do pedido. São duas as razões porque a recorrente invoca tal nulidade: § A primeira porque o tribunal não teve em consideração o pedido de reposição do imóvel nas condições em que se encontrava no momento da celebração do contrato; § a outra porque de igual modo não apreciou o pedido de resolução do contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento das rendas. Quanto à primeira das referidas nulidades – não conhecimento do pedido de reposição do imóvel nos termos em que inicialmente se encontrava – é por demais evidente que não ocorre por manifesta derivação lógica. Aliás o contrário é que seria contraditório. De facto, o tribunal julgou a acção improcedente por entender «… resulta que, em nosso entender, não ocorre fundamento para a resolução contratual, mas tão só para um pedido de indemnização em razão de obra não autorizada ou de reposição no estado anterior a ela, pelo recurso ao instituto da responsabilidade civil». Ora, se entende que não ocorre este fundamento – realização de obras não autorizadas – para a resolução do contrato é óbvio e lógico que não pode conhecer, consequentemente, neste processo desse mesmo pedido de reposição de tais obras. Todavia, já a mesma conclusão não se pode enquadrar no que se refere à segunda das invocadas nulidades – não conhecimento do pedido de resolução por falta de pagamento de rendas. Na realidade, podem concorrer ambos os fundamentos, um deles, unicamente, ou, em detrimento do outro, ou até nenhum deles, como é evidente. O tribunal dele não conheceu e assim permanece uma nulidade da sentença, uma vez que, na realidade, não conheceu desse pedido, não obstante ter oportunidade para a suprir, o que não aconteceu.(cfr. fls. 480, 480vº e 489 e segs).   VIII. A A. formulou pedido de resolução de contrato de arrendamento com dois fundamentos: § Realização de obras não autorizadas e, § Falta e pagamento de rendas. O tribunal apenas julgou o primeiro de tais pedidos considerando-o insubsistente. Mas nada disse no que se refere ao segundo. Tal omissão de pronúncia fundamenta nessa parte nulidade da sentença que assim nesse pormenor é nula. Face ao discuto no art.  715.º do CPC - regra da substituição ao tribunal recorrido – “Embora o tribunal de recurso declare nula a sentença proferida na lª instância, não deixará de conhecer do objecto da apelação”. Assim sendo, conhecer-se-á de tal nulidade, infra, na apreciação do mérito da acção. IX. Do mérito da acção. O tribunal julgou a acção improcedente não obstante reconhecer a realização e obras no arrendado. O tribunal de 1ª instância, questionado por iniciativa própria, sobre … “Será que, no entanto, a realização das mencionadas obras, pela sua gravidade ou consequências, torna inexigível a manutenção do contrato?”, respondeu negativamente. E por via de tal raciocínio julgou a acção improcedente. Não nos parece, contudo, que seja a decisão mais acertada. O regime jurídico enquadrado na 1ª instancia é correcto. O NRAU  - Lei nº 6/2006, de 27.02 -  eliminou a taxatividade das causas de resolução, introduzindo no proémio do artº 1083º/2 do novo Cód. Civil um alargamento dos fundamentos de resolução legal, aí inserindo uma cláusula geral resolutiva que se funda na justa causa, exemplificada nas várias alíneas do nº 2 do mesmo artº 1083º. Adianta-se então: “O fundamento de resolução invocado pela autora corresponde à violação da obrigação, directamente imposta ao locatário, em geral, no art. 1043°, n.° 1, do Código Civil, de manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato. Nessa medida, a realização pelo arrendatário de obras não facultadas pelo contrato ou que não tenham sido autorizadas por escrito pelo senhorio, pode constituir fundamento de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio - cfr. art. 1074°, n.° 2, e 1083°, n.° l do Código Civil”. No entanto, apesar de se reconhecer que …” essas obras, porém, apesar de alterarem a fisionomia exterior do arrendado, e de, por não terem sido autorizadas pela senhoria, serem ilícitas por não caberem na esfera dos poderes dos arrendatários, não constituem para nós causa de resolução do arrendamento, porquanto dos demais factos apurados não é possível inferir, nem mesmo pelo recurso a um critério objectivo de razoabilidade e de equilíbrio entre os interesses da senhoria e dos inquilinos, pela existência de uma situação de "justa causa" que ponha em crise a continuação do vínculo contratual…”, concluiu pela não verificação desse fundamento. Discorda-se agora de tal entendimento. Segundo o artigo 1073º do CC, é lícito ao arrendatário realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade, embora deva reparar tais deteriorações antes de restituir a coisa, salvo estipulação em contrário. E o nº 2 do artigo 1074º do mesmo diploma consigna que o arrendatário só pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio, sem prejuízo dos casos urgentes em que o locador se encontre em mora relativamente à obrigação respectiva de fazer reparações ou outras despesas, nos termos do artigo 1036º. Tais obras traduziram-se na …. « uma construção nova, feita em blocos e cimento, acoplada à casa, nas traseiras do imóvel; uma entrada adicional na casa e um novo acesso da estrada à propriedade …. uma construção em blocos e cimento, em pleno jardim, que incluía um churrasco …. que ocupa grande parte do jardim e implica a redução de uma área primitivamente destinada a jardim e em nada respeita a traça arquitectónica característica, seguida pelos prédios adjacentes … os tectos da casa objecto do contrato tinham sido alteados…». Estas obras não podem considerar-se “pequenas deteriorações”. E o contrato de arrendamento não autoriza a realização de obras. O NRAU embora refira obras de conservação ordinária ou extraordinária, não indica porém critério de distinção. De todo o modo, sempre se pode recorrer à categorização das benfeitorias constante do artigo 216º do CC para, com base nela, considerar como obras de conservação ou benfeitorias necessárias as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa e como obras de beneficiação ou benfeitorias úteis as obras que, não sendo indispensáveis para a conservação da coisa, lhe aumentam o valor. Do que fica dito, torna-se claro que as obras de conservação ordinária ou extraordinária podem ser realizadas pelo senhorio ou pelo arrendatário nas condições e termos estabelecidos no contrato e na lei. Porém, as obras de beneficiação não são facultadas sequer ao arrendatário, o que bem se compreende, uma vez que ele, gozando apenas do desfrute do arrendado, só muito restritamente tem direito a transformá-lo. [1] [2] Assim sendo, tais obras implicaram e determinaram uma substancial alteração da estrutura externa do imóvel, com recurso a materiais não amovíveis, antes fixos e definitivos cuja extracção não é possível. Atente-se ademais na alteração do tecto da casa por subsequente alteração e alteração do telhado Estas referidas obras não se assumem como necessárias para evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa A realização de obras pelos R.R. , pela sua natureza e dimensão, não só excedem claramente o âmbito das deteriorações lícitas previsto no artigo 1073º do CC, como se traduzem numa alteração consolidada da estrutura do arrendado. São, pois, não autorizadas, ilícitas, sem explicação, que ocasionam incumprimento do contrato e que não podem subsumir-se a qualquer justificação jurídica. Por conseguinte, determinam a resolução do contrato por violação do art. 1083 nº 1 do C. C. X. E quanto ao fundamento de resolução por falta de pagamento de rendas? Nos termos do disposto no art.1083º, nº3, do C. Civil, é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda. Por força do disposto no art.1084, nº1, a resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista naquele nº3, opera por comunicação à contraparte onde fundadamente se invoque a obrigação incumprida.  Tal resolução, no entanto, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de três meses (nº3, do art.1084º). No que a eventual falta de pagamento de renda diz respeito comprova-se que ….. «... O contrato referido em 6 foi celebrado pelo prazo de cinco anos, sujeito a renovações automáticas e o pagamento mensal acordado era equivalente a DM 120,00, o que actualmente corresponde a €32,92 (trinta e dois euros e noventa e dois cêntimos), valor esse que se mantém». …« No entanto, atendendo à precária situação económica dos réus à data, ficou estabelecida como condição de celebração do contrato, o pagamento em espécie, ficando aqueles adstritos a, nomeadamente, prestar a mão-de-obra necessária a pequenas reparações na casa da proprietária, bem como na casa objecto do contrato, e que seria por aqueles habitada, obrigando-se, ainda, a arejar a casa da proprietária e prestar orientação e assistência a eventuais "hóspedes" que ocupasse a casa da proprietária». …« Os réus nunca liquidaram qualquer montante a título de renda». Ora, assim sendo, atendendo ao regime actual do NRAU supra referido, aos factos provados, à não determinação de forma objectiva e concreta sobre afinal qual é a contrapartida devida pela ocupação do imóvel, à ausência de alegação e como tal, consequentemente, falta de prova de factos que habilitem a concluir nesse ou noutro sentido, não pode verificar-se este fundamento para resolução do contrato. Nesses termos improcedem as conclusões das alegações com tal fundamento. XI. Finalmente, quanto ao pedido de reposição nas “condições originais”? (sic) Desconhece-se, por manifesta falta de alegação, qual era a “condição original” do imóvel. Mas, mesmo que não se desconhecesse, é contraditório o pedido de resolução do contrato com o de reposição na situação anterior na hipótese, como a presente, em que tal pedido procede. Mostra-se lógica e processualmente inadmissível decretar-se a resolução do arrendamento, o subsequente despejo, e admitir-se o pedido de reposição do arrendado como se tais obras não tivessem ocorrido quando o arrendatário dele tem de largar mão. Por conseguinte, procedem parcialmente as demais conclusões, o que determina a procedência parcial do recurso. XII. Deste modo, pelo exposto, julga-se procedente o recurso, revoga-se a decisão impugnada e com fundamento na realização de obras ilícitas, decreta-se a resolução do contrato de arrendamento em questão nos autos e subsequente despejo imediato, absolvendo-se no mais do pedido. Custas pela recorrente e recorridos na proporção de metade. Registe e notifique. Lisboa, 2 de Março 2009          Silva Santos ___________________________________________________________ [1]  vide Prof. Luís Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, Almedina, 3ª Edição, pag. 103. [2] Cfr. nestes precisos termos o Ac. deste Tribunal de 21/10/20008 in base de dados do M.J. sob o nº 8169/2008-7