| Decisão Texto Integral: | Acordam os juízes que compõem este colectivo da 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
I-RELATÓRIO
1-BB instaurou acção declarativa, com processo comum, contra AA e contra Banco Santander Totta, SA, pedindo:
a) A anulação do contrato de compra e venda de imóvel celebrado com a 1ª ré, por erro sobre o objeto do negócio e, consequentemente,
b) A condenação da 1ª ré no pagamento de:
a. € 42.000,00 respeitante ao valor entregue diretamente pela autora à 1ª ré a título de sinal e pagamento parcial do preço, acrescido de juros de mora;
b. € 2.479,77 respeitante a IMT e IS pagos pela autora por causa da aquisição, acrescido de juros de mora;
c. € 252,00 respeitante a condomínio pago pela autora, acrescido das quotizações que se vencerem a partir de 1.03.2021 e de juros de mora;
d. € 4.750,75 respeitante às prestações bancárias pagas pela autora ao 2º réu até 28.02.2021 no âmbito do contrato de mútuo com este celebrado para a aquisição do imóvel, acrescido das prestações que se vencerem a partir de1.03.2021 e de juros de mora;
e. € 239,76 respeitante às despesas de água, luz e gás do imóvel pagas pela autora até 28.02.2021, acrescido das despesas que se vencerem a partir de 1.03.2021 e de juros de mora;
f. € 930,00 respeitante a encargos com o arrendamento de quarto para o filho da autora até 28.02.2021, acrescido de juros de mora;
g. € 2.500,00 respeitante a honorários e despesas devidos pela autora aos seus mandatários até 28.02.2021, acrescido dos que se vencerem a partir de 1.03.2021 e de juros de mora;
h. € 10.000,00 a título de danos não patrimoniais.
c) Julgar-se modificado o contrato de mútuo com hipoteca celebrado entre a autora e o 2º réu, passando a 1ª ré a assumir a posição contratual da autora e as inerentes responsabilidades perante o 2º réu, incluindo sobre os montantes que este venha a indicar como devidos para amortização total antecipada do empréstimo, comissão de reembolso ou outros valores que este venha a exigir pela cessação do contrato.
d) Condenação da 1ª ré a proceder e pagar o cancelamento dos registos prediais relativos à aquisição e hipoteca, após o efetivo pagamento integral das quantias em que venha a ser condenada.
Subsidiariamente, A condenação da 1ª ré no pagamento:
i)- Da totalidade do preço que recebeu como contrapartida da aquisição;
ii) Do valor que o 2º réu venha a indicar como devido a título de comissão de reembolso antecipado e outros valores exigidos pela cessação do contrato de mútuo; e
iii) do cancelamento dos registos de aquisição e hipoteca.
Alegou, em síntese, que ter celebrado com a ré AA, a 04/09/2020, contrato de compra e venda de fracção autónoma correspondente ao 2º andar direito do prédio sito na Travessa 1, pelo preço de 140 000€, tendo a autora recorrido a crédito bancário, de 98 000€, prestado pelo 2º réu; previamente, em Janeiro de 2020 celebraram contrato-promessa de compra e venda dessa fracção que havia recebido obras recentes e encontrava-se em aparente estado razoável. A autora suportou despesas de escritura, custo do contrato de crédito, imposto de selo e outras que discrimina.
Veio a autora a saber que, já em 2019, o edifício onde se insere a fracção apresentava problemas estruturais graves, existido dúvidas sobre se a reparação do edifício era viável; a questão foi discutida na assembleia de condóminos e que a 1º ré votou favoravelmente; em Janeiro de 2020, um dos pontos em discussão na assembleia de condóminos em que a 1ª ré esteve presente, foi ponderada a venda da totalidade do edifício e salientada a interdição do uso da totalidade do edifício pelas autoridades competentes. A 1ª ré, sabedora da situação estrutural grave do edifício, ocultou-a da autora. Se a autora soubesse da verdadeira situação do prédio não o teria comprado nem contraído empréstimo hipotecário. Logo em 12/11/2020, a autora, através de advogado, contactou a 1ª ré comunicando-lhe ter comprado a casa em erro sobre o objecto do negócio e aguardava resposta da 1ª ré. Em 18/01/2021 a autora foi convocada para a assembleia de condóminos em que os pontos da ordem de trabalhos incluía a venda da totalidade do prédio ou a reconstrução remodelação total do prédio e foi decidido contactar a CM de Lisboa pra fazer vistoria ao edifício e avaliasse os respectivos riscos. A autora ficou privada de usar a fracção.
2- Citado, o 2º réu, Banco Santander Totta, SA, contestou.
Reconhece o contrato de mútuo à autora e a constituição da hipoteca, a seu favor, sobre a fracção. Impugna, por desconhecer, a matéria de facto alegada pela autora.
3- A 1ª ré contestou e requereu a intervenção principal da M3F – Mediação Imobiliária, Lda. e, da Generali Seguros, SA.
Impugna que a autora não soubesse do estado do edifício, que era facilmente constatável pelas partes comuns.
A fracção foi colocada à venda por 260 000€ e a ré e a mediadora aceitaram reduzir o preço para 140 000€, pelo facto de o edifício carecer de obras nas partes comuns. Em Janeiro de 2020 a 1ª ré deu a conhecer ao mediador imobiliário o teor da acta da assembleia de condóminos onde se discutiu o estado do edifício e o mediador disse ter dado a conhecer essa situação do edifício à autora, com eventual interdição do uso da sua totalidade.
A mediadora imobiliária se não informou a autora do estado do edifício, violou deveres legais de conduta, incorrendo em responsabilidade civil e, por isso, a seguradora da mediadora, a Generali, responde nos mesmos termos.
4- Por despacho de 08/11/2021, foi ordenada a intervenção acessória da mediadora M3F – Mediação Imobiliária, Lda. e da seguradora Generali Seguros, SA.
5- A interveniente M3F – Mediação Imobiliária, Lda. apresentou contestação, defendendo a inadmissibilidade do seu chamamento, afirmando que cumpriu todos os deveres que sobre ela impendiam enquanto mediador imobiliário.
A autora sabia o estado do edifício e que o mesmo iria ser objecto de intervenção de reabilitação urbana em data futura. Sabia a autora que a situação do edifício tinha sido discutida nas assembleias de condóminos; não corresponde à verdade que o edifício se encontre em risco de ruína.
6- Dispensada, com a concordância das partes, a realização da audiência prévia, foi proferido despacho saneador, fixado o objecto do litígio, indicados factos já assentes e indicados os temas da prova.
7- Realizada a audiência final, em quatro sessões, com data de 24/07/2025 foi proferida sentença com o seguinte teor decisório:
“V – Dispositivo:
Face ao exposto, julga-se a presente ação parcialmente procedente por provada e, em consequência:
a) Declara-se anulado o contrato de compra e venda celebrado em 4.09.2020 entre a A. BB e a 1.ª Ré AA, que teve por objeto a fração autónoma designada pela letra ‘F’, correspondente ao 2.º andar direito do prédio urbano submetido ao regime de propriedade horizontal, sito na Travessa 1, descrito na Conservatória do Registo predial de Lisboa sob a ficha ... da freguesia da Encarnação (extinta) e inscrita, sob o artigo 67, na matriz urbana da freguesia de Misericórdia, concelho de Lisboa;
b) Consequentemente, condena-se a 1.ª Ré a restituir à A. o preço do imóvel por esta pago, no montante de € 140.000,00 (cento e quarenta mil euros), e a proceder ao cancelamento dos registos junto da Conservatória do Registo Predial;
c) Condena-se ainda a 1.ª Ré a proceder ao pagamento à A., a título de indemnização por danos patrimoniais, da quantia de € 2.479,77 (dois mil, quatrocentos e setenta e nove euros e setenta e sete cêntimos), e a título de indemnização por danos não patrimoniais, da quantia de € 5.000,00 (cinco mil euros).
Absolve-se os RR. do demais peticionado.”
8- Inconformada, a 1ª ré, AA, interpôs o presente recurso, formulando as seguintes CONCLUSÕES:
a) Objeto do recurso – A ré interpõe recurso de apelação contra a sentença, incidindo sobretudo sobre a matéria de facto (art.º 640.º CPC), alegando erros de julgamento e apreciação da prova.
b) A Impugnação da matéria de facto – Contestação da seleção de factos considerados provados e da omissão de outros relevantes, com base em depoimentos e documentos não valorados corretamente.
c) Depoimento da testemunha CC – Alegação de que a sentença não refletiu integralmente o testemunho, que confirmava ter informado a compradora sobre obras futuras nas partes comuns nomeadamente nas escadas.
d) Não há motivos para colocar em causa a credibilidade do depoimento dessa testemunha visto que as informações em causa podem ter sido dadas de forma breve, sem que as restantes testemunhas estivessem atentos ao diálogo do CC, mas sim ao do outro mediadores, estando de certeza os dois mediadores a falar, seria difícil estes todos os presentes terem seguido todos os diálogos dos dois mediadores ao mesmo tempo.
e) Alteração de factos provados – Pedido de alteração/redação de pontos da sentença (ex.: ponto 52, 52a,52b,52c,52d), para incluir a informação transmitida sobre obras estruturais. e sobre o que era visível.
f) Prova documental (mensagens SMS) – Invocação de mensagens de 05-10- 2019, onde a ré pediu a descida do preço do imóvel de €250.000 para €170.000 devido às obras futuras no prédio, sendo que as declarações da própria ré – Confirmação em audiência de que a redução do preço se deveu às obras necessárias e também à urgência de vender para adquirir outro imóvel.
g) E dos testemunhos dos Engenheiros (DD e EE) – Relatos de engenheiros que confirmaram que os defeitos estruturais eram visíveis (escadas, caixa de escadas e pavimentos inclinados, telhado deformado, fachada principal com elementos partidos e em desaprumo, fachada traseira em desagregação, visíveis e acessíveis a qualquer observador diligente.
h) tendo em conta o caráter aparente dos defeitos, os vícios do prédio invocados eram notórios e visíveis, e de esperar na zona e para edifícios daquela idade não restaurados, não podendo ser considerados ocultos, pelo que a compradora deveria tê-los identificado com diligência mínima.
i) O imóvel foi colocado no mercado por €260.000,00, em Agosto a compradora visitou o imóvel, fez uma proposta de 140.000,00 e assinou o contrato em apenas 24 horas, por esse valor, sem a diligência adicional (sem consultar condomínio, atas, ou verificar cobertura/fachadas).
j) De acordo com a doutrina de Pedro Romano Martinez e Calvão da Silva, os defeitos aparentes ou conhecidos não geram responsabilidade do vendedor, pelo que a sentença deve ser revogada.
k) Finalmente se a autora sabia antes de assinar o CPCV, de que o condomínio iria efectuar obras nas partes comuns, nomeadamente nas escadas, tendo em conta a idade do edifício(100 anos), o facto do mesmo não ter sido reconstruido ou restaurado estruturalmente nas suas partes comuns, seria de esperar, face aos indícios visíveis, que para edifícios daquela idade não restaurados, e sendo o preço pago, €120.000,00, abaixo do preço inicial pedido pela ré, e €40.000,00 abaixo da avaliação do próprio banco, tal diferença de valor só se pudesse justificar pelos outros vícios, para além dos inúmeros visíveis, sendo o presente pedido um manifesto abuso de direito.
l) É facto público e notório que as mediadoras de cadeias não facultam os contactos das partes, por vários motivos, entre os quais o cumprimento do RGPD, sendo certo que a ré após a assinatura do CPCV, só tinha a morada da autora no Brasil, sendo o único contacto, e que esta estava em Itália retida pelo Covid 19
m) As mensagens de email e SMS de 30 e 31-01-2020, da ré provam o envio da informação e o reforço da vontade da ré em transmitir o relatório à autora fazendo a ré o que estava ao seu alcance para o efeito, confiando que a mediadora cumpriria os deveres legais impostos como mediadores imobiliários.
Termos estes em que deverá ser deferido o presente recurso, declarando-se nula a sentença e revogando-se a mesma indeferindo-se o peticionado.
9- A autora contra-alegou, apresentando as seguintes CONCLUSÕES:
A) A douta sentença recorrida não violou quaisquer disposições legais, fazendo a correta apreciação dos factos e aplicando o direito em conformidade, pelo que deve ser integralmente confirmada, mantendo-se o julgado
B) Ficou amplamente demonstrado pela prova documental e testemunhal que, na celebração do contrato de compra e venda de 04.09.2020, a Recorrente formou a sua vontade em erro sobre o objeto, na medida em que desconhecia que a fração adquirida se situa em edifício que padece de vícios que colocam em risco a sua estrutura, com perigo de ruína parcial e a necessária insegurança que tal constitui e também desconhecia que os condóminos discutiam a: (i) Venda da totalidade do prédio; (ii) Reconstrução/remodelação total do prédio; (iii) Venda a outros condóminos de frações cujos proprietários não optem por nenhuma das situações anteriores.
C) A Recorrente/vendedora violou as mais elementares regras da boa-fé, desde logo o seu dever de informação à contraparte, ao nada fazer para garantir ter a Recorrida/compradora conhecimento dos relatórios INDIRE e ao omitir por completo, inclusive aos mediadores imobiliários que intermediaram o negócio, o teor das atas de condomínio, designadamente a da assembleia de 28/01/20 e antes disso, ou seja antes do CPCV, a convocatória da mesma e, concomitantemente, feito o devido alerta para a gravidade da situação do prédio e para as alternativas que os condóminos perspetivavam.
D) Sendo certo que a Recorrida destinava o imóvel a habitação imediata do seu filho e esse objetivo não seria conseguido em qualquer das referidas alternativas para o prédio;
E) Verificam-se, portanto, e sem prejuízo do que mais consta da douta sentença recorrida e das presentes alegações, os requisitos da anulabilidade da compra e venda celebrada entre a A. e a 1.ª Ré, nos termos dos artigos 247.º e seguintes do CC, com a consequente restituição de tudo o que tiver sido prestado (artigo 289.º, n.º 1 CC);
F) Nas alegações e das conclusões do recurso da Recorrente não são indicadas, expressa ou implicitamente, as normas jurídicas violadas, pelo que se mostra incumprido o ónus fixado na alínea a) no nº 2 do art.º 639.º CPC, cominável com a rejeição do recurso;
G) Na douta sentença recorrida não ocorreu qualquer erro de julgamento na matéria de facto ou de direito que justifique a alteração da decisão proferida;
H) Designadamente pretendido aditamento dos factos propostos pela Recorrente e numerados como 52 b), 52 c) e 52 d);
I) Do mesmo modo e se tais alegações forem consideradas não obstante não serem incluídas nas conclusões, não deverão ser atendidas, por não provadas, as pretendidas alterações aos FP 12, 52 e 59 ou a eliminação do FP 58 ou a comprovação dos FNP B), C) D) e E).
Nestes termos e nos melhores de direito deverá:
a) Ser a apelação julgada totalmente improcedente e consequentemente, ser integralmente confirmada a douta sentença recorrida.
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II-FUNDAMENTAÇÃO.
1-Objecto do Recurso.
1-É sabido que o objecto do recurso é balizado pelo teor do requerimento de interposição (artº 635º nº 2 do CPC), pelas conclusões (artºs 635º nº 4, 639º nº 1 e 640º do CPC), pelas questões suscitadas pelo recorrido nas contra-alegações em oposição àquelas, ou por ampliação (artº 636º CPC) e sem embargo de eventual recurso subordinado (artº 633º CPC) e, ainda pelas questões de conhecimento oficioso cuja apreciação ainda não se mostre precludida.
Assim, em face das conclusões apresentadas pela recorrente, são as seguintes as questões que importa analisar e decidir:
a)- A Impugnação da Matéria de Facto;
b)- A revogação da sentença, com a consequente improcedência da acção.
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2- Fundamentação de Facto.
É a seguinte a matéria de facto decidida pela 1ª instância:
- Factos Provados:
1. A A. trabalha no Brasil, encontrando-se no final de 2019 a estudar na Europa com o seu filho, o qual se inscreveu na licenciatura de Engenharia Informática no IADE – Faculdade de Design, Tecnologia e Comunicação da Universidade Europeia.
2. Por necessitar de uma habitação para o seu filho em Lisboa, a A. iniciou a procura de uma casa no início de 2020, contactando, para o efeito, a agência ERA do Chiado/Lapa.
3. Onde foi recebida pelo mediador FF, que efetuou uma seleção de casas com as caraterísticas pretendidas pela A., entre as quais o 2.º andar direito do prédio sito na Travessa 1.
4. A A. visitou duas vezes o imóvel, a última no dia 23 de Janeiro de 2020, estando também presente o mediador FF, e tendo sido acompanhada pelo seu filho numa das visitas.
5. A fração encontrava-se em estado geral aparentemente razoável, corporizando as características que a autora procurava, designadamente quanto à sua localização, e por ter um preço compatível com as suas possibilidades.
6. Pelo que a autora tomou a decisão de adquirir a fração autónoma designada pela letra ‘F’, correspondente ao 2.º andar direito do prédio urbano submetido ao regime de propriedade horizontal, sito na Travessa 1, descrito na Conservatória do Registo predial de Lisboa sob a ficha ... da freguesia da Encarnação (extinta) e inscrita, sob o artigo 67, na matriz urbana da freguesia de Misericórdia, concelho de Lisboa.
7. Subscrevendo, no dia 23 de Janeiro de 2020, uma Reserva de Venda na agência Era Chiado/Lapa que lhe foi apresentada pelo Sr. FF.
8. No dia 24 de Janeiro de 2020 foi apresentado à autora o Contrato Promessa de Compra e Venda, que a autora leu, rubricou e assinou, sem que a 1.ª Ré estivesse presente.
9. Na mesma ocasião, a A. ordenou uma transferência de 20 mil euros da sua conta bancária do Santander Totta para a conta da 1.ª Ré da Caixa de Crédito Agrícola Mútuo e que lhe foi indicada pelos Srs. GG e FF, da agência Era.
10. A 1.ª Ré informou o angariador da Chamada, CC, de que iria ocorrer uma reunião de condomínio em 30.01.2020.
11. Em 31.01.2020 deu-lhe a conhecer a necessidade de obras nas partes comuns do prédio e a existência de um relatório sobre o estado do prédio, que remeteu ao angariador, afirmando que a compradora tem de saber para não ficar também prejudicada.
12. Esta informação e relatório não foram transmitidos à A.
13. A A. solicitou financiamento do BCP/Millenium, tendo esta entidade avaliado a fração em 140.000,00 €, fazendo o perito avaliador constar do relatório a seguinte nota em relação às características da construção
«Estrutura: P. de alvenaria resistente pav. de madeira
Qualidade da construção e acabamentos: Razoável.
Estado de conservação: Razoável
Disposição do espaço interior: Razoável»
14. Fez também constar do seu relatório fotografias do prédio e da fração, descrevendo o imóvel da seguinte forma:
«Imóvel:
O prédio em que se localiza a fração não possui elevadores e encontra-se em razoável estado de conservação, possuindo fachadas rebocadas e pintadas. A cobertura é de telha cerâmica.
A fração em análise é um apartamento T1 composto por sala, cozinha, quarto e instalação sanitária. As caixilharias são de alumínio lacado de vidros duplos. As paredes estão estucadas e pintadas nas zonas secas e nas zonas húmidas possuem material cerâmico. A cozinha tem o tampo em pedra e está equipada.»
15. Porque as condições de financiamento do BCP/Millenium não abrangiam a totalidade do capital de que a autora necessitava, a autora procurou uma alternativa junto do Banco Santander Totta, S.A., ora 2.º Réu, tendo sido realizada nova avaliação.
16. A avaliação da fração foi confiada, pelo 2.º Réu, à empresa Luso-Roux, que, em 22 de Julho de 2020, elaborou o “Relatório de Avaliação”, tendo o imóvel sido considerado “em bom estado geral de conservação” após visita e atribuído o valor de € 180.000,00.
17. No dia 4 de Setembro de 2020 foi celebrado, nas instalações do 2.º Réu, contrato de compra e venda e mútuo com hipoteca da fração, pelo preço de 140 mil euros, tendo a vendedora (1.ª Ré) recebido um cheque bancário emitido pelo 2.º Réu, no valor de 120 mil euros.
18. Deste valor de € 120.000,00 entregue à 1.ª R., € 22.000,00 foram pagos através de dinheiro da A. e € 98.000,00 através do contrato de mútuo celebrado com o 2.º R.
19. No ato da celebração do referido contrato, a autora pagou, a título de IMT a quantia de € 1.359,77 e de imposto de selo € 1.120,00.
20. A aquisição a favor da A. foi registada, nesse mesmo dia 4 de setembro de 2020, pela AP. 952 e a hipoteca voluntária a favor do 2.º Réu pela AP. 953.
21. Nesse dia e nos dias imediatos o 2.º Réu debitou à A. os seguintes valores, no total de 1.885,45 €:
a) 513,05 € – Transferência crédito Interb. (custo escritura);
b) 725,00 € – Custos formalização crédito;
c) 29,00 € – Imposto de selo;
d) 588,00 € – Imposto de selo de verba;
e) 10,40 € – Comissão balcão, desvio; e
f) 20,00 € – Taxa compensação cheque bancário.
22. A autora conheceu a 1.ª Ré no dia da celebração do contrato de compra e venda e nunca antes tinha falado com ela ou efetuado qualquer tipo de contacto.
23. Nesse dia e para além de palavras de circunstância, A. e 1.ª Ré apenas falaram sobre a transferência dos contratos de água e eletricidade e sobre alguns móveis que a 1.ª Ré pretendia retirar da fração.
24. A autora não voltou a ver ou falar com a 1.ª Ré, até que esta, em 14 de Outubro de 2020, remeteu à A. um e-mail com o seguinte texto:
«Venho de receber um telefonema do condomínio da Espera e pedem-me os seus contactos. Não quero dar os dados sem o seu conhecimento portanto vou lhe dar o contacto da vizinha do 3ºD. a pessoa que me ligou. Chama-se HH e o nº é o .... A chamada da Sra HH foi desagradável e penso que vai haver uma reunião em que vão ponderar vender o prédio. Não se assuste, se não quiser vender, ninguém a pode obrigar. Penso que é melhor ligar para ela logo que puder»
25. Após ler o e-mail da 1.ª Ré, a A. estabeleceu esses contactos e foi informada que o prédio padecia de diversos problemas.
26. Em 29 de Janeiro de 2019 teve lugar assembleia de condóminos que incluiu, na respetiva ordem de trabalhos, o seguinte ponto: “5 – Diagnóstico sobre o edifício e obras a realizar”.
27. No âmbito do qual a assembleia, com o voto favorável da 1.ª Ré, deliberou:
«No que se refere ao ponto cinco da ordem de trabalhos “Deliberações sobre o diagnóstico do edifício e obras a realizar”, depois de analisadas as duas propostas apresentadas foi aprovado por unanimidade mandar realizar o diagnóstico técnico ao edifício à empresa INDIRE pelo montante de 1.300€ + IVA. Este trabalho deverá ser agendado em breve de modo a haver condições fáceis de acessibilidade às frações nesta época do ano.»
28. Na sequência dessa deliberação, a empresa INDIRE, na pessoa dos engenheiros civis EE e II, vistoriou o prédio e grande parte das suas frações, produzindo um relatório datado de 31 de Julho de 2019.
29. Em tal relatório pode ler-se o seguinte:
«#14 Estrutura
Danos e Anomalias
A generalidade dos danos estruturais identificados foi já indicada nos capítulos anteriores, destacando-se:
Presença de betonilhas em zonas húmidas (instalações sanitárias e cozinhas), com condições de apoio instáveis e desprendimento de elementos;
Assentamento fundações e/ou deformação excessiva de elementos estruturais, tendo como consequência a fissuração e o esmagamento de paredes de alvenaria, assim como o significativo assentamento de pavimentos, patamares e degraus de escadas;
Provável corrosão de elementos estruturais metálicos (ver #2 Fração 1º Dir.);
Deformação excessiva da estrutura de apoio da cobertura;
Desprendimento de elementos constituintes da fachada posterior e provável desprendimento de cunhal.
Análise de Patologia
O edifício foi sujeito a inúmeras intervenções ao longo dos anos, incluindo a criação de instalações sanitárias e alterações à compartimentação interior, assim como à ocorrência de ações de acidente, como sismos, alterando o seu comportamento e desempenho estrutural.
O muito significativo envelhecimento dos materiais constituintes contribui também de forma relevante para o aparecimento e agravar de danos em elementos estruturais, assim como a ocorrência de intervenções inadequadas ou de reparação pontual, sem garantias de durabilidade e eficácia.
A ocorrência de infiltrações de água com origem no exterior ou nas redes internas do edifício aumentam significativamente os níveis de humidade em elementos de madeira, deixando-a suscetível à ocorrência de ataques xilófagos, nomeadamente por fungos de podridão, degradando os elementos resistentes em alvenaria afetados.
Verificou-se a existência de irregularidades estruturais significativas em altura, resultante da diferente localização de paredes interiores nos diversos pisos, conforme é possível verificar pelas plantas esquemáticas adiante apresentadas.
A descontinuidade entre pisos obriga à existência de elementos estruturais que garantam o encaminhamento das cargas verticais até às fundações, estimando-se, com base nos danos verificados em paredes de alvenaria e pavimentos, atrás indicados, que alguns destes elementos se encontrem subdimensionados, com inadequadas condições de apoio ou em avançado estado de degradação.
Face aos danos em presença, não é também de excluir a hipótese de assentamento excessivo das fundações de paredes interiores, nomeadamente da existente segundo o eixo C, na metade posterior do edifício. A provável perda de efluente da rede de drenagem aumenta os níveis de água do solo, potenciando severamente o risco de assentamento de elementos estruturais (ver #12 Rede de Drenagem de Águas Residuais Domésticas).
Estima-se que muitos danos se encontrem ocultados pela presença verificada em algumas frações de placas de gesso cartonado a forrar a quase totalidade de paredes de empena e fachadas e cobertura, assim como por intervenções de repintura recentes ou pela aplicação de revestimentos cerâmicos em paredes e pavimentos.
É de referir que se estima um muito mau desempenho estrutural perante a ocorrência de um sismo, pela tipologia estrutural em presença, mas principalmente, pela irregularidade estrutural vertical e pela presença dos danos identificados.
Medidas Corretivas e/ou Possíveis Melhorias Propostas
Recomenda-se que seja verificado o estado de conservação de elementos de madeira junto a zonas húmidas, em particular das instalações sanitárias e cozinhas em que foram aplicadas betonilhas cimentícias no pavimento, assim como junto às entregas das vigas às fachadas (particularmente as da fração 3º Esq., pelos danos verificados nas tábuas de soalho do pavimento).
Deverá também ser verificada as condições de apoio e estabilidade das diversas betonilhas existentes, assim como dos elementos de sustentação da escada e dos elementos estruturais existentes nas situações de ausência de continuidade em alinhamentos estruturais verticais (particularmente do eixo D, ao nível do teto do piso
1). Para tal, deverá proceder-se à abertura de janelas de inspeção em tetos falsos / forros ou tábuas de soalho, devendo ser substituídos ou reforçados os elementos degradados ou que apresentem deformações excessivas ou perda de capacidade resistente, devendo ser acautelada a aplicação em elementos de madeira de tratamento imunizador face à ocorrência de ataques xilófagos e, em elementos metálicos, de proteção anticorrosiva.
É também altamente recomendado que sejam instalados fissurómetros em fissuras representativas, de forma a permitir monitorizar a evolução dos danos existentes decorrentes de deformações excessivas ou assentamentos de fundações. A verificar-se um agravar dos danos atuais ou o aparecer significativo de novos danos, deverão ser implementadas medidas de reforço estrutural adequadas.
Observações
A correção integral dos danos identificados é de difícil execução, pelo elevado número de elementos afetados e relacionados com os danos em presença, pelo que se recomenda que uma intervenção sobre os elementos em análise seja integrada numa intervenção global e profunda de reabilitação do edifício, por se estimar ser a única forma de se obter garantias de bons resultados a médio prazo.
7. AVALIAÇÃO GLOBAL DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO DO EDIFÍCIO
Foi identificado uma muito significativa quantidade de danos e anomalias nos elementos inspecionados, revelando anomalias profundas, sendo a sua génese muito distinta de danos pontuais localizados, cuja reparação se cinge ao local ou elemento afetado.
Na generalidade, os elementos apresentam um estado de avançado envelhecimento e denotam sinais de ausência de ações de manutenção e conservação regulares, comprometendo as suas características e desempenho funcional. Este facto é agravado pela realização de intervenções inadequadas e pelo aparecimento de novos danos como consequência da ausência de reparação de outros danos. Refere-se, a título de exemplo, que a rotura de um tubo de queda, para além de danificar os elementos de revestimento na proximidade, também aumenta a suscetibilidade de elementos de madeira a ataques xilófagos e potenciando a ocorrência de assentamentos de elementos de fundação, entre outros.
Da mesma forma, a presença de acumulação de água ou infiltrações com origem nas caleiras provoca o desenvolvimento de contaminação biológica e elementos vegetais, que por sua vez provocam a fissuração e perda de estanquidade de revestimentos das fachadas, aumentando a ocorrência de infiltrações para o interior do edifício.
Face ao exposto, e tendo em consideração:
a significativa quantidade de danos e anomalias estruturais identificados, e a possível gravidade de alguns deles (em particular os que se referem a elementos estruturais), a quantidade e complexidade das intervenções propostas para correção dos danos, e a muito elevada probabilidade de a médio prazo surgirem novos danos (pelas condições dos restantes elementos construtivos e de redes técnicas do edifício) ou de no decorrer de intervenções de reparação pontuais e de inspeção futura serem detetados novos danos não identificados na presente inspeção, recomenda-se que seja ponderada a realização de uma intervenção global de reabilitação e reforço do edifício, uma vez que o sua relação custo-benefício poderá revelar-se mais favorável, quando comparada com a realização de intervenções pontuais, que dificilmente irão corrigir adequadamente os danos existentes, que assim, com elevada probabilidade, voltarão a surgir.
Ainda que a implementação de uma intervenção global seja complexa e bastante onerosa, entende-se ser a única que oferece reais garantias de bom desempenho a médio e longo prazo, assegurando as necessárias condições de segurança e salubridade e permitindo melhorar significativamente os níveis de conforto atuais.
Para tal, revela-se como necessário a total desocupação do edifício durante um período considerável, procedendo-se previamente à realização de ações de inspeção adicionais, que permitam caracterizar fielmente a totalidade dos elementos existentes, em particular os estruturais, assim como definir adequadamente a intervenção a adotar e proceder ao seu licenciamento perante as entidades competentes.
De forma indicativa, propõe-se:
Demolição integral da cobertura e escadas existentes, para instalação de novos elementos;
Reforço das paredes de alvenaria existentes e, caso se revele como necessário, das fundações de elementos estruturais;
Remoção de todas as betonilhas aplicadas em pavimentos;
Realização de novas soluções estruturais nos desalinhamentos verificado entre paredes interiores (ou alteração da posição de paredes interiores de forma a obter alinhamentos contínuos em altura);
Substituição de elementos de pavimentos danificados e reforço de pavimentos (na totalidade dos pavimentos existentes);
Melhoria do desempenho sísmico do edifício, promovendo a interligação entre paredes ortogonais e entre estas e os pavimentos;
Instalação de novas redes técnicas, particularmente de drenagem de águas residuais domésticas;
Reabilitação das fachadas, incluindo a sua consolidação, reparação e repintura, conforme atrás indicado.
8. CONCLUSÕES
De uma forma geral, o edifício em análise apresenta um mau estado de conservação, subsistindo dúvidas se a sua recuperação é viável.
Não obstante poderem ser executadas intervenções locais de reabilitação, as mesmas revelam-se de difícil implementação e falta de adequabilidade, não oferecendo garantias de durabilidade e eficácia.
Os danos em presença são muito antigos, conforme se comprova pelos elementos consultados em arquivo na CML, e tenderão a agravar de forma significativa no futuro.
Ainda que algumas frações apresentem no seu interior um razoável estado de conservação, estima-se que o mesmo seja aparente, limitando-se a efeitos estéticos de novos revestimentos aplicados em intervenções recentes, sendo expectável que a médio prazo surjam novos danos ou o agravar dos atualmente existentes.
É altamente recomendado que no curto prazo sejam implementadas as medidas de monitorização estrutural e de ações adicionais de inspeção propostas. Caso se verifique a existência de outros danos para além dos identificados, ou o agravar dos danos em presença, recomenda-se que se proceda à implementação de medidas de reabilitação e reforço estrutural adequadas, no sentido de salvaguardar a segurança dos utilizadores do edifício perante o significativo risco em presença, nomeadamente de desprendimento de elementos, perda de capacidade resistente, deformações excessivas, entre outros.
É também recomendado que na ausência de implementação de uma ação de reabilitação global do edifício, ou no período até que esta venha a ocorrer, sejam reparadas todas as fontes de infiltrações de água (roturas de elementos da rede de
drenagem, fissuração em fachadas, perda de estanquidade de caleiras e elementos da cobertura, entre outros), evitando o agravar dos danos existentes e o aparecimento de novos danos.»
30. Esse relatório foi divulgado pela administração a todos os condóminos, incluindo a 1.ª Ré, que o recebeu no dia 5 de Agosto de 2019, via e-mail em versão pdf.
31. Em 29 de Agosto de 2019 foi enviada aos condóminos, incluindo a 1.ª Ré, uma convocatória, via e-mail, para a assembleia a realizar no dia 18 de Setembro, pelas 19h, com um único ponto na respetiva ordem de trabalhos: 1. Avaliação do relatório de inspeção técnica do edifício e deliberação sobre medidas urgentes a tomar.
32. Na assembleia de condóminos realizada em 18 de Setembro de 2019 esteve presente o Sr. Eng.º EE, que fez um resumo dos trabalhos de inspeção do edifício e respondeu às questões que foram sendo levantadas.
33. Tendo a assembleia deliberado, com voto favorável da 1.ª Ré, proceder a um complemento de inspeção e marcar nova assembleia logo que esteja disponível o respetivo resultado.
34. Na sequência dessa deliberação, foi promovida nova vistoria, designadamente às frações que não tinha sido possível visitar anteriormente, e elaborado pelos mesmos dois técnicos, um novo relatório de inspeção técnica, incorporado por adenda de Outubro de 2019, mantendo-se a conclusão alcançada no primeiro relatório.
35. Essa adenda foi divulgada pela administração a todos os condóminos, incluindo a 1.ª
Ré, que a recebeu no dia 24 de Outubro de 2019, via e-mail, onde a administração fez constar o seguinte a negrito:
«Chamamos atenção especial para o seu conteúdo, dadas as condições em que o prédio se encontra e as consequências que pode haver não serem acatadas as orientações recomendadas.
Da nossa parte, fica o alerta feito, não nos responsabilizando pelos acidentes que possam ocorrer, provocados pelas patologias identificadas».
36. No que respeita à fração adquirida pela A., foi feito constar na adenda que «Foram instaladas em intervenção anterior novas vigas para apoio do pavimento do piso superior, adjacentes às mais antigas. As vigas em madeira mais antigas, paralelas à fachada posterior, encontram-se em mau estado de conservação (com podridão pontual), mas sem risco de queda. As vigas mais recentes apresentam um bom estado de conservação, à exceção das localizadas sobre a zona do duche, que apresentam alguns sinais de ataque por fungos e podridão.
Existem zonas de betonilha do pavimento do piso superior instáveis, com risco de queda pontual de elementos, particularmente na zona sobre a sanita.»
37. E relativamente à fração imediatamente abaixo pode ler-se o seguinte:
«Existe uma betonilha no pavimento do piso superior, realizada com recurso a LECA (betão leve), instalada entre vigas em madeira. A betonilha encontra-se em situação de severa instabilidade, com secção de espessura muito reduzida, suportada pelas vigas de madeira em presença e varões de aço de reduzida espessura e avançada corrosão.
As vigas em madeira apresentam forte ataque de fungos de podridão e muito significativa perda de secção, principalmente nas entregas junto à fachada tardoz.
Teor de humidade na madeira 17,5 %.
Análise de Patologia
Risco de ruína eminente do teto falso e pavimento do piso superior (vigas e betonilha).
Ações Recomendadas
Reforço imediato dos apoios do pavimento do piso superior. Remoção do teto falso do quarto e instalação sanitária. Escoramento do pavimento do piso superior.
Remoção de todos os elementos em madeira ou outros degradados ou em situação
instável. Colocação de novos elementos em madeira para apoio da betonilha e pavimento do piso superior e, adequadamente apoiados nas paredes resistentes.
Previamente à implementação do reforço, deverá ser corrigida a rotura de água residual com origem no tubo de queda existente.
Até à realização das ações propostas recomenda-se que seja limitada a utilização da instalação sanitária e quarto da fração.»
38. Na sequência do relatório apresentado pelo condomínio, o condómino da fração imediatamente abaixo da adquirida pela A. entrou em contacto com a 1.ª R. para a realização de obra conjunta de reforço e reparação das vigas da estrutura que suporta o pavimento da fração adquirida pela A., o que foi feito com intervenção exclusiva no piso de baixo.
39. No dia 15 de Janeiro de 2020 foi convocada nova assembleia de condóminos para dia 29 de Janeiro de 2020, cuja ordem de trabalhos incluiu os seguintes pontos:
“5. Discutir as soluções para a resolução do estado do prédio e deliberar sobre a opção a tomar pelos Condóminos, designadamente e sem restringir: (i) Venda da totalidade do prédio; (ii) Reconstrução/remodelação total do prédio; (iii) Venda a outros condóminos de frações cujos proprietários não optem por nenhuma das situações anteriores.
6. Deliberação sobre a comunicação às entidades competentes dos riscos de derrocada detetados nos relatórios de inspeção da INDIRE de julho e outubro de 2019, com vista à eventual interdição de uso da totalidade do imóvel”.
40. A Ré esteve presente na assembleia realizada em 29 de Janeiro de 2020, constando da respetiva ata, no que respeita ao ponto cinco da ordem de trabalhos, o seguinte:
«Foram discutidas as alternativas de solução para o prédio, havendo divergência
nestas alternativas.
Para a venda do prédio terá de haver unanimidade e existem frações que não concordam e também existem frações que só aprovarão a venda desde que a sua fração seja valorizada no mínimo em 140.000,00€.
Para a remodelação, o prédio ficará desabitado durante a fase de obras e exige um esforço financeiro de cada fração que pode variar entre 70.000.00€ e 100.000,00€»
41. E relativamente ao ponto seis da ordem de trabalhos consta o seguinte:
«Será avaliada a situação no prazo de 30 dias. Se não houver solução unânime, será comunicado o estado do prédio à Camara para que tome as medidas necessárias, dadas as condições do prédio».
42. Ao tomar conhecimento destas circunstâncias, a A. sentiu-se bastante revoltada por não ter sido informada da situação do prédio e apreensiva quanto às condições de segurança para manter o seu filho a habitar a fração.
43. A A. regressou ao Brasil em Novembro de 2021, tendo procurado habitação alternativa para o seu filho em Lisboa.
44. Se tivesse sido informada da situação do prédio não teria adquirido a fração, pelo preço de 140 mil euros ou qualquer outro, nem teria celebrado o contrato de mútuo com o 2º Réu.
45. No dia 12 de Novembro de 2020 o mandatário da autora remeteu à 1.ª Ré uma carta informando-a de ter sido incumbido pela A. de promover as diligências julgadas necessárias à anulação, por erro culposo, da escritura de compra e venda da fração e à obtenção de indemnização por todos os danos patrimoniais e não patrimoniais já suportados e a suportar pela A. desde a celebração do contrato promessa de compra e venda de 24 de janeiro de 2020.
46. Acrescentou que «Ainda que V. Ex.ª conheça perfeitamente as razões que motivam a
posição da m/ constituinte, deixo registado que está em causa a omissão de informação à m/ constituinte sobre a verdadeira situação do prédio, bem descrita no “Relatório de Inspeção Técnica” elaborado por INDIRE/Engºs II em 31 de julho de 2019 e respetiva adenda de outubro de 2019, que foram veiculados a todos os condóminos, incluindo V. Exa, que também esteve presente nas assembleias de condóminos de 29 de janeiro de 2019, de 18 de setembro de 2019 (na qual esse relatório foi discutido e esclarecido presencialmente pelo seu autor) e de 29 de janeiro de 2020».
47. Pode também ler-se em tal carta o seguinte:
«Resultando desse relatório e respetiva Adenda uma situação calamitosa, de ruína estrutural e, portanto, assente em defeitos que não podem ser reparados por V. Ex.ª, dado necessitarem da intervenção de todos os condóminos.
Acresce que a motivação da aquisição pela m/ constituinte - necessidade de habitação do seu filho JJ durante a frequência do seu curso no IADE – foi defraudada pela inexistência de condições mínimas de segurança no prédio e uma eventual reparação estrutural do mesmo sempre implicaria a sua desocupação.
Por fim, não posso deixar de registar que uma das hipóteses previstas na convocatória que supra se reproduz assentava na aplicação do regime do artº 1.428º do CC ao qual V. Ex.ª se pretendeu furtar com uma célere venda a terceiro por preço completamente distinto do que obteria nos termos do nº 3 do referido artigo.
A culposa omissão de informação, essencial e determinante para a tomada de decisão de compra, inquinou dolosamente a vontade negocial da m/ constituinte, mostrando- se verificados todos os requisitos para que, nos termos dos art.ºs 251 e 247 do Código Civil, seja declarada a anulação da compra e venda em assunto»
48. A 1.ª Ré recebeu essa carta no dia 13 de Novembro de 2020 e nada disse.
49. No dia 18 de Janeiro de 2021 a autora recebeu uma convocatória para uma assembleia
de condóminos a realizar no dia 29 de Janeiro de 2021, que tinha como ponto 4 da ordem de trabalhos: “Discutir as soluções para a resolução do estado do prédio e deliberar sobre a opção a tomar pelos Condóminos, designadamente e sem restringir:
i)-Venda da totalidade do prédio;
ii)- Reconstrução/remodelação total do prédio;
iii)-Venda a outros condóminos de frações cujos proprietários não optem por nenhuma das situações anteriores”.
50. Nessa assembleia foi informado não ter sido encontrado comprador para o imóvel e entenderam os condóminos presentes/representados ser necessário acautelar as responsabilidades decorrentes da situação do edifício, fazendo intervir as autoridades competentes, tendo deliberado por unanimidade requerer aos serviços da Câmara Municipal de Lisboa que efetuem uma vistoria tendente a constatar os riscos emergentes da permanência de utentes no edifício no estado em que este se encontra.
51. Em Outubro de 2021 foi realizada nova inspeção ao prédio, que deu origem a uma segunda adenda ao relatório, onde consta o seguinte:
«#6 Caixa de Escadas
Ações Recomendadas Substituição integral da claraboia e elementos de fixação.
Reabilitação da fachada posterior e da cobertura. A correção integral dos danos identificados é de difícil execução, pelo elevado número de elementos afetados e relacionados com os danos em presença, pelo que se recomenda que uma intervenção sobre os elementos em análise seja integrada numa intervenção global e profunda de reabilitação do edifício, por se estimar ser a única forma de se obter garantias de bons resultados a médio prazo.
#8 Fachada Posterior
Os danos em presença para além de promoverem a infiltração de água para o interior, colocam em risco a própria estabilidade da fachada, podendo conduzir ao desprendimento e queda de elementos em pedra ou mesmo, numa situação limite, ao colapso parcial da fachada.
#9. Cobertura
Dado o nível de deformação verificado de elementos, não se pode excluir o risco de colapso parcial ou global da cobertura.
4. ANÁLISE DE PATOLOGIA
Entende-se também como situações mais graves de risco de colapso parcial de elementos o pavimento da fração 3º Esq. (cujo estado de conservação se desconhece, uma vez que nunca foi visitada a fração 2º Esq.) e troços dos lanços e patamares das escadas.
Não é de excluir a hipótese de poder ocorrer o desmoronamento parcial da fachada posterior, em particular do cunhal que apresenta desprendimento entre paredes, podendo ter como consequência a ruína de parte ou da totalidade das escadas e pavimentos dos compartimentos adjacentes
Recomenda-se que seja equacionada a realização de uma intervenção global de reabilitação e reforço do edifício, uma vez que a sua relação custo-benefício poderá revelar-se mais favorável, quando comparada com a realização de intervenções pontuais, que dificilmente irão corrigir adequadamente os danos existentes, que assim, com elevada probabilidade, voltarão a surgir.
5. CONCLUSÕES
Dado o tipo e extensão de danos identificados, e considerando todo o atrás exposto, entende-se que não se encontram reunidas as condições de segurança mínimas recomendadas para a normal utilização do edifício, dado o risco nada desprezável de ocorrerem colapsos parciais de elementos, colocando em risco a segurança de utilizadores.»
52. A A. não recebeu qualquer informação dos mediadores FF e GG sobre o estado do prédio, os quais, pelo contrário, lhe disseram tratar-se de um excelente investimento, com possibilidade de lucro em caso de venda após a conclusão da licenciatura do filho da A.
53. A A. sentiu-se angustiada e a ansiosa perante a possibilidade de ter de pagar € 70.000,00 a € 100.000,00 para reparação do prédio, a incerteza da possibilidade de ser revertida a compra do imóvel e as dificuldades financeiras que o encargo do arrendamento de um quarto para o filho constituía, o que lhe afetou o sono.
54. O facto de viver no Brasil e desconhecer a prática e a legislação portuguesa, acrescentou angústia e incertezas à A., confrontada com uma situação que não sabia como resolver e com muitas dúvidas sobre a possibilidade de uma solução reparadora do seu prejuízo.
55. Em 1.01.2021 a A. arrendou um quarto em Algés para o seu filho, pelo valor mensal de € 310,00.
56. Até 28.02.2021 a A. pagou:
a. € 2.626,23 junto do 2.º R. a título de capital, juros, seguros, comissões e impostos devidos pelo contrato de mútuo celebrado.
b. € 2.500,00 a título de honorários e despesas a advogado.
57. A 1.ª Ré dedicava-se a alojamento local na fração objeto da compra e venda.
58. A 1.ª Ré decidiu proceder à venda da fração por existir necessidade de obras nas partes comuns do prédio.
59. Para o efeito a 1.ª R. celebrou contrato de mediação imobiliária com a M3F - Mediação Imobiliária, Lda. em 23 de Agosto de 2019, tendo sido acordado o preço de € 260.000,00.
60. Após a assinatura do contrato promessa de compra e venda com a A. a Ré teve conhecimento de que esta necessitava da fração em causa nos autos para habitação do seu filho que viria estudar em Lisboa durante 3 anos.
61. Entre a Generali Seguros, S.A. e a APEMIP – Associação de Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal, foi celebrado um contrato de seguro que cobre as indemnizações que possam legamente recair sobre os segurados, por responsabilidade civil resultante de danos patrimoniais que sejam causados aos clientes, decorrentes exclusivamente de ações, omissões ou incumprimento das obrigações do segurado no exercício profissional da atividade de mediação imobiliária.
62. A Chamada M3F – Mediação Imobiliária, Lda. encontra-se abrangida por este contrato de seguro.
63. A Câmara Municipal de Lisboa realizou uma vistoria ao imóvel e elaborou o respetivo auto, do qual consta que o edifício se encontra em razoável estado de conservação geral, indiciando problemas estruturais que deverão ser monitorizados, face à inclinação de pavimentos e alguma fendilhação que indicia assentamentos.
64. Consta também não ter sido possível fazer uma avaliação mais rigorosa devido à falta de acesso à fachada tardoz e dificuldade em observar indícios mais relevantes em paredes e pavimentos interiores por se encontrarem forrados, escondendo possíveis anomalias na estrutura de madeira.
65. Concluiu no sentido de o edifício ser recuperável, verificando-se uma situação de insegurança dados os indícios de patologias estruturais observáveis pela inclinação de pavimentos e alguma fendilhação, de insalubridade por falta de estanquicidade do edifício por deficiência de isolamento na cobertura, paredes exteriores e claraboia, e pontualmente no interior de algumas frações por deficiência nas estruturas de drenagem de águas residuais e/ou instalação de distribuição de água.
Factos Não Provados
A. A fração adquirida pela A. tinha sofrido obras recentes realizadas pela 1.ª Ré.
B. Os problemas existentes no prédio eram visíveis, cognoscíveis, públicos e notórios
para qualquer observador minimamente diligente.
C. A deformação e mau aspeto do telhado era visível.
D. A 1.ª Ré reduziu o preço da fração face ao valor pelo qual pretendia inicialmente vendê-lo por serem necessárias obras de reparação do prédio e por precisar do dinheiro para comprar outra casa.
E. A A. sabia que o prédio seria submetido, em data futura, a intervenção de reabilitação urbana, dado o estado das partes comuns, e que esse assunto era abordado em assembleia de condóminos há alguns anos.
F. A 1.ª Ré omitiu dolosamente à A. o estado de degradação do prédio e as questões em discussão entre os condóminos, por saber que o conhecimento dessa situação determina a inviabilidade de vender a fração a quem quer que fosse.
G. A A. ficou privada de usar a fração para ali residir aquando da sua estada em Lisboa e para residência do filho durante os estudos.
H. A A. passou a sofrer de défice de auto-estima, a alternar períodos de irritabilidade com outros de prostração e apatia, bem como perda de apetite e cefaleias.
I. Até 28.02.2021 a A liquidou:
a. € 252,00 a título de condomínio;
b. € 530,00 a título de seguro de vida;
c. € 60,00 a título de seguro LAR;
d. € 34,65 de débitos diretos AEGON;
e. € 90,27 de serviços de água;
f. € 149, 49 de serviços de eletricidade;
g. € 930,00 de renda e caução do quarto arrendado para o filho.
J. O valor de € 2.500,00 pago a advogado destinou-se a resolver o problema do imóvel adquirido.
***
3- As Questões Enunciadas.
3.1- A Impugnação da Matéria de Facto.
Na alegação, a apelante, menciona/pede a alteração da redacção do ponto 52 dos factos provados, propondo redacção que, em seu entender, deve passar a ter esse facto. Defende que o ponto 58 dos factos provados deve ter-se por não provado. Entende que o ponto D) dos factos não provados passe a ter-se como provado. Defende a alteração parcial do ponto 59 dos factos provados. Mais entende que os pontos B) e C) dos factos não provados devem passar a provados, propondo, quanto ao ponto C), redacção diferente. Defende ainda que o ponto 12, 1ª parte e, 44 são incompatíveis com a prova produzida nos pontos 52 a 52 d), propondo nova redacção para o ponto 12, nova redacção para o ponto 52º, acrescenta redacção para os pontos 52 b), 52 c) e 52) d). Propõe a eliminação do ponto 58 dos factos provados. Defende nova redacção para o ponto 59, bem como o acrescento de um novo ponto, o 67.
Isto na alegação.
Porém, nas Conclusões, limita-se a mencionar a alteração aos pontos 52, 52 a), 52 b), 52 c) e 52 d) (Conclusão e)).
Ora, esta diferença das referências, na alegação e nas Conclusões, dos pontos de facto impugnados, tem como consequência que apenas se pudesse conhecer dos factos impugnados especificados nas Conclusões.
Vejamos então.
Antes de mais, uma nota: relativamente ao recurso na parte relativa à impugnação da matéria de facto, o legislador optou por não dever ser proferido despacho de aperfeiçoamento, ou seja, não existe despacho de aperfeiçoamento quanto ao recurso da matéria de facto (Na doutrina, cf. Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 3ª edição, pág.141; Geraldes/Pimenta/Sousa, CPC anotado, Vol. I, 2018, 2ª edição, pág. 797; na jurisprudência, acs. do STJ, de 23/01/2024, Proc. 2605, Lima Gonçalves; de 14/02/2023, Proc. 1680, Jorge Dias; de 14/07/2016, Proc. 111, António Joaquim Piçarra).
Dito isto, vejamos o caso
Como é sabido, o artº 640º do CPC impõe ao recorrente, que impugne matéria de facto, o cumprimento de certos ónus, sob pena de rejeição do recurso, quanto a essa impugnação.
Concretizando.
Estabelece o artº 640º do CPC:
“1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.”
Por comparação com o artº 685º-B do anterior código, verifica-se um reforço desses ónus de alegação que impõe ao recorrente, sob pena de rejeição:
(i)- especificar os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões;
(ii) especificar os meios de prova constantes do processo que, em seu entender, determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos;
(iii) indicar a resposta que, no seu entender deve ser dada às questões de facto impugnadas. E,
(iv) “…relativamente a pontos da decisão da matéria de facto cuja impugnação se funde, no todo ou em parte, em provas gravadas, para além da especificação obrigatória dos meios de prova em que o recorrente se baseia, cumpre-lhe indicar, com exactidão, na motivação, as passagens da gravação relevantes…”(Cf. Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 3ª edição, 2016, Almedina, pág. 136 e segs, mormente a 139 e seg.).
Pois bem, de acordo com este entendimento, a circunstância de a apelante apenas ter indicado, nas Conclusões, a impugnação dos pontos 52, 52 a), 52 b), 52 c) e 52 d) (Conclusão e)), levaria a que apenas estes pontos de facto devessem ser apreciados.
Ainda assim, para além desses concretos pontos impugnados nas Conclusões, apreciar-se-ão os restantes pontos de facto mencionados na Alegação, até porque, o modo como a apelante apresenta a impugnação da matéria de facto relaciona uns com os outros desses pontos.
Assim.
Ponto 52.
Recorde-se a redacção dada pela 1ª instância ao ponto 52 dos factos provados:
“52. A A. não recebeu qualquer informação dos mediadores FF e GG sobre o estado do prédio, os quais, pelo contrário, lhe disseram tratar-se de um excelente investimento, com possibilidade de lucro em caso de venda após a conclusão da licenciatura do filho da A.”
A apelante defende que o ponto 52 dos factos provados passe a ter a seguinte redacção:
“52. A A. recebeu informação dos mediadores FF e GG de que lhe disseram tratar-se de um excelente investimento, com possibilidade de lucro em caso de venda após a conclusão da licenciatura do filho da A, mais informando o mediador CC de que o condomínio estava a estudar a execução de obras nas partes estruturais comuns entre as quais as escadas.”
Baseia-se no depoimento de CC de que transcreve trechos.
Ora, analisando os trechos transcritos do depoimento prestado por CC, constata-se que, contrariamente ao que a apelante pretende, essa testemunha disse que só falou de “arranjar a escada” e não falou de obras estruturais, telhados, paredes e parietais porque “não sou propriamente credenciado para falar disso.”; mais disse que não viram as traseiras do prédio; e que não viram “até lá acima”; limitaram-se a ver a fracção. Ou seja, do depoimento desta testemunha não pode retirar-se que a autora recebeu informação dos mediadores FF e GG sobre a situação e necessidade de obras estruturais nas partes comuns do edifício.
Assim, mantém-se a redacção do ponto 52 dos factos provados.
- Ponto E) dos factos não provados.
Conjuntamente com a impugnação do ponto 52 dos factos provados, a apelante impugna o ponto E dos factos não provados, defendendo que deve passar a ter-se como provado.
Recorde-se a redacção do ponto E):
“E. A A. sabia que o prédio seria submetido, em data futura, a intervenção de reabilitação urbana, dado o estado das partes comuns, e que esse assunto era abordado em assembleia de condóminos há alguns anos.”
Ora, salvo o devido respeito, a apelante, nesta impugnação conjunta dos pontos 52 dos factos provados e, da alínea E) dos factos não provados, não invoca/especifica qualquer meio de prova para que seja dado como provado o ponto E). Não cumpre, pois, o ónus que lhe impõe o artº 640º nº 1, al. b) do artº 640º do CPC. Assim, não se altera o ponto E) dos factos não provados.
-Os pontos 58 dos factos provados e o ponto D) dos factos não provados.
A apelante entende que o ponto 58 deve ter-se como não provado e, o ponto da alínea D) dos factos não provados, deve passar a provado. Baseia-se no teor de um documento junto como nº 4 através do requerimento apresentado, a 16/11/2023, pela interveniente M3F, conjugado com as declarações de parte da ré e do depoimento da testemunha CC.
Recordem-se as redacções destes dois pontos de facto:
“58. A 1.ª Ré decidiu proceder à venda da fração por existir necessidade de obras nas partes comuns do prédio.”
“D) A 1.ª Ré reduziu o preço da fração face ao valor pelo qual pretendia inicialmente vendê-lo por serem necessárias obras de reparação do prédio e por precisar do dinheiro para comprar outra casa.”
Ora bem, lidos os trechos transcritos das declarações de parte da ré, verifica-se que ela reconhece que propôs uma “baixa do preço” devido às obras futuras no edifício. Nada é mencionado sobre a necessidade de dinheiro para outra casa. Aliás, se houvesse essa necessidade, de “dinheiro para outra casa” mal se compreenderia que a ré efectuasse uma baixa de preço de 260 000€ para 140 000€. A testemunha CC, nas partes transcritas do seu depoimento, limitou-se a reconhecer que a assinatura do documento é dele.
O que resulta do mencionado documento nº 4 – mensagens de telemóvel trocadas entre a ré e a testemunha CC, mediador imobiliário, em 03/10/2019 e a 05/10/2019 – é que o apartamento não estava a ter procura e por isso foi proposto uma redução do preço para 230 000€. E, depois, a ré, por sua vez, propôs a redução do preço para 170 000€ “…devido a obras futuras no prédio.” A esta luz, não se vislumbra fundamento para alterar os pontos 58 dos factos provados nem o ponto D) dos factos não provados.
Ponto 59.
A ré apelante, no ponto 4 da alegação, defende que deve ser alterada a redacção desse ponto. Invocando que “…por omissão da descida de preço decidida pela ré, a 05-10-2019 de €250.000,00 para €170.000,00 com base da necessidade de dispendiosas obras futuras nas partes comuns, com base na prova produzida pelos documentos não impugnados corroborados pelas declarações de parte da ré, e da testemunha CC já acima referida e transcrita no artigo anterior.”
Ora, o artº 640º nº 1, al. b) impõe ao recorrente que impugna matéria de facto, como se referiu, o ónus de especificar os concretos meios probatórios que constem do processo ou do registo de gravação, que impunham decisão diversa da recorrida. A apelante não cumpre esse ónus: não especifica a que documentos se refere; não indica, com exactidão, as passagens das gravações quer das declarações de parte quer do depoimento da testemunha CC, como o exige o artº 640º nº 2, al. a). Tanto basta para rejeitar a impugnação ponto 59.
- Pontos B) e C) dos factos não provados.
Entende a apelante que a alínea C) deve passar a provada, com a seguinte redacção:
“C. A deformação e mau aspeto do telhado era visível, bem como o assentamento das fundações e/ou deformação excessiva de elementos estruturais nomeadamente deformações das paredes interiores que são estruturais, a deformação da caixa de escadas, os degraus estão todos inclinados e o próprio patim de descanso entre cada um dos lances de escada está deformado bem como as paredes interiores., tendo como consequência a fissuração e o esmagamento de paredes de alvenaria, assim como o significativo assentamento de pavimentos, patamares e degraus de escadas; a deformação excessiva da estrutura de apoio da cobertura; o Desprendimento de elementos constituintes da fachada posterior e provável desprendimento de cunhal; a fachada ou alçado principal tem um desaprumo significativo e visível com Pedras de cantaria partidas e com uma deformação em que se via um deslocamento, a fachada posterior estava em desagregação com elementos vegetais a crescer na mesma, Irregularidades estruturais significativas em altura, resultante da diferente localização de paredes interiores nos diversos pisos.”
Antes de mais, recordem-se as redacções dos pontos B) e C) dos factos não provados:
“B. Os problemas existentes no prédio eram visíveis, cognoscíveis, públicos e notórios para qualquer observador minimamente diligente.
C. A deformação e mau aspeto do telhado era visível.”
Para fundamentar a pretendida alteração à redacção do ponto C) dos factos não provados para os factos provados, a apelante invoca os depoimentos das testemunhas DD, EE e CC.
Pois bem, a testemunha DD disse que o telhado do edifício só é visível se se subissem a outros prédios mais altos e que a estrutura do telhado não está à vista, era preciso levantar umas telhas para verificar a situação em que se encontrava. A testemunha EE disse que na apreciação dos defeitos e patologias “…não se consegue colocar no “papel de um leigo” porque “tem um olhar viciado…”; e disse pode dar-se o caso de não se conseguir perceber o mau estado do edifício observando unicamente o interior da fracção; acrescentou que o telhado só é visível dos edifícios contíguos mais altos. Por sua vez, a testemunha CC mencionou que “a compradora ficou mais descansada por existir condomínio organizado.”
Pois bem, desta síntese de depoimentos, conclui-se, como a 1ª instância, ao considerar não provados os pontos das alíneas B) e C).
Novamente o ponto D) dos factos não provados.
Novamente, no ponto 6 da alegação, a apelante entende que o ponto D) dos factos não provados deve passar a provado.
Invoca as suas declarações de parte, de que transcreve trechos.
Relembre-se a redacção do ponto D):
“D) A 1.ª Ré reduziu o preço da fração face ao valor pelo qual pretendia inicialmente vendê-lo por serem necessárias obras de reparação do prédio e por precisar do dinheiro para comprar outra casa.”
A 1ª instância fundamentou a não provado do facto aludindo:
“O facto 59 é provado pelo contrato de mediação imobiliária junto aos autos com a contestação como documento 2, tendo as testemunhas mediadoras inquiridas confirmado a sua celebração. Contudo, foram apresentadas diversas justificações para a redução de preço do imóvel face ao valor inicial contratualizado, que se prendem com a ausência de interessados e inexistência de visitas ao imóvel. Por outro lado, o preço anunciado teve diversas variações, quer em sentido descendente quer em sentido ascendente, como se pode verificar pelos documentos 4 a 9 juntos pela Chamada em 16.11.2023 confirmados pelos mediadores e pela 1.ª Ré. Não é, por isso, possível concluir que a sua redução foi devida às obras necessárias realizar no prédio, considerando-se não provado o facto D.”
Concordamos com a posição da 1ª instância: como já vimos acima, dos documentos juntos pela interveniente acessória, M3F, pelo requerimento de 16/11/2023, decorre que pelo valor de 250 000€ a fracção não tinha procura e, por isso, o mediador imobiliário, CC, propôs redução do preço para 230 000€; e, a ré, a 05/10/2019, voltou a pedir baixa de preço, para 170 000€ devido às obras futuras do prédio.
As declarações de parte da ré não são suficientes para que se dê como provado o ponto D), porque se mostram confusas quanto às razões da pressa da venda e da baixa de preço.
Assim, reitera-se que se mantém o ponto D) dos factos não provados.
- Ponto 12 e 44.
Entende a apelante que o ponto 12, 1ª parte e o ponto 44 são incompatíveis com a prova produzida nos pontos 52 a 52 d), pelo que deve ser dada como não provado a totalidade do ponto 44 e a 1ª parte do ponto 12.
Propõe que o ponto 12 passe a ter a seguinte redação:
“A informação sobre a necessidade de obras nas partes comuns do prédio foi transmitida à autora, mas não se provou que tenha sido entregue à mesma o relatório sobre o estado do prédio que a ré havia enviado à mediadora a 31-01-2020.”
Salvo o devido respeito, a apelante impugnante não especifica os meios de prova em que se pretende estribar para operar a modificação do ponto 12 e a eliminação do ponto 44. É sabido que o artº 640º nº 1, al. b), impõe ao recorrente que impugna matéria de facto, o ónus de especificar os concretos meios probatórios que constem do processo ou do registo de gravação, que impunham decisão diversa da recorrida. A apelante não cumpre esse ónus. Tanto basta para rejeitar a impugnação dos pontos 12 e 44. O mesmo é dizer: mantém-se a factualidade dada como provada nos pontos 12 e 44.
Ponto 52, 52 b), 52 c) e 52 d).
A apelante pretende se aditem os pontos 52, 52 b), 52 c) e 52 d), com as seguintes redacções:
“52- A. recebeu informação dos mediadores FF e GG de que lhe disseram tratar-se de um excelente investimento, com possibilidade de lucro em caso de venda após a conclusão da licenciatura do filho da A, mais informando o mediador CC de que o condomínio estava a estudar a execução de obras nas partes estruturais comuns entre as quais as escadas.
Ponto 52 b). Os problemas existentes no prédio eram visíveis, cognoscíveis, públicos e notórios para qualquer observador minimamente diligente.
Ponto 52 c). A deformação e mau aspeto do telhado era visível bastando subir a um dos prédios vizinhos ou à cobertura, bem como era visível o assentamento das fundações e/ou deformação excessiva de elementos estruturais nomeadamente deformações das paredes interiores que são estruturais, a deformação da caixa de escadas, os degraus estão todos inclinados e o próprio patim de descanso entre cada um dos lances de escada está deformado. bem como as paredes interiores., a fissuração e o esmagamento de paredes de alvenaria, o significativo assentamento de pavimentos, patamares e degraus de escadas; a deformação excessiva da estrutura de apoio da cobertura; o Desprendimento de elementos constituintes da fachada posterior e provável desprendimento de cunhal; a fachada ou alçado principal tem um desaprumo significativo e visível com Pedras de cantaria partidas e com uma deformação em que se via um deslocamento, a fachada posterior estava em desagregação com elementos vegetais a crescer na mesma, Irregularidades estruturais significativas em altura, resultante da diferente localização de paredes interiores nos diversos pisos.
Ponto 52 d). A 1.ª Ré reduziu o preço da fração face ao valor pelo qual pretendia inicialmente vendê-lo por serem necessárias obras de reparação do prédio e por precisar do dinheiro para comprar outra casa.”
Ora bem, estes aditamentos da matéria de facto correspondem a impugnações de diversos pontos, já acima apreciados, que não mereceram acolhimento.
Na verdade, vimos que não havia fundamento para alterar o ponto 52 dos factos provados. Igualmente, não se alteraram os pontos das alíneas B) e C) dos factos não provados que a ré/apelante agora pretende aditar. O mesmo se diga em relação à alínea D) dos factos não provados que a apelante insiste em aditar aos factos provados.
A esta vista, não se aditam os pretendidos pontos 52, 52 b), 52 c) e 52 d).
Ponto 58.
Insiste a apelante que o ponto 58 deve ser dado como não provado.
Ora, já acima analisamos a impugnação do ponto 58 e chegamos à conclusão de inexistir fundamento para o alterar. Assim, reitera-se que se mantém o ponto 58 dos factos provados.
Ponto 59.
A apelante entende que deve ser dada outra redacção ao ponto 59, concretamente:
“Para o efeito a 1.ª R. celebrou contrato de mediação imobiliária com a M3F – Mediação Imobiliária, Lda. em 23 de Agosto de 2019, tendo sido acordado o preço de € 260.000,00., e a ré a 05-10-2019 reduziu o preço de €250.000,00 para €170.000,00 com base da necessidade de obras futuras nas partes comuns.”
Ora, como vimos acima, manteve-se inalterada a redacção do ponto 59. É o que basta para que o ponto 59 se mantenha.
Ponto 67.
A apelante defende que deve ser aditado um ponto .. aos factos provados, com a seguinte redacção:
“A 1.ª Ré reduziu o preço da fração face ao valor pelo qual pretendia inicialmente vendê-lo por serem necessárias obras de reparação do prédio e por precisar do dinheiro para comprar outra casa.”
Esta redacção do ponto .. (novo) corresponderia à redacção da alínea D) dos factos não provados que, como acima vimos, a ré/apelante pretendia aditar aos factos provados. Ora, como já analisámos, não existe fundamento para modificar a alínea D) dos factos não provados. Por conseguinte, não se adita o pretendido ponto 67º aos factos provados.
Em suma, improcede, na totalidade, a impugnação da matéria de facto.
***
3.2- A revogação da sentença, com a consequente improcedência da acção.
A apelante funda a sua pretensão de revogação da sentença, com a improcedência da acção, baseando-se, por um lado, na pretendida alteração à matéria de facto e, por outro, defendendo que dessa alteração da matéria de facto resulta que a autora teve conhecimento de que o condomínio iria efectuar obras nas partes comuns, os vícios do prédio eram notórios, visíveis e acessíveis a um observador diligente, não podendo considerar-se ocultos e, por isso, o vendedor, a ré, não pode ser responsabilizada.
Será assim?
Vimos, acima, que a matéria de facto se manteve na integra, não sofrendo qualquer alteração.
Ora bem, a questão que se coloca é a de saber se os defeitos da coisa são aparentes ou ocultos.
Dessa qualificação depende a revogação ou a manutenção da sentença.
Constitui uma questão de facto determinar se o defeito é oculto, aparente ou conhecido. E esta distinção é relevante: atento o princípio da boa fé, não se pode equiparar o comprador que desconhece o defeito, àquele que está consciente da situação ou que dela não sabe por negligência sua. Isto porque, conforme refere Pedro Romano Martinez (Cumprimento Defeituoso – Em especial na compra e venda e na empreitada, 1994, pág. 202) “…a referência feita no artº 905º ao erro, deve ser interpretada no sentido de só ser relevante o vício desconhecido. O defeito oculto é aquele que, sendo desconhecido do credor, pode ser legitimamente ignorado, pois não era detectável através de um exame diligente. O defeito é oculto se, no momento da aceitação da coisa, está só em germe e os seus defeitos não são percetíveis, porque se vêm a verificar em momento posterior. Tal situação verifica-se, por exemplo, no caso de fendas da fachada não serem elucidativas dos defeitos de fundação do prédio.” (sublinhado nosso)
Portanto, o defeito considera-se oculto se a desconformidade não é detectável mediante um exame diligente.
Exame diligente não é sinónimo de exame exaustivo ou rigoroso.
Em matéria da questão do dever, rectius, do ónus de verificação da coisa pelo comprador há que salientar que deve ser tida em conta a sua para capacidade para proceder ao exame respectivo.
A diligência do comprador na detecção do defeito é determinada pela regra do bonus pater familias atentas as circunstâncias do caso. Isto é, o critério objectivo deve ter em conta as circunstâncias concretas, em particular a especial aptidão do concreto comprador: a capacidade de exame da coisa de um comprador profissional, de certo ramo, é superior à diligência exigida a um leigo. E, “Por via de regra, o credor leigo não está obrigado a contratar um perito para proceder ao exame da prestação…” (A e ob. cit., pág. 207).
Voltando à lição do Professor Pedro Romano Martinez (Cumprimento Defeituoso…cit., pág. 203). “…para o defeito ser conhecido, não basta uma vaga informação de desconformidade, torna-se necessário que o comprador tenha ficado ciente da gravidade da situação.”
Regressando ao caso dos autos.
Provou-se que a fracção se encontrava em estado geral aparentemente razoável (ponto 5).
A informação do Relatório sobre o estado geral do prédio não foi transmitida à autora (ponto 12). E que a autora não recebeu dos mediadores informação sobre o estado geral do prédio (ponto 52).
A autora só veio a saber do estado geral do prédio após ter celebrado contrato de compra e venda (ponto 24 e 25).
Por sua vez, não se provou que os problemas existentes no prédio eram visíveis, cognoscíveis, públicos e notórios para qualquer observador medianamente diligente (ponto B). E não se provou que a deformação e mau aspecto do telhado era visível (ponto C).
Pois bem, desta factualidade decorre, contrariamente ao que defende a ré/apelante, que os defeitos eram ocultos e não podiam ser verificados por um comprador leigo como a autora.
O mesmo é dizer: os defeitos estruturais, digam-se muito graves – saliente-se que foi discutida pelos condóminos a possibilidade de encerramento da totalidade do edifício atentos os respectivos vícios estruturais –, eram ocultos e, por conseguinte, não há fundamento para alterar a sentença sob impugnação.
Em duas palavras: recurso improcedente.
***
III- DECISÃO.
Em face do exposto, acordam os juízes que compõem este colectivo da 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa, julgar o recurso improcedente e, por consequência, mantém a sentença sob impugnação.
Custas na instância de recurso, pela apelante por ter decaído totalmente.
Lisboa, 16/04/2026
Adeodato Brotas
Gabriela de Fátima Marques
António Santos |
