Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

2351/10.7TVLSB.L2-2

Relator: JORGE LEAL

Descritores: ARRENDAMENTO URBANO
OBRAS
ABUSO DE DIREITO

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 02/08/2018

Votação: UNANIMIDADE

Texto Integral: S

Texto Parcial: N

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: IMPROCEDENTE

Sumário: I.– Tendo a locatária encerrado o estabelecimento localizado no locado, por motivo que não se apurou ser imputável ao estado material do prédio, cessando, consequentemente, a sua utilização, em violação da obrigação que sobre si impende (artigos 1072.º e 1083.º n.º 2 al. d) do CC), a exigência de realização de obras pelo senhorio no locado constitui exercício abusivo de um direito (art.º 334.º do CC), na modalidade de tu quoque, ainda para mais quando parte das obras necessárias decorre do próprio abandono do locado pela locatária.

II.– Por outro lado, a pretensão de realização de obras, cujo valor excede os € 50 000,00, é manifestamente desproporcionada, face ao valor da renda devida (cujo valor mensal é, atualmente, de € 100,00), constituindo uma modalidade de desequilíbrio no exercício do direito, que é abusivo, à luz do art.º 334.º do Código Civil.

(Sumário elaborado pelo Relator)

Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral: Acordam os juízes no Tribunal da Relação de Lisboa.

RELATÓRIO:

Em 27.10.2010 COMPANHIA, IRMÃO, LDA. intentou nas Varas Cíveis de Lisboa ação declarativa de condenação, com processo ordinário, contra o MUNICÍPIO DE LISBOA, tendo formulado os seguintes pedidos de condenação do R.:
“a)–Proceder às obras de reparação e conservação no edifício arrendado à A. e nos respectivos anexo e logradouro, designadamente as definidas no art. 36.º deste petitório, por forma a que o mesmo fique em plenas condições para ser utilizado por esta para o fim a que contratualmente se destina, no prazo máximo de 3 meses
[Artigo 36.º da P:I:” As obras que se impõem para possibilitar a utilização do prédio em causa para o fim a que se destina são, entre outras, as seguintes:
- demolição do telhado, incluindo tetos e pavimentos em todo o interior do edifício;
- retirar toda a instalação elétrica velha e toda a canalização e esgotos velhos;
- remoção do entulho para aterro adequado;
- picar as paredes do edifício no interior e exterior e remover o respetivo entulho;
- demolição do telhado e do chão do anexo, picar as paredes interiores e exteriores e remover o respetivo entulho;
- fazer a estrutura do telhado e colocar telhas novas;
- fazer a estrutura do pavimento do sótão em vigas de madeira, colocar o soalho e o forro do andar inferior;
- fazer estrutura do chão do 1.º andar em vigamento de madeira, colocar o soalho e o forro do rés-do-chão;
- fazer a betonilha do rés-do-chão e colocar mosaico ou outro tipo de material;
- fazer toda a instalação elétrica, colocar projetores, tomadas, interruptores e campainhas;
- instalar nova canalização; - tornar utilizáveis as casas de banho;
- pintar todo o interior e exterior do edifício;
- substituir todas as janelas e portas existentes, se a reparação não for possível;
- reparar os muros e o chão do logradouro”];
b)–A indemnizar a A. pelo montante dos prejuízos decorrentes da suspensão da sua atividade desde 1 de Dezembro de 2009 até à conclusão das obras referidas na alínea anterior, pelo montante a apurar por meio de perícia a realizar nos presentes autos, ou a liquidar em execução de sentença, os quais se estimam desde já em valor não inferior a €1.000,00 por mês;
c)–Fixar-se sanção pecuniária compulsória no montante de € 2.000,00 por cada mês de atraso na conclusão das obras referidas (…)”.

Fundamentando as suas pretensões deduzidas no processo, a A. alegou, no essencial, o seguinte [conforme despacho de fls. 120 e 121, a A. apresentou petição inicial aperfeiçoada - fls. 126 e seguintes]:
O objeto da ora A. consiste na “indústria de guarda-roupa”, dedicando-se, em particular, à confeção e ao aluguer de vestuário e adereços para a atividade teatral e cinematográfica e, também, para fins particulares;
No dia 5 de abril de 1929 foi celebrado entre a A. e a sociedade Avenida Parque, SARL, então proprietária do denominado “Parque Mayer”, um contrato de arrendamento nos termos do qual esta cedeu àquela o gozo de um edifício de 112 m2 - que inclui um anexo e logradouro - parte integrante daquele espaço;
Tal arrendamento destinou-se à “instalação de um guarda-roupa e armazém de materiais de teatro; o contrato foi celebrado pelo prazo de um ano, com início no dia 1 de abril de 1929, renovável automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo; a renda mensal atualmente em vigor é de € 99,00;
No dia 23 de dezembro de 1999, a sociedade Avenida Parque, S.A. vendeu à sociedade BRAGAPARQUES - Estacionamentos de Braga, S.A. o conjunto de edifícios integradores do denominado “Parque Mayer”;
Posteriormente, o direito de propriedade sobre todos esses edifícios foi transferido para a sociedade P. Mayer - Investimentos Imobiliários, S.A.;
Por escritura de permuta realizada no dia 5 de julho de 2005, o R. Município de Lisboa adquiriu a totalidade dos edifícios que integram o denominado “Parque Mayer”, incluindo aquele que é objeto do contrato de arrendamento celebrado com a A.;
O R. MUNICÍPIO jamais providenciou no sentido de conservar o prédio arrendado, em termos que assegurassem à autora a possibilidade de continuar a utilizá-lo para os fins a que se destina;
Assim, a completa inação do R. MUNICÍPIO tem vindo a contribuir para a enorme degradação do edifício arrendado à autora, o qual, desde o mês de dezembro de 2009, se encontra num estado tal que se tornou impossível à A. o exercício da sua atividade comercial enquanto nele não forem realizadas as necessárias obras de reparação e conservação;
A degradação do arrendado ocasionou à A. danos patrimoniais decorrentes, designadamente, da cessação da sua atividade comercial.

O R. MUNICÍPIO, citado para o efeito, apresentou a contestação de fls. 90 e seguintes [repetida a fls. 143 e seguintes face à p.i. aperfeiçoada] onde impugnou parcialmente os factos afirmados pela A., tendo ainda, com base num invocado (e eventual) direito de regresso, deduzido o incidente de intervenção nos autos da sociedade P. MAYER - Investimentos Imobiliários (Parque Mayer), S.A., intervenção (acessória) que foi admitida pelo despacho de fls. 157.

A fls. 173 e seguintes, a interveniente P. MAYER apresentou a sua contestação onde contrariou parcialmente os factos afirmados pelas demais partes, arguiu a exceção do abuso do direito e defendeu a inexistência do invocado direito de regresso.

A fls. 209 e seguintes a A. replicou, pugnando pela improcedência da invocada exceção do abuso do direito.

A fls. 260 e seguintes foram proferidos os despachos saneador e de condensação, integrando este a fixação dos factos assentes e a organização da base instrutória.

Procedeu-se à realização da audiência final e em 16.11.2015 foi proferida sentença em que se julgou a ação totalmente improcedente e consequentemente se absolveu o R. dos pedidos formulados.

A A. apelou da sentença, tendo apresentado alegações em que formulou as seguintes conclusões:
a)–Não é verdade que a ora Rec.te não aceitou o valor de €332.385,25 proposta pelo Município de Lisboa;
b)– Da prova produzida nos autos – v.g. relatório pericial de fls… - infere-se que a suspensão de actividade da ora Rec.te resultou do estado de degradação em que o imóvel se encontra;
c)–A Rec.te jamais ocultou “acumulação de prejuízos financeiros” – que não teve – e alegou e provou a quebra de rendimentos ocorrida em função do progressivo estado de degradação do imóvel arrendado até à suspensão da sua actividade;
d)–O custo actual das obras a realizar para o que o arrendado possa cumprir a finalidade a que se destina está em consonância com o estado de degradação a que chegou por culpa exclusiva dos senhorios no incumprimento do dever de conservação imposto por lei;
e)–A ideia de que a pretensão da ora Rec.te configura abuso de direito constitui um prémio ao infractor mais persistente;
f)–A invocação do abuso de direito é, em si mesmo, abusiva, por representar um autêntico “venire contra factum proprium“;
g)–A douta sentença, decidindo como decidiu, violou o disposto o disposto nos artºs 334º, 1031º alª b), 1057º e 1074º nº 1 do Cód. Civil e no artº 615º nº 1 alª b) do Cód. de Processo Civil.

A apelante terminou pedindo que a sentença recorrida fosse revogada e substituída por outra que julgasse a ação inteiramente procedente por provada.

Tanto o R. Município de Lisboa como a interveniente acessória P. Mayer contra-alegaram, pugnando pela improcedência da apelação e consequente manutenção da sentença recorrida.

O tribunal a quo pronunciou-se pela inexistência de nulidade da sentença.

Em 27.9.2016 o relator proferiu decisão sumária determinando, ao abrigo do art.º 662.º n.º 2 al. d) e n.º 3 da al. d) do CPC, que os autos baixassem à 1.ª instância a fim de que o Sr. juiz que proferira a sentença recorrida providenciasse pela fundamentação omitida, ou seja, fundamentação da asserção de que ficara provado que “A autora não aceitou a proposta do réu Município de recebimento da quantia de € 332.385,25 tendo em vista a revogação, por mútuo acordo, do contrato de arrendamento respeitante ao locado identificado nos autos.”

Por despacho datado de 08.8.2017, constante a fls 853 a 855, o Sr. juiz a quo procedeu à fundamentação determinada.

A A./apelante pronunciou-se, a fls 857 e 858, acerca da aludida fundamentação, reiterando que não rejeitara qualquer das duas propostas de resolução do arrendamento sucessivamente apresentadas pelo R., tendo, pelo contrário, anuído a ambas as propostas, que foram posteriormente retiradas pelo R..

A apelante concluiu pela reiteração da alegação do recurso.

As restantes partes, notificadas, nada disseram.

Foram colhidos os vistos legais.

FUNDAMENTAÇÃO.

Neste recurso suscitam-se as seguintes questões: impugnação da matéria de facto; abuso de direito.

Primeira questão (impugnação da matéria de facto)

O tribunal a quo deu como provada e não provada a seguinte

Matéria de facto
A.– Os factos já provados documentalmente ou por acordo das partes.
A autora Companhia (Irmão), Lda. é uma sociedade comercial por quotas cujo objeto consiste na “indústria de guarda-roupa”, dedicando-se, em particular, à confeção e ao aluguer de vestuário e adereços para a atividade teatral e cinematográfica e, também, para fins particulares, conforme doc. n.º 1 junto com a p.i. [alínea A) dos factos assentes].
A atividade da autora envolve o aluguer de roupa de vestir, para utilização em ocasiões solenes, festivas e recreativas, designadamente nas marchas dos santos populares, espetáculos de revista e teatro; os fatos são confecionados pela autora, ajustados ao cliente, limpos e mantidos no próprio local. [alínea B) dos factos assentes].
No dia 5 de abril de 1929 foi celebrado entre a autora e a sociedade Avenida Parque, SARL, então proprietária do denominado “Parque Mayer”, um contrato de arrendamento nos termos do qual esta cedeu àquela o gozo de um edifício de 112 m2 - que inclui um anexo e logradouro - parte integrante daquele espaço, conforme doc. n.º 2 junto com a p.i. [alínea C) dos factos assentes].
Tal arrendamento destinou-se à “instalação de um guarda-roupa e armazém de materiais de teatro; o contrato foi celebrado pelo prazo de um ano, com início no dia 1 de abril de 1929, renovável automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo; a renda mensal inicialmente estipulada foi de Esc.300$00; ficou convencionado entre as partes que a renda devia ser paga nos escritórios da senhoria, no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que disser respeito. [alínea D) dos factos assentes].
A renda mensal atualmente em vigor é de € 99,00. [alínea E) dos factos assentes].
No dia 23 de dezembro de 1999, a sociedade Avenida Parque, S.A. vendeu à sociedade BRAGAPARQUES - Estacionamentos de Braga, S.A. o conjunto de edifícios integradores do denominado “Parque Mayer”, conforme doc. n.º 3 junto com a p.i. [alínea F) dos factos assentes].
Desde 20 de dezembro de 2002, o direito de propriedade sobre todos esses edifícios foi ulteriormente transferido para a sociedade P. Mayer – Investimentos Imobiliários, S.A., conforme doc. n.º 4 junto com a p.i. [alínea G) dos factos assentes].
Por escritura de permuta realizada no dia 5 de julho de 2005, o réu Município de Lisboa adquiriu a totalidade dos edifícios que integram o denominado “Parque Mayer”, incluindo aquele que é objeto do contrato de arrendamento referido em C), conforme doc. n.º 5 junto com a p.i. [alínea H) dos factos assentes].
A partir de meados de 2003, o réu Município manifestou o propósito de efetuar a requalificação do “Parque Mayer” mediante o desenvolvimento de um projeto essencialmente dedicado à cultura, com diversos equipamentos a ela afetos, designadamente teatros. [alínea I) dos factos assentes].
Por esse motivo, fez aprovar em Assembleia Municipal de 22 de julho de 2003 - Deliberação n.º 56/AM/2993 - uma proposta camarária que tinha como anexo um contrato promessa de permuta em que uma das contrapartidas a entregar ao Município de Lisboa era o conjunto de prédios que integravam o “Parque Mayer”, em cujos considerandos consta o seguinte: “O seu enquadramento urbano de excepção, no centro da cidade de Lisboa, reforça a vontade da Autarquia em poder garantir o controlo e preservação do Parque Mayer, afastando-o dos desígnios aleatórios a que as puras leis do mercado da propriedade privada poderiam conduzi-lo”, conforme doc. n.º 1 junto com a contestação da chamada. [alínea J) dos factos assentes].
No decurso do ano de 2002, a chamada P. Mayer - Investimentos Imobiliários (Parque Mayer), S.A. - então denominada “Lisbobracara, S.A. -apresentou na Câmara Municipal de Lisboa o “Pedido de Informação Prévia” que constitui o doc. n.º 3 junto com a sua contestação, que foi aprovado conforme doc. n.º 2 junto com a mesma contestação [alínea K) dos factos assentes].
Consta da Proposta n.º 85/2010 a revogação do arrendamento celebrado com a autora, estando nela previsto o pagamento à mesma autora da verba de € 870.000,00, que chegou a estar cabimentada no orçamento camarário de 2009, conforme doc. n.º 4 junto com a contestação da chamada [alínea L) dos factos assentes].

Da Proposta n.º 85/2010 consta ainda o seguinte:
“Após a devida comunicação à sociedade arrendatária, esta aceitou o valor proposto e a consequente cessação do respectivo contrato de arrendamento”.
“Tal proposta foi retirada, devido a novas negociações que fixaram a compensação pela cessação do contrato de arrendamento no valor de € 332.385,25 (…). Este novo valor teve por base o cálculo dos proveitos declarados e constantes das declarações fiscais dos últimos cinco anos da sociedade arrendatária, apurando-se assim a capitalização do rendimento potencial mencionado no relatório pericial e calculado pelos Serviços. Esta importância tem cabimento no orçamento do corrente ano”. [alínea M) dos factos assentes].
Entre a autora e o réu Município decorreram negociações com vista à resolução do contrato de arrendamento em causa. [alínea N) dos factos assentes].

B.–Julgamento da matéria de facto controvertida.
Provado apenas que Devido à ausência de obras de reparação, o telhado do edifício referido em C) tem algumas telhas deslocadas e outras fissuradas, por onde passam as águas da chuva, esclarecendo-se que:
- em relação aos dois anexos, verifica-se o desabamento dos elementos do telhado e da sua estrutura em consequência da natureza do sistema construtivo nesta adotado;
- a estrutura de madeira da cobertura do edifício principal apresenta alguns elementos deteriorados ou deformados;
- o forro correspondente ao teto do 2.º piso apresenta também deformações significativas, estando apodrecido em algumas zonas em consequência da presença de humidade. [resposta aos pontos 1) e 2) da BI].
Provado apenas que Face à presença de humidade no interior do edifício, a instalação elétrica já antiquada apresenta riscos de curto-circuito e incêndio. [resposta ao ponto 3) da BI].
Provado apenas que Durante o período em que a autora encerrou o seu estabelecimento, parte das canalizações e dos esgotos foram danificados por atos de terceiros, designadamente nas instalações sanitárias, deixando estas de funcionar. [resposta ao ponto 4) da BI].
Provado apenas que As paredes exteriores e interiores do edifício apresentam zonas com perda do reboco e zonas com fissuras, permitindo estas últimas que através delas ocorram infiltrações de águas. [resposta ao ponto 5) da BI].
Provado apenas que As janelas de madeira, por falta de conservação ao longo do tempo, necessitam de ser reparadas. [resposta ao ponto 6) da BI].
Não provado [resposta ao ponto 7) da BI].
Provado apenas que Em 17 de junho de 2010 e por intermédio do seu mandatário, a autora enviou ao réu MUNICÍPIO, e este recebeu, uma carta cuja cópia consta de fls. 738 e 739. [resposta ao ponto 8) da BI].
Provado apenas que O réu Município nunca efetuou obras de reparação no edifício locado à autora. [resposta ao ponto 9) daBI].

Provado apenas que As obras referidas em 8) são as seguintes:
10.a.– e 10.f. destelhar a cobertura; efetuar revisão completa à estrutura de madeira com substituição dos elementos deteriorados; recolocação com nova telha, caso se verifique que a porosidade da atualmente existente seja excessiva; revisão e substituição de todos os beirados caso se verifique que a porosidade dos atualmente existentes seja excessiva; quanto aos tetos e pavimentos do interior do edifício principal, é necessária a sua revisão, com substituição dos elementos deteriorados ou que apresentem deformação excessiva;
10.b.– retirar toda a instalação elétrica velha e toda a canalização e esgotos velhos;
10.c.– remoção do entulho para aterro adequado;
10.d.– reparar as fissuras das paredes do edifício no interior e exterior;
10.e.– quanto ao anexo, remoção do entulho ali existente, construção de nova estrutura da cobertura e seu revestimento a telha, reparação das fissuras das paredes interiores e exteriores e reparação do pavimento;
10.g.– reparação do pavimento do sótão e substituição do forro do teto do 2.º piso;
10.h.– reparação do pavimento do 1.º piso e substituição do forro do teto do rés-do-chão;
10.i.– reparar o pavimento do rés-do-chão; 10.j. fazer toda a instalação elétrica, colocar projetores, tomadas, interruptores e campainhas;
10.l.– instalar nova canalização;
10.m.– tornar utilizáveis as casas de banho;
10.n.– pintar as paredes interiores e exteriores do edifício;
10.o.– reparar as janelas e portas existentes, substituindo as portas e janelas cuja reparação não seja possível, designadamente por evidenciarem empenos;
10.p.– reparar os muros do logradouro. [resposta aos pontos 10) e 10.a. a 10.p. da BI].

Provado apenas que O custo das obras referidas em 10.a a 10.p. não foi concretamente apurado mas é superior a € 50.000,00. [resposta ao ponto 11) da BI].

Não provados [resposta aos pontos 12) e 13) da BI].

Provado apenas que Os proventos [entendidos como volume de negócios, antes de impostos] que a autora auferiu no local em causa, no exercício da sua atividade, foram os seguintes:
15.a.– No ano de 2001.................................................€12.712,94
15.b.– No ano de 2002.................................................€13.483,48
15.c.– No ano de 2003.................................................€12.201,65
15.d.– No ano de 2004.................................................€13.098,38
15.e.– No ano de 2005...................................................€9.858,51
15.f.– No ano de 2006....................................................€8.156,84
15.g.– No ano de 2007...................................................€7.657,02
15.h.– No ano de 2008...................................................€7.164,47
[resposta ao ponto 15) da BI].

Não provado [resposta ao ponto 16) da BI].

Provado apenas que Após o encerramento do seu estabelecimento em dezembro de 2009, a autora continuou a pagar ao réu Município a renda mensal que, a partir de julho de 2011, ascendeu ao montante de € 100,00.[resposta aos pontos 14),17) e 18) da BI].

Provado apenas que O referido em 1) a 3), 5) e 6) verifica-se desde data anterior a 5 de julho de 2005. [resposta ao ponto 19) da BI].

Provado que A necessidade de realização das obras referidas em 10.a. a 10.p. verifica-se desde data anterior a 5 de julho de 2005. [resposta ao ponto 20) da BI].

Não provado [resposta ao ponto 21) da BI].

Provado que Em 5 de julho de 2005, o réu Município conhecia o estado do edifício descrito em 1) a 3), 5) e 6). [resposta ao ponto 22) da BI].

Provado que Com a iniciativa referida em I) e J), o réu Município inviabilizou o projeto de requalificação do “Parque Mayer” apresentado pela chamada e identificado em K). [resposta ao ponto 23) da BI].

Provado que Assim como inviabilizou que a chamada tivesse levado por diante o seu projeto imobiliário no qual estava contemplado o realojamento dos inquilinos históricos do Parque Mayer, como o estabelecimento da autora. [resposta ao ponto 24) da BI].

Provado apenas que Para concretizar o objetivo de ser proprietário do “Parque Mayer” e através da comunicação social, o réu Município fez saber que podia recorrer a um processo de expropriação do “Parque Mayer”. [resposta ao ponto 25) da BI].
Provado que Em data anterior a 07-12-2012 [data da sua contestação], o réu Município não reclamou junto da chamada do estado do edifício arrendado à autora. [resposta ao ponto 26) da BI].

Provado que A degradação do “Parque Mayer” teve início nos anos 70 do século passado e, desde essa altura, a requalificação do recinto esteve sempre na ordem do dia e nas promessas de todos os executivos camarários que se sucederam. [resposta ao ponto 27) da BI].

Não provado [resposta ao ponto 28) da BI].

Provado apenas o que consta das alíneas L) e M) dos factos assentes e que A autora não aceitou a proposta do réu Município de recebimento da quantia de € 332.385,25 tendo em vista a revogação, por mútuo acordo, do contrato de arrendamento respeitante ao locado identificado nos autos. [resposta aos pontos 29) e 31) da BI].

Não provado [resposta ao ponto 30) da BI].

O Direito
Nos termos do n.º 1 do art.º 662.º do CPC “a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.”

Pretendendo o recorrente impugnar a decisão relativa à matéria de facto, deverá, nos termos do art.º 640.º do CPC, sob pena de rejeição, especificar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas. Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes (n.º 2 alínea a) do art.º 640.º do CPC).

No caso destes autos, a A. impugna o dado como provado em resposta aos pontos 29 e 31 da BI, o dado como não provado em resposta ao ponto 7 da BI e bem assim a asserção (contida na fundamentação da decisão de facto) de que “a autora sempre omitiu a sua verdadeira situação económica, designadamente a acumulação de prejuízos financeiros nos últimos anos da actividade do seu estabelecimento comercial.”

Quanto à resposta aos pontos 29 e 31 da BI

Perguntava-se, nestes pontos, o seguinte:
29)- “Em 2009 foram concluídas negociações entre a autora e o réu Município que tinham como objectivo a rescisão do contrato de arrendamento para libertação do recinto do “Parque Mayer” com vista à recuperação global do mesmo”
31)- “As negociações referidas em N) não conduziram a acordo algum firmado entre a autora e o réu Município.”

A resposta do tribunal a quo foi a seguinte:
“Provado apenas o que consta das alíneas L) e M) dos factos assentes e que a autora não aceitou a proposta do réu Município de recebimento da quantia de € 332 385,25 tendo em vista a revogação, por mútuo acordo, do contrato de arrendamento respeitante ao locado identificado nos autos.”

O tribunal a quo fundamentou a sua resposta no teor da carta de fls 738 e 739, datada de 17.6.2010 e endereçada em nome da A. ao Presidente da Câmara Municipal de Lisboa, e bem assim no teor dos artigos 30.º a 33.º da petição inicial aperfeiçoada, junta a fls 116 e seguintes.

Ora, dessas peças constantes nos autos pode concluir-se que ocorreram negociações entre as partes e que elas acabaram por não desembocar num acordo formalizado e efetivado, mas delas não se pode concluir que a ausência de acordo resultou de recusa por parte da A., nomeadamente de aceitação da proposta, por parte do R., do pagamento da quantia de € 332 385,25. O que resulta do teor das alíneas L) e M) dos factos assentes é que houve um acordo inicial, entre a A. e o R., no valor de € 870 000,00, que o R. deu sem efeito e, após novas negociações, fixou-se a compensação a pagar à A. pela cessação do contrato no valor de € 332 385,25, para a qual havia cabimento orçamental. Desconhece-se por que razão não chegou a concretizar-se acordo, por esse valor ou outro, sendo certo que o tribunal a quo afirmou que a prova testemunhal, nomeadamente arrolada pelo R., manifestou desconhecimento do assunto.

Assim, nesta parte a apelação é procedente e, consequentemente, elimina-se dos factos provados a afirmação de que a autora não aceitou a proposta do réu Município de recebimento da quantia de € 332 385,25 tendo em vista a revogação, por mútuo acordo, do contrato de arrendamento respeitante ao locado identificado nos autos.

Quanto ao ponto 7 da BI e, bem assim, quanto à asserção (em sede de fundamentação da decisão de facto) de que “a autora sempre omitiu a sua verdadeira situação económica, designadamente a acumulação de prejuízos financeiros nos últimos anos da actividade do seu estabelecimento comercial.”

O ponto 7 da BI tinha a seguinte redação:
“O referido em 1) a 5) [descrição do mau estado do locado] determinou a autora a suspender por completo a sua actividade no mês de Dezembro de 2009”.
O tribunal a quo deu este facto como não provado.A fundamentação para essa convicção resulta do seguinte trecho da sentença:
“Deve notar-se que desde há vários anos que o estabelecimento comercial da autora não gera lucros, antes tem acumulado sucessivos prejuízos económicos.
Daí não ter ficado provado que o encerramento do estabelecimento da autora se deveu ao estado de degradação do edifício onde aquele estabelecimento está instalado, tal como não ficou provado que o encerramento do mesmo estabelecimento gera prejuízos para a autora, devendo notar-se que em ambas as petições iniciais apresentadas pela autora esta sempre omitiu a sua verdadeira situação económica, designadamente a acumulação de prejuízos financeiros nos últimos anos de atividade do seu estabelecimento comercial.”

A apelante insurge-se contra estes juízos do tribunal a quo, exprimindo-se pela seguinte forma:
“Quanto à relação causa/efeito entre o estado de degradação do edifício e a suspensão da actividade da ora Rec.te, ela infere-se de uma ponderação mìnimamente atenta da factualidade provada e do relatório pericial constante dos autos, segundo as regras de experiência de um homem médio.
Finalmente, ainda no que toca à realidade de facto, é inadmissível, por contrário à verdade que os autos patenteiam, a afirmação do Mº Juíz “a quo” de que “… a autora sempre omitiu a sua verdadeira situação económica, designadamente a acumulação de prejuízos financeiros nos últimos anos de actividade do seu estabelecimento.
Tamanha afirmação não corresponde à verdade e é profundamente injusta, seja porque a ora Rec.te nunca “acumulou prejuízos financeiros”, antes sempre teve resultados positivos, embora decrescentes ao longo dos anos de 2001 a 2008, como não deixou de alegar nos artºs 46º e 47º da pet. inicial e ficou demonstrado através das declarações apresentadas para efeitos de IRC e do relatório pericial, tudo constante dos autos.”

Vejamos.

Como bem aponta a interveniente P. Mayer – Empreendimentos Imobiliários, na sua contra-alegação, no relatório da perícia económico-financeira efetuada no decurso da instrução dos autos consta que “b) Os Custos operacionais ou de exploração compostos de gastos de pessoal e de fornecimentos e serviços externos foram sempre superiores aos proveitos, excepto em 2004 em que foram ligeiramente inferiores, devido essencialmente aos gastos com pessoal que até 2005 representavam em média 75% dos proventos, de 2006 a 2008 foram superiores aos rendimentos e em 2009 representavam quase o dobro daqueles. c) Em consequência das situações referidas nas alíneas a) e b) os Resultados líquidos anuais, ou seja a diferença entre os Rendimentos (Proventos) e os Custos que a autora suportou para gerar aqueles rendimentos foram, no período em análise, sempre negativos (prejuízos) como se evidencia nas Declarações disponibilizadas, verificando-se no período em análise (conforme quadro em anexo) que:
De 2001 a 2004 os prejuízos em média situaram-se nos € 1.200/Ano e no período de 2005 a 2009 a média de prejuízos foi de € 6.155, atingindo o valor mais elevado de € 7.513 em 2007, diminuindo em 2008 e 2009 para níveis próximos dos € 5.000 e reduzindo-se em 2010 para os €862 e em 2011 para €1.195.”

O facto de o prédio em causa carecer de obras pelo menos desde data anterior a julho de 2005 (vide resposta aos factos 19 e 20), aliado ao facto de o negócio da A. dar sucessivamente prejuízo, representando os custos de operação e funcionamento, em 2009, cerca do dobro dos proveitos, suscitou, ao tribunal a quo, a dúvida acerca da verdadeira razão do encerramento do estabelecimento da A., ocorrido em dezembro de 2009 (resposta aos pontos 14, 17 e 18, da BI).

Ora, a apelante não invoca meios de prova dos quais decorra resposta diversa, pelo que, nos termos do art.º 414.º do CPC, tal dúvida, que é razoável, resolve-se contra a apelante, sobre quem recai o respetivo ónus da prova (art.º 342.º n.º 1 do Código Civil).
Nesta parte, pois, a apelação é improcedente.

Em suma, quanto à decisão de facto, dá-se como não provado que a autora não aceitou a proposta do réu Município de recebimento da quantia de € 332 385,25 tendo em vista a revogação, por mútuo acordo, do contrato de arrendamento respeitante ao locado identificado nos autos.

No mais, mantém-se a decisão de facto.

Segunda questão (abuso de direito)
Está provado que entre a A. e o R. vigora uma relação de arrendamento urbano, para fins não habitacionais, que se iniciou em 1924.

Por força do aludido contrato o senhorio obriga-se a proporcionar ao arrendatário o gozo da coisa locada e, em contrapartida, o arrendatário obriga-se ao pagamento da respetiva renda (artigos 1022.º, 1031.º e 1038.º do CC).

A obrigação de o senhorio proporcionar o gozo da coisa ao locado tem como consequência o dever de executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelo fim do contrato, além das requeridas pelas leis vigentes (n.º 1 do art.º 1074.º do Código Civil; aquando da vigência do RAU, aprovado pelo Dec.-Lei n.º 321-B/90, de 15.10, vide artigos 11.º, 12.º e 13.º).
Em casos de urgência ou de mora por parte do senhorio, o arrendatário poderá substituir o senhorio na realização das obras (art.º 1036.º do CC). Acresce que o arrendatário deve avisar o senhorio da necessidade de obras de que a coisa careça (al. h) do art.º 1038.º do CC).

Nesta ação a A. alega que foi obrigada a cessar a sua atividade no locado em virtude de o imóvel locado apresentar vícios, causados pela ausência de obras de conservação, que a impediam de o usar. E, consequentemente, reclamou a condenação do R. em indemnização correspondente aos prejuízos decorrentes da sua inatividade, a liquidar em execução de sentença e, bem assim, na condenação do R. na realização das obras necessárias.

Ora, se bem que se tenha provado que o edifício em causa carece de obras, pelo menos desde data anterior a julho de 2005, não se provou que a A. encerrou o seu estabelecimento em virtude dessa situação material do locado. Assim como não se provou que, antes de encerrar o locado, a A. interpelou o senhorio para efetuar as aludidas obras, dando-lhe conta da sua necessidade e das dificuldades que alegadamente a sua ausência determinava para o exercício da sua atividade.

Assim, tal como ajuizou o tribunal a quo, improcede a pretendida condenação do R. no pagamento de indemnização por prejuízos decorrentes do alegadamente forçado encerramento do estabelecimento. De facto, não se provou, como foi dito, que tal encerramento seja imputável ao senhorio (artigos 798.º, 799.º, 483.º, 487.º, 563.º do Código Civil).

No que concerne à pretendida condenação do R. a efetuar obras no locado, consideramos, tal como o tribunal a quo, que deve improceder.

Por um lado, tendo a A. encerrado o estabelecimento, por motivo que não se apurou ser imputável ao estado material do locado, cessando, consequentemente, a sua utilização, em violação da obrigação que sobre si impende (artigos 1072.º e 1083.º n.º 2 al. d) do CC), a pretensão de realização das aludidas obras pela contraparte constitui exercício abusivo de um direito (art.º 334.º do CC), na modalidade de tu quoque, ainda para mais quando parte das obras necessárias decorre do próprio abandono do locado pela A. (vide resposta ao ponto 4 da BI). Por outro lado, a pretensão de realização de obras, cujo valor excede os € 50 000,00 (resposta ao ponto 11 da BI), é manifestamente desproporcionada, face ao valor da renda devida (cujo valor mensal é, atualmente, de € 100,00 – resposta aos pontos 14, 17 e 18 da matéria de facto). De facto, é sabido que o regime vinculístico a que alguns arrendamentos, mais antigos, estão sujeitos, caraterizado pela conjugação da manutenção forçada da sua vigência com severa restrição na atualização das rendas, tem conduzido a prolongadas concessões do gozo de imóveis a troco de rendas irrisórias. Tal situação torna incomportável, à luz da racionalidade económica, a realização de obras de manutenção do edifício, cujo custo frequentemente corresponde a muitas dezenas de anos de rendas (no caso dos autos, a mais de 40 anos de rendas). Essa situação, de desproporção entre a vantagem do titular do direito e o sacrifício por ele imposto a outrem, constitui uma modalidade de desequilíbrio no exercício do direito (vide António Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil, V, Parte Geral, Exercício Jurídico, 2.ª edição, 2015, Almedina, pp. 377-381), que a jurisprudência do STJ tem, reiteradamente, qualificado de abusivo, à luz do art.º 334.º do Código Civil (vide, v.g., acórdãos do STJ, de 28.11.2002, processo 02B3436; de 16.12.2004, processo 04B3903; de 08.6.2006, processo 06B1103; de 14.11.2006, processo 06B3597; de 31.01.2007, processo 06A4404; de 20.01.2009, processo 08A3810; de 02.6.2009, processo 256/09.3YFLSB; de 11.12.2012, processo 655/06.2TBCMN.G1.S1; de 19.01.2017, processo 1381/13.1TBVIS.C1.S1).

Entendemos, pois, tal como o tribunal a quo, que a pretensão da realização das aludidas obras por parte da A. é abusiva, devendo improceder.

DECISÃO.
Pelo exposto, julga-se a apelação improcedente e consequentemente mantém-se a decisão recorrida.
As custas da apelação são a cargo da apelante, que nela decaiu (art.º 527.º n.ºs 1 e 2 do CPC).

Lisboa, 08.02.2018

Jorge Leal
Ondina Carmo Alves
Pedro Martins