| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
I - RELATÓRIO
M […] instaurou execução para entrega de coisa certa contra A.[…], alegando, em síntese, que celebrou com a executada um contrato de arrendamento de duração limitada nos termos do artigo 100º do RAU.
Apesar e na cláusula segunda do contrato constar que o prazo de duração é de um ano, o mesmo tem a duração mínima legal, que é de cinco anos.
Através de notificação judicial avulsa denunciou o contrato para o termo do prazo. Apesar da denúncia a executada não entregou o arrendado à senhoria.
Conclui pedindo que a executada seja citada para, no prazo de 20 dias, proceder à entrega do locado devoluto de pessoas e bens ou opor-se à execução.
O Mº Juiz, considerando não existir título executivo pelo facto de o contrato não obedecer rigorosamente ao estabelecido no artigo 98º do RAU, indeferiu liminarmente o requerimento executivo.
Não se conformando com tal despacho dele recorreu a exequente, tendo formulado as seguintes CONCLUSÕES:
1ª - O Exmº juiz a quo não analisou o contrato de arrendamento celebrado entre as partes, nem interpretou e aplicou correctamente as normas jurídicas ajustáveis ao caso sub judice, mais precisamente os artigos 98º, 100º e 101° do anterior RAU.
2ª - O contrato celebrado entre a recorrente e a recorrida configura um verdadeiro contrato de arrendamento de duração limitada, nos termos do disposto no artigo 98º do anterior Regime do Arrendamento Urbano (RAU).
3ª - Na cláusula primeira do contrato de arrendamento celebrado entre a recorrente e recorrida é expressa e literalmente referida., que "(...) o presente contrato é de DURAÇÃO LIMITADA e no REGIME DE RENDA LIVRE, ao abrigo e nos termos do Decreto-Lei nº321-B/90 art.º 98º de 15 de Outubro”.
4ª - As partes (recorrente e recorrida) acordaram expressamente no sentido da sujeição do contrato ao regime do arrendamento de duração limitada e inseriram esse acordo no texto escrito do contrato, mais precisamente na cláusula primeira, nos termos do disposto na alínea i) do nº 2 do art.º 8 do RAU.
5ª - O prazo de cinco anos previsto no nº 2 do anterior RAU tem a natureza de prazo supletivo, no caso de as partes omitirem a estipulação de prazo ou desrespeitarem o seu limite mínimo ou máximo, no âmbito do contrato de duração limitada, neste sentido cfr. Prof. M. Januário C. Gomes, in "Arrendamentos Para Habitação", Almedina, pág. 199 e o Ac TRL de 24/10/2000, in www,dgsi.pt.
6ª - Tendo as partes acordado no sentido da sujeição do contrato ao regime de duração limitada, inserido este acordo no texto escrito do contrato por elas assinado, o facto de terem estipulado um prazo de vigência de um ano não tem como consequência ter–se celebrado tal contrato sem prazo, mas sim, pelo prazo mínimo previsto na lei – 5 anos – uma vez que o prazo previsto no nº 2 do artigo 98º do R.A.U. tem de ser entendido corno um prazo supletivo.
7ª - Não obstante ter sido previsto no contrato de arrendamento sujeito ao regime da duração limitada, o prazo de um ano, ter-se-á de considerar automática e legalmente ampliado, esse prazo, para o mínimo de 5 anos, previsto na lei, ou seja, terá de se considerar que o contrato de arrendamento celebrado entre a recorrente e a recorrida tinha a duração de cinco anos renovável por períodos mínimos de três anos, nos termos do disposto nos artigos 98º e 100º do anterior Regime do Arrendamento Urbano.
8ª - Nesse sentido vai também o Novo Regime do Arrendamento Urbano que prevê expressamente no nº 2 do artigo 1095º com a epígrafe “Estipulação de prazo certo» "( ..) O prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a 5 nem superior a 30 anos:, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos limites mínimo e máximo quando, respectivamente, fique aquém do primeiro ou ultrapasse o segundo.”
9ª - O legislador, com tais disposições normativas visou essencialmente a prossecução da finalidade prevista com a criação da figura dos contratos de arrendamento de duração limitada, a saber: a restituição ao arrendamento da sua fixação temporária essencial para revitalização do mercado habitacional.
10ª - O carácter supletivo do prazo previsto no artigo 98º do anterior R.A.U. e 1095º do Novo R.A.U determina que se verifique a redução dos contratos, nos casos em que as partes manifestem de forma imperfeita o prazo de duração do arrendamento, estabelecendo-se o prazo determinado por lei, nos termos do disposto no artigo 292º do Código Civil, de forma a permitir o aproveitamento da parte não viciada do negócio.
11ª - Em virtude da expressa sujeição do contrato de arrendamento celebrado com a recorrida ao regime da duração limitada, a recorrente podia opor-se à sua renovação através da chamada denúncia – oposição prevista no artigo 100º do RAU, ou seja, através da notificação judicial avulsa requerida com um ano de antecedência sobre o termo do contrato ou da sua renovação (cfr. nº 2 do art.º 100º).
12ª - A recorrente respeitou o prazo legal mínimo de vigência do contrato de arrendamento de duração limitada, uma vez que apenas procedeu à denúncia do contrato de arrendamento, mediante notificação judicial avulsa, no dia 21 de Setembro de 2004, ou seja, volvidos aproximadamente quatro anos e com mais de um ano de antecedência relativamente ao termo do contrato.
13ª - A notificação judicial avulsa chegou ao conhecimento da recorrida no dia 18 de Novembro de 2004, pelo que foi, igualmente, respeitado o prazo a que alude o artigo 1055º do Código Civil.
14ª - Tomando em consideração os objectivos do legislador e a letra da lei é absurdo restringir a atribuição de eficácia executiva apenas e somente aos contratos de arrendamento onde as partes tenham estipulado um prazo igual ou superior a cinco anos.
15ª - A interpretação restritiva realizada pelo Exmo. Sr. Dr. juiz a quo defrauda por completo os objectivos do legislador e a letra da lei, porquanto, quer o artigo 98º do R.A.U., quer o artigo 1095º do N.R.A.U. exigem apenas que as partes tenham manifestado no texto do contrato vontade de submeter o arrendamento a regime de duração limitada/prazo certo.
16ª - Porquanto, repita-se abundantemente, o prazo fixado no nº 2 do artigo 98° do anterior R.A.U. tem natureza supletiva e aplica-se aos casos em que as partes sujeitando o contrato de arrendamento ao regime da duração limitada não tenham previsto o prazo ou o tenham previsto em termos imperfeitos.
17ª - Qualquer outro entendimento frustrará por completo a prerrogativa legal dos senhorios se oporem renovação do contrato, nos casos em que, por qualquer motivo, não tenham sido respeitados os prazos mínimos previstos na lei, esvaziando de conteúdo o disposto no artigo 100º do anterior RAU e no artigo 1097º do N.R.A.U, aplicável aos contratos celebrados ao abrigo do anterior regime.
18ª – O contrato de arrendamento celebrado no dia 12 de Outubro de 2000, juntamente com a certidão da notificação judicial avulsa requerida no dia 21 de Setembro de 2004 constituem título executivo bastante para a promoção da acção executiva para entrega de coisa certa, nos termos do disposto no art.º 101º do RAU.
Termina pedindo que a decisão seja revogada e substituída por outra que ordene o prosseguimento dos autos até final.
Não houve contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II – FUNDAMENTAÇÃO
A- Fundamentação de facto
Importa considerar a seguinte matéria de facto:
1º - No dia 12 de Outubro de 2000 exequente e executada acordaram celebrar entre si contrato de arrendamento para habitação, de duração limitada e no regime de renda livre, ao abrigo e nos termos do artigo 98º do R.A.U., aprovado pelo Decreto-Lei 321-B/90 de 15 de Outubro – cláusula primeira.
2º - Na cláusula segunda do contrato celebrado consignaram as outorgantes que o arrendamento é feito pelo prazo de um ano, tendo o seu início em 12 de Outubro de 2000 e término em 11 de Outubro de 2001, sendo este renovável de comum acordo - cláusula segunda.
B- Fundamentação de direito
A questão colocada pela recorrente pressupõe a resolução de uma questão prévia que consiste em saber se o contrato de arrendamento celebrado foi ou não, por vontade das partes, sujeito ao regime do contrato de duração limitada, com especial relevância para os artigos 98º e seguintes do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto Lei 321-B/90 de 15 de Outubro.
O contrato de arrendamento (doc. de fls. 11 e 12) não foi arguido de falso nem impugnadas as assinaturas das contraentes (exequente e executada) deles constantes.
Assim, nos termos dos artigos 374º nº 1 e 376º nºs 1 e 2 do Código Civil, fazem prova plena das declarações neles contidas e dos factos compreendidos na declaração na medida em que foram contrários do declarante.
Relevante para a decisão da questão é a análise do teor das cláusulas 1ª e 2ª do contrato de arrendamento.
Na primeira consta expressamente que as partes acordaram em celebrar um contrato de arrendamento para habitação, de duração limitada e no regime de renda livre, ao abrigo e nos termos do artigo 98º do R.A.U., aprovado pelo Decreto-Lei 321-B/90 de 15 de Outubro …”.
O contrato junto aos autos está subscrito por todos os outorgantes e contém uma cláusula de duração efectiva inicial do contrato (a cláusula 2ª que adiante se analisará).
Não foram alegadas, nem se vê que existam, circunstâncias que imponham ao tribunal a conclusão de que foi outra a vontade das partes senão a de celebrar um contrato de arrendamento sujeito ao regime jurídico especial que, de forma expressa, tiveram por aplicável.
Na cláusula 2ª do contrato celebrado consignaram os outorgantes que o contrato é celebrado pelo prazo inicial de um ano.
O teor de tal cláusula, que contém a vontade expressa das partes, vai contra a disposição legal imperativa do artigo 98º nº 2 do RAU, que impõem a duração mínima de cinco anos, pelo que tal cláusula é nula (artigo 294º do Código Civil).
A nulidade de tal cláusula não determina a invalidade de todo o negócio celebrado, sendo certo que nada indicia, nem a recorrente o alega, que o contrato de arrendamento para habitação não teria sido celebrado sem a cláusula em questão (artigo 292º do Código Civil).
Haverá então que proceder à redução do negócio (contrato de arrendamento) celebrado entre autores e réus, considerando-o válido quanto a todos os seus elementos, de acordo com a vontade expressa das partes contratantes, à excepção da cláusula que fixou o prazo inicial de duração do contrato.
E segundo a vontade expressa no contrato escrito junto aos autos, estamos em presença de um contrato de arrendamento para habitação com estipulação de um prazo efectivo de duração e não de um contrato de arrendamento pelo prazo supletivo constante do artigo 10º do RAU automaticamente renovável, já que tal interpretação não tem correspondência no texto do contrato subscrito e na correspondente declaração negocial emitida por ambas as partes.
Tendo sido cumpridas pelas partes as formalidades previstas no nº 1 do artigo 98º do RAU, o prazo inicial efectivo do arrendamento celebrado entre as partes não poderá ser inferior a cinco anos, de acordo com o nº 2 do mesmo preceito.
Do que vem de ser exposto decorre – o que é essencial no contexto da decisão a proferir – que autores e réus celebraram um contrato de arrendamento sujeito, no que se reporta à cessação do contrato, ao regime específico do artigo 98º a 101º do RAU.
No mesmo sentido foi decido pelo acórdão desta Relação de 24.10.2000, assim sumariado[1]:
“Tendo as partes acordado no sentido da sujeição do contrato ao regime de duração limitada inserido o acordo no texto escrito do contrato por elas assinado, o facto de terem estipulado o prazo de vigência de dois anos não tem como consequência ter-se celebrado tal contrato sem prazo mas sim ter-se celebrado pelo prazo de cinco anos uma vez que o prazo p. no art. 98º, nº 2 do RAU se deve ter também por prazo supletivo”.
E assim também ensina Januário Gomes da Costa: “ o prazo de cinco anos deve ter-se também por prazo supletivo, no caso de as partes, clausulando embora o regime dos contratos de duração limitada, terem omitido estipulação de prazo”[2].
Ora, sendo um contrato de arrendamento urbano para habitação, de duração limitada, regido pelos artigos 98º a 101º do RAU, tendo o mesmo sido denunciado pela exequente nos termos do art.º 100º nº 2 do RAU por notificação judicial avulsa, conforme certidão junta aos autos, estamos perante um título executivo conforme o preceituado no artigo 101º nº 1 do RAU.
III - DECISÃO
Pelo exposto, dá-se provimento ao agravo e revoga-se o despacho recorrido, o qual deve ser substituído por outro que ordene o prosseguimento da acção executiva para entrega de coisa certa.
Sem custas.
Lisboa, 31 de Maio de 2007
(Ilídio Sacarrão Martins)
(Teresa Pais)
(Carla Mendes)
________________________________________________________________________________
[1] www.dgsi.pt
[2] Arrendamentos Para Habitação, 2ª edição, Almedina, 1996, pág. 209.
|
