Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
238/2004-7
Relator: ABRANTES GERALDES
Descritores: CONTRATO DE ARRENDAMENTO
OBRAS
ÓNUS DA PROVA
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 01/27/2004
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: REVOGADA
Sumário: Para efeitos de resolução de contrato de arrendamento com base na realização de obras não autorizadas pelo senhorio, a falta de autorização deste, conquanto seja facto negativo, é constitutivo do direito, recaindo sobre o senhorio o respectivo ónus da prova.
Não integra o referido fundamento de resolução a subida dos muros de uma construção que servia de cozinha edificada no logradouro de uma casa térrea sita numa zona rural e a substituição do respectivo telhado que se encontrava danificado por uma placa.
Decisão Texto Parcial:
Decisão Texto Integral: Acordam do Tribunal da Relação de Lisboa:
I – C. AFONSO,
intentou acção de condenação com a forma de processo sumário contra
J. MARTINS, e mulher D. MARTINS,
pedindo a resolução do contrato de arrendamento em vigor e, em consequência, a condenação dos RR. no despejo imediato do arrendado e na reposição do prédio locado na sua traça original ou a pagar à A. o que se vier a apurar em execução de sentença por via de tal reposição.
Alegou, em síntese, que no prédio arrendado aos RR. estes fizeram “obras e construções que alteraram estrutura exterior do prédio e ocuparam a maior parte do logradouro, alterando a sua traça original”.

Os RR., para além de invocarem a ineptidão da petição, contrapuseram que se limitaram a fazer reparações, em resultado da normal deterioração, por forma a tornar a casa mais funcional e confortável, sem que tenha sido alterada estrutura exterior do prédio.
Deduziram reconvenção pedindo que a A. seja condenada a pagar aos RR. a quantia de Esc.: 100.000$00, acrescida de outras despesas ainda a apurar, e os juros à taxa legal.
Para tanto alegam que efectuaram obras que se traduziram em reparações urgentes e inadiáveis no locado, com prévio conhecimento e autorização do senhorio.

Respondeu a A. impugnando a matéria da reconvenção pedindo a condenação dos RR como litigantes de má fé.

Realizado o julgamento, foi proferida sentença que julgou procedente a acção, decretou a resolução do contrato e condenou os RR. no despejo do locado e na demolição da obra ilegal. Mais foi julgada improcedente a reconvenção.

Apelaram os RR. e concluíram que:

a) As alterações efectuadas no locado não são consideráveis, nem o alteraram substancialmente.
b) O barracão estava construído há cerca de 5 ou 6 anos sem oposição do senhorio.
c) Como tal, deve improceder a acção e deve proceder a reconvenção, condenando a A. no pagamento da quantia de € 500.
d) Se assim não for entendido deve ser deferido o despejo por um ano, uma vez que os apelantes têm de procurar outra casa.

Houve contra-alegações.

Colhidos os vistos, cumpre decidir.

II – Factos provados:

1. A A. é única filha e herdeira e cabeça de casal da herança do indicado J. Alves – C);
2. Faz parte do acervo dos bens deixados por óbito de Justino Afonso Alves, o prédio urbano, composto de casa de habitação de r/c, com 3 divisões e cozinha e logradouro, sito no lugar do Chafariz, n---, freguesia de A-dos-Negros, concelho de Óbidos, inscrito na matriz respectiva sob o art. 1161º - A) e B);
3. A casa foi construída em 1975, tendo sido os RR. os seus primeiros ocupantes – 10º e 19º;
4.Por contrato de 16-3-76, J. Alves deu de arrendamento ao R. marido o mencionado prédio – D);
5.Tal contrato foi celebrado pelo prazo de um ano, sucessivamente renovável por iguais períodos, iniciando a sua vigência em 20-3-76, destinado somente à habitação do arrendatário, nos termos do doc. de fls. 7 e 8 – E), F) e G);
6.Foi acordada inicialmente a renda mensal de PTE 350$00, presentemente no valor mensal de PTE 605$00 – I);
7. O arrendatário passou a morar no locado, onde estabeleceu a sua residência permanente – H);
8. Em data indeterminada do ano 2000 os RR. implantaram uma placa de cobertura numa construção feita por si há cerca de 6 a 8 anos no logradouro do prédio arrendado, tendo também aproveitado, quando colocaram a placa, para subirem em altura não apurada a dita construção já existente – 1º;
9. Os RR. ocuparam parte do logradouro com a construção referida em 8., fazendo de dois muros duas paredes dessa construção – 3º;
10. Onde havia dois muros de delimitação do logradouro há agora duas paredes que suportam a construção - 4º;
11. Onde havia pátio passou a haver, desde há cerca de 6 a 8 anos, a construção referida em 8. que, em data indeterminada do ano 2000, levou uma cobertura em betão, a qual é utilizada como estendal de roupa – 5º;
12. Os RR. implantaram a placa de cobertura referida em 8. na construção já existente que servia de cozinha, implantação essa que serviu para substituir o telhado que estava deteriorado, deixando verter a água, por uma placa, em virtude de ser um material mais resistente – 12º;
13. Os RR. têm vindo a utilizar a placa de cobertura da casa de banho como estendal de roupa e utilizam-na também como acesso à placa por eles construída, onde estendem roupa – 6º;
14. Uma reparação feita pelos RR. no prédio arrendado em data indeterminada do ano 2000 foi a colocação de um portão de acesso à rua para substituição do original que não tinha fechadura e cuja madeira dos caixilhos estava degradada – 11º;
15. Não poderiam sentir-se seguros com o portão escorado com madeiras, facilmente transponível por qualquer meliante e com risco de ruir – 16º;
16. Os RR., com as reparações levadas a efeito na placa da construção implantada no logradouro e no portão, despenderam quantia não apurada – 18º;
17. O arrendado necessita de obras, sofrendo a casa das seguintes degradações: placa da casa de banho rachada, com infiltrações; janelas com caixilhos e ferragens podres – 13º e 14º;
18. Desde a sua origem que o tecto do prédio locado é constituído por placa de betão armado, coberta com uma estrutura de telhado – 20º;
19. Os RR. não substituíram um vidro que se partiu, encontrando-se agora no seu lugar um plástico – 24º;
20. A construção onde foi implantada a placa encontra-se pintada – 26º.

III – Decidindo:
1. A única questão que verdadeiramente importa apreciar é se os factos apurados integram ou não o fundamento de resolução do contrato de arrendamento urbano.
A resposta não pode deixar de ser negativa.

2. A presente acção é bem o exemplo da deficiente alegação da matéria de facto que sustenta o pedido formulado.
Tratando-se de uma acção de resolução de contrato de arrendamento com motivo na realização de obras não autorizadas, ressalta da petição inicial, sem que tivesse sido suprido na resposta, a quase total ausência de factos, limitando-se a A., na prática, à enunciação de algumas conclusões jurídicas.
Com efeito, na prática, limitou-se a invocar que “recentemente os RR. têm vindo a fazer obras e construções que alteraram a estrutura exterior do prédio e ocuparam a maior parte do logradouro, alterando a traça original” (art. 12º).
Se acaso os RR. não tivessem explicitado, na contestação, algumas das características da referida construção e se, porventura, o Tribunal de 1ª instância não tivesse dado uma resposta explicativa a alguns dos quesitos, ficar-se-ia sem possibilidade de verificar que modificações, afinal, foram feitas de modo a justificarem uma tão grave consequência quanto o é a solicitada resolução de um contrato de arrendamento habitacional.
Todavia, posto que não tivesse sido considerada inepta a petição inicial e apesar do teor da decisão da matéria de facto, a acção não reúne as condições mínimas para a sua procedência, impondo-se a revogação da sentença.

3. No que respeita à autorização do senhorio para a realização de obras, foram formulados dois quesitos, um contendo a versão negativa, alegada pela A. (8º), outro a versão positiva invocada pelos RR (12º). Ambos receberam resposta negativa.
Mas, afinal, cabe perguntar previamente: sobre qual das partes impendia o ónus da prova do referido facto?
Trata-se de uma questão sobre a qual na sentença apelada foi emitida pronúncia no sentido de onerar o arrendatário.
Ora, bastaria a adequada resposta a essa questão para que a acção improcedesse.

3.1. A presente acção de despejo funda-se num direito potestativo assente no segmento normativo do art. 64º, nº 1, al. d), do RAU.
Por isso, a atendibilidade do pedido formulado depende da prova de factos que integram o direito em que se funda, ou seja, de factos que permitam ao Tribunal concluir que o arrendatário fez “no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alteraram substancialmente a sua estrutura externa ...”.
É verdade que estamos face a um preceito que implica a prova de factos negativos, tarefa cuja prova ou formação da convicção suscita, por regra, maiores dificuldades respectivamente às partes e ao tribunal.
Todavia, tal constatação não implica, por si só, que se modifiquem as regras de distribuição do ónus da prova legal e genericamente definidas no art. 342º do CC.
Porque inexiste, a respeito do art. 64º, nº 1, al. d), do RAU, qualquer regra que modifique o regime geral constante do nº 1 do art. 342º do CC e porque, se dúvidas houvesse, deveriam ser resolvidos por via do recurso ao disposto no nº 3, resta confirmar e assumir, em concreto, a regra geral: o ónus da prova da falta de autorização recai sobre a senhoria que pretende, com esse fundamento, obter a cessação imediata do contrato e a restituição do prédio arrendado.
Deste modo, se um facto, ainda que na sua formulação negativa, for constitutivo do direito, como ocorre com a falta de autorização para a realização de obras, deverá ser essa a versão que deve figurar na  base instrutória, a fim de que, uma vez provado, a questão possa ser decidida favoravelmente em relação à parte que pretende o seu reconhecimento.
Nessas situações deve o tribunal, no momento da formação da convicção, dar o tratamento adequado, ponderando as dificuldades quanto ao exercício do ónus da prova.[1]

3.2. Trata-se, aliás, de uma questão que deve receber a resposta idêntica à que tem sido dada a respeito do ónus da prova na denúncia do arrendamento para habitação, no que concerne ao facto de o senhorio não ter outra casa própria ou arrendada (art. 71º, nº 1, al. b), do RAU). O mesmo se passa aliás, dentro do direito de resolução, com a falta de residência permanente ou com a não comunicação do trespasse, nos termos do art. 64º, nº 1, als. i) e f), do mesmo diploma.
Por conseguinte, para além de apenas importar ao julgamento do caso a versão versão negativa invocada pela A, era esse facto, nessa versão, que importava provar para que a acção pudesse ser julgada procedente.[2]
Ora, como foi dada resposta negativa ao quesito 8º que continha tal versão, a acção teria de ser julgada improcedente.

4. Mas a improcedência encontra ainda na matéria de facto uma causa mais profunda. É que nem sequer se pode concluir que tenham sido realizadas obras que, como a lei o exige, tenham resultado em alterações da estrutura externa do locado.
Trata-se, aliás, de uma situação semelhante à que pelos mesmos juízes que subscrevem este acórdão já foi apreciada em 14-5-02, no âmbito do recurso de apelação nº 5340-99/7ª secção.

4.1. A realização de obras não autorizadas pelo senhorio que resultem em alterações substanciais da estrutura externa do prédio ou disposição interna das divisões ou que correspondam a deteriorações consideráveis confere ao senhorio o direito de resolução (art. 64º, nº 1, al. d), do RAU).
No caso concreto, verifica-se, a respeito desta questão que há cerca de 6 ou 8 anos os RR. fizeram no logradouro do prédio, aproveitando dois dos muros que delimitavam o mesmo, uma construção que passou a servir de cozinha. E em data indeterminada do ano 2000, encontrando-se o telhado dessa construção deteriorado, subiram as respectivas paredes implantaram uma placa de cobertura.
É nestas obras que a A. funda a resolução do contrato de arrendamento.

4.2. Torna-se evidente que a acção não pode ser julgada procedente.
A apreciação da matéria de facto provada a respeito das obras (assim como a análise das fotografias que foram juntas pela A. e que revelam o tipo de prédio arrendado, as suas características e o estado de conservação), leva a concluir que as obras não apresentam as características necessárias para que se determine a resolução do contrato de arrendamento.
Na qualificação das obras efectuadas, em confronto com os efeitos do exercício do direito que vai pôr em causa o local destinado à habitação do arrendatário, têm a doutrina e a jurisprudência feito intervir juízos de razoabilidade que impõem, a par do confronto com as obras efectivamente realizadas, a ponderação das características do prédio arrendado, o seu reflexo no valor locativo, o valor das despesas que eventualmente serão necessárias para a reconstituição da situação, o intuito do arrendatário, a maior ou menor solidez das obras, etc.([3])
Posto que o arrendatário se encontre limitado na sua capacidade de modificação do aspecto exterior do locado, não é qualquer obra que pode determinar a generalizada resolução dos contratos de arrendamento, devendo exigir-se, no que respeita a alterações ocorridas não no edifício, mas no respectivo logradouro, uma especial gravidade face às circunstâncias do caso concreto.

4.3. Ora, no caso sub judice, estamos face a uma habitação térrea construída em 1975 e que foi arrendada em 1976.
Os factos provados acerca do estado de conservação, em conjugação com as fotografias que a própria A. juntou para melhor percepção das obras em que fundou o seu direito, revelam que se trata de um prédio composto de edifício e logradouro, que se encontra bastante degradado, sendo de baixa qualidade tanto a construção como a respectiva envolvente urbanística.
Sendo uma modesta habitação, modestíssima foi a solução engendrada pelos RR. para ampliarem a área utilizável, transferindo para uma construção feita no logradouro a cozinha.
E foi apenas quando em tal construção foram introduzidas algumas “melhorias” (subida dos muros e substituição do telhado por placa) que a A. interveio com a propositura da acção de resolução.
 Ora, quer se considere a intervenção inicial, quer se pondere, como ponderou a A. quando propôs a acção, a segunda intervenção, não se verificam os pressupostos que em concreto permitam concluir que esta modificação determinou uma alteração “substancial” da estrutura externa do prédio.
Nestes termos, como tem sido decidido noutros casos,[4] tal actuação não atingiu as proporções que justifiquem a extinção do contrato de arrendamento.

V – Conclusão:
face ao exposto, acorda-se em julgar a apelação procedente, revogando a sentença pelo que, em sua substituição, de julga improcedente a acção e se absolvem os RR. do pedido.
Custas da apelação e da acção a cargo da A.
Notifique.
Lisboa, 27-1-04

António Santos Abrantes Geraldes

Manuel Tomé Soares Gomes                Maria do Rosário C. de Oliveira Morgado
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[1] Desenvolvendo esta temática, cfr. Antunes Varela, RLJ, ano 116º, págs. 314 e segs. e ano 117º, págs. 26 e segs., onde, na distinção entre factos constitutivos, por um lado, e factos impeditivos, modificativos ou extintivos, pelo outro, faz apelo à teoria das normas ou da construção normativa e afasta o critério da normalidade defendido por Vaz Serra. Cfr. ainda Almeida e Costa, RLJ, ano 125º, págs. 214 e segs.
[2] Em sentido diverso, cfr. o Ac. da Rel. de Lisboa, de 26-6-97, CJ, tomo II, pág. 130.
[3] Estes e outros factores são apresentados por Aragão Seia, Arrendamento Urbano, pág. 289, e por Januário Gomes, O Direito, ano 125º, pág. 461.
Antunes Varela, CC anot., vol. II, 4ª ed., p. 602, exclui as obras secundárias, meramente complementares ou facilmente rectificáveis.
Por seu lado, na jurisprudência, cfr. os Acs. da Rel. de Coimbra, de 26-4-90, CJ, tomo II, pág. 70 (no qual se enunciam os valores da razoabilidade e da boa fé, assim como a repercussão no valor locativo), e de 6-7-82, CJ, tomo IV, pág. 37 (que evidencia o menor ou maior vulto das obras, a sua extensão, os custos de reparação, o valor e o tamanho do prédio).
[4] Neste sentido cfr. os Acs. da Rel. do Porto, de 3-4-74, BMJ 238º/280 (barracão de madeira chapeada destinado a quarto de banho, construído no quintal), de 10-3-83, CJ, tomo II, pág. 221, de 9-1-79, CJ, tomo I, p. 252 (construção de um galinheiro) e de 6-5-77, CJ, tomo IV, p. 834, e o Ac. da Rel. de Évora, de 5-2-87, CJ, tomo I, pág. 296 (barracão exterior).