| Decisão Texto Integral: | Acordam na 7ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa,
I - Relatório
Partes:
M (Autora/Recorrente)
A e L (Réus/Recorridos)
Pedido:
- Pagamento da quantia de 150.000,00 euros e juros de mora vencidos desde a citação, correspondente ao valor do dobro do sinal e princípio de pagamento entregue pela celebração dos contratos-promessa.
- Declaração do direito de retenção sobre os imóveis objecto dos contratos promessa até ser paga a quantia peticionada.
Subsidiariamente para o caso de se entender que inexiste incumprimento definitivo
- Resolução dos contratos com pagamento da quantia de 150.000,00 euros e juros desde a citação e declaração do seu direito de retenção sobre os imóveis até pagamento da quantia peticionada.
Fundamenta a acção no incumprimento definitivo por parte dos Réus dos contratos promessa celebrados em 15-03-2006, através dos quais estes, na qualidade de comproprietários, prometeram vender à Autora, que se comprometeu a comprar, pelo valor total de € 130.000,00 euros, três imóveis (fracção A correspondente a garagem ao nível da cave, pelo valor de 35.000,00 euros; fracção B, correspondente a garagem n.º2 ao nível do rés-do-chão, pelo valor de 17.500,00 euros e fracção F, correspondente a loja do lado esquerdo ao nível do rés-do-chão, pelo valor de 60.000,00 euros), tendo entregue no acto da celebração do contrato, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 75.000,00 euros, sendo a restante parte do preço – 55.000,00 – entregue quando da celebração da outorga do contratos definitivo.
Alega a Autora que a partir da data da assinatura dos contratos promessa e com reconhecimento dos Réus passou a ter a posse dos referidos imóveis, fazendo uso dos mesmos, neles exercendo a indústria de engomagem e brunição de roupas.
Invoca ainda que os Réus, não obstante terem ficado contratualmente obrigados a marcar escritura até ao dia 30 de Junho de 2006 (data limite que se mostrava essencial para a Autora), bem como a escolher cartório notarial dia e hora para celebração da escritura, avisando a Autor para o efeito com quinze dias de antecedência, nunca o fizeram.
Citados, os Réus não deduziram contestação
Por despacho foram considerados confessados os factos articulados pela Autora, nos termos do art.º 484, n.º1, do CPC.
Sentença
Julgou a acção improcedente, absolvendo os Réus do pedido.
Conclusões da apelação
1. Os outorgantes do contrato promessa de compra e venda a que os autos aludem, convencionaram expressamente um termo essencial absoluto e subjectivo para o cumprimento do mesmo,
2. cujo decurso implicaria a perda do interesse no negócio determinando a sua resolução imediata e automática.
3. A sentença recorrida, por erro de interpretação, violou o disposto nos art. 236 a 238, 432 e 442 C.C, sendo o sentido acima transcrito que deveria ter sido observado.
Não foram apresentadas contra alegações
II - Apreciação do recurso
Os factos:
O tribunal a quo considerou que face à confissão ficta e documentos juntos estavam provados os artigos 1º a 25º da petição inicial. Nessa medida e não ocorrendo impugnação da matéria de facto nem se configurando situação para que este tribunal use os poderes conferidos no art.º 712 do CPC, faz-se consignar a matéria de facto definitivamente provada no processo:
Ø A Autora e os Réus celebraram, em 15 de Março de 2006, um contrato a que deram a designação de “contrato promessa de compra e venda”.
Ø Por esse contrato, os Réus, na qualidade de comproprietários, na proporção de metade para cada um, prometeram vender à Autora, que prometeu comprar, as fracções autónomas designadas pelas letras A, correspondente a garagem ao nível da cave, B, correspondente a garagem n.º2 ao nível do rés do chão, C. correspondente a garagem n.º3 ao nível do rés do chão, e F correspondente a loja do lado esquerdo ao nível do rés do chão, do prédio urbano, em regime de propriedade HORIZONTAL….
Ø Tendo sido estipulado o preço global de 130.000,00 euros, sendo a fracção A pelo preço de 35.000,00 euros, a B pelo preço de 17.500,00 euros e a F pelo valor de 60.000,00 euros.
Ø A Autora entregou aos Réus a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de 75.000,00 euros, sendo a quantia de 20.000,00 euros, a título de sinal e princípio de pagamento do preço da fracção A, 10.000,00 euros, da fracção B e 35.000,00 euros, da fracção F.
Ø O restante preço, no valor de 55.000,00 euros seria pago pela Autora aos Réus no acto da outorga do contrato de compra e venda prometido.
Ø Os Réus obrigaram-se a vender as fracções identificadas livre de quaisquer ónus ou encargos.
Ø A partir da data da celebração do contrato promessa com o reconhecimento dos Réus, ininterrupta e pacificamente, a Autora possui as fracções como se coisa sua fosse, exercendo a indústria de engomagem e brunição de roupas, aí recolhendo viaturas e aí fazendo outras formas de uso dessas fracções em termos de dona e com efectiva vontade de exercer o seu domínio sobre as mesmas.
Ø Nos termos do referido contrato promessa os Réus obrigaram-se a marcar a escritura do contrato de compra e venda prometido até ao dia 30 de Junho de 2006.
Ø Nos termos do contrato, ficaram os Réus obrigados a escolher o cartório notarial, dia e hora para outorgar a respectiva escritura.
Ø … obrigando-se a avisar a Autora do local, dia e hora da outorga da escritura com , pelo menos, quinze dias de antecedência.
Ø Até hoje os Réus não marcaram escritura.
Ø Vezes sem conta a Autora contactou os Réus para que marcassem a escritura.
Ø Os Réus nunca disseram à Autora que não cumpririam o contrato promessa, mas desculpavam-se dizendo que tinham ainda de resolver pequenos problemas para cumprirem o contrato.
Ø Era interesse essencial da Autora que o contrato de compra e venda fosse outorgado até 30 de Junho de 2006 porque tinha assegurado, até, essa data, o empréstimo de parte do preço ainda em dívida a pagar aos Réus.
Ø … facto que era do conhecimento destes.
O direito
Questão submetida ao conhecimento deste tribunal (delimitada pelo teor das conclusões do recurso e na ausência de aspectos de conhecimento oficioso – art.ºs 690, n.º1, 684, n.º3, 660, n.º2, todos do CPC)
Ø Determinar se os elementos constantes do processo evidenciam incumprimento definitivo por parte dos Réus relativamente ao contrato promessa celebrado com a Autora
A sentença recorrida julgou improcedente a acção por entender inexistir fundamento para a resolução do contrato, não se verificando uma situação de incumprimento definitivo do contrato promessa. Considerou a decisão que não tendo os Réus marcado a escritura no prazo inicialmente estabelecido, a Autora não procedeu à marcação de novo prazo e não alegou nem provou factos que permitissem concluir pela existência de perda de interesse na realização do negócio, mostrando-se insuficiente para o efeito a mera alegação de forma conclusiva por si levada a cabo, sendo que a perda de interesse nestes casos terá de ser objectivamente apreciada.
Insurge-se a Autora contra tal entendimento defendendo que o prazo acordado constituía uma prazo limite cujo decurso implicaria a perda do interesse no negócio, determinando a imediata e automática resolução do mesmo, constituindo, por isso, termo essencial absoluto subjectivo.
1. O direito de resolução do contrato contemplado no art.º 432, do Código Civil, assumindo pleno cabimento no âmbito do contrato-promessa (já que o incumprimento deste contrato é regido pelos preceitos de carácter geral atenta a equiparação estabelecida pelo n.º1 do art.º 410 relativamente ao contrato prometido, neste caso, a compra e venda), constitui um direito potestativo com eficácia extintiva dependente de um fundamento, que é a situação de incumprimento definitivo, pois que a simples mora não confere à parte o direito de se desvincular daquilo a que se obrigou nos termos contratualmente firmados.
Por sua vez e no que se refere ao prazo previsto no contrato-promessa para a celebração do contrato prometido, pode o mesmo revestir a natureza de prazo-limite ou absoluto, cujo decurso determina a imediata resolução, ou de prazo relativo, determinante de simples situação de mora, conferindo ao credor o direito de pedir o cumprimento do contrato ou indemnização moratória[1].
Conforme foi referido no Acórdão do STJ de 19.09.2002, a opção por uma ou outra dessas soluções depende da natureza do negócio, da interpretação da vontade das partes e, em regra ou caso de dúvida, é de ter como verificada a primeira hipótese, por ser de presumir que os outorgantes quiseram efectivamente vincular-se de harmonia com os termos do contrato[2].
Na situação sub judice, está-se na presença de contrato promessa de compra e venda de três imóveis (fracções A, B e F de um mesmo imóvel) celebrado entre a Autora e os Réus no âmbito do qual ficou estipulado no ponto 1 da cláusula quinta que “Por ser de interesse da TERCEIRA DECLARANTE, o contrato de compra e venda das fracções identificadas na cláusula 1ª deste contrato-promessa será impreterivelmente celebrado até ao dia 30 de Junho de 2006”. No n.º2 da mesma cláusula ficou estabelecido que “Fica a cargo dos PRIMEIRA e SEGUNDO declarantes a marcação da escritura por que será outorgado o contrato prometido, bem como o encargo de eles indicarem à TERCEIRA, através de carta registada, que lhe deverão remeter com, pelo menos, 15 dias de antecedência, o local, dia e hora em que a escritura será outorgada”. Consta do n.º3 da mesma cláusula que “O disposto nos números 1 e 2 desta cláusula 5.ª tem a natureza de cláusula essencial para a TERCEIRA declarante, e a sua violação, por parte dos PRIMEIRA e SEGUNDO provoca o imediato incumprimento deste contrato-promessa, por parte deles, no dia 30 de Junho de 2006”.
Importa, pois, avaliar a natureza do prazo estipulado.
2. Embora nada tenha sido alegado e apurado quanto à vontade das partes relativamente ao alcance de tal estipulação, o certo é que o teor da cláusula é inequívoco quanto ao sentido (através da expressão “impreterivelmente”) do prazo consignado, levando a concluir que o acto em causa (escritura) deveria ser praticado imperativamente até ao dia 30 de Junho de 2006. Por outro lado e tendo presente o estabelecido no n.º3 da mesma cláusula, não resta dúvida quanto ao sentido literal do termo impreterivelmente, ou seja, de que as partes acordaram entre si que após tal prazo ocorreria perda de interesse em contratar para a Autora (terceira declarante no referido contrato).
Verifica-se pois que o teor da cláusula é claro no sentido das partes terem querido sujeitar o negócio a um “termo essencial”, a um prazo peremptório[3], conferindo-lhe o carácter de marco significativo da perda de interesse no negócio, entendimento que não é contrariado pelo teor de qualquer outra cláusula ínsita no contrato.
Assim sendo, o desrespeito pelos Réus do prazo de 30 de Junho de 2006, que constituía termo essencial, fê-los incorrer em incumprimento definitivo, conferindo à Autora o direito de, automaticamente, resolver o contrato, não carecendo a mesma, ao invés do decidido na sentença recorrida, demonstrar nos autos a perda do interesse no negócio (desaparecimento da necessidade que a prestação visava satisfazer).
Consequentemente, atento o disposto no art.º 442, n.º2, do Código Civil, tem a Autora direito a exigir o dobro da prestação que efectuou a título de sinal, isto é, exigir dos Réus o pagamento da quantia de 150.000, 00 euros, bem como juros de mora contados desde a citação nos termos peticionados.
Quanto a este aspecto, partilhamos o entendimento daqueles que defendem que a obrigação de restituição do sinal ou do seu pagamento em dobro constitui uma dívida pecuniária sujeita, por isso, ao princípio nominalista e à aplicação do regime do art.º 806, do Código Civil, no caso de mora[4].
Conforme refere Calvão da Silva, Diferentemente da comum obrigação de indemnização – dívida de valor convertida em obrigação pecuniária por ulterior fixação (convencional ou judicial) do seu montante em dinheiro -, a restituição do sinal ou o seu pagamento em dobro tem por objecto directo e primitivo uma soma de dinheiro, determinada com base em critério certo, seguro e cómodo, o critério do quantum recebido a título de sinal e da sua multiplicação por dois[5].
Tendo em conta o regime contido no art.º 442, do Código Civil, verifica-se que a função do sinal assume relevância sob dois aspectos – como coerção ao cumprimento[6] e enquanto fixação prévia e convencional[7] da indemnização devida em caso de não cumprimento imputável a uma das partes.
Nesta função, o sinal visa acautelar e garantir a reparação do dano (meio ressarcidor do dano), sendo certo que se aplica independentemente da existência de dano efectivo.
Tendo pois em linha de conta a natureza e função da obrigação em causa (pagamento do sinal em dobro) nada obsta a que a mesma seja cumulada com a obrigação de pagamento dos juros moratórios[8], sempre que se verifique uma situação de mora quanto ao seu cumprimento.
Por outro lado e relativamente ao sinal e ao pagamento do mesmo em dobro a mora não é autónoma pelo que resultará automaticamente da mora quanto à prestação. Com efeito, não dependendo o direito ao sinal ou ao seu pagamento em dobro de uma declaração de vontade do credor, a respectiva obrigação pela parte em falta é de vencimento automático – surge e vence-se com o incumprimento da prestação prometida.
Por conseguinte, o devedor constitui-se em mora relativamente à prestação objecto do contrato-promessa no momento em que, por causa que lhe seja imputável, não realiza a prestação no tempo devido; nessa altura, constitui-se igualmente em mora quanto ao pagamento do sinal em dobro, pois que a prestação é certa (decorre do incumprimento culposo), exigível (do não cumprimento da prestação prometida advém o direito de restituição do sinal em dobro) e líquida (dobro do sinal prestado).
Assim sendo, uma vez que a Autora deduziu pedido de juros apenas a partir da citação, são os mesmos devidos nos termos peticionados.
Por fim e no que toca à existência de direito de retenção por parte da Autora sobre as referidas fracções, tendo presente o que resulta do factualismo provado e visto o disposto na alínea f) do art.º 755 do Código Civil, tem ainda a Autora direito de retenção (art.º 754, do Código Civil) sobre os respectivos imóveis pelo crédito resultante do incumprimento do contrato promessa.
Há, assim, que julgar procedente o recurso.
III – Decisão
Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação de Lisboa em julgar procedente a apelação, revogando a sentença recorrida e, em consequência, julgam a acção procedente, pelo que declaram resolvido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a Autora e os Réus, condenando estes a pagarem àquela a quantia de 150.000,00 (cento e cinquenta mil) euros, acrescida dos juros de mora, à taxa legal, desde a citação, possuindo a mesma direito de retenção sobre os imóveis objecto do contrato relativamente ao montante devido.
Custas pelos Apelados.
Lisboa, 12 de Outubro de 2010
Graça Amaral
Ana Maria Resende
Dina Monteiro
----------------------------------------------------------------------------------------
[1] Vaz Serra, RLJ 110, pág. 327.
[2] Processo n.º 02B2158, acedido por http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0. No mesmo sentido cfr. Acórdão do STJ de 11.04.2000, CJSTJ, tomo II, pág. 32 e ss.
[3] Sendo pois de presumir que os outorgantes quiseram efectivamente vincular-se de harmonia com os termos do contrato.
[4] Cfr., ente outros, Acórdão da Relação de Coimbra de 12.01.93, CJ, tomo I, pág. 13, Acórdão do STJ de 09.12.93, CJSTJ, tomo III, pág. 170.
[5] Sinal e Contrato-Promessa, 9º Edição, Almedina, pá.97.
[6] Com a constituição do sinal as partes visam garantir e reforçar o contrato, procurando tornar mais seguro o respectivo cumprimento (particularmente quando ocorre tradição da coisa).
[7] Como regime-regra ou limite mínimo de indemnização devida se tiver sido estipulada convenção em contrário (art.º 442, n.º4, do C. Civil).
[8] Embora não possa cumular-se tal indemnização com juros remuneratórios. |
