| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
I – Relatório
1. F… (A.) intentou acção declarativa, sob a forma de processo sumário, contra o Município de … (1º R.) e A… e mulher D… (2º RR), casados segundo o regime de comunhão de adquiridos, a pedir que seja reconhecido ao A. o direito de preferir na compra de um prédio rústico denominado …, sito na freguesia de …, que a 1ª R. vendeu ao 2º R. pelo preço de € 3.600,00 mediante escritura pública, outorgada em 18-6-2004, e por via disso decretada a substituição do adquirente pelo ora preferente.
Alega para tanto, em síntese, que:
- o sobredito prédio com a área de 1.600 m2, composto por terreno estéril e pastagem, de que a 1ª R. era proprietária, confina do lado sul com um prédio rústico, composto de cultura arvense, mato, terreno estéril e pastagem, também denominado …, com a área de 42.760 m2, pertencente ao A.;
- a mencionada venda foi feita nas condições de uma hasta pública realizada em 27-5-04, nos termos fixado em edital;
- à data da escritura de compra e venda, os 2º R.R. não eram proprietários de qualquer prédio rústico confinante com o prédio vendido pelo 1º R.;
- O 1º Rº não deu conhecimento ao A. da sua intenção da venda nem do respectivo projecto, sendo que o A. só tomou conhecimento dessa venda entre 25/7/2005 e 29/7/2005.
2. Citados, os R.R. apresentaram contestações separadas, em que:
2.1. Os 2º R.R. alegam, no essencial, que:
- o A. não goza do direito de preferência invocado, já que o seu prédio tem uma área superior à unidade de cultura;
- O A. renunciou à preferência, na medida em que, tendo conhecimento da realização das hastas públicas, não licitou nelas;
- de qualquer modo, atenta a data da propositura da acção, o direito de preferência invocado já caducara;
- os 2º R.R. efectuaram benfeitorias no prédio comprado no valor de € 2.000,00.
Concluem pela improcedência da acção e pedem, em reconvenção, a título subsidiário, a condenação do A. a pagar-lhe o valor daquelas benfeitorias;
2.2. Por sua vez, o 1º R. impugna os fundamentos da acção e sustenta que deu conhecimento ao A. do projecto de venda, incluindo todas as condições do contrato de compra e venda pretendido celebrar.
3. O A. respondeu às contestações deduzidas e pediu a condenação de todos os R.R. como litigantes de má fé, tendo, por sua vez, o 1º R. respondido, pedindo também a condenação do A. a idêntico título.
4. No despacho saneador, foi julgada improcedente a questão suscitada pelos 2º R.R. fundada no facto de o prédio do A. ter área superior à unidade de cultura, decisão essa que já transitou em julgado. Seguidamente foi seleccionada a matéria de facto tida por relevante com organização da base instrutória.
5. Realizada a audiência de discussão e julgamento, com gravação da prova, e decidida a matéria de facto controvertida pela forma constante do despacho de fls. 291 a 297, foi proferida sentença a julgar improcedente a excepção de caducidade deduzida, mas também a acção com a absolvição dos R.R. do pedido, não se tomando conhecimento, por isso, da pretensão reconvencional, e denegando-se ainda os pedidos recíprocos de condenação das partes como litigantes de má fé.
6. Inconformado com tal decisão, o A. veio apelar dela, formulando as seguintes conclusões:
1ª - Encontram-se preenchidos os pressupostos necessários ao exercício, por parte do A., do direito de preferência na compra do prédio rústico denominado …, com a área de mil e seiscentos metros quadrados, sito na Freguesia de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº …, inscrito na respectiva matriz sob o artigo …, da dita freguesia;
2ª - A melhor ou pior aptidão do terreno que compõe o supra identificado prédio, designadamente, o facto de ser composto em parte por terreno estéril e noutra parte por terreno para pastagem, não altera a natureza e finalidade própria do supra identificado prédio rústico;
3ª - O prédio rústico em causa constitui um terreno para cultura;
4ª - Os RR. não alegaram e, muito menos provaram, a intenção de destinar o terreno que compõe o prédio em causa a fim diferente do de cultura;
5ª - A sentença recorrida interpretou incorrectamente o conceito de terreno estatuído no nº 1 do artigo 1380º, conjugado com o nº 2 do artigo 204.º, ambos do CC;
6ª - O sentido e alcance do mesmo conceito no âmbito da exclusão do direito de preferência prevista na alínea a) do artigo 1381.º do CC;
7ª - O sentido em que a sobredita alínea deverá ser interpretado é que o fim a que se destina o terreno objecto do exercício do direito de preferência deverá ser aferido:
- desde logo, pela caracterização da sua própria natureza de prédio - prédio urbano ou rústico;
- definida a natureza do mesmo como rústico, a diferente afectação de cada uma das parcelas, designadamente, a natureza de terreno estéril de uma delas, não altera, por si só, a natureza e consequente finalidade do prédio, como rústico;
- o destino a fim que não seja a cultura não resulta da classificação dada a uma das parcelas do prédio em causa, antes deverá ser aferido exclusivamente pela afectação efectiva que lhe será dada, após a venda do mesmo.
Pede o apelante que seja revogada a sentença recorrida e proferida nova sentença que dê inteiro provimento ao pedido formulado pelo A.
7. Os apelados apresentaram contra-alegações, em que concluem pela confirmação do julgado.
8. Da discussão do projecto de acórdão concluiu-se pela procedência da apelação, o que implicava o subsequente conhecimento da pretensão reconvencional, que ficara prejudicado com a solução dada pela 1ª instância, razão pela qual foram ouvidas as partes para se pronunciarem sobre essa matéria.
9. Na sequência disso, os R.R. A… e D…, apresentaram alegações complementares, tendo formulado as seguintes conclusões:
1ª - Na apreciação da matéria de facto, o tribunal “a quo” considerou provado que o R. A… procedeu a trabalhos de limpeza e arroteia do prédio adquirido;
2ª - Os R.R., em sede de pedido reconvencional, vieram alegar que, em mais trabalhos, despenderam, pelo menos, a quantia de € 2.000,00, valor que em concreto se não provou, mas que efectivamente foram gastas diversas quantias para melhorar o espaço adquirido, tornando-o utilizável, muito embora a maior parte do terreno seja constituída por pedras de grandes dimensões;
3ª – A generalidade das testemunhas ouvidas descreveu os trabalhos de limpeza, que consistiram no corte de mato, designadamente dos carrascos que aí cresciam espontaneamente;
4ª – E melhoraram o caminho que atravessa o terreno para que o pudessem utilizar, endireitando-o, e enchendo os buracos com entulho;
5ª – Na apreciação da matéria de facto, o tribunal de recurso pode atender à prova produzida, nomeadamente ao depoimento das testemunhas ;
6ª – Quando dos autos não constem quaisquer elementos de prova que não permitam uma decisão fáctica pelo tribunal de recurso, pode este atender ao alegado pelas partes, quando as mesmas forem notificadas para alegar factos com relevância para a boa decisão da causa, como no caso presente.
Pedem os R.R./reconvintes que seja apreciado e reconhecido o pedido reconvencional no sentido de que aqueles despenderam com mão-de-obra, matérias e máquinas o valor de € 2.000,00.
10. O A. respondeu concluindo, em resumo, pela improcedência da reconvenção por falta de prova e de fundamento legal.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II – Delimitação do objecto do recurso
Como é jurisprudência sedimentada, e em conformidade com o disposto nos artigos 684.º, nº 3, e 690.º, nº 1, do CPC, o objecto do recurso é delimitado em função do teor das conclusões do recorrente.
Nestes termos, importa primeiramente conhecer das questões suscitadas pelo recorrente e que consistem:
a) - na caracterização, quanto à natureza e finalidade, do prédio objecto do direito de preferência em causa;
b) - na verificação ou não da exclusão daquele direito de preferência, atenta a natureza do prédio e o fim a que se destina, nos termos configurados na alínea a) do artigo 1381.º do CC.
Subsidiariamente, haverá que ajuizar sobre a procedência ou não da pretensão reconvencional deduzida pelos 2º R.R..
III – Fundamentação
1. Factualidade dada como assente na 1ª instância
Vem dada como provada pela 1ª Instância a seguinte factualidade:
1.1. O prédio rústico, denominado …, com a área de 42.760 metros quadrados, composto de cultura arvense, mato, terreno estéril e pastagem, sito na freguesia de …, concelho de …, encontra-se inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo …, da freguesia de … e descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n.° …, a fls. 27 do Livro B-43, favor do A. - alínea A) dos Factos Assentes (F.A.);
1.2. Por escritura pública outorgada no edifício dos Paços do Município de …, no dia 18/6/2004, o Município de …, representado pelo Presidente da Câmara, declarou vender, pelo preço de € 3.600,00, ao R. A…, que declarou aceitar a venda, o prédio rústico, denominado …, com a área de 1.600 metros quadrados, composto por terreno estéril e pastagem, sito na freguesia de …, concelho de …, inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo …da freguesia de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n.° …, da freguesia de … - alínea B) dos F.A.;
1.3. A estrema sul do prédio descrito em 1.1. confronta com a estrema norte do prédio descrito em 1.2 - alínea C) dos F.A.;
1.4. A venda referida em 1.2 foi feita nas condições da hasta pública realizada no dia 27/5/2004, nos termos constantes do Edital junto a fls. 23-24 e que aqui se dá por reproduzido - alínea D) dos F.A.;
1.5. O prédio rústico, denominado …, …, com a área de 3.200m2, composto por terra de cultura arvense, sito na freguesia de …, concelho de …, encontra-se inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo … da Secção G e descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº …, favor dos R.R. - alínea E) dos F.A.;
1.6. No dia 23/9/2005, o A. procedeu ao depósito autónomo da quantia de € 3.600,00 - alínea F) dos F.A.;
1.7. O R. A… procedeu a trabalhos de limpeza e arroteia do prédio descrito em 1.2 - resposta ao ponto 13 da base instrutória (B.I.);
1.8. O A. reside numa casa implantada no prédio descrito em 1.1 – resposta ao ponto 14 da B.I.;
1.9. O R. Município não comunicou ao A. o projecto da venda em causa - resposta ao ponto 19 da B.I.;
1.10. O prédio vendido não foi terraplanado, nem foi vedado - resposta aos pontos 22 e 23 da B.I..
A matéria consignada não foi objecto de impugnação, no âmbito do presente recurso nem ocorre motivo para, oficiosamente, proceder à sua alteração, pelo que se tem por adquirida para os autos.
2. Do mérito do recurso
O artigo 1380º, nº 1, do CC, no que aqui releva, dispõe que:
Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda … de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.
Por sua vez, o artigo 18.º, nº 1, do Dec.-Lei nº 384/88, de 25-10, veio ampliar o direito recíproco de preferência entre donos de terrenos confinantes, por forma a bastar que um deles - seja o prédio do preferente seja o prédio alienado - tenha área inferior à unidade de cultura, conforme o entendimento doutrinário e jurisprudencial correntes[1]. E nos termos da Portaria nº 202/70, de 21-4, a unidade de cultura de sequeiro para a região de Lisboa e Santarém, onde se localizam os prédios confinantes é de 4 hectares.
Nestes autos, foi decidido, em sede do despacho saneador transitado em julgado, que não procede o fundamento dos R.R. na parte em que invocaram a falta do pressuposto do exercício do direito de preferência relativo à unidade de cultura. Além disso, a sentença recorrida concluiu pela verificação dos pressupostos da preferência previstos nos citados artigos 1380.º, nº 1, do CC e 18º, nº 1, do Dec.-Lei nº 384/88, questão que não vem impugnada no presente recurso, razão pela qual se considera também decidida com trânsito em julgado.
Apesar disso, a sentença recorrida considerou que o terreno objecto da escritura de compra e venda celebrada entre os R.R. não é apto para a exploração agrícola porque, segundo a respectiva descrição predial, se trata de terreno estéril e pastagem, o que era consentâneo com toda a prova testemunhal produzida e documentos fotográficos juntos, no sentido de que o terreno é cheio de pedras, sem qualquer préstimo para o cultivo e produção agrícola. Daí concluiu o tribunal a quo pela verificação da exclusão prevista na parte final da alínea a) do artigo 1381.º do CC, o que, embora não tendo sido expressamente alegado pelos R.R. não estaria sujeito às alegações das partes, nos termos dos artigos 264.º e 664.º do CPC.
A questão solvenda cinge-se portanto a ajuizar sobre a verificação da excepção prevista na referida alínea a) do artigo 1381.º do CC, segundo a qual:
Não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura.
E relativamente à segunda hipótese, a jurisprudência e doutrina têm vindo a entender que o que releva é o fim pretendido pelo adquirente, concretizado em factualidade indiciária suficiente, que não seja incompatível com a aptidão do terreno. Quanto ao alcance do que seja cultura, também tem sido entendido que a hipótese não se restringe a cultura agrícola, mas compreende, latitudinariamente, as formas possíveis de exploração rural[2], em que não se pode deixar de incluir a exploração na modalidade de pastagem, a qual consiste na utilização do terreno para alimentação de gado através de fruição reiterada da vegetação herbácea que nele cresce espontaneamente, de forma sustentada, com ou sem aplicação de fertilizantes.
Ora, as situações de exclusão do direito de preferência configuradas na sobredita alínea traduzem-se, no contexto da presente acção, em factos impeditivos do exercício da preferência, cujo ónus de alegação e prova recai sobre os R.R., nos termos dos artigos 264.º, nº 1, do CPC e 342.º, nº 2, do CC.
Sucede que os R.R., nesse âmbito, só alegaram e provaram que o A. vivia numa casa implantada no seu terreno, mas desconhece-se qual a natureza dessa casa, ou seja, se acaso se trata de uma construção com autonomia funcional e económica em termos de poder ser considerada como componente do prédio e não meras edificações acessórias. Daí que o tribunal a quo não tenha relevado aquele facto, nem as partes o tenham discutido no âmbito deste recurso.
Relativamente à 2ª hipótese, os R.R. nada disseram quanto à aptidão e ao destino que pretendem dar ao terreno vendido, apenas constando da matéria provada as aptidões consignadas na respectiva descrição predial. Assim, no caso do prédio rústico vendido, consta que se compõe de terreno estéril e pastagem, desconhecendo-se se esta é ou não predominante.
Também do facto vertida no ponto 1.7 consta que o adquirente, o R. A…, procedeu a trabalhos de limpeza e arroteia, o que indicia que o terreno é passível de arroteamento. De resto, as referências feitas na fundamentação da sentença sobre os depoimentos das testemunhas e sobre as fotografias juntas exorbitam da matéria de facto alegada e dada como provada. Nem tão pouco o retratado naquelas fotografias é, por si só, suficiente para considerar que os 2º R.R. destinavam o terreno adquirido a algum fim que não seja a cultura, tanto mais que se trata, em parte, de pastagem e que os mesmos R.R. chegaram a fazer nele limpeza e arroteia com cortes de mato, como alegaram tanto o A. (art. 13º da petição inicial) como os 2º R.R. (arts. 51º e parte do art. 57º da contestação) e que não fizeram as alegadas obras de terraplanagem e vedação (ponto 1.10 da factualidade acima consignada).
Perante este quadro, não se afigura sequer lícito concluir que o referido terreno seja destituído de aptidão para cultura, já que, pelo menos, o será para pastagem.
Nesta medida, os R.R. não alegaram nem provaram a excepção prevista na 2ª parte da referida alínea a) do artigo 1381.º do CC, pelo que se terá de reconhecer o direito de preferência invocado pelo A.
Aqui chegados, haverá agora que apreciar a pretensão reconvencional que ficara prejudicada pela solução dada pela 1ª instância.
3. Quanto à pretensão reconvencional
Os 2º R.R. deduziram reconvenção a pedir uma indemnização de € 2.000,00 pelos trabalhos de limpeza, terraplanagem e vedação do prédio objecto da preferência, mas apenas ficou provado que o R. A… procedeu a trabalhos de limpeza e arroteia, sem qualquer outra caracterização, a não ser a referência feita na fundamentação da decisão de facto a cortes de carrascos e nivelamento de um caminho.
Ora, o direito invocado pelos R.R./reconvintes, a título de indemnização por benfeitorias dependem, antes de mais, da alegação e prova de que os trabalhos efectuados se enquadram em qualquer das categorias de benfeitorias previstas no artigo 216.º do CC.
Assim, segundo o nº 1 daquele normativo, consideram-se benfeitorias todas as despesas feitas para conservar e melhorar a coisa. E, nos termos do nº 2, são benfeitorias necessárias as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa; úteis as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumenta todavia o valor; voluptuárias as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação nem lhes aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante. E, nas palavras de Manuel de Andrade, “as benfeitorias distinguem-se das chamadas despesas de produção ou cultura (despesas de frutificação). Estas visam directamente cada colheita - digamos - que se destinam a preparar, e portanto um resultado transeunte; aquelas visam como que a própria coisa – a sua utilidade (melhoria) permanente”[3].
Sucede que os referidos trabalhos de limpeza e arroteia (desbravamento) do terreno em causa, tendo mesmo em vista as escassas explicitações da fundamentação da decisão de facto, não se configuram como despesas de conservação ou de melhoria do próprio terreno, mas porventura como despesas de preparação cujo fim, todavia, não se mostra sequer definido.
Acresce que, mesmo a considerá-las como melhoria do terreno, não indispensável à sua conservação, os R.R./reconvintes nem tão pouco alegaram e muito menos provaram que elas tenham produzido aumento do valor do prédio para que possam relevar como benfeitorias úteis, nos termos do nº 2 do artigo 216.º do CC. E se porventura se tratasse de benfeitorias voluptuárias não lhes assistiria, mesmo em caso de posse de boa fé, qualquer direito a indemnização, mas somente o direito ao seu le-vantamento sem detrimento da coisa, em conformidade com o preceituado no nº 1 do artigo 1275.º do CC, circunstância que aliás se não verifica.
Termos em que improcede a pretensão reconvencional.
IV - Decisão
Pelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em:
a) - julgar procedente a apelação, revogando a sentença recorrida, e em sua substituição decide-se reconhecer o direito de preferência do A. na compra do prédio referida em 1.2 da factualidade provada, adjudicando-lhe o prédio em substituição dos 2º R.R., pelo valor € 3.600,00 depositado conforme documento de fls. 32, ordenando-se ainda o cancelamento do registo da aquisição a favor daqueles R.R.;
b) - julgar de todo improcedente a pretensão reconvencional, absolvendo-se o A./reconvindo desse pedido.
Vão os R.R. condenados nas custas da acção e do recurso, na proporção de ½ para cada parte ré, e apenas os 2ª R.R. nas custas da reconvenção.
Lisboa, 16 de Março de 2010
Manuel Tomé Soares Gomes
Maria do Rosário Oliveira Morgado
Rosa Maria Ribeiro Coelho
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[1] Por todos vide, acórdão do STJ, de 4-12-2007, relatado pelo Exmº Juiz Cons. Azevedo Ramos, no âmbito do processo 07A3838, publicado em http://www.dgsi.pt/jstj.
[2] A este propósito, vide Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. III, Coimbra Editora, 1987, pag. 271.
[3] Teoria Geral da Relação Jurídica, Vol. I – Sujeitos e Objecto, Coimbra, 1974, pag. 274. |
