| Decisão Texto Integral: | Acordam na 7ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa,
I - Relatório
Partes:
S, LDA. (Executada/Recorrente)
P, SA (Exequente/Recorrida)
Pedido:
Em oposição à execução para entrega de coisa certa pretende a suspensão imediata da execução invocando:
- inexistência jurídica de contrato de arrendamento por o objecto do mesmo não constituir prédio urbano, mas sim espaço composto de estrutura de natureza provisória e desmontável;
- nulidade do contrato celebrado entre as partes por à data da sua celebração a Exequente carecer de poderes para o efeito;
- ilegitimidade da Exequente por terem cessado, em 31-12-199, os poderes excepcionais de administração que detinha e que pelo Estado lhe foram conferidos com vista à realização da Exposição Mundial de 1998;
- incompetência material do tribunal cível para o conhecimento da acção por a gestão urbana da parcela (zona de protecção condicionada) se encontrar a cargo da Câmara Municipal de ... no âmbito de gestão urbana e de natureza exclusivamente administrativa, estando em causa contratos administrativos de concessão de uso privativo do domínio público, que têm por objecto a posse dos terrenos e instalações inseridas na referida zona;
Subsidiariamente, para o caso de ser entendido estar em causa uma relação de arrendamento:
- não lhe poder ser imputável o não pagamento da renda por se encontrar impossibilitada de o fazer por a Exequente não ter poderes para agir como Locadora.
Contestação
A Exequente pronuncia-se no sentido da improcedência das excepções suscitadas pela Executada alegando que:
- à data da celebração do contrato a estrutura encontrava-se descrita na Conservatória do Registo Predial de ..., como um edifício com dois pisos acima do solo, sendo que, actualmente, tendo sido constituída em propriedade horizontal, o espaço locado corresponde à fracção “” do edifício;
- embora o contrato de arrendamento tenha um fim especial transitório, encontra-se sujeito ao NRAU (ainda que não ao RAU);
- não ocorreu qualquer transferência de poderes relativamente à referida, tratando-se de uma parcela do domínio privado da exequente, estando em causa nos autos uma relação jurídica de natureza privada, sendo competentes os tribunais comuns;
- é parte legítima por figurar no contrato na qualidade de senhoria.
Decisão recorrida (saneador sentença)
Julgou o tribunal competente e a Exequente parte legítima e improcedente a oposição.
Conclusões da apelação
“1ª O objecto da presente acção executiva versa sobre um bem móvel, existente em parcela de terreno, doado à Exequente, pelo Estado, ao abrigo de normas de direito administrativo – (designadamente para a dotar de meios financeiros com vista à prossecução de um fim público, a saber a realização da exposição mundial de 1998);
2ª O direito que a Exequente pretendeu fazer valer emerge, assim, de uma relação jurídica pública e, se é certo que litígios como este estavam excluídos da jurisdição administrativa no domínio do anterior ETAF (artº4º, nº1 alínea e), tal não ocorre no actual diploma, o que só pode significar que os tribunais administrativos detêm, actualmente, competência para conhecer das respectivas acções;
3ª O Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, (“STA”) datado de 9 Dezembro 2008, é taxativo quando refere no seu sumário: “A competência dos tribunais judiciais é residual, ou seja, são da sua competência as causas não legalmente atribuídas à competência dos tribunais de outra ordem jurisdicional. A jurisdição administrativa abrange todas as questões de responsabilidade civil envolventes de pessoas colectivas de direito público, independentemente de as mesmas serem regidas pelo direito público ou pelo direito privado.”
4ª Sendo que a parcela de terreno identificada no plano de pormenor (“PP2”), tal como descrito na Portaria 1130-B/99 de 31 de Dezembro, como 2.15, onde se encontra o bem móvel, cuja parte, (o que ora se encontra na posse da Executada), é objecto do presente litígio, e designado, no referido PP2 como , era parcela do domínio público do Estado passando a integrar o domínio patrimonial a P..., SA, aqui Exequente, nos termos do DL 16/93 de 13 de Maio e DL 207/93 de 14 de Junho;
5ª O contrato celebrado entre Exequente e Executada, está sujeito a regras de direito administrativo e a Exequente actuou com poderes de autoridade e como agente do Estado pelo que deve ser enquadrado e explicado por Tribunais de competência Administrativa, por força do disposto no artº 4º nº 1 alínea f) do ETAF e do artº213º, nº3 da CRP;
6ª O art.º 15.º, n.º 1, al. b) da Lei n.º 6/2006, de 27/02 é uma disposição especial que atribui força executiva ao escrito corporizando o contrato de arrendamento acompanhado do instrumento de notificação judicial avulsa pelo qual o senhorio declarou ao arrendatário resolver o contrato por falta de pagamento de rendas, dispensando a declaração judicial do direito de resolver o contrato de arrendamento;
7ª No caso sub judice o escrito apresentado não corporiza um contrato de arrendamento;
8ª A letra da lei não permite uma interpretação de modo a que onde o legislador exige o contrato de arrendamento se possa entender que se trata da prova do contrato de arrendamento por qualquer meio;
9ª A nossa tradição jurídica quanto à prova do contrato de arrendamento urbano para habitação e em ordem à protecção do contraente débil, o arrendatário, desde o Dec. Lei n.º 188/76 de 12 de Março, tem sido a de que apenas o arrendatário pode fazer essa prova por qualquer meio, desde que não haja invocado a nulidade por inobservância de forma escrita (art.º 1.º desse diploma), de que a inobservância de forma escrita só pode ser suprida pela apresentação do recibo de renda e, logo, pelo arrendatário (art.º 7.º, n.º 3 do R. A. U), não admitindo que o senhorio faça prova do contrato de arrendamento por qualquer outro meio que não seja a apresentação do respectivo escrito;
10ª Para a situação prevista na al. b), é necessário que o contrato, para que estejamos perante título executivo, habilite o senhorio a requerer o despejo coercivo, sem necessidade de previamente obter sentença condenatória, o que não é manifestamente o caso.
11ª Precisamente porque o título executivo é condição indispensável para o exercício da acção executiva, mas a causa de pedir na acção, não é o próprio documento, mas a relação substantiva que está na base da sua emissão, ou seja, o direito plasmado no título, pressupondo a execução o incumprimento de uma obrigação de índole patrimonial, seja ela pecuniária ou não - art. 46º c) do CPC;
12ª Direito esse que não resulta do documento (contrato) apresentado pela Exequente.”
Em contra alegações a Exequente defende a improcedência do recurso.
II – Enquadramento fáctico-jurídico
1. Os factos
O tribunal a quo deu como provado o seguinte factualismo:
1. Em 19/05/2009 a exequente instaurou acção executiva visando a entrega do imóvel que identifica – fracção autónoma designada pela letra “” do edifício correspondente ao nº , sito , L...
2. A exequente deu à execução uma notificação judicial avulsa dando conhecimento à executada da resolução do contrato de arrendamento em virtude da falta do pagamento de rendas e de encargos e despesas (fls. 4 a 15 dos autos principais que se dão por reproduzidos), acompanhado do contrato de arrendamento celebrado com a executada em 06 de Julho de 200..., pelo prazo de seis meses, renovável, e de facturas cobradas à Ré, expediente junto a fls. 16 a 39 dos autos principais e que se dá por inteiramente reproduzido.
3. Consta dos considerandos do contrato que a exequente é proprietária e legítima possuidora de uma estrutura temporária instalada na Zona da Intervenção da ..., na Rua , estrutura que foi instalada no espaço que constitui a parcela do Plano de Pormenor .
4. No referido contrato pode ler-se que o mesmo tem por objecto “o espaço correspondente a uma área de 147m2, identificada na planta que constitui o Anexo I do presente contrato”.
5. A executada não pagou as rendas referentes aos meses de Agosto de 200. a Setembro de 200., tendo pago as anteriores, assim como não pagou os encargos e despesas constantes das facturas juntas.
6. A executada permanece no imóvel cuja entrega se reclama.
7. Encontra-se inscrita na Conservatória do Registo Predial de L..., a favor da exequente, mediante apresentação nº de , a aquisição da fracção “” do prédio urbano ali descrito sob o número , com origem no lote situado em Zona de Intervenção da ...8, e que corresponde ao espaço ocupado pela executada.
2. O direito
Questões colocadas pela Apelante (delimitadas pelo teor das conclusões do recurso e que, por isso e de acordo com o disposto nos art.ºs 690, n.º1, 684, n.º3, 660, n.º2, todos do CPC, constituem o objecto da nossa apreciação, na ausência de aspectos de conhecimento oficioso)
Ø Da (in)competência material do tribunal cível
Ø Da (in)existência de título executivo
A sentença recorrida julgou a oposição improcedente porquanto considerou o tribunal cível competente para o conhecimento da execução, a Exequente parte legítima e válido o título executivo, sustentada na seguinte ordem de argumentos:
ü ainda que a Exequente possa ser considerada uma entidade pública, o contrato causal da relação jurídica estabelecida entre as partes sob litígio assume natureza privatística, não se encontrando submetido a um regime substantivo de direito público;
ü inexiste qualquer desconformidade entre quem figura como locador no contrato que serve de base à execução e o demandante da acção executiva;
ü o contrato de arrendamento celebrado com a Executada é válido e eficaz pois a Exequente, enquanto proprietária do referido espaço, detinha poderes de administração ordinária para o acto (ainda que, eventualmente, possam ter cessado os respectivos poderes de administração extraordinária com o termo da exposição internacional);
ü sendo o objecto do contrato um espaço delimitado de um edifício implantado numa parcela de terreno com aproveitamento da referida estrutura, que mais tarde foi constituído em propriedade horizontal, dando origem à actual fracção O, não resta dúvida de que o mesmo versa sobre coisa imóvel, estando assim em causa um verdadeiro contrato de arrendamento urbano e não de aluguer, submetido ao regime do NRAU;
ü estando-se no âmbito de uma relação de arrendamento, o não cumprimento por parte do inquilino da obrigação de pagar a respectiva renda, enquanto contrapartida do uso e fruição do imóvel, legitima o senhorio a resolver o contrato com fundamento na falta de pagamento da renda.
Em recurso a Executada reitera a sua posição defendendo a incompetência do tribunal cível e a inexistência de título executivo invocando os seguintes fundamentos:
Ø está em causa bem móvel existente em parcela de terreno doado à Exequente pelo Estado ao abrigo de normas de direito administrativo, pelo que o direito de que a mesma se pretende fazer valer através da instauração da execução é emergente de uma relação jurídica pública, tendo aquela actuado como agente do Estado, munida de poderes de autoridade, ao celebrar o contrato com a Recorrente, encontrando-se o mesmo sujeito às regras de direito administrativo;
Ø o acordo escrito em causa não corporiza um contrato de arrendamento não podendo a execução ser instaurada ao abrigo da alínea b) do n.º 1 do artigo 15.º da Lei 6/2006, de 27-06.
1. Da competência material do tribunal
A primeira questão a decidir consiste em saber se o tribunal judicial é ou não competente para a presente acção executiva.
Em causa está execução instaurada (em Maio de 2009) pela Exequente tendo por finalidade a entrega de imóvel objecto de contrato de arrendamento resolvido com fundamento na falta de pagamento das rendas. Para o efeito, a Exequente juntou o contrato de arrendamento celebrado com a Executada e notificação judicial avulsa através da qual deu conhecimento a esta da resolução daquele contrato por falta de pagamento das rendas, despesas e encargos.
Vejamos.
1. Conforme decorre do artigo 209.º, da Constituição da República Portuguesa, o nosso sistema judicial não é unitário sendo constituído por várias categorias de tribunais que, de acordo com as normas constitucionais (artigos 209.º a 214.º), são distintas entre si, com estruturas e regimes próprios.
Nas categorias constitucionalmente previstas e tendo presente o que aqui nos interessa face à questão sob análise, refira-se a categoria dos tribunais judiciais e a dos tribunais administrativos e fiscais (abrangendo, em ambos os casos, um conjunto mais ou menos vasto de tribunais entre si estruturados hierarquicamente) são independentes e autónomas uma da outra o que passa, para além do mais, pela repartição de competências assente, à partida, em critérios objectivos que se reportam à natureza das questões submetidas à apreciação.
A categoria dos tribunais judiciais caracteriza-se não só por dela fazerem parte os tribunais comuns em matéria cível e criminal, como também por estes deterem uma competência jurisdicional residual que se traduz no estender da sua competência a todas as áreas que não sejam atribuídas a outras categorias de tribunais.
O artigo 212º, da Constituição, vem delimitar o âmbito de competência dos tribunais administrativos referindo expressamente que aos mesmos compete dirimir os litígios emergentes de relações jurídicas administrativas.
Desde logo, e face às normas constitucionais, na sequência da revisão constitucional operada pela Lei n.º 1/89 de 08-07[1], a competência dos tribunais administrativos deixou de ser especial ou excepcional face aos tribunais judiciais, tidos tradicionalmente como tribunais comuns, podendo desta forma ser considerados como os tribunais ordinários de justiça administrativa[2], cabendo-lhe o julgamento de quaisquer acções (ou recursos) que tenham por objecto a resolução de litígios resultantes de relações jurídicas administrativas, pelo que uma questão de natureza administrativa pertencerá sempre à ordem judicial administrativa a não ser que esteja atribuída outra jurisdição[3]
Surge-nos assim como bom o entendimento segundo o qual a competência dos tribunais administrativos abrange todos os litígios com origem em relações jurídicas que nascem e se desenvolvem à luz do direito administrativo, numa dupla vertente, um dos sujeitos, pelo menos, é titular, funcionário ou agente de um órgão de poder público administrativo, ou a relação jurídica é regulada pelas normas do direito administrativo, na vertente material, ficando em qualquer das formas excluídos os conflitos puramente privados, ou de cariz meramente jurídico-civilista[4].
A mesma conclusão se pode retirar do disposto no artigo 4.º, do Estatuto dos Tribunais Administrativos e Fiscais.
Refira-se ainda que as relações jurídicas administrativas reportam-se essencialmente, e em termos gerais, às relações jurídicas entre a Administração e os particulares, desde que públicas, ou reguladas pelo direito administrativo, isto é, aquelas em que pelo menos um dos sujeitos actua investido de autoridade pública, visando a realização de um interesse público que se encontra legalmente definido ou protegido.
1.2 Constitui entendimento pacífico que a competência do tribunal se afere em função dos termos em que a acção é proposta, sendo a estruturação da causa[5] tal como a parte (que tem a iniciativa de recorrer a tribunal) a apresenta, que fixa a forma decisiva a considerar para efeitos de determinação da competência material[6].
Sendo a competência do tribunal determinada pela pretensão formulada e caracterizada pelo pedido e causa de pedir, no caso em apreço, porque se está no âmbito da acção executiva, o pedido e a causa de pedir encontram-se reflectidos no título dado à execução e que se reconduz à entrega do imóvel objecto de contrato de arrendamento (em consequência da resolução da relação de arrendamento com fundamento na falta de pagamento das rendas, levada a cabo através da notificação judicial avulsa).
Defende a Apelante que o direito que a Exequente pretende fazer valer emerge de uma relação jurídica pública por a parcela de terreno onde se encontra o espaço em causa integrar o PP2, sendo parcela do domínio público do Estado que passou a integrar o domínio patrimonial da Exequente, nos termos dos DLs. 16/93 de 13-05 e 207/93 de 14-06. Para além disso afirma que o contrato celebrado entre as partes se encontra sujeito às regras de direito administrativo por a Exequente nele ter actuado com poderes de autoridade e como agente do Estado. Conclui pela competência do tribunal administrativo por força da alínea f) do artigo 4.º do ETAF.
De acordo com este preceito, incumbe aos tribunais administrativos administrar justiça nos litígios emergentes de Questões relativas à interpretação, validade e execução de contratos de objecto passível de acto administrativo, de contratos especificamente a respeito dos quais existam normas de direito público que regulem aspectos específicos do respectivo regime substantivo, ou de contratos em que pelo menos uma das partes seja uma entidade pública ou um concessionário que actue no âmbito da concessão e que as partes tenham expressamente submetido a um regime substantivo de direito público.
No caso dos autos constata-se que as partes celebraram, em 6 de Julho de 2001, um contrato que denominaram de “arrendamento”, que, inicialmente, teve por objecto o espaço (módulo ) correspondente a uma área de 147m2 (que fazia parte integrante de uma estrutura temporária montada por módulos na parcela do Plano Pormenor 2 situada na zona de Intervenção da E. ...) destinado à instalação e funcionamento de estabelecimento comercial de restauração e bebidas, actividade desenvolvida pela Executada.
A Exequente, na qualidade de proprietária do referido espaço, obrigou-se a ceder o gozo do mesmo à Executada, até 31 de Dezembro de 2002, com renovação automática e sucessiva por períodos de 6 meses, mediante o pagamento de um montante mensal (ESC. 490.560) actualizável anualmente.
Conforme resulta dos artigos 1.º e 2.º do DL n.º 88/93, de 23 de Março, a Exequente é uma sociedade anónima de capitais exclusivamente públicos que tem por objecto social a concepção, execução, construção, exploração e desmantelamento da Exposição ... (...8), bem como a intervenção na reordenação urbana da zona de intervenção desta.
Por sua vez, com vista à realização da ... e ao reordenamento urbano dela decorrente, o DL n.º 354/93, de 9 de Março, conferiu à aqui Exequente poderes excepcionais (até 31 de Dezembro de 1999) tendentes à elaboração dos planos de ordenamento necessários à concessão de licenciamentos para a sua execução, tendo sido criado um regime especial de expropriação dos terrenos, conforme decorre do disposto nos artigos 3.º, 4 e 5º, do mesmo diploma.
Por sua vez o DL n.º 207/93 de 14 de Junho, com objectivo na reconversão urbanística da zona destinada à realização da ...., procedeu não só à desafectação do domínio público do Estado, como à extinção de todas as concessões de obras públicas, de serviços público e exploração de bens dominiais, assim como os direitos de uso privativo dos bens imóveis situados na área de jurisdição da Administração do Porto ... e localizados na zona reservada à instalação das infra-estruturas e equipamentos necessários à realização da Exposição. Todos esses bens foram afectados à realização, em espécie, de um aumento de capital social da aqui Exequente, a subscrever pelo Estado e destinados à realização do respectivo objecto social – cfr. artigos 1.º, 2.º, 3.º e 4.º do citado DL.
A Portaria n.º 640/94, de 15 de Julho, aprovou o plano de urbanização da zona de intervenção da .. e a Portaria n.º 1357/95, de 16 de Novembro, os planos de pormenor da referida zona de intervenção, da zona central, PP1 e da zona do recinto da ..., PP2.
Com o termo da E..., impunha-se levar a cabo na referida zona do recinto (PP2) algumas adaptações tendentes a assegurar um uso adequado da referida área porquanto a mesma se revelou vocacionada para fruição do público. Para esse efeito, o DL n.º 98/99, de 25 de Março, criou medidas preventivas tendentes a salvaguardar a execução das alterações a introduzir de forma a não inviabilizar a utilização da área como espaço de laser público, medidas que cessaram com a vigência do novo plano de pormenor para a referida zona, aprovado pela Portaria n.º 1130-B/99, de 31 de Dezembro.
De acordo com este diploma, cujas normas assumem a natureza de regulamento administrativo (cfr. artigo 1.º, n.º2, alínea 2.1), o bem objecto de litígio insere-se numa parcela de terreno que integra o PP2 (plano de pormenor do recinto da ... ou zona central nascente) classificado como espaço urbano privado de uso misto que integra uma classe que se caracteriza pelo elevado nível de infra-estruturação, densidade e índice de construção, constituída em propriedade privada de utilização mista - cfr. artigo 5.º 1.a).
Embora este espaço esteja numa zona de protecção condicionada e se encontre sujeito a uma gestão urbana diferenciada, podendo ser objecto de protocolo, tendo como finalidade consolidar e valorizar os objectivos estabelecidos para a referida zona através de regras próprias de integração urbanística, arquitectónica, regras para os projectos de edificação, para a respectiva envolvência (estacionamento, instalações técnicas, etc.), o certo é que as regras específicas de direito administrativo, ou melhor, de gestão pública que são inerentes a estes aspectos não possuem qualquer correspondência na factualidade que se encontra em causa neste execução e que provém, unicamente, da celebração/resolução de um contrato que teve por objecto a instalação e funcionamento de estabelecimento comercial de restauração e bebidas celebrado entre a Exequente, enquanto proprietária do referido espaço e edificação/estrutura, e a Executada, como dona do respectivo estabelecimento comercial.
Evidencia-se assim que na sua essência não ocorre neste contrato qualquer exercício de prerrogativa de autoridade por parte da aqui Exequente (nomeadamente o poder de fiscalizar ou punir o particular enquanto manifestação da prossecução de um interesse público), não contendo o mesmo regras ou deveres especiais impostos à aqui Executada para além dos resultantes do regime da locação.
Trata-se de um acordo de natureza privada que, na sequência do exposto, nada tem a ver quer com os poderes de natureza administrativa que foram atribuídos à aqui Exequente nos termos do DL n.º 354/93, de 9 de Outubro, quer com actos de gestão de espaços públicos.
Nestes termos, verificando-se que não obstante a qualidade de entidade pública da Exequente, a celebração do contrato não foi sujeita a qualquer dos condicionantes referidos na alínea f) do n.º1 do artigo 4.º do ETAF, designadamente a submissão pelas partes a um regime substantivo de direito público e porque a mesma, igualmente, não pode ser reconduzida a nenhuma das situações contempladas nas restantes alínea do citado preceito, a conclusão a retirar é a de que o litígio em questão não se assume na competência dos tribunais administrativos, mas dos tribunais comuns, conforme decidido na sentença recorrida.
Improcedem, por isso, nesta parte, as conclusões do recurso.
2. Do título executivo
Constitui título executivo à presente execução o contrato de arrendamento celebrado com a Executada e a notificação judicial avulsa através da qual a Exequente deu conhecimento àquela da resolução daquele contrato por falta de pagamento das rendas, despesas e encargos.
Com base em tais documentos a Exequente pretende a entrega do bem objecto do contrato.
A acção executiva tem por finalidade a reparação efectiva do direito violado e por base um título (pressuposto de carácter formal) pelo qual se determinam o seu fim e limites (artigos 4.º, n.º3 e 45º, nº 1, do Código de Processo Civil).
De acordo com a alínea d) do art.º 46 do CPC, de entre as espécies de títulos executivos considerados na lei, constam os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva, sendo um desses casos o contrato de arrendamento para fim não habitacional e pela comunicação escrita do senhorio ao arrendatário em que invoque e fundamente a mora – artigo 15.º, alínea e), da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro (NRAU). Trata-se de um título complexo formado pelo escrito do arrendamento e por outro documento (comunicação da resolução).
A questão colocada no recurso é a de saber se os documentos dados à execução configuram efectivo título executivo nos termos do citado preceito.
A sentença recorrida, conforme sublinhado, decidiu no sentido da validade de título executivo por entender que o contrato continha os elementos caracterizadores do arrendamento, incidia sobre coisa imóvel (prédio urbano), encontrava-se submetido ao regime da NRAU e o não pagamento das rendas não era imputável ao senhorio.
A Recorrente reitera a posição quanto à inaptidão do contrato como arrendamento por o mesmo se reportar a um bem móvel. Tal posição descura, desde logo, a evolução documentada no processo ocorrida na “Estrutura”.
2.1 Encontra-se consignado no contrato celebrado entre as partes (a que as mesmas intitularam de “CONTRATO DE ARRENDAMENTO N.º ”) sob os pontos (A) e (B), respectivamente que: “A .... ... é proprietária da estrutura temporária instalada na Zona de Intervenção da ... (“...”), na Rua , doravante designada por ESTRUTURA;” “A ESTRUTURA – de natureza provisória e desmontável – não constituindo portanto um prédio urbano – foi instalada no espaço que constitui a parcela do Plano de Pormenor 2, aprovado pela Portaria n.º 1130-B/99, de 31 de Dezembro, no qual são admissíveis os seguintes usos: serviços, comércio e restauração.”
Verifica-se assim que do referido Espaço (módulo ) fazia parte integrante uma estrutura temporária montada por módulos.
Se a natureza provisória e desmontável da Estrutura poderia impedir que, inicialmente, o contrato pudesse estar sujeito ao Regime do Arrendamento Urbano (cfr. artigo 5.º, alínea e), do DL 321-B/90 de 15 de Outubro)[7], há que dar relevância ao facto de ter ocorrido uma intervenção na mesma conferindo-lhe as qualidades necessárias a ser constituída em propriedade horizontal (da operação de reparcelamento da parcela foi esta dividida em dois lotes, sendo um deles, o , o correspondente àquele edifício) tendo, a partir de 25 de Novembro de 2006, passado a constituir a fracção “” destinada a comércio/restauração, encontrando-se descrita como prédio urbano (edifício com dois pisos acima do solo) nos termos constantes da certidão da Conservatória Predial junta aos autos.
A alteração do espaço locado não assumiu, porém, qualquer relevância na relação material estabelecida entre as partes pois que a aqui Executada continuou, sem qualquer interrupção, a utilizar o referido espaço, ao abrigo das mesmas cláusulas contratuais, ou seja, no âmbito da mesma relação contratual.
Desta forma, se a essência do conteúdo contratual e das relações daí decorrentes não foram modificados, as mudanças operadas na caracterização do espaço (dotando-o da qualidade de imóvel) relevam, necessariamente, ao nível da aplicabilidade do regime jurídico porquanto, neste caso, com a entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro (NRAU), que veio revogar o RAU, não oferece dúvidas de que, por força do disposto no artigo 59.º, n.º1, é de lhe aplicar o respectivo regime – “O novo regime do arrendamento urbano aplica-se (…) às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data ”.
Por conseguinte, tendo em conta o contrato estabelecido entre as partes, verificando-se que por efeito dele a aqui Exequente proporcionou à aqui Executada, o gozo temporário (sujeito a prazo inicial renovável automática e sucessivamente por 6 meses) de um espaço destinado à instalação e exploração de um estabelecimento comercial de restauração e bebidas, mediante o pagamento de uma quantia, não poderá deixar de se considerar que está em causa um contrato de arrendamento sujeito ao novo regime do arrendamento urbano (Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro – NRAU).
No arrendamento, a renda fixada no contrato constitui a contrapartida estipulada pelas partes para o direito de fruição, gozo e utilização do arrendado, pelo que o não cumprimento desta obrigação por parte do arrendatário[8], permite ao senhorio resolver o contrato com fundamento na falta de pagamento das rendas.
No que se refere à forma de operar a cessação do contrato de arrendamento por parte do senhorio fundada na falta de cumprimento do dever do arrendatário de proceder ao pagamento da renda, o novo regime prevê que a mesma seja processada por via extrajudicial através de comunicação à contraparte – artigos 1047.º, 1048.º e 1084.º, todos do Código Civil[9].
Assim sendo, verificando-se que a Exequente sustentou a execução no contrato de arrendamento celebrado com a Executada fazendo-o acompanhar da comunicação de resolução do contrato, atento o disposto no artigo 15.º, n.º1, alínea e), mostra-se válido o título (complexo) em causa, nos termos decididos.
Improcedem, por isso, na sua totalidade, as conclusões das alegações
III – Decisão
Nestes termos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação de Lisboa em julgar improcedente a apelação, mantendo a sentença recorrida.
Custas pela Apelante.
Lisboa, 04 de Junho de 2013
Graça Amaral
Orlando Nascimento
Ana Maria Resende
[1] Com o artigo 134.º da referida Lei foi aditado o artigo 214.º à Constituição.
[2] Neste sentido, J.J. Gomes Canotilho e Vital Moreira, in Constituição da República Portuguesa Anotada, 3ª edição revista, Coimbra 1993, pág. 813 e seguintes.
[3] Fala-se assim que o legislador constitucional consagrou os tribunais administrativos como tribunais comuns em matéria administrativa, cfr. acórdão do STA (P) de 30 de Maio de 1996, in Jurisprudência Administrativa Escolhida, Carlos Alberto Fernandes Cadilha, 1999, pág. 831 e Seg.
[4] Cfr .neste sentido J. J. Canotilho e Vital Moreira, obra citada, pág. 815.
[5] Pedido e causa de pedir.
[6] Cfr. Acórdão do Tribunal de Conflitos de 31.01.91, in AD, n.º 361, pág. 125.
[7] Nesse sentido foi entendido pelas partes que sob o ponto D no contrato fizeram consignar que “Tendo em conta as características da ESTRUTURA, o presente arrendamento não se encontra sujeito ao regime do Arrendamento Urbano”.
[8] A Executada não demonstrou que a falta de cumprimento da obrigação de pagamento da renda lhe não era imputável, como se lhe impunha em termos de ónus de prova (artigo 799.º do Código Civil) porquanto como vimos o contrato não padece de nulidade
[9] Dispõe o n.º 3 do art.º 1083 do C. Civil, que É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas; por sua vez o n.º 1 do art.º 1084 do mesmo código prevê que a resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista no n.º 3 do artigo anterior (…) operam por comunicação à contraparte, onde fundamentalmente se invoque a obrigação incumprida. |
