| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa.
I- Relatório:
UC, Lda, veio propor contra JA, Advogado, acção declarativa sob a forma ordinária, corrigida para o regime processual experimental a fls. 141, invocando, em síntese, ter sido celebrado entre as partes, em .../2008, contrato promessa, depois aditado em .../2008, segundo o qual o R. prometia vender e a A. prometia comprar três prédios urbanos, pelo preço global de € 157.500,00, entregando logo a A. ao R. a quantia de € 20.000,00, a título de sinal e princípio de pagamento. Mais refere que ficou acordado que a escritura pública seria outorgada até .../2008, com marcação a cargo da A.. Invoca que o contrato definitivo não é já possível dado que o R. vendeu os prédios em .../2009, tendo o mesmo incumprido o contrato. Refere que o acordo foi redigido pelo R. em termos que exclusivamente o beneficiavam e que, na prática, impediam, como impediram, que a A. pudesse realizar o contrato definitivo. Pede, assim, que:
1. Seja declarado que a resolução unilateral do contrato promessa de compra e venda por parte do R. é ineficaz em relação à A. e que não existiam quaisquer razões, de facto ou de direito para que o R. pudesse ter resolvido o contrato e comunicado à Câmara Municipal do S... tal resolução;
2. Seja declarado que o incumprimento do contrato promessa de compra e venda em questão ficou a dever-se a culpa exclusiva do R. e, em consequência, seja este condenado no pagamento à A. da quantia de € 40.000,00 correspondente ao dobro do sinal por esta entregue ao R.;
Ou
3. Seja declarado que o incumprimento do contrato promessa ficou a dever-se a culpa exclusiva do R. e, em consequência, este condenado:
3.a). A restituir à A. a quantia de € 20.000,00;
3.b). A pagar à A. uma indemnização correspondente a € 5.000,00, por perda de rendimento resultante da entrega de € 20.000,00, acrescida de juros à taxa comercial, contados desde a data da assinatura do contrato promessa de compra e venda;
3.c). Ou a pagar a quantia de € 4.950,25 de juros já vencidos sobre a mesma quantia, acrescida de juros contados à taxa comercial até efectiva e integral restituição da quantia entregue;
3.d). A pagar uma indemnização correspondente aos gastos que a A. teve no pressuposto da concretização do contrato prometido, que corresponde à quantia total de € 14.000,00;
4. Seja declarada a nulidade do contrato promessa de compra e venda em consequência das cláusulas 4ª, 5ª e 6ª e da cláusula 2ª do respectivo aditamento, por estas serem claramente abusivas e/ou pelo facto do seu objecto ser legalmente impossível, e/ou pelo facto das assinaturas nele apostas não terem sido notarialmente reconhecidas, e, em consequência:
4.a). Condenado o R. a restituir à A. a quanta de € 20.000,00, correspondente ao valor do sinal entregue;
4.b) Condenado o R. a restituir à A. a quantia de € 4.950,25, correspondente ao valor dos juros vencidos à taxa comercial sobre a quantia de € 20.000,00, desde a data da entrega da referida quantia, acrescida de juros vincendos às taxas que forem sendo fixadas até efectivo e integral pagamento.
O R. apresentou contestação, impugnando, em súmula, a factualidade alegada e defendendo, além do mais, que a A. bem sabia que para o R. era essencial a realização da escritura pública até à data aprazada, pois este teria de satisfazer compromissos assumidos e pagar a terceiros o valor de € 100.000,00. Conclui pela improcedência da causa e pela condenação da A. como litigante de má fé, em multa e indemnização não inferior a € 5.000,00.
Foi elaborado despacho saneador, sem selecção da matéria de facto nem organização de base instrutória.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença nos seguintes termos: “(...) julgo a presente acção totalmente improcedente por não provada e, em consequência decido absolver o Réu JA dos pedidos contra ele deduzidos.
Custas pela Autora (cf. artº. 446º, nºs. 1 e 2 do C.P.C.).”
Inconformada, recorreu a A., culminando as alegações por si apresentadas com as longas conclusões que, não obstante, a seguir se transcrevem:
“
1- Conforme resulta de fls., a Recorrente intentou a ação Processo Ordinário que deu causa a este processo, na qual demandou o Réu, aqui Recorrido, peticionando o que acima se transcreveu;
2- O Recorrido apresentou contestação, alegando o que consta a fls.;
3- Por Sentença de fls. a Meritíssima Juiz decidiu o que acima se transcreveu;
4- Da análise do contrato promessa de compra e venda em discussão nos presentes autos, verificamos que as cláusulas constantes do mesmo são todas favoráveis ao Réu e completamente desfavoráveis à Autora;
5- Foi o Réu que elaborou e redigiu o contrato promessa de compra e venda;
6- O Réu, ao celebrar o contrato promessa de compra e venda dos imóveis em discussão nos presentes autos, violou o princípio da boa-fé;
7- Por ter conhecimento da dificuldade de marcar a escritura, e sabendo que a aquisição dos terrenos pela Autora se destinavam apenas e exclusivamente à construção, colocou a obrigação de marcar a escritura a cargo da Autora;
8- O Réu, com os conhecimentos que possuía, quer por saber a situação em que se encontravam os imóveis, quer pela sua atividade, cabia àquele a marcação da escritura e não à Autora, que era leiga no assunto;
9- O Réu por saber que a Autora nunca conseguiria cumprir o prazo estipulado para celebrar a escritura, estabeleceu penalidades, que só a ele poderiam beneficiar;
10- E estabeleceu, desde logo, a possibilidade de rescisão do contrato, a partir da última data ... 2008, com a finalidade de não devolver o sinal ou o sinal em dobro à Autora;
11- Embora tivesse sido clausulado a execução específica do contrato, o Réu, não fez uso da mesma, o que evidencia a sua má-fé para com a Autora;
12- O Réu elaborou e redigiu um contrato que favorece abusivamente uma das partes, em prejuízo da outra, ou seja, elaborou um contrato leonino;
13- Todas as cláusulas estipuladas no contrato promessa de compra e venda apenas e só beneficiam o Réu, em detrimento da Autora;
14- A lei proíbe os chamados pactos leoninos ou contratos leoninos;
15- Não foi a Recorrente que incumpriu o contrato promessa de compra e venda celebrado com o Recorrido;
16- A Recorrente apenas celebrou o contrato de promessa de compra e venda dos imóveis em discussão nos presentes autos, com a finalidade de aí poder construir três moradias;
17- A escritura pública de compra e venda dos imóveis só seria outorgada quando os projetos estivessem aprovados na Câmara Municipal;
18- Foram estas as condições contratadas entre a Recorrente e o Recorrido;
19- O Recorrido tinha pleno conhecimento que a Recorrente só tinha interesse nos referidos lotes de terreno, desde que desse para construir nos mesmos, tendo em conta o seu objeto social;
20- O Sr. SS, na qualidade de gerente da Recorrente UC, em todos os contratos promessas de compra e venda, nunca era ele que elaborava e redigia os referidos contratos, por o mesmo não ter conhecimentos nessa área;
21- Todos os contratos promessa de compra e venda outorgados pela Recorrente foram sempre elaborados e redigidos pelo Gabinete de contabilidade denominado IR, na pessoa do Sr. SS – vide os depoimentos das testemunhas SS e JR, que se encontram gravados e que ora acima se transcreveram;
22- Conforme resulta dos depoimentos acima transcritos, o gerente da Recorrente, embora seja uma pessoa que perceba de construção civil, é um leigo nas questões contratuais;
23- Por não ter conhecimentos nessa matéria, sempre que é para redigir qualquer contrato, o gerente da Recorrente recorre aos serviços da Sociedade IR;
24- Conforme resulta dos autos e da prova produzida em sede de audiência de julgamento, provado ficou que não era o gerente da Recorrente que redigia os contratos outorgados pela Recorrente;
25- Provado ficou que foi o Recorrido quem redigiu o contrato promessa de compra e venda e o seu aditamento, estabelecendo as cláusulas que entendeu e no seu exclusivo interesse, não explicando o seu conteúdo, o significado e consequências que adviriam dessas cláusulas;
26- A Recorrente sempre disse ao Recorrido, no âmbito das negociações, que a escritura seria celebrada, após a aprovação dos projetos de construção das referidas moradias, pela Câmara Municipal;
27- O que na realidade foi convencionado pela Recorrente foi a promessa de compra e venda dos referidos lotes, com a finalidade de aí vir a construir três moradias, bem como a outorga da escritura após aprovação dos referidos projetos pela entidade competente, Câmara Municipal;
28- A Recorrente quando assinou e aceitou, por intermédio do seu gerente, o contrato promessa junto aos autos, fê-lo com a convicção que as cláusulas nele apostas, eram as condições que tinham sido verbalmente estipuladas com o Recorrido;
29- Sendo o Recorrido um advogado, nunca imaginou que o mesmo não colocasse no contrato o que na verdade tinham acordado e negociado;
30- Ao contrário das informações prestadas à Recorrente pelo Recorrido, ainda não havia qualquer loteamento dos terrenos, ou seja, ainda não estava legalizado na Câmara Municipal competente, o loteamento da Urbanização dos quais estes terrenos faziam parte;
31- Se o Recorrido tivesse explicado ao gerente da Recorrente que a escritura tinha de ser outorgada até à data constante no contrato, mesmo que os projetos da construção das moradias não estivessem aprovados, então a Recorrente não teria outorgado o contrato;
32- A Recorrente tinha interesse na aquisição dos imóveis objeto do contrato promessa de compra e venda, exclusivamente com vista à construção de três moradias, e à posterior revenda, por ser esse o seu objeto de atividade;
33- Embora o Recorrido soubesse das condições e da intenção da Recorrente, faz constar no contrato promessa cláusulas que impossibilitavam e ou delimitavam a possibilidade da Recorrente vir a adquirir os bens imóveis, objeto do referido contrato;
34- O Recorrido ao inserir no contrato promessa de compra e venda as cláusulas 4ª, 5ª, 6ª, e a cláusula 2ª do aditamento ao contrato, fê-lo abusivamente, isto porque tais cláusulas, conforme ficou demonstrado não foram acordadas pela Recorrente, nem à mesma lhe foram explicadas;
35- Estas cláusulas apenas beneficiam o recorrido e, portanto, tendo em conta a proibição do pacto leonino, as mesmas são nulas;
36- Por serem abusivas, essas cláusulas são nulas e, consequentemente o contrato é nulo nessa parte;
37- O Recorrido tinha conhecimento de que os prazos fixados para a celebração da escritura eram impossíveis de cumprir, por causa dos entraves que existiam para a aprovação dos projetos na Câmara, nomeadamente a descrição dos imóveis na Conservatória do Registo Predial a favor do Recorrido, como tendo sido adquiridos por usucapião;
38- Desde o início das negociações, bem como na data da outorga do contrato promessa de compra e venda, o Recorrido sabia que o interesse da Recorrente na aquisição dos referidos bens imóveis se destinava à construção de três moradias;
39- O interesse da Recorrente em construir nesses lotes, não surgiu passados dois meses da outorga do contrato promessa, mas aquando da outorga do mesmo, conforme ficou provado pela prova testemunhal produzida em sede de audiência de julgamento;
40- Conforme resulta dos documentos juntos aos autos, um dos entraves para a aprovação dos projetos era os mesmos se encontrarem registados a favor do Recorrido por usucapião – vide documentos emitidos pela Câmara Municipal e já juntos aos autos;
41- Os lotes prometidos vender pelo Recorrido à Recorrente estavam integrados no loteamento da “Quinta V”, sendo certo que o registo do referido loteamento só foi pedido a favor do Município do S..., em .../2008 – vide documentos já juntos aos autos;
42- À data da celebração do contrato promessa, o Recorrido ocultou essa informação à Recorrente, daí que, o Recorrido tinha perfeito conhecimento de que o prazo para a realização da escritura pública que iria fazer constar do referido contrato, era impossível de cumprir pela Recorrente;
43- O Recorrido apesar de ter conhecimento da falta de registo de loteamento dos lotes, bem como o interesse da Recorrente em construir nos mesmos, ocultou esse facto à Recorrente;
44- O Recorrido não agiu de boa fé na celebração do contrato promessa de compra e venda em discussão nos presentes autos;
45- Não é pelo facto do gerente da Recorrente ser uma pessoa com vasta experiência profissional, fazendo esta da sua atividade a compra e venda de imóveis para construção e posterior revenda, que possa concluir que o mesmo é uma pessoa experiente na elaboração dos referidos contratos;
46- Conforme foi dito pelas testemunhas SS e JR, o gerente da Recorrente apenas fazia os negócios com os promitentes compradores ou vendedores, sendo que depois se socorria dos serviços da IR para proceder à elaboração dos contratos;
47- Conforme resultou desses depoimentos nunca era o gerente da Recorrente que elaborava e redigia os contratos;
48- Em todos os contratos promessa de compra e venda que a Recorrente outorgou, a escritura de compra e venda sempre foi outorgada após os projetos de arquitetura estarem aprovados;
49- Por ter assim convencionado com o Recorrido e por estar convicto que, neste caso, a escritura também seria celebrada nessas condições, o gerente da Recorrente assinou o contrato promessa junto aos autos;
50- No caso dos autos, atendendo a que o Recorrido era uma pessoa com conhecimentos técnicos, em virtude de ser Advogado, o gerente da Recorrente, acreditando na boa fé do mesmo, acreditou que todas as cláusulas constantes no contrato foram aquelas que tinham combinado e estipulado;
51- Sendo que o Recorrido, conforme prova junta aos autos, na formação e elaboração do contrato não agiu de acordo com o principio da boa fé que lhe era exigido;
52- Não se fez prova de que o gerente da Recorrente tenha contactado o Recorrido no sentido de só fazer a escritura quando tivesse dinheiro e quando bem quisesse;
53- Como era do conhecimento do Recorrido, a Recorrente tinha intenção de outorgar a escritura aquando da aprovação dos projetos de arquitetura pela Câmara Municipal;
54- Não houve qualquer incumprimento por parte da Recorrente;
55- Atendendo à prova testemunhal produzida em sede de audiência de julgamento não poderia a Meritíssima Juiz ter dado como provado a matéria constante das als. c), h), i), j), última parte da al. j), v), ag), dos factos dados como provados da Sentença que ora se recorre – veja-se o depoimento da testemunha AS, que se encontra gravado e que acima se transcreveu;
56- Conforme resulta do depoimento acima transcrito, o Recorrido sempre soube que os terrenos se destinavam à construção de três moradias e que para tal era essencial que os projetos fossem aprovados;
57- Mais resultou provado que em todos os contratos outorgados com a Recorrente, por intermédio do seu gerente, a escritura definitiva era sempre celebrada aquando da aprovação dos projetos;
58- Em virtude do Recorrido ter celebrado contrato de compra e venda dos bens imóveis, objeto do referido contrato promessa, a terceiros, o contrato promessa celebrado entre a Recorrente e o Recorrido não pode ser cumprido;
59- Houve incumprimento do referido contrato promessa de compra e venda pelo Recorrido e não pela Recorrente;
60- A Recorrente, quando negociou com o Recorrido a promessa dos lotes em discussão nos presentes autos, comunicou-lhe que os mesmos se destinavam à construção de moradias, pois só teria interesse nos mesmos se estes dessem para construir, pelo que, o contrato definitivo seria celebrado aquando da aprovação dos projetos pela Câmara;
61- O Recorrido ao colocar a 2ª cláusula no aditamento do contrato fê-lo de forma abusiva, isto porque não foi o que tinha acordado com a Recorrente;
62- Sabia o Recorrido que a escritura definitiva seria celebrada somente quando os projetos fossem aprovados;
63- A Recorrente tudo fez para conseguir celebrar a escritura, não a podendo fazer em virtude dos entraves colocados pela Câmara na aprovação dos projetos, entraves esses que eram do conhecimento do Recorrido;
64- Não se podia ter dado como provado a interpelação feita pelo Recorrido à Recorrente a fim da escritura ser marcada em determinada data;
65- Isto porque não ficou provado que a Recorrente tenha sido interpelada;
66- Embora constem documentos nos autos endereçados à Recorrente, não foi feita prova de que os mesmos tenham chegado ao seu conhecimento;
67- Resulta dos autos que a carta foi devolvida e que os faxes não foram recebidos;
68- Também não foi feita prova de que o fax que foi enviado à mandatária da Recorrente chegou ao conhecimento desta;
69- Não poderia a Meritíssima Juiz ter decidido o Recorrido interpelou a Recorrente, com a finalidade de tornar a mora em incumprimento definitivo;
70- Isto porque na realidade tal interpelação nunca chegou ao conhecimento da Recorrente como resulta dos autos, nomeadamente na devolução da referida carta e do não recebimento do alegado fax;
71- Ao não ter ocorrido a interpelação da Recorrente, com a finalidade de tornar a mora em incumprimento definitivo e, em virtude do Recorrido ter vendido os imóveis a terceiros, foi este que incumpriu o contrato prometido e não a Recorrente;
72- Nos termos do artigo 442º, nº 2 do C.C, se o incumprimento do contrato não for devido a quem prestou sinal, este tem o direito de exigir o dobro do que prestou;
73- No caso dos autos, a Recorrente entregou ao Recorrido a quantia de 20.000,00€, a título de sinal;
74- Não podendo ser o incumprimento do contrato imputado à Recorrente, deve a sentença ser revogada no sentido de condenar o Recorrido no pagamento à Recorrente do sinal em dobro, o que desde já e aqui se requer;
75- O contrato promessa de compra e venda é nulo por falta de forma legal, visto que as assinaturas nele apostas não foram reconhecidas presencialmente, nos termos do artigo 410º do C.C;
76- Sendo que o reconhecimento das assinaturas é um requisito imposto por lei, quando está em causa a transmissão de direito real sobre edifício a construir;
77- O que era o caso dos autos;
78- Não assiste razão à Meritíssima Juiz quando diz na fundamentação da sentença que foi a Recorrente que incumpriu o contrato, que não providenciou pela marcação da escritura;
79- Conforme resulta dos autos, a mora no cumprimento do contrato nunca passou a incumprimento definitivo, conforme resulta dos factos dados como provados;
80- Por todo o exposto deve a matéria constante das als. als. c), h), i), j), última parte da al. j), v), ag), dos factos dados como provados da Sentença que ora se recorre, ser alterada no sentido de NÃO PROVADA, o que desde já e aqui se requer;
81- Também se requer a V. Exa. a reapreciação destes factos, tendo em conta a prova produzida em Sede de Audiência de Julgamento, bem como os documentos juntos nos autos, considerando, desta forma, o alegado pela Recorrente;
82- Mormente, atendendo à prova dada como provada e pelas razões acima expostas, a ação teria de ser julgada totalmente procedente, por provada;
83- Cremos que, se fosse devidamente tida em conta a prova produzida em sede de julgamento, deveria ser outra a resposta sobre os factos supra enunciados;
84- Razão pela qual, com a presente motivação, se requeira uma reapreciação de facto sobre aquela matéria, nos termos e para os efeitos previstos nos artigos: 690-A e 712º do CPC;
85- Na Sentença recorrida, não se procedeu a uma correta interpretação dos elementos constantes dos autos, da prova produzida em sede de audiência de julgamento, bem como se efetuou uma incorreta interpretação e aplicação das normas jurídicas aplicáveis ao caso em concreto;
86- Isto porque a Meritíssima Juiz dá como provado que quer a carta, quer o fax enviados pelo Recorrido à Recorrente, com a finalidade a interpelar para celebrar a escritura foram devolvidos e posteriormente decide que houve interpelação;
87- Tendo em conta que foi dado como provado que a comunicação com a interpelação da Recorrente nunca foi feita, em virtude da sua devolução, não poderia a Meritíssima Juiz decidir que o Recorrido tinha fundamento, em virtude da interpelação efetuada, para resolver o contrato promessa;
88- Isto porque conforme já acima se disse não houve qualquer interpelação, visto que a Recorrente nunca teve conhecimento dessa correspondência;
89- Não poderia a Meritíssima Juiz ter decidido pelo não incumprimento do contrato promessa de compra e venda pelo Recorrido;
90- Lendo, atentamente, a decisão recorrida, na parte de que se recorre, verifica-se que não se indica nela um único facto concreto suscetível de revelar, informar, e fundamentar, a real e efetiva situação, do verdadeiro motivo da não procedência da pretensão do Alegante;
91- A Meritíssima Juiz limitou-se apenas e tão só, a emitir uma Sentença “economicista”, isto é, uma decisão onde apenas de uma forma simples e sintética foram apreciadas algumas das questões sem ter em conta a prova produzida em julgamento e os elementos constantes no processo;
92- Deixando a Meritíssima Juiz de se pronunciar sobre algumas questões que são essenciais à boa decisão da causa, nomeadamente as acima expostas;
93- A Meritíssima Juiz não fundamentou de facto e de direito a sua decisão.
94- A Sentença recorrida viola:
94-a). Artigos 158º, 264º, alíneas b) e c) do artigo 668º do Código do Processo Civil;
94-b). Artigos 13º, 20º, 202º, 204º, 205º da C. R. P..”
Pede a revogação da sentença recorrida.
Não se mostram apresentadas contra-alegações.
O recurso foi admitido como de apelação, com subida imediata nos próprios autos, e efeito meramente devolutivo.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
***
II- Fundamentos de Facto:
A decisão da 1ª instância fixou como provada a seguinte factualidade:
a) A Autora dedica-se à indústria de construção civil e obras públicas, compra e venda de bens imóveis, revenda de adquiridos para esse fim, urbanização e construção de imóveis e sua revenda em bloco ou propriedade horizontal - (artº 1º da p.i.);
b)Em inícios de 2008 o Réu decidiu vender três lotes de terreno, sitos na Quinta F e promoveu a venda dos mesmos e, passados poucos dias, foi contactado pela Autora, na pessoa do seu representante, SS, que se mostrou interessado na aquisição dos lotes – (artºs. 4º e 5º da contestação);
c) Na fase das negociações entre A. e R., o R., a solicitação da A., baixou o preço da venda proposto de € 165.000,00 para € 157.500,00 e informou a A. que a escritura pública do contrato promessa a celebrar tinha que se concretizar até .../2008, porque após .../2008 o R. tinha de satisfazer compromissos assumidos e tinha de pagar a quantia de € 100.000,00 a terceiros, razão pela qual precisava de vender os terrenos em causa – (artºs. 9º e 14º da contestação);
d) A Autora, no âmbito da sua actividade, celebrou com o Réu, em .../2008, o contrato denominado de “contrato promessa de compra e venda”, junto a fls. 34 a 36 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, no âmbito do qual o Réu prometeu vender à Autora três prédios urbanos – terreno para construção -, lotes C-83, C-82 e C-81, sitos na Quinta F, descritos na Conservatória do Registo Predial da A..., e a Autora prometeu comprar, pelo preço de € 157.500,00 - (artºs. 2º, 4º e 5º da p.i.);
e) A título de sinal e princípio de pagamento, a Autora entregou ao Réu, que a recebeu, a quantia de € 20.000,00, sendo € 10.000,00 através do cheque nº. ..., da Caixa de Crédito Agrícola do S..., emitido em .../2008, e € 10.000,00, através do cheque nº. ..., da Caixa de Crédito Agrícola do S..., emitido em .../2008 – (artº. 6º da p.i.);
f) Posteriormente, em .../2008, a solicitação da Autora, esta e o Réu efectuaram um aditamento ao contrato referido em d), conforme documento junto a fls. 37 a 38 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido – (artº. 3º da p.i.);
g) Mais foi declarado, um reforço de sinal no valor de € 10.000,00, a entregar pela Autora ao Réu, inicialmente no contrato promessa referido em d) até .../2008 e, depois, no aditamento àquele contrato referido em f), tal entrega foi alterada para .../2008 – (artº. 7º da p.i.);
h) O remanescente do preço, € 127.500,00, seria liquidado no acto da escritura pública a realizar impreterivelmente até .../2008, ficando a marcação da escritura a cargo da Autora – (artºs. 8º e 12º da p.i.);
i) Estabeleceu-se ainda que caso a escritura não viesse a realizar-se até .../2008 o contraente faltoso, por cada mês, ou fracção de mês, de atraso pagará ao outro a quantia de € 2.500,00 e caso a escritura não viesse a realizar-se até .../2008, o contraente não faltoso poderia rescindir de imediato o contrato promessa, fazendo seu o respectivo sinal ou reclamando o sinal em dobro – (artº. 9º da p.i.);
j) E no aditamento ao contrato promessa referido em f), o Réu autorizou a Autora a dar entrada na Câmara Municipal do S..., de três projectos de arquitectura para construção de três moradias, ficando todo e qualquer encargo resultante de tal acto por conta exclusiva da Autora, estabelecendo-se ainda que a entrega dos referidos projectos não poderia em caso algum alterar a data limite para a realização do contrato prometido, de .../2008, ainda que até lá os projectos não se encontrem aprovados – (artºs. 10º e 11º da p.i.);
k) Os prédios objecto do contrato promessa referido em d) foram entretanto vendidos pelo Réu, em .../2009, à sociedade CSS, Lda. – (artº. 14º da p.i.);
l) O R. é advogado e redigiu o contrato promessa e aditamento, referidos em d) e f) – (artº. 17º da p.i.);
m) A Autora tinha interesse na aquisição dos bens imóveis objecto do contrato promessa de compra e venda com vista à construção de três moradias e à posterior revenda – (artºs. 21º e 22º da p.i.);
n) Na sequência da autorização referida em j), a Autora apresentou na Câmara Municipal do S... três projectos de arquitectura para os lotes em causa e que aí correram sob os processos nºs. ... – (artº. 46º da p.i.);
o) A Autora foi notificada pela Câmara Municipal do S..., mediante cartas registadas com aviso de recepção, datadas de .../2008, das propostas de indeferimento relativamente aos processos referidos em l) e para se pronunciar sobre o projecto de decisão, nos seguintes termos:
“Da análise efectuada ao processo foi possível verificar que:
1- O lote está registado na Conservatória do Registo Predial como tendo sido adquirido por usucapião;
2- O requerimento está indevidamente instruído;
3- A operação urbanística em causa enquadra-se no regime de “Comunicação Prévia” previsto no DL 555/99, de 16 de Dezembro, com as alterações introduzidas pela Lei 60/2007 de 4 de Setembro;
4- O regime de “Comunicação Prévia” deverá ser instruído com a Portaria nº 232/08 de 11 de Março;
5- O projecto apresentado não está regulamentar, pois:
I. Possui 3 pisos, contrariando o loteamento;
II. Não possui plano de acessibilidade de acordo com o descriminado no ponto 5º do artº 3º do DL nº 163/2006, de 8 de Agosto, de modo a ser possível uma correcta aferição das normas regulamentares definidas por este diploma legal;
III. O projecto não está devidamente cotado.
Deixa-se à consideração a viabilidade de construção no presente lote devido ao facto deste se encontrar registado por usucapião.
Face ao atrás exposto, propõe-se o indeferimento (…)” – (artº. 48º da p.i.);
p) Em .../2008, a Autora, mediante requerimento dirigido ao Presidente da Câmara Municipal do S..., junto a fls. 58 dos autos, e cujo teor aqui se dá por reproduzido, solicitou informação sobre “qual o motivo pelo qual o alvará da Quinta V ainda não se encontra registado não podendo assim levantar a licença de construção para o processo nº ..., pelo facto de ter adquirido o terreno e estar a ser pressionado para o escriturar, e ter dúvidas se estão aptos para construir sem problemas de loteamento” - (artºs. 53º a 56º da p.i.);
q) Por carta registada com aviso de recepção expedida pela Câmara Municipal do S... em .../2008, foi a Autora notificada da informação constante de fls. 59 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, nos seguintes termos: “ (…) o Loteamento Municipal da Qta VC já se encontra registado a favor do Município através da apresentação nº ... de .../2008, na Conservatória do Registo Predial de A…” - (artºs. 57º e 58º da p.i.);
r) Em .../2008 o Réu comunicou por escrito à Câmara Municipal do S... “na qualidade de proprietário do lote objecto do pedido de aprovação do projecto de arquitectura (…) que por incumprimento contratual da URBISILVA, LDA, aqui requerente, foi o contrato promessa de compra e venda rescindido. Assim, não existindo a expectativa de aquisição por parte daquela, não subsiste qualquer interesse na aprovação do projecto de construção nos moldes apresentados” - (artº. 59º da p.i.);
s) Por requerimento que deu entrada na Câmara Municipal do S... em 10/09/2009, a Autora, na qualidade de titular dos processos referidos em l) dos factos provados “e de promitente comprador, com vista a concretizar o negócio” solicitou “informação sobre se há algum impedimento por parte da Câmara Municipal para que se realize a escritura de compra e venda e registe o referido lote a favor do promitente comprador, e se há algum condicionamento quanto ao loteamento (alvará, registo, etc.) que impeça a apreciação e licenciamento das obras a que se referem os projectos já apresentados” - (artº. 62º da p.i.);
t) Por carta datada de .../2008, a Autora enviou ao Réu uma carta registada com aviso de recepção informando-o de “que a escritura pública referente aos terrenos urbanos sitos na Quinta do F, indicados no contrato promessa celebrado no dia .../2008, será realizada logo que a Câmara Municipal aprove os projectos de construção apresentados por V. Exa.” - (artº. 63º da p.i.);
u) Por carta remetida à Autora em .../2009 pela Câmara Municipal do S..., em resposta ao requerimento por esta apresentado em .../2009 e referido em q) dos factos provados, foi a Autora notificada do parecer da assessoria jurídica de .../2009, junto a fls. 72 a 78 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, e onde se conclui:
“(…) neste caso concreto, e em face do enquadramento acabado de relatar, não podemos deixar de referir que, não existiria qualquer “impedimento por parte da Câmara Municipal para que se realize a escritura de compra e venda e registe o referido lote a favor do promitente compradora, uma vez que a posse do Sr. JA nunca foi contestada (…)” - (artº. 64º da p.i.);
v) Após o aditamento referido em f) dos factos provados, o R. ligava por diversas vezes para o telemóvel do gerente da A. e não obtinha resposta – (artº. 30º da contestação);
w) No dia .../2008, o R. enviou o fax à Autora, junto a fls. 85 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, referindo-lhe que a escritura dos lotes teria que ocorrer impreterivelmente até .../2008, alertando-a para as penalizações contratuais caso a data não seja respeitada e pedindo que até dia .../... lhe seja dito alguma coisa, pois conseguiria marcar a escritura no dia .../2008, não existindo qualquer penalização pelo facto - (artº. 31º da contestação);
x) No dia .../2008, a A. envia o fax ao R., junto a fls. 87 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, subscrito por advogada que, em representação da A. refere “solicitar ao colega que a escritura pública de compra e venda referente aos três lotes (…) seja marcada para o mês de Setembro, uma vez que, como a minha cliente já informou telefonicamente, não tem qualquer hipótese de a mesma se realizar antes dessa data. Se fosse do seu entendimento, poderíamos agendar de imediato uma data para a realização da escritura pública” - (artº. 32º da contestação);
y) Em .../2008, como resposta ao fax referido em x), o R. enviou o fax de fls. 88, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, à advogada da A., referindo, designadamente, que “Até à presente data, já se venceu a quantia de 2.500,00, pelo que seria bom que a escritura se realizasse antes do final do corrente mês, sob pena de se vender nova prestação de 2.500,00. Rogo assim que a colega solicite toda a documentação necessária para a escritura (…) e que me envie, de forma a que até ao final do corrente mês se possa realizar a escritura, ficando a aguardar que me indiquem qual o dia pretendido” – (artº. 33º da contestação);
z) Em .../2008, o R. envia novo fax à advogada da A., junto a fls. 92 dos autos, cujo teor aqui se dá como reproduzido, referindo que “Após ... do corrente ano, reservo-me o direito de rescindir o respectivo contrato promessa, com perda das quantias já entregues a título de sinal e de imediato suspenderei qualquer processo iniciado na Câmara Municipal do S.... Relembro que nos termos acordados, caso a escritura venha a ocorrer ainda este mês é devida a quantia de 5.000,00 devido a título de mora. Fico na expectativa dos V. comentários” – (artº. 35º da contestação);
aa) No mesmo dia, .../2008, o R. envia à A. o fax junto a fls. 90 dos autos, cujo teor aqui se dá como reproduzido – (artº. 36º da contestação);
ab) No dia .../2008, o R. enviou à A. o fax junto a fls. 94 dos autos o qual não foi recebido por esta e enviou o mesmo fax, por carta registada com aviso de recepção, junta a fls. 97 e 98, cujo teor aqui se dá por reproduzido, para a morada da A., tendo a referida carta sido devolvida, por não reclamada – (artºs. 37º e 38º da contestação);
ac) No fax e na referida carta, o R. informou a A. que “Caso a escritura prometida não se realize impreterivelmente até dia ... de 2008, perco o interesse na manutenção do contrato promessa e considero o mesmo resolvido nessa referida data, sem necessidade de qualquer outra comunicação” – (artºs. 37º e 38º da contestação);
ad) No dia .../2008, data em que a carta referida chegou devolvida, o R. notificou a advogada da A., nos termos constantes do fax de fls. 103 dos autos, cujo teor aqui se dá por reproduzido, referindo que “aguardarei até ao final da corrente semana pela realização da escritura pública, nem mais um dia (…)” – (artº. 41º da contestação);
ae) Como resposta à carta referida em t) dos factos provados, o R. enviou à A. a carta junta a fls. 107 e 108 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, vindo essa carta a ser devolvida ao R., com a menção de não ter sido reclamada – (artº. 46º da contestação);
af) No final de ... de 2008, o R. solicitou os serviços de uma imobiliária, para promover a venda dos lotes de terreno – (artºs. 47º e 48º da contestação);
ag) Entretanto, o gerente da A. contactou o R. telefonicamente dizendo-lhe que faria a escritura quando bem entendesse e quando tivesse dinheiro para o efeito, e contactou com a imobiliária dizendo-lhe que não podia colocar os lotes à venda porque tinha celebrado um contrato – (artºs. 49º a 51º da contestação);
ah) Em finais de ... de 2009 aparece uma empresa de construção interessada na compra dos lotes, tendo o contrato promessa sido celebrado em .../2009, vindo a concretizar-se essa venda em .../2009, pelo preço de € 165.000,00 – (artºs. 52º e 53º da contestação);
ai) O Réu teve necessidade de solicitar a familiares dinheiro para fazer face aos seus compromissos – (artº. 57º da contestação).
***III- Fundamentos de Direito:
Cumpre apreciar do objecto do recurso.
Como é sabido, são as conclusões que delimitam o seu âmbito. Por outro lado, não deve o tribunal de recurso conhecer de questões que não tenham sido suscitadas no tribunal recorrido e de que, por isso, este não cuidou nem tinha que cuidar, a não ser que sejam de conhecimento oficioso.
Compulsadas as conclusões da apelação, verificamos que cumpre apreciar:
Das nulidades da sentença;
Da impugnação da matéria de facto;
Do contrato (violação pelo R. do princípio da boa fé, consagração de cláusulas abusivas, incumprimento, falta de interpelação da A., nulidade por falta de forma);
Da violação de preceitos constitucionais;
A) Das nulidades da sentença:
Diz a recorrente que a sentença é nula porque nela é feita incorrecta apreciação da prova produzida e das normas legais aplicáveis, afirmando, designadamente, que houve interpelação da A. para realizar a escritura pública, quando se provou que a correspondência remetida foi devolvida e não recebida. Há, pois, contradição entre os fundamentos e a decisão (al. c) do nº 1 do art. 668 do C.P.C.).
Refere, ainda, que a sentença é nula porque não se encontra fundamentada de facto e de direito e nela não foram apreciadas questões essenciais à decisão da causa (als. b) e d) do nº 1 do art. 668 do C.P.C.).
Nenhuma razão lhe assiste.
No que se refere às nulidades previstas no art. 668 do C.P.C. de 1961 (que aqui cumpre convocar e a cujas disposições doravante nos referiremos, salvo menção em contrário), o primeiro aspecto a salientar é que estamos perante deficiências da própria decisão que não se confundem com o denominado erro de julgamento. O erro de julgamento traduz-se numa interpretação inadequada da prova existente ou numa desconformidade entre a decisão e o direito (substantivo ou adjectivo) aplicável que nada tem que ver com o defeito formal da decisão a que alude, em geral, o indicado art. 668 do C.P.C..
As nulidades da decisão são, por outro lado, as expressamente previstas na lei, como resulta do nº 1 daquele normativo. Conforme se resumiu no Ac. RL de 10.5.95([1]): “As nulidades da sentença estão limitadas aos casos previstos nas diversas alíneas do nº 1 do art. 668 do C.P.C.. Não se verificando nenhuma das causas previstas naquele número pode haver uma sentença com um ou vários erros de julgamento, mas o que não haverá é nulidade da decisão.”
Assim, a sentença será nula apenas quando: “a) Não contenha a assinatura do juiz; b) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão; c) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão; d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento; e) O juiz condene em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido. f) Seja omissa no que respeita à fixação da responsabilidade por custas, nos termos do nº 4 do art. 659.” (art. 668, nº 1, do C.P.C., na redacção aplicável ao caso).
A sentença será, por isso, nula quando, designadamente, não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão (art. 668, nº 1, al. b), do C.P.C.). A razão de ser da sanção da nulidade neste caso é a circunstância da motivação, quer de facto quer de direito, constituir pilar essencial da decisão. Ou seja, a sentença será nula se não mencionar os factos ou o direito em que se baseia.
Como explica J. Alberto dos Reis a tal propósito([2]): “Não basta, pois, que o juiz decida a questão posta; é indispensável que produza as razões em que se apoia o seu veredicto. A sentença, como peça jurídica, vale o que valerem os seus fundamentos.”
Também Antunes Varela refere que a falta de fundamentação, de facto ou de direito, que motiva a nulidade da sentença é a falta absoluta, sendo que “a concretização dos fundamentos de facto pode, em parte ou na totalidade, ser feita mediante simples referência à especificação ou às respostas do tribunal colectivo.”([3])
Ora, é por demais evidente que o Tribunal a quo discriminou na sentença, como lhe competia, os factos que considerou provados (os acima reproduzidos) e fez clara aplicação das normas jurídicas correspondentes, em conformidade com o disposto no art. 659 do C.P.C..
Inexiste, por conseguinte, a nulidade da sentença arguida.
A sentença será também nula quando deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento (art. 668, nº 1, al. d), do C.P.C.). Este preceito deve conjugar-se com o nº 2 do art. 660 do mesmo Código, constituindo a nulidade da sentença a sanção para a inobservância deste último normativo. Assim, ao juiz cabe resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.
Ora, não se detecta na sentença sob escrutínio qualquer nulidade por omissão de pronúncia. Na verdade, o Tribunal a quo apreciou, exaustivamente, aliás, todas as questões que lhe foram submetidas e que lhe competia apreciar, não se alcançando a omissão a que se refere a recorrente.
Não se verifica, pois, a nulidade a que alude a al. d) do nº 1 do art. 668 do C.P.C..
O mesmo sucede quanto à nulidade a que se refere a al. c) do nº 1 do mesmo artigo. Não existe, como se alega, qualquer contradição entre os fundamentos de facto e a decisão.
Segundo a apelante a contradição reside no facto de se ter concluído ter havido interpelação da A. para realizar a escritura pública, quando se provou que a correspondência remetida foi devolvida e não recebida.
Ora, a observação nada tem obviamente que ver com qualquer deficiência formal da decisão mas antes com uma interpretação e qualificação jurídica dos factos atinentes com a qual a recorrente não concorda. Isto é, estará em causa, quando muito, um erro de julgamento.
Não se descortina, também aqui, a assinalada nulidade.
Inexistem, por conseguinte, todas as nulidades arguidas.
B) Da impugnação da matéria de facto:
Sustenta a apelante/A. que o Tribunal a quo devia ter dado como não provados os pontos c), h), i), última parte da al. j), v) e ag) dos factos provados. Justifica-o, em síntese e aparentemente, com os depoimentos de SS, JR e AS, fazendo menção aos documentos juntos aos autos.
O art. 655 do C.P.C. de 1961 – que encontra, aliás, correspondência no nº 5 do art. 607 do C.P.C. aprovado pela Lei nº 41/2013, de 26.6 – consagra o princípio da liberdade de julgamento ou da prova livre, segundo o qual o tribunal aprecia livremente as provas e fixa a matéria de facto em conformidade com a convicção que tenha firmado acerca de cada facto controvertido, salvo se a lei exigir para a existência ou prova do facto jurídico qualquer formalidade especial, caso em que esta não pode ser dispensada. De acordo com este princípio, as provas são valoradas sem qualquer grau de hierarquização nem preocupação do julgador quanto à natureza de qualquer delas.
Por outro lado, a modificação da decisão de facto ocorre nas condições previstas no art. 712 do mesmo C.P.C., cabendo ao recorrente que pretenda impugnar tal decisão, ao abrigo do art. 685-B, indicar os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados (aos quais deve aludir na motivação do recurso e sintetizar nas conclusões) e especificar os meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que, em seu entender, impunham decisão diversa quanto a cada um desses factos, sendo que a não satisfação destes ónus implicará a rejeição imediata do recurso (cfr. art. 685-B do C.P.C.)([4]).
No essencial, o legislador recusou uma efectiva repetição do julgamento ou a possibilidade de recursos genéricos contra a errada decisão da matéria de facto, optando pela admissão de “revisão de concretos pontos de facto controvertidos relativamente aos quais sejam manifestadas e concretizadas divergências pela parte recorrente”([5]). Anota-se que tal regra é igualmente seguida no regime dos recursos previsto no C.P.C. aprovado pela Lei nº 41/2013, como resulta do seu art. 640([6]).
Aproximando do caso em análise, verificamos que a apelante, sendo embora imprecisa na indicação dos meios probatórios que, no seu critério, impõem resposta diversa a cada um dos pontos impugnados, não deixa de responder minimamente às exigências previstas no art. 685-B do C.P.C., devendo entender-se que os depoimentos e documentos por si mencionados justificarão a resposta proposta.
Vejamos, então, depois de ouvidos todos os depoimentos e vistos os autos.
A apelante entende que não se provou que:
“Na fase das negociações entre A. e R., o R., a solicitação da A., baixou o preço da venda proposto de € 165.000,00 para € 157.500,00 e informou a A. que a escritura pública do contrato promessa a celebrar tinha que se concretizar até .../2008, porque após .../2008 o R. tinha de satisfazer compromissos assumidos e tinha de pagar a quantia de € 100.000,00 a terceiros, razão pela qual precisava de vender os terrenos em causa (artºs. 9º e 14º da contestação) - c) dos factos assentes;
“O remanescente do preço, € 127.500,00, seria liquidado no acto da escritura pública a realizar impreterivelmente até .../2008, ficando a marcação da escritura a cargo da Autora” (artºs. 8º e 12º da p.i.) – h) dos factos assentes;
“Estabeleceu-se ainda que caso a escritura não viesse a realizar-se até .../2008 o contraente faltoso, por cada mês, ou fracção de mês, de atraso pagará ao outro a quantia de € 2.500,00 e caso a escritura não viesse a realizar-se até .../2008, o contraente não faltoso poderia rescindir de imediato o contrato promessa, fazendo seu o respectivo sinal ou reclamando o sinal em dobro” (artº. 9º da p.i.) - i) dos factos assentes;
“E no aditamento ao contrato promessa referido em f), o Réu autorizou a Autora a dar entrada na Câmara Municipal do S..., de três projectos de arquitectura para construção de três moradias, ficando todo e qualquer encargo resultante de tal acto por conta exclusiva da Autora estabelecendo-se ainda que a entrega dos referidos projectos não poderia em caso algum alterar a data limite para a realização do contrato prometido, de .../2008, ainda que até lá os projectos não se encontrem aprovados” (artºs. 10º e 11º da p.i.) - j) dos factos assentes, impugnada apenas na parte final;
“Após o aditamento referido em f) dos factos provados, o R. ligava por diversas vezes para o telemóvel do gerente da A. e não obtinha resposta” (artº. 30º da contestação) - v) dos factos assentes;
“Entretanto, o gerente da A. contactou o R. telefonicamente dizendo-lhe que faria a escritura quando bem entendesse e quando tivesse dinheiro para o efeito, e contactou com a imobiliária dizendo-lhe que não podia colocar os lotes à venda porque tinha celebrado um contrato” (artºs. 49º a 51º da contestação) - ag) dos factos assentes.
Na sentença o Tribunal a quo justifica a resposta aos artigos 9º e 14º, 30º e 49º a 51º, todos da contestação (respectivamente, pontos c), v) e ag) supra), com o depoimento da testemunha CS, mulher do R. e Advogada, que acompanhou o processo negocial entre as partes. Tal depoimento foi demoradamente analisado e evidenciando-se o modo “seguro, circunstanciado e lógico com que a testemunha relatou os factos por si presenciados e dos quais revelou conhecimento directo”. Quanto aos artigos 50º e 51º da contestação (ponto ag) supra), refere-se ainda o depoimento de PF, mediador imobiliário encarregado pelo R. da promoção da venda dos terrenos em questão nos finais de 2008.
Quanto à resposta aos artigos 4º a 12º da petição inicial (pontos h), i) e j) supra), entre outros, o Tribunal a quo justifica a resposta “atenta a admissão do Réu e o teor dos documentos juntos a fls. 34 a 36, 37 a 39 e 41 a 48”.
A apreciação levada a cabo na 1ª instância não merece reparo.
Começando por estes últimos pontos h), i) e j) impugnados, verificamos que os mesmos reproduzem o clausulado no contrato promessa de compra e venda celebrado entre A. e R. em .../2008 (doc. fls. 34 a 36) e no respectivo aditamento de .../2008 (fls. 37/38), conforme foi, de resto, invocado pela própria A. na petição inicial, pelo que o seu teor corresponde ao que foi ali alegado nos artigos 2º a 12º.
Surpreende, pois, o reparo da recorrente que naquele articulado não questionou exactamente o teor do acordo firmado, antes defendendo, em súmula, que o seu representante era leigo na matéria, tendo como habilitações literárias o ensino obrigatório, pelo que “não compreendeu o significado e alcance das cláusulas inseridas em tal contrato e aditamento, sendo certo que como o Autor era e é Advogado, nunca pensou que ele o iria enganar, como de facto enganou” (artigo 20º da petição inicial). Isto é, a A. baseou a sua pretensão na circunstância de não ter sido esclarecida quanto ao verdadeiro sentido, conteúdo e alcance das cláusulas consagradas, ou de outros aspectos relativos ao negócio, agindo o R. de má fé e na intenção de prejudicá-la (impedindo-a, na prática, de poder cumprir o contrato), e não por constar do texto escrito coisa diversa daquela que tivesse sido acordada entre as partes.
Em todo o caso, não deixa de referir-se que mesmo perspectivando que a A. pôs em causa na p.i. a vontade negocial que veio a ser vertida no(s) texto(s) assinado(s), nenhuma prova disso se fez. Como melhor adiante veremos, a única testemunha inquirida que demonstrou ter conhecimento directo dos contornos do contrato foi CS que não confirmou uma tal versão.
Nenhuma razão se vislumbra, pois, para julgar os pontos h), i) e j) como não provados.
No que respeita aos pontos c), v) e ag) a resposta, tal como afirmado em 1ª instância, resulta do depoimento da referida testemunha CS, Advogada e mulher do R. que acompanhou todo o negócio e a elaboração do contrato, tanto mais que, conforme explicou, trabalha com aquele no mesmo escritório estando, por isso, os mesmos quase sempre juntos, seja em casa, no escritório ou até no carro em deslocações (onde o R. frequentemente atende e realiza telefonemas em alta voz). A dita CS evidenciou a importância que para o casal tinha a realização da escritura pública até .../2008 ou, no limite, até .../2008, explicando que a venda dos três lotes em questão se destinava a realizar dinheiro para pagar, no final de 2008, o preço de aquisição de uma quinta na A... a que a testemunha e o marido haviam negociado em ... de 2007. Dispondo já a testemunha de parte do dinheiro necessário, era essencial ao R. conseguir vender, com rapidez, aqueles seus terrenos e receber o total do preço respectivo até ao fim de 2008. Segundo frisou, foi por esse motivo que foi estabelecido no contrato dos autos o prazo para a realização da escritura pública e as penalizações para o incumprimento, sendo que o responsável da A. conhecia as razões e a pressa do R., tendo aceitado essas condições.
A referida testemunha referiu ainda que o R. baixou o preço inicialmente proposto para a venda dos três lotes, embora não tenha confirmado o exacto valor de € 165.000,00 que consta do ponto c) (referiu um valor superior), tal como não confirmou o de € 100.000,00 que teria de ser pago a terceiros, matéria, todavia, sem especial relevo para a decisão da causa e que não justifica, por si só, qualquer alteração do ponto c) da matéria assente.
Esclareceu ainda que o referido SS, gerente da A., que quase todos os dias telefonava ao R., deixou de o fazer a partir de certa altura situada após a realização do aditamento ao contrato, deixando também de atender as chamadas que o R. lhe dirigia (ponto v) supra).
Referiu também que, já numa outra fase, o mesmo SS, em telefonema dirigido ao R. que a testemunha presenciou, disse-lhe que só faria a escritura pública quando bem entendesse e tivesse dinheiro (primeira parte do ponto ag) supra).
Não obstante ser casada com o R., a testemunha CS depôs com isenção, clareza, de forma coerente e lógica, revelando conhecer, compreensivelmente, até porque acompanha o R. no dia a dia, todos os detalhes do negócio e os acontecimentos entretanto ocorridos.
Por outra banda, nenhuma outra testemunha infirmou a sua versão dos factos ou revelou sequer saber o que foi contratado entre as partes e porquê, nada resultando igualmente dos autos que ponha em causa o que por si foi referido. Na verdade, é irrelevante saber que, nos negócios que habitualmente celebra, a A. faz em regra depender a celebração da escritura pública da aprovação pela Câmara Municipal dos projectos para construção apresentados para o efeito, pois ninguém afirmou que assim tivesse sido contratado em concreto.
Do mesmo modo, é sem sentido a insinuação feita por algumas testemunhas (AS ou SS) de que assim devia acontecer uma vez que o objecto social da sociedade A. é a construção civil. Com efeito, nenhuma demonstração se fez de que nos terrenos não pudesse construir-se ou que esse tivesse sido o motivo da rejeição camarária dos projectos ali apresentados por iniciativa da A.. Ao invés, a testemunha LS, então gerente da sociedade, também dedicada à construção civil, que veio a adquirir tais terrenos ao R. em 2009, disse em audiência que aquela empresa já construiu em dois dos lotes que depois vendeu, estando a construir no terceiro.
Por seu turno, a testemunha PF, amigo do R. e mediador imobiliário encarregado por aquele de proceder à venda dos terrenos dos autos no final de 2008, afirmou que depois de colocar as respectivas placas de anúncio nos prédios, o referido SS lhe telefonou afirmando que não os podia vender dado o contrato que celebrara com o R. (última parte do ponto ag) supra). Nenhuma dúvida suscita também o seu depoimento sendo certo que nenhum outro meio de prova põe em causa esta sua afirmação.
É de manter também a resposta constante dos ponto c), v) e ag) supra.
Por conseguinte, e em conclusão, temos que as respostas dadas aos factos impugnados encontram plena justificação nos termos indicados pelo Tribunal a quo, não se surpreendendo qualquer contradição ou erro manifesto de avaliação entre os elementos de prova disponíveis e as indicadas respostas, o que significa dizer que a convicção expressa pela 1ª instância naquela matéria tem pleno suporte naquilo que os meios de prova analisados fornecem.
É, pois, de manter inalterada a resposta constante dos pontos c), h), i), j), v) e ag) dos factos provados.
Improcede o recurso nesta parte.
C) Do contrato (violação pelo R. do princípio da boa fé, consagração de cláusulas abusivas, incumprimento, falta de interpelação da A., nulidade por falta de forma):
- Violação pelo R. do princípio da boa fé e consagração de cláusulas abusivas
Aqui chegados, é intuitivo que será aos factos julgados assentes, e já definitivamente fixados, que deve ser aplicado o direito. Tal vale por dizer que o enquadramento jurídico a levar a cabo há-de partir daquilo que se encontra provado, sendo de afastar todas as considerações e/ou suposições que ali não encontrem o indispensável suporte.
Dito isto, verificamos que a apelante defende, em súmula, no recurso que o R. agiu de má fé, redigindo um contrato promessa de compra e venda que só a si beneficiava e prejudicava a A., fazendo recair sobre esta a obrigação de marcar a escritura pública e bem sabendo que a mesma não conseguiria cumprir o prazo fixado, com o propósito de fazer seu o sinal que a mesma já pagara. Mais refere que o R. ocultou à A. informações relevantes para a sua decisão de contratar, e que são nulas as cláusulas 4ª, 5ª e 6ª do contrato e 2ª do aditamento porque não foram acordadas nem explicadas à A., beneficiando apenas o R./recorrido.
Percorrendo a factualidade acima enunciada, logo vemos que nenhuma razão assiste à recorrente a qual, no essencial, parte de pressupostos de facto que não foram, como vimos, adquiridos.
Com efeito, não evidencia o contrato o desequilíbrio referido ou que contenha cláusulas abusivas, nem ficou minimamente indiciada a intenção atribuída ao R. na sua elaboração.
Estabeleciam as cláusulas que a apelante reputa como abusivas: “O remanescente do preço, € 127.500,00 (cento e vinte e sete mil e quinhentos euros) será liquidado no acto da escritura pública a realizar impreterivelmente até 30 de Julho de 2008” (Cláusula 4ª do contrato promessa), “1. Caso a escritura não se venha a realizar na data acordada, o contraente faltoso, por cada mês, ou fracção de mês, de atraso o segundo pagará ao outro a quantia de 2.500,00 (dois mil e quinhentos euros); 2. Caso a escritura não se venha a realizar até ... de 2008, o contraente não faltoso poderá rescindir de imediato o presente contrato, fazendo seu o respectivo sinal ou reclamando o sinal em dobro” (Cláusula 5ª do contrato promessa), “A escritura será marcada pelo segundo contraente, e realizar-se-á no concelho do S... ou concelhos limítrofes, que avisará o primeiro contraente, por qualquer meio idóneo, com a antecedência mínima de 8 dias” (Cláusula 6ª do contrato promessa) e, ainda, “Aceitam as partes que a entrega dos referidos projectos não poderá em caso algum alterar a data limite para a realização do contrato prometido, ... de 2008, ainda que até lá os projectos não se encontrem aprovados” (Cláusula 2ª do aditamento de .../2008).
Se nenhuma prova se fez, por um lado, de que o teor global do contrato, ou destas cláusulas em concreto, não foram acordadas nem explicadas à A., também não é possível concluir que apenas beneficiariam o R./recorrido.
Demonstrou-se mesmo que, durante as negociações, o R. informou a A. que a escritura pública do contrato promessa a celebrar tinha de se concretizar até .../2008, porque após .../2008 o R. tinha de satisfazer compromissos assumidos perante terceiros e que o haviam levado a vender os terrenos em causa (al. c) supra). Isto é, a A. tinha conhecimento de que era essencial para o R. a celebração do contrato definitivo com uma determinada urgência, até uma certa data limite (.../2008), que nada tinha que ver com a aprovação de projectos de construção apresentados na Câmara Municipal. Veja-se que apesar da A. se dedicar à construção civil e do seu propósito em construir no local aquando da celebração do contrato promessa, a verdade é que só posteriormente veio a requerer ao R. autorização para apresentar na C.M. do S... três projectos de arquitectura, elaborando-se então para o efeito, cerca de dois meses depois do contrato inicial, um aditamento a este (pontos f) e j) supra).
Acresce que as penalizações constantes da cláus. 5ª do contrato promessa para a inobservância do prazo estabelecido para a realização do contrato definitivo se reportam de forma igual a cada uma das partes, não se surpreendendo aqui também qualquer desequilíbrio contratual.
Por outra banda, entende-se mal o argumento da apelante de que a obrigação fixada de que à A. competia marcar a escritura pública beneficiava o R. ou de que aquela não conseguiria cumprir o prazo fixado. Se à promitente compradora estava deferida essa marcação, ainda que dentro de certo prazo, é óbvio que tal lhe permitiria escolher, até ao limite previsto, a data que mais lhe convinha, não se vislumbrando o benefício que daí resultaria para o R.. Não se vê, além disso, porque razão seria impossível à A. celebrar a escritura pública no prazo fixado, posto que se não se vislumbra condicionante que o impusesse. Acresce que nenhuma prova se fez, como se disse e foi salientado na sentença sob recurso, de que A. e R., por qualquer forma, tivessem feito depender a celebração do contrato definitivo da aprovação camarária de projectos aí apresentados.
Do mesmo modo, não temos como provado que o R. tivesse omitido à A. aspectos relevantes para a sua decisão de contratar, ou mesmo que os terrenos em causa não pudessem destinar-se à construção e, sobretudo, não temos apurado que ao R. possa minimamente imputar-se a proposta de indeferimento camarário dos projectos de arquitectura ali apresentados pela A..
É também incompreensível a afirmação da apelante de que o R. agiu de má fé ao não deitar mão da clausulada execução específica do contrato (conclusão 11 do recurso). Estamos apenas perante uma possibilidade alternativa consagrada pelas partes em caso de incumprimento de qualquer delas que, na circunstância, e mantendo-se a urgência consabida do R. na concretização do negócio, dificilmente seria por este utilizada.
Desta forma, em face da factualidade assente, não se vislumbra que o R. tenha violado, nos preliminares, na formação ou na execução do contrato promessa e respectivo aditamento os princípios da boa fé que lhe estavam impostos (arts. 227, nº 1, e 762, nº 2, do C.C.), que se verifique grave desequilíbrio entre as partes nas obrigações contratualizadas, ou que o acordo firmado contenha cláusulas abusivas que visassem apenas beneficiar o R. em detrimento da A..
Em síntese, diremos que o conteúdo do contrato promessa dos autos (com o respectivo aditamento) se mostra livremente fixado pelas partes, dentro dos limites da lei e em conformidade com o princípio da liberdade negocial, nenhuma dúvida se podendo colocar, por isso, quanto à sua validade e eficácia (ver arts. 405 e 406 do C.C.).
- Incumprimento do contrato e falta de interpelação da A.
Diz, por outro lado, a apelante que foi o R. quem incumpriu o contrato ao vender os terrenos a um terceiro e que não foi feita prova, ao contrário do que se concluiu na sentença, de que a A. tivesse sido interpelada pelo R. para cumprir o contrato, já que a carta para o efeito foi devolvida e os faxes não foram recebidos (conclusões 64 e seguintes do recurso).
É prévio verificar se houve ou não efectiva interpelação da A. para cumprir.
Em termos gerais, a simples mora não dá direito à resolução, constituindo apenas o devedor na obrigação de reparar os danos ao credor (art. 804, nº 1, do C.C.). Por seu turno, a mora é convertida em incumprimento definitivo nos termos do art. 808, nº 1, do C.C.. Assim, para haver lugar à resolução do contrato, tem de haver incumprimento definitivo do faltoso, e tal ocorre se a contraparte perder o interesse em consequência da mora (o que é apreciado objectivamente) ou se a prestação não for realizada dentro do prazo razoavelmente fixado para o efeito([7]).
Como se assinalou na sentença recorrida, a falta da marcação da escritura pela A. no prazo estipulado correspondia a simples mora desta, não implicando, por si só, o incumprimento definitivo do contrato promessa.
Será que o R. converteu essa mora em incumprimento definitivo?
A este propósito provou-se que, no dia .../2008, o R. enviou à A. o fax junto a fls. 94 dos autos, que não foi recebido por esta, e enviou o mesmo fax, por carta registada com aviso de recepção (a fls. 97 e 98) para a morada da A., tendo a referida carta sido devolvida, por não reclamada (ponto ab) supra). Naqueles fax e carta, o R. informava a A. de que “Caso a escritura prometida não se realize impreterivelmente até dia ... de 2008, perco o interesse na manutenção do contrato promessa e considero o mesmo resolvido nessa referida data, sem necessidade de qualquer outra comunicação” (ponto ac) supra). Ainda em .../2008, data em que tal carta chegou devolvida, o R. notificou a advogada da A. nos termos constantes do fax de fls. 103 dos autos, referindo que “aguardarei até ao final da corrente semana pela realização da escritura pública, nem mais um dia (…)” (ponto ad) supra).
Sustenta a apelante que não houve interpelação porque a carta remetida foi devolvida e os faxes não foram recebidos.
No entanto, dispõe o art. 224 do C.C. que: “1. A declaração negocial que tem um destinatário torna-se eficaz logo que chega ao seu poder ou é dele conhecida; as outras, logo que a vontade do declarante se manifesta na forma adequada. 2. É também considerada eficaz a declaração que só por culpa do destinatário não foi por ele oportunamente recebida. 3. A declaração recebida pelo destinatário em condições de, sem culpa sua, não poder ser conhecida é ineficaz.”
Assim, deve considerar-se eficaz a declaração que só por culpa do destinatário não foi por ele oportunamente recebida (nº 2). Como explicam Pires de Lima e A. Varela no seu “Código Civil Anotado” em anotação a este artigo([8]): “No nº 2, como medida de protecção do declarante, considera-se eficaz a declaração que não foi recebida por culpa do declaratário. É o caso, por exemplo, de este se ausentar para parte incerta ou de se recusar a receber a carta, ou de não a ir levantar à posta-restante como o fazia usualmente.”
Outra não podia ser a solução legal, sob pena do destinatário poder impedir, intencional e ilegitimamente, o exercício de um direito pelo declarante.
Ora, ficou demonstrado que o referido fax de .../2008 foi remetido à A., que a carta com o mesmo teor seguiu, por carta registada com aviso de recepção, para a morada desta, e ainda que foi remetido outro fax à sua advogada. Provou-se, de facto, que os primeiros não foram recebidos mas, de acordo com o nº 2 do art. 224 do C.C., tem de entender-se eficaz a declaração neles produzida, posto que foram remetidos comprovadamente para a A., sendo a carta para a morada respectiva, e a destinatária não demonstrou que nenhuma culpa teve no seu não recebimento.
Donde, tem de considerar-se a A. validamente interpelada para os fins previstos no art. 808, nº 1, do C.C..
Daqui decorre, forçosamente, o incumprimento definitivo do contrato por parte desta que, no prazo suplementar e peremptório que lhe foi concedido pela contraparte, não procedeu à marcação da escritura pública, conforme lhe competia.
Uma vez resolvido o contrato promessa em apreço, podia, pois, o R. vender livremente a terceiros os terrenos que prometera vender A., pelo que nenhum incumprimento contratual se pode apontar ao mesmo.
- Nulidade do contrato por falta de forma
Diz, ainda, a apelante que o contrato promessa de compra e venda é nulo por falta de forma, posto que não contém o reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes, nos termos do art. 410 do C.C., sendo que o reconhecimento das assinaturas é imposto por lei quando está em causa a transmissão de direito real sobre edifício a construir, como era o caso dos autos.
Dispõe o art. 410 do C.C. (na redacção do DL 379/86, de 11.11, aqui aplicável) que: “1. À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa. 2. Porém, a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral. 3. No caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte.”
Concluiu-se na sentença, com o que concordamos, seguindo, de novo e entre outros, Pires de Lima e A. Varela([9]) que o nº 3 deste art. 410 não se aplica a prédios urbanos em sentido técnico-jurídico (por contraposição a prédios rústicos) mas a edifícios, existentes ou projectados. Revertendo depois para o caso em análise, sustentou-se, em primeira linha, não ter sido provado nos autos que no momento da celebração do contrato promessa estivesse projectada qualquer edificação nos terrenos em apreço, sendo, por isso, inaplicável a exigência formal ali estabelecida. Em segunda linha, defende-se que a defesa pela A. da referida nulidade somente através da presente acção não pode deixar de configurar um verdadeiro abuso de direito.
Concordamos ao menos com a primeira linha de argumentação.
Com efeito, não se provou na causa que à data da celebração do contrato promessa estivesse prevista sequer uma concreta edificação no local, sendo insuficiente a demonstração de que a A. se dedicava à construção civil e tinha interesse na aquisição dos terrenos em apreço com vista à construção de três moradias e posterior revenda (pontos a) e m) supra).
Assim, nenhuma alusão se faz no contrato promessa a qualquer construção projectada, pelo que o referido acordo, conforme consta da sentença, “incidiu sobre prédios aptos à construção mas não sobre edifícios em construção ou projectados.”
Tal conclusão, sem necessidade de outras considerações, arreda a exigência do formalismo previsto no nº 3 do art. 410 do C.C., pelo que não ocorre a reclamada nulidade do contrato por vício de forma (art. 220 do C.C.).
Improcede, também, o recurso nesta parte.
D) Da violação de preceitos constitucionais:
Por fim, afirma a apelante que a sentença viola os arts. 13, 20, 202, 204 e 205 da Constituição da República Portuguesa (C.R.P.), porque não está suficientemente fundamentada, não assegura a defesa dos direitos da A./apelante nem aplica as normas adequadas ao caso.
Não vislumbramos, por tudo quanto acima se expôs, qualquer violação da Constituição ou de princípios constitucionais.
A sentença encontra-se, como vimos, exaustivamente motivada.
Por outro lado, não se assinala qualquer tratamento diferenciado das partes, desconsideração dos direitos da A./apelante ou prejuízo na defesa dos interesses desta, que, aliás, a mesma não concretiza no recurso.
Por fim, não se alcança que qualquer das normas aplicadas na sentença afronte a Constituição ou os princípios que a mesma encerra, mostrando-se aplicadas, como atrás justificámos, as que se impunham no caso.
Daí que não se detecte violação dos princípios constitucionais referidos ou de quaisquer outros constantes daquela Lei Fundamental, nos moldes defendidos pela apelante.
Improcede, deste modo, o recurso, sendo de manter a sentença nos moldes sobreditos.
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IV- Decisão:
Termos em que e face do exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Notifique.
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Lisboa, 5.11.2013
Maria da Conceição Saavedra
Cristina Coelho
Roque Nogueira
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[1] Ver CJ, 1995, t. 3, pág. 179.
[2] “Código de Processo Civil anotado”, 1984, vol. V, pág. 139.
[3] “Manual de Processo Civil”, 2ª ed., págs. 687/688.
[4] Cfr. Abrantes Geraldes, “Recursos em Processo Civil - Novo Regime”, 2ª ed., págs. 140/141.
[5] Ainda Abrantes Geraldes, ob. cit., pág. 137.
[6] Cfr. Abrantes Geraldes, “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 2013, pág. 124.
[7] Conforme consta do sumário do Ac. do STJ de 2.11.2006 (Proc. 06B3822, em www.dgsi.pt): “Para justificar a resolução do contrato, a mora tem primeiro que ser convertida em incumprimento definitivo, pela interpelação admonitória a que se refere o art. 808.º 1 do CC. E essa interpelação admonitória tem que conter três elementos: a intimação para o cumprimento; a fixação de um termo peremptório para o cumprimento; admonição ou a cominação (declaração admonitória ou intimidativa) de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro do prazo.”
[8] “Código Civil Anotado”, Vol. I, 4ª ed., pág. 214.
[9] “Código Civil Anotado”, Vol. I, 4ª ed., pág. 383.
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