| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I – 1. A Caixa Geral de Depósitos instaurou acção de reivindicação, com processo ordinário, contra:
António …
Pedindo que o Réu seja condenado a reconhecer a A. como dona e legítima proprietária do imóvel identificado na p.i., devendo entregá-lo livre e devoluto de pessoas e bens, bem como a pagar-lhe, a título de indemnização pelos danos causados, a importância de Esc.: 4.259.502$00, calculada até 31/01/2002, e a contar dessa data a quantia mensal de Esc.: 67.752$00, correspondente ao valor da última renda fixada, até à entrega efectiva do imóvel, com as respectivas actualizações anuais às taxas fixadas legalmente para as rendas livres, a liquidar em execução de sentença ou, caso assim não se entenda, a pagar subsidiariamente, a título de indemnização, as quantias peticionadas a fls. 7.
Alegou, para o efeito, que é legítima proprietária da fracção autónoma que identifica nos autos, designada pela letra “AF”, por a ter adquirido em venda judicial, realizada em 28/6/1996, no âmbito de um processo de execução ordinária, tendo-a arrematado pelo valor de Esc.: 6.000.000$00.
O imóvel encontra-se registado definitivamente a favor da A. e quando esta pretendeu entrar na posse do mesmo constatou que, o Réu, o estava a ocupar, detendo as chaves sem consentimento da A., e sem possuir título que o legitime, causando-lhe, pois, avultados prejuízos pela ocupação.
2. O Réu contestou argumentando que celebrou, em 1993, um contrato de arrendamento com Artur …, tendo sempre pago atempadamente as respectivas rendas, pelo que possui título legítimo para a ocupação.
Acresce que nunca foi interpelado pela A. para entregar o andar. Assim, não tem nenhuma obrigação de pagar prejuízos à A., que nem sequer são devidos, pelo que deve improceder a acção.
3. Realizou-se audiência de discussão e julgamento e lavrada sentença, o Tribunal “a quo” julgou a acção parcialmente procedente tendo, em consequência, condenado o Réu a:
a) Reconhecer que a A. é proprietária da fracção autónoma a que se reportam os autos;
b) Entregar à A., totalmente devoluta de pessoas e bens, a referida fracção autónoma;
c) E a pagar à A. a quantia mensal de 337,94 Euros, desde a data da citação até à entrega efectiva do imóvel, com as actualizações anuais à taxa fixada legalmente para o regime das rendas livres que se vierem a liquidar em execução de sentença, acrescida dos juros de mora à taxa legal, desde a data da citação e até integral pagamento.
No demais, absolveu o Réu do pedido.
4. Inconformado o Réu Apelou, tendo formulado, em síntese, as seguintes conclusões:
1 – A relação jurídica do arrendamento consubstancia uma relação obrigacional entre pessoas em cooperação e traduz-se num contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar a outra o gozo temporário de uma coisa mediante um preço.
2 - Do contrato de arrendamento a posição jurídica do locatário fica ligada ao contrato que lhe deu origem e o direito que daí lhe advém está conformado pelo título (o contrato), sendo que é pelo seu clausulado que se regula a relação locativa.
3 - Do contrato de arrendamento, nasce um direito de crédito do locatário para com o locador, a exercer dentro de certos limites.
4 – Pelo arrendamento o locatário não adquire um direito real, um direito de soberania, que imponha a todos um dever de abstenção, pois foi necessário criar um dispositivo que contemplasse a obrigação do locador de não praticar actos que diminuam o gozo da coisa pelo locatário.
5 - O direito ao arrendamento não é um direito real, nem um direito de garantia, mas simplesmente um direito obrigacional, como resulta do Código Civil, em especial dos arts. 1022° e segts, tanto que o direito ao arrendamento não se enquadra no livro III do CC, que trata precisamente do direito das coisas, mas antes no livro II do Código Civil, onde se trata do Direito das Obrigações.
6 - Se este não tivesse sido o entendimento do legislador, então teria não só criado uma excepção à norma constante do art. 1057° do CC, incluindo a venda judicial como uma das causas da caducidade enumeradas no art. 1051° do CC, e incluído o arrendamento na norma do n° 2 do art. 824° do CC, sem necessidade de recorrer a analogia atenta a forma extremamente disciplinada que imprimiu ao contrato de arrendamento.
7 - Ora, a sentença recorrida, pretendendo que se operava a caducidade em relação ao arrendamento titulado pelo Recorrente/Réu, pela aplicação analógica do n° 2 do art. 824° do CC, fez uma interpretação incorrecta da lei, nomeadamente no que respeita ao direito ao arrendamento.
8 – Pelo que, violou as normas constantes dos arts 9°, n° 1, 10°, 819°, 824°, n° 2, 1022° a 1037°, 1051° e 1057°, todos do CC e, consequentemente, deve ser revogada e substituída por outra que entenda que o contrato de arrendamento titulado pelo Recorrente continua em vigor atento o disposto no art. 1057º do CC, não se aplicando o n.º 2 do art. 824º do CC, relativo a vendas judiciais.
5. Igualmente a Autora interpôs recurso subordinado da sentença, na parte em que absolveu o Réu do pedido de pagamento à Autora de uma indemnização pelos danos causados pela ocupação que fez da fracção aqui em causa, desde a data em que a Autora a adquiriu por arrematação judicial.
No seu recurso a A. formulou, em síntese, as seguintes conclusões:
1. A Autora não se conforma com a sentença recorrida, na parte que julgou improcedente o pedido de condenação do Réu no pagamento de uma indemnização pelos danos causados pela ocupação da fracção, desde Junho de 1996 (data em que a A. arrematou a fracção) até a data em que o Réu foi citado para a presente acção.
2. Na verdade, ficou provado nos presentes autos que, através do arrendamento da fracção, entre a data da arrematação e Fevereiro de 2002, a Autora poderia ter obtido um rendimento total de Esc. 4.259.502$00 (ou €.21.246,31), o que só não aconteceu porque o Réu nunca lhe entregou a fracção como devia.
3. O facto de a Autora ter estado envolvida num processo negocial com o Réu não pode, de modo algum, ser entendido como uma manifestação de consentimento à permanência deste no imóvel, mas apenas do desejo de resolver extrajudicialmente um litígio que sempre existiu, e que tem na sua origem essa ocupação, cuja legitimidade a Recorrente nunca reconheceu.
4. Tanto assim que o Réu se viu forçado a proceder ao depósito das rendas, já que a Autora sempre se recusou a recebê-las, sendo que os depósitos tiveram início imediatamente após a data da arrematação.
5. Pelo que, está o Réu obrigado a indemnizar a Autora desde a data em que esta última adquiriu a fracção, e não apenas a partir da data da sua citação para a presente acção.
6. Essa indemnização deverá ser equivalente aos valores que a Autora poderia ter obtido através do arrendamento da fracção, que foram apurados nos presentes autos no total de Esc. 4.259.502$00 (ou €.21.246,31), e que se encontram discriminados na alínea 1) da fundamentação da sentença recorrida.
7. Termos em que deve conceder-se provimento ao presente recurso, revogando-se a sentença recorrida apenas na parte de que ora se recorre
6. Corridos os Vistos legais,
Cumpre Apreciar e Decidir.
II - Os Factos Provados:
Resultam provados os seguintes factos:
a) Mostra-se inscrita a favor da Caixa Geral de Depósitos, S.A., pela apresentação 140 de 10/03/1998, a aquisição, por arrematação em processo de execução, da fracção autónoma designada pela letra "AF", correspondente ao …, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua …, Lote 1, descrita na Conservatória do Registo Predial de Amora sob o n° 03075/240591, tudo conforme certidão predial de fls. 1 a 16, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido;
b) Mostra-se inscrita pela apresentação 03/230294 uma penhora, efectuada em 17 de Dezembro de 1993, para garantia da quantia exequenda de Esc. 7 534 242$00 – sendo exequente a Caixa Geral de Depósitos, S.A. e Executados Artur … c.c. Fernanda … – penhora sobre a fracção autónoma designada pela letra "AF", correspondente ao …, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua …, descrita na Conservatória do Registo Predial de Amora sob o n° 03075/240591, tudo conforme certidão predial de fls. 1 a 16, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido;
c) No dia 28 de Junho de 1996, a Caixa Geral de Depósitos arrematou o imóvel identificado em a), pelo valor de Esc. 6.000.000$00, no âmbito de venda judicial no processo de execução ordinária n° 2928/93, do 1° Juízo Cível do Tribunal Judicial da Comarca do Seixal, em que é exequente Caixa Geral de Depósitos, S.A. e executados Artur … e Fernanda …, tudo conforme certidão de fls. 17 a 19, cujo ter aqui se dá por integralmente reproduzido;
d) O Réu António … procedeu ao "depósito de renda" na Caixa Geral de Depósitos, da quantia mensal de Esc. 20.000$00, relativa aos meses de Setembro de 1996 a Julho de 2001, Outubro, Novembro e Dezembro de 2001 e da quantia mensal de € 100,00 relativa aos meses de Março e Abril de 2002, tudo conforme documentos de fls. 48 a 112, cujo teor aqui se á por integralmente reproduzido;
e) Em 11 de Maio de 1994, o Réu juntou aos autos de execução com o n° 2928/93, do 1° Juízo Cível do Tribunal da Comarca do Seixal, cópia do contrato junto a fls. 40, tudo conforme documento de fls. 115 e 116, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido;
f) A Caixa Geral de Depósitos, com data de 14/10/1999, remeteu ao Réu, que a recebeu, a carta de fls. 120, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, e onde se lê: "Oportunamente V. Ex. manifestou interesse na aquisição da fracção habitacional designada pelas letras "AF" correspondente ao … e arrecadação na cave, do prédio urbano sito na morada em endereço. Sobre tal pretensão (..) vimos informar V. Ex"' de que esta Caixa aceita submeter a apreciação superior a venda da mesma, desde que apresente, no prazo de 15 (quinze) dias a contar da data da recepção da presente carta, uma proposta de compra de, pelo menos, 12.200 contos (..). " ;
g) A Caixa Geral de Depósitos, com data de 10/11/1999, remeteu ao Réu, que a recebeu, a carta de fls. 122, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, e onde se lê: "Na n/posse a sua carta de 99.11.03, cujo conteúdo mereceu a nossa melhor atenção. Sobre tal assunto, informamos V. Ex. de que, este Gabinete, a título excepcional, e numa clara boa vontade aceita submeter a apreciação superior a venda da fracção "AF" correspondente ao … e arrecadação na cave, do prédio urbano sito na morada em endereço, desde que apresente, no prazo de 10 (dez) dias a contar da data da recepção da presente carta, uma proposta no valor de 11.700 contos (..). O não cumprimento do prazo acima estabelecido será entendido, por esta empresa, como claro e inequívoco sinal de desinteresse (..) prosseguindo, de imediato, o processo para a Direcção de Assuntos Jurídicos, tendo em vista a tomada de posse judicial da fracção." ;
h) A Caixa Geral de Depósitos, com data de 20/12/1999, remeteu ao Réu, que a recebeu, a carta de fls. 123, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, e onde se lê: "Na n/posse a sua carta de 99.12.13, a qual mereceu a nossa melhor atenção. Sobre tal pretensão informamos V. Ex. de que, (..) a título excepcional e como última proposta este Gabinete aceita submeter a apreciação superior a venda da fracção "AF" correspondente ao … e arrecadação na cave, do prédio urbano sito na morada em endereço, desde que aceite, no prazo de 10 (dez) dias, a contar da data da recepção da presente carta, o valor de Esc. 11.000.000$00 (..). O não cumprimento do prazo acima estabelecido será entendido, por esta empresa, como claro e inequívoco sinal de desinteresse, pelo que se mantém todo o conteúdo da n/carta n° 994225, de 99.12.13." ;
i) O Réu ocupa a fracção identificada em a);
j) Em 12 de Novembro de 1993, Artur … deu de arrendamento ao Réu António …, para habitação, pelo prazo de cinco anos e pela renda anual de Esc. 240.000$00, paga em duodécimos de Esc. 20.000$00, a fracção autónoma identificada em a) - resposta ao ponto 1° da base instrutória;
k) No quadro de um processo negociai tendo em vista a aquisição da fracção pelo Réu, em Novembro de 1999, a Autora informou o Réu que caso não indicasse a aceitação do preço proposto, o processo seria remetido para a Direcção de Assuntos Jurídicos, tendo em vista a tomada da posse judicial da fracção - resposta ao ponto 3° da base instrutória;
l) A fracção poderia ter sido colocada no mercado de arrendamento, através de empresas do Grupo da Caixa, podendo obter, desde a data da arrematação até Fevereiro de 2002, o seguinte rendimento:
- de Julho de 1996 a Julho de 1997 (Esc. 60 000$00 x 12) ... Esc. 720 000$00;
- de Julho de 1997 a Junho de 1998 (Esc. 61620$00 x 12) ... Esc. 739 440$00;
- de Julho de 1998 a Junho de 1999 (Esc. 63 037$00 x 12) ... Esc. 756 447$00;
- de Julho de 1999 a Junho de 2000 (Esc. 64 487$00 x 12) ... Esc. 773 845$00;
- de Julho de 2000 a Junho de 2001 (Esc. 66 293$00 x 12) ... Esc. 795 513$00;
- de Julho de 2001 a Fevereiro de 2002 (Esc. 67 751$00 x 12) ... Esc. 474 257$00;
- Tudo no total de Esc. 4 259 502$00 - resposta ao ponto 4° da base instrutória;
m) A quantia de Esc. 6.000.000$00 despendida na aquisição da fracção, se tivesse sido remunerada com base nas taxas de juro do crédito à habitação, sê-lo-ia com uma taxa média de 8,785% - resposta ao ponto 5° da base instrutória;
n) Tal operação teria sido, assim, remunerada no montante de Esc. 3. 109.599$00, à data de 31/10/2001 - resposta ao ponto 6° da base instrutória.
o) Está registada a favor da CGD, relativamente à fracção aqui em causa, identificada em a), uma hipoteca voluntária com data de 03//07/1984 – cf. documento de fls. 6. (1)
III – O Direito:
1. Foram interpostos dois recursos:
a) do Réu – alegando, em síntese, que possui título que legitima a ocupação da fracção de que é proprietária a Autora CGD;
b) da Autora – que pretende a condenação do Réu a pagar-lhe uma indemnização por todo o tempo de ocupação do referido imóvel.
Apreciando cada um de per si.
2. A Apelação do Réu:
2.1. Importa, no âmbito deste recurso, decidir qual a qualificação jurídica da situação do Réu relativamente ao imóvel que ocupa e que é propriedade da Autora, sendo certo que não está em causa o reconhecimento da propriedade, porquanto tal questão já foi decidida na sentença recorrida, não tendo sido interposto recurso nessa parte.
2.2. A este propósito e com relevância para a decisão da causa importa ter presente, do ponto de vista fáctico, os seguintes factos provados:
- Está provado nos autos que o Réu, em 12/11/1993, celebrou contrato de arrendamento com o anterior proprietário da fracção – o executado Artur … – e que, à data em que a CGD efectuou a compra judicial do imóvel, o Réu ocupava a referida fracção enquanto seu arrendatário. Possuindo, pois, título legítimo.
- Acontece porém que, nessa data, já incidia sobre a fracção em causa uma hipoteca registada a favor da Autora e datada de 03/07/1984.
- E que tal imóvel foi penhorado pela CGD em 17/12/1993, no âmbito do processo de execução que instaurou ao executado Artur … .
- Sabe-se também que a A., em 23/02/1994, registou a penhora dessa fracção, tendo arrematado tal imóvel em 28/06/1996, em venda judicial, ocorrida no âmbito de um processo de execução no qual era exequente a própria Autora CGD e executados o citado Artur … e esposa.
Ora, com a venda judicial do imóvel arrendado no âmbito do processo executivo, coloca-se a questão de saber se o contrato de arrendamento caducou ou não com essa venda, nos termos do art. 824º, n.º 2, do CC.
Trata-se de matéria jurídica complexa e sobre a qual ainda não existe uma resposta uniforme, quer da doutrina, quer da jurisprudência, assistindo-se ao esgrimir de diversos argumentos jurídicos válidos, o que só dificulta a resolução do problema equacionado, embora se possa dizer que, recentemente, a jurisprudência tem abraçado, na sua maioria, o entendimento de que a venda judicial, em processo executivo, de fracção hipotecada faz caducar o seu arrendamento quando posteriormente celebrado à constituição e registo daquela hipoteca.
Entendimento que igualmente defendemos, tal como foi também decidido pelo Tribunal “a quo”, em sentido, pois, contrário ao aqui pugnado pelo Réu Recorrente.
E fazêmo-lo por considerarmos ser essa a solução jurídica mais coerente de acordo com o ordenamento jurídico português considerado no seu todo, que não dispensa a análise e ponderação dos seguintes normativos: do direito substantivo – arts. 824º, 1022º, 1025º e 1057º do Código Civil; do direito adjectivo – arts. 888º do CPC; e da legislação avulsa que regula o regime jurídico do arrendamento urbano – o RAU.
Conexionada com a questão central de saber se o arrendamento que recaiu sobre o bem hipotecado caducou ou não pela venda judicial do bem, por força do disposto no n.º 2 do art. 824º do CC, encontra-se intimamente relacionada a de saber se o disposto no art. 1057º do CC é ou não aplicável ao caso sub judice, e se o contrato de arrendamento é ou não eficaz em relação à instituição bancária Autora que adquiriu tal imóvel nas condições citadas.
Isto porque, conforme se assinalou já, está provado que a hipoteca foi registada pela Autora muito antes da celebração do referido contrato de arrendamento celebrado pelo Réu com um terceiro.
E a interrogação coloca-se de novo: subsistirá este arrendamento para além da venda executiva, nos termos do art. 1057º do CC, ou cessará antes nos termos do art. 824° n° 2, do mesmo Código?
A resposta já foi dada. Vejamos, agora, porquê.
2.3. Diz-nos, em síntese, o actual art. 888° CPC (2) (igual, no essencial, ao anterior art. 888º, na redacção introduzida pela reforma do processo civil de 1995 – Decreto-Lei n.º 329-A/95, de 12 de Dezembro - e também igual, na sua formulação, antes deste, ao art. 907º do CPC, então vigente) que após o pagamento do preço e do imposto devido pela transmissão são oficiosamente mandados cancelar os registos dos direitos reais que caducam nos termos do art. 824° n° 2 do Código Civil.
Por sua vez este último preceito, integrado na secção da acção de cumprimento e execução, estabelece que os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os oneram, bem como dos demais direitos reais que tenham registo anterior ao de qualquer garantia (hipoteca, no nosso caso), com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente do registo.
Em anotação a este dispositivo legal, ensinam Pires de Lima e Antunes Varela (3) que, realizada a venda dos bens penhorados em processo de execução, os direitos do executado sobre a coisa vendida, “quer se trate de um direito de propriedade, de crédito, de usufruto, ou de qualquer outro”, transferem-se para o adquirente e este, por ser um adquirente de direitos alheios, não pode arrogar-se senão aqueles que competiam ao transmitente, ou seja, ao executado.
Directamente sobre o n° 2 do art. 824º do CC estabelecem tais AA. a seguinte destrinça: “há que distinguir duas espécies de direitos que incidam sobre os bens vendidos:
- os direitos de garantia caducam todos;
- os direitos de gozo só caducam se não tiverem um registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia (hipoteca), ou seja, anterior à mais antiga destas garantias”.
E depois de alertarem para o facto de que os nºs 2 e 3 do art. 824º do CC correspondem ao que se preceituava na anterior redacção do art. 907º do CPC, onde se afirmava a mesma doutrina, acrescentam que: “mas o princípio pode e deve aplicar-se aos titulares de direitos reais de gozo”.
2.4. Concretamente sobre a questão em análise, saber se o arrendamento é ou não abrangido pela disciplina do citado art. 824° n° 2 do CC, sendo embora uma questão duvidosa, conforme se assinalou supra, pode contudo ver-se aflorada a defesa desse entendimento nos seguintes AA.:
Teixeira de Sousa entende que «..se a locação não dever ser registada, releva a data da sua constituição e extingue-se a que for constituída após o arresto, a penhora ou garantia, que por isso é oponível à execução - art. 819° CPC». (4)
Lebre de Freitas aborda a questão da caducidade dos direitos reais de gozo e entende que se tal direito for constituído em momento posterior à constituição (ou registo) da penhora ou em momento anterior à constituição (ou registo) da penhora mas depois da constituição (ou registo) dum direito real precedente (hipoteca voluntária ou judicial, arresto, etc.) do exequente, os bens devem ser transmitidos livres daquele direito real de gozo.
Embora não se refira expressamente ao direito de arrendamento pode dizer-se que se extrai do seu conteúdo que também engloba na caducidade tal direito.
Mais claro nos parece, contudo, Oliveira Ascensão, que defende a inclusão do arrendamento entre os direitos de gozo sujeitos a caducarem com a venda executiva e isto quer se considere, quer não, aquele contrato como de natureza real. (5)
Também Lopes Cardoso, abordando o então art. 907° do CPC, refere que os direitos de gozo «Não estando sujeitos a registo (caducam) quando tiverem sido constituídos em data posterior ao registo de qualquer arresto, penhora ou hipoteca». (6)
No campo jurisprudencial são igualmente diversos os Acórdãos que defendem que a disciplina do citado art. 824° n° 2 do CC abrange o arrendamento.
Citam-se, a título exemplificativo, os Acórdãos da Relação de Coimbra, de 30 de Março de 1993, in BMJ 425º, pág. 634, o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 22 de Janeiro de 2004, exarado no âmbito do Processo n.º 0336811, disponível em www.dgsi.pt., e os Acórdãos do STJ, de 3/12/1998, in BMJ., 482, págs. 219 e segts, e de 6 de Julho de 2000, in CJSTJ., T. 2º, págs. 150 e segts, onde se decidiu que «o arrendamento de imóvel hipotecado constituído depois da hipoteca caduca nos termos do art. 824° n° 2 do CC».
Sendo ainda de salientar que nos Acórdãos do STJ se faz a adesão a esta solução independentemente da caracterização do arrendamento como direito real ou obrigacional.
2.5. Pugnando em sentido contrário defende o Recorrente que o art. 824º n.º 2 do CC não é aplicável ao caso concreto com o argumento de que o preceito alude a direitos reais e o arrendamento não constitui um direito real.
Argumento que, só por si, não colhe.
É claro que o direito de arrendamento não pode ser caracterizado como constituindo um direito real, stricto sensu, porquanto, pela natureza das obrigações assumidas e que derivam para ambas as partes envolvidas no contrato se assume com natureza contratual, obrigacional, embora com particularidades: as de direito de gozo, com um cunho eminentemente pessoal.
Podendo dizer-se, não obstante a polémica que envolve a qualificação jurídica do contrato de locação, tanto na doutrina, como na jurisprudência, que a desta vai no sentido de considerar o arrendamento como integrando a categoria dos direitos pessoais de gozo (caracterizando-o como um direito real de gozo).
Independentemente de tal facto, certo é que o RAU define o contrato de arrendamento urbano, no seu art. 1º, como constituindo o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição.
2.6. É certo que o art. 1057º do CC – integrado no capítulo da locação, e sob a epígrafe de “transmissão da posição do locador” – estabelece que “o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador”.
Porém, também não pode deixar de se ter em consideração que, na parte final, se ressalvam expressamente as situações derivadas do registo, conforme decorre da inclusão em tal norma da seguinte expressão: “sem prejuízo das regras do registo”.
O que permite enveredar pela defesa do princípio de que, in casu, nada impede a caducidade do arrendamento, uma vez que existe uma hipoteca registada anteriormente.
Sobre esta matéria refere o Prof. Henrique Mesquita que “o art. 1057º é também inaplicável à venda de coisa locada em processo executivo. Esta hipótese deve considerar-se incluída no n.º 2 do art. 824º, sendo portanto inoponíveis ao comprador as relações locativas constituídas posteriormente ao registo de qualquer arresto, penhora ou garantia (e ainda as constituídas em data anterior na medida em que a respectiva eficácia perante terceiros dependa de registo e este não tenha sido feito)”. (7)
E prossegue afirmando que: ... «coisa onerada é aquela sob que incidem a favor de terceiros direitos, gravames ou vínculos que a acompanham em caso de transmissão e que excedem os limites normais relativos a coisa da mesma garantia. Constitui ónus, por exemplo, um direito de arrendamento de que o senhorio não possa libertar-se a curto prazo».
Ora, ainda que seja válida a oneração traduzida em arrendamento é manifesto que a mesma, desvaloriza o prédio, e em sede executiva, atenta a sua finalidade, acaba também por frustrar a posição do credor hipotecário, desvirtuando-se, assim, a essência da garantia hipotecária, porquanto, um bem imóvel onerado com um arrendamento que seja colocado à venda, sempre dificulta a concretização da venda em processo executivo, diminuindo o valor-preço da aquisição do bem.
Daí que o legislador tivesse tido a preocupação de estabelecer o princípio de que os bens arrematados em hasta pública por credor com garantia real anterior se transmitirão para o novo adquirente livre e desembaraçado desse ónus locatício, nos termos do art. 824º n.º 2 do CC.
Preocupação que parece ressaltar do próprio regime legal da hipoteca, consignado nos arts. 686º e segts. do CC, e que se harmoniza, de todo, com o estatuído no n.º 2 do citado art. 824º, e que, segundo o Prof. Oliveira Ascenção, também só se compreende porque «se partiu do princípio da caducidade dos ónus em casos de execução» sendo que as onerações ali referidas abrangem «...os direitos inerentes e entre esses conta-se o arrendamento, abstraindo da sua natureza, se obrigacional ou real». (8)
2.6. Advoga o Recorrente que o art. 1057º do CC, sendo específico do arrendamento, é aquele que justamente deveria ser aplicado. Mas sem razão.
Entendemos, porém que a situação em análise não pode ser enquadrada legalmente numa norma de conteúdo geral, como o citado 1057º, que regula a transmissão da posição do locador.
No caso sub judice estamos, isso sim, perante a situação de uma transmissão de um bem imóvel numa venda executiva, em que os direitos do credor/comprador não podem ser descurados. Tanto mais que tem a seu favor constituída uma garantia legal sobre o bem transmitido.
Já assim não seria se inexistisse qualquer hipoteca registada. As regras do registo com a sua anterioridade, bem como a da transmissão nas vendas executivas, são normativos que integram um regime especial que afasta o regime geral do art. 1057º do CC, relativamente às transmissões de bens onerados com essa garantia e operadas nessas vendas.
Também não colhe o argumento de que tal causa de caducidade não vem prevista no art. 66º do RAU, porquanto quer-nos parecer que tal normativo, que estabelece os casos de caducidade do contrato de locação, não é taxativo, mas meramente exemplificativo, comportando, portanto, outras situações para além daquelas que aí estão expressamente previstas.
Embora o legislador tivesse tido a preocupação, no âmbito do regime jurídico do arrendamento, de proteger o arrendatário no que concerne à finalidade essencial de garantia da estabilidade da habitação, tal objectivo não pode porém sobrepor-se a ponto de deixar sem protecção os direitos dos credores titulares de garantias reais registadas com anterioridade relativamente à celebração da invocada relação locatária.
De outro modo, estaria descoberto o caminho para, através da celebração de tais contratos de arrendamento posteriores ao registo das hipotecas, de impossibilitar ou dificultar o ressarcimento completo do credor com garantia real anteriormente registada, frustrando não só a própria essência do crédito hipotecário, tal como é definido no art. 686° CC, como também prejudicando, de forma drástica, a integridade do direito do novo proprietário.
Solução que não foi, decerto, a querida pelo legislador.
No mesmo sentido veja-se o Acórdão do STJ, de 6/07/2000, in CJ/STJ, de T. 2, pág. 150.
2.7. Acresce que, no caso em apreço, o contrato de arrendamento – que data de 12/11/1993 - foi celebrado já depois da instauração da execução e menos de um mês antes da concretização da penhora do imóvel (a penhora data de 17/12/1993...). Numa altura em que a hipoteca há muito estava constituída e registada (pois data de 3/7/1984).
Isto para já não dizer que o referido contrato de arrendamento não foi participado às Finanças, nem foi celebrado pelos então donos e proprietários da fracção, sem qualquer carimbo que comprove a sua data e tudo o mais que pode inclusivamente suscitar dúvidas sobre se tal contrato teria sido mesmo celebrado nessa data...
2.8. Em Conclusão:
- A venda judicial, em processo executivo, de um imóvel hipotecado, faz caducar o arrendamento celebrado posteriormente à constituição do registo da hipoteca nos termos do art. 824º n.º 2 do CC.
Destarte, improcede, in totum, a Apelação do Réu.
3. Quanto à Apelação da Autora:
3.1. Está em causa a apreciação do pedido deduzido pela A. da condenação do Réu no pagamento de uma indemnização pelos danos que lhe foram causados, danos decorrentes de todo o tempo que durou a ocupação do imóvel pelo Réu.
A este propósito defende a CGD que essa indemnização é-lhe devida.
Conclusão que não subscrevemos.
Estando a fracção arrendada durante todos estes a A. apenas tem direito ao recebimento das respectivas rendas actualizadas de acordo com as actualizações anuais à taxa fixada legalmente para o regime de rendas livres e à taxa de juro legal.
3.2. Por outro lado, apesar da presente acção ter sido interposta há três anos, e desde essa data ser o Réu sabedor que a CGD pretendia a fracção livre e devoluta, a verdade é que a questão jurídica subjacente aos factos, como se viu, não se apresenta linear, tudo dependendo da interpretação jurídica que se defenda.
Estando o andar arrendado e a ser depositadas as respectivas rendas, a CGD tem direito a receber estas, nos termos referidos - com as actualizações anuais à taxa fixada legalmente para o regime das rendas livres que se vierem a liquidar em execução de sentença, acrescida dos juros de mora à taxa legal, desde a data da citação e até integral pagamento - nos precisos termos que foram decididos pelo Tribunal “a quo”.
Valem, aqui, pois, as considerações tecidas pela sentença recorrida e com as quais corroboramos inteiramente.
Improcede, assim, a Apelação da CGD.
IV – Decisão:
- Termos em que se acorda em julgar improcedentes, quer a Apelação do Réu, quer a Apelação da Autora, confirmando, na íntegra, a sentença recorrida.
- Custas de cada uma das Apelações por cada uma das respectivas partes vencidas.
Lisboa, 28 de Setembro de 2006.
Ana Luísa de Passos Geraldes (Relatora)
Fátima Galante
Ferreira Lopes
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1.-Facto provado documentalmente nos autos e que as partes não põem em causa.
2.-De acordo com a redacção introduzida pelo Decreto-Lei nº 38/2003, de 8 de Março.
3.-In “Código Civil Anotado”, vol. II, pág e segts.
4.-Cf. “Acção Executiva Singular”, págs. 390 e segts.
5.-Vide ROA 1985-2/345-384.
6.-Cf. o seu “Manual de Acção Executiva”, 3ª ed., págs. 623 e segts.
7.-Cf. “Obrigações Reais e Ónus Reais”, Almedina, 1990, págs. 149 e segts.
8.-Cf. ROA 45/360 e 362, citado por Abílio Neto no seu CC Anotado. |
