| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
Nos presentes autos de execução ordinário em que é exequente Banco SA e executados A e outros, foi proferido despacho ordenando a venda dos imóveis penhorados mediante propostas em carta fechada, mas antecedida de avaliação, devendo a secretaria indicar avaliador idóneo.
Tal avaliação teve lugar, sendo proferido despacho designando o dia e hora de abertura das propostas, sendo o valor base o da avaliação.
É desse despacho que recorre o executado P, concluindo e em síntese que:
– A avaliação é um meio de prova que o tribunal aprecia livremente. No entanto, tal apreciação deverá ser fundamentada.
– Ora, a avaliação efectuada é manifestamente deficiente.
– Logo, o Mº juiz a quo deveria, mesmo na falta de reclamações, determinar oficiosamente a prestação de esclarecimentos ou aditamentos pelo perito ou ordenar a realização de uma segunda avaliação ou perícia.
– Ao invés, fixou-se como valor base da venda o estimado na avaliação, sem que contudo tenha a mesmo sido apreciada.
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Entretanto, foi proferido um despacho, a fls. 422, no qual se decide que as requerentes T e I , herdeiras do entretanto falecido C, não são titulares do direito de preferência sobre o imóvel a ser vendido em sede executiva. Com efeito, argumenta o Mº juiz a quo que o referido C era promitente-comprador do imóvel e pese embora o facto de esse imóvel lhe ter sido entregue logo no momento de celebração do contrato-promessa, tal não envolve qualquer preferência na aquisição do bem.
Houve também recurso deste despacho, a fls. 516, concluindo-se que:
– Em 27/1/2009 o C foi notificado, para exercer o seu direito enquanto preferente, para efeitos da venda do imóvel em causa.
– Posteriormente, veio o Mº juiz a quo dizer que, afinal, o mesmo C não era titular de tal direito de preferência.
– Nesse caso, contudo, deveria o mesmo C ter sido citado nos termos do art. 864º do CPC, para que pudesse reclamar o seu crédito.
– Uma vez que era credor com direito real de garantia, ou seja, o direito de retenção.
– Assistindo-lhe o direito a ser indemnizado nos termos do art. 442º do Código Civil face ao incumprimento contratual dos promitentes-vendedores.
– Devem assim os herdeiros de C ser considerados como titulares de um direito de preferência, ou, caso tal não seja entendido, ser notificados para os efeitos do art. 864º, anulando-se todo o processado posterior a esse momento processual.
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A venda do prédio urbano sito…, foi publicitada por anúncio. Realizada a venda por propostas em carta fechada, saiu vencedora a proposta do Banco, no valor de € 148.200,00.
Do despacho que aceitou a proposta mencionada, veio recorrer A, concluindo que:
– A venda do prédio em causa foi publicitada por anúncio no qual se referia que a venda se faria por proposta em carta fechada, sendo o valor base o da avaliação, o qual fora fixado em € 200.000,00.
– Em tal anúncio, não se fez menção de que as propostas podiam ser apresentadas a partir de 70% do valor base, facto que inibiu alguns interessados na aquisição do prédio de apresentarem propostas com valor inferior ao valor base mas superior ao da proposta do Banco.
– Além disso, o recorrente e executado, foi prejudicado, já que se o anúncio contivesse os elementos exigidos pelos arts. 890º nº 3 e 889 nº 2 do CPC, a proposta vencedora seria superior à do exequente, diminuindo assim a dívida do recorrente.
– Pede assim que seja revogado o despacho que aceitou a proposta do Banco e substituído por outro que ordene a repetição da venda com emissão e publicação do anúncio contendo os elementos legalmente previstos.
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Cumpre apreciar.
Todos os recursos têm natureza processual, consistindo essencialmente em questões de direito, assentes na factualidade processual mencionada.
Começaremos por analisar o recurso de fls. 516, já que, caso ocorra a procedência do mesmo, tal poderá resultar na anulação do processado desde a fase de citação dos credores nos termos do art. 864º do CPC.
Os demais recursos prendem-se com uma fase posterior da execução, ou seja, a da venda.
A fls. 167/170 encontra-se junto aos autos um contrato promessa de compra e venda em que é promitente vendedor P e promitente comprador C, tendo como objecto a fracção autónoma designada pelas letras “H”, que constitui o andar….
O preço acordado foi de 23.280.000$00, sendo 12.000.000$00 pagos nesse acto e o restante aquando da outorga da escritura definitiva de compra e venda.
Ficou igualmente acordado que o promitente comprador poderia, desde esse momento, ocupar a referida fracção.
Ora, tendo havido tradição da causa, assiste ao promitente-comprador, em caso de incumprimento pela outra parte, um direito de retenção sobre a coisa, nos termos do art. 755º nº 1 f) do Código Civil.
Tal direito, quando aferido a coisas imóveis, prevalece sobre a hipoteca e garante ao seu titular o direito a ser pago com preferência aos demais credores – art. 759º nºs 1 e 2 do Código Civil.
Como vimos, a fls. 354 foi o C notificado nos termos do art. 892º do CPC, enquanto preferente, para exercer o seu direito na venda da fracção em apreço.
A fls. 402, T e I, herdeiras de C deram conhecimento do falecimento deste e da sua qualidade de herdeiras, bem como de S.
Por despacho de fls. 422/423 foi decidido que o C não dispunha de direito de preferência para os efeitos do art. 892º nem, consequentemente, as suas herdeiras.
Contudo, aquando da venda, as ditas herdeiras apresentaram proposta relativa à fracção. Tal proposta, sendo a mais elevada, foi aceite pelo Mº juiz a quo.
A também herdeira de C, S, menor, representada por sua mãe M não apresentou qualquer proposta.
Há que notar que as requerentes de fls. 402 foram apenas as herdeiras T e I. O que então requereram, para lá de afirmarem a qualidade de preferente do C e a sua condições de herdeiras daquele, foi que o tribunal ordenasse ao BP o pagamento da eventual preferência.
No já referido despacho de fls. 422, o Mº juiz a quo , além de recusar a qualidade de preferente a C ou às suas herdeiras, entendeu que o requerimento não era o meio próprio para as herdeiras exercerem o seu suposto direito nem o tribunal poderia ordenar a uma instituição bancária a movimentação de quaisquer quantias pertencentes a terceiro relativamente aos autos.
Como se vê, esta situação, algo confusa, acabou por conduzir a que duas das herdeiras, T e I apresentassem proposta que veio a ser vencedora enquanto a outra herdeira, S – que esteve representada pela sua mandatária – não apresentou qualquer proposta.
Note-se que T e I não usaram de qualquer direito de preferência. Pelo contrário, apresentaram uma proposta superior à do Banco e daí ter a mesma sido aceite pelo tribunal.
Tal como refere o Mº juiz a quo no seu despacho de fls. 422/423, também a nós não se afigura aceitável a tese de que o titular do direito de retenção goze de um direito de preferência.
O direito de retenção é um direito real de garantia que visa proteger o seu titular em caso de incumprimento da outra parte, conferindo-lhe um direito que prevalece, por exemplo, sobre a hipoteca.
Assim, penhorado o bem sobre que incide o direito de retenção, o que passa a estar em causa não é um direito de preferência na venda do mesmo bem, mas antes uma posição privilegiada no tocante ao pagamento do seu crédito.
Como se refere no Acórdão desta Relação de Lisboa, de 21/10/93 – CJ 1993, V, pág. 102 - “se o promitente comprador é desapossado da coisa para ser vendida em hasta pública, o direito de retenção não lhe permite não a entregar, mas apenas ser pago com preferência aos demais credores do devedor”.
O certo é que em 11/3/2005 – ver fls. 166 – C viera já, após penhora da fracção, invocar a situação de que decorria o seu direito de retenção.
Tal direito de retenção não se acha registado. Por outro lado, não foi feita qualquer menção pelo executado da existência de tal direito não registável, nos termos do art. 864º nº 6 do CPC.
Como referimos, o direito de retenção é um direito real de garantia que se reporta a um crédito do seu titular. Neste caso, de C sobre o promitente-vendedor e aqui executado P.
Contudo, no seu requerimento de fls. 166, o mencionado C não invoca a existência de tal crédito. Pelo contrário, refere que a escritura definitiva seria celebrada quando fosse obtida Licença de Utilização, passada pela Câmara Municipal. E tal licença, no dizer do mesmo C – em 11/3/2005 – só foi obtida nesse mesmo ano de 2005.
Por outro lado, tendo a penhora da fracção sido efectuada em 13/1/2004, o requerente não reagiu à mesma até 11/3/2005.
O que pretendemos dizer com isto é que a condição de credor de C não estava definida aquando do despacho que ordenou o cumprimento do art. 864º do CPC, isto para efeitos da sua citação nos termos do nº 3 b) do mesmo preceito.
Como se viu, no mencionado requerimento de fls. 166, C não invoca a existência de um crédito sobre o executado, por incumprimento do contrato-promessa.
Cumprido o art. 864º do CPC, citados os credores desconhecidos, C não veio reclamar o seu crédito
Na realidade tal crédito não só não foi então reclamado, como não o foi posteriormente até ao momento da venda, como é facultado pelo art. 865º nº 3 do CPC. E isto apesar de as herdeiras de C terem tido intervenção no processo em fase anterior à da venda.
É certo que não faz sentido que o tribunal a quo tenha notificado C para o acto da venda por proposta em carta fechada, enquanto titular de um direito de preferência inexistente. De qualquer modo, nunca chegou a ser exercido qualquer direito de preferência, já que as herdeiras de C que adquiriram a fracção o fizeram mediante apresentação de proposta superior à outra proposta apresentada pelo exequente.
Dito isto, cumpre ainda ter em atenção que, mesmo que se entendesse que tinha ocorrido falta de citação do credor, o resultado não poderia ser o pretendido pela recorrente.
Com efeito, e como refere Lebre de Freitas – Código de Processo Civil Anotado, 3º, pág. 500 – no tocante à omissão ou nulidade da citação, “aplicam-se, pois, adaptadas, as disposições dos arts. 1894º e ss, sendo porém estabelecidas limitações específicas à anulação derivada dos actos posteriores, nos termos do art. 201-2: se entretanto tiver lugar a transmissão dos bens sobre os quais o credor tem direito real de garantia para outrem que não o exequente, por venda, adjudicação (...) ou algum acto de pagamento a outrem que não só o exequente (...) o acto praticado não é atingido pela invalidade, mantendo os seus efeitos. O ressarcimento do preterido faz-se então segundo as regras do enriquecimento sem causa (...)”.
É que o direito invocado pela recorrente reporta-se à preferência na satisfação de um crédito, não à preferência numa aquisição resultante da venda.
O problema que aqui se verifica ocorre entre a recorrente e as duas outras herdeiras de C, na medida em que estas últimas acabaram por adquiriram a fracção em apreço. Sublinhe-se ainda que nesse acto de abertura de propostas que levou a que a proposta das duas outras herdeiras fosse aceite pelo tribunal, a ora recorrente esteve representada por mandatária judicial, nada tendo reclamado.
Seja como for, e qualquer que venha a ser a opção da recorrente para fazer valer o seu eventual direito, o certo é que não assistia a C qualquer direito de preferência na aquisição da fracção, nem se verificavam as condições para a sua citação enquanto credor, pese embora a existência de um direito de retenção. E, mesmo que tal citação devesse ter sido feita, a respectiva omissão não determina, pelas razões invocadas, a anulação de todo o processado desde a fase processual das citações previstas no art. 864º do CPC.
Improcedendo assim o recurso interposto por S.
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Quanto ao recurso interposto por P.
Pretende o agravante que a avaliação do valor dos bens imóveis objecto da venda foi deficientemente efectuada. No entender do recorrente, deveria o Mº juiz a quo ter solicitado esclarecimentos complementares pelo perito ou ordenar a realização de uma segunda avaliação.
A avaliação foi ordenada por despacho de fls. 220, proferido a 22/5/2006.
O relatório da avaliação, datado de 16/6/2008, consta de fls. 291 a 295.
O perito refere não ter tido acesso ao interior das fracções e ter-se baseado, nesse aspecto, nas informações prestadas pelo Fiel Depositário.
Refere depois o estado de conservação, localização, acessibilidades dos imóveis e, eventualmente, algumas particularidades jurídicas, nomeadamente a falta de licença de utilização da fracção H questão que já fora suscitada, noutro âmbito, por C – ver recurso supra.
Face aos diversos aspectos que tomou em atenção, fixou um valor a ambos os imóveis.
Veio então o executado P reclamar de tal avaliação, por requerimento datado de 10/7/2008 e junto a fls. 304 e 305.
Por despacho de fls. 324, o Mº juiz a quo decidiu não tomar em consideração tal requerimento, por ter sido deduzido fora do prazo. Nesse mesmo despacho, é ordenada a venda, tendo como valor base o da avaliação.
E é sobre esta última parte do despacho que incide o presente agravo.
Saliente-se que o Perito não se cingiu às informações prestadas pelo Fiel Depositário, dado que se deslocou aos locais dos imóveis, apreciando o estado físico em que ambos se encontravam à data.
Face ao que decorre do alegado pelo próprio C, promitente-comprador da fracção H a escritura definitiva não pôde realizar-se, durante largos anos, por falta da licença de utilização, que só teria sido obtida em 2005.
O valor atribuído pelo perito foi de € 120.000,00. Curiosamente, o preço total da venda prometida, no contrato celebrado entre C e ora recorrente foi ligeiramente inferior, 23.280.000$00 – preço que pressupunha contudo a realização de diversas obras de modo a obter a licença de utilização.
A fracção esteve onze anos sem que fossem realizadas as obras necessárias para a concessão da licença de utilização pela CM.
Assinale-se ainda que, nos termos do contrato-promessa, o ora recorrente teria recebido na altura da sua celebração, 12.000.000$00.
Embora os elementos não sejam muito detalhados, o certo é que o perito refere o número de assoalhadas, área presumível, localização, e com base nesses elementos – e na questão relativa à licença de utilização – indicou o valor mencionado.
Há que ter ainda em conta a inevitável degradação da fracção, desprovida de licença de habitação durante onze anos, sem que as obras fossem realizadas pelo menos na maior parte desse período.
Isto sem falar da quantia que o recorrente já teria recebido a título de sinal e que, tanto quanto se sabe, não devolveu.
Perante estes elementos pensamos existir fundamentação e razão de ser para o valor atribuído pelo perito.
Quanto ao prédio situado na …., consta a fls. 286 uma informação de L, Fiel Depositário, que refere que o prédio se encontra num estado bastante degradado, quer ao nível da sua estrutura, quer ao nível das instalações eléctricas e da água. O prédio está completamente ocupado, com inquilinos, não estando constituído em Propriedade Horizontal.
Situa-se próximo da Praça …...
O valor das rendas é bastante baixo, desde os € 12,00 aos € 96,00. A única renda que ultrapassa esses valores muito baixos é a paga pela firma N: € 331,52.
Todos estes elementos levaram a uma estimativa, por parte do perito, estimando o valor em € 200.000,00.
Não se pode dizer que tal avaliação esteja desprovida de elementos informativos. De facto, parece que um prédio bastante degradado mesmo ao nível das infra-estruturas de electricidade e água e consequentemente a requerer amplas obras de beneficiação e que, por outro lado, tem todos os fogos arrendados, não poderá deixar de se considerar altamente desvalorizado.
Assim, existe fundamento mínimo para o valor da avaliação.
Não cabe a este tribunal da Relação fazer avaliações de prédios mas apenas apurar se as avaliações feitas por peritos estão fundamentadas num mínimo de informação.
E em nosso entender é esse o caso, pelo que improcede o recurso.
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Resta-nos apreciar o recurso apresentado a fls. 529, por A.
Trata-se aqui de pôr em causa a venda do prédio sito na Rua ….. Alega o recorrente que a mesma foi publicitada por anúncio onde se dizia que a venda seria por proposta em carta fechada, sendo o valor base de € 200.000,00.
Nesse anúncio não se fez menção de que as propostas poderiam ser apresentadas a partir de 70% do valor base, o que, segundo o agravante, inibiu alguns interessados na aquisição do prédio de apresentarem propostas, inferiores ao valor base mas superiores ao da única proposta apresentada e aceite pelo tribunal. Esta foi no valor de € 148.200,00.
Alega o recorrente ter sido prejudicado, já que, dado o baixo valor da proposta aceite, a sua dívida para com o exequente é superior ao que seria se o anúncio tivesse sido correctamente redigido.
Como se vê de fls. 327, o anúncio, para lá de identificar o prédio, o nome do fiel depositário e o valor da avaliação, na parte relativa à modalidade da venda refere:
“Venda mediante proposta em carta fechada, cujo valor base é o da avaliação”.
Nos termos do art. 889º nº 2 do CPC, no caso da referida modalidade de venda, “o valor a anunciar para a venda é igual a 70% do valor base dos bens”.
No auto de abertura e aceitação de propostas – fls. 440 e seguintes – e no tocante ao prédio sito na, foi apresentada uma única proposta, pelo B, no montante de € 148.200,00. O Mº juiz a quo proferiu então o seguinte despacho:
“Uma vez que não foram apresentadas outras propostas e a proposta apresentada pelo exequente é de valor superior ao valor anunciado para a venda, ou seja, € 140.000,00, ao abrigo do disposto no art. 889º nº 2 do CPC, e não havendo oposição dos presentes, é a mesma aceite (...)”.
Contudo, e como vimos, o valor anunciado para a venda não foi de € 140.000,00 mas antes de € 200.000,00. A diferença, correspondente a 30% do valor avaliado, ascende ao muito significativo montante de € 60.000,00.
A indicação do valor a anunciar para venda, no caso de venda por proposta em carta fechada, é uma formalidade essencial, como sublinha Lebre de Freitas – “A Acção Executiva”, pág. 330.
E compreende-se porquê. Qualquer interessado terá de saber exactamente o valor mínimo da proposta que quiser apresentar. No caso dos presentes autos, tal valor seria – erradamente e sobretudo, contrariamente ao que refere o Mº juiz a quo no acto de abertura das propostas – de € 200.000,00, valor que poderia desmotivar um eventual comprador. Mas se este tomasse conhecimento de que o valor da venda seria de € 140.000,00, poderia decidir apresentar uma proposta.
Assim, apenas surgiu a proposta do exequente, ligeiramente superior ao valor base de € 140.000,00.
O modo deficiente como a venda foi publicitada, acabou assim por beneficiar injustamente o exequente.
E não se argumente que os potenciais interessados teriam obrigação de conhecer o disposto no art. 889º nº 2 do CPC. Se assim fosse, não seria necessário indicar o valor base da venda, mas tão só o valor do bem a vender.
Mas a questão aqui colocada não se cinge a uma mera omissão: o anúncio não é omisso mas, ao invés transmite uma informação errada, na medida em que fixa como valor base para as propostas o da avaliação, ou seja, € 200.000,00.
Estamos perante a nulidade prevista no art. 201º nºs 1 e 2 do CPC, uma vez que a irregularidade do anúncio da venda influi manifestamente no resultado da mesma e na decisão judicial de aceitar a única proposta apresentada.
Posto isto, não devemos esquecer que, nos termos do art. 205º nº 1 do CPC, a nulidade em apreço pode ser arguida pela parte ou pelo seu representante, quando estejam presentes, enquanto o acto não terminar.
Do auto de fls. 440, resulta que o ilustre mandatário judicial do ora recorrente esteve presente no acto de abertura e aceitação de propostas em carta fechada e nada reclamou.
De resto, o mesmo recorrente já havia sido notificado da data de abertura das propostas, notificação que continha teor idêntico ao dos editais e anúncios, mencionando como valor base da venda o da avaliação.
O ora recorrente nunca arguiu a nulidade perante o tribunal recorrido, nem durante o acto em causa nem posteriormente.
Assim, é nosso entendimento que, não tendo surgido reclamação no acto em que a parte esteve representada e no qual foi aceite a proposta do B, a nulidade cometida ficou sanada, não devendo ser revogado o despacho que aceitou a proposta do exequente.
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Conclui-se assim que:
– Celebrado contrato-promessa de compra e venda tendo por objecto uma fracção de prédio urbano e acordando os contraentes que o promitente-comprador poderia ocupar a fracção de imediato, tal confere-lhe um direito de retenção.
– O direito de retenção é uma garantia real, mas não confere ao seu titular qualquer preferência em caso de venda judicial da fracção.
– Decidida a venda de imóvel por proposta em carta fechada, o respectivo anúncio deverá indicar o valor avaliado do mesmo imóvel e o preço base da venda, o qual deverá observar o disposto no art. 889º nº 2 do CPC.
– Tendo a fracção sido avaliada em € 200.000,00 e sendo esse o valor que, nos anúncios, é atribuído à fracção, e sendo simultaneamente indicado em tais anúncios que o preço base de venda é igualmente de € 200.000,00, não foi observado o disposto no art. 889º nº 2 do CPC.
– Ocorre nulidade quando, aberta a única proposta, no valor de € 148.200,00, o Mº juiz a aceita por entender que a mesma é superior a 70% do valor da fracção e ao valor anunciado para a venda, quando o valor constante dos anúncios fora de € 200.000,00.
– Tal nulidade encontra-se abrangida pelo regime dos artigos 201º e 205º do CPC.
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Assim e pelo exposto, nega-se provimento aos agravos.
Custas pelos agravantes.
Lisboa, 25 de Fevereiro de 2010
António Valente
Ilídio Martins
Teresa Pais |
