| Decisão Texto Integral: | Acordam na 7.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I. RELATÓRIO
M, Lda, instaurou acção especial para cumprimento de obrigações pecuniárias, contra B, pedindo que esta fosse condenada no pagamento da quantia de € 5.861,43 acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde 10.10.2006 e até integral pagamento.
Para tanto, alegou que no dia 7 de Março de 2006 a Requerente e Requerida celebraram um contrato de Mediação Imobiliária, conforme consta do documento que junta, escrito e assinado por ambas as partes.
No referido contrato a Requerente obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir um interessado na compra da fracção autónoma sita na Rua cuja propriedade pertencia, à data, à Requerida.
No dia 17 de Agosto de 2006, pelas 18h40m, o vendedor da Requerente, Sr. C, deslocou-se com o Sr. D ao referido apartamento para o visitar pela primeira vez, tendo o mesmo demonstrado interesse na sua compra, tendo inclusive deixado o seu n.º de telemóvel. A proprietária estava presente na altura da visita. Não existiu mais nenhum contacto do Sr. D com a Requerente.
No entanto, veio a Requerente a saber, através de pesquisa na Conservatória do Registo Predial, que a referida fracção foi adquirida pelo Sr. D, tendo sido efectuados os registos de aquisição provisórios no dia 10-10-2006.
A Requerente cumpriu o contratado e angariou o cliente, que acabou efectivamente por adquirir a fracção, contudo não recebeu a comissão de 3% acrescido de IVA, acordada no contrato.
Conclui, assim, que a Requerida é devedora da comissão no montante de € 4650,00, acrescido de IVA e de juros.
Citada, a Ré deduziu oposição alegando, em síntese, que o contrato de mediação foi celebrado em regime de não exclusividade; que o apartamento tinha placas visíveis de duas imobiliárias, não sendo nenhuma delas a A.; que foi contactada directamente pelos compradores que viram essas placas no apartamento; que o negócio foi efectuado entre a Ré e os compradores sem qualquer intervenção da A; que a A. não teve qualquer intervenção na angariação comprador e conclusão do negócio; que o preço da venda foi de € 140.000,00 e não de € 155.000,00. Conclui, assim, pela sua absolvição do pedido.
Realizado o julgamento foi proferida sentença, com a seguinte decisão com o seguinte teor:
«Pelo exposto, julgo parcialmente procedente a pretensão da Autora M e em consequência condeno a Ré B a pagar-lhe a quantia de € 5.722,50 (cinco mil, setecentos e vinte e dois euros e cinquenta cêntimos), acrescida de juros de mora vencidos e vincendos desde 28.10.2006 e até integral pagamento sendo que a partir do trânsito em julgado da sentença serão juros à taxa de 5% ao ano (cfr. art.° 10° e 13° al. d) do DL 269/98 de 01.09.»
Inconformada, a Ré apelou do assim decidido, tendo apresentado alegações onde formula as seguintes conclusões:
1. A Recorrida não é titular do direito de crédito sobre a totalidade do preço contratado para a prestação de serviços, dado que não cumpriu na íntegra, os termos do Contrato de Mediação Imobiliária outorgado com a ora Recorrente.
2. Pois conforme se pode apreciar pela matéria assente constante da Sentença do Tribunal "Ad Quem", a Recorrida não fez prova de que tenha desenvolvido quaisquer "acções de promoção", "recolha de informações sobre os negócios pretendidos" e "características dos respectivos imóveis", ou ainda, que tenha prestado "os serviços conducentes à obtenção da documentação necessária à concretização do(s) negocio(s) visados(s) pela mediação".
3. A ora Recorrente, nos termos da carta endereçada à Recorrida, e junta aos autos em anexo à sua "oposição à Injunção", rescindiu o contrato que havia outorgado com a Recorrida, devido à sua enorme insatisfação com a ausência de serviços prestados pela Recorrida no âmbito do contrato assinado entre ambas.
Pelo que,
4. No caso vertente, por se tratar de um contrato complexo, no qual a Recorrida se obrigava a prestar diversas actividades de natureza díspar. Por ter havido rescisão contratual devido ao cumprimento apenas parcial do mesmo, salvo o devido respeito, não se encontram preenchidos os pressupostos para a condenação da ora Recorrente, pelo Tribunal "Ad Quem", no pagamento INTEGRAL da quantia prevista no Contrato de Mediação Mobiliária (embora corrigida para o valor real da venda - 140.000 Euros).
Termos em que, nos melhores de direito e com o suprimento de Vossas Excelências, deve a decisão recorrida ser revogada, e em alternativa reduzido o valor em que a Recorrente foi condenada, correspondendo o mesmo aos serviços efectivamente prestados pela Recorrida, com as consequências que daí resultem.
A Apelada contra-alegou sustentando a manutenção da sentença proferida.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II. FACTOS PROVADOS
1. Em 7.3.2006 foi celebrado entre Autora e Ré um acordo que as partes denominaram de "Contrato de Mediação Imobiliária", acordo esse que consta de fls. 47 dos autos e aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
2. Consta da cláusula 1.ª desse acordo que a A se obrigava a diligenciar no sentido de conseguir interessado na venda de um imóvel sito no …., e pertença da Ré, pelo preço de € 155.000,00, com garagem.
3. Consta da cláusula 3.ª do acordo que o mesmo é celebrado em regime de não exclusividade.
4. Consta da cláusula 4.ª do acordo que será devida a remuneração de 3% do preço pelo qual o negócio for efectivamente concretizado, acrescida de 21% de IVA, se a A conseguir interessado que concretize o negócio visado no acordo.
5. Consta ainda dessa cláusula que o pagamento dessa remuneração será efectuado aquando da celebração da escritura ou conclusão do negócio.
6. Em dia não concretamente apurado, mas que ocorreu no mês de Agosto de 2006, M, que presta serviço para a A. mostrando imóveis que se encontram para venda, conduziu D e E ao imóvel referido em 2., na altura pertença da Ré.
7. E fê-lo porque estes pretendiam adquirir um imóvel no…..
8. A Ré estava em casa no dia da visita e acompanhou a mesma.
9. O imóvel em causa tinha expostas duas placas de agências imobiliárias, não sendo nenhuma delas a da A.
10. Após essa visita, M contactou por duas vezes D, via telefone, para saber do interesse deste na aquisição do imóvel, ao que este lhe disse que na altura não o poderia comprar.
11. No dia 27.10.2006 D e E compraram o imóvel objecto do acordo entre as partes, à Ré.
12. Pelo valor de € 140.000,00 com garagem.
13. O imóvel em causa nos autos mostra-se registado a favor de D e de E, pela inscrição G-2, de 10.10.2006.
III. FUNDAMENTAÇÃO
Tendo por balizes para conhecimento do recurso a matéria constante das conclusões apresentadas pela Apelante, temos de deixar desde já registado que é indiferente para a apreciação do mesmo saber se o contrato de mediação é ou não um contrato complexo, conforme pretende esgrimir a Apelante sem que de tal facto acabe por retirar qualquer conclusão jurídica que cumpra apreciar.
A qualificação do contrato não está em apreciação neste recurso sendo certo que ambas as partes concordam que entre ambas foi celebrado um Contrato de Mediação.
Entre as diversas obrigações decorrentes para cada uma das partes, ressalta desde logo a que se encontra contida na cláusula 1.ª, que tem a seguinte redacção: “A Mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na venda [de um imóvel sito no …o e pertença da Ré], pelo preço de € 155.000,00, com garagem”.
No âmbito deste contrato, celebrado em 07 de Março de 2007, a Apelada mostrou o imóvel da Apelante a um potencial comprador, no caso, ao Sr. D, que ali foi levado por um funcionário daquela. Esta visita ocorreu em Agosto de 2006, na presença da Apelante.
Desde logo, temos que a angariação do cliente para o imóvel em questão foi inicialmente conduzida pela Apelada e só assim não continuou por a Apelante não mais a ter informado dos contactos que veio a manter com aquele potencial comprador e que determinaram a venda desse mesmo imóvel em 27 de Outubro de 2006. Conhecendo, como não poderia deixar de conhecer, o conteúdo do Contrato de Mediação que assinou, cuja cópia está junta aos autos, sabia as obrigações que sobre si impendiam e que, no caso, tinham que ver com o cumprimento da contrapartida monetária devida pela angariação de um cliente que celebrasse o negócio ali mencionado – o de compra e venda do imóvel.
A situação é tanto mais grave quando é certo que, ao ser contactada pela Apelada, por carta registada com a/r de 20 de Novembro de 2006, para proceder ao pagamento da quantia devida pela angariação e de cuja venda apenas teve conhecimento por consulta na Conservatória do Registo Predial, a Apelante respondeu com carta de 04 de Dezembro de 2006 a negar que a visita do comprador tenha sido efectuada por um empregado daquela imobiliária, quando é certo que a Apelada esteve presente nessa visita efectuada, conforme consta da matéria de facto dada como provada.
Mas não é de menos gravidade processual o facto de a Apelante, já em sede de recurso, e com base naquela sua carta de 04 de Dezembro de 2006, vir invocar a rescisão do contrato de mediação imobiliária celebrado com a Apelada, numa altura em que a venda do imóvel estava já mais que concretizada – esta venda tinha tido lugar a 27 de Outubro de 2006.
Num crescer de gravidades cometidas pela Apelante tenha-se em consideração que a Apelada apenas não realizou os demais actos contratuais, nomeadamente na parte ligada à documentação com vista à venda, porque a Apelante não lhe deu conhecimento dessa mesma venda. O que a Apelante não pode é, criar uma situação que, em si mesma, é contrária à lisura contratual que sobre si impende, e, ao mesmo tempo, tentar reverter a situação imputando a ausência de actos que a Apelada tinha a obrigação de realizar e que só não realizou por aquela lhe ter ocultado esses mesmos factos, tentando daí retirar justificação para a sua actuação e para não proceder ao pagamento devido.
Concluindo, podemos afirmar que, apenas perante a situação concreta é que se pode aferir se uma sociedade imobiliária cumpriu ou não com as suas obrigações, decorrentes do próprio contrato de angariação. No presente caso encontra-se assente que foi a Apelada que levou o cliente a visitar o imóvel, pela primeira vez. Depois desse acto, apenas se sabe que o negócio de compra e venda desse mesmo imóvel foi realizado entre a Apelante e aquele cliente, à revelia de qualquer conhecimento da Apelada.
Assente encontra-se, pois, que a Apelada não honrou com os seus compromissos contratuais sendo-lhe, assim, devido o pagamento da comissão estabelecida no contrato de angariação celebrado com a Apelada, nos termos que correctamente estão expostos na sentença em apreciação e em relação à qual nenhum reparo há a fazer.
IV. DECISÃO
Face ao exposto, julga-se improcedente a Apelação, mantendo-se a decisão proferida pelo Tribunal de 1.ª Instância.
Custas pela Apelante.
Lisboa, 24 de Novembro de 2009
Dina Maria Monteiro
Graça Amaral
Ana Resende |
