Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	2523/2006-8
Relator:	ANTÓNIO VALENTE
Descritores:	DENÚNCIA ARRENDAMENTO
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	02/15/2007
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	CONCEDIDO PROVIMENTO
Sumário:	Não é eficaz a denúncia do contrato de arrendamento efectuada nos termos do artigo 89.º-A do Regime do Arrendamento Urbano se o descendente do arrendatário não tiver ainda completado 26 anos de idade (artigo 87.º/2 do R.A.U.) (SC)

Decisão Texto Integral:

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa Veio nos presentes autos Maria […] pedir que seja declarada válida e eficaz a denúncia do contrato de arrendamento, relativamente ao Réu José […]  contra o pagamento da indemnização legal, no montante de € 832,80, e que se condene o demandado no despejo do locado. Regularmente citado, manifestou-se o Réu pela irrelevância da denúncia, sustentando a improcedência do pedido de despejo. Formulou ainda o Réu, subsidiariamente, pedido reconvencional, reclamando o condenação da A.  no pagamento da importância de € 17.554,06, a título de benfeitorias realizadas no locado.      A Autora manifestou-se pela improcedência do pedido reconvencional. Realizou-se o julgamento, vindo a ser proferida sentença que julgou a acção provada e procedente, condenando o Réu no pedido, e absolvendo a Aª do pedido reconvencional. Foram dados como provados os seguintes factos: 1. Por contrato verbal, celebrado há mais de quarenta anos, João […], antecessor da Autora na respectiva propriedade, deu de arrendamento a Manuel […], para habitação, o prédio urbano sito no […] concelho do Funchal, 2. Manuel […] faleceu, no dia 3 de Julho de 2003. 3. Através de carta  registada, com aviso de recepção, datada de 4 de Agosto de 2003, o Réu comunicou à Autora o seguinte: ”José […], filho de Manuel[…], arrendatário do imóvel ao […]Funchal, que é da V / propriedade, vêm, nos termos do artigo 89 do Regime do Arrendamento Urbano, comunicar-lhe o falecimento do seu pai, ocorrido em 3 de Julho de 2003. O ora signatário, que vivia há mais de um ano com o seu pai, não pretende renunciar ao direito à transmissão do referido arrendamento, que lhe é conferido por lei, solicitando, em consequência, que os respectivos recibos de renda sejam passados em nome de José […]...”. 4. Através de carta registada, com aviso de recepção, datada de 1 de Setembro de 2003, a Autora comunicou ao Réu o seguinte: ”Acuso a recepção da v / carta datada de 04.08.2003, mas com carimbo dos C.T.T. de 12.08.2003, bem como os documentos  que a acompanhavam, o que mereceu a melhor atenção. Na sequência da mesma, e nos termos do nº 1 do art. 89º- A do R.A.U., venho comunicar a V. Exa que opto pela denúncia do contrato de arrendamento, aceitando pagar uma indemnização de valor correspondente a 10 anos de renda...”. 5. Através de carta registada com aviso de recepção, datada de 9 de Setembro de 2003, o Réu comunicou à Autora o seguinte: ”Acuso a recepção da s/carta datada de 1 de Setembro de 2003, e na sequência da mesma, venho por este meio alertá-la para a seguinte situação. Sucedi na pessoa de meu pai, após a morte deste, ainda com 25 anos. Desta forma, tenho a minha posição contratual salvaguardada pelas disposições legais referentes a esta matéria (vide art. 85º/1/b + art. 87º/ b. do R A U), até perfazer 26 anos. Até lá não lhe assiste o direito que invoca. Pelo que segundo os mesmos preceitos legais, a informarei 30 dias antes de perfazer os 26 anos para nessa data tomar as atitudes que mais achar conveniente...”. 6. Através de carta registada, com aviso de recepção, datada de 25 de Novembro de 2003, a Autora comunicou ao Réu o seguinte: ”Na sequência da minha carta de 01/09/03, e uma vez que não houve da parte de V. Exa. oposição à denúncia do contrato de arrendamento em causa (nº 3 do art. 89-A do R A U), venho pelo presente, e nos termos do nº 1 do art. 89-C do R A U, remeter a V. Exa., através do cheque nº […] sobre o Banco […] e subscrito por meu filho, a quantia de € 416,40 (quatrocentos e dezasseis) euros, correspondente a metade da indemnização que V. Exa. tem direito em função da renda vigente que era de € 6,94, sendo que a restante metade será paga ao termos do contrato e contra a entrega das chaves do locado...”. 7. Através de carta registada com aviso de recepção, datada de 3 de Dezembro de 2003, o Réu comunicou à Autora o seguinte: ”Acuso a recepção da sua carta de 25 de Novembro de 2003 e, na sequência da mesma, venho por este meio alertá-la para a seguinte situação. Na sua carta de 01/09/2003, veio V. Excia., nos termos  do nº 1 do art. 89 - A do R.A.U., exercer o direito de denúncia do contrato de arrendamento que assiste aos senhorios colocados nas situações previstas nesse preceito legal. Acontece que não lhe assiste ainda o direito de denúncia que invocou. Isto porquanto, tendo o meu pai falecido em Julho de 2003 e eu ter ainda 25 anos, o regime do artigo 87º do R.A.U. não se aplica ainda ao caso presente. Assim, e enquanto não se aplicar o regime do artigo 87º (renda condicionada), não lhe assiste o direito de denúncia previsto no art. 87º- A do R.A.U.. Neste sentido, junto devolvo-lhe o Cheque nº […] com a quantia de  € 416,40 à minha ordem, que V. Excia. juntou na sua carta de 25 de Novembro...”. 8. O Programa Recria comparticipou nas obras do locado, com a quantia de  € 6. 882,33 9. O Réu nasceu a 8 de Maio de 1978. 10. Foram realizadas obras no locado, tais como a pintura das paredes exteriores e dos tectos interiores, reparação das redes interiores de água, esgotos e electricidade, dos tectos falsos em estuque e do pavimento em soalho, levantamento a telha, reparação da estrutura de suporte e reposição da telha, impermeabilização das telhas de cimento, reparação da caixilharia exterior e reparação de fissuras exteriores. 11. No locado, por ocasião das obras referidas na resposta ao quesito 2º, foi também construída uma casa de banho e uma cozinha. 12. As obras mencionadas nas respostas aos quesitos 2º e 3 importaram em € 18.950,20. 13. As obras referidas na resposta ao quesito 2º foram orçadas em 2 122 744$00. 14. As obras foram levadas a efeito ainda em vida do Manuel Nunes Vieira. 15. As obras a realizar no âmbito do Programa Recria não incluíam a construção da casa de banho e de uma cozinha.                      * Inconformado, recorre o Réu, concluindo que: - A sentença recorrida é nula, nos termos do artº 668º nº 1 e) do CPC, já que condenou o Réu a restituir o locado não em 1/3/2004, ou seja, seis meses após a resposta da Aª, mas sim com efeitos reportados a 8/5/2004. - À datada propositura da acção o Réu ainda não tinha completado 26 anos de idade. - A denúncia do senhorio só é aplicável aos descendentes ou afins em linha recta com mais de 26 anos e menos de 65 anos de idade, pelo que, no caso em apreço não pode funcionar. - A denúncia do senhorio terá de ser feita por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias, após a recepção da comunicação prevista no nº 3 do artº 87º do RAU. - O apelante não fez tal comunicação, sendo certo que ainda tinha prazo para fazê-la à data da propositura da acção. - Essa comunicação é requisito indispensável para que o senhorio possa prevalecer-se da denúncia. - O Réu opôs-se a tal denúncia, devolvendo mesmo o cheque do suposto pagamento parcial da indemnização. - O apelante tem legitimidade para deduzir o pedido reconvencional, já que o direito do locatário lhe foi transmitido. A Aª alegou, sustentando a bondade da sentença recorrida.                                                           * Cumpre apreciar. A questão em debate tem a ver com a validade da denúncia operada pela senhoria. Neste âmbito, convém ter presente a seguinte factualidade: - O arrendatário do imóvel, Manuel […] faleceu em 3/7/2003. - O Réu José […] seu filho, comunicou à Aª, por carta de 4/8/2003, o falecimento do pai e a sua vontade de não renunciar à transmissão do arrendamento, já que vivia com o pai há mais de um ano. - Por carta de 1/9/2003, a Aª comunicou ao Réu que optava pela denúncia do arrendamento, aceitando pagar uma indemnização de valor correspondente a dez anos de renda. - Respondeu o Réu, por carta de 9/9/2003, alertando a Aª para o facto de ter 25 anos à data do falecimento do pai, não assistindo à Aª o direito por esta invocado. Mais comunica à mesma Aª que a informará 30 dias antes de perfazer 26 anos, para que nessa altura a senhoria tome a atitude que entenda por conveniente. - Por carta de 25/11/2003 a Aª comunicou ao Réu que, não se tendo este oposto à denúncia do contrato de arrendamento, remete a quantia de € 416,40 correspondente a metade da indemnização, sendo a restante parte paga no termo do contrato e contra a entrega das chaves do locado. - O Réu procedeu à devolução do cheque nos termos da carta de 3/12/2003. Face a esta factualidade, decidiu-se, na sentença recorrida, que era válida e eficaz a denúncia do arrendamento, por não ter o Réu manifestado a sua oposição a tal denúncia, mediante a proposta de uma nova renda. Nos termos do artº 85º nº 1 d) do RAU, o arrendamento não caduca, por morte do primitivo arrendatário se lhe sobreviver “... descendente com menos de um ano de idade ou que com ele convivesse há mais de um ano”. Por seu turno, o artº 87º nº 1 prevê que “aos contratos transmitidos para descendentes com mais de 26 anos de idade e menos de 65 (...) é aplicável o regime da renda condicionada”. Caso o contrato seja transmitido para descendente com menos de 26 anos, o regime da renda condicionada só se aplica quando aquele completar os 26 anos e tenha decorrido um ano sobre a morte do arrendatário. Para tal, deverá o transmissário comunicar ao senhorio, por declaração escrita, a data em que completa 26 anos de idade, com a antecedência mínima de 30 dias. Contudo, o artº 89º-A do RAU concede ao senhorio, nos casos do artº 87º e em alternativa à aplicação do regime de renda condicionada aí previsto, a possibilidade de optar pela denúncia do contrato, pagando uma indemnização correspondente a dez anos de renda. Para tal, deverá o senhorio comunicar tal denúncia no prazo de 30 dias após a recepção da comunicação do transmissário na qual refere a data em que completa 26 anos. Ora, perante a matéria dada como provada, verifica-se que a carta em que a Aª comunica tal denúncia ao Réu, foi enviada em 1/9/2003, após a recepção da carta do Réu de 4/8/2003, em que este informava a Aª da morte do seu pai e da sua vontade de não renunciar ao arrendamento, já que vivia com aquele há mais de um ano. À data dessa carta, o Réu tinha ainda 25 anos. É evidente que a opção pela denúncia foi exercida sem que estivessem preenchidos os requisitos para a mesma. Ou seja, a comunicação do transmissário contendo a informação da data em que irá perfazer 26 anos. Uma vez que a denúncia não pode ser exercida antes dessa data, a declaração feita pela Aª em 1/9/2003 não tem qualquer validade. Daí que não estivesse o Réu obrigado a deduzir oposição nos termos do artº 89º-B nº 1 do RAU, ou seja, propondo uma nova renda. A falta desta oposição não pode ter as consequências apontadas na sentença – a presunção de aceitação da denúncia, artº 89º-A nº 3 – já que isso pressuporia desde logo a validade da denúncia. E já vimos que esta foi comunicada sem que estivessem reunidos os pressupostos que a permitem. De resto, foi exactamente isso que o Réu comunicou à Aª, na carta de resposta de 9/9/2003, alertando-a para o facto de ainda ter 25 anos e de que informaria a mesma Aª 30 dias antes de perfazer os 26. Não podemos aceitar a tese expressa na sentença recorrida de que, não se tendo o Réu oposto à denúncia nos termos do artº 89º-B nº 1, aceitou a revogação com efeitos reportados ao momento em que completaria 26 anos, ou seja, 8/5/2004. A denúncia foi comunicada em 1/9/2003, ou seja, num momento em que não poderia produzir quaisquer efeitos. Por outro lado, em momento algum dessa comunicação, se afirma ou sugere que a denúncia só irá operar a partir de 8/5/2004. A intenção da Aª foi fazer operar a denúncia de imediato, razão pela qual enviou em 25/11/2003 o cheque com metade da quantia da indemnização. Mas pior que isso, é exigir do transmissário que deduza a sua oposição a uma denúncia extemporânea e ineficaz no mesmo prazo de 60 dias que seria aplicável à denúncia efectuada nos termos legais. A seguirmos a linha de pensamento do Mº juiz a quo nada impediria o senhorio de, ainda em vida do arrendatário primitivo, comunicar a denúncia às pessoas que com ele convivem e abarcadas pelo nº 2 do artº 89º-A, bastando-lhe aguardar o falecimento daquele para tornar efectiva tal denúncia. O facto de o primitivo arrendatário ainda estar vivo não seria obstáculo, ou pelo menos sê-lo-ia tão pouco quanto o facto de o transmissário não ter ainda 26 anos: no fundo, o prazo de 30 dias para a denúncia, conta-se da comunicação da morte do primitivo arrendatário ou do cônjuge sobrevivo ou da comunicação do transmissário de que irá completar 26 anos dentro de 30 dias.   E não se diga que, mesmo aceitando que a denúncia não foi feita no momento adequado, como o refere a recorrida, a declaração de vontade de fazer operar a caducidade do contrato se mantém e portanto estaria apta a produzir os seus efeitos mais tarde, quando o Réu perfizesse 26 anos. Fornece até a requerida o exemplo dos contratos a termo certo, no regime laboral, que podem ser denunciados muito antes do prazo, embora só produzam efeito no respectivo termo. Mas parece esquecer-se que nesses casos a declaração de vontade de um dos contraentes é bastante para fazer desencadear o termo a que está subordinada a relação contratual. Não é assim no caso dos autos. Desde logo, pensamos ser duvidoso que se possa falar aqui de termo, ou mesmo de caducidade. Como refere Pais de Sousa - “Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano”, 2001, p. 283 - “Neste artigo 89º o que começa por aparecer como denúncia (...) é mesmo uma proposta para se pôr termo a um arrendamento efectivamente transmitido, para transmissário com menos de 26 anos de idade”. Seja como for, estamos perante uma proposta negocial, que confere à outra parte a possibilidade de contrapôr em alternativa uma nova renda. Se a proposta contratual do senhorio não respeitar o âmbito dos prazos legais, nomeadamente quanto à circunstância que a legitima – a comunicação do transmissário da data em que vai perfazer 26 anos – estaremos a impor ao transmissário o cumprimento de um prazo de 60 dias para se opor à denúncia, num período largamente anterior ao previsto na lei. E caso o não faça caímos na solução adoptada na sentença: como o Mº juiz se apercebeu que a denúncia nunca poderia operar antes de o Réu perfazer 26 anos, “reformulou” o pedido da Aª, fazendo reportar os efeitos tal denúncia a 8/5/2004 – data em que o Réu completou 26 anos. E que faria o Mº juiz a quo se o Réu tivesse 18 anos? Faria reportar o efeito da denúncia para daqui a 8 anos? Quando a lei fixa um dado momento e circunstância que desencadeiam a possibilidade de uma declaração negocial, é a esse momento e circunstância que nos devemos ater.  A Aª não observou, manifestamente, os pressupostos da parte final do nº 2 do artº 89º-A do RAU, pelo que a sua declaração é ineficaz, não criando na parte contrária a obrigação de se opor em 60 dias. O próprio Réu esclareceu isto à Aª, na carta de resposta que lhe enviou, salientando que oportunamente comunicaria à senhoria, com a antecedência mínima de 30 dias, a data em que completaria 26 anos. Não se compreende o motivo que levou a Aª a insistir na denúncia, quando lhe bastaria aguardar alguns meses para então a poder efectuar com toda a legitimidade. Seja como for, a denúncia não pode produzir os efeitos pretendidos pela Aª, sendo a acção, em nosso entender, claramente improcedente. Face a isto, fica prejudicado o conhecimento do pedido reconvencional. Termos em que se acorda julgar procedente a apelação, revogando-se a sentença recorrida e absolvendo-se o Réu do peticionado. Custas pela Aª. LISBOA, 15/2/2007  (António Valente) (Caetano Duarte) (Teresa Pais)