Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 950/08.6YXLSB.L1-8 |  |
FORMA ESCRITA
MANDATO
II - Estando em causa actos de administração ordinária, v.g., verificar e assegurar a conservação do imóvel, administrar o prédio, receber rendas, etc., não carece o procurador, para o exercício desses poderes, de se munir de um documento que o ateste, na forma escrita, ou lavrado nos termos dos arts. 116º e 117º do Cód. do Notariado.
III - Em situações dessa natureza, a lei basta-se com a mera procuração verbal. Sem a observância de qualquer forma escrita.
IV- A procuração, como acto unilateral que é, ainda que verbal, expressa uma declaração de vontade do representado, em que confere poderes ao procurador para o representar e, em seu nome, praticar os actos que forem necessários, por sua conta e em seu nome. Porém, os efeitos dos actos praticados produzem-se e repercutem-se directamente na esfera jurídica e no património daquele.
V - O conhecimento pela anterior senhoria de uma situação de facto geradora de caducidade do direito de acção de resolução é oponível ao novo senhorio. Pelo que, decorrido o prazo legal, opera a caducidade desse direito.
(Sumário da Relatora)
I – 1. A…, Lda.
Instaurou acção declarativa de condenação contra:
B…
Pedindo:
a) A procedência da acção com a resolução do contrato de arrendamento, bem como a condenação da Ré a entregar-lhe de imediato o imóvel identificado nos autos livre e devoluto de pessoas e bens.
b) Ampliando, posteriormente, o pedido, requereu que a Ré seja também condenada a:
· Realizar em 30 dias as obras de reposição da fracção autónoma arrendada, no seu estado primitivo;
· Suportar e custear todas as despesas e obras necessárias a tal reposição, incluindo o pagamento de todas as despesas e coimas decorrentes das obras não autorizadas pela Autora.
Alegou, para o efeito e em síntese, que:
É dona do imóvel sito na Rua …, nº…, na freguesia de S. … e concelho de …, estando o mesmo arrendado desde 22 de Fevereiro de 1979.
Tal contrato de arrendamento foi celebrado entre o anterior dono do imóvel e AR…, falecido marido da Ré, tendo por objecto o … andar … do mesmo.
Acontece que a Autora, após a aquisição do imóvel, no ano de 2006, informou a Ré desse facto e fez uma visita ao locado em 2008, tendo constatado a realização de obras que alteraram a estrutura do edifício, bem como a disposição interna das suas divisões, sem que para tal a Ré tivesse obtido autorização dos senhorios.
Violou, assim, o disposto no art. 1074º nº 2 do CC, que, pela sua gravidade e consequências, torna impossível a manutenção do arrendamento, devendo ser decretado o despejo imediato da Ré e a condenação desta nos termos requeridos.
2. A Ré deduziu oposição, impugnando e excepcionando, e concluindo no sentido da improcedência da acção.
a) Impugnando salienta, em síntese, quanto às obras, não terem alterado substancialmente a estrutura do prédio, nem a disposição interna das divisões, pelo que não são obras idóneas a conduzirem objectivamente à resolução do contrato de arrendamento.
b) Excepcionando invoca a caducidade do pedido de resolução contratual, porquanto as obras foram efectuadas em 1986, para além de serem do conhecimento da então senhoria.
3. Na sua resposta a Autora contestou a excepção e requereu ainda a ampliação do pedido.
Negando a procedência da excepção de caducidade pôs em relevo o facto de as obras terem sido feitas pela Ré contra a vontade expressa pela anterior senhoria que proibiu a eliminação da casa de banho social.
Na ampliação do pedido, requereu a condenação da Ré nos termos assinalados supra.
4. Em cumprimento do princípio do contraditório, também a Ré se pronunciou sobre o articulado apresentado pela Autora, concluindo que a ampliação do pedido apenas deve ser admitida quanto à reposição da casa de banho.
5. Realizada a audiência de julgamento foi proferida sentença na qual o Tribunal “a quo” julgou a acção improcedente e, em consequência, absolveu a Ré dos pedidos contra si formulados.
6. Inconformada a Autora Apelou, tendo articulado, em síntese, as seguintes conclusões:
A. Porque a testemunha … negou ter ido ao andar despejando mais que uma vez e porque a testemunha … afirmou que, na segunda vez, aquando da ruptura da canalização, foi ao andar com um mestre de obras para descobrir a origem da humidade, havendo contradições insanáveis no depoimento de M…, filha da Ré, deverá alterar-se a resposta ao FACTO Nº 12 para: “Provado que no decurso das obras – ano de 1986 – (…) o sobrinho da senhoria visitou o andar em causa, tendo confirmado apenas a demolição da parede separadora entre as salas”;
B. Porque se, por um lado, não há qualquer documento junto aos autos (procuração ou carta) que comprove ser o …, em 1986, representante da senhoria, nem este o confessou reportado à data dos factos, tendo inclusive dito que se tivesse visto as alterações (na fachada e eliminação da casa de banho) teria reagido, e, porque, por outro, ao colocarem directamente a questão da autorização para a realização das obras à então proprietária e senhoria, a Ré e o marido tacitamente reconheceram que aquele não dispunha de quaisquer poderes de representação, deverá alterar-se a RESPOSTA ao FACTO com o nº 13 para: “Familiar esse que tratava dos assuntos do prédio a pedido da senhoria e com quem a Ré e o marido mantinham um relacionamento cordial”;
C. Dado que, por um lado, a testemunha, …, negou ter ido ao andar despejando depois de 1986 e confirmou que, na única vez que lá foi, apenas verificou a remoção de uma parede entre o hall e a sala, tendo a testemunha … afirmado que, na segunda vez que lá foi ao andar por causa de uma ruptura na canalização, foi acompanhar um mestre de obras por aquele sobrinho da senhoria lhe ter dito que, para resolver esse problema, não era especialista e que, por outro, não há qualquer prova documental (procuração ou instrumento de mandato) de que o … era procurador da senhoria em 1986 (arts 262º nº 1, 258º, 220º e 1180º, todos do Código Civil e arts 116º e 117º do Cód. Notariado), ainda que o … tivesse conhecimento das obras realizadas com desrespeito pela proibição expressamente, o que, face ao seu depoimento, não se concede, nunca poderia entender-se que o prazo de caducidade do direito à acção iniciou a sua contagem em 1986;
D. Porque a Autora, ora Recorrente, apenas teve conhecimento dos factos (obras não autorizadas com alteração da estrutura externa e disposição interna das divisões, a acção foi instaurada em tempo;
E. Porque ao terem apresentado o pedido de autorização das obras que pretendiam realizar directamente e por escrito, à senhoria, a Ré e o marido, tacitamente, quando tinham uma relação cordial com o …, reconheceram não dispor este, em 1986, de quaisquer poderes de representação da proprietária do imóvel, …;
F. Porque a prova dos poderes de representação apenas poderiam provar-se por documento idóneo (procuração – arts 256º nº 1, 258º, 220º e 375º do Código Civil, 116º e 117º do Cód. Notariado) só a sua apresentação permitiria atribuir ao … a qualidade da tia e senhoria do prédio;
G. Porque a prova dos factos integradores da excepção da caducidade, sendo extintivos do direito, cabia à Ré (art. 342º nº 2 do CC), não o tendo alcançado, sibi imputet;
H. Porque a eliminação de uma casa de banho para tornar um quarto maior constitui inovação que implicava a alteração do projecto aprovado para a disposição das divisões do andar despejando, trata-se de uma alteração substancial não autorizada, sendo fundamento de resolução do contrato de arrendamento (art. 1093º nº 1 alínea d) do CC em vigor ao tempo – 1986);
I. Porque, ao eliminar a parede da fachada separadora entre a varanda e a sala de refeições, integrando o espaço daquela nesta divisão do andar, a Ré e o marido procederam à alteração da fachada do edifício afectando a sua traça arquitectónica, constituindo inovação, que disfarçaram com o fecho da varanda com caixilharia e vidro, há alteração substancial da estrutura externa, sendo fundamento para a resolução do contrato de arrendamento;
J. Decidindo em contrário o Mº Juiz a quo violou os arts 1094º do Código Civil com a redacção em vigor em 1986, arts 256º nº 1, 258º, 220º e 375º, 342º nº 2 do Código Civil, 116º e 117º do Cód. Notariado e arts 1083º nºs 1 e 2, corpo, pela sua gravidade e consequências, e 1074º nº 1, do Código Civil;
K. Nestes termos, e com o muito que por V. Exas., Venerandos Desembargadores, será seguramente suprido, deverá ser revogada a douta sentença, substituindo-a por outra que, reconhecendo os fundamentos invocados, decrete a resolução do contrato de arrendamento, condenando a Ré no despejo imediato do andar em causa.
7. Foram apresentadas contra-alegações pugnando pela confirmação do decidido.
8. Corridos os Vistos legais,
Cumpre Apreciar e Decidir.
II – Os Factos:
- Estão provados os seguintes factos:
1. A Autora tem registado a seu favor, por compra a … a … o prédio urbano sito na Rua … nº …, freguesa de …, Concelho de …a, descrito na … Conservatória do Registo Predial de …, sob o número … e inscrito na matriz predial urbana da Freguesia da … sob o artigo …, e por escritura pública datada de … de ….
2. Por acordo escrito celebrado a …, o proprietário à data AS..., deu de arrendamento a AR.., o ..º andar … do prédio identificado em 1.
3. O prazo acordado foi de seis meses, iniciando-se em …, tendo sido sucessivamente renovado até à presente data.
4. Foi acordada a renda mensal de Esc. 3.380$00 a pagar no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito, a qual, por força das sucessivas actualizações, é de € 64,00.
5. A 11 de Setembro de 2006 a Autora comunicou à Ré a aquisição do imóvel em causa.
6. No dia 29 de Janeiro de 2008 a Autora visitou o …º andar …o acompanhada por um técnico de engenheira civil. A Ré autorizou os representantes da Autora a visitar o locado no dia 29 de Janeiro de 2008 (factos provados e inseridos na sentença no ponto 9).
7. A Ré realizou as seguintes obras:
a) Abertura de um vão em arco entre o hall e a sala abrindo o vão de porta existente.
b) Fecho do vão existente entre a sala e a varanda através de armário expositor fixo.
c) Supressão da instalação sanitária existente no quarto da empregada e consequente alargamento do mesmo.
d) Execução de um armário a toda a largura na funda da sala.
e) Abertura de vão entre salas ladeado por nembos de parede.
f) Abertura do vão de porta de acesso da sala de refeições para a varanda através da diminuição dos nembos onde essa porta funcionava.
g) Execução de caixaria para o fecho da varanda, onde existia uma varanda sem qualquer caixaria de fecho.
8. As obras descritas em 7) não foram autorizadas pela Autora.
10. O primitivo inquilino falecido marido da Ré enviou à senhoria, à data, uma carta datada de 8 de Novembro de 1985, com o seguinte conteúdo:
“ (…) solicitar a V. Ex.ª a necessária autorização para proceder a algumas obras que se destinam a melhorar as condições de habitabilidade do mesmo, e que a seguir se enumeram:
1º - Abertura de um arco com cerca de 1,20 m de largura entre as suas salas que se apresentam viradas para a Rua ….
2º - Fecho da varanda à semelhança do que foi feito no 6º andar esquerdo do mesmo prédio.
3º - Aproveitamento da casa de banho de serviço (que não (??) sendo muito utilizada devido a problemas de humidade) através do alargamento da porta de comunicação com o quarto contíguo e retirada dos sanitários de forma a permitir a colocação de um roupeiro).
4º - Fecho da varanda da cozinha, à semelhança do que foi feito no 5º andar do mesmo prédio.
5º - Melhorar todas as portas interiores com a colocação de espelhos e novos puxadores.
A realização destes melhoramentos será integralmente suportada por mim, sem qualquer ónus para V. Exa.
Mais declaro que na eventualidade de vir um dia a deixar esta casa, me comprometo a proceder à sua devolução nas condições em que a recebi se assim for o desejo do senhorio.”
11. Por carta datada de 20 de Dezembro de 1985 E.…informou a Ré que:
“(…) quanto às obras a que se referem os nºs 1, 4 e 5 da sua carta, não vejo inconveniente na sua execução desde que V. Ex.ª, assuma inteira responsabilidade pela sua execução e manutenção, nomeadamente por prejuízos eventualmente causados ao edifício ou a terceiros, licenças, multas, etc. ficando contudo as respectivas obras a fazer parte integrante do edifício nas condições remetidas na sua carta.
Quando ao ponto nº 3 – aproveitamento da casa de banho de serviço para roupeiro – não autorizo que seja feita essa transformação, porquanto esse andar legalmente tem de possuir duas casas de banho pelo que serão de manter nas condições do projecto inicial do prédio.
Quanto ao fechamento das varandas terão de ser as mesmas feitas em rigorosa harmonia com as já existentes e por mim autorizadas.
12. No decurso das obras – no ano de 1986 – e posteriormente, o sobrinho da senhoria visitou o andar em causa. [1]
13. Familiar esse que tratava dos assuntos do prédio em representação da senhoria e com quem a Ré e o marido tinham um relacionamento cordial. [2]
14. A Autora visitou o locado no dia 6 de Dezembro de 2007, com a comissão técnica da Câmara Municipal de Lisboa, visando a constituição da propriedade horizontal do prédio.
III – O Direito:
Está em causa, em sede recursória, saber se:
1. Ocorreu a caducidade do direito de acção;
2. Deve ser alterada a decisão sobre a matéria de facto;
3. As obras realizadas pela Ré, e não autorizadas, são fundamento para a resolução do contrato de arrendamento e despejo da Ré.
1. Sintetizando a pretensão das partes e o objecto do litígio diremos que:
A Ré na sua contestação deduziu a excepção da caducidade do direito de acção argumentando, em resumo, quanto à matéria desta excepção, que tendo sido realizadas as obras aqui em causa no ano de 1986, e interposta a presente acção em 2008, há muito teria caducado o direito à resolução do contrato de arrendamento com base em tais factos, porquanto as obras eram do conhecimento da anterior senhoria.
Esse conhecimento adveio-lhe directamente do seu sobrinho – Eng.º … – que tratava dos assuntos do prédio e visitou o andar arrendado em 1986, no decurso das obras.
O Tribunal “a quo” concluiu no mesmo sentido por ter entendido que se provou que a anterior senhoria, sabedora da realização das obras através do referido sobrinho acabou por as aceitar e, por conseguinte, declarou a caducidade do direito à resolução do contrato de arrendamento com esse fundamento, julgando improcedente a acção.
Insurgiu-se a Autora alegando que a caducidade não se operou.
Fundamenta o seu recurso, nesta parte, nos seguintes aspectos:
a) O Tribunal “ a quo” deu como provado um facto que nem a testemunha afirmou, nem consta dos autos qualquer documento que o ateste, que o sobrinho da anterior senhoria – a testemunha … – era, em 1986, procurador/representante de sua tia ….
b) Não estando provado, nem o mandato com representação, nem o conhecimento pela referida testemunha das obras de alteração, nem o conhecimento destas pela anterior senhoria, não poderiam ter sido dados como provados os factos dos pontos 12) e 13).
c) E, em consequência, não ocorreu a caducidade do direito de acção.
Decidindo.
2. A caducidade do direito de acção:
………..
4. Poderes de representação: a procuração – efeitos jurídicos
Defende a Autora/Recorrente que a prova dos poderes de representação – procuração – só pode ser feita por documento idóneo, escrito, o que não aconteceu, pelo que existiu violação, nomeadamente, do disposto nos arts. 262º e segts do CC e arts. 116º e 117º do Código de Notariado.
E, caso assim não se entenda, a questão teria que ser colocada “a nível do mandato sem representação, implicando a sua actuação como agente em nome próprio com as legais consequências, nunca podendo vincular a senhoria se esta não declarasse o seu interesse ou ratificasse o negócio” – cf. alegações de recurso, a fls. 284.
Argumentação que não podemos sufragar.
Sendo diversas as razões jurídicas que podem ser esgrimidas para refutar tal entendimento.
Senão vejamos:
4.1. O regime da representação voluntária vem regulado no Código Civil nos arts 262º e segts, sendo clarificador o primeiro dos normativos em que se consagrou o conceito legal de procuração como o acto pelo qual alguém atribui a outrem, voluntariamente, poderes representativos.
Simultaneamente o legislador impôs que a procuração revista a forma exigida para o negócio que o procurador deva realizar – cf. seu nº 2. Só se extinguindo quando o procurador a ela renuncia e nos restantes casos previstos no art. 265º.
Sendo certo que através da procuração são outorgados poderes de representação que se traduzem na possibilidade de alguém – o procurador – praticar actos e celebrar negócios que produzem efeitos na esfera jurídica do representado.
Porém, da análise do conteúdo dessas normas é possível desde logo extrair a conclusão de que, em situações como aquela que analisamos, os poderes representativos do procurador não carecem de forma escrita.
Com efeito, estando em causa actos de administração ordinária, v.g., verificar e assegurar a conservação do imóvel, administrar o prédio, receber ou entregar correspondência, fazer pagamentos relacionados com essa actividade, receber rendas, … não carece o procurador, para o exercício desses poderes, de se munir de um documento que o ateste, na forma escrita, ou lavrado de acordo com o formalismo a que aludem os arts. 116 e 117º do Código do Notariado.
Em situações dessa natureza, a lei basta-se com a mera procuração verbal. Sem a observância de qualquer forma escrita.
Ao contrário, por exemplo, do que acontece no caso de celebração de um negócio jurídico de compra e venda de imóveis, em que a procuração para a concretização do respectivo negócio necessita de ser documentada, possuir suporte escrito e obedecer às formalidades previstas no Código do Notariado quanto a actos em que deva haver intervenção notarial.
Ou seja, deve revestir a forma exigida para o negócio jurídico que o procurador pretenda realizar e a que a lei alude no nº 2 do art. 262º do CC.
E tanto assim que, no caso dos autos, quando se procedeu à venda do imóvel – de todo o prédio onde se situa a fracção da qual a Ré é arrendatária – e se tornou necessário cumprir o referido requisito legal, a anterior senhoria e tia do procurador Eng.º A...G..., proprietária de todo o edifício, passou a este uma procuração escrita, concedendo-lhe os respectivos poderes para formalizar o negócio jurídico de compra e venda, que se concretizou através da celebração da respectiva escritura pública conforme está provado nos autos.
Não sendo, contudo, necessária uma procuração escrita para a prossecução das actividades de mera administração ordinária do prédio, porquanto a lei se satisfaz com a procuração verbal. [3]
Donde, não ser exigível a forma escrita para qualquer acto de mera gestão do prédio, nem para qualquer contacto com a Ré, tendo por objectivo a verificação das obras realizadas na fracção em causa.
Assim sendo, importará, por conseguinte, aferir quais as consequências dessa representação voluntária desenvolvida pelo procurador.
4.2. Assentando a representação voluntária na ideia de que a emissão de uma procuração em nome de alguém, ou a atribuição do papel de procurador e a escolha deste, se assume como um acto de demonstração de confiança do dador de poderes para aquele, é evidente que os actos praticados pelo procurador e os efeitos dos negócios realizados nos limites desses poderes se produzem na esfera jurídica do representado.
A procuração, enquanto declaração unilateral de atribuição e concessão de poderes representativos, ainda que verbal, produz plenos efeitos impondo ao procurador o dever de agir de acordo com esses poderes, salvo se a procuração for revogada pelo representado, nos termos que constam do art. 265º, nº 2, do CC.
Sobre o papel e a função da procuração, e poderes do procurador, ensina Pedro Pais de Vasconcelos que a procuração não tem uma causa típica. Do modo como está construída não desempenha uma função económico-social típica, limitando-se a determinar o nascimento de um poder de representação na esfera jurídica do procurador.
E o simples facto de alguém ser titular de um poder de representação em relação ao dominus, sendo seu procurador, não significa que haja necessidade de justificar a razão pela qual lhe foram outorgados os poderes de representação a não ser pela invocação da qualidade de procurador, que resulta da procuração. [4]
A procuração, como acto unilateral que é, expressa uma declaração de vontade do representado, em que confere poderes ao representante para o representar e, em seu nome, praticar os actos que forem necessários, por sua conta e em seu nome.
O que significa que os efeitos dos actos praticados produzem-se e repercutem-se directamente na esfera jurídica e no património daquele.
Esta relação de representação tem, pois, efeitos externos.
Para esses efeitos nos adverte também Enzo Roppo, dizendo:
A procuração está, destinada, pela sua natureza, a operar nas relações com terceiros, a atingir posições de terceiros: o seu objectivo é, com efeito, exactamente o de determinar, através da actividade do representante, a produção de efeitos jurídicos directamente entre o representado e terceiros com quem o primeiro contrata. [5]
E continua:
Mas a relação (externa) de representação ficaria, como que suspensa no vazio, abstracta, desprovida de justificação, se não se fundasse numa diferente e autónoma relação interna entre representante e representado, que constitua a sua razão justificativa, que explique – de um ponto de vista substancial, do ponto de vista dos interesses e das posições recíprocas de representante e representado – porque o primeiro tem o poder de vincular juridicamente o segundo nas relações com terceiros. [6]
Clarificando por fim:
“Essa relação interna entre representante e representado que, embora sendo distinta e autónoma da relação (e do poder) de representação, lhe está na base, a suporta e justifica, chama-se relação de gestão.
E as relações de gestão subjacentes à representação podem ser diversas: pode tratar-se, por exemplo, de um mandato”.
5. Pese embora esta referência ao mandato, da parte de Enzo Roppo, é sabido que o mandato é diverso da procuração – cf. art. 1157º e 262º, ambos do CC.
Enquanto o mandato, integrado na categoria dos contratos, é um negócio jurídico bilateral, um contrato pelo qual uma das partes se obriga a praticar um ou mais actos jurídicos por conta da outra, a procuração constitui, como se disse, um acto unilateral pelo qual alguém atribui a outrem, voluntariamente, poderes representativos.
Além disso, a procuração inclui sempre poderes representativos, ao passo que o mandato, adstrito à ideia do agir por conta de outrem, pode envolver ou não poderes de representação. [7]
A este propósito observa Pais de Vasconcelos que a ligação entre ambas as figuras jurídicas – procuração e mandato – apesar da sua individualização, mantém-se, com o mandato como uma das possíveis relações subjacentes da procuração, embora podendo haver procuração com ou sem mandato e mandato com ou sem procuração. [8]
Mas enquanto contrato é estruturalmente idóneo para operar como relação subjacente à procuração, regulando as relações que se estabelecem entre o dominus e o procurador. [9]
Por sua vez a extensão do mandato, como contrato, projecta-se na classificação assumida pela lei de mandato geral ou mandato especial, com aquele a integrar ou compreender só os actos de administração ordinária (mandato geral), e este a abranger além dos actos nele referidos, todos os demais necessários à sua execução (mandato especial) – cf. art. 1159º do CC.
Estando o mandatário obrigado, nomeadamente, a:
- Praticar todos os actos compreendidos no mandato, segundo as instruções do mandante;
- A prestar as informações que este lhe peça, relativas ao estado da gestão;
- A comunicar ao mandante, com prontidão, a execução do mandato ou, se o não tiver executado, a razão por que assim procedeu.
Seja como for, a verdade é que uma vez comunicada a execução ou inexecução do mandato, o silêncio do mandante por tempo superior àquele em que teria de pronunciar-se, segundo os usos ou, na falta deles, de acordo com a natureza do assunto, vale como aprovação da conduta do mandatário, ainda que este haja excedido os limites do mandato ou desrespeitado as instruções do mandante.
É a denominada aprovação tácita da execução ou inexecução do mandato, consagrada no art. 1163º do CC. A operar os efeitos da representação consagrados no art. 258º do CC, ex vi art. 1178º do CC.
Efeitos que se produzem na esfera jurídica do representado.
6. Do que antecede compreende-se bem que, quer se trate, in casu, de uma relação bilateral de mandato, ainda que com representação, quer de uma relação unilateral de procuração verbal, os efeitos decorrentes de ambos institutos jurídicos serão, no caso concreto e em face da prova produzida, semelhantes, pois projectam-se na esfera jurídica do representado.
Ou seja: na esfera jurídica da anterior senhoria da Ré.
E sendo assim, o conhecimento pela anterior senhoria de uma situação de facto geradora de caducidade do direito de acção de resolução é, neste caso, oponível ao novo senhorio. [10]
O mesmo é dizer que caducou o direito de acção face ao decurso do prazo, prazo esse que se mantém o mesmo independentemente da lei aplicável ao caso, e que é de um ano (a acção de resolução deve ser proposta dentro de um ano, a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade).
Consequentemente, terá de improceder o presente recurso.
7. Quanto ao mandato sem representação – que o Recorrente propugna – não tem aqui aplicação. Nem tem potencialidade para inverter a conclusão a que se chegou por força da fundamentação expendida nos pontos anteriores.
Na realidade, tal mandato pressupõe que o mandatário tivesse agido em nome próprio, e verifica-se, segundo Pessoa Jorge, quando uma pessoa, desejando realizar certo negócio, tem interesse legítimo em não intervir pessoalmente na sua efectivação e em se manter oculta, a fim de que outras pessoas, especialmente a parte contrária, ignorem ser ela o interessado real. [11]
O que não constitui, de todo, o caso sub judice.
Tão pouco se provou que o mandatário não recebeu poderes para agir em nome do mandante e por conta deste, ou que o fazia por sua própria iniciativa e em seu nome próprio.
8. Por fim dir-se-á ainda que, a defender-se o contrário, corria-se o risco de incorrer na figura do abuso de direito.
8.1. Com efeito, não podemos deixar de atentar que esta situação existe há mais de 25 anos.
Há mais de 25 anos que foram feitas as obras e ocorreram todos os factos relacionados com as mesmas, desde o pedido de autorização para a sua realização, passando pela sua execução.
Há mais de 25 anos que se registaram infiltrações no andar, infiltrações que foram do conhecimento do procurador da anterior senhoria, e desta, por via daquele, que tratava de todos os assuntos respeitantes ao prédio e a quem eram reportadas essas situações pela respectiva porteira.
Decorridos todos estes anos, nunca houve a preocupação nem o interesse da parte do procurador em averiguar e saber, em concreto, quais as obras que a Ré concretizou no andar, em que termos as executou, se foi ou não para além do que lhe fora autorizado pela senhoria na sequência dos factos provados e inseridos nos pontos 10) e 11).
Esse desinteresse, essa omissão e inexistência de qualquer reacção de desagrado ou manifestação de qualquer vontade expressa no sentido de não aceitação das obras realizadas contra o que fora de início consentido pela senhoria, só pode querer significar que esta se conformou com o resultado e que acabou por consenti-las.
Destarte, não é legítimo agora, à nova proprietária, tantos anos depois, pretender inverter esta situação que há muito se mostra consolidada, sob pena de abuso de direito.
8.2. Preceitua o art. 334º do CC que, é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
A noção de abuso de direito foi consagrada no CC de 66, no art. 334º, segundo a concepção objectiva: para que haja lugar a abuso de direito é necessário a existência de uma contradição entre o modo ou o fim e o interesse ou interesses a que o poder nele consubstanciado se encontra adstrito. [12]
Tal acontecerá, também, no entender de Vaz Serra, perante a “clamorosa ofensa do sentimento jurídico socialmente dominante”. [13]
Ora, exercer o direito de resolução do contrato nestas circunstâncias, com a consequente pretensão de despejar a Ré com tal fundamento, 25 anos depois dos factos ocorridos, sem qualquer oposição manifestada por parte da anterior senhoria, assumir-se-ia, neste contexto, ofensivo do sentimento jurídico dominante, por excessivo em relação à função social ou económica desse direito.
E permiti-lo seria por certo legitimar um abuso de direito, instituto que é do conhecimento oficioso dos Tribunais. [14]
9. Independentemente deste fundamento, demonstrada ficou a falência da argumentação da Recorrente pelas razões que aduzimos nos pontos anteriores.
Prejudicado se mostra, por isso, tudo o demais.
Razão pela qual falece, in totum, a Apelação da Autora, improcedendo o recurso e confirmando-se, com os presentes fundamentos, a sentença recorrida.
IV – Em Conclusão:
1. Através de uma procuração são outorgados poderes de representação que se traduzem na possibilidade de alguém – o procurador – praticar actos e celebrar negócios que produzem efeitos na esfera jurídica do representado.
2. Estando em causa actos de administração ordinária, v.g., verificar e assegurar a conservação do imóvel, administrar o prédio, receber rendas, etc., não carece o procurador, para o exercício desses poderes, de se munir de um documento que o ateste, na forma escrita, ou lavrado nos termos dos arts. 116º e 117º do Cód. do Notariado.
3. Em situações dessa natureza, a lei basta-se com a mera procuração verbal. Sem a observância de qualquer forma escrita.
4. A procuração, como acto unilateral que é, ainda que verbal, expressa uma declaração de vontade do representado, em que confere poderes ao procurador para o representar e, em seu nome, praticar os actos que forem necessários, por sua conta e em seu nome. O que significa que os efeitos dos actos praticados produzem-se e repercutem-se directamente na esfera jurídica e no património daquele.
5. O conhecimento pela anterior senhoria de uma situação de facto geradora de caducidade do direito de acção de resolução é oponível ao novo senhorio. Pelo que, decorrido o prazo legal, opera a caducidade desse direito.
V – Decisão:
- Termos em que se acorda em julgar improcedendo o recurso, confirmando-se, com os presentes fundamentos, a sentença recorrida.
- Custas da apelação a cargo do Apelante, parte vencida.
Lisboa, 19 de Janeiro de 2012.
Ana Luísa de Passos Geraldes (Relatora)
António Manuel Valente
Ilídio Sacarrão Martins
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[1] No presente recurso foi requerida a reapreciação da prova produzida relativamente a estes factos que o Tribunal “a quo” deu como provados.
[2] Ibidem, quanto ao pedido formulado pela Recorrente de reapreciação da prova desta matéria.
[3] Conclusão que pode ser lida no mesmo sentido em Antunes Varela, no “Código Civil Anotado”, I Vol., pág. 244.
[4] Cf. Pedro Leitão Pais de Vasconcelos, in “A Procuração Irrevogável”, págs. 58 e segts.
[5] Cf. Enzo Roppo, in “O Contrato”, págs. 112 e segts.
[6] Enzo Roppo, Ibidem, pág. 114. Sublinhado nosso.
[7] Neste sentido veja-se Ferrer Correia, in “A Procuração na Teoria da Representação Voluntária”, citado por Antunes Varela e Pires de Lima, in “Código Civil Anotado”, I Vol., pág. 244.
[8] Cf. Pedro Pais de Vasconcelos, in obra citada, pág. 65.
[9] Ibidem, Pedro Pais de Vasconcelos.
Sobre o contrato de mandato e a sua sistematização no Código Civil, veja-se também Manuel Januário da Costa Gomes, in “Em Tema de Revogação do mandato Civil”, págs. 113 e segts.
[10] Cf. Neste sentido se decidiu no Acórdão da Relação de Lisboa, de 29/05/1990, in CJ, T.3, pág.130.
[11] Vide Pessoa Jorge, in “Mandato Sem Representação”, pág. 100.
[12] Sobre o conceito do abuso de direito, cf. Menezes Cordeiro, in “da Boa Fé no Direito Civil”, II, vol., 1985, págs. 661 e segts.
[13] Citado nos autos; cf. BMJ nº 85º, pág. 253.
[14] Neste sentido veja-se o Ac. da Relação de Évora, de 23/4/1998, in CJ. T. 2, pág. 274.