| Decisão Texto Integral: |
ACÇÃO DE DESPEJO
- ALTERAÇÃO DE ESTRUTURA EXTERNA DO EDIFÍCIO
- AUTORIZAÇÃO
S U M Á R I O:
I - A abertura de uma porta, fazendo comunicar fracções contíguas de titulares diferentes, causa a cada uma a perda da sua individualidade própria, ao aglutinarem-se num conjunto predial indefenido, modificando a sua fisionomia física e funcionalidade e determinando-lhe uma estrutura externa diferente.
II - A autorização do senhorio para o inquilino realizar obras na "res locata" não é apenas conhecimento do facto. Exige-se uma conduta activa de concordância - uma declaração de concordância.
Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
I - Herança indivisa por óbito de (A) aqui representada pelos seus herdeiros (B), (C) e marido, (D) e marido, (E) e marido e (F) e marido, intentou acção de despejo com processo comum sumário contra (G), pedindo a resolução do contrato de arrendamento e a entrega à A. livre e desocupada da loja (X) e a condenação a pagar-lhe as rendas em dívida vencidas e vincendas.
Invoca para tanto, a realização de obras pela arrendatária, sem autorização do senhorio, que alteraram substancialmente a estrutura do locado e pela falta de pagamento das rendas de Abril de 1994 a Setembro de 1996.
O processo seguiu os seus termos vindo a ser proferida sentença que julgou procedente a pretensão da Autora, declarando resolvido o contrato de arrendamento e condenando a Ré a entregar o locado livre e devoluto de pessoas e bens e pagar as rendas em dívida até à propositura da acção, no valor de 1.140.000$00 e as que se vencerem até à efectiva entrega do locado à razão de 38.000$00 mensais e autorizado o levantamento das rendas depositadas.
Inconformada, recorreu a Ré, alegando, em síntese, que o não pagamento das rendas depois de Abril de 1994 é da responsabilidade exclusiva do senhorio e que a obra não integra o fundamento resolutivo do despejo da al. d) do nº 1 do artº 64º do R.A.U..
Não houve contra-alegações.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
II-A) Substracto factual
Por (A) foi dado de arrendamento à R. a fracção autónoma designada pela letra "C", identificada por loja (X) inscrita na respectiva matriz sob o artº 2890 (A).
O dito arrendamento foi feito pelo prazo de 6 meses renováveis por iguais períodos, com início em 1 de Maio de 1988 (B).
A R. procedeu à abertura de uma porta interior de acesso à fracção confinante pertença doutrém (C).
Ninguém em representação da A. recebeu as rendas de Abril de 1994 a Dezembro de 1995 e Janeiro a Setembro de 1996 (1º).
Em Abril de 1994 a procuradora do senhorio informou a R. que deixava de receber as rendas e que seria contactada posteriormente nesse sentido (2º).
A R. não pagou as rendas de Abril de 1994 a Março de 1995, nos termos que estavam acordados, porque aguardou que fosse contactada por quem viesse a receber as rendas (3º).
A procuradora do senhorio teve conhecimento dessa obra e não se opôs à sua execução (5º).
B) O Direito
Face as respostas aos quesitos 1º, 2º e 3º de forma apodíctica que a Ré não se constituiu em mora já que não foi por culpa sua que não efectuou o pagamento das rendas ajuizadas, mas por causa relativa à pessoa do locador.
É que a procuradora deste informou aquela que deixava de receber as rendas, o que até ali vinha fazendo e que seria contactada posteriormente por quem as passaria a receber.
Por conseguinte, o comportamento da Ré está justificado, não havendo "mora debitoris".
Ao invés existiu "mora accipiendi".
Ora o não pagamento de rendas que seja devido a mora creditoris não pode fundamentar a acção de despejo. Neste caso, o inquilino não necessita de depositar as rendas vencidas, visto o carácter facultativo da consignação em depósito (artº 841º do C. Civil) - cfr. Ac. da Rel. Cª. de 13.6.89, BMJ nº 388, 604), embora continuem a ser devidas, mas sem qualquer indemnização.
Desta sorte, dissentindo do Mmº Juiz, inverifica-se a infracção contratual ajuizada, improcedendo este fundamento.
A outra questão a dilucidar é a de apreciar se a obra efectuada pela apelante deve ser considerada como tendo ou não, alterado a estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões do locado.
"Prima facie" há a extrair da resposta ao quesito 4º uma ilação diversa da argumentada pela recorrente.
No quesito 4º perguntava-se:
"A porta construída pela Ré põe em risco a placa do tecto, a sua disposição interna, bem como a própria individualização, independência e autonomia da referida fracção?" (fls. 55).
Resposta ao quesito 5º:" Provado apenas o que consta da alínea c) da especificação" (fls. 77).
Da alínea c) da especificação consta que "A Ré procedeu à abertura de uma porta interior de acesso à fracção confinante pertença de outrém" (fls. 55).
Tal não permite a asserção da apelante expressa na conclusão 8ª de que não se provou que as obras realizadas pela inquilina"... alterassem a disposição interna da fracção, nem a sua individualização, independência e autonomia".
Com efeito, é da apreciação da facticidade constante da al. c) da especificação que se concluirá se a obra afectou ou não estas características da "res locata".
Ora a obra executada - uma porta aberta a comunicar para uma loja contígua de titular diferente - faz com que cada fracção perca a sua individualidade. A sua autonomia dilui-se num conjunto predial indefinido formado pelas duas lojas, com portas e saídas comuns, num devassamento inevitável por qualquer delas, agravado pelos fins comerciais das mesmas, por natureza abertas ao público, desindentificando o locado, provocando-lhe uma estrutura externa diferente da anterior e modificando a sua fisionomia física e funcionalidade (cfr. Ac. Rel. de Lisboa, de 8.11.83, C.J. 1983, 5, 107).
É inequívoco, pois, que tal obra não se enquadra nas deteriorações lícitas previstas nos artºs 1043º, nº 1 e 1092º, do C. Civil.
Estamos perante uma inovação de carácter permanente - uma fruição imprudente consubstanciadora de alteração substancial da estrutura externa da fracção locada - sendo certo que a Ré está vinculada à obrigação de não fazer dela uma utilização imprudente (al. d) do artº 1038º do C. Civil).
Isto constitui fundamento da resolução do contrato de arrendamento previsto no artº 1093º, nº 1, al. d) do C. Civil, "independentemente da reparabilidade das obras, da ausência de prejuízos para o locado ou de a mesma visar o conforto ou comodidade do inquilino" (cfr. Ac. da Relação de Lisboa de 18.3.98, C.J. 1993, 2, 113). Também assim doutrinam A. Varela, in C.C. Anot., 4ª edição, Vol. II, págs. 601/602, Pinto Furtado, in "Manual de Arrendamento Urbano, pág. 664 e Capelo de Sousa, no parecer da C.J. 1987, 5, 22.
A Ré obtempera com o ter ficado provado que "a procuradora do senhorio teve conhecimento das obras e que não se opôs à execução" (conclusão 9ª).
Só que era necessária autorização do senhorio e esta não é apenas o conhecimento do facto. Exige-se uma declaração de concordância, ou seja, uma conduta activa de concordância.
E esta prestação de acordo manifestamente que não resulta do apurado.
Por outro lado, visualizando a procuração inserta a fls. 70 também dela se infere claramente que apenas confere à procuradora poderes para praticar actos de administração ordinária, que não de actos, como o sub-júdice, expressem intromissão do arrendatário na esfera do poder de transformação da res locata, privativo do proprietário e que a al. d) do nº 1 do artº 64º do R.A.U. visa proteger.
Na conclusão 10ª a Ré invoca a sua boa fé, contudo, parte de uma premissa de facto indemonstrada - a de a procuradora autorizar a obra - que é, como vimos, realidade distinta do conhecimento e da não oposição à sua execução.
Desta maneira não pode deixar de proceder a acção, não consubstanciando a demanda abuso de direito, já que não se surpreende actuação da procuradora do senhorio de forma a convencer a ré que autorizou a obra em que o Autor alicerçou a sua pretensão resolutória (cfr. Ac. do S.T.J. de 12.7.94, C.J. Ano II, Tomo II, pág. 176).
III - Termos em que se nega provimento ao recurso, confirmando-se a decisão recorrida, com custas pela apelante.
Lisboa, 28.1.99 |
