| Decisão Texto Integral: | Acordam neste Tribunal da Relação de Lisboa:
I – RELATÓRIO
SOCIEDADE, intentou, em 16/01/2003 e nos Varas Cíveis de Lisboa (com distribuição à 16.ª Vara Cível, 2ª Secção), a presente acção declarativa de condenação com processo ordinário contra MARIA, pedindo, em síntese, a condenação da Ré a pagar à Autora a quantia de € 25.663,15 mais IVA, o que totaliza Euros 30.025,89, a título de indemnização pelas benfeitorias necessárias realizadas no imóvel de que detinha a posse, por força do arrendamento comercial vigente entre as partes que cessou por despejo, valor a que deve acrescer o dos juros de mora, à taxa legal que se vencerem desde a citação até integral e efectivo pagamento. * Aduziu a Autora, para tanto e em síntese, o seguinte:
1) A Ré é proprietária do prédio urbano sito na Rua A, em Lisboa, na freguesia de …, inscrito na matriz sob o art.º e descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.ºonde se mostra registado a favor do falecido marido da Ré, Carlos;
2) Por escritura pública de 30 de Maio de 1990, o falecido marido da Ré deu de arrendamento à Autora três armazéns do prédio acima identificado, designados pelos números 624-A, C.D – dois e C. um;
3) Por sua vez, no âmbito de acção especial de despejo intentada pela Ré contra a Autora, no decurso do ano de 1999 e que correu termos sob o número de processo , pela 3.ª Secção da actual 4.ª Vara Cível de Lisboa, foi proferido acórdão transitado em julgado, em sede de recurso, decretando o despejo;
4) A Autora, na vigência do referido contrato de arrendamento comercial, efectuou obras de reparação nas coberturas ou telhados dos três armazéns que lhe estavam locados;
5) Estas obras foram efectuadas no decurso do mês de Dezembro de 2000, ficando concluídas no dia 28 desse mês, data em que foi emitida a factura correspondente aos mesmos trabalhos;
6) O locado, construção já antiga e deteriorada por falta de obras de conservação e manutenção, com cobertura em chapas de fibrocimento, acusava fortes sinais de degradação;
7) Os estragos provocados nos telhados, pelo simples decorrer do tempo, faziam-se especialmente sentir durante os períodos do ano de mais chuva, chovendo copiosamente dentro dos armazéns, o que colocava em risco os teres e haveres da Ré, a instalação eléctrica e a conservação geral do próprio imóvel;
8) A situação ficou insustentável, tornando-se o locado impróprio para o fim a que se destinava;
9) Em face da gravidade da situação, a Autora enviou carta registada com aviso de recepção à Ré, em 02 de Fevereiro de 2000, informando-a do estado em que se encontrava o locado;
10) Esta carta, pese embora o facto de ter sido remetida para a mesma morada que a Ré utilizou para pleitear contra a Autora na referida acção de despejo, foi devolvida ao remetente por não reclamada;
11) A Autora, confrontada com a recusa da Ré em receber a sua comunicação e dada a urgência na reparação dos danos que o imóvel apresentava, não teve outra alternativa que efectuar ela própria as obras de reparação que se impunham;
12) No essencial e sem prejuízo de se dar aqui por reproduzida integralmente a descrição dos trabalhos a realizar pelo empreiteiro, ao qual foi adjudicada a sua execução, os mesmos consistiram no seguinte:
1. Desmontagem das chapas de fibrocimento dos telhados e algerozes;
2. Fornecimento e montagem de novos telhados e algerozes;
3. Isolamento do terraço e trabalhos de limpeza e desobstrução dos tubos de queda existentes;
13) A execução destes trabalhos foi orçada em Esc. 7.200.000$00, mais IVA a 17%, mas viria a ser contratada por Esc. 5.145.000$00, mais IVA;
14) Com vista à escolha do melhor orçamento para o mesmo tipo de trabalhos foi também pedido outro orçamento que importava em Esc. 12.840.000$00, mais IVA e que foi rejeitado, por se tratar de um valor muito superior ao do outro orçamento obtido;
15) As obras realizadas e referidas no art.° 12 da p.i. destinaram-se a evitar a perda, destruição ou deterioração dos armazéns arrendados à Autora, sendo consideradas benfeitorias necessárias ex vi do art.º 216.º do Código Civil;
16) Estas obras inscrevem-se também no tipo de obras a que se refere a alínea c) do art.º 11.º do RAU;
17) Terminado o arrendamento referido no art.° 2 da p.i. por despejo, a Autora desocupou o locado e procedeu à sua entrega à Ré;
18) Com a presente acção pretende ver reconhecido o seu direito à indemnização pelas benfeitorias necessárias que realizou no imóvel, cuja posse detinha por força do contrato de locação vigente entre as partes – art.°s 1273.° E 309.º do Código Civil;
19) As benfeitorias necessárias realizadas pela Autora no imóvel da Ré custaram Esc. 5.145.000$00, mais IVA correspondendo actualmente a Euros 25.663,15 mais IVA, valor que se peticiona a título de indemnização.* Regularmente citada, mediante carta registada com Aviso de Recepção (fls. 42 e 43), a Ré MARIA apresentou a contestação/reconvenção de fls. 45 e seguintes, onde, em síntese, alegou o seguinte:
I – POR EXCEPÇÃO
1) Das disposições dos art.°s 14, 15 e 16 do RAU do RAU e do art.º 1036 do Código Civil retira-se o seguinte regime:
- Quando o senhorio não execute obras de conservação, que sejam encargo seu, podem elas ser executadas, ou pela Câmara Municipal respectiva, ou pelo inquilino;
- Nessa situação de mora do senhorio, e salvo no caso de urgência, o inquilino deve formular um pedido de obras à Câmara;
- A Câmara pode mandar executar as obras, que serão sempre precedidas de uma vistoria e da elaboração de um orçamento do seu custo, que deve ser comunicado ao senhorio;
- Se a Câmara as não executar no prazo de 120 dias a contar do pedido do inquilino pode ele proceder à sua execução;
- Neste caso, o arrendatário deve obter previamente, junto da respectiva Câmara, um orçamento do respectivo custo e comunicá-lo ao senhorio, por escrito;
2) Esse regime tem uma inflexão no caso de as obras serem urgentes, caso em que o inquilino pode mandar proceder às reparações, sem recurso à via judicial, com direito a reembolso e mesmo que não haja mora do senhorio;
3) Mas, ainda nessa hipóteses, tem de comunicar ao senhorio, simultaneamente com a execução das obras, quais elas sejam e o seu custo;
4) A própria Autora destrói qualquer ideia ou sentido de urgência, pois afirma ter comunicado à Ré a necessidade das obras em 2 de Fevereiro de 2000 e “tê-las realizado” apenas em Dezembro do mesmo ano;
5) Mesmo em ritmo lusitano, são muitos meses para uma urgência;
6) Aliás, a Autora nem sequer articula factos suficientes, individualizados e relevantes para que se pudesse caracterizar a situação de urgência;
7) E acresce que ao momento da pretensa execução das obras nada declarou ou informou;
8) Por outro lado, numa situação de não urgência, também o fiel da razão não se inclina para o lado da Autora;
9) Não comunicou a necessidade das obras de conservação à Câmara Municipal;
10) A Câmara nem notificou a Ré para a execução de quaisquer obras, nem procedeu a vistoria ao imóvel, nem mandou elaborar orçamento do seu custo;
11) A mais disso, a Autora não obteve um orçamento do custo das obras junto da câmara;
12) E, consequentemente, à Ré não foi comunicado, por escrito, esse orçamento;
13) Tudo circunstâncias, e boas razões jurídicas, para obstar a que a Autora pedisse indemnização pelas obras que houvesse feito;
14) Por isso, também por esses fundamentos, nunca a Autora teria causa jurídica para a sua pretensão, se as obras tivessem sido realmente executadas;
15) Finalmente, é verdade ainda que as partes excluíram convencionalmente o direito da Autora/inquilina à indemnização por obras ou benfeitorias por si realizadas no arrendado (cf. cláusula 4ª do contrato de arrendamento);
16) Assim, e ainda por essa causa, se as obras tivessem sido feitas (e não foram), jamais a Autora poderia exigir indemnização por elas.
II – POR IMPUGNAÇÃO
17) A acção de despejo deu entrada em juízo em 24 de Maio de 1999;
18) A Autora restituiu o locado em 12 de Setembro de 2002;
19) Durante a pendência da acção de despejo, a Autora nunca solicitou à aqui Ré a realização de obras ou reparações nos três armazéns arrendados;
20) Tão pouco declarou, ou sequer sugeriu, que fez, ou ia fazer, obras no arrendado;
21) E também não reclamou o pagamento ou reembolso de despesas por obras ou benfeitorias que tivesse feito no imóvel da aqui ré durante essa pendência;
22) Por isso, entre Maio de 1999 e a data da propositura desta acção, nunca a Autora trouxe ao conhecimento da Ré, de modo efectivo, que o locado necessitou de obras, ou que ela tivesse intenção de as fazer ou que, de facto, as fez;
23) Por isso e até hoje, nunca reclamou qualquer indemnização à Ré a esse título;
24) A Autora por carta sua de 8 de Janeiro de 1996, pediu à Ré que mandasse proceder à limpeza dos algerozes e à reparação de parte do telhado” para remediar infiltrações de água;
25) A Ré mandou proceder às reclamadas obras que foram executadas durante os meses de Fevereiro e Março de 1996;
26) Tais obras mereceram a aprovação da inquilina, aqui Autora, e solucionaram o problema das infiltrações por ela acusado;
27) O custo dessas obras foi de PTE 535.000$00 (quinhentos e trinta e cinco mil escudos) e foi suportado pela Ré;
28) Os armazéns que a Autora teve arrendados não necessitaram de obras nos telhados, algerozes, tubos de queda ou no terraço durante o ano de 2000;
29) E, na verdade, a Autora nenhumas obras fez no imóvel no mês de Dezembro de 2000, por sua conta e por sua iniciativa, sendo falso que tenha pago a outrem, nessa data e pelas mesmas, a quantia de PTE 5.145.000$00, mais IVA no valor de PTE 874.650$00;
30) Não sabe se as assinaturas dos documentos n.ºs 5 e 7 juntos à petição inicial, e as declarações neles impressas mecanicamente, bem como as assinaturas, foram emitidas e feitas pela pessoa que identificada nos seus cabeçalhos, o que alega nos termos e para os efeitos do disposto no n.º 2 do art.º 544 do C.P.C.;
31) De todo o modo, e reiterando, esses documentos não reproduzem, nem correspondem a factos reais.
III – RECONVENÇÃO
32) O imóvel que esteve arrendado à Autora é constituído por vários armazéns, com acesso por um extenso pátio interior, vedado por um portão, por onde se faz a comunicação com a via pública;
33) O imóvel tinha, quando foi arrendado, alguns elementos construtivos e decorativos, em ferro, pedra e madeira, que lhe davam características especiais;
34) Ora, quando a autora soube que a Relação de Lisboa a despejou, o intento vingativo surgiu;
35) E, dando-lhe concretização, destruiu, levou consigo ou vendeu em proveito próprio vários dos elementos construtivos e decorativos do imóvel;
36) E, assim, quando restituiu o imóvel faltavam os seguintes elementos ou peças que a seguir vão discriminados;
37) Na fachada do prédio:
- O toldo de enrolar que encimava janela gradeada
- Capitel de remate da pirâmide em azulejos verde/branco
- Cata-vento e estrela em ferro forjado, que encimavam alternadamente (a estrela só era posta na época do Natal) a pirâmide acima referenciada.
38) No pátio interior, do lado esquerdo:
- Grade rectangular em ferro forjado colocada na parte superior do muro
- Grade em ferro forjado em meia-lua colocada na parte superior do muro
- Pormenor da pirâmide
- Cachorro em pedra colocada na parte inferior do muro
- 2 Cachorros em pedra
- 2 Lanternas de iluminação e 2 azulejos que rematavam os pilares de pedra e que ladeavam a primeira porta de madeira existente
- Balança
- 2 Marcos em pedra que ladeavam a segunda porta de madeira
- Vasos e colunas partidas que se encontravam no pátio do lado direito;
39) No pátio interior, ao fundo:
- Uma lanterna de iluminação
- 2 Resguardos (telheiro) em ferro forjado e vidro, feitos a propósito e por medida, para resguardar da chuva
- 1 Carranca em ferro com um pequeno motor interior
- 1 Pia em pedra;
40) No pátio interior, do lado direito:
- 1 Pia (bebedouro) com flores, assente nas pedras
- 1 Lanterna de iluminação
- 1 Carranca em metal
- 1 Pia em pedra
- 1 Marco em pedra
- 2 Poleias em ferro
- 1 Goteira
- Uma lanterna de iluminação
- 1 Resguardo (telheiro) em ferro forjado e vidros, para resguardar da chuva;
41) No armazém, ao fundo do lado esquerdo:
- Resguardo
- 1 Porta em madeira antiga que tapava bilha de gás
- 2 Cachorros colocados na parede do lado esquerdo da primeira sala (sala da frente)
- Uma pedra de canto do lado direito (por detrás da porta de entrada) da sala de frente
- Uma pedra de canto na segunda sala (sala do fundo);
42) No armazém, ao fundo e ao centro:
- Resguardo
43) No armazém, do lado direito, na “mezzanine”:
- Porta em madeira antiga com caixilho e ferrolho em ferro que tapava na entrada do lado esquerdo os contadores de electricidade;
44) Na parte de cima da “mezzanine”:
- 2 Capiteis em pedra (lado direito e esquerdo) remates das pedras ainda existentes e destruição do corrimão que aí era rematado;
45) Na parte debaixo da “mezzanine”:
- 2 Cachorros (lado esquerdo e direito) encastrados na parede e que suportam do lado de fora a “mezzanine”
- Porta em madeira antiga com almofadas que dividia a sala principal de um quarto interior
- Pedra (degrau) que servia de patamar inicial da escada em ferro que levava à “mezzanine”
- Remate do corrimão da mesma escada e que estava preso ao chão. Foi fixado antes de o chão ser forrado de azulejos;
46) Parte dessas peças ou elementos foram vendidos pela autora, que arrecadou para si o produto da transacção;
47) A outra parte, ou foi deliberadamente destruída, ou foi levada por ela, para seu proveito e utilidade;
48) A retirada das peças e elementos decorativos descritos de 49 a 57 supra desvalorizou o imóvel;
49) E nalguns casos (v. g. a remoção dos dois cachorros em pedra, que suportavam a “mezzanine”), reduziram a segurança e estabilidade de determinadas estruturas interiores;
50) No total, e em critério módico, os anos causados pela autora são superiores a € 28.930,28, pois tanto é o gasto que terá de fazer para repor o imóvel no estado em que se encontrava quando foi dado em arrendamento;
51) Ao praticar esses actos lesivos da propriedade da ré, a autora agiu de modo consciente, livre e determinado, pelo que está obrigada a reparar o prejuízo (art.º. 483, nº. 1 e 1043, nº. 1 do Código Civil);
52) Assim, deve a Ré à Autora a quantia de € 28.930,28, a título de indemnização pelos danos materiais que provocou no imóvel.”
A Ré conclui a sua contestação, nos seguintes moldes:
“Deve o pedido da Autora ser julgado não provado e improcedente e, ao invés, ser considerado julgado provado e procedente o pedido reconvencional, condenando-se a Autora a pagar à Ré a quantia de € 28.930,28, acrescida de juros, à taxa legal, contados desde a citação até integral pagamento.”* A Autora, notificada de tal contestação, veio responder às excepções alegadamente arguidas e ao pedido reconvencional deduzido pela Ré nos moldes constantes de fls. 61 e seguintes, aí afirmando, em síntese, o seguinte:
I – EXCEPÇÕES
1) A cláusula Quarta reza o seguinte: "Quaisquer obras ou benfeitorias que a sociedade arrendatária tenha de fazer para adaptação ao seu comércio serão feitas por sua conta e risco.... "
2) Resulta claro e inequívoco do texto transcrito que os contratantes quiseram expressamente acautelar apenas as obras de adaptação do locado para o fim a que a inquilina o destinava, aplicando-se, no mais, a lei;
3) As benfeitorias realizadas pela Autora nada têm a ver com obras de adaptação do locado ao fim a que a mesma o destinava;
4) A Autora pretende ver reconhecido o seu direito de indemnização pelas benfeitorias necessárias que realizou no locado – obras de conservação ordinária constantes da alínea c) do art.º 11.º do RAU –, pedido que fundamenta nos art.°s 216 e 1273 do Código Civil;
5) A Ré sai fora do contexto da p.i. e refere os art.°s 14, 15 e 16 do RAU e art.º 1036° do Código Civil, referindo-se antes a obras de conservação extraordinária e de beneficiação, com enquadramento legal nos art.°s 13 e seguintes do RAU;
6) A Ré não enuncia factos, limitando-se a teorizar à volta da hipótese jurídica, académica e abstracta que entendeu trazer aos autos, não saindo a argumentação da Autora, constante da p.i., beliscada com esta lição de direito gratuitamente leccionada pela Ré;
II – RECONVENÇÃO:
7) Os objectos que a Ré descreve nos artigos 50 a 58 da sua reconvenção, não se encontravam no imóvel quando este foi arrendado à autora, e não eram elementos constitutivos ou decorativos do mesmo;
8) Tão pouco, estes mesmos objectos poderão ser entendidos como benfeitorias úteis realizadas pela Autora no imóvel locado.
9) O espaço em causa mais não era do que um conjunto de barracões com telhado em zinco quando a Autora o arrendou;
10) Se esse local teve uma aparência mais digna e própria para o exercício do comércio, esse facto ficou única e exclusivamente a dever-se precisamente aos artigos lá expostos pela Autora, para além das obras que esta lá realizou, no período em que foi inquilina;
11) Quanto ao toldo de enrolar, que encabeça a longa lista de artigos apresentada pela Ré, as grades de ferro, resguardo e porta de madeira que tapava a bilha do gás, refira-se que a existência, a permanência ou a remoção deste tipo de bens do local em causa, é facto que a Autora desconhece, sendo certo que esta os não retirou de lá;
12) Os demais objectos relacionados nos mesmos artigos da contestação, e todos eles sem excepção, pertencem à Autora;
13) Estes objectos integravam o conjunto de artigos expostos para venda ao público pela Autora, enquanto permaneceu no local como inquilina, pois comercializava com regularidade objectos de pedra e metal;
14) A Autora, do local arrendado, nada mais trouxe do que aquilo que lhe pertencia;
15) Em nada contribuiu a Autora para a sua desvalorização e, muito menos, para a redução da segurança e estabilidade da sua estrutura interna;
Termos em que e nos mais de direito, devem ser julgadas improcedentes as excepções invocadas e não provado e improcedente o pedido reconvencional e procedente a presente acção.* Findos os articulados, foram então proferidos, a fls. 110 e seguintes, despachos a dispensar a realização da Audiência Preliminar (artigo 508.º-B do Código de Processo Civil), a admitir o pedido reconvencional e a sanear os autos, tendo, finalmente, sido fixada a matéria de facto assente e elaborada a Base Instrutória (21 artigos).
(…)
Veio a ser proferida a sentença judicial de fls. 248 e seguintes, tendo sido decidido, em síntese, o seguinte:
“a) Julgar procedente o pedido formulado pela Autora e, consequentemente, decido condenar a Ré a pagar à Autora a quantia de 25.663,15€, mais IVA (ou seja 30.025,89 €), acrescido de juros de mora desde a citação até integral pagamento, à taxa legal;
b) Julgar improcedente o pedido reconvencional formulado pela Ré e, consequentemente, absolver a Autora do pedido formulado.”* A Ré MARIA, inconformada com tal sentença, veio, a fls. 262, interpor recurso da mesma, que foi admitido a fls. 264 dos autos, como de apelação, a subir de imediato, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.
(…)
II – OS FACTOS
Da discussão da causa em sede de 1.ª instância resultaram provados os seguintes factos:
1. A Ré é proprietária do prédio urbano sito na Rua A n.º 624, em Lisboa, na freguesia de …, inscrito na matriz sob o art.° e descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º onde se mostra registado a favor do falecido marido da Ré, Carlos (Docs. de fls. 6 a 15);
2. Por escritura pública de 30 de Maio de 1990, o falecido marido da Ré deu de arrendamento à Autora três armazéns do prédio acima identificado, designados pelos números 624-A, C.D–dois e C. um, destinando-se os arrendados a armazém e comércio de artigos de decoração ou a qualquer outro ramo de comércio ou indústria não proibido por lei (conforme se alcança do texto da própria escritura, junta a fls. 16 a 19 cujo teor se reproduz);
3. Nos termos da cláusula 4.ª do contrato de arrendamento celebrado as partes estabeleceram que «quaisquer obras ou benfeitorias que a sociedade arrendatária tenha de fazer para adaptação do seu comércio serão feitas por sua conta e risco, dependendo sempre do prévio consentimento, dado por escrito, pelo senhorio. Se tais obras ou benfeitorias forem efectuadas ficarão, desde logo, pertença do local, digo pertença dos locais arrendados, sem que por elas possa pedir-se indemnização alguma ou alegar o direito de retenção»;
4. No âmbito de acção especial de despejo intentada pela Ré contra a Autora, em 24/05/99, e que correu termos sob o número de processo , pela 3.ª Secção da actual 4.ª Vara Cível de Lisboa, foi proferido acórdão, com data de 21/05/2002, transitado em julgado, em sede de recurso, decretando o despejo da ré dos arrendados referidos (cf. certidão de fls. 21 a 31 cujo teor se reproduz);
5. Terminado o arrendamento referido, a Autora desocupou o locado e procedeu à sua entrega à Ré, em Setembro de 2002;
6. O imóvel que esteve arrendado à Autora é constituído por vários armazéns, com acesso por um extenso pátio interior, vedado por um portão, por onde se faz a comunicação com a via pública;
7. A Autora, na vigência do referido contrato de arrendamento comercial, efectuou obras de reparação nas coberturas ou telhados dos três armazéns que lhe estavam locados;
8. O locado, construção já antiga e deteriorada por falta de obras de conservação e manutenção, com cobertura em chapas de fibrocimento, acusava fortes sinais de degradação que determinavam a perda, destruição ou deterioração dos armazéns em causa;
9. Os estragos provocados nos telhados, pelo simples decorrer do tempo, faziam-se especialmente sentir durante os períodos do ano de mais chuva, chovendo copiosamente dentro dos armazéns, o que colocava em risco os teres e haveres da Ré, a instalação eléctrica e a conservação geral do próprio imóvel;
10. A Autora enviou carta registada com aviso de recepção à Ré, em 02 de Fevereiro de 2000, informando-a do estado em que se encontrava o locado;
11. A Autora não obteve resposta da Ré, tendo realizado obras de reparação no locado, no ano de 2000;
12. Os trabalhos de reparação efectuados consistiram no seguinte:
- Desmontagem das chapas de fibrocimento dos telhados e algerozes;
- Fornecimento e montagem de novos telhados e algerozes; -
- Isolamento do terraço e trabalhos de limpeza e desobstrução dos tubos de queda existentes;
13. A execução destes trabalhos importou para a Autora o valor de Esc. 5.145.000$00 (25.663,15€), mais IVA;
14. Quando a Ré restituiu o imóvel arrendado deixou de existir na fachada do prédio:
- O toldo de enrolar que encimava janela gradeada
- Capitel de remate da pirâmide em azulejos verde/branco
- Cata-vento e estrela em ferro forjado, que encimavam alternadamente (a estrela só era posta na época do Natal) a pirâmide acima referenciada;
15. No pátio interior, do lado esquerdo, aquando da entrega pela Autora à Ré dos arrendados, deixou de existir:
- Grade rectangular em ferro forjado colocada na parte superior do muro;
- Grade em ferro forjado em meia-lua colocada na parte superior do muro;
- Pormenor da pirâmide;
- Cachorro em pedra colocada na parte inferior do muro;
- Dois cachorros em pedra;
- Duas lanternas de iluminação e 2 azulejos que rematavam os pilares de pedra e que ladeavam a primeira porta de madeira existente;
- Balança;
- Dois marcos em pedra que ladeavam a segunda porta de madeira;
- Vasos e colunas partidas que se encontravam no pátio do lado direito;
16. No pátio interior, ao fundo, também deixou de existir:
- Uma lanterna de iluminação;
- Dois resguardos (telheiro) em ferro forjado e vidro, feitos a propósito e por medida, para resguardar da chuva;
- Uma carranca em ferro com um pequeno motor interior;
- Uma pia em pedra;
17. No pátio interior, do lado direito, deixou de existir:
- Uma pia (bebedouro) com flores, assente nas pedras;
- Uma lanterna de iluminação; -
- Uma carranca em metal;
- Uma pia em pedra;
- Um marco em pedra;
- Duas poleias em ferro;
- Uma goteira;
- Uma lanterna de iluminação;
- Um resguardo (telheiro) em ferro forjado e vidros, para resguardar da chuva;
18. No armazém, ao fundo do lado esquerdo, deixou de existir, o seguinte:
- Resguardo;
- Uma porta em madeira antiga que tapava bilha de gás;
- Dois cachorros colocados na parede do lado esquerdo da primeira sala (sala da frente);
- Uma pedra de canto do lado direito (por detrás da porta de entrada) da sala de frente;
- Uma pedra de canto na segunda sala (sala do fundo);
19. No armazém, ao fundo e ao centro, na data da entrega do locado deixou de existir o resguardo;
20. No armazém, do lado direito, na "mezzanine", deixou de existir uma porta em madeira antiga com caixilho e ferrolho em ferro que tapava na entrada do lado esquerdo os contadores de electricidade;
21. Na parte de cima da "mezzanine", deixaram de existir 2 capitéis em pedra (lado direito e esquerdo) remates das pedras e um corrimão que aí era rematado;
22. Na parte debaixo da "mezzanine", deixaram de existir:
- Dois cachorros (lado esquerdo e direito) encastrados na parede e que suportam do lado de fora a "mezzanine";
- Porta em madeira antiga com almofadas que dividia a sala principal de um quarto interior;
- Pedra (degrau) que servia de patamar inicial da escada em ferro que levava à "mezzanine";
- Remate do corrimão da mesma escada e que estava preso ao chão e que foi fixado antes de o chão ser forrado de azulejos;
23. As peças ou elementos referidos supra e que não existiam aquando do despejo ou foram vendidos ou levados pela Autora;
24. A remoção dos dois cachorros em pedra, que suportavam a "mezzanine", reduziu a segurança e estabilidade da mesma.*
III – OS FACTOS E 0 DIREITO
(…)
A – RECURSO DA MATÉRIA DE FACTO
Começar-se-á por realçar que a Ré vem requerer a ampliação da Matéria de Facto, nos termos e para os efeitos do artigo 712.º, números 1, alínea a) e 4 do Código de Processo Civil, radicando essa sua impugnação nas seguintes alíneas das suas conclusões:
“11. A Ré alegou, para sustentar o pedido reconvencional (artigos 46°, 48° e 49.º da contestação) que a Autora destruiu, levou consigo ou vendeu em proveito próprio alguns elementos decorativos em ferro, pedra e madeira, que existiam no imóvel, quando lhe foi arrendado;
12. Esses factos, apesar de essenciais para decidir o pedido reconvencional, não foram inseridos na Base Instrutória;
13. A essencialidade desses factos para a decisão da causa está implicitamente reconhecida na sentença, já que o pedido reconvencional foi declarado improcedente por a Ré não ter logrado provar que os ditos elementos construtivos existiam antes da celebração do arrendamento;
14. Esta conclusão não corresponde à verdade juridico-processual, já que aquela questão de facto não foi posta na controvérsia;
15. Ao decidir como decidiu, julgando o pedido reconvencional improcedente, está-se perante violação de lei processual, geradora de nulidade, que deverá ser reparada com o reenvio do processo à 1.ª Instância para ampliação da matéria de facto e repetição do julgamento;
16. Mostram-se violadas, entre outras, as disposições do n.º 1 do art.º 511 e do n.º 3 do art.º 659 do C.P.C.”
O artigo 712.º, números 1, alínea a) e 4 Código de Processo Civil estatui a este propósito e na parte que nos interessa o seguinte:
(…)
A recorrente pretende que este Tribunal da Relação de Lisboa considere os factos contidos nos artigos 46.º, 48.º e 49.º da contestação como indispensáveis a uma correcta e rigorosa decisão do pedido reconvencional por si deduzido e, nessa medida, anulando a decisão sobre a matéria de facto e a subsequente sentença objecto desta apelação, ordene a descida dos autos ao tribunal “a quo”, afim dos mesmos aí prosseguirem os seus trâmites normais, com o correspondente aditamento à Base Instrutória daqueles factos e produção da necessária prova sobre os mesmos, proferindo-se então nova decisão sobre a matéria de facto e uma nova sentença final.
Analisando os articulados das partes, com especial incidência sobre os factos das contestação assinalados pela recorrente nas suas alegações de recurso e para a resposta que os mesmos mereceram por parte da Autora na sua réplica, verifica-se que a Autora, muito embora sem o fazer especificada e concretamente, impugnou, nos artigos 27.º a 33.º da sua réplica, o seu teor, importando agora saber se os mesmos, por relevantes, deveriam ou não ter sido levados oportunamente à Base Instrutória (e apesar de não ter havido reclamação pela recorrente relativamente à omissão dos factos em análise nessa fase processual).
Os artigos 46.º, 48.º e 49.º da contestação têm o seguinte conteúdo:
-46.º- O imóvel tinha, quando foi arrendado, alguns elementos construtivos e decorativos, em ferro, pedra e madeira, que lhe davam características especiais;-48.º- E, dando-lhe concretização, destruiu, levou consigo ou vendeu em proveito próprio vários dos elementos construtivos e decorativos do imóvel;-49.º- E, assim, quando restituiu o imóvel faltavam os seguintes elementos ou peças que a seguir vão discriminados;
Ora, confrontando os mesmos com o teor dos artigos 8) a 19) da Base Instrutória, com particular incidência para os dois últimos assinalados (“18) As peças ou elementos referidos supra em falta nos locados aquando do despejo ou foram vendidos, destruídos ou levados pela Autora?” e “19) E a retirada das peças e elementos decorativos descritos supra desvalorizou o imóvel?”), constata-se que foram levados à matéria de facto controvertida os factos pertinentes e constantes daqueles transcritos artigos da reconvenção.
Os aspectos de pormenor das coisas – “…elementos construtivos e decorativos, em ferro, pedra e madeira, que lhe davam características especiais” – como os referenciados no artigo 46.º mostram-se vertidos/disseminados nos artigos da Base Instrutória acima indicados e que enumeram, descrevem e caracterizam os bens em causa.
No que toca ao primeiro excerto desse mesmo artigo 46.º – “O imóvel tinha, quando foi arrendado…” –, a questão já não é tão linear pois em nenhum dos artigos 8) a 21) existe uma menção expressa a tal aspecto, fulcral na economia da reconvenção, ou seja, que os bens dados como desaparecidos se achavam implantados ou colocados nos espaços arrendados, podendo defender-se que, nesta parte, a Ré tem razão no que defende no presente recurso.
Ponderando com cuidado a redacção dos artigos 8) a 21), afigura-se-nos que em todos eles e como pressuposto na sua formulação está a existência no locado de tais objectos na data do seu arrendamento à Autora, pois é com esse preciso significado que é feita pela Ré a alegação dos factos correspondentes e só com esses exactos conteúdo e alcance faz sentido a sua integração na Base Instrutória, tendo sido com essa leitura circunstancial e temporal que o tribunal apreciou a prova produzida em julgamento e respondeu aqueles artigos.
Que assim é resulta da fundamentação da decisão sobre a matéria de facto controvertida (fls. 237 e 238):
“Quanto à resposta a toda a demais matéria, em primeiro lugar, a resposta restritiva ou explicativa aos quesitos em causa resultou do facto de não se ter feito prova de que tais "objectos" faltariam no sentido de antes existirem no locado em data anterior ao arrendamento, o que resultou foi que efectivamente tais elementos não existem no locado, e não existem desde a entrega do mesmo, e tal resulta das fotos juntas aos autos, conjugado com todos os depoimentos das testemunhas apresentadas pela ré. Porém, não resultou da prova produzida que tais elementos fizessem parte do locado, ou se tal foi colocado pela A. no período em que ocupou o locado na qualidade de arrendatária, daí a resposta negativa aos pontos 19° e 21°, pois, por um lado, não se provou que tais elementos fizessem parte do próprio imóvel (resposta negativa ao ponto 19.°), ou se eram objectos do negócio da A., por outro lado, não se logrou demonstrar o custo de reposição de tais objectos, ou ainda se tais elementos existiam antes do arrendamento resposta negativa ao ponto 20° ). Certo é que as testemunhas limitaram-se a afirmar que tais elementos existiam mas sem precisar se estes foram colocados pela A. e faziam inclusive parte dos objectos que a mesma vendia (vendendo objectos iguais aos existentes e cuja falta a ré acusa no locado), ou se já existiam antes do arrendamento. Acresce que a testemunha Jorge Pombo (apresentada pela ré) que vive próximo do local há cerca de 34 anos, confirmou que os elementos ou objectos existentes e referidos na acção apenas passaram a existir no locado com a ocupação da A. do mesmo, e que depois da saída desta deixaram de existir no locado.”
Logo, não tem a Apelante qualquer razão no pedido em apreciação e que se traduz, no fundo, na ampliação de uma matéria de facto que já se encontra presente na Base Instrutória, tendo incidido oportunamente prova sobre a mesma em sede de Audiência de Discussão e Julgamento e os artigos 8) a 21 tido sido objecto da decisão de fls. 235 e seguintes (os artigos 18) e 19) acima transcritos mereceram, respectivamente, uma resposta negativa e a seguinte resposta restritiva: “provado que as peças ou elementos referidos supra e que não existiam aquando do despejo ou foram vendidos ou levados pela Autora”.
Sendo assim, estando nós antes face a uma questão de ónus de prova (artigos 342.º e seguintes do Código Civil e 516.º do Código de Processo Civil) e carência de prova por quem incumbia fazê-la (Ré), tem de ser julgado improcedente, nesta parte, o presente recurso de apelação.
B – RECURSO DA MATÉRIA DE DIREITO
Apreciando agora a segunda parte do presente recurso de apelação, tenham-se em atenção as restantes conclusões formuladas pela recorrente e que, se prendem, fundamentalmente, com o não recebimento da carta remetida pela Autora e os efeitos jurídicos de tal situação, natureza das obras e interpretação da cláusula 4.ª do contrato de arrendamento dos autos.
Impõe-se, desde logo, chamar à colação a cláusula 4.ª do contrato de arrendamento (sobre cuja qualificação jurídica não existe qualquer divergência entre as partes) e que, no seu teor integral, diz o seguinte: quaisquer obras ou benfeitorias que a sociedade arrendatária tenha de fazer para adaptação do seu comércio serão feitas por sua conta e risco, dependendo sempre do prévio consentimento, dado por escrito, pelo senhorio. Se tais obras ou benfeitorias forem efectuadas ficarão, desde logo, pertença do local, digo pertença dos locais arrendados, sem que por elas possa pedir-se indemnização alguma ou alegar o direito de retenção”.
Ora, recorrendo às regras da interpretação dos negócios jurídicos que constam dos artigos 236.º e seguintes do Código Civil, afigura-se-nos que não é possível extrair a conclusão perseguida pela recorrente nas suas alegações de recurso no sentido de tal dispositivo contratual abranger todas e quaisquer obras e benfeitorias efectuadas pela inquilina no locado – e, logo, também as aqui reclamadas –, pois as únicas que aí se mostram previstas são as que visem proceder à adaptação do locado ao comércio da Autora, ficando a pertencer aos locais onde foram concretizadas e sem direito ao recebimento de qualquer indemnização por parte da inquilina ou à invocação do direito de retenção (a cláusula em si refere só esse tipo de obras, o que é reforçado pelo início do segundo período, quando se diz que: “ Se tais obras ou benfeitorias…”).
No que respeita à qualificação das benfeitorias levadas a cabo no locado pela Autora, importa ter em atenção, em primeiro lugar, aos factos dos pontos 7 a 9 e depois ao disposto no artigo 216.º do Código Civil, que reza o seguinte:
(…)
Ora, confrontando a disposição legal acima transcrita como os factos pertinentes, não restam dúvidas de que as obras efectuadas tem de ser juridicamente qualificadas como benfeitorias necessárias, pois visaram a reparação nas coberturas ou telhados dos três armazéns que lhe estavam locados, sendo certo que o locado, construção já antiga e deteriorada por falta de obras de conservação e manutenção, com cobertura em chapas de fibrocimento, acusava fortes sinais de degradação que determinavam a perda, destruição ou deterioração dos armazéns em causa e que os estragos provocados nos telhados, pelo simples decorrer do tempo, faziam-se especialmente sentir durante os períodos do ano de mais chuva, chovendo copiosamente dentro dos armazéns, o que colocava em risco os teres e haveres da Ré, a instalação eléctrica e a conservação geral do próprio imóvel.
Abordando esta questão na perspectiva do contrato de arrendamento urbano e do regime que o regulava à data dos factos (artigos 1036.º do Código Civil e 11.º a 13.º e 120.º do RAU), afigura-se-nos que tais obras têm de ser encaradas necessariamente como ordinárias, pois visavam reparar o prédio e as suas dependências, mantendo o mesmo nas condições requeridas pelo fim do contrato (alíneas a) e c) do número 2 do artigo 11 do RAU, sendo aquelas, de acordo com o artigo 12.º do mesmo diploma legal (na redacção que lhes foi dada pelo Decreto-Lei n.º 257/95 de 30/09), da responsabilidade do senhorio, sem prejuízo do disposto nos artigos 120.º (não se verifica a excepção prevista no número 1 da última disposição referida) ou do artigo 4.º ambos do RAU ou 1043.º do Código Civil (não estamos face a reparações de pequenas deteriorações consentidas ao inquilino pelo legislador).
Conforme se mostra defendido na sentença recorrida, das benfeitorias em causa dependia não só a normal e funcional utilização do edifício, bem como a sua própria existência e dos bens que se encontravam no seu interior, que se achavam em risco (com especial gravidade em época de chuvas), o que entronca numa das obrigações principais do senhorio e que é a de assegurar ao inquilino o gozo da coisa para os fins a que ela se destina (artigo 1031.º, alínea b) do Código Civil) – cf. o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 13/01/1994, publicado em CJ/94, Tomo I, páginas 94 e seguintes e Prof. Antunes Varela, RLJ, Ano 100, página 381, citados na decisão impugnada.
Resta-nos agora averiguar se, nas circunstâncias que ficaram assentes nos autos, a Autora podia ter levado a cabo as referidas obras, sendo certo que ficou provado o seguinte:
10. A Autora enviou carta registada com aviso de recepção à Ré, em 02 de Fevereiro de 2000, informando-a do estado em que se encontrava o locado;
11. A Autora não obteve resposta da Ré, tendo realizado obras de reparação no locado, no ano de 2000.
A Apelante refere, nos pontos 2 e 3 das suas conclusões de recurso, que a carta a que alude o ponto 10 nunca chegou ao seu conhecimento por ter sido devolvida ao remetente, não produzindo, por tal motivo, quaisquer efeitos jurídicos relativamente a ela.
Conjugando aqueles factos com o documento junto a fls. 33 (carta devolvida sem ser reclamada), verifica-se efectivamente que aquele não foi recebido pela Ré, pois que, apesar de ter sido deixado aviso para esse efeito pelo funcionário dos serviços postais, nunca a mesma foi levantada pela recorrente.
Importa, contudo, fazer notar que essa carta registada com Aviso de Recepção foi remetida para a morada indicada pela Ré, como demandante, no quadro da Acção de Despejo que corria, na altura, os seus termos na 4.ª Vara Cível de Lisboa (fls. 21 e seguintes) e onde, no âmbito destes autos, veio a ser citada (fls. 42 e 43) e se mostra indicada na procuração emitida a favor do seu mandatário (fls. 57).
Logo, a Autora neste pleito limitou-se a remeter a comunicação descrita no ponto 10 para a morada conhecida e efectiva da Ré, não a tendo esta recebido ou levantado por razões que só a ela dizem respeito mas que lhe tem, necessariamente, de ser imputadas, dado não ter vindo aos autos alegar e provar um qualquer facto involuntário e impeditivo que justificasse tal situação de não recebimento da missiva (artigos 342.º do Código Civil e 516.º do Código de Processo Civil).
A invocação feita pela Ré da não recepção da carta da Autora, nas circunstâncias e condições expostas, configura mesmo, em nosso entender, uma situação de abuso de direito, nos termos e para os efeitos do artigo 334.º do Código Civil, pois a recorrente pretende reagir contra um facto próprio (inércia no que toca ao levantamento da aludida missiva), em manifesto excesso dos limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social do direito exercido.
Sendo assim, tem de se entender que a Autora deu o cumprimento que lhe era exigível (e por tal motivo, juridicamente suficiente) à sua obrigação de comunicação dos vícios da coisa, nos termos e para os efeitos do artigo 1031.º, alínea h) do Código Civil.
Chegados aqui e sem prejuízo do disposto no 120.º, número 3 do RAU (“Salvo cláusula em contrário, quando o arrendatário suporte o custo das obras, deve o senhorio indemnizá-lo, no termo do contrato, de acordo com as regras do enriquecimento sem causa”) pois encontramo-nos, obviamente, perante um arrendamento para o exercício do comércio e indústria, a aplicação do regime previsto nos artigos 1036.º e 1038.º, alínea h) do Código Civil ao cenário fáctico dado como assente nos autos implica, necessariamente, a licitude da actuação da Autora, no que toca à concretização, por sua auto recriação, das mencionadas obras de conservação ordinária, dado a Ré, apesar da carta que lhe foi enviada em Fevereiro de 2000, se ter remetido ao silêncio e por um período longo de 9 a 10 meses.
Como se acha referido na sentença recorrida:
“Todavia, não obstante a prova da qualificação das obras, importa aferir se a ré na qualidade de senhoria estaria ou não em mora, ou seja se foi ou não interpelada para efectuar tais obras, ou se assistia à A. a legitimidade de efectuar tais obras de moto próprio.
Em conformidade com o artigo 1036.º do Código Civil tratando-se de reparações ou outras despesas urgentes a que o senhorio esteja obrigado, pode o inquilino, verificado determinado condicionalismo, faze-las ele próprio e pedir ao senhorio o respectivo reembolso. Logo, por força deste texto legal, nem todas as reparações ou despesas urgentes autorizam o locatário a substituir-se ao senhorio na sua realização. Só as que não se compadeçam com as delongas do procedimento judicial, ou sejam, as relativamente urgentes (n.º 1) e as que não consintam qualquer dilação, ou sejam, as extremamente urgentes (n.º 2). No que concerne as obras relativamente urgentes exige-se que o senhorio se encontre em mora quanto a obrigação de as realizar. Já no que respeita as obras extremamente urgentes o locatário pode agir independentemente de mora do locador, devendo contudo avisa-lo na altura em que efectua a reparação ou realiza a despesa. Não vem alegado e muito menos provado pela autora que as reparações a que procedeu exigissem actuação imediata, por não se compadecerem com quaisquer delongas. Não sendo as reparações efectuadas pela autora de considerar como extremamente urgentes, serão elas de qualificar como relativamente urgentes, para efeitos do n.º 1 do artigo 1036 do Código Civil? Entendemos que a resposta a esta questão deve ser positiva, pois estão em causa obras no telhado e cobertura, e provou-se que os estragos provocados nos telhados, pelo simples decorrer do tempo, faziam-se especialmente sentir durante os períodos do ano de mais chuva, chovendo copiosamente dentro dos armazéns, o que colocava em risco os teres e haveres da Ré, a instalação eléctrica e a conservação geral do próprio imóvel.
Em relação à interpelação da ré para efectuar tais obras, dado que o arrendatário deverá, em princípio, pedir ao senhorio as reparações, já que, de harmonia com a alínea h) do art.° 1038° do Código Civil, é sua obrigação avisá-lo sempre que tenha conhecimento de vícios da coisa ou saiba que a ameaça algum perigo, importa ter presente o que resultou provado. Da prova produzida resultou que a Autora enviou carta registada com aviso de recepção à Ré, em 02 de Fevereiro de 2000, informando-a do estado em que se encontrava o locado. E ainda que a Autora não obteve resposta da ré, tendo realizado obras de reparação no locado, no ano de 2000.
Donde, face a tal interpelação e ausência de resposta da ré, entendemos que a realização de obras pela A. é legitima e a obrigação de custar tais obras recai sobre a ré, na qualidade de senhoria.”
Logo, também esta parte do recurso de apelação, pelos motivos expostos, tem de ser julgada improcedente.
IV – DECISÃO
Por todo o exposto e tendo em conta o artigo 713.º do Código do Processo Civil, acorda-se neste Tribunal da Relação de Lisboa em julgar improcedente o recurso de apelação interposto por MARIA, confirmando-se, nessa medida, a sentença proferida pelo tribunal da 1.ª instância.
Custas do recurso pela Apelante.
Notifique e Registe.
Lisboa, 28 de Junho de 2007
(José Eduardo Sapateiro)
(Carlos Valverde)
(Granja da Fonseca)
|
