| Decisão Texto Integral: | Acordam na 7ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa,
I - Relatório
1. S F e S, Limitada, propôs acção, com processo comum, sob a forma ordinária contra J R R, pedindo a condenação do Réu nos seguintes termos:
- a reconhecer o seu direito de propriedade sobre a fracção designada pelas letras ` FT",
- a restituir a mesma, livre e desocupada de pessoas e bens;
- a pagar a indemnização de acordo com o art. 1271° do Código Civil, que computa em 2.000.000$00 (100.000$00 x 20 meses), bem como os juros vincendos sobre tal quantia, até efectivo e integral pagamento e ainda uma indemnização no valor de 100.000$00 por mês, até efectiva entrega do imóvel.
Fundamenta a acção invocando que, em 15 de Junho de 1998, adquiriu, por compra em execução fiscal, a referida fracção autónoma destinada a habitação e que o Réu a utiliza, sem autorização para o efeito, aproveitando-se do facto da anterior proprietária ter deixado de ter actividade económica.
2. Após citação o Réu contestou, excepcionando a aquisição do imóvel por usucapião, alegando possuir a fracção desde 14 de Abril de 1978, data em que celebrou com a sociedade S e I, Lda contrato-promessa através do qual se comprometeu a comprar (e aquela a vender) o referido imóvel, pagando o preço integralmente no acto da outorga do contrato, não tendo a escritura sido logo celebrada por não estar ainda registada a constituição da propriedade horizontal sobre o prédio. Referiu ainda o Réu que a sociedade vendedora procedeu à entrega, naquela data, das chaves, pelo que, juntamente com a sua família, passou a habitar a fracção aí fixando residência.
Alegou ainda ter-lhe sido reconhecido judicialmente o direito de retenção sobre o andar para garantia do pagamento do dobro do que havia prestado, bem como os respectivos juros e actualização monetária.
Em reconvenção pede que se lhe reconheça a aquisição da propriedade sobre o imóvel, por usucapião, e se declare extinto o direito da Autora sobre a fracção, ordenando-se o cancelamento das respectivas inscrições no Registo Predial.
3. A Autora respondeu à contestação, mantendo a posição inicialmente assumida.
4. Realizado julgamento foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e improcedente a reconvenção, condenando o Réu a reconhecer o direito de propriedade da Autora sobre a fracção e a restituir a de imediato a mesma, livre e desocupada, bem como a pagar à Autora a indemnização de €374,10 por cada mês de ocupação do imóvel, desde 01.02.2000, até à efectiva entrega.
5. Inconformado apelou o Réu formulando as seguintes conclusões:
A. A sentença em crise não fez correcta aplicação do direito aos factos provados em juízo. Ao considerar que o Réu não fez prova do exercício da posse sobre o andar dos autos, fez o Senhor Juiz a quo errada aplicação dos art.°s 1263°, 1251° e 1287°, todos do Código Civil.
B. A afirmação, proferida pelo Senhor Juiz a quo, de que o contrato-promessa de compra e venda não é susceptível de, só por si, transmitir a posse do imóvel é meramente genérica, sendo válida apenas como regra geral; Se o Ilustre Julgador tivesse continuado a seguir o Prof. Antunes Varela nas obras citadas, concluiria, como aquele mestre, que casos há em que a posição jurídica do promitente-comprador preenche os requisitos de uma verdadeira posse, dando-se como exemplo a situação em que, com a entrega da coisa, o preço é pago na totalidade, como, in casu, está plenamente provado;
C. Também a Jurisprudência do STJ e da Relação de Évora, nos Acórdãos citados, defende a mesma tese, considerando ainda que também é exercida verdadeira posse pelo promitente-comprador quando a tradição da coisa é seguida da prática actos próprios de quem age em nome próprio, nomeadamente quando ali habita com a sua família e celebra contratos de fornecimento referentes ao imóvel, o que é o caso dos autos, tendo o R. provado que tem desde então instalada no local a sua economia familiar e que sempre estiveram por sua conta todos os encargos da fracção;
D. O Réu provou todos os elementos constitutivos da usucapião, a saber, a posse sobre o andar dos autos e o decurso de um período de mais de 20 anos (e portanto de mais de 15) do exercício contínuo da mesma, e provou ainda que essa posse é titulada, de boa fé, pacífica e pública, sendo certo que só poderia ser interrompida por notificação judicial avulsa ou citação para a acção, o que só veio a acontecer decorridos 22 anos sobre a aquisição da mesma pelo R.
E. Pelo exposto, tem necessariamente de concluir-se que o R. exerce posse legítima sobre o andar dos autos, e que esta conduziu à aquisição da propriedade por usucapião, o que deverá ser declarado com todos os efeitos legais, nomeadamente retroagindo a aquisição à data do inicio da posse, 14 de Abril de 1978.
F. Não poderá, em consequência, proceder a presente acção de reivindicação de propriedade, nem serem consideradas provadas a detenção abusiva pelo R. e consequente obrigação de indemnizar.
6. Em contra alegações a Autora pronuncia-se pela manutenção da sentença, defendendo, essencialmente, que os elementos dos autos evidenciam que o Apelante sempre agiu relativamente ao imóvel como mero detentor.
II – Enquadramento fáctico
O tribunal a quo deu como provado o seguinte factualismo:
A. O direito de aquisição da fracção destinada a habitação, descrito na 2a Conservatória do Registo predial de Almada sob o n° , encontra-se inscrito a favor da Autora desde 27/08/1998, por compra a S & I, Lda;
B. Por escritura pública de 15/06/1998, realizada no Cartório Notarial de Setúbal, J de J J e M do A, na qualidade de gerente da sociedade R - E de L, que outorga na qualidade de mandatário judicial nos autos de execução fiscal n° , em que é penhorada a sociedade S & I, Lda, e A D dos S e P J da S S, que outorgam na qualidade de gerentes e em representação da sociedade S, F & S, Lda, declararam os primeiros que pelo preço de 34.225.000$00, que declararam já recebidos, vendem à sociedade representante dos segundos outorgantes, entre outras fracções identificados na referida escritura, a fracção autónoma designada pelas letras "FT" correspondente ao andar L - Terceira Zona - parte habitacional Bloco A, para habitação, com o valor patrimonial correspondente de 1.018.368$00 e que corresponde o preço de sete milhões, quinhentos e cinquenta mil escudos, e os segundos declaram que aceitam para sociedade, sua representante o presente contrato.
C. Por acordo escrito datado de 14/04/1978, S e I, Lda, como promitente vendedora e J do R R como promitente comprador, declaram entre si celebrar o contrato de promessa de compra e venda de fls. 61 dos autos, cujo conteúdo se dá integralmente reproduzido, nos termos do qual a primeira contraente declarou ser dona do andar, sito no centro cívico das Terras da Costa da Caparica, , freguesia da Costa da Caparica e nessa qualidade promete vender ao segundo contraente o referido andar pelo preço de 1.350.000$00 declarando ter recebido nessa data como sinal e pagamento total a quantia de 1.350.000$00.
D. Consta ainda do acordo referido em C) que a escritura de compra e venda será celebrada no prazo de 90 dias a contar da data do registo da constituição da propriedade horizontal da respectiva conservatório, e que "a cave do edifício não faz parte dos bens comuns do prédio pelo que este contrato não dá qualquer posse na referida área" e ainda que "todos os encargos com a transacção, serão da conta do promitente comprador assim como a sua quota parte das despesas com a manutenção do prédio logo que elas existam, nomeadamente: taxa de saneamento, contribuição predial, ordenado da porteira, conservação dos elevadores, energia eléctrica, etc".
E. Por acordo escrito datado de 21/07/1980, S e I, Lda, como promitente vendedor e J R R como promitente comprador declaram entre si celebrar contrato promessa de compra e venda, fls. 108 dos autos, cujo conteúdo se dá integralmente reproduzido nos termos da qual a primeira contraente declarou ser dona do andar - A e nessa qualidade vender ao segundo contraente o referido andar pelo preço de 3.350.000$00, que a primeira declara ter recebido nesta data como sinal e pagamento total a quantia de 3.350.000$00.
F. Do acordo referido em E) consta ainda que:
- A escritura será celebrada até ao dia 21/07/81, devendo a promitente vendedora avisar o promitente comprador com pelo menos oito dias de antecedência, do local e hora.
- A cave do edifício não faz parte dos bens comuns do prédio pelo que este contrato não dá qualquer posse da referida área. Além da cave toda a zona comercial e terraços da mesma ao nível do primeiro andar, poderão sofrer as alterações que convenham à primeira promitente, dando-lhe esta o destino que entender podendo até, nestas áreas comuns, ceder acesso a outros prédios.
- As áreas comuns poderão igualmente serem alteradas de acordo com os interesses da promitente vendedora.
- Todos os encargos com a transacção, serão de conta do promitente comprador que fica autorizado desde já a ocupar o andar.
G. A constituição da propriedade horizontal relativa ao prédio onde se integra a fracção referida em A) foi registada em 17/04/1979.
H. Em 19/09/1986 foi registada uma penhora sobre a fracção referida em A), efectuada em 18/09/1986 em execução movida pela Fazenda Nacional contra S & I, Lda.
I. Em 27/01/1994 foi registada uma penhora sobre a fracção referida em A), efectuada em 30/11/1993 em execução movida pela Fazenda Nacional contra S & I, Lda.;
J. A fracção descrita em A) corresponde à fracção designada "FT” (resposta ao quesito 1°);
K. Os RR. têm habitado a fracção, dela retirando benefícios em proveito próprio (resposta ao quesito 3°);
L. É publicamente conhecido que os RR. utilizam a fracção sem qualquer autorização para tal aproveitando-se do facto da anterior proprietária ter deixado de ter actividade económica (resposta ao quesito 6.°);
M. O valor das rendas correntes no mercado habitacional para uma fracção equivalente à fracção referida em A) é de cerca de 75 a 80 mil escudos (resposta ao quesito 8º);
N. Desde a aquisição da fracção que a A. tem contactado os RR. para que estes procedessem à entrega daquela livre e devoluta de pessoas e bens (resposta ao quesito 9 °);
O. O mandatário judicial da Autora enviou carta registada ao Réu com aviso de recepção, para que este devolvesse a fracção que ocupa (resposta ao quesito 10°);
P. Os RR. não responderam a tal carta, que foi devolvida com indicação de "não reclamada", mas com o aviso de recepção assinado e datado (resposta ao quesito 11.°);
Q. Os Réus também não responderam à carta que com o mesmo conteúdo lhes foi enviada, sob registo, datada de 01/02/2000 (resposta ao quesito 12°);
R. O preço da prometida venda, referida em C), no valor de 1.350.000$00, foi pago integralmente no acto da outorga do contrato, dando a vendedora quitação (resposta ao quesito 13.°);
S. A escritura de compra e venda não foi logo celebrada por não estar ainda registada a constituição da propriedade horizontal sobre o prédio, o que só veio a acontecer em 11 de Setembro de 1979 (resposta ao quesito 14.°);
T. Uma vez que o preço estava integralmente pago, o andar pronto a habitar e a casa que o Réu habitava anteriormente (sótão do Café) prestes a ser demolida para construção de um novo edifício (o actual edifício), a vendedora entregou ao Réu naquela data as chaves do andar (resposta ao quesito 15.°);
U. Razão pela qual foi estipulada a cláusula 7a do contrato referido na al. D) (resposta ao quesito 16.°);
V. Pelo que o Réu, a sua falecida mulher e a recém-nascida filha do casal A R mudaram de imediato para o andar dos autos, nele passando a ter instalada a sua economia familiar (resposta ao quesito 17.°);
W. Aí dormindo, tomando as suas refeições e recebendo os seus familiares e amigos desde então (resposta ao quesito 18.°);
X. Aí nasceu o 2° filho do casal, Ricardo Jorge (resposta ao quesito 19.0);
Y. Ai faleceu sua mulher (resposta ao quesito 20.°);
Z. Aí tem o Réu continuado ininterruptamente a viver com os dois filhos e com sua mãe que, após a morte de sua mulher, veio viver com ele (1 esta ao quesito 21.°);
AA. Entretanto, em 1980, a vendedora (S e I, Lda), alegando não poder celebrar a escritura do andar por não ter disponibilidade para pagar o distrate da hipoteca que onerava o prédio, propôs ao réu uma correcção do preço de venda do andar, uma vez que o imobiliário se tinha entretanto valorizado (resposta ao quesito 22.°);
BB. O Réu aceitou o aumento do preço, que passou a ser 3.350.000$00, tendo sido celebrado um segundo contrato, tendo o réu pago de imediato a diferença e o vendedor dado a quitação do novo preço (resposta ao quesito 23º);
CC. Mantendo-se o réu e a sua família na utilização ininterrupta do andar dos autos desde 1978 (resposta ao quesito 24.°);
DD. A vendedora continuou, porém, a não outorgar a escritura, nem expurgou a respectiva hipoteca (resposta ao quesito 25.°);
EE. O Réu alertou a leiloeira R E de L, Lda, que outorgou a escritura referida em B) para a situação, como mandatária para a venda, através de carta registada com AR, em 12 de Outubro de 1995 (resposta ao quesito 26.°);
FF. Foi Unicamente a grave situação económica e financeira da S e I, Lda, que não permitiu distratar a hipoteca e posteriormente levantar a penhora e outorgar a escritura definitiva, como foi sempre sua intenção (resposta ao quesito 27.°);
GG. A sociedade vendedora chegou mesmo, posteriormente, a outorgar procuração irrevogável a favor do réu, mandatando-o para celebrar a escritura de venda do andar consigo próprio, confirmando de novo que as contas entre ambos estavam regularizadas (resposta ao quesito 28º);
HH. O Réu não pagou a sisa que era devida (resposta ao quesito 30.°);
II. O Réu requereu a penhora da fracção referida em A), processo n° que correu termos na 1a secção do 3° Juízo Cível da Comarca de Almada, não tendo o Réu sido nomeado depositário, mas sim um terceiro (resposta ao quesito 31.°);
JJ. O Réu tinha conhecimento das penhoras efectuadas sobre o andar referido em A) (resposta ao quesito 32.°)
III – Enquadramento jurídico
De acordo com as conclusões das alegações e na ausência de aspectos de conhecimento oficioso que cumpra conhecer, a questão que se encontra submetida à apreciação deste tribunal é a de saber se o Réu adquiriu, por usucapião, a propriedade da fracção reivindicada pela Autora.
A sentença recorrida negou procedência à pretensão do Réu – ser-lhe reconhecida a aquisição da propriedade sobre o imóvel por usucapião – por entender que a celebração do contrato promessa apenas determinou a transmissão do corpus possessório e, não tendo havido inversão do título de posse, o mesmo permaneceu na situação de mero detentor ou possuidor precário.
Insurge-se o Apelante contra tal decisão defendendo que os elementos fácticos demonstrados nos autos evidenciam a verificação dos requisitos essenciais da usucapião, designadamente a posse a seu favor sobre o prédio, a qual foi adquirida pela entrega voluntária realizada pelo anterior proprietário após o recebimento integral do preço da aquisição.
Verifica-se pois que se impõe determinar a situação jurídica da “posse” do Réu enquanto promitente-comprador, beneficiário da traditio do objecto prometido vender.
1. Não se mostra pacífica a questão de saber se o promitente-comprador a quem foi entregue a coisa objecto do prometido contrato tem sobre ele uma posse legítima ou uma posse precária (1). Com efeito e relativamente à natureza jurídica da posse decorrente da tradição antecipada da coisa objecto do contrato-promessa, enquanto uns recusam a existência do animus possidendi ao promitente comprador (cfr. Acórdão do STJ de 06.03.1997, BMJ 465, pág. 570), outros defendem que o promitente comprador tem sobre a coisa entregue objecto do contrato promessa uma posse legítima (possa causal nos termos do contrato-promessa) - neste sentido, cfr. Acórdão do STJ de 16.05.89, BMJ n.º 387, pág. 579. Esta posição, posterior ao DL 236/80, foi particularmente influenciada pela doutrina defendida por Menezes Cordeiro (cfr. Novo Regime do Contrato-Promessa, BMJ n.º 306, pág. 27 e ss) e tem por subjacente a rejeição da dicotomia corpus/animus, por considerar que a existência daquela implicar sempre este (2).
Na corrente maioritária (quer da doutrina, quer da jurisprudência), defensora da teoria de Savigny (a teoria subjectivista parece ter sido, claramente, a adoptada pelo Código Civil), foi desenhada uma outra orientação, caracterizada por um posicionamento intermédio entre aquelas, que defende que a existência ou não de posse vai depender, em cada caso, da verificação do animus por parte do promitente comprador - cfr. Calvão da Silva, Contrato-promessa, Análise para reformulação do Decreto-Lei n.º 236/80, BMJ n.º 349, Acórdão do STJ de 31.03.1993, CJSTJ, tomo II, pág. 44. CJ Ano IV, pág. 86. (3)
Segundo esta posição, embora a tradição material no âmbito do contrato-promessa não seja susceptível de, por si só, transmitir a posse efectiva (nesse âmbito da entrega antecipada da coisa não se destina à constituição ou transferência de direitos reais designadamente do direito de propriedade), considera-se que podem suceder situações concretas em que o promitente-comprador pratique actos integrantes do corpus com o animus de exercer o direito de propriedade em seu próprio nome ou interesse (4).
Uma das situações apontadas como passível de poder configurar, na esfera jurídica do promitente-comprador a quem a coisa foi entregue, a qualidade de possuidor da coisa é quando ocorre pagamento da totalidade do preço da aquisição por, nesses casos, o animus originário do promitente comprador ser o de proprietário.
No caso sob apreciação e relativamente à fracção reivindicada nos autos, verifica-se que o Réu celebrou, em 14.04.78, com a sociedade S & I, Lda, um contrato-promessa de compra e venda, em que o respectivo preço do imóvel - 1.350.000$00 – foi desde logo integralmente pago no acto da outorga do contrato, não se tendo realizado a escritura definitiva por ainda não se encontrar registada a constituição da propriedade horizontal (cfr. alíneas C), R) e S) da matéria de facto provada).
Resulta igualmente demonstrado que a promitente-vendedora entregou ao Réu, naquela data, as chaves do andar uma vez que o preço se encontrava integralmente pago, o andar estava pronto a habitar e a casa que o Réu habitava anteriormente encontrava-se prestes a ser demolida para construção de um novo edifício. E foi por essa razão que no referido contrato foi estipulada a cláusula 7a , nos termos da qual as partes convencionaram que todos os encargos com a manutenção da fracção, nomeadamente taxa de saneamento, contribuição predial, ordenando da porteira, conservação de elevadores, energia eléctrica, etc., ficariam, desde essa data, por conta do Réu (cfr. alíneas T) e U) da matéria de facto provada)
Evidenciam ainda os autos que o Réu, a sua falecida mulher e a recém-nascida filha do casal mudaram de imediato para o referido andar, nele passando a ter instalada a sua economia familiar (aí dormindo, tomando as suas refeições e recebendo os seus familiares e amigos, tendo nascido o segundo filho do casal e aí tendo falecido a sua mulher, continuando o Réu a viver no imóvel com os dois filhos e, após a morte da mulher, com a mãe) – cfr. alíneas V), W), X), Y e Z)).
Com interesse para a determinação do animus domini encontra-se ainda provado que, em 21.07.80, o Réu e a mesma sociedade S e I, Lda, outorgaram novo contrato-promessa para correcção do preço da compra e venda do imóvel, que fixaram em 3.350.000$00, tendo a diferença de preço (relativamente ao 1º contrato) desde logo sido satisfeita no acto. Por outro lado, ficou apurado que foi a grave situação económica da promitente vendedora que não permitiu o distratar da hipoteca existente sobre a fracção, nem levantar a penhora e outorgar a escritura definitiva – (cfr. alíneas E), F) e FF)).
Consta por fim dos autos que a sociedade vendedora outorgou procuração irrevogável a favor do Réu, mandatando-o para celebrar a escritura de venda do andar consigo próprio, confirmando a regularização das contas entre si, isto é, que o preço da aquisição se encontrava integralmente satisfeito – cfr. Alínea GG).
Perante este factualismo e contrariamente ao considerado na sentença recorrida, entendemos que se evidencia que a posição jurídica do Réu relativamente ao imóvel entregue preenche os requisitos de uma efectiva posse, já que não só ocorreu o pagamento da totalidade do preço da aquisição, como todos os actos posteriores levados a cabo pelo mesmo patenteiam a intenção de se comportar como titular do direito de propriedade. Acresce que, a forma como a promitente vendedora agiu, nomeadamente ao passar a favor do Réu uma procuração irrevogável para a aquisição definitiva da fracção, revela o abdicar dos poderes juridicamente resultantes da sua qualidade de proprietária, em benefício do promitente-comprador.
Na verdade, o Réu ao passar a habitar, com a sua família (aí tendo instalada a sua economia doméstica e aí permanecendo com os filhos e sua mãe após o falecimento de sua mulher), o andar que lhe foi entregue pela promitente-vendedora, tendo pago integralmente o preço na data da celebração do contrato-promessa, assumindo todos os encargos próprios da fracção que, desde tal data, ficaram por sua conta, comportou-se como se o imóvel fosse seu e, por isso, todos os referidos actos possessórios não podem, a nosso ver, deixar de ser considerados como praticados com o animus de exercer o direito de propriedade em seu próprio nome e interesse, e não no da promitente-vendedora.
Cumpre salientar que a circunstância de ter sido celebrado novo contrato-promessa para correcção do valor do preço do imóvel que inicialmente havia sido acordado entre as partes, não anula toda a situação despoletada pela entrega do andar e pelo pagamento do preço com a celebração do primeiro contrato promessa, ou seja, mantém sem interrupção o comportamento do Réu relativamente à fracção, ou seja, conduta integrada pelo corpus com o animus de exercer o direito de propriedade em seu próprio nome ou interesse.
Desta forma, tendo-se presente as razões que estiveram subjacentes à não realização da escritura de compra e venda (primeiramente, pelo aspecto formal relativo à falta de registo da constituição da propriedade horizontal e, posteriormente, devido à deficitária situação económico-financeira por parte da sociedade promitente-vendedora), não pode deixar de se entender que o processo revela que a intenção das partes outorgantes do contrato-promessa (apresentando-se inócua, para tal efeito, a celebração de novo contrato-promessa) foi a de que o Réu assumisse, com a celebração do mesmo, a posse plena do imóvel e nele se comportasse como proprietário, tanto assim que foi outorgada a seu favor uma procuração irrevogável mandatando-o para a celebração da escritura definitiva consigo próprio (5).
Encontra-se pois plenamente configurada no caso dos autos a situação em que o promitente-comprador passou logo a agir como dono do imóvel, isto é, originariamente exercendo os poderes inerentes ao gozo de coisa própria, pois que a entrega do mesmo evidencia ter correspondido a um dos efeitos do cumprimento do contrato prometido, em contrapartida do pagamento da totalidade do preço (para o cidadão médio o contrato de compra e venda afigura-se como uma mera formalidade, já que, em termos sócio-económicos, a venda encontra-se efectuada).
Contrariamente ao defendido pela Apelada, os actos levados a cabo pelo Réu consubstanciados no facto de ter intentado uma acção de condenação contra a promitente-vendedora (em 22.11.85, pedindo a restituição do sinal em dobro, nela lhe tendo sido o reconhecido o direito de retenção sobre a fracção pelo pretendido crédito), ter executado a respectiva sentença e registado até a penhora sobre o imóvel, terão de ser devidamente enquadrados pois que não podem deixar de ser considerados como actos meramente formais, isto é, enquanto expedientes jurídicos para esgotar todos os meios de defesa dos respectivos interesses, atentas as razões que se encontravam subjacentes à não realização da escritura por parte da sociedade promitente-vendedora.
Por conseguinte, não podem ser entendidos como comportamentos neutralizadores (porque antagónicos) da conduta que o Réu assumia a nível fáctico e que se caracterizava, conforme vimos, pela prática reiterada de actos materiais com intenção de actuar por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade sobre o andar.
Encontra-se por isso demonstrado que o Réu, desde a celebração do contrato-promessa – Abril de 1978 –, tem a posse do andar reivindicado nos autos.
2. Decorre do art.º 1287, do C. Civil, que a posse do direito de propriedade (ou de outros direitos reais de gozo) mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício correspondente a sua actuação, a isto se chamando usucapião.
Encontrando-se provada a posse do imóvel a favor do Réu e uma vez que a mesma resultou da entrega efectuada pela promitente vendedora por antecipação dos efeitos decorrentes da celebração do contrato definitivo de compra e venda, na sequência do que acima foi referenciado relativamente à natureza da posse por parte do promitente-comprador, há que a considerar posse titulada (6).
A posse titulada presume-se de boa fé (7) (7). Está em causa um conceito psicológico cuja apreciação se reporta, apenas, relativamente ao momento da aquisição da posse, sendo por isso irrelevantes as posteriores alterações no estado de espírito do possuidor (8).
Na situação sub judice, há que considerar a posse do Réu de boa fé, pacífica (sem violência e por acto voluntário da S e I, Lda – art.º 1261, do C. Civil) e pública (desde a respectiva aquisição o Réu praticou todos os actos materiais correspondentes ao exercício do direito de propriedade sobre o imóvel, reiteradamente e com publicidade, à vista de toda a gente e sem oposição de ninguém - cfr. art.º 1262, do C. Civil).
Consequentemente, uma vez que segundo o disposto no art.º 1296, do C. Civil, a posse do imóvel, assim caracterizada, é susceptível de conduzir à aquisição do direito de propriedade decorridos 15 anos, dado que o Réu se manteve com a sua família na posse (de boa fé, pública e pacífica) do andar, de um modo efectivo e ininterrupto, desde Abril de 1978, não pode deixar de se considerar que o mesmo, em Abril de 1993 (decorridos que foram 15 anos após a celebração do contrato-promessa) adquiriu, por usucapião, o direito de propriedade sobre o imóvel.
Tendo a Autora adquirido o imóvel, em 1998 (escritura pública de 15/06/1998), decorridos mais de 20 anos sobre a posse do Réu, ou seja, muito após se encontrar consumada a aquisição da propriedade do imóvel por usucapião (ainda que se considerasse que a posse efectiva do Réu apenas se havia operado com a celebração do segundo contrato-promessa, datado de 21/07/1980), verifica-se que a presunção legal de propriedade decorrente do benefício do registo a favor da mesma se encontra ilidida, pois que a usucapião retroage à data do início da posse (art.ºs 1288 e 1317, c), ambos do C. Civil).
Procedendo a excepção peremptória da usucapião, a acção terá necessariamente de improceder, com procedência do pedido reconvencional.
IV - Decisão
Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação de Lisboa em julgar procedente a apelação e, em consequência, revogam a sentença recorrida, pelo que julgam improcedente a acção, absolvendo em conformidade o Réu dos pedidos contra ele deduzidos. Julgam ainda procedente o pedido reconvencional e, em consequência, declaram reconhecida a aquisição da propriedade, pelo Réu, por usucapião, sobre a fracção, do prédio sito na Costa da Caparica, descrito na Conservatória do Registo Predial de Almada, sob a ficha n.º , freguesia da Costa da Caparica, declarando extinto o direito da Autora sobre o referido imóvel e ordenando o cancelamento da respectiva inscrição (apresentação).
Custas (do recurso e da acção) pela Autora.
Lisboa, 20 de Março de 2007
Graça Amaral
Arnaldo Silva
Orlando Nascimento
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1.-A nossa lei distingue a posse da mera detenção (art.º 1253, do C. Civil), sendo que se tem atribuído àquela a necessidade de reunir em si o corpus e o animus, traduzindo-se o primeiro na actuação de facto correspondente ao exercício do direito e o segundo na intenção de exercer, como seu titular, um direito real sobre a coisa e não um mero poder de facto sobre ela. Para o possuidor poder adquirir por usucapião têm de estar verificados os dois elementos: o material e o psicológico. Embora sejam necessários os dois elementos, o exercício do corpus faz presumir a existência do animus (art.ºs 1252, do C. Civil).
2.-Ana Prata, em “O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil”, pág. 832, considera que sendo o contrato prometido um contrato de alienação ou de oneração de um bem, isto é, um contrato com eficácia real, tal antecipada tradição investirá, em regra, o seu beneficiário na posse da coisa, posse que respeitará à propriedade ou ao direito real, que, de acordo com o contrato promessa, ressalvando, porém a necessidade de, em cada caso, interpretar a vontade das partes.
3.-Antunes Varela comentando o acórdão do STJ de 25-2-86, RLJ, ano 124º, págs. 347-348, refere que a tradição da coisa realizada a favor do promitente-comprador, não investe este na qualidade de possuidor da coisa., pois considera que tais poderes não são os correspondentes ao direito do proprietário-adquirente, mas ao direito de crédito do promitente adquirente, perante o promitente-alienante ou transmitente: Ressalva, porém, a possibilidade da posição do promitente-comprador se poder converter, em circunstâncias excepcionais, numa verdadeira situação de posse, dando como exemplo que haja sido pago o preço, ou que, sempre que as partes não revelarem o propósito de realizar o contrato definitivo, a coisa tenha sido entregue ao promitente-comprador como se já fosse sua, praticando este sobre ela, nesse estado de espírito, diversos actos materiais correspondentes ao direito de propriedade. Este posicionamento aproxima-se do entendimento de Calvão da Silva.
4.-Neste sentido posicionou-se o Acórdão do STJ de 27.05.2004, CJ STJ 2004, tomo II, pág. 77 e ss – “E, com efeito, nada impede que, em tais hipóteses, se dê a aquisição derivada da posse por parte do promitente-comprador, visto que o espírito que preside à traditio não é o de contrato-promessa mas o da própria compra e venda, embora nula por falta de forma …”
5.-Ao invés do pugnado pela Autora, a aceitação da procuração irrevogável por parte do Réu não evidencia a alegada falta do animus. Com efeito, atentas as razões que determinaram a não realização da escritura, tal conduta não pode deixar de ser entendida enquanto formas utilizadas, pela via legal, de não desamparar os respectivos interesses.
6.-É titulada a posse fundada em qualquer modo legítimo de adquirir, ou seja, posse titulada é a que se funda “num modo que segundo o seu tipo geral é idóneo para provocar uma aquisição, independentemente de, no caso concreto, o transmitente ter ou não o direito a transmitir e independentemente da validade substancial do negócio jurídico – Mota Pinto, “Direito Reais”, pág. 199
7.-Atento o que dispõe o art.º 1260, do C. Civil, a posse diz-se de boa fé quando o possuidor ignorava, ao adquiri-la, que lesava o direito de outrem.
8.-Note-se que a Autora só veio a adquirir o imóvel em Junho de 1998, ou seja, decorridos mais de 20 anos sobre a celebração do contrato promessa e aquisição da posse. |
