| Decisão Texto Integral: | I, S.A., instaurou contra O L.ª, acção de processo comum, na forma ordinária, pedindo que, declarando-se a natureza vinculística dos contratos de arrendamento que celebrou com a demandada, seja declarada ineficaz a resolução dos mesmos por banda desta, condenando-se a mesma a pagar-lhe a quantia de 46.947 € relativa às rendas em dívida e à indemnização estabelecida no artº 1041º nº 1 do C. Civil.
Alega, em resumo, que contratou com a ré dois arrendamentos de escritórios, um em 4 de Maio de 2000 e outro em 22 de Janeiro de 2003, pelo prazo de três anos, automaticamente renovável quando não for denunciado por qualquer das partes, com a antecedência mínima, respectivamente, de sessenta e noventa dias em relação ao termo do prazo inicial ou de qualquer das suas renovações.
Que, porém, em 30 de Abril de 2004, a ré escreveu à autora uma carta de resolução dos contratos que se afigura ser para produzir efeitos em 31 de Julho desse ano, sendo certo que, por se tratar de contratos vinculísticos, só o poderia fazer para 31 de Janeiro e 30 de Abril de 2006.
Que, assim, tem direito às rendas vencidas até Maio de 2005, altura em que arrendou os aludidos locais a terceiros dado a ré os ter abandonado e terem aparecido interessados, bem como tem direito à indemnização a que se refere o artº 1041º nº 1 do C. Civil, tudo no montante global de 46.947 €.
A demandada contestou, defendendo que os contratos em questão são de duração limitada, conforme foi intenção das partes e resulta da interpretação do sentido da respectiva declaração, pelo que podia denunciá-los, nos termos do artº 100º nº 4 do R.A.U., como efectivamente os denunciou.
Invocando não ter cancelado a ordem de transferência dos montantes das rendas para a autora de modo a surtir efeito aquando da cessação dos contratos, excepciona a compensação do crédito que eventualmente se reconheça àquela com um crédito seu de 5.882,41 € sobre a mesma.
Na réplica, a autora contraria a matéria da defesa, concluindo como no seu primeiro articulado.
No despacho saneador, em que se considerou a instância válida e regular, conheceu-se da pretensão da autora quanto à natureza vinculística dos contratos de arrendamento que se vêm referindo e de ineficácia da revogação dos mesmos por banda da ré, bem como do pagamento das rendas e da indemnização estabelecida no artº 1041º nº 1 do C. Civil respeitantes aos meses de Agosto de 2004, facturada em Julho desse ano, e aos meses posteriores, no total de 17.530,78 €, de que se absolveu a ré do pedido. A autora recorreu de tal decisão.
Tendo a acção prosseguido no que concerne ao pedido de pagamento de rendas e da referida indemnização respeitantes à vigência dos contratos e alegadamente em dívida, tendo em conta o excepcionado pagamento das rendas a que se reportam as facturas ns. 261 e 262, de 1 de Fevereiro de 2004, nos montantes de 58,73 € e 1.016,28 €, respectivamente, e nº 722, de 1 de Abril de 2004, no montante de 527,57 €, organizaram-se os factos já assentes e os controversos tidos por relevantes para a decisão, posto o que se procedeu a julgamento, constando de fls. 149 e 150 a decisão sobre os últimos, após o que foi proferida sentença, em que se reconheceu o crédito invocado pela autora, bem como a eficácia da compensação declarada, pelo que se condenou a ré a pagar à demandante a quantia de 23.537,67 €. A autora recorreu também de tal decisão.
Quanto ao primeiro dos referidos recursos, formula as seguintes conclusões:
A) Dispõe o número 1 do artigo 117.° do Regime do Arrendamento Urbano que as partes podem convencionar um prazo de duração efectiva dos arrendamentos urbanos para comércio ou indústria, desde que a respectiva cláusula sela inequivocamente prevista no texto do contrato, assinado pelas partes (sublinhado nosso).
Atenta a redacção dada a tal preceito, resulta claro que o legislador, para que dúvidas não houvesse, referiu que as partes expressamente deveriam indicar e redigir no contrato entre ambas celebrado, que o mesmo seria de duração efectiva Ou seja, pretendeu o legislador que nos contratos _de arrendamento para habitação com duração limitada/ efectiva teria de ser inserido, no texto escrito do contrato, cláusula, nos termos da qual as partes previssem que o arrendamento seria celebrado com duração efectiva.
Constitui, pois, requisito essencial do contrato de arrendamento com duração limitada que, da cláusula inserta no texto, conste que as partes pretenderam celebrá-lo no regime especial previsto no artigo 117.° do Regime do Arrendamento Urbano, com indicação do prazo para a sua duração efectiva, o que, manifestamente, não sucedeu no caso sob Júdice, em que tal cláusula não consta do teor dos contratos de arrendamento em causa (comentários ao artigo 98.° do Regime do Arrendamento Urbano por Jorge Alberto Aragão Seia, in Arrendamento Urbano Anotado e Comentado - 38 Edição, pág.467, Almedina).
B) Pelo que, e face ao expressamente disposto no acima referido preceito normativo, devem as partes no contrato entre ambas celebrado redigir e clausular que o mesmo é de duração limitada, sob pena, de assim não sendo, a tal contrato ser atribuída a natureza vinculística.
C) Ainda nesta sede, e, salvo o devido respeito, demonstrativo da ilegalidade da decisão recorrida, é a necessidade de ser não só estipulado um prazo para o contrato, mas também no mesmo referir-se expressamente o regime da atribuição de duração limitada.
Com efeito, e se assim não for, teríamos a situação de em todos os contratos em que tal referência não fosse feita, mas em que se estipularia um prazo superior ao legalmente fixado para a duração limitada, serem os mesmos considerados, sem mais, como sendo de duração limitada, ou seja, os contratos vinculísticos nunca poderiam ter um prazo previamente estipulado, sob pena de se considerem contratos de duração limitada.
D) Corroborativo, também, do acima exposto é atender à real vontade das partes em pretendem, assim, que aos contratos de arrendamento entre elas celebrados fosse atribuída a natureza vinculística, não podendo, sem mais, a aqui Recorrida vir a revogá-los antes que decorresse o termo do prazo inicial ou das suas renovações.
Dado os locados destinarem-se ao exercício da actividade comercial da ora Recorrida, e para que fossem facultadas a esta última determinadas contrapartidas económicas e financeiras em seu benefício, entenderam as partes que os contratos de arrendamento em referência fossem cumpridos até ao termo do prazo inicial ou das suas renovações, não podendo, desta forma, a arrendatária fazer unilateralmente cessar os referidos contratos noutros momentos que não aqueles que as partes efectiva e especificamente estipularam.
Veja-se, nomeadamente, a concessão pela Senhoria, aqui Recorrente, de um período de carência de quatro meses de renda no âmbito do contrato celebrado em 2003, o qual se encontra junto aos autos.
Pese embora tal contrato de arrendamento tenha sido celebrado em Janeiro de 2003, e com início em 1 de Fevereiro seguinte, o certo é que, nos termos da sua Cláusula Quarta, acordaram as partes que a primeira renda apenas se venceria em Junho de 2003.
Tal período de carência de quatro meses, e entre outros aspectos, demonstra, claramente, uma vontade das partes em atribuir aos contratos de arrendamento entre si celebrados a natureza vinculística e não a natureza de contratos de duração limitada, afastando-se, assim, a possibilidade da aqui Recorrida poder, a qualquer momento, pôr termo aos mesmos com a simples comunicação de tal intenção (e desde que comunicada com 90 dias de antecedência), o que não se admite.
Aceitar-se a não atribuição pelas partes da natureza vinculística aos contratos seria admitir-se a hipótese absurda de a arrendatária, aqui Recorrida, permanecer no local arrendado durante quatro meses, sem qualquer contrapartida financeira, dado o período de carência estipulado pelas partes, e no mês a seguir à celebração do contrato, comunicar a sua vontade de sair do local noventa dias após a comunicação efectuada. Admitir-se a revogação unilateral dos contratos, tal como disposta no artigo 100º, número 4 do Regime do Arrendamento Urbano, seria admitir-se que a recorrida usasse, sem quaisquer obrigações vinculísticas (e sem quaisquer pudores!) o local arrendado durante quatro meses, sem que de tal utilização pudesse resultar para a mesma o pagamento de uma qualquer contrapartida financeira.
Poder-se-ia assim admitir que um declaratário normal assumiria, nomeadamente, um período de carência de quatro meses sem que aos contratos fosse atribuída a natureza vinculística, podendo, sem mais, a outra parte revogar a todo o tempo e unilateralmente tais contratos? Seguramente que não!
Pretenderam, pois, as partes (e era, assim, condição para a sua celebração) que os contratos de arrendamento fossem cumpridos até ao seu termo, sem que a arrendatária pudesse fazer valer-se de uma eventual revogação unilateral.
E) Foi com vista a afastar tal remissão para o número 4 do artigo 100.° do Regime do Arrendamento Urbano, que as partes, conscientemente e por sua livre e perfeita vontade, não apuseram nos contratos entre si celebrados a menção à celebração dos mesmos no regime da duração limitada. Não aceitar o acima exposto decidindo noutro sentido que não seja atribuir a natureza vinculística aos contratos é ignorar e fazer tábua rasa da real vontade das partes aquando da contratação, permitindo-se sobrepor interesses pessoais e ulteriores da Arrendatária, aqui recorrida, sem a mínima correspondência com tais reais vontades das partes contratantes.
F) Demonstrativo do acima exposto é, também, o disposto no número 2 do artigo 1055.° do Código Civil, onde se remete para o fim do prazo do contrato ou da renovação.
G) Concluímos, assim, que aos contratos de arrendamento em referência não são aplicáveis as regras do número 4 do artigo 100.° do Regime do Arrendamento Urbano, mas antes aplicam-se aos mesmos, nomeadamente, as disposições previstas nos artigos 68° do citado regime legal e do artigo 1055° do Código Civil.
H) De resto, e ao invés do que vem vertido na decisão que ora se recorre, nem se diga que o facto de as partes terem estipulado a denúncia, também para a Senhoria, para o termo dos contratos ou das suas renovações, fosse uma vontade de atribuir a tais contratos uma duração limitada.
I) Com efeito, e em conformidade com o estipulado entre as partes (cfr. cláusula terceira dos contratos), o número 1 do artigo 69.° do Regime do Arrendamento Urbano, expressamente refere que o senhorio, nos casos aí previstos, só pode denunciar o contrato para o termo do prazo ou da sua renovação.
J) De qualquer forma, e sem prejuízo do acima exposto, sempre se dirá, por mera cautela de raciocínio, sem conceder, que a denuncia facultada ao senhorio, para o termo do contrato ou das suas renovações, a não ser alegadamente possível em face do regime ora sufragado, sempre levaria à redução dos negócios nessa exclusiva parte, mantendo-se contudo, a natureza vinculística dos mesmos relativamente à arrendatária, e aqui Recorrida, apenas estas podendo denunciar os contratos de arrendamento anteriormente celebrados para o termo dos prazos iniciais ou de quaisquer das suas renovações.
K) Concluímos, pois, que, dada a natureza vinculística dos contratos de arrendamento em referência e que reflectem a real vontade das partes aquando da sua contratação, a "denuncia" ou a "revogação" dos contratos apresentada pela aqui Recorrida, é manifestamente intempestiva e ineficaz, e, por isso, ilegal, apenas podendo valer para impedir a renovação contratual no final dos períodos então em curso.
L) Por via dos mencionados contratos de arrendamento, a ora recorrida obrigou-se a, caso não lhe conviesse a continuação dos mesmos, a comunicar tal intenção à aqui recorrente, por escrito, e com a antecedência de 90 dias em relação ao termo do contrato, ou período de prorrogação (cfr. Cláusula Terceira dos Contratos em referência).
M) Desta forma, e sem mais considerações, caberá à aqui Recorrida cumprir integralmente todas as obrigações por si assumidas até tais datas, decorrentes do vínculo contratual em análise, designadamente no que respeita à totalidade das rendas, vencidas e vincendas até ao termo dos mesmos.
N) Ao decidir diversamente (e o que não se admite), e salvo o devido respeito, a decisão recorrida violou, de forma manifesta, e nomeadamente, os supra citados artigos 68.° 100.° e 117.° do Regime do Arrendamento Urbano e artigos 236.°, 405.° e 1055°do Código Civil,
pelo que deve ser a decisão recorrida substituída por outra nos termos acima expostos e conforme pedido pela aqui recorrente na sua petição inicial.
No segundo dos recursos admitidos, são as seguintes as conclusões da alegação da apelante:
A) Nos presentes autos de acção declarativa de condenação, e tendo em consideração os contratos de arrendamento (de natureza vinculística e não de duração limitada) celebrados entre as partes, veio a autora, aqui recorrente, peticionar que fosse declarada a natureza vinculística dos mesmos, e, consequentemente, fosse a ré, ora recorrida, condenada a pagar-lhe as rendas já vencidas e em mora, bem como as rendas vincendas até termo dos contratos (nomeadamente por via da denúncia a operar), e, ainda, a respectiva indemnização.
A arrendatária, em manifesta oposição com o acordado entre as partes, e o regime legal aplicável dada a natureza vinculística dos contratos, fez alegadamente “cessar” os contratos mediante declaração remetida para a Imopólis, sem que, contudo, o tivesse feito para os seus termos.
B) As partes pretenderam não sujeitar os contratos entre si celebrados às específicas regras do contrato de arrendamento de duração limitada, nomeadamente aquelas relativas à revogação unilateral e a todo o tempo por parte do arrendatário.
C) Veio agora o Tribunal a quo a proferir agora decisão, por via da qual, não tendo alegadamente os Contratos de Arrendamento celebrados entre as partes natureza vinculística, teria a autora recebido indevidamente da ré, em período em que, supostamente, já não vigorariam os acordos celebrados (o que não se admite), julgando-se procedente a excepção peremptória invocada, mostrando-se, consequentemente, o crédito da aqui Recorrente/ a obrigação da ora Recorrida parcialmente extinto/a por efeito da compensação. D) Contudo, assumindo os Contratos de Arrendamento natureza vinculística, não poderia, em caso algum, ser declarada procedente a excepção peremptória de compensação, estando, assim, a decisão recorrida, nos pressupostos em que foi proferida, ferida de um erro julgamento.
Do facto dado como assente, de que a Ré não teria cancelado a ordem de transferência (débito directo) relativa ao pagamento das rendas previstas em tais contratos, e assim ter pago a quantia global €.5.882,41, não pode ser retirada a conclusão de que a mesma o teria feito por lapso. A Ré procedeu a tais pagamentos por, efectivamente, os contratos de arrendamento celebrados terem natureza vinculística, não se admitindo, assim, que quando tais pagamentos se tiveram por efectuados, já não vigoravam os acordos celebrados.
E) Dispõe o número 1 do artigo 117.º do Regime do Arrendamento Urbano que as partes podem convencionar um prazo de duração efectiva dos arrendamentos urbanos para comércio ou indústria, desde que a respectiva cláusula seja inequivocamente prevista no texto do contrato, assinado pelas partes (sublinhado nosso).
F) Atenta a redacção dada a tal preceito, resulta, desde logo, claro que o legislador, para que dúvidas não houvesse, referiu que as partes expressamente deveriam indicar e redigir no contrato entre ambas celebrado, que o mesmo seria de duração efectiva. Ou seja, pretendeu o legislador que nos contratos de arrendamento com duração limitada/efectiva teria de ser inserido, no texto escrito do contrato, cláusula, nos termos da qual as partes previssem que o arrendamento seria celebrado com duração efectiva.
Constitui, pois, requisito essencial do contrato de arrendamento com duração limitada que, da cláusula inserta no texto, conste que as partes pretenderam celebrá-lo no regime especial previsto no artigo 117.° do Regime do Arrendamento Urbano, com indicação do prazo para a sua duração efectiva, o que, manifestamente, não sucedeu no caso sub judice, em que tal cláusula não consta do teor dos contratos de arrendamento em causa (e até mesmo, do seu cabeçalho).
G) Vejam-se os comentários ao artigo 98.º do Regime do Arrendamento Urbano por Jorge Alberto Aragão Seia (in Arrendamento Urbano Anotado e Comentado – 3ª Edição, pág.467, Almedina).
H) Dado os locados destinarem-se ao exercício da actividade comercial da ora recorrida, e para que lhe fossem facultadas determinadas contrapartidas económicas e financeiras (quer a nível de obras previamente realizadas e suportadas pela Imopólis, com vista à adequação do mesmo às necessidades da arrendatária, quer a nível de da carência no pagamento das rendas), entenderam as partes que os contratos de arrendamento fossem cumpridos até ao termo do prazo inicial ou das suas renovações, não podendo, desta forma, a arrendatária fazer unilateralmente cessar os referidos contratos noutros momentos que não aqueles que as partes efectiva e especificamente estipularam.
Veja-se, nomeadamente, a concessão pela senhoria, aqui recorrente, de um período de carência de quatro meses de renda no âmbito do contrato celebrado em 2003, o qual se encontra junto aos autos.
Pese embora tal contrato de arrendamento tenha sido celebrado em Janeiro de 2003, e com início em 1 de Fevereiro seguinte, o certo é que, nos termos da sua Cláusula Quarta, acordaram as partes que a primeira renda apenas se venceria em Junho de 2003. Tal período de carência de 4 (quatro) meses, e entre outros aspectos, demonstra, claramente, uma vontade das partes em atribuir ao contrato de arrendamento entre si celebrado a natureza vinculística e não a natureza de contrato de duração limitada, afastando-se, assim, a possibilidade da aqui recorrida poder, a qualquer momento, pôr termo aos mesmos com a simples comunicação de tal intenção (e desde que comunicada com a alegada antecedência invocada), o que não se admite.
Na verdade, aceitar-se a não atribuição pelas partes da natureza vinculística ao contrato seria admitir-se a hipótese absurda de a arrendatária, aqui recorrida, permanecer no local arrendado durante o período de carência de 4 meses, sem qualquer contrapartida financeira, dado tal período de carência estipulado pelas partes, e no mês a seguir à celebração do contrato, comunicar a sua vontade de sair do local noventa dias após a comunicação efectuada, assim beneficiando do não pagamento pela utilização do espaço.
I) Com vista à mesma utilizar o espaço arrendado para o exercício da sua actividade, e para que o mesmo tivesse adaptado às suas necessidades comerciais, a aqui recorrente realizou, a pedido daquela, um conjunto de obras de adaptação de tal espaço e, bem assim, suportou o custo havido com as referidas, de forma a que a Arrendatária aí pudesse desenvolver aquela sua actividade.
Obviamente, que tal tinha também como pressuposto que a arrendatária se mantivesse no local arrendado, pelo menos, até ao seu termo, e não o revogasse antes de decorrido o mesmo (daí a sua natureza vinculística), sob pena dos evidentes prejuízos decorrentes para a aqui recorrente, também em consequência dos custos de obras por si suportados com vista à adaptação do local às reais necessidades da recorrida.
Faria sentido a recorrente suportar obras focalizadas nas exclusivas necessidades da recorrida, e esta última, decorrido um mês de contrato, sem que entretanto, e inclusivamente, tivesse pago a respectiva renda, manifestasse a intenção de se desvincular do Contrato de Arrendamento celebrado?
Mais uma vez teremos de responder negativamente! Admitir o contrário será, pois, aceitar uma posição de má fé pré-contratual da arrendatária, aqui recorrida, bem como de absoluta mitigação dos pressupostos em que assentou a celebração do contrato em referência.
J) Conforme ensinam os Prof. Pires de Lima e Antunes Varela, trata-se de uma questão destinada, nomeadamente, a proteger o senhorio, isto é, "o estabelecimento de uma antecedência mínima para a realização da denúncia justifica-se pela necessidade de proteger (…) os interesses do (…) locador, para que possa tirar da coisa, sem grande perda de tempo, os rendimentos ou o uso que ela é capaz de lhe proporcionar (Cfr. Código Civil Anotado, volume 2, edição de 1996, página 321).
K) A argumentação agora avançada pela arrendatária, aqui recorrida, mais não pode ser entendida, salvo o devido respeito, como as habituais “desculpas de mau pagador” de forma a escapulir-se ao cumprimento das obrigações contratuais que sobre si impendem.
L) Pretendeu, ao invés, fazer-se valer e beneficiar das regalias e contrapartidas financeiras aquando da celebração do contrato, vindo, posteriormente, e em ostensiva má fé, alegar que não teria sido essa a sua vontade.
M) Pretenderá a ora recorrente, como comerciante que é, alegar que não teria apreendido o sentido do Contrato e de tal Cláusula? Talvez sim se admitirmos uma situação de abuso de direito e de ma fé por parte da mesma, o que, todavia, esse Venerando Tribunal não lhe reconhecerá!
Como resulta dos autos, as partes contraentes no Contrato de Arrendamento em causa são duas entidades comerciantes, perfeitamente conhecedoras do mercado, e dos termos em que contrataram e das obrigações que, mutuamente, se pretenderam vincular.
N) E não aceitar o acima exposto decidindo noutro sentido que não seja atribuir a natureza vinculística aos contratos é ignorar e fazer tábua rasa da real vontade das partes aquando da contratação, permitindo-se sobrepor interesses pessoais e ulteriores da arrendatária, aqui recorrida, sem a mínima correspondência com tais reais vontades das partes contratantes.
O) Ao decidir diversamente (e o que não se admite), e salvo o devido respeito, a decisão recorrida violou, de forma manifesta, e nomeadamente, os supra citados artigos 68.°, 100.° e 117.º do Regime do Arrendamento Urbano e artigos 236.º, 405.º e 1055° do Código Civil, bem como as normas processuais civis em que é permitido operar a compensação de créditos, não podendo, face ao acima exposto ter lugar a procedência declarada excepção peremptória de compensação,
pelo que deve ser a decisão recorrida substituída por outra nos termos acima expostos, não sendo julgada procedente a excepção peremptória de compensação declarada pelo Tribunal.
Não houve contra-alegações.
Colhidos os vistos dos Ex.mos Srs. Adjuntos, cumpre conhecer dos recurso.
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Vêm provados os seguintes factos:
No âmbito da primeira apelação:
1 . Entre autora e ré vigoraram dois contratos de arrendamento de escritórios conforme os acordos escritos juntos de fls. 7 a 15 que aqui se dão por reproduzidos.
2 . No contrato de 4 de Maio de 2000 foi convencionado, sob a cláusula terceira, o seguinte:
«O presente arrendamento é celebrado pelo prazo de três anos, com início a 1 de Maio de 2000, sendo automaticamente renovável por iguais períodos, quando não for denunciado por qualquer das partes, por carta registada com aviso de recepção, com uma antecedência mínima de noventa dias em relação ao termo do prazo inicial ou de qualquer das suas renovações».
3 . No contrato de 22 de Janeiro de 2003 foi convencionado, sob a cláusula terceira, o seguinte:
«O presente arrendamento é celebrado pelo prazo de três anos, com início a 1 de Fevereiro de 2003, sendo automaticamente renovável por períodos de um ano, quando não for denunciado por qualquer das partes, por carta registada com aviso de recepção, com uma antecedência mínima de noventa dias em relação ao termo do prazo inicial ou de qualquer das suas renovações».
4 . Em 30 de Abril de 2004 a ré endereçou à autora a carta junta a fls. 21 que aqui se dá por reproduzida, na qual, com referência aos referidos contratos, declarava, além do mais, «estamos por este meio a comunicar-vos a denúncia dos contratos de arrendamento celebrados com a vossa empresa, relativamente ao arrendamento de 2 fracções de escritório (…). Assim e de acordo com os termos da cláusula terceira do contrato celebrado com a vossa empresa em 4 de Maio de 2000 (…) como igualmente à clausula terceira do contrato celebrado em 22 de Janeiro de 2003 (…) pretendemos denunciar ambos os contratos com a antecedência mínima de 90 dias estipuladas. Findo esse prazo entregaremos ambos os espaços de escritório que tomamos de arrendamento à vossa empresa, nas condições estipuladas pelos contratos em vigor».
5 . A autora respondeu a essa carta, por carta de 3 de Maio de 2004, junta a fls. 22 e 23, aqui dada por reproduzida, na qual informava a ré da insusceptibilidade da denúncia dos contratos de arrendamento.
6 . A autora continuou a facturar as rendas previstas nos termos dos dois contratos acima referidos.
7 . Essa situação manteve-se até Maio de 2005, mês em que foi facturada a renda referente a Junho, cessando então a autora a facturação, porquanto, dado o abandono do locado pela ré e ao aparecimento de interessados, arrendou as instalações a terceiros.
8 . A autora emitiu para pagamento pela ré as facturas constantes do extracto de fls. 26 e 27, que aqui se dá por reproduzido, relativas a rendas previstas nos dois contratos atrás mencionados, no total de euros 31.298.
No respeitante ao segundo recurso, vêm provados os seguintes factos:
1 . Entre autora e ré vigoraram dois contratos de arrendamento de escritórios conforme os acordos escritos juntos de fls. 7 a 15 e que aqui se dão por reproduzidos.
2 . No contrato de 4 de Maio de 2000 foi convencionado, sob a cláusula terceira, o seguinte: “O presente arrendamento é celebrado pelo prazo de três anos, com início a 01 de Maio de 2000, sendo automaticamente renovável por iguais períodos, quando não for denunciado por qualquer das partes, por carta registada com aviso de recepção, com uma antecedência mínima de noventa dias em relação ao termo do prazo inicial ou de qualquer das suas renovações”.
3 . No contrato de 22 de Janeiro de 2003 foi convencionado, sob a cláusula terceira, o seguinte: “O presente arrendamento é celebrado pelo prazo de três anos, com início a 1 de Fevereiro de 2003, sendo automaticamente renovável por períodos de um ano, quando não for denunciado por qualquer das partes, por carta registada com aviso de recepção, com uma antecedência mínima de noventa dias em relação ao termo do prazo inicial ou de qualquer das suas renovações”.
4 . Em 30 de Abril de 2004 a ré endereçou à autora a carta junta a fls. 21 e que aqui se dá por reproduzida, na qual, com referência aos supra referidos contratos, declarava, além do mais, “estamos por este meio a comunicar-vos a denuncia dos contratos de arrendamento celebrados com a Vossa empresa, relativamente ao arrendamento de 2 fracções de escritório (...). Assim e de acordo com os termos da cláusula terceira do contrato celebrado com a Vossa empresa em 4 de Maio de 2000 (...) como igualmente à clausula terceira do contrato celebrado em 22 de Janeiro de 2003 (...) pretendemos denunciar ambos os contratos com a antecedência mínima de 90 dias estipuladas. Findo esse prazo entregaremos ambos os espaços de escritório que tomámos de arrendamento à Vossa empresa, nas condições estipuladas pelos contratos em vigor”.
5 . A autora respondeu a essa carta, por carta de 3 de Maio de 2004, junta a fls. 22 e 23 e que aqui se dá por reproduzida, na qual informava a ré da insusceptibilidade da denúncia dos contratos de arrendamento.
6 . A autora continuou a facturar as rendas previstas nos termos dos dois contratos acima referidos.
7 . Essa situação manteve-se até Maio de 2005, mês em que foi facturada a renda referente a Junho, cessando então a autora a facturação, porquanto, dado o abandono do locado pela ré e o aparecimento de interessados, arrendou as instalações a terceiros.
8 . A autora emitiu para pagamento pela ré as facturas constantes do extracto de fls. 26 e 27, que aqui se dá por reproduzido, relativas a rendas previstas nos dois contratos acima mencionados, num total de Euros 31.298.
9 . A ré não cancelou a ordem de transferência – débito directo – para a autora, relativa ao pagamento das rendas previstas naqueles contratos, nos montantes mensais de € 527,57 e € 540,76, tendo pago o primeiro montante em Julho, Setembro, Outubro e Novembro de 2004 e o segundo de Janeiro a Junho de 2005, num total, respectivamente, de € 2.637,85 e € 3.244,56.
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Como emerge das conclusões da alegação da recorrente, que balizam o objecto do recurso, a questão a apreciar no âmbito da apelação interposta da decisão que, no saneador, conheceu parcialmente do mérito da causa, é a respeitante à invocada natureza vinculística dos contratos em apreciação.
Na decisão recorrida, entendeu-se, antes, que se trata de arrendamentos sujeitos a prazo de duração efectiva.
A isso, a recorrente opõe que, nos termos do artº 117º nº 1 do R.A.U., para além da indicação do prazo para a sua duração efectiva, a estipulação das partes no sentido de que adoptam tal regime, deve constar também de cláusula expressa no contrato, o que não se verifica nos casos aqui em apreciação.
Ainda segundo a apelante, não se exigindo menção de que se adopta o referido regime, os contratos vinculísticos nunca poderiam ter prazo estipulado pelas partes superior ao legalmente estabelecido, sob pena de se considerarem de duração limitada.
Ponderando esta argumentação, assinala-se que, nos termos do artº 117º nº 1 do Regime do Arrendamento Urbano aplicável, (R.A.U.), as partes podem convencionar um prazo para a duração efectiva dos arrendamentos urbanos para comércio ou indústria, desde que a respectiva cláusula seja inequivocamente prevista no texto do contrato, assinado pelas partes.
Como tal, essa cláusula deve ser inequivocamente prevista no instrumento escrito do contrato.
Contudo, o que aí deve ser inequivocamente previsto, é a cláusula respeitante à convenção das partes sobre o prazo para a duração efectiva do arrendamento, e não a indicação de que adoptam esse regime.
Assim se entendeu no ac. do S.T.J. de 12.5.2005, proferido no procº 05B081, segundo cujo sumário, I - Consignando-se num contrato de arrendamento que o contrato é celebrado pelo prazo de 5 anos, é conforme às regras de interpretação dos negócios jurídicos do artº 236º nº 1 do C. Civil entender que tem uma duração limitada. v. www.dgsi.pt
Outros argumentos levam no sentido adoptado na sentença recorrida.
Com efeito, o prazo convencionado nos dois contratos é de três anos, o que se adequa ao disposto no artº 98º nº 3 do RAU, aplicável aos contratos de arrendamento para comércio, como o são os destes autos, por força do artº 117º nº 2 do mesmo diploma legal, dado ser a autora uma sociedade gestora de fundos de investimento imobiliário.
Por outro lado, tendo em conta o estabelecido n o artº 118º nº 1, também do RAU, não briga com tal orientação ter sido prevista pelas partes a respectiva renovação.
Do mesmo modo, ter-se estipulado que só haveria lugar a renda a partir de quatro meses sobre a vigência do contrato celebrado em Janeiro de 2003, não significa que o mesmo fosse vinculístico, por ser ilógico que a arrendatária, podendo fazê-lo cessar quando pretendesse, utilizasse o local sem pagar qualquer renda.
Na verdade, só num dos contratos em questão se estabeleceu esse período de uso do arrendado sem retribuição e, para além disso, qualquer procedimento dessa natureza, a não ser justificado pela arrendatária, revelaria infracção do dever de boa fé que lhe é imposto e aproveitamento ilegítimo desse benefício, situações que o direito tutela e que, em qualquer caso, são meramente hipotéticas e de verificação improvável por sempre ter o arrendatário de comunicar com noventa dias de antecedência a revogação do contrato, nos termos do artº 100º nº 4 do RAU.
Pelo exposto, julga-se o recurso improcedente, confirmando-se a decisão recorrida.
No que respeita à apelação interposta da decisão que, reconhecendo o direito da autora a ser paga das rendas vencidas até ao momento em que a revogação dos contratos por parte da ré fez efeito, acrescidas da indemnização estabelecida no artº 1041º nº 1 do C. Civil, compensou parcialmente tal crédito com o reconhecido à ré, advindo da não suspensão da transferência bancária dos montantes correspondentes às referidas rendas posteriormente aos efeitos da aludida revogação, a recorrente coloca as mesmas questões levantadas no precedente recurso.
Com efeito, sustenta que não podia operar-se essa compensação pois os contratos eram vinculísticos, pelo que, não podendo ser revogados pela ré na altura em que o fez, as rendas transferidas eram devidas.
É desnecessário repetir aqui a fundamentação constante da apreciação que se fez atrás da primeira apelação interposta pela autora, em que se concluiu serem tais contratos de prazo de duração efectiva.
Nesse quadro, os montantes creditados na conta bancária da autora reportados a rendas relativas a períodos de tempo posteriores à cessação dos contratos, constituem um crédito da ré sobre a autora, sendo admissível a referida compensação.
Por conseguinte, decide-se julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 23 de Junho de 2009
Antas de Barros
Eduardo Folque Magalhães
Maria Alexandrina Branquinho |
