| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
1. RELATÓRIO:
1.1. Das partes:
1.1.1. Autora: 1º - J.
1.1.2. Ré: 1º - F e marido.* 1.2. Acção e processo:
Acção declarativa com processo ordinário.* 1.3. Objecto da apelação:
1. A sentença de fls. 247 a 259, pela qual a acção foi julgada improcedente e procedente a reconvenção.* 1.4. Enunciado sucinto das questões a decidir:
1. Da validade do contrato dos autos.* 2. SANEAMENTO:
Foram colhidos os vistos.
Não se vislumbram obstáculos ao conhecimento do mérito do recurso, pelo que cumpre apreciar e decidir.* 3. FUNDAMENTOS:
3.1. De facto:
Factos que este Tribunal considera provados:
Os constantes de fls.249 a 252, para os quais se remete, nos termos do art. 713º nº 6 do C.P.C., em virtude de não terem sido impugnados nem serem de alterar, oficiosamente, por este Tribunal.* 3.2. De direito:
1. A única questão que importa apreciar é a da validade do contrato trazido aos autos.
2. Da compulsão dos documentos de fls. 4 e 5 destes autos, resulta inequivocamente que se está perante um contrato de mediação imobiliária, em que a A. assumiu a qualidade de Mediadora e a R. de proprietária dum prédio nele descrito.
3. Assim sendo, o mesmo contrato ficou sujeito à disciplina contida no Decreto-Lei nº 77/99, de 16 de Março, que regula exactamente a actividade de mediação imobiliária.
4. Ora, por força do nº 1 do art. 20º desse diploma legal, o contrato de mediação imobiliária está sujeito à forma escrita. E, por força do nº 2, do contrato constam obrigatoriamente os seguintes elementos:
a) A identificação do contrato como «contrato de mediação imobiliária»;
b) A identificação das partes;
c) A identificação das características do bem imóvel que constitui objecto material do contrato, com especificação de todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam;
d) A identificação do negócio visado pelo exercício da mediação;
e) As obrigações das partes contratantes;
f) As condições de remuneração, nomeadamente montante ou percentagem e forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável;
g) O prazo de duração do contrato;
h) A identificação das entidades, seguradoras ou bancárias, através das quais foram prestadas as garantias previstas no artigo 24º.
5. Por sua vez, o nº 8 do mesmo art. 20º diz que o incumprimento do disposto nos nº 1, 2 e 6 do presente artigo gera a nulidade do contrato, não podendo esta, contudo, ser invocada pela entidade mediadora.
6. Ora, ficou provado que a R. assinou o documento de fls. 4 com as cláusulas 2ª, 3ª, 4ª, 5ª, 6ª, 8ª e 9ª em branco (facto e), as quais foram posteriormente preenchidas pelo A. (facto f). Bem como ficou ainda provado que, na cláusula 8ª, o A. acrescentou e manuscreveu a frase “até à venda total dos oito lotes” (facto g), e acrescentou a nota de rodapé no final da primeira página daquele documento (facto h).
7. Compulsando de novo o documento de fls. 4, dele vê-se que a cláusula 2ª diz respeito à identificação do negócio e fixação do preço; a cláusula 3ª, a ónus e encargos; a cláusula 4ª, ao regime de contratação; a cláusula 5ª, a remuneração; a cláusula 6ª, à obtenção de documentos; a cláusula 8ª, ao prazo de duração do contrato; a cláusula 9ª, ao dever de colaboração.
8. Comparando, agora, o que a lei exige como constando do contrato por modo escrito e o que ficou por preencher no contrato dos autos, vê-se que não foi dado cumprimento ao disposto nas alíneas d), e), f), g) e h) do nº 2 do art. 20º acima transcritas.
9. Assim sendo, dada a cominação do nº 8 do mesmo artigo, não pode deixar de se considerar que o contrato é nulo, de nada valendo estar parcialmente preenchido o seu conteúdo.
10. Por isso, bem se andou na sentença recorrida, ao ter-se declarado o contrato nulo, oficiosamente, como o permite e impõe o disposto no art. 286º do C.Cv.
11. Julga-se, deste modo, improcedente a posição do Recorrente relativamente a esta questão.
12. Como se sabe, o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações (art. 690º nº 2 e 4 CPC). Por isso, tendo o Recorrente circunscrito as conclusões do recurso que apresentou à matéria da validade do contrato nada mais deveria este Tribunal de recurso apreciar.
13. Todavia, uma vez que o Tribunal recorrido declarou a nulidade do contrato e daí retirou as respectivas consequências, poderá, lateralmente, apreciar-se se essas consequências estão correctamente retiradas.
14. Porquanto, diz o Assento n.º 4/95 (D.R. n.º 114, Série I-A de 1995-05-17) do Supremo Tribunal de Justiça:
Quando o Tribunal conhecer oficiosamente da nulidade de negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade, e se na acção tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido, com fundamento no n.º 1 do artigo 289.º do Código Civil.
15. Por sua vez, diz o nº 1 do art. 289º do C.Cv. que, tanto a declaração de nulidade como a anulação do negócio têm efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.
16. E quanto ao modo de apurar o que deve ser restituído, opina a doutrina e jurisprudência que, por se estar perante uma situação de prestação do indevido, deve ter-se em consideração as regras do enriquecimento sem causa (art. 473º nº 2 e 479º CCv).
17. Ora, na sentença, condenou-se o A. reconvindo a pagar determinada quantia que recebera por virtude do negócio declarado nulo aos RR. reconvintes, mas não se condenou de igual modo em sentido contrário. Andou-se bem na sentença?
18. Por força do já citado art. 289º do C.Cv., deve ser restituído tudo o que tiver sido prestado, ou seja, devem ser restituídas cada uma das prestações já realizadas sejam elas de que parte promanarem.
19. No caso destes autos, se ficou provado que o A. recebeu várias quantias por força do negócio declarado nulo, cuja restituição a sentença condenou, a verdade é que também ficou provado que o A. pagou pela elaboração do projecto de loteamento a quantia de Esc. 739.166$00 (facto q) e que o projecto obteve declaração de viabilidade, por banda da Câmara Municipal de Ponta Delgada (facto r).
20. Por força do art. 479º nº 1 do C.Cv., a obrigação de restituir fundada no enriquecimento sem causa (neste caso, na nulidade do contrato) compreende tudo quanto se tenha obtido à custa do empobrecido ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.
21. No caso dos autos, os RR., por virtude da actuação do A., ficaram com a declaração de viabilidade do projecto de loteamento que caberia ao A. promover.
22. A restituição de tal declaração não é possível, pelo que os RR. devem restituir o valor correspondente, ou seja, a quantia que o A. despendeu para obter a dita declaração, isto é, Esc. 739.166$00.
23. Julga-se, assim, dever ser alterada a sentença nesta parte, para o total equilíbrio das consequências retiradas da declaração de nulidade.* 4 DECISÃO:
1. Por tudo o exposto, concede-se parcial provimento à apelação, e, em consequência, altera-se a decisão recorrida, apenas na alínea b), acrescentando a condenação dos RR. pagarem ao A. a quantia de € 3.686,94 (equivalente a Esc. 739.166$00), acrescida de juros de mora como vem prescrito na mesma alínea b).
2. Custas pela parte Recorrente e Recorrida, na medida do respectivo decaimento (art. 446º nº 2 CPC).
Lisboa, 26 de Junho de 2007.
Relator (Eduardo Folque de Sousa Magalhães)
1º Adjunto (Eurico José Marques dos Reis)
2º Adjunto (Paulo Jorge Rijo Ferreira) – vencido porquanto entendo que a obrigação de restituir é do valor de tudo quanto tenha sido prestado (ainda que a liquidar) e não apenas do que se tenha enriquecido). |
