| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa :
I – Relatório
1. A A. intentou, acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra a sociedade M…, Ldª, alegando, em resumo, que:
- em 30-12-2004, autora (A.) e ré (R.) celebraram, mediante o escrito de fls. 8, um contrato-promessa, nos termos do qual a R. prometeu trespassar à A. o 3º andar, direito, designado pela letra G, sito na …, Bloco …2, em …, pelo preço de € 15.000,00, tendo então o promitente-trespassário entregue a quantia de € 7.250,00, a título de sinal, tomando a posse das chaves do andar;
- todavia, o contrato de trespasse nunca chegou a ser formalizado por inércia da R., apesar de ter sido inúmeras vezes interpelada pela A. para esse efeito;
- por confiar na palavra da R., a A. efectuou diversas obras no andar, que importaram em € 6.500,00;
- entretanto, o senhorio do andar intentou acção de despejo contra a ora R. com fundamento em falta de pagamento de rendas e na cedência do arrendado sem qualquer comunicação àquele, face ao que o A. perdeu todo o interesse na celebração do contrato prometido, tendo em conta o incumprimento definitivo do promitente-trespassante;
- com tal comportamento o R. violou os princípios da boa fé pré-contratual.
Conclui a A. pedindo que a R. seja condenada a pagar-lhe:
a) - em primeira linha, o sinal em dobro, no montante de € 14.500,00;
b) - subsidiariamente, o sinal em singelo, no valor de € 7.250,00;
c) – além disso, uma indemnização, a título de responsabilidade pré-contratual, por danos derivados da frustração das expectativas do negócio, a liquidar para efeitos de execução de sentença;
d) – e ainda o valor de € 6.150,00 despendidos com a realização das benfeitorias.
2. A R. apresentou contestação, na qual deduziu reconvenção, alegando, no essencial e em síntese, que :
- desde Outubro de 2002, a R. era arrendatária do andar em referência reconhecida como tal pelo senhorio J;
- em princípios de 2003, a A., cujo escopo principal é o comércio de compra e venda e trespasses de imóveis, aceitou colocar na sua agência a venda do trespasse do sobredito andar, tendo-lhe a R. entregue as chaves do estabelecimento para mostrar aos interessados;
- porém, em princípios de Outubro de 2003, a A. manifestou à R. o interesse na aquisição daquele trespasse para a sua empresa, tendo a mesma R. comunicado ao senhorio, por carta de 27/10/2003, para efeitos do exercício do direito de preferência, as condições do negócio e, em 3/12/2003, que o trespasse iria ser outorgado com a A. até final de Dezembro de 2003;
- em meados de Dezembro de 2003, a A. passou a fazer limpezas no locado e a proceder a reparações várias para ali se instalar, pedindo à R. uma redução de € 500,00 no preço do trespasse, que ficou por isso fixado em € 14.500,00, para compensar as despesas efectuadas;
- também em meados de Dezembro de 2003, a A. emitiu o recibo de fls. 8, que foi assinado pela R., no qual se declara que esta recebeu a quantia de € 7.250,00 por conta do trespasse, ficando de pagar o remanescente até 31 de Março de 2004;
- apesar de constar como data daquele recibo o dia 30/12/2004, trata-se de um lapso manifesto como decorre do respectivo contexto;
- ainda em meados de Dezembro de 2003, a A. emitiu o cheque reproduzido a fls. 9, datado de 31/12/2003, para pagamento da dita quantia de € 7.250,00, mas o depósito só foi efectuado em 13/1/2004, dadas as dificuldades económicas da A.;
- todavia a A. não assinou o trespasse porque só em Março de 2004 poderia pagar o remanescente;
- entretanto a R. procedeu ao pagamento das rendas ao senhorio relativas ao período de Janeiro a Dezembro de 2003;
- por sua vez, a A., tendo sido informada pela R. da actualização da renda, comunicou ao senhorio o pagamento das rendas de Janeiro a Março de 2004, por emissão de cheque, como se toda a situação estivesse regularizada;
- no entanto o senhorio não recebeu o cheque para pagamento das rendas nem qualquer comunicação do trespasse, que a A. deveria ter efectuado;
- por isso, o senhorio intentou uma acção de despejo contra a ora R. com tais fundamentos;
- depois de negociações e vicissitudes várias entre a A. e R., com vista a definir a posição a tomar na referida acção, a R. acabou por termo àquele litigio mediante transacção com o senhorio;
- assim, a A. veio propor a presente acção, sem fundamento, o que não devia ignorar, actuando com má fé a título de culpa grosseira.
Conclui a R. pela improcedência da acção e pede que a A, seja condenada a pagar-lhe a quantia de € 7.250,00 respeitante à parte restante do preço do trespasse, acrescida de juros legais, desde a citação, e em multa e indemnização como litigante de má fé.
3. Na réplica, a A. respondeu ao alegado pela R., reiterando o seu petitório e sustentado a improcedência da reconvenção.
4. Proferido despacho saneador, procedeu-se à selecção da matéria de facto com organização da base instrutória.
5. Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, sem gravação da prova, tendo sido julgada a matéria de facto controvertida pela forma constante do despacho de fls. 413 a 417.
6. Por fim, foi proferida sentença a julgar a acção parcialmente procedente, condenando-se a R. a devolver à A. o sinal de € 7.250,00, com a sua absolvição no mais peticionado, e a reconvenção totalmente improcedente, bem como o pedido de condenação da A. como litigante de má fé.
7. Inconformadas ambas as partes com tal decisão, dela apelaram, formulando as seguintes conclusões:
7.1. Por parte da R., que alegara em primeiro lugar:
1ª - A R./reconvinte, ao agir como agiu, com omissão do pagamento das rendas no contexto oferecido pelo autos, actuou com genuína boa-fé e o seu não pagamento não conduziria ao êxito da acção de despejo, se as mesmas viessem a ser depositadas até ao termo do prazo da contestação;
2ª - Por outro lado, a omissão da R./Reconvinte não constituía de per si um facto decisivo à resolução do contrato e consequentemente ao incumprimento definitivo, como veio a suceder e só por culpa exclusiva da A.;
3ª - Sendo a A. uma profissional de trespasses tinha obrigação de conhecer os seus deveres secundários e acessórios de conduta conectados ao contrato promessa celebrado e omitiu-os;
4ª - Sabendo que não estava a pagar as rendas, tendo consciência de que não tinha ainda celebrado o contrato de trespasse com a R., em 16 de Março de 2004, remeteu ao senhorio … a carta de fls. 143, nos termos da qual enviou um cheque de € 219,75 para pagamento das rendas de Janeiro a Março de 2004, afirmando que o atraso se deve a um equívoco com o M… a quem a A. tomou aquele espaço por trespasse;
5ª - Agiu como se tudo estivesse regularizado entre si e a R., quando tinha a consciência de que ainda não tinha pago a esta o restante do preço, bem como não tinha celebrado o contrato definitivo;
6ª - A comunicação ao senhorio não respeitou a regra da boa-fé na celebração do contrato quando levou a cabo por sua exclusiva iniciativa e com inteira consciência, como profissional do ramo que é, de que assim iria proporcionar ao senhorio a resolução do contrato, pelo que fere a sensibilidade do homem comum e não já tão somente a do jurista vir invocar o incumprimento definitivo causado pela R. (ac. STJ de 07-02-2006);
7ª - Em caso de incumprimento pelo promitente-comprador (o que se revela in casu) tem a R./Reconvinte a faculdade de fazer sua a coisa entregue pelo incumprimento ser imputável exclusivamente à conduta da A. (art.° 442.° n.° 2 do CC);
8ª – Deve revogar-se a sentença por incorrecta interpretação e aplicação do disposto nos artigos 570º, n° 1, 442° n°s. 2 e 4, ambos do CC, absolvendo-se a R. do pagamento à A. dos € 7.250,00, por acórdão que conclua pela perda do sinal por parte da A..
7.2. Por parte da A. :
1ª - A R. não pagou as rendas do locado desde a data em que entregou este à A.;
2ª - A R. entregou a chave do locado à A. para que esta o ocupasse, a fim de não haver lugar a despejo por abandono do locado;
3ª - O senhorio só teve conhecimento de que era a A. que ocupava o locado porque a R. não pagou as rendas;
4ª - A culpa da impossibilidade do trespasse é exclusivamente da R. porque quis e desejou que a A. ocupasse o locado e não pagou as rendas;
5ª - Assim sendo, a aplicação do art. 570° do CC não está correcta ou é exagerada;
6ª - Só será correcta a aplicação do n° 4 do art° 442° do CC, com o pagamento do sinal em dobro, sob pena de violação destes dois artigos;
7ª - Por outro lado, a A. fez obras que consistiram em benfeitorias úteis e necessárias no locado;
8ª - Essas obras foram dadas como provadas e o seu valor fixado e provado;
9ª - Tratam-se de obras que se fossem retiradas implicariam a deterioração do locado;
10ª - Assim, as mesmas não podiam ser removidas e isso é um facto notório e do conhecimento geral;
11ª - Não se dar como de impossível remoção essas obras é violar o art° 514° do CPC;
12ª - Sendo removíveis e estando avaliadas, bem como o valor do enriquecimento provado, é um direito da A. receber o valor das mesmas, nos termos do art° 1273° do CC, sob pena de violação deste;
13ª - Porquanto o acórdão da Relação de Lisboa de 19-6-1970, BMJ 198, pag. 187, expressa que o arrendatário tem direito de retenção sobre a casa arrendada enquanto não lhe for pago o valor das benfeitorias úteis, nela feitas;
14ª - Se o arrendatário a tem, a A. pode pedir a esta (a aqui R.) a qual poderá pedir esse valor ao senhorio;
15ª - Pelo que a A. tem direito a receber da R. o valor das benfeitorias úteis e necessárias;
16ª - Termos em que deve proceder o pedido de condenação da R. no pagamento do sinal em dobro e o pagamento à A. das benfeitorias úteis e necessárias.
8. A R., por seu turno, apresentou resposta à alegação da A., reiterando a imputação da culpa a esta na “resolução” do contrato e refutando a obrigação de pagar a quantia pretendida a título de benfeitorias.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
II – Delimitação do objecto dos recursos
Como é jurisprudência sedimentada, e em conformidade com o disposto nos artigos 684º, nº 3, e 690º, nº 1, do CPC, o objecto do recurso é delimitado em função do teor das conclusões do recorrente.
Dentro desses parâmetros, as questões a decidir consistem em ajuizar sobre :
a) - a imputação, a título de culpa, a qualquer das partes da responsabilidade pela não realização do trespasse;
b) - em caso de imputação dessa responsabilidade a alguma das partes, a determinação da respectiva consequência quanto à retenção do sinal por parte da R. ou à sua restituição em dobro à A.;
c) - o direito reclamado pela A. quanto às despesas relativas às benfeitorias realizadas no locado.
III – Fundamentação
1. Factualidade dada como provada na 1ª instância
Vem dada como provada pela 1ª instância a seguinte factualidade:
1.1. A fracção autónoma designada pela letra "G", correspondente ao … Piso, lado direito do Bloco …, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito em …, tornejando para a Rua … n.° …, inscrito na matriz predial urbana da Freguesia de … pertence a JB…, casado, residente na Rua … - alínea B) da Matéria Assente (MA);
1.2. Em 26/09/72, JB… deu de arrendamento a BS…, Lda. a referida fracção, também conhecida por 3° andar lado direito, para armazém/escritório, mediante a renda mensal de Esc. 2.500$00 – resposta (resp.) ao art. 1º da base instrutória (b.i.);
1.3. Por carta datada de 4 de Outubro de 2002, BS…, Ldª., na qualidade de arrendatária da supra mencionada fracção, comunicou a JB, na qualidade de senhorio, a pretensão de proceder ao trespasse pelo preço de € 14.963,94, a favor da firma M…, Ldª. (resp. ao art. 2º da b.i.), concedendo àquela o direito de prefe-rência (resp. ao art. 3º da b.i.);
1.4. J, por carta de 10/02/2003, dirigida à R. acusou a re-cepção do valor das rendas respeitantes aos meses de Outubro, Novembro e Dezembro de 2002, no montante de € 65,84 por mês e o total de € 197,52 e emitiu o correspondente recibo - resp. ao art. 5º da b.i.;
1.5. A R., por carta de 27/10/2003, comunicou a JB, para efeitos de exercício de preferência, que iria celebrar um acordo denominado "trespasse" do estabelecimento/escritório, instalado na referida fracção - resp. ao art. 14º da b.i.;
1.6. Em 5/11/03, JB, dado entender que não lhe foram comunicadas todas as condições do negócio, respondeu ao R., alegando que não estava em condições de se pronunciar face à ausência de elementos - resp. ao art. 15º da b.i.;
1.7. Em resposta à carta referida em 7, por carta de 3/12/2003, a R. comunicou a JB que :
O trespasse era efectuado ou a favor da firma C… - Sociedade de Mediação Imobiliária, Ldª., ou a favor da firma R…. Ldª.; O trespasse será feito pelo preço de € 15.000 a ser pago no dia da escritura ou do contrato a ser celebrado em escritórios de advogado nos termos da lei , ainda este ano"
- resp. ao art. 16º da b.i.;
1.8. Com data de 30/12/2004, o legal representante da R. subscreveu o documento de fls. 8, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, nos termos do qual:
"M…, Lda., com sede em …, recebeu da Agência R…, Lda., com o n° de contribuinte … e escritório na Rua …, a quantia de € 7.250 (...) por conta do trespasse do 3° andar Dto., letra "G "sito na … o valor total do trespasse é de € 15.000 (...) sendo o remanescente pago até 31 de Março de 2004, sendo as chaves entregues neste momento ao trespassário… .
Lisboa, 30 de Dezembro de 2004"
alínea A) da Matéria Assente (MA);
1.9. O documento referido em 9 foi subscrito em Dezembro de 2003 - resp. ao art. 21º da b.i.;
1.10. Em 13/1/2004, a R. procedeu ao depósito de cheque emitido pela A. no valor de € 7.250,00 - alínea F) da Matéria Assente (MA);
1.11. Com data de 16 de Março de 2004, o sócio-gerente da A. remeteu a JB… a carta de fls. 143, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, nos termos da qual envia um cheque de € 219,75 para pagamento das rendas de Janeiro a Março de 2004, afirmando que o atraso se deve a um equívoco com M… a quem a A. "tomou aquele espaço por trespasse" - alínea G) da Matéria Assente (MA);
1.12. Em resposta, JB… remeteu à A. a carta de fls. 144-145, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, afirmando que não lhe foi comunicado qualquer trespasse, não reconhecendo a A. como inquilina - alínea H) da Matéria Assente (MA);
1.13. A A. não ofereceu qualquer resposta à referida carta - resp. abo art. 23º da b.i.;
1.14. Em 21 de Maio de 2004, JB… interpôs acção de despejo contra a ora R., fundando o pedido de resolução do contrato no não pagamento das rendas de Janeiro a Maio de 2006, no total de € 366,25, bem como na circunstância de a ora A. exercer a sua actividade no local indicado em 1.1, sem autorização ou consentimento do ali autor, sendo certo que não lhe foi comunicado qualquer trespasse - processo n° 3407/04 do 5° Juízo, 3 a Secção, de Lisboa);
1.15. Em 29 de Junho de 2005, o processo referido findou por transacção nos termos da qual foi posto termo ao contrato de arrendamento com efeitos imediatos, comprometendo-se a ali ré a entregar o local referido em 1.1 livre de pessoas e bens - alínea D) da Matéria Assente (MA);
1.16. A sentença homologatória da transacção transitou em julgado em 26/9/2005 - alínea E) da Matéria Assente (MA);
1.17. A A. procedeu, no local indicado em 1.1, às seguintes obras de reparação:
a) - colocação do piso de mosaicos a imitar granito;
b) - colocação de chão flutuante nos gabinetes;
c) - reparação parcial do sistema de electricidade;
d) - reparação da estrutura de suporte à cobertura do telheiro do terraço;
e) - pintura das paredes;
f) - substituição do tecto falso para partes deterioradas;
g) - reparação de portas e janelas - resp. ao art. 9º da b.i.;
1.18. Estas obras custaram Esc. 1.230.000$00 - resp. ao art. 10º da b.i..
A factualidade acima consignada não foi objecto de impugnação, nem ocorrem razões para, oficiosamente, proceder à sua alteração, pelo que se tem por adquirida para os autos.
2. Do mérito dos recursos
2.1. Enquadramento preliminar
Como já foi acima relatado, a A. pretendia com a presente acção a condenação da R. a pagar-lhe a quantia de € 14.500,00, a titulo de restituição em dobro do sinal que lhe havia entregue, no âmbito de um contrato de trespasse, ou subsidiariamente, a restituir em singelo aquele sinal, bem como a pagar-lhe uma indemnização ilíquida, com base em responsabilidade pré-contratual, e ainda a quantia de € 6.150,00 pelas despesas que efectuara com a realização de benfeitorias no andar em referência.
Por sua vez, a R., contestação tais pretensões, deduziu reconvenção a pedir a condenação da A. na parte sobrante do preço acordado para o trespasse, acrescida de juros desde a “citação”.
No essencial, tanto a pretensão da A. como a reconvenção da R. estribam-se na não realização do prometido contrato de trespasse, cuja responsabilidade imputam, exclusivamente, uma à outra.
O tribunal a quo considerou que o alegado contrato-promessa padecia de nulidade, uma vez que se encontrava assinado unicamente pela R., mas procedeu à sua conversão em promessa unilateral e reconheceu a ocorrência da impossibilidade do cumprimento, que imputa a ambas as partes, nos termos do disposto no artigo 570º do CC, concluindo pela condenação da R. a restituir à A. o sinal em singelo, absolvendo uma e outra no mais. Quanto à indemnização por benfeitorias, o tribunal recorrido considerou não haver lugar a ela.
No âmbito dos recursos interposto, a A. continua a pugnar pela condenação da R. no pagamento do dobro do sinal e da indemnização pelas despesas relativas às benfeitorias por ela realizadas, enquanto que a R. sustenta a perda do sinal por parte da A. e opõe-se a que seja reconhecido o direito ao reembolso das despesas com as benfeitorias.
Nessa medida, estão fora do objecto dos presentes recursos tanto a questão da indemnização, a título de responsabilidade pré-contratual, inicialmente pedida pela A., como a pretensão reconvencional deduzida pela R.. Além disso, mostra-se pacífica entre as partes a qualificação do contrato como promessa unilateral de trespasse, operada pelo tribunal a quo, não havendo motivos para, oficiosamente, dissentir dessa qualificação na apreciação das questões aqui em foco.
Posto isto, as questões essenciais a resolver circunscrevem-se a sa-ber:
a) - se a responsabilidade pela não realização do prometido trespasse é imputável, exclusivamente, a alguma das partes e, em função disso, determinar ou não a restituição do sinal em dobro.
b) - se assiste à A. o direito à pretendida indemnização pelas despesas relativas às benfeitorias realizadas.
2.2. Quanto à responsabilidade pela não realização do trespasse
Neste ponto, o tribunal a quo considerou que, na sequência da transacção acordada entre a ora R. e o senhorio do andar em causa, no âmbito da acção de despejo por este interposta contra aquela, sobreveio a impossibilidade de celebração do contrato prometido, mas que tal impossibilidade é imputável a ambas as partes, concluindo daí pela condenação da R. a restituir à A. o sinal em singelo. A imputação a ambas as partes da impossibilidade superveniente da celebração do contrato prometido feita pelo tribunal a quo estriba-se no facto de atribuir à ora R. a culpa na falta de pagamentos das rendas que serviu como um dos fundamentos da acção de despejo proposta pelo senhorio, enquanto que atribui à ora A. a culpa na ocupação que fez do locado sem o consentimento do senhorio, e que foi outro dos fundamentos daquela acção.
Vejamos se assim é.
Antes de mais, tendo por assente que estamos no quadro de um contrato-promessa unilateral, celebrado em Dezembro de 2003 (ponto 1.9 da factualidade assente), com efeito monovinculante em relação à promitente-trespassante, a ora R., importa reconhecer que apenas sobre esta R. recaía o dever principal de providenciar sobre a realização do prometido trespasse.
Todavia, não foi expressamente acordado um prazo para tal efeito, muito embora tenha ficado estipulado que o remanescente do preço do trespasse seria pago até 31 de Março de 2004 (ponto 1.8 da factualidade assente). De qualquer modo, da resposta negativa ao artigo 6º da base instrutória colhe-se não ter ficado provado que a A. tenha interpelado a R. com vista à celebração do contrato prometido, não se verificando, por conseguinte, nessa perspectiva, qualquer situação de incumprimento temporário ou definitivo do contrato-promessa, por parte do promitente-trespassante, de acordo com as disposições conjugadas dos artigos 777.º, 805.º, nº 1, e 808.º, nº 1, do CC.
Sucede que a R. não efectuou o pagamento ao senhorio das rendas relativas ao período de Janeiro a Março de 2004. A par disso, a R. entregou à A. as chaves do andar em causa, na data da assinatura do escrito de fls. 8, através do qual se tem por formalizado a promessa unilateral de trespasse (ponto 1.8 da factualidade assente), sem que tivesse obtido previamente a necessária autorização junto do senhorio, como se exige na alínea f) do artigo 1038º do CC, nem está provado que o mesmo senhorio tivesse consentido posteriormente nessa entrega.
Aliás, foi por isso mesmo que o senhorio, quando teve conhecimento da situação, através da carta que lhe foi enviada, em 16/3/2004, pelo sócio-gerente da A. acabou por, em 21-5-2004, intentar uma acção de despejo contra a arrendatária, a ora R., ancorando-se quer na falta de pagamento das referidas rendas por aquela arrendatária, quer na circunstância de a A. estar em poder do locado sem autorização ou consentimento dele senhorio (ponto 1.14 da factualidade assente). Nesta acção, a ora R. acabou por transigir pondo termo ao litígio, comprometendo-se a entregar o arrendado, o que se traduz claramente no reconhecimento do direito ali invocado pelo senhorio.
Assim, o comportamento da R. ao não pagar as referidas rendas e ao não ter providenciado, oportunamente, pela autorização do senhorio para que a A. ocupasse o locado, conduzindo, como conduziu, à extinção do arrendamento, tornaram impossível a realização do prometido contrato de trespasse, impossibilidade esta que é imputável, a título de culpa, à ora R., na qualidade de arrendatária, por ser sobre ela que recaíam tais obrigações para com o respectivo senhorio. É certo que tal impossibilidade só se consumou posteriormente à propositura da presente acção, em 26/9/2005, com o trânsito em julgado da sentença homologatória proferida naquela acção (pontos 1.15 e 1.16 da factualidade assente), De todo o modo, traduz-se ainda assim num evento decorrente dos comportamentos da R. que serviram de fundamento à referida acção de despejo e que são anteriores à proposição da presente acção, pelo que pode aqui ser atendido, ao abrigo do preceituado no nº 1 do artigo 662.º do CPC, como mero elemento adicional da causa de pedir invocada na petição inicial.
Como já foi referido, o tribunal “a quo” considerou ter havido concorrência de culpas de ambas as promitentes na ocorrência da sobredita impossibilidade, razão pela qual, ao abrigo do disposto no artigo 570.º e 442.º, nº 2, do CC, concluiu pela condenação da R. a restituir apenas o sinal em singelo.
Com efeito, segundo doutrina e jurisprudência correntes, em caso de incumprimento bilateral do contrato-promessa, a indemnização devida em função do sinal prestado deve ser quantificada com base na gravidade da culpa de cada um dos inadimplentes, nos termos do artigo 570.º, nº 1, do CC, podendo assim ser reduzida à restituição do sinal em singelo.
Porém, no caso em apreço, da factualidade dada como provada nada se extrai que permita imputar à A. a impossibilidade da realização do trespasse, mormente em virtude do despejo com fundamento na cedência do locado feita pela R. sem autorização do senhorio. Na verdade, este fundamento da acção de despejo proposta pelo senhorio contra a arrendatária, ora R., quando muito, pode traduzir-se numa violação daquele contrato por parte da referida arrendatária, nos termos e para os efeitos do artigo 1038º, alínea f), do CC e artigo 64.º, nº 1, alínea f), do RAU.
Acresce que da mesma factualidade nada permite concluir que a A. tivesse conhecimento de que a ora R. não providenciara junto do senhorio no sentido de obter a autorização deste para que ela ocupasse o locado, no âmbito do contrato-promessa de trespasse, tanto mais que o facto de a própria A. ter enviado ao senhorio a carta de fls 143 aponta no sentido de que terá actuado no convencimento de que a situação estava perfeitamente regularizada.
Não se descortina, pois, dos factos provados que a A. tenha comparticipado ou colaborado, culposamente, com a R. na violação das obrigações contratuais desta perante o respectivo senhorio, e muito menos que tenha assumido, expressa ou tacitamente, o risco da resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio adveniente da falta de autorização para que ocupasse o arrendado.
Por outro lado, não procede o argumento esgrimido pela R. de que a A., ao enviar aquela carta, teria agido com deslealdade, proporcionando ao senhorio o conhecimento de fundamentos para o despejo, porquanto não lhe era sequer legalmente exigível que ocultasse tal situação irregular.
Neste contexto, salvo o devido respeito, não se acompanha o entendimento do tribunal recorrido na parte em que imputa também à A. a responsabilidade pela impossibilidade na realização do contrato prometido derivada dos sobreditos fundamentos da acção de despejo.
Assim sendo, a impossibilidade do cumprimento do contrato-promessa de trespasse é exclusivamente imputável à promitente-trespassante, ora R., nos termos e para os efeitos do disposto nos artigos 442.º, nº 2, 1ª parte, e 801.º do CC, assistindo, por consequência, à A. o direito a receber o sinal em dobro.
Termos em que procedem, nesta parte, as razões da A./apelante e improcedem as razões da R./apelante.
2.3. Quanto à indemnização por benfeitorias
Quanto à pretensão da A. de ser indemnizada pelas benfeitorias que efectuara no locado, o tribunal recorrido considerou que:
- as referidas benfeitorias são em parte úteis (colocação de piso de mosaicos a imitar granito e colocação de chão flutuante nos gabinetes) e em parte necessárias (as restantes);
- no entanto, a A. não logrou provar que as obras não podem ser retiradas da fracção (resposta negativa ao art. 11º da base instrutória);
- de qualquer modo, a A. não tinha a posição de locatária nem de possuidora, mas de mera detentora precária, não lhe assistindo, por isso, o direito ao reembolso de tais despesas.
Ora, da factualidade dada como provada nos pontos 1.17 e 1.18, respiga-se, no que aqui releva, que:
A A. procedeu, no local indicado em 1.1, às seguintes obras de reparação:
a) - colocação do piso de mosaicos a imitar granito;
b) - colocação de chão flutuante nos gabinetes;
c) - reparação parcial do sistema de electricidade;
d) - reparação da estrutura de suporte à cobertura do telheiro do terraço;
e) - pintura das paredes;
f) - substituição do tecto falso para partes deterioradas;
g) - reparação de portas e janelas.
Estas obras custaram Esc. 1.230.000$00.
Segundo o 216.º do CC, consideram-se benfeitorias necessárias todas as despesas feitas com vista a evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa; como benfeitorias úteis, as despesas que, não sendo indispensáveis para a conservação da coisa, lhe aumentam todavia o valor; e como benfeitorias voluptuárias, as despesas que, não sendo indispensáveis para a conservação da coisa nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante.
A este propósito, ensinava o Prof. Manuel Andrade, ainda no domínio do CC de 1867 mas com aplicação ao regime actual, que o aumento de valor, para efeito de qualificação de benfeitorias úteis, se reporta ao valor objectivo ou venal da coisa, também designado por valor comum ou real, sendo que o aumento de valor subjectivo, que represente apenas ornatos ou embelezamento de modo a tornar a coisa mais aprazível, conforme as preferências do possuidor, ou mesmo vantagens particulares, ainda que de ordem patrimonial, não relevam como benfeitorias úteis mas como benfei-torias voluptuárias[1].
Ora, nos termos do artigo 342.º, nº 1, do CC, incumbe a quem invocar o direito a indemnização por realização de benfeitorias o ónus de provar as características das obras efectuadas com vista à respectiva qualificação, à luz do disposto no citado artigo 216.º, bem como a possibilidade de remoção das benfeitorias sem detrimento da coisa benfeitorizada, para os efeitos do disposto no artigo 1273.º do CC.
Sucede que das obras indicadas nas alíneas c) a g) do ponto 1.17 da factualidade assente decorre que as mesmas se traduziram em obras de reparação, e conservação do locado, pelo que se mostra acertado qualificá-las como benfeitorias necessárias, tal como considerou o tribunal “a quo”.
Já quanto às obras referidas em a) e b), nada foi alegado pela A., e muito menos provado, no sentido da sua indispensabilidade para a conservação da fracção, mas apenas como obras de adaptação funcional, tendo em vista porventura o fim específico que a A. pretendia dar àquele espaço. Todavia, a A. nem tão pouco alegou que estas obras tenham aumentado o valor venal ou objectivo da fracção em referência, nem sequer da mera descrição de tais obras constante do ponto 1.17 da factualidade provada se pode inferir qualquer conclusão segura nesse sentido, o que obsta, por si só, a que sejam consideradas como benfeitorias úteis; quando muito, revestirão a natureza de benfeitorias voluptuárias.
Resta saber se a posição jurídica da A. como tradiciária no âmbito do contrato-promessa de trespasse lhe confere o direito à indemnização por essas benfeitorias.
É certo que o direito de reclamar indemnização por benfeitorias assiste, em regra, ao possuidor propriamente dito, que não ao mero detentor ou possuidor precário. No entanto, a lei estende esse direito a várias hipóteses de posse precária, designadamente, aos casos do locatário (art. 1046.º, nº 1, do CC), do comodatário (art. 1138.º, nº 1, do CC) e do credor pignoratício (art. 670.º, alínea b, do CC).
No caso do contrato-promessa com tradição da coisa, discute-se se o promitente tradiciário é um legitimo possuidor ou mero detentor, ao que não pode ser dada uma resposta meramente abstracta, tudo dependendo das circunstâncias concretas em que é feita a tradição. De qualquer modo, tem sido aceite que o promitente tradiciário beneficia, pelo menos, de uma direito pessoal de gozo análogo ao do arrendatário ou do comodatário.
No caso vertente, a A. obteve da R., no âmbito do contrato-promessa de trespasse, a traditio do estabelecimento objecto desse contrato. Assim, passou a figurar como titular de um direito pessoal de gozo (a que se refere, genericamente, o artigo 407.º do CC) sobre o mesmo, perante a promitente-trespassante, ainda que tal direito não fosse oponível ao senhorio. Embora se trate de um direito de conteúdo não definido expressamente na lei, o mesmo reveste, nessa parte, uma natureza análoga ao direito pessoal de gozo que assiste ao locatário ou ao comodatário, o qual, muito embora reforçado pela prestação do sinal e pela entrega antecipada da coisa, não pode, no entanto, exceder os limites da expectativa da alienação prometida, como vem sendo reconhecido pela doutrina[2]. Nessa medida, afigura-se aplicável, quanto às benfeitorias, regime idêntico ao previsto nos artigos 1046.º, nº 1, e 1138.º, nº 1, do CC, desde que consentâneo com tais limites[3].
Consequentemente, a A., não obstante figurar como detentora precária da fracção em causa, no quadro do estabelecimento prometido trespassar, será equiparada, para tais efeitos, ao possuidor de má fé, assistindo-lhe o direito ao reembolso das benfeitorias necessárias, e porventura das benfeitorias úteis que não possam ser removidas sem detrimento da coisa, nos termos prescritos no artigo 1273.º do CC. Mas, porque equiparada ao possuidor de má fé, já não lhe assiste qualquer direito a indemnização pelas benfeitorias voluptuárias, como decorre lapidarmente do preceituado no nº 2 do artigo 1275.ºdo CC.
Não se desconhece a orientação jurisprudencial no sentido de negar ao promitente tradiciário o direito à indemnização por benfeitorias, com apelo ao preceituado no nº 4 do artigo 442.º do CC.
Todavia, na linha do que tem sido tradicionalmente entendido, consideramos que a indemnização por via da perda ou da restituição do sinal em dobro, a que se refere o nº 4 do artigo 442.º do CC, reconduz-se a uma indemnização a forfait, suportada na convenção e prestação do sinal, com função de cláusula penal que também tem, pelo prejuízo derivado do não cumprimento do contrato, mas que não obsta a que haja indemnização a outros títulos, como é o caso da indemnização pelas benfeitorias realizadas pelo tradiciário, já que esta tem em vista compensar este da deslocação patrimonial operada pelas despesas com as obras realizadas na coisa[4].
Nessa medida, é forçoso reconhecer à A. o direito a ser indemnizada, por parte do tradens, pela despesas que realizou com as obras referidas nas alíneas c) a g), a título de benfeitorias necessárias. Mas não lhe assiste o direito à indemnização pelas despesas realizadas com as obras referidas nas alíneas a) e b) dado que, face à prova produzida, respeitam a benfeitorias necessárias ou úteis mas, quando muito, a benfeitorias voluptuárias.
De qualquer modo, sempre se dirá que não está provado que o chão flutuante nos gabinetes não possa ser removido (resposta negativa ao art. 11º da base instrutória), nem que essa remoção seja susceptível de causar detrimento à coisa, o que obstaria a que fosse indemnizada, nessa parte, mesmo a título de benfeitorias úteis, nos termos do artigo 1273.º, nº 2, do CC. Já quanto à colocação do piso de mosaicos a imitar granito, embora não esteja provado que o mesmo não possa ser removido, o certo é que essa remoção, pela sua própria natureza, implicaria uma reposição do respectivo pavimento, o que significa que tal remoção não poderia ser executada sem detrimento daquela. No entanto, esta hipótese fica prejudicada pelo facto de não se ter provado tratar-se aqui de uma benfeitoria necessária ou útil, como já ficou dito.
Acontece que não foram discriminados os valores dessas despesas parcelares, mas somente um valor global, não sendo por isso possível determinar, por ora, o montante de indemnização devido, o que deverá ser relegado para ulterior liquidação do julgado, ao abrigo do disposto no nº 2 do artigo 661.º do CPC.
Termos em que procedem parcialmente as razões da A./apelante.
IV - Decisão
Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar parcialmente procedente a apelação da A. e, na mesma medida, improcedente a apelação da R./apelante, e decidem alterar a sentença recorrida, condenando a R. a pagar à A. :
a) - a quantia de € 14.500,00 (catorze mil e quinhentos euros), a título de restituição do sinal em dobro;
b) - a indemnização pelas despesas com as benfeitorias indicadas nas alíneas c) a g) do ponto 1.17 da factualidade provada, no montante que vier a ser ulteriormente liquidado, dentro do valor globalmente apurado e indicado no ponto 1.18 da mesma factualidade.
Custas da acção e do recurso pelas partes, na proporção dos respectivos decaimentos, ficando, por ora, a cargo da A/apelante as custas relativas à condenação ilíquida, de que será compensada aquando da liquidação.
Lisboa, 26 de Janeiro de 2010
Manuel Tomé Soares Gomes
Graça Amaral
Ana Resende
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[1] Teoria Geral da Relação Jurídica, Vol. 1º, Coimbra, 1974, pag. 274-275.
[2] Neste sentido, vide, por todos Prof. Antunes Varela, comentário ao ac. do STJ, de 25-2-1986, RLJ Ano 124, pag. 3476 e segs..
[3] A este propósito, vide ac. do STJ, de 10/7/2008, relatado pelo Exmº Juiz Conselheiro Dr. Moreira Alves, no âmbito do processo 08A249 JST J000, publicado na página da dgsi.
[4] No sentido aqui perfilhado, vide Ana Prata, O Contrato-Promessa e seu Regime Civil, Almedina, 2ª reimpressão de 1994, pag. 789; Almeida Costa, Direito das Obrigações, 11ª Edição, Almedina, pag. 435; Pereira Delgado, Do contrato-promessa, 3ª Edição, Livraria Petrony, 1985, pag. 195; Brandão Proença, Do incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral, Coimbra, 1987, pag. 149; acórdão da Relação de Lisboa, de 30/4/2009, relatado pela Exmª Juíza Desembargadora Drª Fátima Galante, no processo 118/ 2001.L1-6, publicada na pagina da Internet. |
