| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
I – Condomínio do prédio intentou acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra J., S.A.
Pediu que a ré fosse condenada nas obras necessárias à eliminação dos defeitos de construção das partes comuns, supervisionadas por uma entidade fiscalizadora a indicar pelo Condomínio autor.
Subsidiariamente, que a ré fosse condenada, no pagamento da importância referente à reparação e eliminação dos defeitos e vícios das aludidas partes comuns, importância esta a liquidar em execução de sentença.
E, condenada no pagamento de uma indemnização, a quantificar em razão das despesas que o Condomínio Autor irá suportar, com as reparações dos defeitos e vícios, da responsabilidade daquela, nas fracções autónomas danificadas, importância a liquidar em execução de sentença.
Fundamentou tal pretensão, no facto de o prédio estar constituído em propriedade horizontal e ter sido construído e vendido pela ré.
Apresenta defeitos de construção nas partes comuns, tendo os proprietários, face a tais defeitos, deliberado, na Assembleia de Condóminos Geral Ordinária, realizada no dia 6/01/2005, que deveriam ser participados ao legal representante da sociedade ré,
para que aquela procedesse à respectiva reparação e mandatar a Administração então eleita para denunciar os defeitos existentes nas partes comuns do edifício, o que foi feito por carta remetida à ré.
Todos os defeitos foram prontamente reconhecidos pelos legais representantes da ré, que, dias depois, mandaram efectuar algumas reparações no edifício, não tendo, porém, os demais defeitos denunciados, sido reparados.
Foi, então, agendada pelos administradores do condomínio, em exercício no ano de 2005, uma reunião e vistoria ao prédio, com a administração da ré. Ambas se realizaram no dia 16/12/2005, tendo, nessa reunião, sido entregue pelo Condomínio do Prédio, representado pelos dois administradores, ao Sr. T, representante da sociedade ré, um documento, onde se inventariam, fotograficamente e com legendas, alguns dos defeitos, oportunamente denunciados por aqueles e reconhecidos por esta última, e que ainda não foram eliminados e ainda os detectados posteriormente, cuja denúncia foi, em tempo, feita no acto, por forma a que fossem reparados.
Até à realização da Assembleia de Condóminos Geral Ordinária, realizada no dia 30/01/2006, a ré não procedeu à reparação dos defeitos, foi deliberado dar poderes de actuação à Administração do Condomínio, mandatando-a e legitimando-a, para efeitos de instauração do competente procedimento judicial, no que respeita aos defeitos das partes comuns do prédio e aos danos provocados nas fracções autónomas como consequência desses defeitos, tendo, ainda, sido deliberado, nessa assembleia, requerer-se a dois técnicos especializados a realização de uma vistoria ao prédio, que foi feita em 14/02/2006.
Em consequência do estado de degradação da pedra de revestimento da fachada principal do prédio e da má qualidade da execução das juntas entre as referidas pedras, no mês de Novembro do ano de 2005, após a queda das chuvas de Outubro e de Novembro, no interior da fracção autónoma designada pela letra “E” correspondente ao 1ºA, em áreas correspondentes a paredes, que confinam com as referidas paredes exteriores forradas a pedra, e a uma parede interior de separação entre divisões, começaram a aparecer infiltrações por capilaridade, humidades ascensionais, salitre e empolamento do estuque.
Os defeitos nas partes comuns do prédio, destinado a longa duração são devidos a vícios de construção da responsabilidade do construtor/vendedor.
A ré contestou e defendeu que além da eliminação de defeitos ou vícios de construção das partes comuns do prédio, também pede a eliminação de outros verificados em fracções autónomas, a Administração do Condomínio carece de legitimidade para agir em representação dos proprietários dessas fracções, devendo a ré ser absolvida da instância, por ilegitimidade activa, quanto aos pedidos relativos a fracções autónomas.
Acrescenta que a aplicação do prazo mais longo regulado no artigo 1225° CC exige o preenchimento de dois requisitos: O primeiro é que a obra seja destinada a longa duração, o que, nos presentes autos, se não põe em dúvida e o segundo requisito é o de ter a obra ruído total ou parcialmente, que esteja em perigo de ruína, ou que apresente defeitos, sendo que, só a última das condições referidas está em causa.
Considera, porém, que a actual redacção do preceito, introduzida pelo artigo 3° do DL 267/94 de 25 de Outubro, não tenha significado, pela eliminação do qualitativo graves na referência dos defeitos, a permissão para que todo e qualquer defeito possa ser denunciado e a indemnização correspondente ou a sua reparação pedida nos prazos estabelecidos no artigo 1225° CC.
Se o empreiteiro não responde pelos defeitos da obra aceite sem reserva, uma vez que se presumem conhecidos os defeitos aparentes, não poderá privilegiar-se o comprador face ao vendedor de imóvel destinado a longa duração ou empreiteiro, relativamente ao dono da obra perante o empreiteiro, pelo que os defeitos aparentes não podem estar incluídos na referência genérica a "defeitos" contida na nova redacção do artigo 1225° CC.
Os defeitos não poderiam ser considerados graves e porque os defeitos a que se refere o artigo 1225° CC serão os vícios ocultos que determinam o perecimento ou ruína da edificação e aqueles que embora não comprometendo a existência, solidez ou estabilidade da obra implicam a inutilidade ou impropriedade do edifício para a função que lhe era destinada, resulta não ser aplicável ao caso dos autos o disposto no citado artigo 1225°.
Mesmo que se entenda que a nova redacção do artigo 1225° abrange defeitos que não possam considerar-se graves, ainda assim, não se afigura possível uma interpretação do preceito abrangendo todos e quaisquer defeitos, designadamente os resultantes do uso, prudente ou imprudente. Os defeitos abrangidos são, exclusivamente, os originados por vício do solo ou da construção ou por erros na execução dos trabalhos. A "obrigação" que se pretende impor à ré não é judicialmente exigível.
Inexiste falta de qualquer elemento construtivo e imperfeições na construção ou desconformidade desta com o projecto aprovado, tendo a edificação sido construída em conformidade com todas as normas e designadamente nos termos do artigo 15° do RGEU, como evidencia o licenciamento para utilização da construção.
Independentemente da exigibilidade, a ré prontamente procedeu às reparações desejadas e que lhe eram exigíveis.
Quanto à fissura e à porta da arrecadação, mantém a ré a sua intenção de proceder à reparação, independentemente da exigibilidade de tal pretensa obrigação, mas não aceita a pretensa obrigação relativamente à pedra de revestimento da fachada principal que não apresenta quaisquer patologias, e, estando em absoluta conformidade com o projecto, não tem qualquer vício de construção ou aplicação.
Refere, ainda, que a pedra da fachada escolhida foi aquela e foi com aquela pedra de revestimento que o prédio foi vendido e comprado, não existindo as alegadas patologias.
Concluiu a ré, defendendo a absolvição da instância quanto aos pedidos relativos a fracções autónomas e quanto ao demais a absolvição pedido.
O autor replicou, concluindo pela improcedência das excepções invocadas pela ré, que denominou de ilegitimidade activa, de aceitação, de abuso de direito, da não admissão da conformidade da construção do prédio com o projecto aprovado e da não admissão do defeito/vício do estado de degradação em que se encontra a pedra de revestimento da fachada principal do prédio, concluindo como na petição inicial.
No saneador, foi julgada improcedente a excepção de ilegitimidade activa invocada, tendo a ré recorrido desta decisão.
Foi deduzido articulado superveniente pelo autor, que foi admitido, tendo, porém, o autor reclamado da matéria quesitada, e seguidamente recorrido do despacho de indeferimento.
Foi anulado o julgamento apenas para ampliação da matéria de facto mantendo a anterior decisão na parte que não foi afectada
Após a produção de prova, respondeu às questões formuladas na base instrutória, tendo sido proferida, de seguida, a sentença, que julgou parcialmente procedente a acção, e condenou:
- a ré J., S.A. a promover – sob a supervisão de entidade fiscalizadora a indicar pelo autor - as obras necessária para a eliminação dos defeitos de construção existentes nas partes comuns do edifício do Condomínio do prédio, defeitos esses existentes;
- na canalização (tubagem) do piso "A", nomeadamente na arrecadação do condomínio, que se encontra a verter água;
- na porta da arrecadação n.º 4, localizada no piso "-2", danificada;
- e na degradação da pedra de revestimento da fachada principal do prédio, apresentando patologias e juntas inadequadas, bem como, as patologias referidas nos factos 15), 16), 28), 30), 33), 34), 35), 36), 41) e 42) dos factos supra apurados;
- na falta de acabamentos na zona dos contadores, em todos os pisos, com falta de ombreiras;
- na existência de água a escorrer na parede do canto, no piso "-1", junto ao lugar de estacionamento n.º 6;
- na existência da porta da arrecadação do condomínio empenada;
- absolveu a ré do demais peticionado.
A ré deduziu a excepção da ilegitimidade activa, afirmando que o autor carece de legitimidade para agir em representação dos proprietários das fracções autónomas, mesmo para a indemnização desses danos provocados como consequência dos defeitos existentes nas partes comuns.
Tal excepção foi julgada improcedente, pelo que a ré agravou dessa decisão.
Alegações da ré quanto à ilegitimidade
- quer a assembleia de condóminos, quer o administrador do condomínio só tem poderes relativos às partes comum do edifício, art. 1430/1 do CC;
- exclusivamente o condómino tem legitimidade processual no que se refere à sua fracção, art. 1420/1 do CC;
- o condomínio dispõe da personalidade judiciária art. 6 al. e) do CPC, pelo que só pode estar em juízo relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador, art. 1437 e 1436, ou derivados de autorização da assembleia no âmbito da sua competência;
Deve a decisão ser revogada, julgando-se procedente a excepção deduzida.
Conhecendo do mérito da causa, a ré foi absolvida do pedido nessa parte (indemnização aos condóminos), pelo que os aludidos agravos por si interpostos não serão apreciados, a não ser que a sentença não seja confirmada (artigo 710, n.º 1).
Recorreram da sentença o autor e ré
Alegações do A.
- os defeitos de construção verificados no revestimento da fachada principal do prédio, que é uma parte comum, de acordo com o disposto na alínea a) do n.º 1 do artigo 1421.° do Código Civil, foram causa directa e necessária de danos no interior das fracções autónomas designadas pelas letras "D", "E" e "F", correspondentes;
-respectivamente, ao R/C-B, ao 1.° A e ao 1.° B e que Condomínio Recorrente irá suportar quaisquer despesas com a reparação das paredes danificadas nas identificadas fracções autónoma;
- os Administradores em exercício no ano de 2006, foram expressamente mandatados e legitimados por maioria dos condóminos presentes na assembleia de condóminos geral ordinária, realizada a 30 de Janeiro de 2006, para efeitos de instauração do competente procedimento judicial, no que respeita aos defeitos nas partes comuns do prédio e aos danos provocados nas fracções autónomas como consequência desses defeitos. A referida deliberação foi aprovada e ratificada pelos condóminos das fracções autónomas designadas pelas letras "E" e "F", correspondentes, respectivamente, ao 1.° A e ao 2.° B, legitimidade e ratificação essa que se estende aos danos provocados na fracção "D", correspondente ao R/C - B (cf. doc. n.º 1).
- quando o defeito se verifica numa parte comum do edifício, mas já causou danos em fracção autónoma, relativamente ao defeito, apenas o administrador do condomínio, em regra, após previa deliberação da assembleia de condóminos, poderá exercer os direitos descritos nos artigo 1221.° e seguintes, do Código Civil. Quanto aos danos causados nas fracções autónomas, pode o administrador do condomínio reclamar o pagamento de uma indemnização, nos termos do artigo 1223.° do Código Civil, pelas despesas que suportou ou que irá suportar (dano futuro previsível indemnizável, nos termos do artigo 564, n.º 2, do Código Civil), com as reparações das fracções danificadas;
- a decisão recorrida não faz a aplicação correcta do Direito, pelo que violou o disposto nos artigos 1221.°, 1223.°, 564.° n.º 2, 1421.° n.º 1 a), 1422.° n.º 1, 1430.°, 1436.°, 1437.° n.º 2 e 483.° n.º 1, todos do Código Civil.
Termos em que, a decisão recorrida deve ser substituída, por outra de procedência do pedido de condenação da Recorrida, no pagamento de uma indemnização, a quantificar em razão das despesas que o Condomínio Recorrente irá suportar, com as reparações dos defeitos e vícios, da responsabilidade daquela, nas fracções autónomas danificadas, importância esta a liquidar em execução.
Alegações da apelação da ré.
- a ré ora apelante, aplicou na obra a pedra indicada no projecto, não lhe sendo apontado qualquer vício decorrente de má execução ou de desconformidade ao contrato: a questão é inerente à própria pedra;
-os problemas existentes na pedra de revestimento da fachada principal do prédio - patologias como a arenização, o destacamento de fósseis, a lascagem, desagregações e micro fissuras — não correspondem a uma escolha de materiais de qualidade inferior à média, mas, como resulta do relatório pericial, a um efeito normal da utilização daquele tipo de pedra — "Amarelo de Negrais" — numa fachada exterior de um edifício;
-se os problemas da pedra já existiam desde o início, porque visíveis pela sua própria natureza, releva que, estando em absoluta conformidade com o projecto, a fachada não tem qualquer vício de construção ou aplicação, e que o condomínio A. não invocou — nem parece pudesse fazê-lo — qualquer erro-vício sobre as circunstâncias da base do negócio ou as qualidades de objecto. Nem tal erro seria essencial ou conhecido ou devido conhecer pela R;
- a pedra da fachada escolhida foi aquela e foi com aquela pedra de revestimento que o prédio foi vendido e comprado, e o empreiteiro não responde pelos defeitos da obra aceite sem reserva, uma vez que se presumem conhecidos os defeitos aparentes — Cód. Civil, art. 1219°. Nenhuma reserva existiu quanto ao tipo de pedra;
- os defeitos relativos à pedra não podem entender-se como graves para efeito de aplicação do artigo 1225.° do Código Civil, que exige que os mesmos "afectem a estrutura essencial do imóvel, reflectindo-se na sua duração e solidez, e comprometendo a sua estabilidade e conservação", ou que "diminuam apreciavelmente a sua normal utilização";
-se, por mera hipótese de raciocínio, se entender que os problemas da pedra da fachada não existiam na altura em que se verifica a compra do imóvel (sem reservas quanto ao tipo de pedra) devemos considerar que, se o comprador não podia conhecer aquele vício, o empreiteiro também não. Quer porque se tratariam de defeitos que resultam de deficiências de materiais adquiridos pelo empreiteiro a terceiro, quando não era exigível que aquele detectasse essas deficiências, quer porque o defeito se tenha ficado a dever a erro de concepção do projecto — que expressamente prevê a utilização a pedra "Amarelo de Negrais" na fachada - não podendo o empreiteiro aperceber-se de que os materiais eram impróprios, até porque a indicação do material a utilizar é feita por alguém competente na arte, o arquitecto projectista;
- a utilização da pedra Amarelo de Negrais não configura defeito que incumbisse ao empreiteiro conhecer. Nesse sentido é mais uma vez elucidativo o relatório pericial, que afirma que "não é uma pedra, salvo excepções, de exteriores", admitindo que "o projecto em questão não se tenha apercebido das consequências da aplicação da pedra em causa". Assim, foi o projecto aprovado pelas entidades competentes;
- nem há culpa nem há cumprimento defeituoso na empreitada: Os defeitos abrangidos pela nova redacção do art. 1225° do Código Civil — configurando cumprimento defeituoso na empreitada – são, e exclusivamente, os originados "por vício do solo ou da construção" ou "por erros na execução dos trabalhos". Independentemente do ónus de prova — cf. Código Civil, art. 799° – há, assim, uma relação de causalidade entre o defeito verificado e a sua origem em vício da construção ou erros na execução dos trabalhos que, totalmente, inexiste no caso “sub judicie”;
- sem prescindir, sempre a condenação às obras necessárias à reparação da pedra da fachada deve considerar que o artigo 1221.° n.º 2 do Código Civil dispõe que o direito à eliminação de defeitos cessa se as despesas forem desproporcionadas em relação ao proveito, o que é de elevada probabilidade quando o relatório pericial conclui que: "Neste cenário não vale a pena ensaiar formas habilidosas de disfarçar a realidade, pois estão votadas, mais dia, menos dia, ao fracasso";
- a decisão recorrida faz, no que respeita à pedra da fachada, errada interpretação do disposto nos artigos 1219.° e 1225.° do Código Civil.
Factos
1) A administração do condomínio autor foi constituída por deliberação da assembleia de condóminos reunida pela primeira vez em 6 de Janeiro de 2005, conforme consta da cópia certificada da acta constante a fls. 177 e segs. dos autos, cujo teor se dá por reproduzido (cf. alínea A) da matéria de facto assente).
2) O prédio…, estando identificada a sua localização na …(cf. alínea B) da matéria de facto assente).
3) O prédio referido em 2) está submetido ao regime de propriedade horizontal, nos termos constantes da respectiva escritura de constituição, constante a fls. 75 e segs. dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, outorgada em 24 de Setembro de 2003, no Cartório Notarial (cf. alínea C) da matéria de facto assente).
4) O prédio identificado em 2) é composto por catorze fracções autónomas, designadas pelas letras “A” a “N” e constituído nos seguintes termos: por segunda cave com oito lugares de parqueamento e três arrecadações; por primeira cave com seis lugares de parqueamento e duas arrecadações; por rés-do-chão e cinco andares com duas habitações por piso e sótão com nove arrecadações (cf. alínea D) da matéria de facto assente).
5) A ré é uma sociedade que tem como objecto social a actividade de construção civil e da compra e venda de propriedades rústicas e urbanas, conforme consta da certidão de fls. 84 e segs. dos autos, cujo teor se dá por reproduzido (cf. alínea E) da matéria de facto assente).
6) No âmbito da sua actividade, a ré construiu e vendeu todas as fracções autónomas habitacionais, do prédio atrás identificado, encontrando-se ainda por vender as duas fracções autónomas, designadas pelas letras “A” e “B”, destinadas a parqueamento (cf. alínea F) da matéria de facto assente).
7) Os proprietários das fracções que constituem o prédio identificado em 2), na Assembleia de Condóminos Geral Ordinária, realizada no dia 6 de Janeiro de 2005, deliberaram, por maioria dos condóminos presentes, elaborar “uma lista de irregularidades encontradas, que será anexada à presente acta e que será enviada ao construtor”, conforme consta da cópia certificada da acta constante a fls. 177 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido (cf. alínea G) da matéria de facto assente).
8) Na referida assembleia de condóminos, foi ainda deliberado, também por maioria dos condóminos presentes, mandatar a Administração, então eleita e constituída pelos condóminos das fracções autónomas correspondentes ao 1.º A (P) e ao 1.º B (L), para denunciar os defeitos existentes nas partes comuns do edifício (cf. alínea H) da matéria de facto assente).
9) No dia 11 de Março de 2005, o condomínio autor, representado pela administração em exercício, enviou à ré, e esta recebeu, uma carta expedida por via postal registada, cuja cópia consta a fls. 94 dos autos e cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, “ (…). No sentido de regularizar a entrega do condomínio para os administradores, solicitamos a resolução com a máxima brevidade dos pontos abaixo descritos: (…)“4. levantamento de irregularidades de construção em fracções comuns”, nomeadamente:
a) ausência de extintores (com validade);
b) ausência de placas de sinalização e encaminhamento do piso a que corresponde o rés-do-chão;
c) ausência de fechadura na porta da garagem;
d) ausência de interruptores no “piso -1” e de sensores de ligação de iluminação na garagem;
e) existência de fissura de grande dimensão na guarda (murete de alvenaria de tijolo da escada do “piso -1”);
f) existência de ferrugem nas calhas do elevador da garagem;
g) existência de canalização (tubagem) do “piso -1”, nomeadamente na arrecadação do condomínio, a verter água;
h) falta de lavagem da garagem;
i) falta de sinalética da rede de incêndios;
j) existência de pedra rachada no pavimento, junto dos elevadores, no “piso -2”;
l) existência de porta da arrecadação n.º 4, localizada no “piso -2”, danificada;
m) existência de tampas soltas no início da rampa da garagem, provocando ruído;
n) degradação da pedra de revestimento da fachada principal do prédio, apresentando patologias e juntas inadequadas (cf. alínea I) da matéria de facto assente);
10) após alguns dias do recebimento da carta referida em I), a ré procedeu:
a) à colocação dos extintores com validade;
b) à colocação das placas de sinalização e encaminhamento do piso a que corresponde o rés-do-chão;
c) à substituição da pedra rachada no pavimento, junto dos elevadores, no “piso -2”;
d) ao acabamento de uma janela exterior entre o “piso 0” e o “piso -1;
e) à colocação de fechadura na porta da garagem; e
f) à reparação das tampas soltas no início da rampa da garagem (cf. alínea J) da matéria de facto assente);
11) Os dois administradores em exercício no ano de 2005, agendaram com a administração da sociedade ré, uma reunião e vistoria ao prédio, sendo que ambas se realizaram no dia 16 de Dezembro de 2005 (cf. alínea L) da matéria de facto assente).
12) Na reunião referida em 11) foi entregue pelo condomínio do prédio autor, representado pelos dois administradores, ao representante da sociedade ré, T, um documento, cuja cópia consta de fls. 101 e segs. dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, onde se inventariam, fotograficamente e com legendas, alguns dos problemas detectados, para além dos já referidos na carta descrita em 9), nomeadamente.
a) o mau estado da pintura de todas as portas corta-fogo;
b) a falta de acabamentos da zona dos contadores, em todos os pisos, com falta de algumas ombreiras;
c) a existência de um buraco na parede do “piso -2”, junto ao lugar de estacionamento com o n.º 7;
d) a existência de água a escorrer na parede do canto, no “piso -1”, junto ao lugar de estacionamento n.º 6;
e) a existência de fissura no “piso -1”, junto ao lugar de estacionamento n.º 1;
f) A existência de um buraco e de uma outra mal rematada cavidade no “piso -1”, junto ao átrio dos elevadores;
g) a existência da porta da arrecadação do condomínio empenada;
h) a pedra em falta no pavimento da entrada da arrecadação do condomínio;
i) a existência de fissura na primeira rampa da garagem;
j) A inexistência de rodapé nalgumas partes do átrio do “piso -1” (cf. alínea M) da matéria de facto assente);
13) Posteriormente, a ré procedeu:
a) à colocação de interruptores no piso “-1” e de sensores de ligação de iluminação na garagem;
b) à limpeza da ferrugem nas calhas do elevador da garagem;
c) à lavagem da garagem;
d) à colocação de sinalética da rede de incêndios;
e) à substituição do interruptor do piso das arrecadações (sótão);
f) à reparação do pavimento irregular no patamar do “4º piso” das escadas interiores;
g) à colocação da pedra em falta no pavimento da entrada da arrecadação do condomínio;
h) à reparação da fissura na primeira rampa da garagem (cf. alínea N) da matéria de facto assente);
14) No dia 30 de Janeiro de 2006, realizou-se a assembleia de condóminos geral ordinária, tendo sido deliberado, por maioria dos condóminos presentes, para além do mais, “Mandatar e legitimar a administração do condomínio, para efeitos de instauração do competente procedimento judicial, no que respeita aos defeitos das partes comuns do prédio e aos danos provocados nas fracções autónomas como consequência desses defeitos, nomeadamente, dando poderes à administração para efectuar as diligências que considere adequadas, as quais incluem a constituição de advogado para representar o condomínio em juízo e a de obter um relatório descriminado dos defeitos existentes no prédio, a elaborar por dois técnicos. (…)”, conforme consta de cópia certificada da acta de fls. 182 e segs. dos autos, cujo teor se dá por reproduzido (cf. alínea O) da matéria de facto assente).
15) A pedra de revestimento da fachada principal do prédio apresenta patologias, como a arenização, o destacamento de fósseis, a lascagem, desagregações e micro fissuras (cf. respostas dadas aos artigos 1º, 2º, 3º, 4º e 5º da base instrutória).
16) O facto das juntas entre as pedras serem recuadas face ao plano exterior da pedra, promove o contágio de humidades e infiltrações das águas pluviais com penetração de sais e acidez (cf. resposta dada ao artigo 7º da base instrutória).
17) A ré procedeu à reparação da fissura na guarda (murete de alvenaria de tijolo) da escada do piso “-1” (cf. resposta dada ao artigo 8º da base instrutória).
18) A ré procurou reparar a canalização (tubagem) do piso “-1”, nomeadamente na arrecadação do condomínio, a qual continua a verter água (cf. resposta dada ao artigo 9º da base instrutória).
19) A ré procurou proceder à reparação da porta da arrecadação n.º 4, localizada no piso “-2”, a qual, contudo, encontra-se na situação, que, na gíria da construção civil, se denomina de «martelada» (cf. resposta dada ao artigo 10º da base instrutória).
20) A ré procedeu à reparação de várias fissuras existentes nas paredes do sótão, nomeadamente junto às arrecadações 6, 7 e 10 (cf. resposta dada ao artigo 11º) da base instrutória).
21) A ré procedeu à reparação de várias marcas, fissuras e riscos existentes nas paredes das escadas interiores, nomeadamente junto à entrada das arrecadações do sótão (cf. resposta dada ao artigo 12º da base instrutória).
22) A ré já procedeu à reparação da pintura de todas as portas corta-fogo (cf. resposta dada ao artigo 13º da base instrutória).
23) A ré procedeu à reparação da parede que apresentava um buraco do “piso -2”, junto ao lugar de estacionamento (cf. resposta dada ao artigo 15º da base instrutória).
24) A ré procedeu à reparação da fissura existente no piso “-1”, junto ao lugar de estacionamento nº 1 (cf. resposta dada ao artigo 17º) da base instrutória).
25) A ré procedeu à reparação do buraco e da cavidade mal rematada existente no piso “-1”, junto ao átrio dos elevadores (cf. resposta dada ao artigo 18º da base instrutória).
26) A ré já colocou o rodapé em todo o átrio do piso “-1” (cf. resposta dada ao artigo 20º da base instrutória).
27) Em consequência do referido nos factos números 15) e 16), em Novembro de 2005 e após as chuvas de Outubro e Novembro, no interior das fracções autónomas designadas pelas letras “E” e “F”, correspondentes ao 1º A e ao 1º B, em áreas correspondentes a paredes, que confinam com as referidas paredes exteriores forradas a pedra, e a uma parede interior de separação entre divisões, começaram a aparecer infiltrações por capilaridade, humidades ascensionais, salitre e empolamento do estuque (cf. resposta dada ao artigo 21º da base instrutória).
27-A) Em Novembro de 2005 e após a s chuvas de Outubro e Novembro, no interior da fracção autónoma designada pela letra “D”, correspondente ao r/c – B, em áreas correspondentes a paredes que confinam coma s paredes exteriores forradas a pedra começaram aparecer infiltrações por capilaridade, humidades ascensionais, salitre e empolamento do estuque (resposta ao art. 21-A).
28) No dia 17 de Fevereiro de 2007, Sábado do fim-de-semana anterior à Terça-feira de Carnaval, caiu a pedra do forro superior exterior da janela da sala da fracção autónoma designada pela letra “D”, correspondente ao Rés-do-chão B do prédio referido em 2) (cf. resposta dada ao artigo 23º da base instrutória).
29) A Administração do Condomínio Autor deu conhecimento à ré do ocorrido a 17/02/2007, nos termos do «fax», cuja cópia consta de fls. 350 dos autos (cf. resposta dada ao artigo 24º da base instrutória).
30) Na Sexta-feira, dia 27 de Abril de 2007, pelas 21h30m, um dos elementos laterais, em calcário, constituinte da moldura exterior do vão localizado na fachada principal, ao nível do local onde se situa a fracção autónoma designada pela letra “G”, correspondente ao 2.º A, caiu para a via pública (cf. resposta dada ao artigo 25º da base instrutória).
31) Perante o referido em 30), teve lugar a intervenção policial, tendo sido efectuada a participação do ocorrido, que deu origem ao auto de notícia, cuja cópia consta de fls. 358 dos autos (cf. resposta dada ao artigo 26º) da base instrutória).
32) A Administração do Condomínio Autor deu conhecimento à ré do ocorrido a 27/04/2007, nos termos da carta cuja cópia consta de fls. 359-360 dos autos (cf. resposta dada ao artigo 27º da base instrutória).
33) Após o referido em 30), um familiar do condómino do 2.º A, retirou o elemento inferior, constituinte da moldura exterior do vão referido em 30), o qual se apresentava descolado e em perigo de iminente queda (cf. resposta dada ao artigo 28º) da base instrutória).
34) No dia 26 de Junho de 2007, caiu o elemento inferior, em calcário, constituinte da moldura exterior do vão localizado na fachada principal, ao nível do local onde se situa a fracção autónoma designada pela letra “I”, correspondente ao 3.º A (cf. resposta dada ao artigo 29º) da base instrutória), tendo a Condómina do 1.º A, que estava a chegar ao prédio, pedido a intervenção policial, tendo sido efectuada a competente participação, que deu origem ao auto de notícia de fls. 367 dos autos (cf. resposta dada ao artigo 30º da base instrutória).
35) Os agentes policiais que se deslocaram ao local solicitaram a intervenção do Regimento de Sapadores Bombeiros, pelo facto de existir perigo iminente de queda de um dos elementos laterais em calcário, constituinte da moldura exterior, desse mesmo vão identificado em 34) (cf. resposta dada ao artigo 31º da base instrutória).
36) Os Bombeiros retiraram o elemento lateral referido em 35) (cf. resposta dada ao artigo 32º da base instrutória).
37) A Administração do Condomínio Autor deu conhecimento à ré do ocorrido a 26/06/2007, nos termos da carta cuja cópia consta de fls. 372-373 dos autos (cf. resposta dada ao artigo 33º) da base instrutória).
38) As pedras que caíram da fachada não atingiram pessoas ou bens (cf. resposta dada ao artigo 34º da base instrutória).
39) A Administração do Condomínio Autor, no dia 24 de Outubro de 2007 solicitou à ré que esta tomasse as devidas precauções (metodologia a adoptar para a fixação das pedras), com a máxima urgência e no prazo de oito dias, de forma a evitar novas ocorrências, nos termos da carta cuja cópia consta de fls. 376-377 dos autos (cf. resposta dada ao artigo 35º da base instrutória).
40) A ré, não obstante as quatro missivas que lhe foram enviadas, nada fez até à presente data (cf. resposta dada ao artigo 36º da base instrutória).
41) As pedras de revestimento da zona da varanda da fracção autónoma designada pela letra “E”, correspondente ao 1.º andar A do prédio objecto dos presentes autos estão esburacadas e partidas (cf. resposta dada ao artigo 37 da base instrutória).
42) No final de 2007, o condómino da fracção autónoma designada pela letra “J”, correspondente ao 3.º andar B do prédio objecto dos presentes autos, retirou uma pedra do forro exterior da fachada principal, ao nível do referido andar, para evitar que a mesma caísse (cf. resposta dada ao artigo 38º) da base instrutória).
Houve contra alegações defendendo a manutenção da decisão
Corridos os vistos legais, nada obsta ao conhecimento
II – Apreciando
O recurso é balizado pelas conclusões das alegações, estando vedado ao tribunal apreciar e conhecer de matérias que naquelas não se encontrem incluídas, a não ser que se imponha o seu conhecimento oficioso (art. 684º, nº 3 e 690º, nºs 1 e 3 do CPC), acrescendo que os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido.
O autor circunscreveu o recurso à parte da sentença, que julgou improcedente a pretensão de condenação da ré, ora recorrida, a pagar, a título de indemnização, a quantia que o autor, ora recorrente, terá de despender com as reparações dos defeitos e vícios da responsabilidade da ré nas fracções autónomas danificadas, importância a liquidarem em execução.
E a ré circunscreveu o recurso à parte da sentença que a condena a promover, sob a supervisão de entidade fiscalizadora a indicar pelo autor, as obras necessária para a eliminação dos defeitos consistentes na degradação da pedra de revestimento da fachada principal do prédio, apresentando patologias e juntas inadequadas, bem como as patologias referidas nos factos 15). 16), 28), 30), 33), 34), 35), 36), 41) e 42) dos factos apurados.
A ré deduziu a excepção da ilegitimidade activa, defendendo que o autor carecia de legitimidade para agir em representação dos proprietários das fracções autónomas, ainda que para pedir a indemnização dos danos provocados como consequência dos defeitos existentes nas partes comuns. Julgada improcedente tal excepção a ré agravou da decisão.
Na decisão final a ré foi absolvida do pedido nessa parte (indemnização aos condóminos) o agravo só será conhecido se a sentença não for confirmada, essa parte, art. 710 do CPC/1).
Recurso do A.
O A com vimos continua a defender que a ré tem de ser condenada no pedido de indemnização, ou seja, na quantia que o autor, ora recorrente, terá de despender com as reparações dos defeitos e vícios da responsabilidade da ré nas fracções autónomas danificadas, importância a liquidar em execução. Fundamentou tal pretensão no facto de os danos serem resultado de vícios das partes comuns do edifício.
Na decisão não lhe foi reconhecido esse direito e a ré também se opôs a que fosse fixado.
Como vimos o autor é o condomínio do prédio.
A regra quanto à legitimidade singular é no sentido, por um lado, de que o autor é parte legítima quando tem interesse em demandar, o qual se exprime pela utilidade derivada da procedência da acção (artigo 26º nºs. 1 e 2, do Código de Processo Civil).
E, por outro, que, em regra, são considerados titulares do interesse relevante para efeito de legitimidade os sujeitos da relação material controvertida, tal como é configurada pelo autor (artigo 26º nº. 3, do Código de Processo Civil).
A ressalva da primeira parte do nº. 3 do artigo 26º do Código de Processo Civil tem a ver, além do mais, com os casos em que a lei impõe o litisconsórcio necessário, por exemplo o previsto no artigo 28º daquele diploma.
Prevê o artigo 28º nº. 1, do Código de Processo Civil o litisconsórcio legal enquanto expressa que se o negócio ou a lei exigirem a intervenção dos vários interessados na relação controvertida, a falta de qualquer deles é motivo de ilegitimidade.
Prevê, o artigo 28º nº. 2, do Código de Processo Civil o chamado litisconsórcio natural, ao expressar ser necessária a intervenção de todos os interessados quando, pela própria natureza da relação jurídica, ela seja necessária para que a decisão produza o seu efeito útil normal, ou seja, sempre que, não vinculando embora os restantes interessados, possa regular definitivamente a situação concreta das partes relativamente ao pedido formulado.
Resulta deste normativo que a falta de algum interessado na causa poderá, em algumas situações, não obstar a que a decisão final produza o seu efeito útil normal.
Importa saber se, no caso concreto, em que está em causa o pedido de indemnização pelos danos provocados nas fracções identificadas o condomínio tem poderes para os pedir, alegando que foram consequência de infiltrações de partes comuns e, se procede tal pretensão.
A chamada propriedade horizontal é uma forma de propriedade que se caracteriza pela circunstância de a cada um dos seus titulares corresponder, além da propriedade exclusiva de certa fracção autónoma de um edifício, a propriedade das partes comuns deste; a sua natureza jurídica é a de uma propriedade especial resultante da fusão do direito de propriedade exclusivo da fracção autónoma, com o direito de propriedade das partes comuns do edifício, num conjunto incindível; o conjunto dessas fracções autónomas e das partes comuns do edifício, que resulta da propriedade horizontal, denomina-se condomínio. O condomínio não é uma pessoa colectiva pelo que não dispõe de personalidade judiciária; porém a lei concede ao administrador legitimidade para agir em juízo, no desempenho das funções que lhe pertencem, ou quando autorizado pela assembleia dos condóminos, o legislador entendeu, no art.6 al. e), que lhe é de atribuir tal veste relativamente às acções em que intervenha o administrador dentro da competência funcional que a lei lhe reconhece. Notas ao C.P.C., Cons. Rodrigues Bastos, pag. 56.
Estando em causa valores como o direito de propriedade ou a posse dos bens comuns, o condomínio só terá legitimidade se a assembleia lhe atribuir para o efeito poderes especiais, o que não se verifica no caso vertente.
Dispõe o art. 1437.º, n.º1 do Código Civil que “ O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia”.
Por seu turno, estipula o n.º 2, daquele preceito que “ O administrador pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns”.
Por fim, prescreve o n.º 3 que “ Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade ou posse de bens comuns, salvo se a assembleia atribuir poderes especiais ao administrador”.
O referido artigo consagra a legitimidade do administrador, por direito próprio, para agir em juízo em representação do condomínio, quer na posição de A. quer como R., dentro das funções que lhe estão cometidas por lei (cf. 1346.ºdo Código Civil) e, fora delas, quando a assembleia lhe atribua poderes especiais.
O nº 6 do art. 1433º do C. Civil, emergente da alteração feita pelo Decreto-Lei nº 267/94, de 25.10, nada tem de inovador visto reproduzir o que já antes constava do texto original do nº 4 do mesmo artigo.
O administrador está legitimado por direito próprio para agir em juízo em representação do condomínio para requerer procedimento cautelar ou conservatório da violação do direito de compropriedade os condóminos, por estar previsto no art. 1436 al. f) do CC, cabendo ao administrador realizar actos conservatórios relativos aos bens comuns. Aí se enquadram as acções possessórias e a interrupção dos prazos de prescrição ou usucapião. Trata-se de actos que nada resolvem em definitivo, que não comprometem o futuro e apenas visam manter a coisa ou o direito numa da situação.
Na verdade, Antunes Varela, Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, Manual de Processo Civil, pág. 105, a propósito da extensão da personalidade judiciária, enquanto excepção ao princípio básico da sua coincidência com a personalidade jurídica, a outras entidades como a herança cujo titular não esteja ainda determinado e patrimónios autónomos semelhantes, incluíam nestes últimos os condóminos na propriedade horizontal, indicando como suporte legal deste seu entendimento os art. 1433º, nº 4 – cujo regime hoje consta do nº 6 – e 1437º, nº 1 do C. Civil.
Defendiam, que a personalidade judiciária dos condóminos – obviamente enquanto corpo orgânico sem personalidade jurídica – nas acções onde fosse discutida a validade de deliberações da assembleia de condóminos, o que necessariamente implicaria que nessas acções a legitimidade passiva coubesse a esse corpo – o condomínio –, que era representado pelo seu administrador, em sintonia, aliás, com o que dispunha o art. 22º do C. P. Civil.
Sendo a personalidade judiciária a susceptibilidade de ser parte – nº 1 do art. 5º, este entendimento conduzia naturalmente à conclusão de que em tais acções era o conjunto de condóminos que assumia a qualidade de parte, pelo que só em relação a ele teria cabimento a discussão sobre a existência de legitimidade processual.
O art. 6º, al. e) do C. P. Civil, na redacção introduzida pela reforma processual de 1995-1996, veio confirmar a personalidade judiciária do condomínio resultante da propriedade horizontal, relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador.
Porém, a nosso ver, deve entender-se que a expressão “poderes”, não correspondendo a qualquer outra que seja usada no Código Civil para definir o que é incumbência do administrador, é suficientemente abrangente para englobar todas as referências àquilo que ao administrador cabe fazer pelo facto de o ser, ou seja, por virtude do exercício das funções próprias do cargo em que está investido.
E, deste modo, nas normas do Código Civil – o actual nº 6 do art. 1433º e o nº 1 do art. 1437º –, visto uma e outra se reportarem àquilo que ao administrador cabe fazer, seja representar o condomínio em tribunal, seja agir em juízo no âmbito das funções que lhe pertencem ou ao abrigo de autorização especial que a assembleia lhe conceda.
Por isso se deve concluir, que a legitimidade passiva nas acções de impugnação de deliberações da assembleia de condóminos cabe ao condomínio, representado pelo administrador.
Ora, no caso do condomínio, o art. 1437 do C.C. confere ao administrador legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiros, na execução das funções que lhes pertencem (legitimidade activa), assim como lhe confere legitimidade passiva para ser demandado, mas apenas nas acções respeitantes às partes comuns do edifício. (Como parece evidente refere-se o preceito à chamada legitimidade formal, isto é a capacidade judiciária ou processual – (susceptibilidade de estar a parte, pessoal e livremente em juízo) – e não à legitimidade “ad causam” que só em concreto e caso a caso pode ser averiguada. É que nem sempre a personalidade judiciária coincide com a capacidade processual. Pode falhar esta, apesar de existir aquela. É o que se passa no condomínio, ao qual é reconhecida personalidade judiciária embora sem a correspondente capacidade processual. E, sendo assim, torna-se necessário que o exercício dos direitos processuais fique a cargo de terceiro, que assim adquire legitimidade formal, agindo no processo, embora em nome e no interesse das partes que representam (cf. Anselmo de Castro – Direito Processual Civil declaratório).
Quer dizer, na falta de capacidade processual há necessidade do seu suprimento e é exactamente essa a função do art. 1437 do C.P.C.). Portanto, de acordo com o disposto no preceito em análise, como se diz no Ac. do S.T.J. de 2/2/2006 “só quanto a actos de conservação e fruição dos cargos comuns, aos actos conservatórios ou relativos à prestação de serviços comuns o administrador pode demandar e ser demandado nessa qualidade.”
Neste sentido Pires de Lima e Antunes Varela, Código Anotado Vol. III, 389, “ se for necessário propor contra terceiro acção de reivindicação ou uma acção possessória que tenha por objectos partes comuns do edifício, ao administrador não assiste competência para tomar tal iniciativa, mas pode a assembleia atribuir-lhe essa competência.
No mesmo sentido também escreveu Aragão Seia, Propriedade Horizontal, pag. 207 que “ O administrador não pode porém representar os condóminos nas acções relativas a questões de propriedade ou posse de bens comuns, salvo se a assembleia lhe atribuir para o efeito poderes especiais ou se estes constarem do título da propriedade horizontal”.
Nem se pode defender que na alteração do art. 6º al. e) do CPC que fixou a extensão da personalidade judiciária do condomínio, está abrangida a situação vertente, pois tem a limitação com a referências às mesmas e relativamente às que se inserem no âmbito dos poderes do administrador. E tal referência tem de ser entendida com a articulação do art. 1437/3 que mantém a redacção originária. Sendo certo que na enumeração dos poderes do administrador enumerados no art.º1436 do CC com a redacção do DL 267/94, de 25-10, não constam poderes para as acções em que se discutam direitos de propriedade. Aliás, estão excluídas expressamente.
Com dispõe o art. 6 al. e) do CPC tem personalidade judiciária “ o condomínio resultante da propriedade horizontal relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador”. Assim sendo, fora do âmbito dos poderes do administrado, o condomínio não tem capacidade processual, isto é, não pode ser parte em juízo, competindo aos condóminos, agir em juízo em seu nome próprio, por se tratar de uma acção relativa a questões de propriedade dos bens comuns e a assembleia não atribuiu para o efeito poderes especiais ao administrador.
Com efeito, na noção fornecida por H. MESQUITA (“ A Propriedade Horizontal no Código Civil Português”, RDES, A. XXIII, nºs 1-2-3-4, pg. 147), “o condomínio é a figura definidora da situação em que uma coisa materialmente indivisa ou com estrutura unitária pertence a vários titulares, mas tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivos de natureza dominial – daí a expressão condomínio – sobre fracções determinadas”, mais referindo o Ilustre Professor que “cada condómino está vinculado, no exercício do seu direito, a diversas limitações de origem legal ou negocial impostas em benefício dos demais proprietários de fracções do prédio”, (pag. 150 e 151).
A administração dessas partes comuns compete à assembleia de condóminos e a um administrador (art. 1430º-1), enquanto a das fracções autónomas compete, em exclusivo, como a respectiva propriedade, ao respectivo titular.
Essa administração cabe, assim, conjuntamente a dois órgãos: a assembleia de condóminos, como órgão deliberativo; e o administrador, como órgão executivo (art. 1436º C. Civil, em especial a sua al. h)).
Nem poderia ser de outro modo, nomeadamente quanto às fracções autónomas, pois que, então, estaríamos perante uma violação do direito de propriedade dos respectivos titulares – art. 1305º C. Civil -, em relação aos quais, como terceiros, tais actos seriam necessariamente ineficazes.
Por outro lado, a lei – art. 1436º C. Civil – enumera as diversas funções do administrador para cujo exercício, justamente porque os poderes lhe advêm directamente da lei, não carece de autorização da assembleia.
E é assim que no art. 1437º-1 se dispõe que “o administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia”.
Do mesmo modo, “pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns”, mas já necessita que a assembleia lhe atribua poderes especiais para o efeito quanto a questões relativas a questões de propriedade ou posse de bens comuns – nºs 2 e 3 do mesmo art. 1437º.
Correspondentemente, a lei processual, no reconhecido pressuposto de que o condomínio não tem personalidade jurídica – o que encontra clara manifestação na al. i) do art. 1436º (representação do conjunto dos condóminos) –, veio admitir a personalidade judiciária do condomínio “relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador”.
Já se viu que a primeira parte do 1437/1, se refere aos poderes do administrador para agir em juízo no exercício de direitos que a lei directa e expressamente lhe comete.
Além desses, reconhece-se-lhe legitimidade activa para agir “quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro (…) quando autorizado pela assembleia”.
Ora, os poderes da assembleia de condóminos, no que ao caso interessa, esgotam-se na administração das partes comuns, da compropriedade – art. 1430º-1 e 1437º-3 CC.
Por outro lado, como proprietário exclusivo da sua fracção, o condómino tem a sua fruição e administração exclusiva – art. 1420º-1 CPC.
Autorizado pela assembleia há-de aferir-se pelo âmbito e limites da competência desta, que se circunscrevem, aos factos e acções em que estejam em causa as partes comuns, ou seja, os direitos sujeitos ao regime da compropriedade, que por, eventualmente, exorbitarem os poderes directamente atribuídos ao administrador, mas caberem nos da assembleia, esta deve autorizar e mandatar (cf. P. de Lima e A. Varela, “CC, Anotado”, vol. III, 2ª Ed., 455).
No caso, a autorização da assembleia, sobre direitos de que não era titular, que não se reportavam às partes comuns, cuja administração lhe compete, situam-se para além do âmbito das suas competências, sendo, por isso, insusceptível de produzir os efeitos do invocado mandato. Nem se pode aceitar ou defender que o administrador foi mandatado pelos proprietários das fracções, uma vez que, não sendo advogado, não podia aceitar esse mandato. E, sempre se pode acrescentar, que não é seguro que tenha de pagar tais danos, ou mesmo que alguém lhos tenha exigido.
Por outro lado, a situação nada tem que ver com a previsão do n.º 3 do art. 1347º, também aí se prevêem questões relativas a bens comuns, e porque a acção visa a efectivação de responsabilidade civil do vendedor, de natureza obrigacional, e não a propriedade e posse (acções reais) de bens comuns.
Não merece, assim, censura a decisão recorrida, na parte em absolveu a ré quanto à pretensão da autora de eliminação de defeitos nas fracções autónomas.
Não havendo procedência do pedido, não há que conhecer do agravo, da ré – art. 710/1 do CPC.
Recurso da ré
A ré limitou a sua discordância apenas à “ degradação da pedra de revestimento da fachada principal do prédio” e consequente à sua condenação na reposição da mesma.
Fundamentalmente defende que aplicou a pedra que estava previsto aplicar como revestimento externo e nada tem a ver com tal decisão e consequentemente não tem qualquer responsabilidade com as consequências que resultaram de tal aplicação. Assim, concluiu que cumpriu o contrato e nada lhe pode ser assacado em termos de responsabilidade, se aquele não era o material certo para poder assegurar o revestimento do prédio a culpa é do arquitecto.
Também é verdade que sendo a recorrente que construiu e vendeu tem obrigação de assegurar que o imóvel está bem construído e não apresenta defeitos. E, também é seguro que a escolha da pedra “Amarelo de Negrais” não justifica que algumas delas tenham caído nem que as juntas mais recuadas permitissem a entrada de humidades. Aliás, vem provado que tiveram de ser retiradas algumas que estavam soltas e punham em perigo a vida das pessoas que por ali passassem além dos moradores.
No entanto, salvo o devido respeito, sendo a ré responsável pelo que constrói se a pedra não isolava a superfície revestida, dadas as suas características que vêm descritas, parece que outra solução devia ter sido aplicada na construção que permitisse o isolamento das paredes exteriores ou usar outra técnica de construção antes da sua aplicação. Ou seja, se a pedra escolhida não tinha defeitos e tinha as características que conhecia impunha-se-lhe que, antes de a aplicar, houvesse um revestimento que fosse isolante. Atenta a sua actividade e os conhecimentos técnicos o ofício que tem, se em face do que constava do projecto sabia que a aplicação da pedra referida não isolava das humidades do imóvel, tinha de alertar quem projectou e pedir a alteração para que aquela fachada exterior cumprisse o fim a que se destinava. E este comportamento não só se impunha como lhe era exigido. O empreiteiro tem obrigação de entregar a obra sem defeitos de fabrico e este seria um defeito que comprometia a construção como se verificou. E como defender que a ré não tem nada a ver com as juntas da aplicação da pedra que ficaram mais recusadas e deixavam entrar humidades. Seguramente que não pode defender que foi o arquitecto que não previu tal consequência. E, as pedras que se soltaram foi seguramente em consequência de má aplicação, não era previsível que viesse a acontecer ou, que tal ocorrência resultasse da sua permeabilidade, conduta ainda mais grave para quem constrói e não prevê um facto de tal gravidade.
È verdade que a obra foi entregue e não foram detectadas as anomalias referidas que só apareceram com as primeiras chuvas. Temos de concluir que estas anomalias estão previstas na garantia de quem constrói responde durante um prazo alargado por defeitos entre outros de construção. Este é um deles que só é visível com o decurso do tempo. Não é razoável vir defender que entregou o imóvel sem defeitos e nada tem a ver com os danos relatados. Numa fase em que se exige que os edifícios respeitem as regras de poupança energética não se entende que venha defender que nada tem a ver com as humidades que surgiram que põem em causa a salubridade do edifício. O vício ou defeito da coisa é determinado à data do cumprimento e a ela se reporta. Deve, pois, existir nesse momento, embora eventualmente oculto.
Tendo conhecimento desse facto, impunha-se que se recusasse a aplicação pelo menos como revestimento isolante das paredes exteriores. Aliás, no caso vertente apenas e verifica nesta fachada, uma vez que, foi aplicada outra pedra nas outras.
Mas, seguramente que esta defesa não cobre o facto de algumas das pedras se terem soltado caírem e ter de haver intervenção das autoridades competentes.
Nem pode aceitar-se como pretende que a condenação nas obras necessárias à reparação da fachada cessa se as despesas forem desproporcionadas em relação ao proveito. Por um lado, desconhecesse qual o montante em causa, no entanto, o construtor é responsável pelos defeitos que ficaram na obra e no caso presente aquando da entrega ainda ocultos.
A ré vem condenada a promover sob a supervisão de entidade fiscalizadora a indicar pelo autor – as obras necessária para a eliminação dos defeitos de construção existentes nas partes comuns do edifício do condomínio do prédio sito na rua ..., nº ..., em Lisboa, defeitos esses consistentes: na degradação da pedra de revestimento da fachada principal do prédio, apresentando patologias e juntas inadequadas, bem como, as patologias referidas nos factos 15), 16), 28), 30), 33), 34), 35), 36), 41) e 42) dos factos supra apurados.
Vejamos a existência de defeitos cuja responsabilidade pela reparação impenda sobre a Ré, enquanto construtora-vendedora.
A Ré continua a defender que a sua condenação na reparação não pode manter-se pois que não está provado que os defeitos alegados lhe são imputáveis, no que respeita ao revestimento exterior, que aplicou o material previsto no projecto.
Perante os defeitos relatados não se pode concluir que a ré tenha cumprido os seus deveres inerentes à actividade de construção, sem vício do edifício em causa.
E de acordo com a previsão do art.342/1 do CC, sendo um facto constitutivo do direito o ónus da prova da existência do defeito da edificação, cabendo pelo contrário ao empreiteiro/ vendedor, o ónus de prova que o defeito caso exista não é culpa sua.
Mas, o art. 23 do RGEU impõe que: “As paredes das edificações serão constituídas tendo em vista não só as exigências de segurança como também as de salubridade, especialmente no que respeita à protecção contra a humidade, as variações de temperatura a propagação de ruídos e vibrações”.
A condenação da Recorrente assentou no pressuposto da existência de defeitos, que “desvalorizam o prédio e obstam em parte a que este apresente as qualidades necessárias para o respectivo fim”.
Estamos perante responsabilidade contratual emergente de cumprimento defeituoso do contrato, pois que a prestação do devedor não satisfaz o interesse do credor, no caso vertente, por nas partes comuns do edifício se verificarem imperfeições ou desconformidades relativamente às que são normais e deviam existir, atento o seu destino e função. O cumprimento defeituoso tem como pressuposta a ideia de que, aquando da entrega da coisa, o comprador desconhecia o vício ou inexactidão da prestação efectuada pela outra parte. Quando haja cumprimento defeituoso, ou, seja, quando a prestação seja defeituosamente cumprida, o devedor, cuja culpa se presume, responde pelo prejuízo causado ao credor, nomeadamente pela eliminação dos defeitos – art. 798º, 799º-1, 913º, 1221º e 1225º, todos do C. Civil.
Em caso de cumprimento defeituoso, a lei impõe, pois, ao devedor a prova de que o mesmo não procede de culpa sua. A execução defeituosa da prestação contratual, como violação do contrato, é um acto ilícito, elemento integrante da responsabilidade contratual. No domínio desta responsabilidade, presume-se, como se disse, a culpa, mas, na falta de norma que o permita, o mesmo não acontece relativamente aos restantes requisitos da responsabilidade civil.
Assim, há-de ser sobre quem invoca a prestação inexacta da outra parte como fonte da responsabilidade que há-de recair o ónus de demonstrar os factos que integram esse incumprimento (facto ilícito), bem como os prejuízos dele decorrentes (dano) – art. 342º-1 C.Civil (cf. Ac. STJ, de 23/11/06, Proc. 06B4007 – ITIJ; PEDRO R. MARTINEZ, “Cumprimento Defeituoso -Em Especial na Compra e Venda e na Empreitada”, 356).
O vício ou defeito da coisa é determinado à data do cumprimento e a ela se reporta. Deve, pois, existir nesse momento, embora eventualmente oculto.
Efectivamente, como escreve Pedro Martinez (ob. cit., 214), “o cumprimento defeituoso pressupõe a existência de culpa do devedor e não está na dependência do caso fortuito. Além disso, o defeito advém de uma execução imperfeita”.
Defeitos serão tanto os vícios que tiram valor ou aptidão à obra para o uso ordinário ou previsto no contrato, como as desconformidades com o que as partes estipularam.
Na situação presente vem provada a existência de deficiências nas partes comuns do edifício que se traduzem, objectivamente, numa diminuição do valor intrínseco do prédio, susceptíveis de afectarem negativamente o preenchimento da sua função, ao serviço das fracções autónomas numa parte importantíssima que é o seu revestimento exterior e põe a sua segurança já em causa mas com consequência que podem ser trágicas a longo e médio prazo.
E também vem provado que, essas deficiências existiam à data do cumprimento do contrato, mesmo sem serem visíveis na data de entrega, mas, começaram a surgir logo que começou a chover e com água a escorrer em vários pontos, tubagem a verter água na arrecadação do condomínio (art.1) como vem provado e já aceitou reparar entre outros. Mas, não solucionando a entrada de humidades numa extensão grande como é a fachada do prédio e que coloca o edifício sem segurança ameaçando as pedras soltarem-se e mais ainda não o isolando das humidades com consequências já visíveis em partes comuns e, algumas das fracções que são contíguas a essas entradas de humidades.
Trata-se, na verdade, de um conjunto de deficiências verificadas no levantamento das placas de revestimento, mas também na forma como foram executadas (recuadas) deixam entrar também aí humidades, temos de concluir que os defeitos de construção advêm de erros de construção e também da utilização de materiais que as fizeram surgir (causas não detectáveis, mas ínsitas na prestação). Estamos assim, perante defeitos que preenchem o conceito de prestação defeituosa e cumprimento defeituoso.
As anomalias provadas são integráveis e compatíveis com defeitos de construção e com a sua contemporaneidade.
Sabendo-se que a sua causa ou origem e que as mesmas resultam de vício de construção ou erro de execução imputáveis à empreiteira-vendedora, pode concluir-se que resultam do cumprimento defeituoso desta.
Daí que, tratando-se efectivamente de defeitos ocultos, não se possa presumir o conhecimento deles pela autora aquando da aceitação da obra, tendo em consequência esse conhecimento de ser provado pelos réus por integrar matéria de excepção peremptória (art.º 342º, n.º 2, do Cód. Civil).
Cabia aos autores o ónus da prova da existência de defeitos, não das suas causas e dos respectivos efeitos (art.º 342º, nº 1). Mas isto não basta. Como refere Pedro Romano Martinez (Direito das Obrigações, Parte Especial, 2ª edição, 471), o dono da obra tem igualmente de demonstrar que a gravidade dos defeitos é de molde a afectar o uso ou a acarretar uma desvalorização da coisa. Ora, os recorrentes fizeram esta demonstração; como bem se refere na sentença, as anomalias detectadas (facto nº 11) integram vício reparável e evidenciam falta de qualidade necessária das fracções afectadas para serem habitadas com condições mínimas de conforto e salubridade; alem disso, resultam evidentemente de vício de construção. Sendo certo, que foi condenada a repara vários outros defeitos que aceitou e alguns deles de difícil compreensão.
Na verdade, se escreveu no acórdão do STJ, de 8/3/2001, CJSTJ, ano IX, página 160:
«Nos imóveis construídos para longa duração e com a tecnologia crescentemente complexa usada na construção, os vícios (sobretudo e principalmente os ocultos) manifestam-se com frequência anos depois.
De tal sorte que bem pode suceder que, no momento em que os vícios se patenteiam, a utilização dos direitos clássicos do dono da obra ou se revela já inviável, ou é uma miragem ou representa uma sobrecarga na economia jurídica do contrato que nada os legitima. Daí que se justifique a concessão (nestes casos de imóveis edificados para perdurar) de um novo direito – de cariz indemnizatório – e que acresce àqueles outros.».
Este novo direito indemnizatório está previsto no nº1 do artigo 1225 do Código Civil, na redacção que lhe foi dada pelo artigo 3º do DL 267/94, de 25 de Outubro e traduz-se em que, sem prejuízo do disposto nos artigos 1219 e seguintes, se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente.
Está provado nos autos, não só que o prédio foi construído pela ré, mas que foi a ré que, tendo procedido à constituição da propriedade horizontal, procedeu depois à venda das diversas fracções autónomas.
É pois aplicável ao caso, o regime definido para o “vendedor do imóvel que o tenho construído, modificado ou reparado”, nos termos do nº 4 do artigo 1225º do Código Civil.
O que significa que a ré responde, na falta de diferente prazo de garantia convencionada, pelos vícios de construção e pelos defeitos que o prédio vier a revelar nos cinco anos posteriores à entrega; não há qualquer dúvida de que, estando provado que as anomalias verificadas como as que vêm elencadas nos art15), 16), 28), 30), 33), 34), 35), 36), 41) e 42) dos factos supra apurados.
A alteração de uma parede exterior de um prédio, por definição exposta a agressões diversas, climatéricas e outras, como a ré refere, manifestada tão pouco tempo depois da sua construção, claramente dentro do prazo geral de garantia, revela um vício de construção pelo qual é responsável o construtor. Há que ter em conta que se trata de um imóvel destinado “por sua natureza a longa duração” (nº 1 do citado artigo 1225º do Código Civil); e que não foi demonstrada qualquer ocorrência anómala, (vendaval ou terramoto entre outras) que permita explicar por qualquer outra via o que se verificou.
Concluindo
1 A ré responde, na falta de diferente prazo de garantia convencionada, pelos vícios de construção e pelos defeitos que o prédio vier a revelar nos cinco anos posteriores à entrega.
2 O vício ou defeito da coisa é determinado à data do cumprimento e a ela se reporta. Deve, pois, existir nesse momento, embora eventualmente oculto.
3. Os poderes da assembleia de condóminos, no que ao caso interessa, esgotam-se na administração das partes comuns, da compropriedade – art. 1430º-1 e 1437º-3 do CPC.
4. Por outro lado, como proprietário exclusivo da sua fracção, o condómino tem a sua fruição e administração exclusiva – art. 1420.
5 A autorização da assembleia, porque incidente sobre direitos de que não era titular, não respeitantes às partes comuns, cuja administração lhe compete, situa-se para além do âmbito das suas competências, sendo, por isso, insusceptível de produzir os efeitos do mandato.
Decisão: em face do exposto, julga-se:
1. Improcedente o recurso do A. mantendo-se a decisão impugnada.
2 Improcedente a apelação da ré, mantendo-se a decisão impugnada.
3. Não conhecer do agravo, nos termos do art. 710/1 do CPC
Custas por autor e ré respectivamente.
Lisboa, 6 de Maio de 2010
Catarina Arêlo Manso
António Valente
Ilídio Sacarrão Martins |
