| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes, do Tribunal da Relação de Lisboa.
I-Relatório
Partes:
E (Autora/Recorrida)
C, LDA. (Ré/Recorrente)
Pedido:
Condenação da Ré a:
-reconhecer a Autora como a legitima proprietária do imóvel que constitui o 1.º andar direito do n.º 11 sito em Lisboa;
-restituir à Autora o referido imóvel, entregando o mesmo livre de pessoas e bens;
-pagar à Autora indemnização no valor equivalente ao dobro do montante da renda mensal (€ 1.569,26 - € 784,63 x 2) por cada mês de atraso na restituição do locado, que deveria ter acontecido em 31-7-2014.
Fundamentos.
-Ser proprietária do imóvel e enquanto senhoria na relação de arrendamento estabelecida com a Ré, ter procedido à denúncia do contrato de arrendamento com efeito a 31-07-2014;
-Não ter a Ré procedido à entrega do imóvel, continuando a ocupá-lo;
Contestação.
Pugnou a Ré pela validade e eficácia do contrato de arrendamento atento o teor da carta que a Autora lhe enviou em 25 de Fevereiro de 2013, concluindo no sentido da improcedência da acção.
A Autora respondeu à contestação nos termos que constam da diligência a que se reporta a acta de fls. 94-95.
Sentença.
Julgou a acção procedente e reconheceu a Autora proprietária do identificado imóvel, condenando a Ré na restituição e entrega livre e devoluto de pessoas e bens. Condenou ainda a Ré a pagar à Autora, desde 1 de Outubro de 2014 e até ao momento da restituição, a título de indemnização, o dobro do valor da renda mensal vigente em 31 de Setembro de 2014 (2 x € 784,63).
Conclusões do recurso (transcrição).
I.O Tribunal a quo julgou a acção procedente, por provada, por, no fundo, entender que a redução a zero e aumento, no mesmo acto, do capital social da ré se equipara ao trespasse ou, pelo menos, gera efeitos práticos idênticos.
II.Mesmo que o caso concreto prefigurasse uma real situação de transmissão inter vivos de posições sociais (o que in casu não se verifica), esta não se confunde com a figura jurídica do trespasse ou mesmo com os seus efeitos.
III.O caso sub judice não permite juridicamente a sua equiparação ao trespasse, pelo que a fundamentação da decisão recorrida que assente nessa figura jurídica deve ser abandona.
IV.A sentença recorrida materializa uma errónea interpretação das normas jurídicas aplicáveis, designadamente ao que tange o artigo 26.º n.º 6 alínea b) do NRAU.
V.A lei, no artigo supra referido, apenas confere ao senhorio o direito de denunciar o contrato de arrendamento quando ocorra transmissão inter vivos de posição ou posições sociais que determine a alteração da titularidade superior a 50% do capital social face à situação existente no início de vigência da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.
VI.Resulta do artigo 9º do Código Civil que a interpretação das normas legais deve respeitar e incluir os elementos de interpretação - gramatical, histórico, sistemático e teleológico - seguindo uma metodologia hermenêutica
VII.Pires de Lima e Antunes Varela in Código Civil Anotado, Volume I (artºs 1º a 761º), 4ª edição revista e actualizada, com a colaboração de M. Henrique Mesquita, Coimbra Editora, Limitada, 1987, p. 58 referem que “o sentido decisivo da lei coincidirá com a vontade real do legislador, sempre que esta seja clara e inequivocamente demonstrada através do texto legal, do relatório do diploma ou dos próprios trabalhos preparatórios da lei”.
VIII.A expressão “transmissão inter vivos” não é todavia polissémica ou de sentido ambígua, obscura ou incompreensível, pelo que se há-de assumir que o legislador conseguiu aí exprimir-se de forma clara e adequada, como aliás impõe o n.º 3 do artigo 9.º do Código Civil.
IX.O significado natural e correcto da expressão utilizada no artigo 26.º n.º 6 alínea b) é “faculdade ou o facto de transmitir bens, direitos ou poderes” – Grande Dicionário da Língua Portuguesa da Grande Biblioteca Multilingue, volume 7, página 174; “a passagem de um direito ou obrigação da esfera jurídica de um sujeito para a de outro” - Do dicionário jurídico – direito civil, direito processual civil, organização judiciária - de Ana Prata, com a colaboração de Jorge Carvalho, 4.º Edição, Almedina, página 1185.
X.Deve concluir-se portanto que o legislador soube exprimir-se de forma adequada e correcta ao utilizar a expressão “transmissão inter vivos”, não tendo cabimento legal uma interpretação extensiva da referida expressão.
XI.Não pode assim proceder, na actualidade e no presente caso, o argumento, resultante do emprego de uma interpretação extensiva e teológica, que o legislador pretendeu com a norma em causa - artigo 26.º n.º 6 alínea b)- facultar ao senhorio um mecanismo para este reagir, impedir e/ou obviar a valorização do estabelecimento comercial (que se encontra instalado num prédio de que é proprietário) muito graças ao “desajustamento do valor da renda em relação ao valor locativo do prédio arrendado” (enxerto da sentença recorrida) porque o legislador já lhe conferiu um mecanismo - consolidado na Lei n.º 31/2012, de 14/08 - mais eficaz de actualização extraordinária da renda e desta forma reequilibrar as posições contratuais.
XII.Actualmente o ordenamento jurídico faculta ao senhorio mecanismos que permitem a actualização extraordinária da renda – artigo 50.º e seguintes da Lei n.º 31/2012, de 14/08, mecanismo inclusive que a senhoria já aproveitou, o que despoletou a carta que se mostra transcrita em 9. dos factos provados constante na sentença recorrida, datada de 25 de Fevereiro de 2013, com a proposta de actualização da renda para o montante de 776,94€.
XIII.Com a aprovação da redução do capital social da apelante de 190.388,89€ e 0€ (zero euros) foram extintas as quotas até então detidas e tituladas por V, M, V, Mo, M e I.
XIV.Com a aprovação, em acto contínuo, do aumento do capital social da Ré para 50.000,00€ subscrito e realizado a 31 de Março de 2009, na totalidade pela sociedade “R, SGPS, S.A” foi criada ex novo uma quota que passou a ser titulada pela esta sociedade comercial.
XV.Face ao exposto, não se operou a passagem de qualquer quota titulada até dia 31 de Março de 2009 por V, M, V, M, M e I referente à sociedade comercial C, Lda, ora Apelante, para a sua actual e única sócia “R, SGPS, S.A”.
XVI.Em consequência não se verificou qualquer transmissão inter vivos das quotas da arrendatária, pelo que não encontra preenchido o disposto no artigo 26.º n.º 6 alínea b) da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.
XVII.O tribunal a quo andou mal ao considerar que a actual e única sócia “R, SGPS, S.A. da ré, ora Apelante, recebeu a dia 31 de Março de 2009 por transmissão inter vivos todas as quotas daquela sociedade comercial, até então tituladas por V, M, V, M, M e I.
XVIII.O tribunal a quo, face à impossibilidade de passagem/transmissão de participações sociais juridicamente pré-inexistente (pois segundo a normalidade do acontecer não pode ser transmitido um qualquer bem e/ou direito quando o mesmo se encontra extinto), devia ter declarado como ilícita a denúncia do contrato de arrendamento formalizada pela senhoria por carta datada de 29 de Junho de 2009 e, em consequência, ter julgado improcedente a respectiva acção.
XIX.A regra contida no nº 1 do artº 236º do CC, para o problema básico da interpretação das declarações é a seguinte: prevalecerá, em regra, a vontade real do declarante, sempre que for conhecida do declaratário. Faltando esse conhecimento, o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um destinatário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição de declaratário real, em face do comportamento do declarante.” - Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra 14-09-2010.
XX.Um receptor instruído e diligente teria inferido da leitura da carta remetida pela senhoria e autora que o contrato assumiria a partir de então a natureza de contrato a termo certo, com término a dia 31 de Julho de 2014, como aliás resulta de forma clara e adequada do segundo parágrafo do corpo da carta que se mostra transcrita em 9. dos factos provados constante na sentença recorrida.
XXI.Um receptor instruído e diligente entende que a senhoria fez, por mera causalidade, coincidir o termo do prazo do contrato de arrendamento (a partir de então sujeito ao NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (NRAU), na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 31/2012, de 14/08), com a data já referida na carta transcrita no ponto 8 dos factos provados vertidos na sentença recorrida, porém poderia, no uso da faculdade que a Lei n.º 31/2012, de 14/08 - artigo 50 alínea a) - lhe confere, seleccionar qualquer outra data para o termo do prazo do respectivo contrato de arrendamento, propondo, inclusive, nos termos do artigo 50 alínea a) da Lei n.º 31/2012, de 14/08, uma duração mais reduzida para o contrato de arrendamento do que a efectivamente proposta (se não o fez foi porque única e exclusivamente não lhe interessou).
XXII.Face ao exposto, designadamente a circunstância da senhoria ter aproveitado a faculdade prevista no artigo 50 alínea a) da Lei n.º 31/2012, de 14/08 ao ter proposto a duração do contrato de arrendamento nos termos que teve interesse (o que veio a ser aceite pela arrendatária) e a transição daquele para o NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (NRAU), na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 31/2012, de 14/08, a senhoria preteriu a Lei n.º 6/2006, de 27/02 (com as faculdades que aquela lhe atribui), pois não pode a senhoria desejar o melhor de dois mundos: transição para o NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (NRAU), na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 31/2012, de 14/08, e manter a denúncia do contrato de arrendamento com fundamento no artigo 26.º n.º 6 alínea b) da Lei n.º Lei n.º 6/2006, de 27/02.
XXIII.Assim, atento ao conteúdo da carta registada com aviso de recepção de 25 de Fevereiro de 2013 (doc.2), há-de entender-se (nos precisos termos que seria perceptível por um receptor instruído e diligente) que a senhoria manifestou o propósito, de preferir a aplicação ao contrato em causa com prazo certo o NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (NRAU), na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 31/2012, de 14/08, (afastando a Lei n.º 6/2006, de 27/02) sem ter em momento oportuno formalizado a comunicação de oposição à renovação do contrato, o mesmo encontra-se plenamente válido.
XXIV.Assim, será de pugnar pela manutenção, à data, do contrato de arrendamento, pois apenas este entendimento sobressalta a um receptor instruído e diligente da leitura atenda e cuidado do conteúdo da carta que se mostra transcrita em 9. dos factos provados constante na sentença recorrida.
XXV.Em face de todo o exposto, deve a douta sentença ser revogada, dando-se provimento ao recurso e negando-se, concomitantemente, a pretensão da senhoria e absolvendo-se, assim, a ré do pedido.
Conclusões das contra alegações (transcrição).
1º-A Autora é a proprietária do referido 1º andar direito do nº 11 do prédio urbano sito em Lisboa e Ré era arrendatária do referido andar, através de contrato de arrendamento celebrado em 19 de Junho de 1963, pelo prazo de 1 ano, renovado por iguais e sucessivos períodos (contrato não habitacional de duração indeterminada) – Factos provados nºs. 1 e 2.
2º-O art.º 26.º, n.º 6, al. b), do NRAU reconhece ao senhorio o direito de denúncia imotivada, previsto no art.º 1101.º, al. c) do Código Civil, em relação a contratos celebrados antes da entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro quando, “sendo o arrendatário uma sociedade, ocorra transmissão inter vivos de posição ou posições sociais que determine a alteração da titularidade em mais de 50% face à situação existente aquando da entrada em vigor da presente lei”.
3º-Nos termos do art.º 1101.º, al. c), do Código Civil, aditado pelo art.º 3.º da referida Lei n.º 6/2006, de 29 de Fevereiro, que aprovou o NRAU, o senhorio pode denunciar o contrato de arrendamento de duração indeterminada mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação.
4º-A denúncia opera por comunicação à contraparte nos termos do art.º 9.º, n.º 1 do NLAU.
5º-Em 31 de Março de 2009, foi realizada a redução do capital social da Ré de € 190.388,89 para € 0,00, e o aumento, no mesmo acto, de tal capital para € 50,000,00, realizado por uma única e nova sócia, a sociedade R, SGPS, S.A., - Factos provados nº 7.
6º-Esta operação teve efeitos práticos semelhantes aos de um trespasse, passando o estabelecimento a ser explorada pela nova detentora única e exclusiva do capital social da Ré.
7º-Através da redução e aumento de capital da Ré, foram alteradas as posições que asseguram o domínio da posição de arrendatário no contrato de arrendamento dos autos, surgindo a R, SGPS, S.A. como a verdadeira e real arrendatária.
8º-Com aquela operação, estamos perante uma nova sociedade arrendatária, com quem a Autora não contratou o arrendamento e que apenas manteve a sua denominação e sede social.
9º-Por efeito da redução e aumento, no mesmo acto, do capital social da Ré, nos termos acima descritos, a R, SGPS, S.A., passou a deter o domínio exclusivo sobre aquela, e do estabelecimento instalado no locado, o que até então não sucedia.
10º-Tal foi realizado através do afastamento e substituição na totalidade dos antigos sócios da Ré e o surgimento de um novo e único sócio, titular único e exclusivo do capital social da Ré, através de uma única quota, ocorrendo, assim, uma real e efectiva alteração da titularidade, em 100%, de tal capital.
11º-Consequentemente, por carta registada, com aviso de recepção, de 29 de Junho de 2009, ao abrigo das disposições conjugadas dos art.ºs 26.º, n.º 6, al. b) e 28.º do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, e art.º 1101.º, al, c), do Código Civil, a Autora denunciou o contrato de arrendamento existente com a Ré, com efeitos a 31 de Julho de 2014, data em que o arrendado deveria ser entregue livre de pessoas e bens - Factos provados nº 8.
12º-No dia 25 de Fevereiro de 2013, a Autora enviou à Ré., que a recebeu, uma carta registada, com A/R (fls. 32 -33), a reafirmar a denúncia, dizendo que “o contrato de arrendamento referente a este locado cessará os seus efeitos no dia 31-7-2014, data em que o arrendado deverá ser entregue livre de pessoas e bens, conforme consta da carta de 29-6-2009, enviada pela Companhia a V. Ex.as. a denunciar o contrato de arrendamento” – Factos provados nº 9.
13º-Esta carta transcrita deve ser interpretada de acordo com a regra estabelecida no artº 236º nº 1 do Código Civil segundo a qual o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que será apreendido por um declaratário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante (teoria da impressão do destinatário).
14º-Nestes termos, um declaratário normal colocado na posição da Ré, não pode deixar de considerar aquela carta como significando que, até 31 de Julho de 2014, o contrato passaria a estar sujeito ao NRAU, mantendo-se plenamente válida e eficaz a declaração de denúncia do contrato de arrendamento operada pela carta de 29 de Junho de 2009, que produziria efeitos a 31 de Julho de 2014.
15º-É isso que se retira da seguinte passagem da carta de 25 de Fevereiro de 2013: “Recordamos que, o contrato de arrendamento referente a este locado cessará os seus efeitos no dia 31-7-2014, data em que o arrendado deverá ser entregue livre de pessoas e bens, conforme consta da carta de 29-6-2009 enviada pela Companhia a V. Exas. a denunciar o contrato de arrendamento”
16º-Dado que até 31 de Julho de 2014, o contrato de arrendamento se manteve plenamente válido e eficaz, com a carta de 25 de Fevereiro de 2013, a Autora outra coisa não pretendeu que sujeitá-lo, até 31 de Julho de 2014, ao regime do NRAU.
17º-Não existe qualquer impedimento legal para a Autora ter procedido à transição para o NRAU e à actualização da renda do locado, nos termos e ao abrigo do disposto nos artigos 30º a 53º do NRAU, a vigorar até à data em que o contrato de arrendamento cessou os seus efeitos em virtude da denúncia.
18º-No dia 3 de Julho de 2014, a Autora enviou à Ré, que recebeu, uma carta registada, com A/R (fls. 34) de novo a reafirmar a denúncia, dizendo que “o referido contrato cessará os seus efeitos no dia 31-7-2014, data em que o arrendado deverá ser entregue livre de pessoas e bens (…) devendo proceder à entrega das respectivas chaves do locado e caso não procedam à entrega do locado na data acima indicada, constituem-se em mora na entrega do locado, pelo que será devido, por cada mês de atraso na restituição do locado, indemnização no valor equivalente ao dobro do montante da renda mensal, conforme previsto no art.º 1045.º n.º 2 do Código Civil”. – Factos provados nº 11.
19º-O contrato de arrendamento celebrado em 19-6193, tendo por objecto o 1º andar do nº 11 cessou a produção dos seus efeitos no dia 31 de Julho de 2014, por denúncia do mesmo, operada pela Autora através da carta de 29 de Junho de 2009.
20º-A denúncia comunicada pela Autora operou, assim, validamente, sendo certo que a denúncia do contrato foi reafirmada, por cartas de 25 de Fevereiro de 2013 e de 3 de Julho e 2014.
21º-Atenta a carta registada da Autora a fls. 34, enviada no dia 3 de Julho de 2014, que a Ré recebeu, esta constituiu-se em mora devendo pagar à Autora, a titulo de indemnização, a quantia mensal equivalente ao dobro do montante da renda mensal, ou seja, € 1.569,26 (€ 784,63 x 2) desde 1-8-2014 e até ao momento da restituição.
II-Apreciação do recurso.
Os factos:
O tribunal a quo deu como provado a seguinte factualidade:
1.Pela Ap. 8 de 1951/12/24, encontra-se inscrita na Conservatória do Registo Predial de Lisboa a aquisição a favor da autora, o prédio urbano sito em Lisboa, descrito naquela Conservatória sob o nº, por compra a A, Lda.;
2.Por escritura pública realizada no dia 19 de Junho de 1963, realizada no Cartório Notarial de Lisboa, a autora declarou dar arrendamento a V, que declarou tomar de arrendamento, pelo prazo de um ano, renovado por iguais e sucessivos períodos, mediante a renda mensal de 3.250$00 e com destino à leccionação de «creanças débeis mentais, isto é, portadoras de ligeiras deficiências mentais, sensoriais ou ortofónicas», o 1º andar direito do nº 11 do prédio identificado em 1;
3.Por escritura pública realizada no dia 19 de Janeiro de 1988, V declarou trespassar à ré, que declarou aceitá-lo, o estabelecimento instalado no 1º andar direito referido em 2.;
4.Pela Ap. 06/19861128, encontra-se inscrita na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa, a constituição do C, Lda., com o capital social de 5.500.000$00, com os seguintes sócios e respectivas quotas:
-V, titular de uma quota com o valor de 2.900.00$00;
-M, titular de uma quota com o valor de 1.400.00$00;
-V, titular de uma quota com o valor de 300.00$00;
-M, titular de uma quota com o valor de 300.000$00;
-I, titular de uma quota com o valor de 300.000$00;
-F, V, M e I, titulares de uma quota em comum e sem determinação de parte ou direito, no valor de 300.000$00;
5.Pela Ap. 27/20070126, encontra-se inscrito na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa, o aumento do capital social da ré para € 162.954,98, por suprimentos efetuados pelo seu sócio V;
6.Após o aumento do capital social referido em 5., a ré ficou com o capital social de € 190.388,85, assim dividido:
-V, titular de uma quota com o valor de € 14.465,14 e outra quota no valor € 162.954,98;
-M, titular de uma quota com o valor de € 6.983,17;
-V, titular de uma quota com o valor de € 1.496,39;
-M, titular de uma quota com o valor de € 1.496,39;
-M titular de uma quota com o valor de € 1.496,39;
-I, titular de uma quota com o valor de € 1.496,39.
7.Pela Ap. 76/20090414, foram inscritos na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa, os seguintes factos referentes à ré: «Redução do capital, aumento do capital e alterações do contrato de sociedade. Montante da redução: 1909388,85 Euros Finalidade: cobertura de prejuízos (…) Capital após a redução: 0,00 Euros Montante do aumento: 50.000,00 Euros (…) SÓCIOS E QUOTAS: QUOTA: 50.000,00 Euros TITULAR: R, SGPS, S.A.
8.No dia 29 de Junho de 2009 a autora enviou à ré, que a recebeu, a carta registada e com aviso de recepção, cuja cópia se encontra a fls. 32-33, da qual consta, além do mais, o seguinte: «ASSUNTO: Denúncia do contrato a arrendamento e consequente entrega do locado na morada supra mencionada. (…) Na qualidade de senhoria do locado na morada, de que V. Exas. são arrendatários, vimos pela presente comunicar-vos a denúncia do contrato de arrendamento urbano não habitacional de duração indeterminada, celebrado por escritura pública em 19-6-1963 e referente ao arrendado acima identificado, tudo ao abrigo do disposto nos artigos 26º nº 6, alínea b) e 28º, ambos do NRAU, com remissão para o artº 1101º, alínea c) do Código Civil. Com efeito, 14-4-2009, foi aprovada a redução do capital da sociedade arrendatária para 0.00€ e efectuado, em simultâneo, um aumento de capital de 50.000,00€ realizado em dinheiro pela nova e única sócia, a empresa R, S.A. Assim, nesta data de 14-4-2009 a sociedade arrendatária ficou com um capital social de 50.000€, correspondente a uma quota única nesse valor, pertencente à R, S.A. Estamos, pois, perante uma transmissão inter vivos da posição social que determinou a alteração da titularidade em mais de 50% do capital da sociedade arrendatária face à situação existente aquando da entrada do NRAU em 28-6-2006, o que confere à senhoria o direito denúncia do contrato, nos termos conjugados dos já mencionados artigos 26º nº 6, alínea b) e 28º, ambos do NRAU e artº 1101º, alínea c) do Código Civil. Assim sendo, o referido contrato cessará os seus efeitos no dia 31-07-2014, data em que o arrendado deverá ser entregue livre de pessoas e bens e no estado de conservação em que se encontrava aquando da celebração do negócio»;
9.No dia 25 de Fevereiro de 2013, a autora enviou à ré, que a recebeu, a carta regista com aviso de recepção, cuja cópia se encontra a fls. 61, da qual consta, além do mais, o seguinte: «Na qualidade de senhoria do locado correspondente ao 1º Dto. do prédio sito em Lisboa, do qual V. Exas. são arrendatários, vimos, nos termos e para os efeitos do disposto nos artigos 50º e seguintes da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro (com as alterações introduzidas pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto), comunicar-lhes a intenção de proceder à transição do contrato de arrendamento em causa para o novo regime do arrendamento urbano (NRAU) com a actualização da respectiva renda. Assim, propomos que o contrato passe a contrato com prazo certo e o valor da renda passe a ser de € 776,94 mensais. Recordamos que, o contrato de arrendamento referente a este locado cessará os seus efeitos no dia 31-7-2014, data em que o arrendado deverá ser entregue livre de pessoas e bens, conforme consta da carta de 29-6-2009 enviada pela Companhia a V. Exas. a denunciar o contrato de arrendamento (…)»;
10.Na sequência dessa carta a ré passou a pagar à autora a quantia mensal de € 784,63, a título de renda pelo gozo do 1º direito, a qual, na sequência da carta enviada por esta àquela, com data de 28 de Março de 2014, passou a ser de € 784,63;
11.No dia 3 de Julho de 2014, a autora enviou à ré, que a recebeu, a carta registada e com aviso de recepção, cuja cópia se encontra a fls. 34, da qual consta, além do mais, o seguinte: «ASSUNTO: Denúncia do contrato de arrendamento e consequente entrega do locado sito na morada supra mencionada. (…) Na qualidade se senhoria do locado sito na mora supra mencionada, de que V. Exas. são arrendatários a tenta a denúncia do contrato de arrendamento, efectuada através da carta enviada a V. Exas. em 29-6-2009, vimos de novo lembrar-vos que o referido contrato cessará os seus efeitos no dia 31-7-2014, data em que o arrendado deverá ser entregue livre de pessoas e bens e no estado de conservação e que se encontrava aquando da celebração do negócio. Como tal devem V. Exas. proceder à entrega das respectivas chaves do locado, entregando-as à porteira do prédio ou na sede da Companhia, sita em Lisboa entre as 09h00 e as 12h30 ou entre as 14h00 e as 16h30. Caso não procedam à entrega do locado na data acima indicada, constituem-se em mora na entrega do locado, pelo que será devido, por cada mês de atraso na restituição do locado, indemnização no valor equivalente ao dobro do montante da renda mensal, conforme previsto no artº 1045º nº 2do Código Civil»;
12.Até ao momento a ré não entregou à autora o 1º direito referido em 2..
O direito.
Questão submetida pela Apelante ao conhecimento deste tribunal: (delimitada pelo teor das conclusões do recurso e na ausência de aspectos de conhecimento oficioso – artigos 608.º, n.º2, 635.º, n.4 e 639.º, todos do Código de Processo Civil).
Da ocupação (i)legítima do imóvel pela Ré.
Através da acção pretende a Autora o reconhecimento do direito de propriedade sobre o imóvel que constitui o 1.º andar direito do prédio urbano (n.º 11) sito em Lisboa e a entrega do mesmo pela Ré. Fundamentou a sua pretensão no registo (na respectiva Conservatória do Registo Predial) a seu favor da aquisição do referido imóvel e ocupação ilegítima do mesmo por parte da Ré face à cessação do contrato de arrendamento com celebrado.
A sentença julgou a acção procedente alicerçada:
-na demonstração da propriedade do imóvel em função da presunção de registo;
-na cessação do arrendamento por denúncia válida ao abrigo do artigo 26.º, n.º6, alínea b) da NRAU.
Defendendo a ilicitude da denúncia do contrato de arrendamento levada a cabo pela Autora/senhoria, insurge-se a Ré contra a sentença pugnando pela validade da relação de arrendamento, invocando, essencialmente, que as alterações operadas no seu capital social (redução do capital a 0 euros, com extinção das quotas dos respectivos sócios e a aprovação do aumento do capital para 50.000 euros realizado pela agora única sócia R, SGPS, SA, radicada na criação de uma única quota) não consubstanciam qualquer transmissão inter vivos das quotas da sociedade arrendatária, nem se configuram como trespasse, carecendo, nessa medida, de enquadramento no citado artigo 26.º em que a sentença se sustentou. Defende ainda a Recorrente que a carta enviada pela Autora à Ré, em 25-02-2013, terá de ser entendida enquanto manifestação do propósito da senhoria aplicar ao contrato de arrendamento o regime do NRAU.
O posicionamento da Apelante pressupõe a abordagem dos seguintes aspectos:
1.Integração do caso no artigo 26.º, n.º6, da NRAU;
2.Efeitos da carta de Fevereiro de 2013, enviada pela Autora à Ré, na relação de arrendamento.
1.Integração do caso no artigo 26.º, n.º6, da NRAU.
Relativamente a este aspecto, o raciocínio presente na sentença recorrida ao concluir pela integração da situação dos autos, na previsão do artigo 26.º, n.º6, alínea b), do NRAU, avocando os fundamentos consignados no Acórdão do STJ de 11-09-2012 (Processo n.º 399/11.3TVLSB.L1.S1), mostra-se ancorado nas seguintes premissas:
a.O desígnio da consagração do direito de denúncia do contrato de arrendamento imotivado contido no artigo 26.º, n.º6, alínea b), do NRAU, radica, sobretudo, em obstar ao desequilíbrio existente entre o valor locativo do imóvel e o valor da renda paga pelo arrendatário, reflectivo na realização de certos negócios que envolvam a transmissão do estabelecimento instalado no arrendado;
b.O critério subjacente à lei para delimitação dessas situações (negócios) tem por referência o domínio da vontade social;
c.Mostra-se verificada, no caso, a razão de ser da norma, porquanto através da redução e do aumento do capital social da Ré, passou a R, SGPS, SA a ser a nova e única detentora do mesmo, ocorrendo, nessa medida, uma efectiva alteração da titularidade, em 100%, do referido capital.
Não nos merece censura tal posicionamento.
Estando causa um contrato de arrendamento para fim não habitacional, de duração indeterminada (celebrado pelo prazo de um ano, considerando-se renovado por iguais e sucessivos períodos, com início em 1 de Março de 1963), que data de 19 de Junho de 1963, denunciado pela senhoria, em 2009 (com efeitos a 31 de Julho de 2014) , a regulação dos respectivos efeitos mostra-se abrangida pelo regime de direito transitório material fixado pelo NRAU no artigo 26.º , por força do seu artigo 28.º.
Para o que aqui assume cabimento, dispõe a alínea b) do n.º 6 do artigo 26.º do NRAU , “Em relação aos arrendamentos (…) cessa o disposto na alínea c) do n.º4 quando: (…) Sendo o arrendatário uma sociedade, ocorra transmissão inter vivos da posição ou posições sociais que determine a alteração da titularidade em mais de 50% face à situação existente aquando da entrada em vigor da presente lei.”
A letra da lei não nos parece que possa atrapalhar o sentido teleológico da norma.
Com efeito, de acordo com tal regime, pode o senhorio denunciar o contrato de arrendamento mediante comunicação escrita ao arrendatário, com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação desde que, cumulativamente, se mostrem verificados dois pressupostos:
1.º-ser a arrendatária uma sociedade;
2.º-ocorrer na arrendatária, após a entrada em vigor da NRAU, uma alteração de mais de 50% da titularidade da posição ou posições sociais relativamente à situação social existente àquela data, a levar a cabo por acto de transmissão inter vivos dessas mesmas posições.
A questão que merece reflexão nesta sede é a da interpretação deste requisito, particularmente, o conceito utilizado: “transmissão” das posições sociais, o qual não poderá ser dissociado da ratio da norma. É pois na razão de ser da disposição em causa que encontramos a chave que nos permite ajuizar da relevância da alteração nas posições sociais ocorridas na Ré no direito de denúncia por parte do senhorio.
Para tal efeito, não pode deixar de merecer destaque a expressão legal “alteração da titularidade”, que a lei exige que seja em mais de 50%.
Não parece ocorrer dúvida de que o regime transitório do NRAU visou proteger a situação dos anteriores arrendatários perante a alteração de paradigma subjacente ao novo regime de denúncia do contrato de arrendamento. Nesse sentido, fez excluir a aplicabilidade do livre exercício do direito de denúncia (não motivada, mas apenas sujeita a prazo mínimo) às relações de arrendamento estabilizadas no que toca ao arrendatário, porquanto se mostraria desequilibrada (atento os interesses, de cada uma das partes, em confronto) uma mudança inesperada nas regras proteccionistas da posição estável do arrendatário.
Tal finalidade de protecção, porém, não mereceu do legislador acolhimento nas situações que envolvam mudança do primitivo arrendatário. E essas situações reconduzem-se não apenas quando a mudança redunde em alteração da pessoa em si (como é o caso do trespasse e da locação do estabelecimento a que alude a alínea a) do citado artigo 26.º), como também aos casos em que, não obstante permaneça inalterável a pessoa do arrendatário, por força da mudança efectuada no respectivo capital social (daí que só tenha cabimento nas sociedades), ocorra uma modificação significativa na sua identidade intrínseca, o que acontece sempre que o domínio da sociedade (possível com mais de 50% do capital social)se altere,com óbvia incidência na respectiva vontade social .
Nesta ordem de ideias, só uma interpretação não restritiva do conceito transmissão inter vivos de posições sociais ínsito na alínea b) do n.º6 do artigo 26.º do NRAU, permite cumprir os desígnios da norma por forma a não deixar de fora situações que tenham por subjacente circunstâncias que assumem assentimento nas razões que o legislador quis afastar da imposição, ao senhorio, da subsistência do contrato.
Fazendo a aproximação ao caso sob apreciação e sendo esta, segundo consideramos, a razão de ser da norma, ela mostra-se verificada na situação dos autos. Na verdade, os actos (ocorridos em 14-04-2009) que deram forma à actual composição societária da Ré (os anteriores sócios operaram a redução das suas quotas a zero euros e, simultaneamente, fazendo introduzir um novo e único sócio, aprovando e realizando o aumento de capital social para 50.000 euros – cfr. n.º 7 dos factos provados), ainda que não consubstanciem “transmissão”, no sentido estrito do termo, isto é, enquanto transferência das posições dos anteriores sócios para a nova sócia, determinaram, na prática, a alteração da titularidade das posições sociais da Ré, pois que a redução (a zero euros) e o aumento do capital social aprovados e realizados redundou no afastamento dos anteriores sócios (titulares das quotas reduzidas a zero euros) e entrada de uma nova (e única) sócia, detentora do capital social da Ré: a R SGPS, SA, que passou a deter o domínio (vontade social) exclusivo da sociedade arrendatária.
O pugnado pela Recorrente ao fazer acento tónico do seu posicionamento na circunstância de, no caso, não se ter verificado uma “passagem” de quotas (mas extinção das quotas pertencentes aos anteriores sócios e constituição de uma nova), apoia-se numa interpretação estritamente literal e restritiva do artigo 26.º, n.º6, alínea b), do NRAU, que, como vimos, não pode merecer acolhimento.
Neste sentido, tendo-se verificado, na prática, uma “substituição” in totum das posições sociais por parte dos anteriores sócios da Ré à nova e actual única sócia, que passou a assegurar, em exclusivo, o domínio da posição da arrendatária na relação de arrendamento dos autos, há que a integrar na previsão do artigo 26.º, n.º6, alínea b), do NRAU, conferindo à senhoria o direito de denúncia do respectivo contrato. Consequentemente, o exercício desse direito levado a cabo pela Autora através da carta de 29 de Junho de 2009 (n.º 8 dos factos provados) mostra-se legítimo.
2.Efeitos da carta de Fevereiro de 2013, enviada pela Autora à Ré, na relação de arrendamento.
Defende a Ré que perante o teor da carta (de 25 de Fevereiro de 2013) remetida pela Autora, cabia entender (declaratário instruído e diligente, colocado na posição do arrendatário) a manifestação de vontade por parte da senhoria em sujeitar o contrato de arrendamento a um prazo certo, ao abrigo do novo regime do arrendamento urbano, na redacção dada pelo DL 31/2012, de 14/08, afastando a aplicação da Lei 6/2006, de 27/02. Nessa medida, concluiu a Apelante, perante a falta de formalização da oposição à renovação do contrato por parte da Autora, mostrar-se-ia o mesmo válido e em vigor.
A sentença recorrida, fazendo alusão aos pressupostos em que assenta a orientação legal quanto ao sentido normal da declaração consignada no artigo 236.º, n.º1, do Código Civil, entendeu a referida missiva do seguinte modo:
-manter-se plenamente válida e eficaz a declaração de denúncia do contrato de arrendamento operada pela carta de 29 de Junho de 2009, para produzir efeitos a 31 de Julho de 2014.
-sujeitar o contrato até essa data (31 de Julho de 2014) ao regime do NRAU.
Não vislumbramos que lhe possa ser dado outro entendimento.
Conforme resulta dos factos provados (n.º9), a carta em causa tem o seguinte teor: “Na qualidade de senhoria do locado correspondente ao 1º Dto. do prédio sito em Lisboa, do qual V. Exas. são arrendatários, vimos, nos termos e para os efeitos do disposto nos artigos 50º e seguintes da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro (com as alterações introduzidas pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto), comunicar-lhes a intenção de proceder à transição do contrato de arrendamento em causa para o novo regime do arrendamento urbano (NRAU) com a actualização da respectiva renda.
Assim, propomos que o contrato passe a contrato com prazo certo e o valor da renda passe a ser de € 776,94 mensais.
Recordamos que, o contrato de arrendamento referente a este locado cessará os seus efeitos no dia 31-7-2014, data em que o arrendado deverá ser entregue livre de pessoas e bens, conforme consta da carta de 29-6-2009 enviada pela Companhia a V. Exas. a denunciar o contrato de arrendamento (…)”.
Perante o conteúdo da referida carta, tendo presente o critério que deve presidir à interpretação do sentido decisivo da declaração (artigo 236.º, do Código Civil), mostra-se inequívoca a manifestação de vontade da senhoria em manter a denúncia do contrato de arrendamento para a data anteriormente fixada (sentido que assume apoio na seguinte passagem da carta “Recordamos que, o contrato de arrendamento referente a este locado cessará os seus efeitos no dia 31-7-2014, data em que o arrendado deverá ser entregue livre de pessoas e bens, conforme consta da carta de 29-6-2009 enviada pela Companhia a V. Exas. a denunciar o contrato de arrendamento” – artigo 238.º, do Código Civil).
Acresce que a menção da carta, enviada ao abrigo do disposto no artigo 50.º do NRAU (nas alterações decorrentes da Lei 31/2012, de 14-08) quanto ao facto de o contrato passar a estar sujeito ao referido regime, (consignada no seguinte segmento: comunicar-lhes a intenção de proceder à transição do contrato de arrendamento em causa para o novo regime do arrendamento urbano (NRAU) com a actualização da respectiva renda.), não conflitua com o sentido da manutenção da denúncia para o prazo já estabelecido, uma vez que a aplicação tal regime assume enquadramento lógico na medida em que a relação de arrendamento se mantinha válida e eficaz até 31 de Julho de 2014.
Assim, sem prejuízo da validade da denúncia operada pela carta de 29 de Junho de 2009, o contrato passaria a estar sujeito ao NRAU, porquanto não ocorria qualquer impedimento legal para que, durante o período de manutenção do contrato (até 31-07-2014), a senhoria tivesse tomado a iniciativa de proceder à transição para o NRAU e à actualização da renda, nos termos e ao abrigo do disposto nos artigos 30º a 53º. do NRAU, regime a vigorar até à data em que o contrato de arrendamento cessaria os seus efeitos por força da denúncia.
Improcedem, pois, na sua totalidade, as conclusões do recurso.
III-Decisão.
Nestes termos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação de Lisboa em julgar improcedente a acção, mantendo a sentença recorrida.
Custas pela Ré
Lisboa, 17 de Maio de 2016
Relator: Graça Amaral
Adjuntos:Orlando Nascimento
Alziro Cardoso
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