Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
1528/2006-6
Relator: CARLOS VALVERDE
Descritores: ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
TRESPASSE
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 03/16/2006
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: ANULADA A DECISÃO
Sumário: I - O clausulado do contrato de arrendamento que autoriza a mudança do fim deste não se presume como a atribuição de um direito intuitu personae, isto é, com carácter estritamente pessoal e, logo, intransmissível para terceiros e assim porque mal se percebe que, podendo o primeiro inquilino, ou seja, o trespassante, alterar o ramo de negócio, ao abrigo do clausulado no contrato de arrendamento, tal não seja permitido ao trespassário que, pela via do trespasse, passa a ser o novo inquilino.
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:




(A) intentou acção de despejo contra (G) e mulher (M), pedindo que seja declarado resolvido o contrato de arrendamento relativo à fracção autónoma letra “A”, correspondente à loja com o nº 173-A, do prédio urbano que identifica no item 1º da petição e a condenação dos RR. A entregar-lhe imediatamente, livre e devoluta, essa fracção.
Fundamenta a sua pretensão no preceituado no artº 64º, nº 1, als. b), c) e d), do RAU (utilização do arrendado para fim diverso do inicialmente prosseguida; aplicação do arrendado a práticas ilícitas; realização no arrendado de obras não permitidas, nem consentidas).

Citados, os RR. contestaram, por excepção e por impugnação.

A A. respondeu à matéria exceptiva, o que motivou contra-resposta dos RR., para, além do mais, invocarem o abuso do direito pela A., articulado este que foi mandado desentranhar dos autos, por processualmente inadmissível.


Julgando-se habilitado a decidir de meritis, findos os articulados, o Sr. Juiz julgou a acção procedente e, em consequência, resolvido o contrato, condenando os RR. no despejo do arrendado.


Inconformados com essa decisão, dela os RR. interpuseram recurso, em cujas conclusões, devidamente resumidas - artº 690º, 1 do CPC -, colocam as seguintes questões:

- a nulidade da decisão;

- a verificação da previsão da al. b), do nº 1 do artº 64º do RAU;

- a caducidade do direito de pedir a resolução do contrato;

- o abuso do direito.


Contra-alegando, a recorrida pugnou pela manutenção do julgado.


Tiveram-se, no tribunal a quo, como provados os seguintes factos:
1) A Autora é a actual proprietária da fracção autónoma designada pela letra " A”, - correspondente à loja 173- A do prédio urbano sito no concelho de Lisboa, freguesia de Santo Condestável, na Rua Ferreira Borges, 173, inscrito sob o art° 1695. da respectiva da matriz predial urbana daquela freguesia e descrito na 78 Conservatória do registo Predial de Lisboa sob o n° 00350 da freguesia de Santa Isabel.
2) Por contrato celebrado por escritura de 14 de Junho de 1983, a Autora e os restantes proprietários, deram a referida fracção " A " de arrendamento, a Sousa & Holstein Lda., para o exercício de todo e qualquer ramo de actividade com exclusão expressa das seguintes: agência funerária, fabrico e venda de explosivos, fabrico e venda de substâncias químicas perigosas, carvoaria, bem como as actividades que sejam proibidas pela Lei ou pelos costumes ou que, pela sua natureza, possam causar substancial deterioração do prédio (cfr. documento de fls. 9 a 16, que se reproduz).
3) Por escritura de trespasse, realizada, em 5/5/1987, no 14º. Cartório Notarial de Lisboa, a inquilina Sousa & Holstein cedeu o referido estabelecimento ao Réu, o que foi comunicado por cartas de 8/5/1987 e de 11/5/1987 (cfr., documentos de fls. 17 a 22, que se reproduzem).
4) A renda, aquando da aludida escritura de trespasse, era de Esc. 39.347$00 mensais e actualmente, após as legais actualizações, é de € 378,87.
5) A Sousa & Holstein, Lda., sempre prosseguiu e prosseguia, ao tempo do trespasse, a actividade de venda ao público de tecidos para decoração de interiores.
6) O Réu instalou na sobredita loja uma ourivesaria.
7) Exercendo, desde a altura do trespasse, esse comércio na sobredita loja e fazendo também uso da cave.



8) Consistindo o comércio do Réu, essencialmente, na venda de objectos de ourivesaria de ouro e prata e alguns relógios.
9) Em Outubro de 1994, o marido da Autora esteve na loja em questão, aquando de uma inundação ocorrida por entupimento dos algerozes.
10) A Autora, que vive no Porto, esteve pessoalmente na assembleia de condóminos do prédio identificado em 1), que se realizou no dia 26/09/1997.
11) Até ao presente, não havia sido levantada qualquer objecção da parte dos senhorios às actividades prosseguidas pelo Réu na sobredita fracção.

Dizem os recorrentes que a decisão sofre do vício da al. d), do nº 1 do artº 668º do CPC.
Como é sabido, esta nulidade está directamente relacionada com o comando que se contém no nº 2, do artº 660º do mesmo Código, servindo de cominação ao seu desrespeito (Rodrigues Bastos, Notas, III, pág. 246).
Dispõe este último normativo, no que ao caso interessa, que o juiz não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.
Na decisão sindicanda, depois de se afirmar que a mudança de ramo de comércio ou indústria, ocorrida depois da transmissão do estabelecimento, não prejudica a existência de trespasse, sobrando, se o clausulado do contrato de arrendamento o não permitir, a resolução deste contrato ao abrigo da al. b), do nº 1 do artº 64º do RAU, inflectiu-se, no concreto dos autos, para a descaracterização do trespasse alegado pelas partes, por no arrendado o R. marido ter passado a exercer uma actividade distinta da que era prosseguida pela trespassante (primitiva inquilina), concluindo-se pela ocorrência do referido pressuposto de resolução do contrato de arrendamento (artº 64º, 1, b) do RAU), o que, salvo o devido respeito, não deixa de ser contraditório, pois, como parece apodíctico, só pode resolver-se o contrato de arrendamento por violação deste pelo trespassário se trespasse houver.
Não havendo trespasse, por não revestir os caracteres que indirecta ou implicitamente se deduzem das previsões do nº 2 do artº 115º do RAU - entre os quais se conta o de no arrendado se continuar a exercer o mesmo ramo de comércio ou indústria -, ou, como nos parece mais correcto, por mais de acordo com a própria natureza das coisas, por não ter havido a vontade de querer alienar o estabelecimento comercial tal qual (como entende Orlando de Carvalho, quando - na RLJ, ano 110º, pág, 102 - observa que a alteração do destino do arrendado, revelado pelo exercício ulterior do adquirente, não provoca automaticamente a exclusão do benefício consagrado pelo nº 1 do mesmo normativo, tornando-se “indispensável, para que o benefício se exclua, que se prove que a alteração interferiu no próprio acto que se pôs em movimento, impedindo o trespasse da organização do alienante;



que as partes não quiseram transferir tal empresa e realmente não a vieram a transferir”), estamos perante cedência não autorizada do arrendado pelo trespassante (artº 1038º, f) do CC), contra quem deve ser proposta a acção de despejo (artº 64º, nº 1, al. f) do RAU).
Foi, todavia, por se ter julgado no pressuposto de não ter ocorrido um verdadeiro trespasse, que os recorrentes fundamentaram a sua alegada nulidade da decisão, na consideração de que tal era questão excluída do objecto da lide.
Para se caracterizar e delimitar as questões colocadas pelas partes, torna-se necessário atender, além do pedido, à causa de pedir.
Como observa Alberto dos Reis, “a palavra «questões», que se lê no art. 660º e no nº 4 do art. 668º, tem o sentido que já assinalámos: designa não só o pedido, propriamente dito, mas também a causa de pedir. Desta maneira, quando o juiz julga procedente a acção com fundamento em causa de pedir diversa da alegada pelo autor, conhece de questão que o autor não submeteu à sua apreciação, isto é, da questão de que não devia tomar conhecimento, atento o disposto no art. 660º.; a sentença incorre, portanto, na nulidade prevista na 2ª parte do nº 4 do art. 668º” (CPC Anotado, vol. V, pág. 58).
A A. pediu a resolução do contrato de arrendamento e o consequente despejo do arrendado, com o fundamento na violação do contrato pelo R. marido (destino do arrendado “a fim diverso do inicialmente prosseguido”, aplicação reiterada deste a práticas ilícitas e realização no mesmo de obras não permitidas nem consentidas).
Em parte alguma da petição inicial se faz a mais leve alusão à não existência ou descaracterização do trespasse que permitiu a transferência para o R. marido da posição de arrendatário, antes se deduziu pretensão e se suportou esta em factualidade que pressupõe a realidade desse trespasse, por só por força deste se poder equacionar a possibilidade da violação do contrato de arrendamento pelo trespassário e pedir a sua condenação no despejo do arrendado.
E, sem relevar que à A. não era permitido, na falta de acordo, alterar a causa de pedir na resposta à contestação (cfr. artº 273º, 1 do CPC), ainda aqui não é possível vislumbrar a alegação da inexistência de trespasse, antes se parte do contrário para se defender o carácter estritamente pessoal da faculdade concedida ao arrendatário comercial de aplicar o arrendado ao exercício de ramo de comércio ou indústria diferente do inicialmente previsto (cfr. itens 4º a 7º do articulado em referência).
Há, pois, que concluir que a decisão sindicanda conheceu de questão de que não podia conhecer e, nessa medida, está ferida da nulidade que vem arguida (al. d), do nº 1 do artº 668º do CPC).
Não se tendo questionado o trespasse, interessava saber se o R. trespassário e adquirente do estabelecimento instalado no arrendado podia alterar o ramo de comércio exercido neste pelo trespassante, ao abrigo do clausulado no contrato de arrendamento ajuizado (2ª das questões que supra se enunciaram).
Estamos com aqueles que propugnam que o clausulado do contrato de arrendamento que autoriza a mudança do fim deste não se presume como a atribuição de um direito intuitu personae, isto é, com carácter estritamente pessoal e, logo, intransmissível para terceiros e assim porque mal se percebe que, podendo o primeiro inquilino, ou seja, o trespassante, alterar o ramo de negócio, ao abrigo do clausulado no contrato de arrendamento, tal não seja permitido ao trespassário que, pela via do trespasse, passa a ser o novo inquilino, até porque - havemos de convir - que choca a própria sensibilidade jurídica, que este veja coarctados direitos estabelecidos nesse mesmo contrato e impostos deveres dele ausentes.
Como observa Orlando de Carvalho, “a transmissão do estabelecimento não é um facto incompatível com a mudança de destino subsequente a esse negócio... por um lado, é mais que seguro que, desde que respeite o contrato de arrendamento em matéria de fins a que se adscreve o imóvel, o inquilino que instalou nesse imóvel uma empresa com determinado escopo mercantil, pode alterar livremente esse escopo e, por conseguinte, transformar a sua empresa…e, se isso ocorre com os primeiros inquilinos, é impensável que não ocorra com os seus eventuais sucessores, com os adquirentes por trespasse, os quais, por força deste último, se convertem em novos inquilinos com os mesmos direitos e deveres que o contrato de locação prescreveu para os primeiros” (in ob. cit., pgs. 105/106). Ainda no sentido do adquirente do estabelecimento poder nele exercer qualquer ramo de negócio se o anterior inquilino tinha esse direito, Pires de Lima e Antunes Varela (CC Anotado, vol. II, 4ª ed., pág. 711) e Januário Gomes (Trespasse e Aplicação do Locado a Ramo Diverso ao Abrigo de Cláusula do Contrato de Arrendamento, O Direito, ano 121º, tomo 3, pág. 661 e Arrendamentos Comerciais, 2ª ed., pág. 174).
Posto isto, tudo está em saber se o R. marido passou a exercer no arrendado actividade não compatível com a alteração permitida pelo clausulado do arrendamento ajuizado, onde se dispõe que “o local ora arrendado pode ser destinado pelo arrendatário ao exercício de todo e qualquer ramo de actividade com exclusão expressa das seguintes: agência funerária, fabrico e venda de explosivos, fabrico e venda de substâncias químicas perigosas, carvoaria, bem como as actividades que sejam proibidas pela lei ou pelos costumes ou que, pela sua natureza, possam causar substancial deterioração do prédio” (cfr, cláusula 5ª do contrato ajuizado, junto a fls. 8 e sgs.).
Ora, a este respeito, face à posição das partes na lide, o mais que se pode dizer é que se está perante questão cujo conhecimento depende do apuramento de factualidade controvertida.
A A. alega factos integradores do desenvolvimento no arrendado de actividade excluída pelo contrato (actividade perigosa e causadora de deterioração do prédio), o que é frontalmente contrariado pelos RR. na contestação (cfr. itens 19º e sgs. deste articulado).
E o mesmo se diga em relação à questão da caducidade do direito de pedir a resolução do contrato de arrendamento ajuizado, com o fundamento na realização de obras ilegais (al. d), do nº 1 do artº 64º do RAU), certo como temos que, ao contrário, do entendido na decisão censuranda, os RR. invocaram a excepção em referência, uma vez que articularam factos integradores da mesma, irrelevando não a terem expressamente mencionado e a abstracção do pedido quanto ao seu julgamento, porque a obrigação das partes se basta com a alegação dos factos fundamentadores do direito, que ao tribunal cabe apurar (artº 664º do CPC).
A realização de obras não permitidas nem consentidas constitui facto de execução instantânea ou temporariamente determinado, pelo que a acção de resolução do contrato de arrendamento com tal fundamento deve ser proposta dentro do prazo de um ano, a contar do seu conhecimento (artº 65º, nº 1 do RAU).
A A., na resposta à contestação (cfr. itens 8º e 9º deste articulado) impugnou a factualidade suporte da excepção alegada pelos RR. (cfr. itens 65º e sgs. da contestação), pelo que, neste particular, o conhecimento desta excepção não pode deixar de ser relegada para final.
Já o mesmo não acontece em relação às demais alegadas violações contratuais, fundamento do pedido (als. b) e c), do nº 1 do artº 64º do RAU), porque se mantêm em aberto, alimentando a conduta persistente do locatário, isto é, são de considerar continuadas ou duradouras para efeitos de caducidade do respectivo direito, justificando-se, por isso, que a lei dê ao senhorio a possibilidade de decidir, em função das circunstâncias e enquanto se mantiver a conduta violadora, sobre a resolução ou não do contrato (artº 65º, nº 2 do RAU).
Como observam Pires de Lima e Antunes Varela, “entre os factos que desencadeiam a possibilidade de resolução do contrato por parte do senhorio, à luz do disposto nas várias alíneas do nº 1 do artigo 64º do RAU, aqueles que, hoc sensu, constituem verdadeiros factos duradouros são os previstos na alínea b) – uso do prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina -, c) – aplicação do prédio, reiterada ou habitual, a práticas ilícitas, imorais ou desonestas -, e) – concessão não autorizada de hospedagem a mais de três pessoas -, h) – encerramento, por mais de um ano, do prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal -, e i) – manutenção, durante mais de um ano, do prédio desocupado ou falta de residência permanente no prédio arrendado para habitação” (ob. cit., pág. 616).
Destarte, acompanha-se aqui a decisão, ao não considerar caducado o direito da A. à resolução do contrato de arrendamento ajuizado, com o fundamento nas als. b) e c), do nº1 do artº 64º do RAU.
Quanto ao abuso do direito.
Em tese geral, poderá aceitar-se que a simples inércia do senhorio, deixando prolongar no tempo uma qualquer situação de violação contratual, sem qualquer reacção, não é de considerar, sem mais, como configuradora de um exercício abusivo do direito, até porque tal iria colidir com o prazo de caducidade estabelecido no nº 2 do artº 65º do RAU, que permite a possibilidade do exercício do direito à resolução do contrato até um ano depois de cessar a violação deste, que mais não seja porque, como referem Pires de Lima e Antunes Varela, "com base no abuso do direito, o lesado pode requerer o exercício moderado, equilibrado, lógico, racional do direito que a lei confere a outrem; o que não pode é, com base no instituto, requerer que o direito não seja reconhecido ao titular, que este seja inteiramente despojado dele" (ob. cit., vol I, pág. 298).
Todavia, se tal manutenção da conhecida violação do contrato for acompanhada de uma conduta do titular do direito contraditória do seu exercício, a justificar a convicção da contraparte de que o direito já não será exercido, já será de equacionar a “neutralização” deste, à luz do abuso do direito, na vertente do venire contra factum proprium.
No que respeita aos pressupostos deste instituto, salienta Baptista Machado que "a confiança digna de tutela tem de radicar em algo de objectivo: uma conduta de alguém que de facto possa ser entendida como uma tomada de posição vinculante em relação a dada situação futura.
Para que a conduta em causa se possa considerar causal em relação à criação de confiança é preciso que ela directa ou indirectamente revele a intenção do agente de se considerar vinculado a determinada atitude no futuro" (Obra Dispersa, vol. I, Braga 1991, pág. 416).
Logo o conflito de interesses e a subsequente necessidade de tutela jurídica apenas surgem quando alguém, colocado na posição do confiante normal e razoável, estando de boa-fé, com base na situação de confiança criada pela contraparte, toma disposições ou organiza planos de vida, de onde lhe resultarão danos se a sua legítima confiança vier a ser frustrada.
Só assim se obtém o enquadramento objectivo da situação de confiança.
É que, como se observa no Ac. do STJ de 14-3-99, "bem pode acontecer que, não obstante a presença de elementos subjectivos suficientes para justificar a protecção da confiança, o beneficiário em potência, por razões específicas, não tenha de facto confiado na situação que se lhe oferecia. Não cabe então oferecer-lhe a protecção jurídica.
Ou que, tendo confiado, tenha desacatado (ou descurado) a observância de deveres de indagação que ao caso deviam caber." (C.J., Acs. do S.T.J., Ano VII, I, 152).
Revertendo para o caso sub judicio, temos que foi alegado que, desde 1987, os senhorios têm conhecimento da utilização do arrendado pelo R. marido para o seu comércio, sem que manifestassem qualquer oposição e recebendo as respectivas rendas (cfr. itens 12º e 13º da contestação), reforçado quando se alega que em 1994 o marido da A. esteve no arrendado, verificando que neste se continuava a desenvolver a mesma actividade comercial (cfr. itens 65º e sgs. da contestação), ou seja, alegadamente, os senhorios deixaram perdurar durante 17 anos essa eventual violação do contrato por parte do R., deste recebendo as rendas respectivas e, a ser assim, é de aceitar que lhe tenham criado a convicção justificada de que o direito não seria exercido: a provar-se a tese dos RR., os anos foram passando e o R. marido foi mantendo a sua actividade de sempre no locado, com conhecimento e sem oposição dos senhorios, pelo que é de admitir que tenha havido da sua parte um forte e reiterado investimento na confiança que lhe mereceu o comportamento destes, inculcador de que eles jamais exerceriam qualquer direito de despejo ou outro que sobre ele se repercutisse, fazendo-lhe antes acreditar que a actividade que vinha desenvolvendo no arrendado em tudo se harmonizava com os interesses de ambos.
Ora, o decretamento do despejo e a efectivação deste, passados tantos anos, contra os interesses e a vontade dos RR. reconhecidos pelo A., patentearia manifesto comportamento contraditório e desvio dos princípios da boa fé, a reclamar a intervenção morigeradora do artº 334º do CC, a impor, como imperativo de justiça, a protecção da legítima confiança na manutenção daquela realidade factual que a conduta da segunda criaria nos primeiros.
Acontece, como já se deixou subentendido, que a factualidade alegada pelos RR., susceptível de ser enquadrada no âmbito deste instituto, não se pode ter como assente, porque contrariada pelo teor da resposta à contestação, tendo, assim, de relegar-se igualmente para final o conhecimento desta matéria exceptiva.
Posto isto e concluindo, temos que o estado do processo não permitia conhecer imediata e totalmente do mérito da causa no despacho saneador, porque, à decisão definitiva e completa desta, interessa o apuramento de toda a factualidade controvertida supra referenciada, tornando-se, por isso, necessário que os autos baixem à 1ª instância para a selecção da matéria de facto atinente, de acordo com as exigências do artº 511º do CPC.
O artº 712º do CPC permite ao Tribunal da Relação, tenha ou não havido reclamações, tenha ou não sido suscitado o conhecimento desse vício pelas partes no recurso, anular a decisão de facto, se reputar deficientes, obscuras ou contraditórias as respostas aos quesitos, bem como quando considerar indispensável a formulação de outros (a fixação da especificação e da base instrutória, com ou sem reclamação, não conduz a caso julgado que obste à sua posterior modificação, seja a peça condensadora do processo não tem o cunho da definitividade, estando imbuída do princípio da refundibilidade sempre que necessário), desde que, naturalmente, os mesmos integrem matéria alegada pelas partes -arts. 650º, al. f) e 664º do CPC -, o que bem se compreende, pois o juízo sobre a correcta aplicação das normas legais só é possível se for apurada a factualidade indispensável para tal e ela for suficientemente inteligível (Acs. do STJ de 29-10-89 e de 29-11-89 in BMJ, respectivamente, 390-372 e 391-514 e da Rel. de Lisboa de 3-5-90 in CJ, 1990, Tomo III, 103 e ainda Anselmo de Castro, Lições de Processo Civil, 1970, vol. III, pág. 498 e Rodrigues Bastos, ob. cit., vol. II, pág. 336).



Em face do exposto, acorda-se em confirmar a decisão recorrida na parte em que julgou improcedente a excepção da caducidade do direito à resolução do contrato de arrendamento ajuizado com o fundamento nas als. b) e c), do nº 1 do artº 64º do RAU e em anulá-la em tudo o mais em que conheceu do mérito da acção, ordenando-se a selecção da matéria de facto, distribuindo-a pelos factos assentes e pela base instrutória de acordo com o que ficou dito, seguindo-se os ulteriores termos.



Custas pela parte vencida a final.


Lisboa, 16 de Março de 2006

Carlos Valverde
Granja da Fonseca
Pereira Rodrigues