| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1 – Relatório.
No Tribunal da Comarca, P, na qualidade de administrador do condomínio do prédio urbano sito na Rua C, intentou, em 11/4/03, acção declarativa condenatória, com processo comum na forma sumária, contra S, Ld.ª, alegando que esta comprou o lote de terreno onde construiu o supra referido prédio urbano, sendo a única proprietária dele em 1997 e tendo, a partir dessa data e até 1999, vendido todas as respectivas fracções autónomas.
Mais alega que várias partes comuns do prédio se encontram com vários defeitos graves, que enumera, os quais necessitam de ser reparados e estão a prejudicar as condições de habitabilidade e de qualidade do prédio.
Alega, ainda, que, em 16/4/02, através de carta registada com aviso de recepção, denunciou à ré tais defeitos e falta de qualidade, mas que esta, apesar de ter prometido proceder à sua reparação, nunca cumpriu o prometido.
Conclui, assim, que deve a ré ser condenada a reparar as deficiências verificadas, no prazo de 60 dias, e a pagar, a título de sanção pecuniária compulsória, a quantia de € 25,00 por dia, a partir do termo do prazo fixado para a feitura das obras até ao dia do cumprimento efectivo.
A ré contestou, por excepção, invocando a excepção peremptória do cumprimento parcial e a excepção dilatória da ilegitimidade do autor, e, ainda, por impugnação, concluindo, nesta sede, pela sua absolvição parcial do pedido.
O autor respondeu, pugnando pela improcedência das invocadas excepções.
Seguidamente, foi proferido despacho saneador, onde se relegou para a decisão final o conhecimento da excepção peremptória e se julgou improcedente a excepção dilatória da ilegitimidade do autor, tendo-se, ainda, seleccionado a matéria de facto relevante considerada assente e a que passou a constituir a base instrutória da causa.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi, após decisão da matéria de facto, proferida sentença, julgando a acção totalmente procedente e condenando a ré a reparar os defeitos existentes nas partes comuns do imóvel, no prazo de 60 dias, sob pena de, caso o não faça, passar a pagar a pedida sanção pecuniária compulsória de € 25,00 por dia, até à data do cumprimento definitivo.
Inconformada, a ré interpôs recurso de apelação daquela sentença.
Produzidas as alegações e colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
2 – Fundamentos.
2.1. Na sentença recorrida consideraram-se provados os seguintes factos:
1. A Ré é uma sociedade que se dedica à construção civil e compra e venda de imóveis. (A)
2. No âmbito desta actividade comprou o lote de terreno onde construiu para venda o prédio urbano, em propriedade horizontal, composto por 33 fracções autónomas, sito na Rua C, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.° e na matriz sob o artigo (B)
3. De 1997 a 1999 todas as fracções autónomas foram vendidas pela ré, à excepção da fracção autónoma com a letra «A», correspondente a toda a cave, de área ampla, destinada a garagem. (C)
4. A parede exterior do alçado lateral esquerdo, lado norte, apresenta manchas de humidade, fungos, fissuras e com os tijolos das paredes exteriores à vista. (D)
5. No exterior do prédio, os taipais instalados junto às janelas das cozinhas para proteger e vedar o estendal da roupa, têm as suas estruturas de alumínio mal fixadas às paredes e muitas réguas de acrílico caídas. (E)
6. As paredes e tectos das escadas comuns do prédio apresentam infiltrações de águas, humidades, fungos e fissuras. (F)
7. Aos 16 de Abril de 2002, através de carta registada com aviso de recepção, o Autor denunciou à Ré os defeitos do edifício. (G)
8. A parede do exterior do alçado principal, lado poente, apresenta manchas de humidade, fungos, fissuras e com os tijolos das paredes à vista. (1º)
9. A parede exterior do alçado posterior, lado nascente, apresenta manchas de
humidade, fungos, fissuras e com os tijolos das paredes à vista. (2º)
10. Tais defeitos devem-se ao facto de os referidos alçados serem rebocados com falta de material de revestimento. (3º)
11. As rachas e fissuras existentes nas placa e telas da cobertura do prédio encontram-se presentemente reparadas pela Ré, pelo que já não existem infiltrações de águas pluviais ao nível da cobertura do prédio, do lado dos alçados sul e norte, que atinjam as paredes dos apartamentos até ao primeiro andar. (5º e 6º)
12. Os mármores do parapeito da janela da cozinha do apartamento correspondente ao 2.° andar letra A estão partidos. (7º)
13. O Administrador do prédio, por várias vezes, verbalmente e por escrito, tem exigido as reparações dos defeitos alegados. (8º)
14. A Ré tem prometido aos Administradores proceder à reparação das obras
denunciadas e ora reclamadas. (9º)
15. A Ré não efectuou a pintura da parede do exterior do alçado principal, lado poente. (10º)
16. O Autor não denunciou à Ré os alegados defeitos nas paredes exteriores do alçado posterior, lado nascente, nem a interpelou para proceder à respectiva reparação. (11º)
17. O Autor denunciou à Ré os alegados defeitos nas paredes exteriores do alçado lateral esquerdo, lado norte, e interpelou-a para proceder à respectiva reparação. (11º)
2.2. A recorrente remata as suas alegações com as seguintes conclusões:
1 - A Alegante interveio como empreiteira, uma vez que, de acordo com o Dec. Lei 267/94, veio sujeitar o vendedor, que tenha sido simultaneamente o construtor do edifício vendido, ao regime do contrato de empreitada, mais favorável ao comprador.
2 - Pelo que, a relação estabelecida entre as partes é de um contrato de empreitada.
3 - Pelo que, não se pode enquadrar o caso sub judice no regime jurídico de venda de coisa defeituosa, conforme o Dec. Lei 67/2003.
4 - Consequentemente, ao caso sub judice dever-se-á aplicar o regime jurídico dos defeitos de obra do contrato de empreitada, logo de acordo com o artigo 1225° C. Civil e não o artigo 916° do mesmo Código.
5 - Assim sendo, e uma vez que foi a Alegante quem construiu o prédio em causa, ficou esta sujeita ao regime instituído pelo artigo 1225° do C.C, para os imóveis de longa duração.
6 - O prazo da denúncia dos defeitos de obra e da caducidade da acção, relativamente ás partes comuns, conta-se a partir da data da eleição da primeira administração do condomínio.
7 - E não na data da última escritura de compra e venda do prédio em causa.
A constituição da propriedade horizontal foi efectuada em 12-02-1997- confr. Doc. n°2 , da p. i. - e de acordo com o n°2 da p. i. - se a acta n°7 , corresponde á data de 31 de Janeiro de 2003 - a acta nº l terá sido realizada durante o ano 1997 - uma vez que, foram vendidas nesse ano sete fracções - confr. Doc. n° 3 da p. i. - o que obrigaria o empreiteiro /desde logo á passagem formal do condomínio para os proprietários das fracções.
8 - Conclui-se que à data de 11-04-2003, data da propositura da acção, pelo Alegado, já tinha decorrido o prazo de caducidade fixado no artigo 1225° do .C .C..
9 - O Dec. Lei 267/94 veio assim sujeitar o vendedor, que tenha sido simultaneamente o construtor do edifício vendido, ao regime do contrato de empreitada.
10 - Consequentemente o Alegado teria que efectuar a denúncia dos defeitos de obra no prazo de cinco anos - artigo 1225° n°3 do C.C- o qual terminava no ano 2002.
11 - Pelo que e neste caso concreto, nunca o Alegado denunciou à Alegante, os defeitos relativos às paredes exteriores, dos alçados lado nascente, tal como ficou provado na audiência de julgamento, bem como, nunca os denunciou anteriormente - confr. Doc. n°18 da p. i, e igualmente, também nunca os denunciou à Alegante, em relação às paredes exteriores, do outro alçado poente - confr. Doc. n° 18 da p. i..
12 - A não ser na data da entrada da acção da Alegada, em 11-04-2003.
13 - Pelo que, neste caso concreto, procedeu a caducidade em relação a estes dois defeitos.
14 - Não podendo neste caso proceder o facto que esta denúncia foi realizada pelo Alegado, na data da entrada da acção em Tribunal, ou seja, em 11-04-2003.
15 - Por outro lado, no contrato de empreitada, o qual se aplica ao caso sub judice, a caducidade dos defeitos, não é o mesmo que a caducidade da acção.
Pois o simples facto de a Alegada ter denunciado a existência de defeitos à Alegante, não é o mesmo que exigir-lhe a sua eliminação.
16 - Já que os prazos para o exercício desses direitos são de caducidade e não são de conhecimento oficioso.
17 - Porém, como o Alegado não denunciou estes dois defeitos, relativos aos alçados poente e nascente, uma vez que a Alegante não soube da existência destes, para que dentro de um determinado prazo os pudesse vir reparar ou eliminar.
18 – Consequentemente, deverão improceder os defeitos alegados na sentença recorrida, mais concretamente, os discriminados nas als. D) e E).
19 - Logo, não deverá a Alegante eliminá-los.
20 - Igualmente não deverá ser imputada à Alegante uma sanção pecuniária compulsória, no valor de 25,00 Euros p/dia, pelo facto de se ter verificado a caducidade em relação a estes defeitos.
21 - Consequentemente e em relação aos factos dados como provados na al. F) da douta sentença em causa, deverá igualmente este defeito improceder, pelo facto de entrar em contradição com o quesito nº4 da base instrutória, o qual foi dado como não provado nesta sentença.
22 - Assim sendo, deverá o defeito dado como provado na al. F) da referida sentença improceder, devido à sua falta de clareza e de entrar em contradição com o facto dado como não provado, em relação ao quesito n° 4, da base instrutória em causa.
Nestes e nos demais de Direito, deve a douta sentença ser substituída por outra, que condene parcialmente a Alegante, a reparar os defeitos existentes nas partes comuns do prédio urbano em causa, e única e exclusivamente em relação aos defeitos discriminados nas als. A), B), C), G), H) e I).
Pelo que, deverão improceder os defeitos dados como provados nas als. D), E) e F), bem como a sanção pecuniária compulsória, no valor atribuído.
2.3. O recorrido contra-alegou, concluindo nos seguintes termos:
1. Deve ser julgada improcedente a excepção peremptória da caducidade, alegada pela recorrente.
2. Não deve ser alterada a matéria de facto constante na al. F) da douta sentença.
3. Deve ser negado provimento à apelação e confirmada a douta sentença proferida.
2.4. Na sentença recorrida entendeu-se que, na relação estabelecida entre as partes, a ré não interveio como empreiteira, mas como vendedora de fracções de um imóvel por ela construído, pelo que, a presente lide se enquadra, não num contrato de empreitada, mas na venda de uma coisa defeituosa, embora no âmbito de uma típica relação de consumo e, por isso, sujeita às regras da Lei nº24/96, de 31/7, na redacção anterior à que lhe foi dada pelo DL nº67/2003, de 8/4.
Entendeu-se, assim, tratar-se de um contrato de compra e venda de consumo, porque estabelecido entre vendedor profissional – a ré é uma sociedade que se dedica à construção civil e compra e venda de imóveis (al.A da matéria de facto assente) – e consumidores – condóminos adquirentes das fracções autónomas vendidas pela ré (al.C da matéria de facto assente).
Mais se entendeu que, não obstante o autor não haver denunciado à ré, anteriormente à propositura da acção, os alegados defeitos nas paredes exteriores do alçado posterior, lado nascente (cfr. a resposta ao ponto 11º da base instrutória), há que considerar essa denúncia como feita na presente acção, ou seja, em 11/4/03. E como também se considerou que o prédio urbano em questão é composto é composto por 33 fracções autónomas, que foram vendidas pela ré de 1997 a 1999 (cfr. as als.B e C da matéria de facto assente), concluiu-se que a denúncia daqueles defeitos foi feita dentro do prazo de garantia (de cinco anos).
Por isso que, tendo-se em consideração o disposto nos arts.4º e 12º, da citada Lei nº24/96, na redacção anterior à que lhes foi dada pelo citado DL nº67/2003, bem como os defeitos dados como provados, existentes nas partes comuns do imóvel e mencionados nas als.a) a i) da sentença recorrida (fls.215 e 216 dos autos – correspondentes aos factos constantes das als.D, E e F da matéria de facto assente e das respostas aos pontos 1º, 2º, 3º, 5º, 6º, 7º e 10º da base instrutória), foi, a final, a ré condenada a repará-los no prazo de 60 dias, sob pena de pagar a pedida sanção pecuniária compulsória de € 25,00 por dia, até à data do cumprimento definitivo.
Segundo a recorrente, o DL nº267/94, de 25/10, ao aditar o nº4 ao art.1225º, do C.Civil, veio sujeitar o vendedor, que tenha sido simultaneamente o construtor do edifício vendido, ao regime do contrato de empreitada, e ao acrescentar o nº3 ao mesmo artigo, veio considerar aplicável os prazos previstos no nº1 ao direito à eliminação dos defeitos, previsto no art.1221º, pelo que, o recorrido teria que efectuar a denúncia dos defeitos da obra no prazo de 5 anos.
Entende, ainda, a recorrente que o prazo da denúncia desses defeitos, relativamente às partes comuns, se conta a partir da data da eleição da primeira administração do condomínio, que terá sido realizada durante o ano de 1997, e não da data da última escritura de compra e venda do prédio em causa, pelo que, relativamente aos defeitos das paredes exteriores dos alçados poente e nascente, constantes das als.d) e e) da sentença recorrida (correspondentes aos mencionados nas respostas aos pontos 1º e 2º da base instrutória), que só foram denunciados com a propositura da acção, em 11/4/03, já tinha, nessa data, decorrido o aludido prazo de 5 anos, o qual tinha terminado no ano de 2002.
Mais entende a recorrente que deve improceder o defeito dado como provado na al.f) da sentença recorrida (correspondente ao facto mencionado na resposta ao ponto 3º da base instrutória), por estar em contradição com o quesito 4º, que foi dado como não provado.
Daí que, a final, defenda que deve a sentença recorrida ser substituída por outra que condene parcialmente a recorrente a reparar os defeitos discriminados nas als.a), b), c), g), h) e i) daquela sentença, improcedendo, assim, os defeitos dados como provados nas als.d), e) e f), bem como a respectiva sanção pecuniária compulsória.
Constata-se, deste modo, que a questão essencial colocada no presente recurso consiste em saber se, relativamente aos defeitos mencionados nas respostas aos pontos 1º e 2º da base instrutória, se poderá concluir que, à data em que foram denunciados – 11/4/03 – já tinha decorrido o prazo de caducidade de 5 anos.
Verifica-se, no entanto, e desde logo, que a ré, ora recorrente, não invocou, na sua contestação, a excepção da caducidade. Sendo que, o tribunal não pode conhecer dela oficiosamente, já que estamos perante direitos disponíveis. É o que resulta do disposto no art.303º, aplicável ex vi do nº2, do art.333º, ambos do C.Civil (serão deste Código os demais artigos citados sem menção de origem), nos termos dos quais, se a caducidade for estabelecida em matéria não excluída da disponibilidade das partes, carece de ser invocada por aquele a quem aproveita, no caso, pela ré-vendedora (cfr. Calvão da Silva, in Compra e Venda de Coisas Defeituosas, 5ª ed., pág.135, e João Cura Mariano, in Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, 3ª ed., pág.112). Por conseguinte, se é certo que ao autor cabia alegar e provar os defeitos existentes no prédio, bem como a efectivação da respectiva denúncia, por traduzirem factos constitutivos do direito que alegou (art.342º, nº1), recaía sobre a ré o ónus de demonstrar a intempestividade da denúncia, atento o disposto nos arts.342º, nº2 e 343º, nº2 (cfr. autores e obras citados, respectivamente, págs.106 e 112, Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, vol.II, 2ª ed., pág.732, e, ainda, o Acórdão do STJ, de 18/10/94, C.J., Ano II, tomo III, 93).
Assim, o autor cumpriu o seu aludido ónus, designadamente, em relação aos defeitos mencionados nas respostas aos pontos 1º e 2º da base instrutória (referenciados nas als.d) e e) da sentença recorrida), já que a propositura da acção destinada a tornar efectivo o direito à reparação dos defeitos e a citação da vendedora equivale à denúncia (cfr. João Cura Mariano, ob.cit., págs.112 e 113, Pires de Lima e Antunes Varela, ob.cit., pág.732, bem como, os Acórdãos da Relação de Lisboa, de 15/1/04 e de 8/3/07, in www.dgsi.pt). A ré, porém, nem sequer alegou qualquer facto, na contestação, no sentido de demonstrar que o prazo da denúncia já tinha decorrido quando foi proposta a acção e que, por isso, o direito de eliminação dos referidos defeitos já tinha caducado. Só o fez agora, em sede de alegação de recurso, pelo que, tal invocação não pode deixar de estar votada ao insucesso, por manifesta extemporaneidade.
Razão pela qual não há que colocar a questão de saber em que momento é que se deve considerar o prédio entregue, para efeitos do início da contagem do prazo de caducidade de 5 anos, para o exercício dos direitos de reacção à existência de defeitos nas partes comuns do edifício. Na verdade, tratando-se de um prédio constituído em propriedade horizontal, é normal que o construtor-vendedor proceda à alienação das diversas fracções autónomas a terceiros em momentos diferentes, pelo que, haveria que suscitar, se fosse caso disso, o problema de saber quando devem considerar-se entregues as partes comuns aos condóminos adquirentes, tendo em vista o apuramento do início do aludido prazo. De todo o modo, sempre se dirá que têm sido seguidas várias soluções: que o prazo se iniciaria com a primeira entrega de fracção autónoma a condómino adquirente, com a última entrega de fracção autónoma a condómino adquirente, com a entrega da maioria das fracções autónomas aos condóminos adquirentes, com a data em que o construtor fez a transmissão dos poderes de administração das partes comuns aos condóminos, tendo estes reunido em assembleia de condóminos e procedido à eleição do seu administrador (cfr. João Cura Mariano, ob.cit., págs.212 a 215, onde vem citada jurisprudência sobre a matéria).
Dir-se-á, ainda, que, para o efeito em questão, se torna indiferente a qualificação jurídica do contrato em sede de compra e venda de consumo (Lei nº24/96, de 31/7) ou de compra e venda em que o vendedor é simultaneamente o construtor (art.1225º, nº4). Na verdade, num e noutro caso o comprador tinha o ónus de denunciar o defeito ao seu vendedor até um ano depois de conhecido o defeito e dentro de cinco anos após a entrega da coisa (cfr. os arts.4º, nº3 e 12º, nº2, da citada Lei nº24/96, e nºs 3 e 4, do citado art.1225º).
Refira-se, a propósito, que o DL nº267/94, de 25/10, aditando o novo nº4 ao art.1225º, veio aplicar o regime estatuído por este artigo ao «vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado». O que significa que, quando, na compra e venda, o alienante tenha sido também o construtor do imóvel, não obstante inexistir empreitada entre ele e o comprador, deve aplicar-se aos defeitos da coisa transmitida o regime daquele artigo e não o dos arts.916º e 917º. De todo o modo, a aplicação de algumas das regras previstas para o contrato de empreitada aos contratos de compra e venda celebrados pelo próprio construtor do imóvel vendido, não altera a qualificação desses contratos como de compra e venda (cfr. João Cura Mariano, ob.cit., pág.53).
No que respeita à Lei nº24/96, de 31/7, cuja redacção inicial foi alterada pelo DL nº67/2003, de 8/4, que modificou o conteúdo dos arts.4º e 12º, transplantando para o seu texto parte da previsão destes normativos, alterações essas que, no entanto, não são aplicáveis ao caso dos autos, o seu art.2º, nº1, ao considerar o fornecimento de bens, refere, inequivocamente, a compra e venda. Todavia, não se trata de qualquer compra e venda, cujo regime geral se encontra no Código Civil, já que são visados, apenas, os contratos de consumo firmados entre profissionais e consumidores. Criou-se, assim, um regime especial, partindo-se da ideia da protecção da parte considerada menos experiente, numa relação de consumo concluída com um contraente profissional.
Seja como for, em ambos os casos o comprador tem direito à eliminação dos defeitos, como resulta do disposto no art.1225º, nºs 3 e 4, por um lado, e nos arts.4º, nº1 e 12º, nº1, da citada Lei nº24/96, na sua primitiva redacção, por outro. Na sentença recorrida aplicou-se este último regime, por se ter considerado que, face à matéria de facto apurada, se trata, no caso, de um acto de consumo que liga consumidores finais e um profissional que actua no quadro da sua actividade ou profissão. A recorrente, rigorosamente, não põe em causa a condenação proferida ao abrigo daquele regime, aceitando-a no que respeita aos defeitos mencionados nas als.a), b), c), g), h) e i), da sentença recorrida, e apenas a rejeitando na parte respeitante aos defeitos referidos nas als.d), e) e f), da mesma sentença, os das als.d) e e) por motivo de caducidade. Contudo, como já vimos, em relação aos defeitos constantes destas últimas alíneas, o recurso é manifestamente improcedente, pelas razões atrás apontadas. E o mesmo se diga relativamente ao que a recorrente apelida de «defeito dado como provado na al.f)», pois que aí não se alude, propriamente, a defeitos, mas sim às razões dos defeitos, referindo-se expressamente: «Tais defeitos devem-se ao facto de os referidos alçados serem rebocados com falta de material de revestimento» (cfr. a resposta ao ponto 3º da base instrutória). Acresce que não se vê como possa considerar-se que aquela resposta está em contradição com a resposta dada ao ponto 4º da base instrutória, a qual foi negativa, sendo que, o que nesse ponto se perguntava era se tais defeitos se deviam também ao facto de os alçados em questão «terem sido pintados com pouca tinta e esta não ter as propriedades exigidas para as empenas exteriores».
Finalmente, no que respeita à sanção pecuniária compulsória, uma vez que se irá manter a condenação proferida na 1ª instância, relativamente a todos os defeitos dados como provados, há que manter, também, aquela sanção em relação a todos estes defeitos.
Improcedem, assim, as conclusões da alegação da recorrente.
3 – Decisão.
Pelo exposto, nega-se provimento ao recurso, confirmando-se a sentença apelada.
Custas pela apelante.
Lisboa, 8 Setembro de 2009
Roque Nogueira
Abrantes Geraldes
Tomé Gomes |
