| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
Na presente acção declarativa de condenação, com processo ordinário, K... demanda N..., pedindo a sua condenação a pagar-lhe a quantia de € 52.297,26, acrescida dos prejuízos decorrentes do facto do estabelecimento não poder abrir ao público, a calcular em execução de sentença, e dos juros de mora, à taxa legal em vigor, desde a citação e até efectivo e integral pagamento.
Para tanto, alega, em síntese:
- ter celebrado com o Réu, em 16.12.2011, um contrato de trespasse relativo ao estabelecimento comercial de restauração e ou bebidas de que o R. era dono e que se encontra instalado no rés-do-chão do prédio urbano sito na Rua da Alegria, nºs 18, 20 e 22, em Lisboa, arrendado pelo R.;
- ser do perfeito conhecimento do R. que a A. pretendia começar a laborar de imediato e que apenas iria efectuar pequenas alterações a nível da imagem do espaço, tendo celebrado o negócio nesse pressuposto;
- ter a A., após tomar posse do estabelecimento, sido confrontada com anomalias e desconformidades ao nível dos abastecimentos de água e gás e dos equipamentos, para cuja reparação despendeu as quantias que refere;
- não dispor o estabelecimento de alvarás para o exercício da restauração, contrariamente ao referido pelo R., tendo a A. pago a quantia de € 12.000,00 para que os mesmos fossem emitidos;
- terem os graves problemas omitidos pelo R. impedido, até à presente data, a abertura do estabelecimento ao público, sofrendo a A. um prejuízo material diário.
Conclui que, não tendo o R. alertado a A. para os problemas existentes ao nível do equipamento e da legalização do estabelecimento, violou, culposamente, o seu dever de informação no decorrer das negociações, constituindo-se na obrigação de indemnizar a A. pelos prejuízos causados.
O R. contestou, pronunciando-se pela sua absolvição do pedido, porquanto e em suma:
- o estabelecimento estava em excelente estado, era novo e tinha obras realizadas no ano anterior ao trespasse, nunca tendo, desde então, aberto ao público;
- sempre informou a A. do estado do estabelecimento e seus elementos, tendo a A. aceite o estabelecimento nas condições e tal como se encontrava;
- o R. entregou à A., com o trespasse, a licença de utilização e de laboração da parte de pastelaria/cafetaria, sendo que a A. tinha conhecimento que o processo de licenciamento da zona de produção de pão e pastelaria estava em curso;
- A. e R. acordaram que seria aquela a licenciar o restante espaço, para implementação do novo conceito de restauração que pretendia, o que veio a acontecer.
A A. ainda replicou, mantendo, contudo, a posição manifestada na petição inicial.
Na contestação, o R. deduziu incidente de intervenção principal provocada dos senhorios do rés-do-chão onde se encontra instalado o estabelecimento comercial objecto do trespasse, por serem os responsáveis pelas eventuais despesas e encargos havidos pela A. com os defeitos do locado, mas o mesmo não foi admitido (cfr. despacho de fls. 103 a 105).
Realizou-se o julgamento vindo a ser proferida sentença que julgou a acção parcialmente provada e procedente, condenando o Réu a pagar à Autora a quantia de € 40.297,26 acrescida de juros de mora e condenando o mesmo Réu a pagar à Autora a quantia que se vier a liquidar correspondente aos lucros que a Autora deixou de auferir devido ao facto de o estabelecimento não ter aberto ao público durante o período em que decorreram os trabalhos.
Foram dados como provados os seguintes factos:
1. A A. tem por objecto "hotelaria, restaurante, bar (com e sem espectáculos), lounge, discoteca, snack-bar e diversão nocturna";
2. A... e mulher L..., na qualidade de senhorios, e o ora R., na qualidade de inquilino, subscreveram o acordo escrito cuja cópia consta de fls. 28 a 32 dos autos, datado de 09.12.2008, e que denominaram "contrato de arrendamento não habitacional", pelo qual os primeiros declararam dar de arrendamento ao ora R., que declarou aceitar, a fracção correspondente a loja com os n.os 20/22, no rés-do-chão, do prédio urbano sito na Rua da Alegria, números 18 a 22, freguesia de São José, Concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número 1002 e inscrito na matriz predial urbana sob o art. 317, pelo prazo de 10 anos, com início em 01.01.2008 e fim em 21.12.2018, renovável por períodos de 5 anos, sendo a renda mensal no primeiro ano de € 950,00, no segundo ano de € 1.000,00 e a partir do terceiro ano de vigência do contrato, a que resultar da aplicação do coeficiente de actualização que vier a ser publicado anualmente, e destinando-se o local arrendado, exclusivamente, ao ramo de restauração, Panificação e Pastelaria com fabrico próprio, a explorar pelo ora R., independentemente da qualificação jurídica assumida por este para efeitos fiscais;
3. O ora R., como primeiro outorgante, e a ora A., como segunda outorgante, subscreveram o acordo escrito cuja cópia consta de fls. 33 a 46 dos autos, datado de 16.12.20 II, a que denominaram "contrato de trespasse";
4. Desse acordo fazem parte os seguintes considerandos:
«A) o PRIMEIRO CONTRATANTE é dono e legítimo titular do ESTABELECIMENTO comercial de restauração e ou de bebidas, de ora em diante designado apenas por ESTABELECIMENTO;
B) O referido ESTABELECIMENTO comercial encontra-se instalado no rés-do-chão do prédio urbano sito na Rua da Alegria. números 18. 20 e 22, freguesia de São José, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número 551, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de São José sob o artigo 317 o qual está isento de licença de utilização por se tratar de um edificio de construção legal e anterior a 07 de Agosto de 1951;
C) A SEGUNDA CONTRATANTE, no âmbito da sua actividade comercial. pretende adquirir, por trespasse o referido ESTABELECIMENTO;
D) O local onde está instalado o ESTABELECIMENTO encontra-se arrendado a ARTUR ... e mulher LEONOR ..., casados sob o regime de comunhão geral de bens (...) adiante designados como Senhorios. conforme resulta do contrato de arrendamento celebrado em 09 de Dezembro de 2008 junto ao presente sob Anexo I;
E) Para o Locado foi em 18 de Novembro de 2011 emitida pela Câmara Municipal de Lisboa a Autorização de Utilização para Estabelecimentos de Restauração e ou de Bebidas nº 463/AE-UT/2011;
F) Foi em 12 de Dezembro de 2011 entregue junto da Direcção Geral das Actividades Económicas a Declaração de Instalação, Modificação e de Encerramento dos Estabelecimentos de Restauração ou de Bebidas abrangidos pelo regime instituído pelo Decreto-Lei nº 234/2007, de 19 de Junho, para efeitos de instalação do ESTABELECIMENTO de restauração;
G) Constitui pressuposto essencial à vontade de contratar da SEGUNDA CONTRATANTE a alteração ao Contrato de Arrendamento melhor identificado no Considerando D) ou a imediata formalização de um novo Contrato de Arrendamento de prazo certo, a celebrar pelo período de 10 (dez) anos, sucessiva e automaticamente renovável por períodos adicionais de 10 (dez) anos, salvo oposição à renovação por qualquer das partes ou denúncia pela Arrendatária, não podendo o Senhorio fazer cessar o contrato antes de decorridos os referidos 10 (anos) do prazo inicial tendo em conta o investimento financeiro do PRIMEIRO CONTRATANTE. quer no Trespasse, quer na realização de obras de adaptação do imóvel à exploração do novo conceito de ESTABELECIMENTO a instalar;
H) A renda devida pelo Arrendamento das instalações deverá corresponder a € 1.400,00, por mês;
I) O Proprietário e Senhorio do imóvel onde se encontra instalado o ESTABELECIMENTO objecto do presente contrato, manifestou a sua intenção de renunciar ao direito de preferência de que goza nos termos do número 4 do artigo 1112. ° do Código Civil, conforme declaração que se junta ao presente sob Anexo”.
5. A Cláusula Primeira do acordo tem o seguinte teor:
«Um - Pelo presente contrato, o PRIMEIRO CONTRATANTE. nos termos e para os efeitos do disposto na alínea a) do número um do artigo 1112° do Código Civil. trespassa de forma unitária, e a título oneroso, à SEGUNDA CONTRATANTE, que aceita, com efeitos a partir de 16 de Dezembro de 2011, a totalidade do ESTABELECIMENTO instalado no rés-do-chão do prédio urbano melhor identificado no Considerando B) supra, com excepção das exclusões previstas no número Três da presente Cláusula.
Dois-O presente Trespasse é efectuado livre de passivo, integrando a cedência das respectivas chaves, clientela, bem como as benfeitorias realizadas no espaço e os equipamentos conforme listagem que constitui o Anexo III ao contrato, com expressa inclusão do direito de arrendamento, totalmente livre de quaisquer ónus ou encargos, com excepção da renda devida ao abrigo do Contrato de Arrendamento das instalações.
Três -Fica expressamente excluída do presente Trespasse o seguinte:
a) Quaisquer relações laborais ou prestações de serviços;
b) Toda a facturação emitida pelo PRIMEIRO CONTRATANTE até à presente data;
c) Todas as cobranças reportadas a débitos de Clientes, trabalhadores ou prestadores de serviços. bem como dívidas do PRIMEIRO CONTRATANTE a Fornecedores, ao Senhorio ou a terceiros, anteriores à presente data e posteriores a esta;
d) Qualquer reclamação por parte de qualquer Cliente até à data do presente contrato, as quais deverão ser por esta reparadas, a suas expensas;
e) Saldos e responsabilidade bancárias;
j) Contratos de locação financeira mobiliária:
g) Passivo do PRIMEIRO CONTRATANTE, incluindo impostos e taxas ou encargos de segurança social gerados em data anterior à assinatura do presente contrato;
h) Todas as eventuais indemnizações ou compensação a pagar a trabalhadores, gerentes ou prestadores de serviços do PRIMEIRO CONTRATANTE.
Quatro - O presente Trespasse pressupõe que o PRIMEIRO CONTRATANTE assuma todos os custos inerentes à situação dos trabalhadores afectos ao ESTABELECIMENTO, que não se encontram, deste modo, incluídos no activo a trespassar para a SEGUNDA CONTRATANTE»;
6. A Cláusula Segunda do acordo referido tem o seguinte teor:
«O preço do presente Trespasse é de € 150.000,00 (cento e cinquenta mil euros), a ser pago nesta data, através de cheque emitido à ordem do PRIMEIRO CONTRATANTE e do qual é conferida a competente quitação»;
7. A Cláusula Terceira do acordo referido no n." 3 tem o seguinte teor:
«Um - O PRIMEIRO CONTRATANTE garante à SEGUNDA CONTRATANTE que fazem parte dos activos do ESTABELECIMENTO a transmitir todas as existências, constante da listagem em anexo como Anexo III, e que a informação prestada constitui toda a informação necessária para uma avaliação correcta da Carteira de Clientes e que não existe qualquer facto material, informação ou documento que tenha sido retido ou omitido pelo PRIMEIRO CONTRATANTE que devesse ter sido disponibilizado à SEGUNDA CONTRATANTE para que esta tome conhecimento da situação actual, legal e económica do ESTABELECIMENTO cedido.
Dois - O PRIMEIRO CONTRATANTE garante à SEGUNDA CONTRATANTE que celebração e execução deste Contrato e de outros documentos a serem celebrados e executados nestes termos, não conflituam com, nem resultam na violação, incumprimento ou cessação de qualquer contrato, acordo ou outro instrumento do qual a SEGUNDA CONTRATANTE seja parte ou pelo qual esta se encontre vinculada»;
8. A Cláusula Quarta do acordo referido tem o seguinte teor:
"Um - A posse e as chaves do ESTABELECIMENTO objecto do presente contrato são entregues à SEGUNDA CONTRATANTE na data da celebração do presente contrato.
Dois - A SEGUNDA CONTRATANTE poderá dar inicio a obras de adaptação e instalação do novo conceito de restaurante que pretende instalar»;
9. O nº 1 da Cláusula Sétima do acordo tem o seguinte teor:
"Um - As comunicações a efectuar ao abrigo do presente Contrato serão efectuadas por carta registada ou por fax, seguida do original no prazo de 3 (três) dias, e ter-se-ão por realizadas, no caso de carta registada na data da sua recepção e no caso de telecópia no momento da sua recepção no posto do destinatário, se se verificar até às 18 (dezoito) horas, ou no primeiro dia útil seguinte.
10. Nos termos acordados, em 16.12.2011, a A. entregou ao R. o montante global de € 150.000,00;
11. Foi, expressamente, acordado entre A. e R. que integravam os activos do estabelecimento todas as existências da listagem, que constitui o Anexo III ao contrato:
« 1. Balcão frigorifico com vitrine de 10 metros com lavatório;
2. Móvel de apoio com expositor de pastelaria e padaria:
3. Fogão industrial com bicos;
4. Cozinha equipada e totalmente revestida a inox;
5. Expositor de carne e peixe refrigerador;
6. Grelhador a carvão ou gás;
7. Bancada de apoio;
8. Forno ramalhos anelar de 5 metros ( Ref. A.N09-3.N)
9. Diversa maquinaria de pastelaria:
10. Refrigerador de água;
11. Detecção de incêndio;
12. Ar condicionado;
13. Detecção de Alarme»;
12. No dia 16.12.2011, a A. recebeu as chaves do estabelecimento e dele tomou posse, de forma a que pudesse então dar início às obras de adaptação e instalação do novo conceito de restaurante que pretendia instalar;
13. O estabelecimento comercial era composto, nessa data, por:
- uma área de cafetaria/pastelaria com balcão com entrada pelo nº 20 da Rua da Alegria;
- uma sala interior ampla para refeições;
- cozinha equipada, com os equipamentos e/ou móveis que constam do Anexo III;
- uma zona para produção de pão e/ou pastelaria, com os equipamentos e/ou móveis que constam do Anexo III;
- pátio interior coberto;
-WCs;
14. Foi com a intervenção da mediadora imobiliária House Planet - Mediação Imobiliária, Lda., que se entabularam conversações e negociações entre A. e R. que levaram à celebração do acordo referido no nº 3;
15. As conversações iniciais foram conduzidas pelo comercial responsável pelo dossier da House Planet;
16. A... e L... aceitaram o trespasse referido no nº 3 e renegociaram com a A. um aumento de renda;
17. Foi a A. que tratou do licenciamento do restante espaço para a implantação do novo conceito de restauração;
18. O R. garantiu à A. que todos os equipamentos do estabelecimento se encontravam em perfeito estado de conservação e uso;
19. O R. tinha perfeito conhecimento que a A. pretendia começar a laborar de imediato;
20. E que, apenas, iria efectuar pequenas alterações a nível da imagem do espaço;
21. Após o que consta do nº 12 (16.12.2011), a A. verificou que:
a) no estabelecimento não existia aparelho de produção de água quente nem abastecimento de gás, sendo que existiam deficiências nas redes de tubagem da água e do gás;
b) alguns componentes das instalações de exaustão de fumos encontravam-se em estado de degradação ou inexistiam;
c) o ar condicionado não funcionava, por apenas se encontrar instalado parte do aparelho;
d) o sistema central de alarme não funcionava;
e) o sistema de grades automático não funcionava;
22. Após realizada uma vistoria por parte de uma empresa certificada para o efeito, foram detectadas fugas na rede interior de gás, que inviabilizava a ligação ao ramal público;
23. Devido ao que consta dos nºs 21 e 22, a A. recorreu a terceiros para que fosse efectuada uma avaliação exacta do estado dos sistemas e equipamentos que fazem parte do acordo referido no nº 3 e para que fosse apresentado um orçamento, com vida à reparação, execução, e substituição dos equipamentos e sistemas danificados;
24. A tubagem de água do estabelecimento, encontrava-se oxidada e teve que ser substituída;
25. A substituição da tubagem ou canos de água e gás abrangeu a totalidade da canalização interna de ligação
26. O que consta dos nºs 21, 22, 24 e 25 não era visível para a A. aquando da celebração do acordo referido;
27. E impediu a abertura do estabelecimento ao público nos prazos pretendidos pela A., impossibilitando esta de servir almoços e jantares e de organizar almoços e jantares de grupo durante o período de tempo em que decorreram os trabalhos referidos no nº 30;
28. A A. celebrou o acordo referido no pressuposto de que o estabelecimento se encontrava apto a funcionar, sendo as obras pretendidas pela A. de mera adaptação a um novo conceito de restaurante;
29. O R. sabia que, pelo menos, alguns equipamentos e sistemas do estabelecimento não estavam em conformidade ou operacionais;
30. A A. despendeu:
- € 4.674,00, com o fornecimento e montagem do sistema de ventilação da "hot";
- € 14.391,00, com o fornecimento e aplicação de toda a conduta de água do estabelecimento;
- € 3.690,00, com o fornecimento e montagem da rede de gás;
- € 10.947,00, com o fornecimento e montagem de ar condicionado;
- € 504,30, com o projecto da rede de gás e certificação;
- € 2.460,00, com a adjudicação e entrega dos projectos de especialidades;
- € 894,21, com o sistema de segurança;
31. O R. sabia que se a A. conhecesse ou tivesse sido esclarecida sobre a existência do que consta dos nºs 21 a 25 não teria subscrito o acordo referido no nº 3;
32. O estabelecimento tinha uma aparência de novo e nunca tinha aberto ao público e laborado;
33. O comercial referido no nº 15 visitou várias vezes o estabelecimento e tinha consciência e conhecimento da sua composição;
34. Das visitas efectuadas pelos gerentes da A. ao estabelecimento, foi pelos mesmos verificado que havia fornecimento de água fria e electricidade.
Inconformado recorre o Réu, concluindo que:
- Requereu o Apelante, na contestação,a intervenção principal provocada passiva de A... e L..., por serem os proprietários (senhorios) da fracção locada à Apelada, na qual se encontra instalado o estabelecimento comercial que lhe foi trespassado pelo Apelante e, por isso, responsáveis por eventuais despesas e encargos da Apelada com os defeitos do locado (redes de água e gás).
- O tribunal indeferiu o mesmo por considerar que em relação ao objecto da causa, não existe um interesse litisconsorcial que permita a sua intervenção.
- O trespasse de um estabelecimento comercial significa uma transmissão de uma universalidade de facto e de direito, sendo certo que o contrato de arrendamento é com toda a certeza um dos elementos mais essenciais nesse negócio, sendo que quem aceita o trespasse assume a posição de arrendatário.
- Prevê o artigo 1111.º do Código Civil que cabe ao senhorio a realização de obras de conservação do imóvel, sejam elas ordinárias ou extraordinárias.
- Mais resulta da leitura do doc. n.º 2 junto com a p.i., na Clausula Oitava "O SEGUNDO OUTORGANTE não pode executar no arrendado quaisquer obras, salvo com autorização escrita dos PRIMEIROS OUTORGANTES".
- Os defeitos verificados pela Apelada no locado, no que concerne às redes de gás e água, não são visíveis e dizem respeito ao locado objecto do contrato de trespasse.
- Com base nos factos ora expostos, nos termos e para os efeitos do art. 316.º e sgts do C.P.C., é necessário e essencial para o apuramento da relação material e substantiva controvertida.
- E verificavam-se os pressupostos legais, para o Apelante poder chamar os senhorios e proprietários do locado à presente acção.
- Quanto à condenação no pagamento das obras nas redes de água e gás, a verificarem-se as avarias, são defeitos do locado e não do estabelecimento comercial trespassado pelo Apelante, pelo que se reitera, e se dá por integralmente reproduzido, por mera cautela de patrocínio, tudo quanto foi referido quanto à responsabilidade dos chamados - senhorios.
- Por outro lado, e conforme foi claramente explicado pela testemunha Carlos Silva Rodrigues era intenção da Apelada alterar a rede de gás para adaptação ao novo conceito de estabelecimento que a Apelada queria para o estabelecimento, sendo que na rede interna de água não se verificava qualquer tipo de fuga,mas apenas e tão só uma canalização antiga e oxidada,mas que funcionava perfeitamente.
- Em virtude do conceito que a Apelada queria implementar para o estabelecimento, tinha que alterar a rede de gás do locado, consistindo em intervenções voluptuárias;
- A rede de águas apesar de antiga, não encontrava quaisquer fugas, sendo possível a ligação da água pela EPAL com as redes existentes, tendo sido opção da Apelada substituir a tubagem existente na rede de águas.
- Conforme se verifica, não tinha o Apelante como conhecer de tais defeitos do locado, pelo que não podia o mesmo incumprir o seu dever de boa-fé contratual ao não informar a Apelada de defeitos que ele desconhecia existirem.
- Concluindo-se assim, quanto às redes de água e gás que o Apelante cumpriu todos os seus deveres de boa-fé pré-contratual, não podendo ser responsabilizado pelos danos existentes e verificados posteriormente, por deles não ser responsável nem ter conhecimento.
- Quanto aos frigoríficos dos balcões e montagem das unidades compressoras, foi o Apelante condenado ao pagamento à Apelada da montagem e revisão dos circuitos dos frigoríficos dos balcões e montagem das unidades compressoras.
- Contudo, analisados os factos provados, não se verifica que em algum deles tenha ficado provado que existiam avarias nos frigoríficos ou que os mesmos necessitavam de intervenção.
- Não obstante a Apelada ter junto aos autos o doc. de fls 49, no valor peticionado e descreve como serviços a montagem e revisão dos circuitos dos frigoríficos dos balcões e montagem das unidades compressoras, não foi sequer invocado pela mesma na pi que se verificavam defeitos, descritos quais os defeitos apresentados, juntos relatórios de inspecção dos equipamentos, orçamentos de reparação com descrição do necessário, ou qualquer outro elemento quanto aos mesmos.
- Não pode o Apelante ser condenado ao pagamento de um facto que não se encontra provado nos autos, nem explicado o seu fundamento.
-Na Douta sentença proferida pelo Tribunal a quo não se encontra qualquer fundamentação para esta condenação, violando assim os mais elementares direitos processuais e substantivos do Apelante.
- A não justificação dos fundamentos de facto e de direito levaram à decisão proferida quanto a esta condenação, tornou-se a sentença nula, nos termos e para os efeitos do disposto na alínea b) do n.º 1 do artigo 615.º do C.P.C., o que desde já se invoca para todos os efeitos legais.
- Sem prescindir, e por mera cautela de patrocínio, sempre se dirá caso assim não entendam V. Exas., deverá o Apelante ser absolvido quanto a esta parte, por inexistência de invocação e prova de defeitos nos equipamentos de frigoríficos dos balcões e unidades compressoras.
- Quanto ao sistema de ventilação da "hot" foi o ora Apelante condenado a pagar à Apelada o montante referente ao fornecimento e montagem do sistema de ventilação da "hot".
- Não apresenta a Apelada nos autos qualquer prova dos defeitos alegados, nomeadamente os relatórios de inspeção ou as testemunhas no processo sabem especificar se existiam defeitos na "hot", quais os mesmos e a sua extensão.
- Exatamente por tal facto e fundamento considerou o Tribunal a quo, que não podia ser considerado como provada o alegado estado defeituoso da "hot" (alínea e) da matéria não provada).
- Não pode o Apelante ser condenado ao pagamento de um facto que não se encontra provado nos autos, nem explicado o seu fundamento, apenas com base numa factura junta (fls. 50 - impugnado) e que na própria sentença considera o Tribunal a quo não fazer prova suficiente da verificação do facto.
- Aliás, na Douta sentença proferida pelo Tribunal a quo não se encontra qualquer fundamentação para esta condenação, violando assim os mais elementares direitos processuais e substantivos do Apelante.
- A não justificação dos fundamentos de facto e de direito levaram à decisão proferida quanto a esta condenação, tornou-se a sentença nula, nos termos e para os efeitos do disposto na alínea b) do n.º 1 do artigo 615.º do C.P.C., o que desde já se invoca para todos os efeitos legais.
- Quanto ao sistema de segurança mais foi o Apelante condenado ao pagamento à Apelada do valor do sistema de segurança.
- Não foi feita prova suficiente da existência de defeitos no sistema de segurança
- Por outro lado, considera o Tribunal a quo, que não podia ser considerado como provada o alegado estado do sistema de alarmes e/ou grades (alínea e) da matéria não provada).
- Da leitura do documento de fls. 58, apura-se ainda que o mesmo diz respeito a um recibo emitido pela Securitas Direct Portugal Unipessoal, Lda., em 2 de Março de 2012, a Phillippe Feuteun, pelo pagamento parcial do contrato de serviço de assistência permanente - sistema de segurança a instalar em Lisboa, e não à Apelada.
- Certo é que na sentença proferida pelo Tribunal a quo não
existe qualquer fundamentação para esta condenação, violando assim os mais elementares direitos processuais e substantivos do Apelante.
- A não justificação dos fundamentos de facto e de direito levaram à decisão proferida quanto a esta condenação, tornou-se a sentença nula, nos termos e para os efeitos do disposto na alínea b) do n.º 1 do artigo 615.º do C.P.C., o que desde já se invoca para todos os efeitos legais.
- - Quanto ao ar condicionado foi o Apelante condenado ao pagamento à Apelada do valor relativo ao fornecimento e montagem de ar condicionado.
- Não foi junto aos autos pela Apelada qualquer documento descritivo dos defeitos apresentados no aparelho, ou juntos relatórios de inspecção dos equipamentos, orçamentos de reparação com descrição do necessário, ou qualquer outro elemento.
- Exatamente por tal facto e fundamento considerou o Tribunal a quo, que não podia ser considerado como provada o alegado estado do ar condicionado, e que o mesmo não tivesse tubagem em cobre ou ligação à rede elétrica ou rede de água (alínea e) da matéria não provada).
- Não pode o Apelante ser condenado ao pagamento de um facto que não se encontra provado nos autos, nem explicado o seu fundamento, apenas com base numa factura junta (fls. 54) e que na própria sentença considera o Tribunala quonão fazer prova suficiente da verificação do facto.
- Ademais, o documento que se pressupõe servir de base à condenação do Apelante (fls. 54) não corresponde ao considerado provado no ponto 21 alínea c) da matéria provada.
- Apenas considerou o Tribunala quocomo provado que o ar condicionado não funcionava por apenas estar ligado parte do aparelho.
- Na Douta sentença proferida pelo Tribunala quo não se encontra qualquer fundamentação para esta condenação, violando assim os mais elementares direitos processuais e substantivos do Apelante.
- A não justificação dos fundamentos de facto e de direito levaram à decisão proferida quanto a esta condenação, tornou-se a sentença nula, nos termos e para os efeitos do disposto na alínea b) do n.º 1 do artigo 615.º do C.P.C., o que desde já se invoca para todos os efeitos legais.
- Deverá ser admitida a junção aos presentes autos do doc. n.º 1, que apenas foi possível ao Apelante juntar aos autos no presente articulado, por ora ter chegado ao seu conhecimento e posse, não lhe sendo tal facto imputável uma vez que não foi dirigido nem enviado pela Apelada à Apelante, pelo que se requer a sua admissão face à sua importância para o apuramento da verdade, nos termos e para os efeitos do n.º 3 do artigo 423.º C.P.C.
Não foram admitidas as contra-alegações da recorrida.
Cumpre apreciar.
O presente recurso assenta nos seguintes pontos:
a) O indeferimento da intervenção principal provocada dos senhorios da fracção;
b) Impugnação da matéria de facto dada como assente no tocante aos defeitos nas redes de água e gás;
c) Nulidade da sentença no que toca às condenações relacionadas com frigoríficos dos balcões e unidades compressoras, ventilação da “hot”, sistema de segurança (alarmes e grades) e ar condicionado.
Quanto à intervenção principal.
O ora recorrente requereu a intervenção principal provocada passiva dos senhorios do andar, alegando que é a estes que cabe a responsabilidade por eventuais despesas e encargos da apelada relativamente às redes de água e gás.
Na realidade, no âmbito do contrato de arrendamento, se as partes nada convencionarem, cabe ao senhorio executar as obras de conservação, art. 1111º nº 2 do Código Civil. Para mais, alega o recorrente, no contrato de arrendamento que celebrou consta uma cláusula que proíbe o arrendatário de executar quaisquer obras no locado sem autorização escrita dos senhorios.
A intervenção principal pode ter lugar relativamente a quem tiver, em relação ao objecto da causa, interesse igual ao do Autor ou do Réu (seja em situação de litisconsórcio necessário ou voluntário), ou a quem se pudesse coligar com o Autor – artigos 311º e 316º do CPC.
A intervenção principal pode ainda ter como fundamento, no tocante aos Réus, o regime da solidariedade da obrigação e o eventual direito de regresso do devedor que realize a totalidade da prestação – art. 329º do CPC, actualmente art. 317º.
Assim, caso a relação material controvertida respeite a várias pessoas e sendo a acção dirigida apenas contra uma delas, é lícito a esta fazer intervir no processo os condevedores.
Como sublinha Salvador da Costa - “Os Incidentes da Instância” pág. 110 – a intervenção principal “abrange todos os casos em que a obrigação comporte pluralidade de devedores ou em que existam garantes da obrigação a que a causa principal se reporte, sob condição de o Réu ter algum interesse atendível em os chamar a intervir, quer com vista à defesa conjunta, quer para acautelar o eventual direito de regresso ou de sub-rogação que lhe assista”.
Se observarmos a petição inicial, constatamos que a causa de pedir consiste na imputação ao Réu de inobservância do dever de informação que deve presidir à formação do contrato, de acordo com os ditames da boa-fé, e nas consequências que tal actuação teve para a Autora, obrigada a realizar diversas obras e ficando impedida nesse periodo de abrir o restaurante ao público. O pedido consiste exactamente no pedido de indemnização correspondente a essas despesas e à privação de receitas.
Tudo isto, no âmbito do negócio jurídico de trespasse celebrado entre o Autor e o Réu.
Parece evidente que o que está em causa é a culpa na formação do contrato e as consequências que daí advieram para a Autora. Os senhorios da fracção são alheios a tal trespasse e às vicissitudes que o mesmo teria comportado.
Ou seja, a causa de pedir radica na falta de informação pelo Réu das condições em que se encontrava a fracção que integrava o estabelecimento, com consequências danosas para a Autora. Estamos no domínio da responsabilidade contratual, o que exclui os senhorios que nenhuma intervenção tiveram na mesma. O problema não reside em saber se havia deficiências na fracção, cuja eliminação incumbia aos senhorios, mas sim no facto de o Réu, ao negociar o trespasse com a Autora não a ter informado da existência de tais deficiências. Os artigos 71º a 74º e 78º da petição inicial são claros na articulação da causa de pedir.
Estamos pois perante uma relação material controvertida que respeita apenas ao Réu e à Autora enquanto contraentes do trespasse, o que exclui qualquer situação de litisconsórcio no tocante aos arrendatários. De igual modo, a intervenção destes é irrelevante para que a decisão a obter produza o seu efeito útil normal.
Como refere o actual art. 33º nº 3 do CPC (idêntico ao anterior art. 28º nº 2), “a decisão produz o seu efeito útil normal sempre que, não vinculando embora os restantes interessados, possa regular definitivamente a situação concreta das partes relativamente ao pedido formulado”.
E das duas uma: ou a Autora demonstra que existiu incumprimento culposo do Réu na formação do negócio jurídico do trespasse e o Réu é responsável pelos prejuízos que daí resultaram para a Autora ou tal prova não é feita e o Réu é absolvido do pedido. Em qualquer caso, a decisão produz o seu efeito útil.
O documento junto pelo recorrente, com as alegações de recurso, nada altera a esta situação. Trata-se de uma carta enviada pela Autora aos senhorios em 10/04/2012 – posteriormente ao trespasse celebrado com o Réu – relatando os diversos problemas encontrados na fracção e exigindo o reembolso das despesas que tiveram com as respectivas obras, e que se centra na relação de arrendamento entre a Autora e os senhorios, que se constituiu com a efectivação do trespasse. É assim que nessa carta – fls. 319 – a Autora escreve:
“As redes de água e gás constituem obras estruturais do locado, cuja conservação e reparação compete exclusivamente a V. Exas. enquanto senhorios.”
Para além disso, há que notar que tal carta é anterior à propositura da presente acção, a qual foi proposta em 20/11/2012, o que mostra que a Autora entendeu responsabilizar judicialmente o ora Réu e não os senhorios pelos prejuízos que sofreu, ao abrigo de um contrato ao qual, repete-se, os senhorios são alheios.
Entendemos assim como ajustada a decisão de indeferir a requerida intervenção principal provocada.
Invoca o recorrente a nulidade da sentença relativamente a diversos pontos da condenação. Em todos os casos, alega não terem sido dados como provados, na própria decisão, os factos que fundamentariam tal condenação.
Começando pelos frigoríficos dos balcões e montagem das unidades compressoras, há que dar razão ao recorrente, já que não consta da matéria de facto dada como provada que os frigoríficos dos balcões e montagem das unidades compressoras padecessem de deficiências que impedissem a sua operacionalidade, aquando das negociações do trespasse e muito menos que o Réu tenha ocultado tal facto aos gerentes da Autora.
Os defeitos existentes e detectados pela Autora após celebrar o trespasse são os que constam dos nºs 21 a) a e), 22, 24 e 25 da decisão factual.
O facto de se ter dado como provado que a Autora gastou € 2.736,75 com a montagem e revisão dos circuitos dos frigoríficos dos balcões e montagem das unidades compressoras, não significa necessariamente que existisse algum problema com tais equipamentos à data do trespasse. É perfeitamente possível que a Autora quisesse adaptar diversos equipamentos já existentes ao novo conceito que implementou no seu estabelecimento. De qualquer modo, era à Autora que incumbia a prova da existência de defeitos em tais equipamentos e que os mesmos eram do conhecimento do Réu que os ocultou da Autora durante a negociação e celebração do trespasse. Tal prova não foi feita e tal matéria não está dada como provada, pelo que, a nosso ver, não tem cabimento a condenação do Réu no aludido montante de € 2.736,75.
No tocante aos sistema de ventilação da “hot”, cujo fornecimento e montagem custou à Autora € 4.674,00, resultou provado que após receber a chave e tomar posse do estabelecimento, a Autora verificou que “alguns componentes das instalações de exaustão de fumos encontravam-se em estado de degradação ou inexistiam” - nº 21 b) da decisão factual.
Quanto aos factos dados como não provados, é referida a alegação de que em 16/12/2011 a Autora verificou que as instalações de exaustão e fumos apresentavam um elevado grau de degradação e falta de ligação exterior à cobertura do edifício e que, por isso, não funcionavam.
Não existe contradição entre o facto dado como provado e o dado como não provado.
O facto provado não é mais que uma redução do facto perguntado no quesito 8º b), à maneira do habitualmente usado “provado apenas que ...” Não se provou que todas as instalações de exaustão e fumos, por elevado grau de degradação e falta de ligação exterior à cobertura do edifício não funcionavam, mas tão só que alguns componentes das instalações de exaustão de fumos se encontravam em estado de degradação ou inexistiam.
Isto mesmo consta da sentença, a fls. 262, quando se diz:
“Provou-se que a Autora despendeu:
(...) € 4.674,00 com o fornecimento e montagem do sistema de ventilação da “hot” (sendo certo que o sistema de exaustão de fumos instalado no estabelecimento apresentava componentes em estado de degradação ou inexistentes”.
Logo, o facto em causa acha-se provado e a sentença devidamente fundamentado neste ponto, inexistindo qualquer nulidade. De resto, o estado deficiente de tal sistema de exaustão foi afirmado pelas testemunhas I... – que, sendo amiga dos sócios da Autora, visitou o local diversas vezes após a celebração do contrato – C..., engenheiro e arquitecto, que visitou o local antes do contrato a solicitação do Réu e posteriormente, desta vez a solicitação dos gerentes da Autora e acabou por constatar detalhadamente as diversas deficiências dos equipamentos, nomeadamente o sistema de exaustão de fumos. As testemunhas R... (que só foi ao local uma vez) e C... (empreiteiro que fez algumas pequenas reparações no local a pedido do Réu), afirmaram que o sistema de exaustão de fumos estava instalado e funcionava, mas nenhum deles verificou o mesmo sistema em pormenor e não se deduz das suas declarações que tenham conhecido minimamente o estado dos diversos componentes do aparelho.
Logo, não existe vício algum na resposta dada pelo tribunal a quo e integrante do nº 21 b) da matéria de facto.
Invoca o recorrente idêntica nulidade no tocante à parte da matéria provada relativa aos sistema de segurança.
Note-se que quanto às grades foi a testemunha C..., amigo do Réu e que efectuou, como dissemos, pequenas reparações no local a pedido do Réu, que referiu que a grade só funcionava manualmente e não automaticamente, afirmação corroborada por I... Nenhuma testemunha referiu que o alarme funcionava; ao invés, I... e C... afirmaram com clareza que tal alarme não funcionava.
Quanto ao facto de o recibo emitido pelas Securitas ir em nome de P..., é bom lembrar que este era o sócio gerente da sociedade autora.
É questão de mero senso comum que um estabelecimento de restauração – ou outro – necessita de um sistema de segurança, nomeadamente protecção da entrada – com grades automáticas e alarme – e que se tal sistema não está operacional então tem de ser instalado outro.
Note-se que o que foi dado como provado, neste ponto, foi:
21 d) “O sistema central de alarme não funcionava”
21 e) “O sistema de grades automático não funcionava”.
E aquilo que o Mº juiz considera expressamente como não provado é:
“Quanto aos sistema central de alarme, apenas se encontrasse instalado o aparelho interior, sem qualquer ligação eléctrica em funcionamento, estando incompleto ao nível dos sensores de detecção de movimento”;
“O sistema de grades automático estivesse avariado, bem como a respectiva monitorização”.
Não existe, também aqui, qualquer contradição. Sabe-se apenas que nem o alarme nem as grades automáticas funcionavam, mas não se apurou a causa exacta, nem mesmo se o sistema estava avariado ou simplesmente nunca funcionara por outra qualquer razão – por ser desajustado, por lhe faltarem componentes ou muitas outras razões possíveis. As testemunhas só puderam constatar que nem o alarme nem as grades automáticas funcionavam e foi isso que, adequadamente, se fez constar na matéria de facto provada..
Assim e em nosso entender, a prova efectuada sustenta totalmente a matéria que sobre este ponto foi dada como provada – art. 21º d) e e) da matéria de facto, inexistindo qualquer nulidade.
Idênticos argumentos são expendidos pelo recorrente quanto ao ar condicionado.
Foi dado como provado que:
21 c) “O ar condicionado não funcionava, por apenas se encontrar instalada parte do aparelho”.
E, nos factos considerados como não provados, refere-se:
“Os ares condicionados não tivessem qualquer tubagem em cobre e ligação eléctrica ou à rede a de água”.
Parece manifesto que o facto provado em nada colide com o não provado. Não se sabe se o sistema tinha ou não tubagem em cobre, se tinha ligação eléctrica ou à rede de água, sabe-se que não funcionava por apenas se encontrar instalada parte do aparelho, como explicou o engenheiro Carlos Rodrigues. Note-se que também as testemunhas I... e H... – agente imobiliário que mediou o negócio entre Autora e Réu – confirmaram o facto dado como provado.
Pelo que também aqui terá de improceder a apelação.
Refira-se ainda, no tocante às redes de água e gás que, para lá de não estarmos convencidos, pela prova reapreciada, que fosse intenção da Autora alterar a estrutura da rede de gás, o certo é que não ficam dúvidas de que, fossem quais fossem as intenções, existiam deficiências nas redes de tubagem de águas e gás (depoimentos de I..., C... e da Arquitecta C...), não podendo a Autora dispor de água quente e gás. Existiam, além disso, fugas na rede interior do gás, que inviabilizavam a ligação ao ramal público, estando a tubagem de água do estabelecimento oxidada e tendo de ser substituída.
A questão, como atrás já referimos, não era a de saber se o Réu podia efectuar as obras correspondentes à resolução de tais deficiências, à revelia dos senhorios; o problema central aqui, elemento constitutivo da causa de pedir, é que trespassou à Autora o estabelecimento sem lhe referir, além dos problemas com outros equipamentos, a grave situação relativa à tubagem da água e do gás, obviamente impeditiva do funcionamento de um restaurante.
Caso tivesse procedido com normal diligência antes da celebração do negócio, verificando se as estruturas e equipamentos estavam em condições de funcionamento – tal como asseverou à Autora – o Réu, ciente dos diversos e sérios problemas existentes ou teria diligenciado com os senhorios a sua reparação ou teria avisado a Autora, o que poderia ter levado esta a desistir do negócio ou então a celebrá-lo por um montante substancialmente inferior.
Nos termos do art. 227º nº 1 do Código Civil, “quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte”.
Tal implica o dever de informar a outra parte de todos os detalhes relevantes relativamente ao objecto do negócio. O Réu assegurou à Autora que todos os equipamentos se encontravam em perfeito estado de conservação e uso. Para fazer tal afirmação era exigível que o Réu tivesse previamente verificado os equipamentos para poder chegar a tal conclusão. Sendo evidente que o não fez, mas mesmo assim garantiu à Autora – a qual pretendia abrir o restaurante a muito curto prazo após obras superficiais de decoração do interior – que tudo estava em perfeitas condições e pronto a funcionar.
Subscrevemos aqui as doutas considerações tecidas na sentença recorrida a propósito da violação desse dever de informação – que pressupõe um prévio dever de diligência, no sentido de o Réu verificar se as condições do estabelecimento eram aqueles que posteriormente transmitiu à outra parte.
Sendo assim, e com excepção da parte relativa aos frigoríficos dos balcões e unidades compressoras, a apelação terá de improceder.
Conclui-se pois que:
- Celebrado trespasse de um estabelecimento de restauração, e tendo o Réu assegurado à Autora que todos os equipamentos estavam em perfeito estado de conservação e uso e verificando a Autora, logo após a celebração do negócio, que existiam graves deficiências nas canalização de água e gás que exigiam a respectiva substituição, além de deficiências no sistema de exaustão de fumos, no ar condicionado e no sistema de segurança, é o Réu responsável por todos os danos que causou à Autora, por não ter cumprido devidamente o seu dever de informação.
- É de indeferir o chamamento para intervenção principal provocada dos senhorios da fracção, na medida em que a causa de pedir se centra na responsabilidade do Réu por, na negociação do contrato, prestar à Autora informações que não correspondiam à realidade do restaurante em causa, não tendo os aludidos senhorios tido qualquer participação em tal trespasse.
Decide-se assim julgar a apelação parcialmente procedente, fixando-se em € 37.560,51 a parte já liquidada da condenação. Mantendo-se no mais a decisão recorrida.
Custas por Autora e Réu na proporção do respectivo decaimento.
LISBOA, 12/03/2015
António Valente
Ilídio Sacarrão Martins
Teresa Prazeres Pais |
