Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 9373/11.9TBCSC.L1-2 |  |
PRAZO
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
INCUMPRIMENTO
II - As consequências da atribuição a um prazo do carácter de essencialidade absoluta são tais que é forçoso que tal essencialidade resulte, sem dúvidas, do próprio contrato promessa ou ao menos da conduta de ambas as partes, que se há-se mostrar no aspecto em apreço absolutamente coerente, revelando que foi indiscutivelmente previsto e querido por ambas que o decurso do prazo sem cumprimento da promessa implicasse automática impossibilidade/inutilidade do seu cumprimento.
III - No aditamento ao contrato promessa o cumprimento da obrigação instrumental da promitente vendedora obter a licença de utilização para a fracção objecto daquele não foi colocada como uma obrigação de resultado.
IV - È de se entender que o prazo fixado nesse aditamento é um prazo essencial subjectivo meramente relativo.
V - Desde o momento em que dos factos provados resulta que a promitente vendedora agiu tempestiva e diligentemente de modo a poder obter a licença de utilização, a circunstância de apenas a ter obtido cerca de vinte dias depois do prazo estabelecido no aditamento ao contrato promessa implica um incumprimento não culposo e meramente temporário.
VI - Recusando a promitente compradora realizar a escritura, foi ela quem incumpriu definitiva e culposamente o contrato promessa.
(Sumário da Relatora)
I- “A”, instaurou a presente acção declarativa de condenação sob a forma sumária, contra “B”, pedindo que se declare resolvido o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre ela e a R. e que a mesma seja condenada a pagar-lhe a quantia de € 17 000,00, acrescida de juros, vencidos e vincendos à taxa legal, desde a citação e até integral pagamento, ou caso assim se não entenda, a pagar-lhe a quantia de € 8 500,00, acrescida de juros, vencidos e vincendos à taxa legal desde a citação e até integral pagamento.
Alega que celebrou com a R. contrato promessa de compra e venda, com mediação da “C”, e que não tendo sido possível realizar a escritura referente ao contrato definitivo dentro do prazo fixado nesse contrato por falta da licença de utilização, tendo sido efectuado um aditamento àquele contrato alterando a data limite para o seu cumprimento para 6/4/2011, veio a suceder que nessa data a R. ainda não tinha entregue à A. aquela licença, razão pela qual esta procedeu à resolução do contrato por email de 23/4/2011 enviado para o agente da “C”, pedindo a devolução do sinal entregue no valor de € 8.500,00, o que a R. não veio a satisfazer.
A R. contestou, referindo, em primeiro lugar, que nunca contactou directamente com a A., mas sempre através da “C”, fazendo-o por intermédio de pessoa diversa daquela com quem a A. contactava, referindo, após, e em síntese, que a fracção objecto do contrato dispunha de uma licença de habitação, mas que o notário onde a A. entendeu marcar a realização da escritura exigiu nova licença de utilização, o que obviou à celebração da escritura no prazo inicialmente constante do contrato promessa; e que, apesar de ter agido diligentemente para obter tal licença, a mesma só veio a ser emitida em data posterior à fixada no aditamento ao contrato promessa para o respectivo cumprimento. Conclui que, porque não lhe é imputável o atraso que se verificou referente a essa licença e porque se mostrava possível realizar a escritura, a não realização desta é imputável à A. que, por isso, deverá perder o sinal entregue.
Foi proferido despacho saneador em que se dispensou a fixação da base instrutória.
Por requerimento de 16/10/2012, a R. veio comunicar ter procedido à venda da fracção autónoma em causa nos autos, a 20/07/12.
Realizado julgamento veio a ser proferida sentença que julgou a acção procedente, condenando a R. a pagar à A. a quantia de € 17 000,00, acrescida de juros, vencidos e vincendos à taxa legal, desde a citação até integral pagamento.
II – Do assim decidido, apelou a R., tendo concluído as respectivas alegações com as seguintes conclusões:
(…)
A A. em contra alegações defendeu a manutenção do decidido.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
III - O tribunal da 1ª instância julgou provados os seguintes factos:
1. Por acordo escrito datado de 28 de Outubro de 2010, a R., declarou prometer vender à A., que declarou prometer comprar-lhe, para sua habitação, a fracção autónoma designada pelas letras “GG” correspondente ao 1º andar Esquerdo Retaguarda do prédio urbano sito na Av. ..., n.º1, freguesia de ..., concelho de ..., descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de ..., sob o n.º..., da referida freguesia, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art.º..., e com Alvará de Licença de Utilização n.º.../76, emitido pela Câmara Municipal de ... em 23/04/1976, , livre de ónus, encargos e responsabilidades na data da escritura pública, pelo preço de € 85.000.00.
2. Nos termos da cláusula 3ª do acordo referido em 1., o preço de € 85 000,00 “será pago da seguinte forma: 1.A título de sinal e princípio de pagamento, a Promitente Vendedora recebe nesta data a quantia de € 8 500,00 (oito mil e quinhentos euros), importância que dará plena quitação após a boa cobrança do meio de pagamento utilizado;
2.O montante remanescente do valor do contrato, ou seja € 76 500,00 (setenta e seis mil e quinhentos euros) será pago através de cheque visado ou bancário, no acto de escritura pública de compra e venda da fracção autónoma supra identificada”.
3. Na cláusula 4ª do referido acordo consta:
“1. A marcação da escritura pública de compra e venda fica a cargo da Promitente Compradora devendo ser celebrada no prazo máximo de 90 (noventa) dias, a contar da data da celebração do presente contrato;
2. Para tanto, a Promitente Compradora compromete-se a comunicar por carta registada, à Promitente Vendedora, a data, hora, local da celebração da escritura pública de compra e venda, com a antecedência mínima de 15 (quinze) dias úteis;
3. A Promitente Vendedora obriga-se a fornecer à Promitente Compradora todos os documentos relativos à fracção autónoma objecto do presente contrato, que se mostrem necessários à instrução do eventual pedido de empréstimo para a aquisição ora prometida”;
4. Acordaram as partes que a entrega e tradição da fracção autónoma ora prometida será feita à Promitente Compradora aquando da outorga da escritura pública de compra e venda” (Cláusula 5ª);
5. Nos termos da Clasula 6ª do aludido acordo, “São por conta da Promitente Compradora todas as despesas inerentes à compra e venda ora prometida a realizar, nomeadamente os emolumentos notariais e de registo, impostos e outras contribuições obrigatórias inerentes à sua qualidade de compradora, bem como as despesas comuns de condomínio a partir da data em que a Promitente Compradora entre na posse efectiva da fracção autónoma prometida”, sendo que “Ficam por conta da Promitente Vendedora todas as despesas decorrentes da utilização da fracção autónoma, assim como do respectivo condomínio, correspondentes ao período em que a mesma estiver na sua posse, ainda que se vençam em data posterior a esse período”;
6. Consta da Clausula 7ª do mesmo acordo que “Em caso de incumprimento definitivo do presente contrato por causa imputável à Promitente Compradora, a Promitente Vendedora poderá fazer suas as importâncias recebidas”;
7. Nos termos da clausula 8ª, “Em caso de incumprimento do presente contrato por causa imputável à Promitente Vendedora, a Promitente Compradora poderá optar entre: a) A restituição em dobro da quantia paga, acrescida de todas as quantias que tiver despendido na obtenção de documentos para a a realização da escritura de compra e venda ou, b) A execução específica do contrato, nos termos do artigo 830º do Código Civil”;
8. Na Cláusula 9ª consta que “Todas as comunicações previstas no presente contrato serão realizadas através de carta registada com aviso de recepção para as moradas constantes do mesmo”; “Qualquer alteração de morada apenas produzirá efeitos se comunicada à outra parte Contratante” e que “Qualquer alteração ao presente contrato deverá revestir a forma de documento escrito por ambas as partes Contratantes”;
9. Pode ler-se na clausula 10ª do mesmo acordo que “O presente contrato é assinado pelas Contratantes no máximo da sua boa-fé, declarando a Promitente Vendedora que, relativamente à fracção autónoma objecto de contrato, não existe nem se prevê que venha a existir qualquer litígio judicial ou extra judicial”;
10. E ainda que “Consideram todas as Contratantes que todas as cláusulas acordadas e que este contrato consagra, são essenciais na vontade de contratar das partes, pelo que o incumprimento de qualquer delas, implica o incumprimento de todo o contrato, com a aplicação das disposições legais respectivas”;
11. Foi ainda acordado que “Para qualquer questão emergente da interpretação, integração e execução deste contrato de Promessa de Compra e Venda as partes acordam que será exclusivamente competente o Tribunal da Comarca de Cascais, cujo foro as partes aqui convencionam com expressa renúncia a qualquer outro”;
12. Em cumprimento da cláusula 3ª 1. do contrato promessa de compra e venda , a Autora pagou à Ré a quantia de € 8.500, a título de sinal, através do cheque n.º ..., do …;
13. Em 28 de Janeiro de 2010, a R. ainda não tinha entregue à A. a Licença de Utilização emitida pelos Serviços da Câmara Municipal de ... referente à fracção autónoma objecto daquele Contrato – Promessa, e indispensável para a realização da escritura de Compra e Venda;
14. Por esta razão, A. e R. não puderam celebrar a escritura de compra e venda dentro do prazo fixado no acordo referido em 1.;
15. Por escrito datado de 7 de Fevereiro de 2011 e denominado “Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda”, A. e R. declararam acordar “alterar a data limite para cumprimento do contrato promessa compra e venda anexo (determinada no número um da cláusula quarta do contrato promessa de compra e venda celebrado em 28/10/2010), cujo objecto é a fracção autónoma designada pelas letras “GG” correspondente ao 1º andar Esquerdo Retaguarda do prédio urbano sito na Av. ..., n.º1, freguesia de ..., concelho de ..., descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de ..., sob o n.º..., da referida freguesia, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art.º..., e cujo Alvará de Licença de Utilização aguarda despacho dos respectivos Serviços da Câmara Municipal de ..., passando a data limite para cumprimento do negocio prometido a ser o dia 06.04.2011”;
16. No dia 06 de Abril de 2011, a R. ainda não tinha entregue à A. o Alvará de Licença de Utilização emitido pelos Serviços da Câmara Municipal de ..., necessário para a celebração da escritura de compra e venda;
17. Todos os contactos entre a A. e a R., desde Outubro de 2010 até Abril de 2011 foram sempre estabelecidos por intermédio da Imobiliária “C” e do seu agente “D”, que sempre acompanhou e deu sugestões e informações à A. acerca da concretização deste negócio, incluindo a visita da A. à fracção autónoma, a celebração do contrato de promessa de compra e venda datado de 28 de Outubro de 2010 e o aditamento ao contrato de compra e venda celebrado em 07 de Fevereiro de 2011, por falta de Alvará de Licença de Utilização emitido pelos serviços da Câmara Municipal de ...;
18. No dia 23 de Abril de 2011 a A. enviou um e-mail ao agente da “C” “D” através do qual o informou que deixou de ter interesse na celebração da escritura de compra e venda da fracção autónoma dos autos, resolvendo o contrato promessa de compra e venda por não ser possível realizar a escritura de compra e venda dentro do prazo estipulado que foi ultrapassado (06 de Abril de 2011), pedindo-lhe ainda a devolução do sinal pago à R., no valor de € 8.500 até ao dia 29 de Abril de 2011, bem como também que informasse a R. desta resolução do contrato promessa de compra e venda e do pedido de devolução do sinal no valor € 8 500,00 até ao dia 29 de Abril de 2011;
19. A A., no dia 2 de Maio de 2011 enviou um e-mail ao agente da “C” “D”, e à R., através do qual perguntou se esta tinha sido informada da resolução do contrato promessa de compra e venda, bem como do pedido devolução do sinal pago por si no valor de € 8 500,00 até ao dia 29 de Abril de 2011, reiterando o seu desinteresse na celebração da escritura de compra e venda e a resolução do contrato promessa de compra e venda, por ter sido ultrapassado o prazo acordado para aquele efeito, que era o dia 06 de Abril de 2011;
20. Por carta datada de 9 de Maio de 2011, a R. respondeu à A. informando-a que não aceitava a resolução do contrato promessa de compra e venda por parte da A. e recusando-se a devolver-lhe o sinal que tinha recebido, no valor de € 8 500,00;
21. A A., em 18 de Maio de 2011, enviou a R. carta registada com aviso de recepção, através da qual reiterou mais uma vez o seu desinteresse em comprar a fracção autónoma acima identificada, por ter sido ultrapassado o prazo para a realização da escritura de compra e venda, resolvendo por essa razão o contrato-promessa de compra e venda e pedindo-lhe mais uma vez a devolução do sinal que pagou no valor de € 8.500,00;
22. O andar objecto do contrato-promessa de compra e venda resultou da divisão da fracção “C”, em duas frações: “FF” e “GG”, não tendo sido necessárias quaisquer obras;
23. A R. adquiriu a propriedade do andar objecto do contrato-promessa mediante doação efectuada por escritura pública realizada no dia 17 de Março de 2010, no Cartório Notarial de ...;
24. Para vender o imóvel, a R., mediante celebração de um contrato de mediação imobiliária, contratou os serviços especializados da “C”, “CC” - Sociedade de mediação Imobiliária, Limitada;
25. Para isso, entregou à “C” toda a documentalção solicitada, constituída por caderneta predial, certidão do registo predial, escritura de aquisição da propriedade, planta do imóvel, a licença de utilização indicada no contrato promessa dos autos e os documentos de identificação da proprietária (BI e NIF), sendo apresentadas fotocópias e os respectivos originais;
26. Além da proposta de compra da A., a R. recebeu da “C” outra proposta, na mesma data, em nome da senhora “E”, no valor de € 86 000,00;
27. A R. optou pela proposta da A., embora inferior em € 1 000,00, porque a mesma não teria recurso a crédito bancário;
28. O reconhecimento das assinaturas apostas no Contrato-promessa de compra e venda, assinado em 28 de Outubro de 2010, refere que foi exibida certidão extraida pela Camara Municipal de ..., em 18 de Julho de 2003 da qual consta ter sido emitida a licença de utilização nº .../76, em 23 de Abril de 1976 para o predio sito em ..., Avenida ..., nº 1 e 1-A;
29. A R. pagou à “C”, em 4 de Novembro de 2010, a quantia de € 3 025,00, correspondente a 50% da comissão acordada;
30. A A. apresentou na Conservatória do Registo Predial de ... todos os documentos necessários para a realização da escritura, incluindo a certidão da Licença de Utilização n.º ..., emitida em 23 de Abril de 1976, pela Câmara Municipal de ..., bem como o Certificado Energético do imóvel, obtido pela “C”, em 15 de Novembro de 2010;
31. A Conservatoria do Registo Predial de ... marcou o dia 19 de Novembro de 2010, às 15H00, para a realização da escritura;
32. No dia 19 de Novembro de 2010, às 10 horas, a referida Conservatória informou os interessados que a escritura seria adiada porque estando o prédio situado em zona histórica, não fez o anúncio no “site das preferências”;
33. Foi então designada uma nova data, 10 de Dezembro de 2010, às 15horas;
34. No dia 9 de Dezembro de 2010, a Conserbatoria do Registo Predial de ... comunicou aos intetressados que a escritura “... não se poderá realizar , em virtude da “licença de utilização” não abranger a fracção em causa. Informo que a presente licença foi emitida para o prédio em 23/04/1976 e a presente fracção foi criada por divisão em escritura de 23/02/2010 e registada em 02/03/2010. Assim será necessária apresentar nova licença de utilização para esta fracção”;
35. Conhecida a necessidade de uma nova licença, a R. dirigiu-se aos serviços competentes da Câmara Municipal de ... para a sua requisição, tendo sido confrontada com várias formalidades, elementos e documentos necessários para a obtenção da mesma, nomeadamente formulário próprio, fotografias do andar, telas finais, e declarações de um Agente Técnico responsável;
36. A R. contratou os serviços técnicos necessários.
37. A vistoria foi realizada e aprovada no dia 24 de Março de 2011;
38. A emissão da licença de utilização ficou dependente da apresentação de 2 documentos: Certificado Energético e Ensaios de Avaliação Acústica;
39. Os Ensaios de Avaliação Acústica, de que a R. não dispunha, foram realizados, no andar, no dia 4 de Abril de 2011, e o respectivo Relatório, entregue no dia 14 de Abril de 2011 e apresentado nos serviços da Câmara Municipal de ..., no dia seguinte, 15 de Abril de 2011;
40. A Câmara Municipal de ... emitiu a licença de utilização no dia 27 de Abril de 2011, foi paga e levantada no mesmo dia, e entregue imediatamente ao senhor “F”, da “C” para novo agendamento;
41. A A. revisitou o andar em 7 de Fevereiro de 2011, data em que assinou o aditamento.
IV – Das conclusões das alegações resulta como objecto do presente recurso, A) a reapreciação das respostas a vários pontos da matéria de facto, B) e saber se, de todo o modo, se imporá a absolvição da R. do pedido, porque os factos provados não permitam concluir pela existência de incumprimento definitivo, não assistindo, consequentemente, à A., o direito de proceder à resolução do contrato.
A) - Como melhor resulta do corpo das alegações, entende a apelante que foram incorrectamente julgados os factos constantes do ponto 17 dos factos provados - respeitante «aos contactos entre a A. e a R., desde Outubro de 2010 até Abril de 2011»; os factos constantes nos pontos 13 e 14 dos factos provados, relativos à não entrega à A. da Licença de Utilização; o facto vertido no ponto 19 dos factos provados, quanto à data e à forma como foi comunicado à R. a resolução do contrato; o facto vertido no ponto 20 dos factos provados, respeitante ao teor da carta da R., datada de 9 de Maio de 2011; o facto constante do ponto 38 dos factos provados, na parte em que omite a data em que os documentos aí referidos foram solicitados; os factos vertidos nos artigos 42º, 44º e 49º da contestação, concernentes às informações transmitidas à A., e implicitamente julgados não provados; os factos vertidos nos artigos 53º e 54º da contestação, sobre o pedido de marcação da escritura, efectuado após a obtenção da Licença de Utilização; o facto vertido no artigo 58º da contestação, admitido pelas partes e provado através da instrução e discussão da causa; o facto que consta do articulado superveniente, apresentado em 16-10-2012, omitido no elenco dos factos provados.
Vejamos - tendo em consideração que nos presentes autos não houve selecção da matéria de facto, pelo que na apreciação que se segue se terá como referência a numeração da matéria de facto tal como a mesma vem elencada na sentença e, em ultima análise, nos articulados.
No ponto 17 dos factos tidos como provados na sentença diz-se:
«Todos os contactos entre a A. e a R., desde Outubro de 2010 até Abril de 2011 foram sempre estabelecidos por intermédio da Imobiliária “C” e do seu agente “D”, que sempre acompanhou e deu sugestões e informações à A. acerca da concretização deste negócio (...) ».
Pretende a R. apelante que, não deixando de estar correcto o facto afirmado de que «todos os contactos entre a A. e a R., desde Outubro de 2010 até Abril de 2011 foram sempre estabelecidos por intermédio da Imobiliária “C”», se precise que esses contactos não eram directamente efectuados pelo referido agente da “C” – “D” – pois que esse agente apenas comunicava com a A., comunicando a R. com outro, diferente agente da mesma “C”, concretamente, “F”.
Ora a matéria em referência adveio do art 30º da petição inicial, que foi impugnado através dos artigos 1º e 2º da contestação, tendo a R. referido nesse art 2º, que «não conhece “D” e com ele não trocou qualquer comunicação ou informação, nomeadamente por e-mail, fax, carta ou telefone» e, no art 8º da mesma, que «comunicou sempre com “F” através de e-mail, telefone, pessoalmente e até através da mãe da R.»
De facto, tendo sido ouvidos em julgamento, quer o referido “D” (mais propriamente “D”), quer o referido “F” – aquele como testemunha da A., este como testemunha da R. - ambos referiram serem os interlocutores da “C”, respectivamente, junto da A. e da R, comunicando entre si e retransmitindo posteriormente as informações à respectiva cliente, tendo este último mencionado que trabalhavam em lojas diferentes: «Nós na “C”, trabalhamos assim: eram lojas diferentes. Portanto, eu estava com a parte da angariação e o meu colega estava a acompanhar a promitente compradora. Eu comunico sempre com o Colega e o Colega faz chegar a informação à Senhora».
Impõe-se, pois, a precisão pela qual a apelante pugna, pelo que o ponto 17 da matéria de facto passará a ter o seguinte teor:
«Todos os contactos entre a A. e a R., desde Outubro de 2010 até Abril de 2011, foram sempre estabelecidos por intermédio da Imobiliária “C”, relacionando-se a A. com o agente desta, “D”, e a R., com o agente da mesma “F”, que depois comunicavam entre si e retransmitiam as informações, respectivamente à A. e à R., sendo que o referido “D” sempre acompanhou e deu sugestões e informações à A. …» seguindo-se a demais factualidade compreendida no ponto factico em análise.
Entende a apelante que os pontos 13 e 14 dos factos provados devem ser eliminados, ou adaptados à realidade dos factos, por terem deixado de fazer sentido a partir da comunicação da Conservatória de ... a que se alude no ponto 33 dos factos provados.
Diz-se nos pontos 13 e 14 da matéria de facto constante da sentença:
«Em 28 de Janeiro de 2010, a R. ainda não tinha entregue à A. a Licença de Utilização emitida pelos Serviços da Câmara Municipal de ... referente à fracção autónoma objecto daquele Contrato – Promessa, e indispensável para a realização da escritura de Compra e Venda»;
«Por esta razão, A. e R. não puderam celebrar a escritura de compra e venda dentro do prazo fixado no acordo referido em 1.»
Tem mais uma vez a apelante razão ao pretender que esta matéria de facto é inútil.
È que os pontos em causa da matéria de facto contêm apenas conclusões, quando, o que se mostra relevante para a apreciação dos pedidos é conhecer o circunstancialismo de facto que implicou que, efectivamente, em 28/1/2010, a R. ainda não tivesse entregue à A. a Licença de Utilização emitida pelos Serviços da Câmara Municipal de ... referente à fracção autónoma objecto daquele Contrato – Promessa e indispensável para a realização da escritura de Compra e Venda.
Sucede que esse circunstancialismo consta já dos factos provados, resultando da sua concatenação. Veja-se:
Consta do ponto 1 da matéria de facto que a fracção objecto do contrato-promessa tinha o «Alvará de Licença de Utilização nº .../76, emitido pela Câmara Municipal de ... em 23/04/1976». Está também provado que a R. entregou à “C” toda a documentação solicitada, incluindo a «licença de utilização indicada no contrato-promessa dos autos», conforme o ponto 25 dos factos provados. E também que o reconhecimento das assinaturas apostas no contrato promessa de compra e venda foi feita mediante exibição da «certidão extraída pela Câmara Municipal de ... Licença, em 18 de Julho de 2003, da qual consta ter sido emitida a licença de utilização nº .../76, em 23 de Abril de 1976» (ponto 28 dos factos provados). Resulta ainda do ponto 22 que «o andar objecto do contrato-promessa de compra e venda resultou da divisão da fracção “C”, em duas fracções: “FF” e “GG”, não tendo sido necessárias quaisquer obras», sendo que para a escritura referente a essa divisão foi apresentada a Licença de Utilização, emitida para todo o prédio. Resulta, por sua vez, do ponto 23. que «a R. adquiriu a propriedade do andar objecto do contrato-promessa mediante doação efectuada por escritura pública realizada no dia 17 de Março de 2010, no Cartório Notarial de ...», constando da escritura dessa doação junta aos autos a fls 81, que os respectivos outorgantes exibiram «certidão número 2219/2003 emitida pela Câmara Municipal de ..., em em 18 de Julho de 2003, da qual consta que para o prédio urbano de que faz parte a fracção autónoma objecto da presente escritura foi concedida pela referida Câmara Municipal em 23 de Abril de 1976 a licença de utilização número ...”. Está provado também no ponto 25 que a “C” entregou «toda a documentação solicitada, constituída por caderneta predial, certidão do registo predial, escritura de aquisição da propriedade, planta do imóvel, a licença de utilização indicada no contrato promessa dos autos e os documentos de identificação da proprietária (BI e NIF), sendo apresentadas fotocópias e os respectivos originais»; e consta do ponto 30. que «a A. apresentou na Conservatória do Registo Predial de ... todos os documentos necessários para a realização da escritura, incluindo a certidão da Licença de Utilização n.º ..., emitida em 23 de Abril de 1976, pela Câmara Municipal de ..., bem como o Certificado Energético do imóvel, obtido pela “C”, em 15 de Novembro de 2010»; consta também do ponto 34. que «no dia 9 de Dezembro de 2010, a Conservatória do Registo Predial de ... comunicou aos interessados que a escritura “... não se poderá realizar, em virtude da “licença de utilização” não abranger a fracção em causa. Informo que a presente licença foi emitida para o prédio em 23/04/1976 e a presente fracção foi criada por divisão em escritura de 23/02/2010 e registada em 02/03/2010. Assim será necessária apresentar nova licença de utilização para esta fracção».
Deste circunstancialismo de facto só pode resultar terem sido ambas as partes e a própria mediadora surpreendidas com o facto da Licença de Utilização nº ... emitida em 23/4/76, que até então não tinha levantado qualquer objecção nas diversas “démarches” tendentes à marcação da escritura, vir a não servir para a realização desta.
São estas as razões por que, «em 28/1/2010, a R. ainda não tinha entregue à A. a Licença de Utilização emitida pelos Serviços da Câmara Municipal de ... referente à fracção autónoma objecto daquele Contrato – Promessa, e indispensável para a realização da escritura de Compra e Venda» e que conduziram a que «A. e R. não pudessem celebrar a escritura de compra e venda dentro do prazo fixado no acordo referido em 1».
Donde se mostram inúteis os pontos 13 e 14 que, por isso, se eliminam.
Pretende a apelante que se elimine no ponto 19 dos factos provados a referência dele constante «à R», o que, do seu ponto de vista, se impõe em função do acima referido não contacto directo dela com o agente da “C”, “D”.
O ponto 19 dos factos provados refere:
«A A., no dia 2 de Maio de 2011 enviou um e-mail ao agente da “C” “D”, e à R., através do qual perguntou se tinha sido informada da resolução do contrato promessa de compra e venda, bem como do pedido de devolução do sinal pago por si no valor de € 8.500,00 …».
O art 19º dos factos provados reproduz a matéria alegada pela A. no art 35º da petição inicial onde a mesma refere: «Como não obteve resposta do agente da “C” “D”, a A., no dia 2/5/20011 enviou-lhe a ele e à R. um e-mail ….»
O e- mail em causa corresponderá ao doc de fls 30, 1ª parte que, em rigor, nem se apresenta datado e muito menos com qualquer menção de reenvio para a R. sendo que, como já se viu, o facto de ser enviado ao agente da “C”, “D”, não implicava o directo conhecimento pela R.
Por isso, também aqui se defere o requerido pela apelante, retirando-se «à R» do art 17 dos factos provados que por isso passará a ser do seguinte teor:
«A A., no dia 2 de Maio de 2011 enviou um e-mail ao agente da “C” “D”, através do qual perguntou se a R. tinha sido informada da resolução do contrato promessa de compra e venda, bem como do pedido de devolução do sinal pago por si no valor de € 8.500,00».
Pretende a apelante a remodelação do ponto 20 dos factos provados, respeitante ao teor da sua carta (dela R.), datada de 9/5/2011.
Diz-se nesse ponto da matéria de facto:
«Por carta datada de 9 de Maio de 2011, a R. respondeu à A. informando-a que não aceitava a resolução do contrato promessa de compra e venda por parte da A. e recusando-se a devolver-lhe o sinal que tinha recebido, no valor de € 8500,00».
Este ponto da matéria de facto adveio do art 37º da petição, mas na verdade o concreto texto utilizado pela R. nessa carta não assume o tom peremptório traduzido no referido ponto 20., antes revelando que a R. apelou, com delicadeza, à A. para que revisse o seu ponto de vista. Como a apelante o refere, ela, «no essencial, através da referida carta, apresentou à A. algumas justificações pelo atraso na obtenção da licença de utilização, ofereceu-lhe as chaves, para efeito de uso e fruição do andar, antes da celebração da escritura, e solicitou-lhe a marcação de nova data para a realização da escritura».
Por isso, e sob pena de resultar desvirtuado o tom utilizado pela R., dá-se ao ponto 20 dos factos provados a seguinte redacção:
«A A. respondeu à R. através da carta datada de 9/5/2011 correspondente ao escrito de fls 31 a 33 dos autos, que aqui se dá como reproduzido, nela informando-a das razões que determinaram o atraso na obtenção da Licença de Utilização, oferecendo-lhe as chaves para efeito de uso e fruição do andar antes da celebração da escritura e solicitando-lhe a marcação de nova data para a realização da escritura, terminando a referida carta com os seguintes dizeres: “Pelo exposto, no interesse de ambas, e considerando que a licença de utilização foi obtida, e que não existem quaisquer razões impeditivas da celebração da escritura, solicito a Vossa Excelência, respeitosamente, que repondere serenamente a sua decisão e que solicite a marcação de nova data para a realização da escritura».
Entende a R. que deve ser incluído no ponto 38 dos factos provados que “o Certificado Energético e os Ensaios de Avaliação Acústica só foram solicitados pela Câmara Municipal após a realização da vistoria”, o que decorre dos documentos nºs 22, 23, 24 e 26, juntos com a contestação e constantes de fls. 65, 66, 67 e 69 dos autos, conjugados com o depoimento da testemunha da R., “F”.
Nesse ponto 38 da matéria de facto diz-se:
«A emissão da licença de utilização ficou dependente da apresentação de 2 documentos: Certificado Energético e Ensaios de Avaliação Acústica».
O que a R. pretende que resulte acentuado – na sequência do que alegou no art 46º da contestação – é que, até à realização da vistoria – que foi realizada e aprovada no dia 24/3/2011, consoante resulta do ponto 37 dos factos provados - a Câmara Municipal de Lisboa ainda não exigira os dois documentos em causa. Com efeito alegou nesse art 46º da contestação: «Porém, a emissão da licença de utilização ficou dependente de dois documentos que não foram solicitados até ao dia 24/3/2001: certificado energético e ensaio de avaliação acústica».
E de facto os documentos juntos aos autos confirmam-no suficientemente, como a apelante o faz realçar, referindo: «Realizada a vistoria, os Serviços da Câmara Municipal de ... enviaram à R. a carta de 01 de abril de 2011, com o seguinte teor: “Pelo presente fica V. Ex.ª notificada de que o processo acima referenciado foi deferido por despacho de 24-3-2011, nos termos da informação que se junta cópia, cujo conteúdo deverá ser tido em consideração” (documento 23, junto com a contestação e constante de fls. 66 dos autos).
A “informação de que se junta cópia, cujo conteúdo deverá ser tido em consideração” é o documento nº 22, junto com a contestação e constante de fls. 65 dos autos, da qual consta o seguinte: “Face ao supra exposto, propõe-se que seja emitida a Autorização de Utilização, à responsabilidade do Técnico, após a junção dos elementos em falta, os Ensaios de Avaliação Acústica e Certificado Energético, conforme indicação da DAAA”.
Por e-mail de 26 de Março de 2011, a Ré transmitiu ao agente “F” a seguinte mensagem: “A vistoria foi realizada quinta-feira, 24 de Março de 2011. Correu normalmente, não tendo sido levantada qualquer questão.…” (documento nº 24, junto com a contestação e constante de fls. 67).
Por e-mail de 6 de abril de 2011, a Ré transmitiu ao agente “F” nova mensagem, com o seguinte teor: “Recebemos o auto de vistoria, com a indicação de que o processo foi deferido. Como não podia faltar uma última surpresa, para a emissão da Autorização de Utilização, foi solicitado um novo documento – “Ensaios de Avaliação Acústica…” (documento nº 26, junto com a contestação e constante de fls. 69 dos autos).
Por outro lado, a testemunha “F”, no seu depoimento, confirma a surpresa negativa que resultou da exigência em causa, quando referiu: «Tinha a ver com um estudo acústico da casa salvo o erro. Penso que tinha a ver com isso. Portanto, era uma nova situação, até ficamos assim…Eh pá, isto não era pedido e agora estão ali a exigir essa questão. Pois, eram os documentos que faltavam para a conclusão do processo. Penso que tem alguma complexidade, até porque era das primeiras vezes que se estava a pedir esse documento. … Se a vistoria foi em 24 de Março, talvez no início de Abril».
Por isso, tem plena razão a apelante ao exigir a menção em causa, pelo que se dá a seguinte redacção ao ponto 38 dos factos provados:
«A emissão da licença de utilização ficou dependente de dois documentos que até à data da vistoria – 21/3/2001 – ainda não haviam sido solicitados: certificado energético e ensaios de avaliação acústica».
A apelante pretende ainda que se deem como provados os factos alegados nos artigos 42º, 44º e 49º da contestação.
Nesses artigos a R. alegou respectivamente:
“A Autora foi informada das diligências realizadas, através do senhor “F””
“No dia 26 de Março de 2011, a Autora foi informada de que a vistoria tinha sido realizada, não tendo sido levantada qualquer questão, e que foi pedida urgência para a emissão da licença de utilização”.
“No dia 7 de Abril de 2011, a Autora foi informada que o auto de vistoria tinha sido “deferido””, pelo que poderia contar com a emissão da licença de utilização, mas que tinha sido solicitado um documento novo, os “Ensaios de Avaliação Acústica”, já realizados”.
No caso da matéria alegada no art 42º está em causa a informação à A. a que a R. se refere no art 41º da sua contestação: a de que «no dia 4/2/2011 a Câmara Municipal de ... entregou à R. a licença de obra e solicitou a apresentação das telas finais, acompanhadas de novo termo de responsabilidade e nova declaração do técnico responsável, os quais foram entregues alguns dias depois (doc nº 21).»
Este documento nº 21 corresponde ao e-mail de 7/2/2011, junto a fls 64, em que a R. transmitiu ao agente “F”, com quem se relacionava, a seguinte informação: “Só no dia 4 de Fevereiro a Câmara Municipal entregou-nos a licença de obra. Envio a referida licença em anexo. As telas finais serão entregues ainda nesta semana. Fizeram uma previsão de vistoria final, para efeito de emissão da licença de utilização, de cerca de 1 mês após a entrega das telas finais”.
E o referido agente respondeu em 8/2/2011, dizendo (email igualmente a fls 64): “Agradeço a informação que vou passar ao meu colega no sentido de também informar a senhora compradora”.
Em 26 de Março de 2011, a Ré transmitiu a seguinte mensagem: “A vistoria foi realizada quinta-feira, 24 de Março de 2011.Correu normalmente, não tendo sido levantada qualquer questão. Mais uma vez, foi solicitada a brevidade possível para a emissão da licença de utilização. Naturalmente, considerando o tempo decorrido, a escritura não poderá ser realizada dentro do prazo previsto. Da minha parte, o atraso não levanta qualquer questão, sendo realizada a escritura logo que a licença esteja disponível”.
A resposta do agente “F”, de 27/3/2011, foi a seguinte: “Grato pela informação, vou passar ao meu colega para informar a senhora compradora”, tudo segundo o doc nº 24, junto com a contestação, a fls. 67 dos autos.
Por e-mail de 6 de Abril de 2011, a R. transmitiu ao agente “F” mensagem, com o seguinte teor: “Recebemos o auto de vistoria, com a indicação de que o processo foi DEFERIDO. Como não podia faltar uma última surpresa, para a emissão da Autorização de Utilização, foi solicitado um novo documento – “Ensaios de Avaliação Acústica…”
E “F” respondeu em 7/4/2011, nos seguintes termos: “São de facto boas notícias, apesar de ser preciso mais um “papelinho”. Vou transmitir esta mensagem ao meu colega para informar a compradora”, segundo doc nº 26, junto com a contestação, a fls 69 dos autos).
Em julgamento a testemunha “F” disse: " Eu fui informando o colega. Portanto, ao longo do processo o que estava a desenvolver-se eu ia-o informando. Portanto, julgo que o colega também tenha informado a senhora”.
Deste modo também no que respeita a esta matéria, quer em função dos depoimentos dos dois mencionados agentes da “C”, quer em função dos documentos acima referidos – que não foram impugnados pela A. - se deve deferir o reclamado pela apelante acrescentando-se, consequentemente, à matéria de facto, três novos artigos, respectivamente, com os nº 36-A, 37º-A e 38º-A e com os seguinte teor:
36º-A - «A A. foi informada de que no dia 4/2/2011 a Câmara Municipal de ... entregou à R. a licença de obra e que As telas finais seriam entregues ainda nessa semana, e ainda de que fizeram uma previsão de vistoria final, para efeito de emissão da licença de utilização, de cerca de 1 mês após a entrega das telas finais».
37ºA-“No dia 26 de Março de 2011, a Autora foi informada de que a vistoria tinha sido realizada, não tendo sido levantada qualquer questão, e que foi pedida urgência para a emissão da licença de utilização”.
38º-A - “No dia 7 de Abril de 2011, a Autora foi informada que o auto de vistoria tinha sido “deferido””, pelo que poderia contar com a emissão da licença de utilização, mas que tinha sido solicitado um documento novo, os “Ensaios de Avaliação Acústica”, já realizados”.
Pretende ainda a apelante que os factos que alegou nos artigos 53º e 54º da contestação sejam incluídos no elenco dos factos provados estando em causa respectivamente os seguintes factos:
"Ainda no mesmo dia, 27 de Abril de 2011, o senhor “F” apresentou a licença de utilização na Conservatória Predial de ..., e solicitou que fosse agendada uma nova data para a realização da escritura" .
"A CRP de ... não marcou uma nova data para a realização da escritura porque a Autora impediu essa marcação, informando a Conservatória que iria proceder à resolução do contrato-promessa".
O documento nº 17, junto com a contestação, e constante de fls. 59 dos autos, refere: “ Junto envio a nova licença de utilização para a fracção que irá ser objecto desta escritura. Aguardo que possam agendar uma nova data para realização da mesma”.
Sobre a apresentação da nova licença de utilização e o pedido de marcação de nova data para a escritura, a testemunha “F” disse: “No dia 27 de Abril, no próprio dia. Fui eu que enviei, também por e-mail”. .
Interrogado sobre a resposta da Conservatória do Registo Predial de ..., respondeu: “Que a senhora não iria avançar com a escritura. Portanto, e da parte deles não tinham que me dizer mais nada, apenas dizer que não iam marcar nova data porque tinham falado com a senhora e ela não ia fazer a escritura, avançar para a escritura”.
Pelo que também no aspecto em referência se justifica fazer acrescer á matéria de facto provada a acima referida que passará a integrar os pontos 39º-A e 39º-B:
39º-A - "Ainda no mesmo dia, 27 de Abril de 2011, o senhor “F” apresentou a licença de utilização na Conservatória Predial de ..., e solicitou que fosse agendada uma nova data para a realização da escritura" .
39º-B -"A CRP de ... não marcou uma nova data para a realização da escritura porque a Autora impediu essa marcação, informando a Conservatória que iria proceder à resolução do contrato-promessa".
Pretende ainda a apelante que seja incluído na matéria de facto tida como provada a matéria que alegou no art 58º da contestação a respeito da carta da A. de 9/5/2011: «Entre todos os factos que a A. invoca, o único que a R aceita, especificamente e para o efeito de confissão é que “ … devido à crise económica que todos temos de enfrentar, já não é para mim oportuno adquirir o apartamento”
De facto, consta da carta em apreço – entre outras - a referida justificação avançada pela A. para tomar a atitude que tomou.
Pelo que, se admite aditar à matéria de facto provada, como ponto 42 a de que «a A., na carta de fls 34 refere, entre o mais que aqui se dá como reproduzido, que :“...devido à crise económica que todos temos de enfrentar, já não é para mim oportuno adquirir o apartamento”.
Pretende, por fim, a apelante que se adite também à matéria de facto provada o facto que resulta do articulado superveniente, apresentado pela A. a fls 147 a 156 : o de que «O andar prometido vender à Autora foi vendido mediante escritura pública realizada no dia 20 de Julho de 2012, pelo preço de € 72.000,00»
Ora, trata-se o facto em questão, de facto com possível relevância para a decisão, e por isso deve ser incluído na matéria de facto provada, passando a constituir o seu ponto 43:
«O andar prometido vender à A. foi vendido mediante escritura pública realizada no dia 20/7/2012, pelo preço de € 72.000,00».
B) Pressupõe a A. com os pedidos que faz nos autos – como pedido principal, o de que a R. seja condenada a pagar-lhe a quantia de € 17 000,00, correspondente ao dobro da quantia que lhe entregou a título de sinal e como pedido subsidiário, a condenação da mesma no pagamento da quantia de € 8 500,00, correspondente ao valor do sinal em singelo, uma e outra acrescidas de juros, vencidos e vincendos à taxa legal desde a citação até integral pagamento - a existência de um incumprimento definitivo da promessa de contratar, no primeiro caso, por culpa da R. que, por isso, seria sancionada com a devolução do sinal em dobro, no segundo, por “caducidade” daquela promessa.[1]
Num caso e noutro, tendo necessariamente por base, a ideia de que o prazo obtido após o aditamento ao contrato promessa que constitui o escrito de fls 27 constitui um prazo “essencial” [2] - com o conteúdo que adiante melhor se referirá - apesar de o não dizer expressamente.
Há que ter presente também, que a A. não produziu nos articulados quaisquer alegações das quais pudesse decorrer a perda objectiva do seu interesse em contratar depois daquela data, abdicando, pois, de reproduzir as razões para tal desinteresse que adiantara na carta que escreveu à R. constante de fls 34.
Na situação dos autos mostra-se, pois, crucial qualificar o prazo a que se vem fazendo referência – o convencionado no aditamento ao contrato promessa - como essencial ou não.
Para esse efeito revestir-se-á de interesse, pelo menos coadjuvante, verificar se o prazo convencional fixado originariamente no contrato promessa foi meramente prorrogado com o aditamento ao contrato promessa – situação em que o prazo será o mesmo, o originário – ou se foi substituído por um novo prazo - caso em que se falará de um prazo subsequente.[3]
A respeito da categorização do prazo em essencial ou não, refere Antunes Varela [4]: «Reveste … a maior importância a questão de saber qual o alcance que as partes pretendem dar à fixação do prazo, quanto à eficácia do negócio que serve de fonte à obrigação. Se a fixação do prazo significa que a prestação tem de ser efectuada dentro dele, sob pena do negócio caducar, por a prestação já não ter interesse para o credor, há o que os autores chamam um negócio fixo absoluto [5], um prazo absolutamente fixo, ou, como lhe chama Baptista Machado, “uma prestação temporalizada”».
São casos, como o refere mais adiante, em que «a essencialidade do prazo resulta logo do fim a que a obrigação se encontra adstrita, ficando o prazo como que incrustado no conteúdo da prestação» [6], exemplificando com a contratação do táxi para o cliente apanhar o avião a certa hora, o copo de agua ajustado para certa boda de casamento ou o cantor contratado para o recital de certa data.
Ao contrário, «se a fixação do prazo não envolve a necessária caducidade do negócio, mas apenas a faculdade do credor, vencido o prazo sem que a obrigação seja cumprida, resolver o negócio ou exigir indemnização pelo dano moratório, há um negócio fixo relativo, ou simples. Aos casos deste tipo chamam alguns autores negócios de prazo (termo) essencial objectivo».
Acrescentando, «aos casos em que o prazo é essencial, não pela natureza ou finalidade da obrigação, mas por mera determinação das partes, dá-se em contrapartida o nome de negócios de termo (prazo) essencial subjectivo».
Baptista Machado[7] distingue nesta essencialidade subjectiva, a absoluta, da relativa, referindo poder falar-se de um termo subjectivo absoluto, «quando a não observância do prazo implica um incumprimento definitivo, e de um termo subjectivo relativo, quando a não observância do prazo confere ao credor o direito à resolução, o qual poderá recusar a prestação, mas também poderá optar por exigir ainda o cumprimento retardado».
Espelhando estas distinções e referenciando critérios para as operar nas situações concretas, refere Brandão Proença [8]:
«Importante é a indagação do significado do prazo certo fixado para serem emitidas as declarações de vontade e que terá de ser “deduzido” do material interpretativo fornecido pelas partes, da natureza da promessa, do comportamento posterior dos promitentes (existência ou não de prorrogações) ou de outras circunstâncias coadjuvantes. O fulcro da questão reside na essencialidade (subjectiva) ou não do termo fixado como característica inerente ao contrato, e na sua projecção no acordo celebrado (…). Se estivermos perante (…) um “prazo fatal”, a sua inobservância, haja ou não imputação ou responsabilidade nesse desinteresse recíproco, gerará uma impossibilidade (rectius, inutilidade) definitiva de incumprimento, conducente a uma resolução automática ou a uma caducidade contratual (…) Pelo contrário, a inclusão, no conteúdo da promessa, de “termo relativamente fixo”, poderá fazer surgir, para o legitimado, um direito de resolução, ou ainda, a exigência de cumprimento tardio».
Acrescentando: «Parece poder ser transposto para esta sede, e por maioria de razão, o princípio de que, em regra o prazo essencial não é “absolutamente fixo” (não há por parte dos promitentes um interesse temporalmente delimitado) mas apenas “relativamente fixo»..
E em nota de pé de página (243) refere: «A maior ou menor “força” das expressões empregues pelas partes constituirá um elemento hermenêutico a ter em conta (por exemplo, cláusulas do tipo « …até final de certa data, sob pena de ser rescindido, sem direito à devolução do sinal», ou «…dentro de certo prazo prorrogável por mais algum tempo improrrogável»).
Batista Machado [9] opina que «a regra, segundo os usos da vida», é a de que o «termo essencial subjectivo tem o sentido de uma simples cláusula resolutiva e que o termo subjectivo absolutamente essencial tem carácter excepcional», acabando por concluir que «na dúvida, ou seja, se de um concurso inequívoco de circunstâncias se não conclui com segurança que o termo é absoluto, ele deve ser interpretado como relativo».
Ana Prata [10] (estando a reportar-se ao prazo essencial subjectivo absoluto) refere que a «jurisprudência italiana tem entendido que, para que se possa falar de prazo essencial é necessária uma clara vontade negocial nesse sentido» [11], de tal modo que se deverá considerar que, «do ponto de vista subjectivo, o termo é essencial quando as partes o tenham expressamente estabelecido numa cláusula contratual».
Vejamos a situação dos autos.
O contrato promessa foi celebrado em 28/10/2010 constando da sua cláusula 4ª que «a marcação da escritura pública de compra e venda fica a cargo da Promitente Compradora devendo ser celebrada no prazo máximo de 90 (noventa) dias, a contar da data da celebração do presente contrato», obrigando-se a Promitente Vendedora a fornecer à Promitente Compradora todos os documentos relativos à fracção autónoma objecto do presente contrato, (“que se mostrem necessários à instrução do eventual pedido de empréstimo para a aquisição ora prometida)”, fazendo-se constar da sua cláusula 11ª que, «Consideram todas as Contratantes que todas as cláusulas acordadas e que este contrato consagra, são essenciais na vontade de contratar das partes, pelo que o incumprimento de qualquer delas, implica o incumprimento de todo o contrato, com a aplicação das disposições legais respectivas».
Sabe-se que não foi possível efectuar a escritura definitiva até ao prazo limite estabelecido – 90 dias sobre a data da outorga do contrato promessa - por falta da licença de utilização exigida pela CRP de ..., mas que as partes ultrapassaram essa circunstância, acordando, através do escrito de 7/2/2011, denominado “Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda”, «alterar a data limite para cumprimento do contrato promessa compra e venda anexo (determinada no número um da cláusula quarta do contrato promessa de compra e venda celebrado em 28/10/2010), cujo objecto é a fracção autónoma designada pelas letras “GG” correspondente ao 1º andar Esquerdo Retaguarda do prédio urbano sito na Av. ..., n.º1, freguesia de ..., concelho de ..., descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de ..., sob o n.º..., da referida freguesia, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art.º..., e cujo Alvará de Licença de Utilização aguarda despacho dos respectivos Serviços da Câmara Municipal de ..., passando a data limite para cumprimento do negócio prometido a ser o dia 06.04.2011».
Na dicotomia acima referida entre prorrogação de um prazo originário ou substituição deste por um novo prazo subsequente e, pese embora, a terminologia empregue - «passando a data limite»-, possa fazer inculcar, à primeira vista, a ideia da prorrogação do prazo originário, na verdade, porque a data limite que foi querida pelas partes no aditamento ao contrato promessa já nada tem a ver com o primeiro prazo – que, inclusivamente, à data da realização desse aditamento, já se esgotara e se ultrapassara, por isso não se podendo dizer que só se começaria a contar após o termo deste (ex nunc) - dever-se-á falar de substituição de prazo, pois o novo prazo conta-se ab initio, ou ex tunc [12].
No aditamento ao contrato fala-se por duas vezes em data limite: “alterar a data limite para cumprimento do contrato promessa compra e venda anexo”; “passando a data limite para cumprimento do negócio prometido a ser o dia 06.04.2011”.
Podendo mostrar-se especialmente impressiva no contexto em análise a cláusula 11ª do contrato promessa: «Consideram todas as Contratantes que todas as cláusulas acordadas e que este contrato consagra, são essenciais na vontade de contratar das partes, pelo que o incumprimento de qualquer delas, implica o incumprimento de todo o contrato, com a aplicação das disposições legais respectivas».
A qualificação nesta cláusula 11ª, de todas as cláusulas do contrato, como “essenciais na vontade de contratar – e, portanto, também a referente ao prazo, cláusula essa, aliás, de destacada importância em qualquer contrato promessa – não nos deve, no entanto, fazer logo concluir no sentido de se estar na presença de um de termo subjectivo essencial absoluto, um “termo fatal”, com as consequências que o mesmo implica e já atrás mencionadas.
Porque, na verdade, o que nessa cláusula se liga à essencialidade do incumprimento de qualquer delas é – genericamente - «o incumprimento de todo o contrato, com a aplicação das disposições legais respectivas».
E essa é afinal uma fórmula “vazia” para o efeito da determinação em análise.
Pois, e como se viu, perante um prazo essencial subjectivo, tanto se pode falar de incumprimento quando ele se apresente como absoluto - em que implicará o automático incumprimento definitivo da obrigação, ou nas palavras atrás referidas de Brandão Proença, gerará uma impossibilidade (rectius, inutilidade) definitiva de incumprimento, conducente a uma resolução automática ou a uma caducidade contratual - como quando ele se apresente como relativo – caso em que implicará para o credor o direito de resolução e de recusa da prestação ou mostrar-se ainda compatível com uma exigência de cumprimento tardio pelo credor.
Assim, num caso e noutro, há incumprimento, e num caso e noutro, o incumprimento que concretamente esteja em causa implicará «a aplicação das disposições legais respectivas».
Não se crê, assim, que a linguagem empregue, quer no contrato promessa, quer no seu aditamento, obrigue, de algum modo, a ter-se o prazo estabelecido no aditamento como um “prazo fatal”.
Na verdade, as consequências da atribuição a um prazo do carácter de essencialidade absoluta são tais, que é forçoso que tal essencialidade resulte, sem dúvidas, do próprio contrato promessa ou ao menos da conduta de ambas as partes, que se há-se mostrar no aspecto em apreço absolutamente coerente, revelando que foi indiscutivelmente previsto e querido por ambas que o decurso do prazo sem cumprimento da promessa implicasse automático desinteresse no cumprimento da promessa por parte do credor.
Não é o caso da situação dos autos, em que, como já referido nem a letra do contrato promessa, nem a do seu aditamento nem, tão pouco, o relacionamento entre A. e R. – ainda que fortemente enfraquecido pela necessária intervenção de interlocutores diferentes da mediadora – apontam nesse sentido.
Com efeito, em lado algum dos contactos que a A. foi tendo com o agente “D” lhe pediu que alertasse a R. para o pouco tempo que já dispunha para o cumprimento do prazo, como certamente não deixaria de fazer se a consequência fosse aquela inutilidade; como, em lado algum, a R. se mostrou verdadeiramente preocupada com essa situação, como não deixaria de estar se tivesse sido equacionado e decidido esse valor para a ultrapassagem do prazo.
A única vez que a promitente vendedora se refere à questão em apreço é no seu e-mail ao agente da mediadora com que se relacionava – “F” - em 26/3/2011: “A vistoria foi realizada quinta-feira, 24 de Março de 2011.Correu normalmente, não tendo sido levantada qualquer questão. Mais uma vez, foi solicitada a brevidade possível para a emissão da licença de utilização. Naturalmente, considerando o tempo decorrido, a escritura não poderá ser realizada dentro do prazo previsto. Da minha parte, o atraso não levanta qualquer questão, sendo realizada a escritura logo que a licença esteja disponível”.
Evidentemente que se o prazo tivesse sido configurado como absoluto, a R., aqui apelante – ciente como não poderia deixar de estar relativamente às consequências drásticas e irreversíveis da ultrapassagem desse prazo - revelaria óbvias preocupações, incluindo, naturalmente, a de obter da promitente compradora uma prorrogação desse prazo.
Por outro lado, se tivesse sido esse o alcance que as partes tivessem querido para o prazo até 6/4/20011, tê-lo-iam deixado consignado no referido aditamento ao contrato promessa, não se limitando a remeter para o contrato promessa.
Conclui-se, pois, que o prazo estabelecido no aditamento ao contrato promessa – bem como o inicialmente estabelecido nesse contrato, embora este já não releve directamente para a questão em apreço nos autos – constitui um prazo essencial subjectivo relativo.
Havendo que aplicar, segundo a já referida cláusula 11ª, «as disposições legais respectivas» referentes ao incumprimento que esteja concretamente em causa.
Pelo que cabe, em primeiro lugar, caracterizar o incumprimento que a ultrapassagem desse prazo sem a realização da escritura definitiva implicou.
Para o efeito há que fazer notar que na situação em causa o vencimento da obrigação a que se refere o contrato promessa – e que é, em última análise, a realização do contrato definitivo - estava dependente de um facto futuro, cuja ocorrência teria que ser desencadeada pelo comportamento da promitente compradora e que se traduzia na prévia obtenção da licença de utilização para a fracção cuja venda fora prometida.
Com efeito, a obtenção pela R. da licença de utilização para – em tempo - ser marcada – pela promitente compradora – a escritura, antes de 6/4/2001, configura-se, em relação à obrigação de contratar, como uma obrigação lateral, secundária e acessória, mas instrumental daquela, o que significa que sem o seu prévio cumprimento não poderia ter lugar o cumprimento da obrigação de contratar.
Como o refere Ana Prata [13] «…se, (…), o dever incumprido for acessório ou instrumental do cumprimento da obrigação principal, os seus efeitos são tipicamente absorvidos e consumidos pelo não cumprimento que ele provoca na prestação principal». Referindo mais adiante [14]: «O atraso na realização de tais actos pode implicar mora ou definitivo não-cumprimento, só em concreto e em função do interesse creditório podendo operar-se a qualificação da situação».
E, precisamente, por referência à necessária obtenção da licença de utilização do bem prometido vender, refere: «Se for necessária a licença de utilização do bem prometido vender para validamente celebrar o contrato de compra e venda, é sobre o respectivo proprietário que impende o dever de obtenção de tal licença, não devendo em princípio e salvo diversa convenção das partes, a sua obrigação ser considerada uma obrigação de resultado, pelo que a sua responsabilidade pelo incumprimento da obrigação de vender, consequente da não obtenção da necessária licença, só existirá se ele não provar ter realizado, tempestiva e diligentemente, todas as diligências adequadas à referida obtenção, ou se tiver o proprietário dado causa à recusa da licença por, por acção ou omissão, ter colocado o bem em situação desconforme com aquela em que a licença poderia ter sido concedida».
Como é bom de ver – e na sequência do que já se referiu relativamente ao termo essencial relativo, concorrendo, aliás, para essa relatividade - no aditamento ao contrato promessa o cumprimento da obrigação instrumental da promitente vendedora obter a licença de utilização para a fracção objecto daquele não foi minimamente colocada como uma obrigação de resultado, como desde logo decorre da circunstância de apenas se ter estabelecido a ligação entre a data limite de 6/4/2011 e a necessidade daquela licença, através de uma simples menção à circunstância de se estar a aguardar a emissão dessa licença: «… e cujo Alvará de Licença de Utilização aguarda despacho dos respectivos Serviços da Câmara Municipal de ...…»
Resta, pois, saber se a apelante, promitente vendedora, agiu tempestiva e diligentemente de modo a poder obter aquela licença – tanto quanto possível – antes de 6/4/2011.
Ora, são os seguintes os factos que os autos potenciam para tal conclusão:
Conhecida a necessidade de uma nova licença (de utilização) – apenas em 9/12/2010, véspera da data que havia sido fixada para a realização da escritura definitiva, tendo a mesma resultado de uma exigência, como atrás se referiu, não expectável da Conservatória de Registo Predial de ... - a R. dirigiu-se aos serviços competentes da Câmara Municipal de ... para a sua requisição, tendo sido confrontada com várias formalidades, elementos e documentos necessários para a obtenção da mesma, nomeadamente formulário próprio, fotografias do andar, telas finais, e declarações de um Agente Técnico responsável. A R. contratou os serviços técnicos necessários. A A. foi informada de que no dia 4/2/2011 a Câmara Municipal de ... entregou à R. a licença de obra e que As telas finais seriam entregues ainda nessa semana, e ainda de que fizeram uma previsão de vistoria final, para efeito de emissão da licença de utilização, de cerca de 1 mês após a entrega das telas finais. A vistoria foi realizada e aprovada no dia 24 de Março de 2011. No dia 26 de Março de 2011, a Autora foi informada de que a vistoria tinha sido realizada, não tendo sido levantada qualquer questão, e que foi pedida urgência para a emissão da licença de utilização A emissão da licença de utilização ficou dependente de dois documentos que até à data da vistoria – 21/3/2001 – ainda não haviam sido solicitados: certificado energético e ensaios de avaliação acústica. No dia 7 de Abril de 2011, a Autora foi informada que o auto de vistoria tinha sido “deferido””, pelo que poderia contar com a emissão da licença de utilização, mas que tinha sido solicitado um documento novo, os “Ensaios de Avaliação Acústica”, já realizados. Os Ensaios de Avaliação Acústica, de que a R. não dispunha, foram realizados, no andar, no dia 4 de Abril de 2011, e o respectivo Relatório, entregue no dia 14 de Abril de 2011 e apresentado nos serviços da Câmara Municipal de ..., no dia seguinte, 15 de Abril de 2011;”.A Câmara Municipal de ... emitiu a licença de utilização no dia 27 de Abril de 2011, foi paga e levantada no mesmo dia, e entregue imediatamente ao senhor “F”, da “C” para novo agendamento. Ainda no mesmo dia, 27 de Abril de 2011, o senhor “F” apresentou a licença de utilização na Conservatória Predial de ..., e solicitou que fosse agendada uma nova data para a realização da escritura. A CRP de ... não marcou uma nova data para a realização da escritura porque a Autora impediu essa marcação, informando a Conservatória que iria proceder à resolução do contrato-promessa.
Destes factos, haver-se-á de concluir que, embora a apelante não tenha chegado a cumprir atempadamente a obrigação instrumental a que se tem vindo fazer referência, não lhe pode ser imputada culpa a esse respeito, pois que, efectivamente agiu diligentemente para esse efeito.
E tem ainda de se concluir que o não cumprimento dessa obrigação - com o inerente incumprimento da obrigação de contratar até 6/4/2011 - correspondeu a um mero incumprimento temporário, pois que essa licença logo em 27/4/2011 foi obtida, tornando possível o cumprimento com satisfação do interesse da promitente compradora.
Havendo também de se concluir, que a situação da não obtenção da licença de utilização em 6/4/2011 não era tal que implicasse uma previsibilidade demorada na sua obtenção. Pelo contrário, tornava-se manifesto - à luz do que se esperava e conhecia - que muito brevemente tal licença fosse alcançada. Não se tratava, pois, de colocar a A., promitente compradora, numa situação de espera indefinida ou apenas demorada, antes tudo indicava que a licença em falta fosse obtenível muito rapidamente, como efectivamente sucedeu.
Diga-se de passagem que até nos negócios ditos fixos absolutos – com o conteúdo acima referido de “prazo fatal”- «pode uma ultrapassagem ínfima do prazo da prestação ter de considerar-se irrelevante se ela não afectar a satisfação do interesse do credor e, por isso, ainda que, nos termos literais do negocio, houvesse direito à resolução do contrato, este tem de ser afastado por força da boa fé». [15]
Consequentemente, o incumprimento verificado na situação dos autos mostrava-se não culposo e temporário, não implicando sequer esta temporalidade imprevisibilidade na cessação do impedimento.
Pelo que a obrigação decorrente do contrato promessa manteve-se e a promitente compradora continuava vinculada ao seu cumprimento, a menos que provasse que tal espera implicava da sua parte a perda objectiva do seu interesse creditório, o que nem sequer alegou.
Do que se vem de dizer resulta que a declaração da A. de resolução ou rescisão do contrato promessa é ilegítima, correspondendo a uma «arbitrária desvinculação do contrato»[16] .
Insusceptível, pois, de produzir os efeitos que a mesma pretendia de justificar a devolução pela R. da quantia entregue a título de sinal e muito menos a do seu dobro.
Susceptível, porém, de produzir um inequívoco efeito, sobretudo depois que a presente acção foi proposta: a de corresponder a uma recusa categórica - séria, peremptória, definitiva – de cumprimento, perfeitamente legitimadora da atitude tomada pela R. em 20/7/2012 de vender a fracção que fora objecto do aqui discutido contrato promessa.
Pelo que se veio de expor, a acção improcede na totalidade, procedendo a apelação.
V – Pelo exposto, acorda este tribunal em julgar procedente a apelação, revogar a sentença recorrida e julgar totalmente improcedente a acção, absolvendo a R. dos pedidos nela formulados.
Custas na 1ª instância e nesta pela A.
Lisboa, 5 de Dezembro de 2013
Maria Teresa Albuquerque
Isabel Canadas
José Maria Sousa Pinto
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[1] - “Caducidade” (caducou) é a expressão que a A.. utiliza no seu email de 23/4/2011, junto a fls 30 dos autos, embora na petição inicial não tenha utilizado tal expressão, nem tenha desenvolvido propriamente as razões jurídicas para esse entendimento.
[2]- Referindo-se largamente a esta temática, cfr o Ac desta Relação de 1/2/201, ( Mª João Areias) in wwwdgsipt , referenciado pela apelante e cujas referências bibliográficas nos conduziram no presente acórdão.
[3] Antunes Varela, «Direito das Obrigações», 7ª ed, II, p 43
[4] Obra citada, 45
[5] Assim Vaz Serra - RLJ Ano 110 p 327- que refere: «A estipulação de um prazo para a execução de um contrato não tem sempre o mesmo significado: pode querer dizer que, decorrido o prazo, a finalidade da obrigação já não pode ser obtida (com a prestação ulterior), caducando, por isso o contrato, mas pode também ser uma determinação de termo que não obste à possibilidade de uma prestação ulterior, que satisfará ainda a finalidade da obrigação, caso em que o termo do prazo não importa a caducidade do contrato, mas tão só a atribuição ao credor do direito a resolve-lo. Na primeira hipótese, o contrato tem por objecto uma prestação que só pode ser feita no prazo determinado e se torna, assim impossível se não for realizada dentro dele: trata-se, pois, de um negócio fixo absoluto; na segunda, a prestação pode ainda ser feita ulteriormente, cabendo, todavia , ao credor, se o contrato for bilateral , o direito de resolução deste quando o prazo não for observado, mas sendo o devedor, se o credor não resolver o contrato, obrigado a cumpri-lo».
[6] Brandão Proença, «Do Incumprimento do Contrato Promessa Bilateral – A Dualidade Execução Especifica – Resolução» 1996, 110 -112 exemplifica para o caso da essencialidade absoluta subjectiva ou pactícia a caducidade do empréstimo bancário deferido, se a compra e venda não for realizada dentro de certa data.
[7] «Pressupostos da Resolução por Incumprimento», em “Obra Dispersa” , Vol I, p 178
[8] «Do Incumprimento do Contrato Promessa Bilateral – A Dualidade Execução Especifica – Resolução» 1996, 110 -112
[9] Obra e lugar citados
[10]- «O Contrato Promessa e o seu Regime Civil», Reimpressão, p 636 nota 1495
[11]-Não bastando, para o efeito, o uso de expressões como “até e não depois”, ou “improrrogavelmente” antes admitindo a compatibilidade da essencialidade do prazo com a concessão de sucessivas prorrogações.
[12] - De novo, Antunes Varela, obra citada, p
[13] - Obra referida, p 657
[14]- Obra referida, p 661
[15] Ana Prata, obra citada, referindo-se a K. Larenz na nota 1499, na pag 637
[16] A expressão é de Baptista Machado, obra referida