Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
1821/06.6YXLSB.L1-2
Relator: FARINHA ALVES
Descritores: ARRENDAMENTO
DIREITO DE PREFERÊNCIA
CAPITAL SOCIAL
QUOTA SOCIAL
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 01/14/2010
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: CONFIRMADA A DECISÃO
Sumário: Não tendo a transferência do direito de propriedade do locado resultado de contrato de compra e venda, nem de dação em cumprimento, mas de entrada em espécie no aumento do capital social da sociedade, ora Apelada, não assiste ao arrendatário, que não pode igualar a prestação da sociedade, direito de preferência em tal negócio.
(FA)
Decisão Texto Parcial:
Decisão Texto Integral: Acordam os Juízes da 2ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:

B..., intentou a presente acção declarativa comum sob a forma sumária contra S..., S.A. e outros, pedindo que fosse declarado:
a) Que o A. tem o direito de preferência na venda, efectuada e registada em 03-03-1999, da fracção autónoma identificada no art. 1.º da petição inicial pela 2.ª Ré à 1.ª Ré;
b) Que, julgada a acção procedente, dela resulte a substituição, ex tunc, da 1ª Ré pelo Autor, transferindo-se a propriedade da fracção autónoma em causa para este na proporção de ½ que ora pertence à 1ª Ré;
c) Que, em consequência dessa decisão, possa o Autor requerer a final o registo da fracção autónoma a seu favor na proporção de ½ da mesma e, inerentemente sejam cancelados os registos efectuados a favor da 1ª Ré.

Para tanto alegou, em síntese, que, sendo arrendatário, desde 26-03-1974, da fracção autónoma correspondente ao 2º andar esquerdo do prédio urbano constituído sob o regime de propriedade horizontal, sito na Rua…, em Lisboa, lhe assiste o direito de preferência na sua transmissão.
Citados, os Réus contestaram opondo, no que agora interessa, que não foi efectuada qualquer venda do locado em que o A. pudesse preferir, tendo a transmissão da propriedade tido por causa a realização, em espécie, da quota-parte do Réu C... no aumento do capital social da primeira Ré.
Foi proferida sentença a julgar a acção improcedente, absolvendo os Réus dos pedidos.

Inconformado, o Autor apelou do assim decidido, tendo apresentado alegações onde formula as seguintes conclusões:
1) A decisão recorrida, embora douta, deve merecer censura na presente instância, devendo, por isso, ser revogada e substituída por douto acórdão que julgue procedente a acção interposta pelo Autor, ora Apelante.
2) Vem a douta sentença decidir pela improcedência da acção, tendo como fundamento de tal decisão o facto dos Apelados terem entrado com ½ do prédio urbano objecto da presente acção como "capital em espécie" para a sociedade "S..., S.A.", aqui também Apelada, concluindo não haver preferência por não se tratar de uma "venda".
3) Não se tratando de uma venda, não haveria lugar à obrigação de dar preferência ao arrendatário.
4) Não se conforma o Apelante, pois trata-se de uma verdadeira aquisição, o imóvel passa para a esfera jurídica da sociedade, encontra-se registado a aquisição a favor da sociedade, a qual, por sua vez, poderá transmitir, por compra, a terceiros.
5) Trata-se de um negócio jurídico que, embora formalmente diverso da compra e venda, na prática se traduz numa verdadeira aquisição das fracções, iludindo assim as expectativas e direitos do Apelante na aquisição da fracção, obstando ao exercício legal de preferência do arrendatário.
6) Atente-se no ponto 4. dos factos assentes: "mostra-se registado na Conservatória do Registo Predial de Lisboa a aquisição de 1/2 do prédio urbano (...) a favor da sociedade “S..., S.A.", e verificar-se-á que tal aquisição significa uma verdadeira transmissão da propriedade do imóvel, pelo que deveria ter sido respeitado o direito de preferência do arrendatário.
7) Em face dos factos assentes e dos documentos juntos, bem como dos argumentos de ambas as partes, outra devia ser a douta decisão da Mma Juiz, julgando procedente a acção e condenando as Rés nos termos peticionados pelo Autor, ora Apelante.

Os Réus contra-alegaram, defendendo a confirmação do julgado.

Cumpre decidir.
Sendo o objecto dos recursos delimitado pelas conclusões, está em causa na presente apelação saber se, na sua qualidade de arrendatário, assiste ao Autor o direito de preferência na transmissão, que foi efectuada entre os Réus, da propriedade respeitante a metade indivisa da fracção arrendada.

Com interesse para a decisão, mostram-se assentes os seguintes factos:
A) O autor é arrendatário habitacional de uma fracção autónoma correspondente ao 2º andar esquerdo do prédio urbano sito na Rua…., em Lisboa, inscrito na matriz predial sob o art.....;
B) O arrendamento foi celebrado em 26 de Março de 1974 entre os anteriores proprietários do prédio e o ora Autor.
C) Por escritura pública de 01-02-1999, os aqui Réus C... e D..., por si e na qualidade de administradores da Ré “S...., S.A.”, aumentaram o capital social desta sociedade para setenta e cinco milhões de escudos, tendo o accionista C... subscrito o aumento de sessenta e sete milhões e quinhentos mil escudos, realizado através da transferência para a sociedade da propriedade de diversos imóveis, designadamente a metade indivisa do prédio urbano descrito na Conservatória, à qual foi atribuído o valor de 32 500 000$00,
D) Essa transferência mostra-se inscrita no registo predial sob a apresentação n.º ... de .....
E) A fracção arrendada identificada em A) integra o prédio identificado em C)..

B) O DIREITO:
Como se viu, está em causa na presente apelação saber se, na sua qualidade de arrendatário, assiste ao Autor o direito de preferência na transmissão, que foi efectuada entre os Réus, da propriedade respeitante a metade indivisa da fracção arrendada.
E também já se viu que essa transmissão, feita em favor da sociedade, teve por causa o aumento do capital social desta sociedade, consubstanciando uma entrada em espécie realizada pelo aqui Réu C....
Está, assim, em causa saber se o Autor, na sua qualidade de arrendatário habitacional de uma fracção do prédio referido em C), goza de direito de preferência na transmissão da metade indivisa da mesma que resultou do negócio ali referido.
Nos termos do art. 47º, n.º 1, do RAU (Regime do Arrendamento Urbano aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15-10), em vigor na data do negócio referido em C), o arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano.
Na definição do Prof. Antunes Varela, na Rev. Leg. Jur. 103, 476, os direitos legais de preferência conferem ao respectivo titular a faculdade de, em igualdade de condições (“tanto por tanto”), ele se substituir a qualquer adquirente da coisa sobre que incidam, em certas formas de alienação. Por isso, o preferente tem de, em igualdade de circunstâncias com o adquirente, oferecer uma prestação idêntica àquela que foi por este oferecida.
Deste modo, o direito de preferência do arrendatário de prédio urbano ou da sua fracção autónoma consiste na prioridade que lhe é dada de, em igualdade de condições, dando tanto por tanto, se fazer substituir ao adquirente na compra e venda, ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano.
No caso, está provado que a transmissão da propriedade de metade do prédio urbano referido em C) a favor da sociedade, aqui Ré, S...., foi feita em realização de um aumento de capital social pelo accionista, também Réu, C.... Ou seja, o Apelado/Réu e co-proprietário do imóvel não o vendeu à Apelada/Ré (sociedade), tendo antes realizado a sua entrada no aumento do capital social desta sociedade com a sua quota-parte em vários imóveis, entre os quais aquele em que se integra o locado.
Assim, sendo certo que o Apelado/Réu, com a realização da sua entrada no aumento do capital social da sociedade, transferiu para esta a propriedade do imóvel, verifica-se que essa transferência não foi operada, nem por via de um contrato de compra e venda, uma vez não houve pagamento de preço, nem por via de dação em cumprimento, já que também não houve a realização de uma prestação diferente da que fosse devida.
A contrapartida da transmissão da propriedade dos diversos imóveis, entre os quais a metade do prédio de que faz parte a fracção arrendada, foi, antes o reforço da participação do transmitente no capital social da sociedade, contrapartida que o ora Autor não pode prestar. Ou seja, o Autor não pode dar o “tanto por tanto”, que é pressuposto do direito de preferência.
Concluindo, não tendo a transferência do direito de propriedade do locado resultado de contrato de compra e venda, nem de dação em cumprimento, mas de entrada em espécie no aumento do capital social da sociedade, ora Apelada, não assiste ao Apelante, que não pode igualar a prestação da sociedade, direito de preferência em tal negócio.
Nesse sentido se tem pronunciado a doutrina e jurisprudência nacionais, ao que se julga sem vozes discordantes, podendo ver-se, para além dos autores e acórdãos citados na decisão recorrida e nas contra-alegações, Aragão Seia, em Arrendamento Urbano, anotação ao art. 47.º, e os acórdãos do STJ de 16-11-2006 e de 22-01-2009, disponíveis em www.dgsi.pt.
Não se reconhece, pois, razão ao Apelante, devendo ser, antes, confirmada a decisão recorrida.
Termos em que se acorda em julgar improcedente o presente recurso de Apelação, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas pelo Apelante.
Lisboa, 14 de Janeiro de 2010
(Farinha Alves)
(Ondina Carmo Alves)
(Ana Paula Boularot)